淮北萬孚置業(yè)有限公司淮北房地產市場調研報告營銷部1淮北城市概況2淮北宏觀經濟分析3商業(yè)市場分析4城市商業(yè)需求分析5住宅市場分析6項目地塊分析7項目定位

淮北市地處蘇魯豫皖四省交界、淮海經濟區(qū)腹心，市轄一縣三區(qū)：濉溪縣、相山區(qū)、杜集區(qū)和烈山區(qū)，總面積2741平方公里，人口221.8萬人。京滬、隴海、符夾等鐵路縱橫東西南北，6條國道、省道以及京福、連霍高速公路穿境而過，離徐州觀音機場60公里，至連云港港口280公里。城市規(guī)劃區(qū)面積420平方公里，城市建成區(qū)已達80平方公里?；幢笔幸研纬闪艘悦禾俊㈦娏?、紡織、釀酒、建材等為支柱的產業(yè)格局，年產原煤3000多萬噸，電力裝機容量210萬千瓦，是中國能源基地、農副產品生產基地和全國塌陷土地復墾示范區(qū)。隨著臨渙、南坪兩大煤化工等一批具有牽動作用的產業(yè)基地和重點項目取得重大進展，煤化工產業(yè)、煤礦裝備制造業(yè)和淮北經濟開發(fā)區(qū)等工業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展壯大，淮北的經濟實力和綜合競爭能力將進一步增強。淮北市人口總量繼續(xù)保持低速增長。人口自然增長率保持在7.38‰以上；2011年全市人口221.8萬人，比上年末增加2.2萬人，其中非農業(yè)人口96萬人。年末常住人口212萬人；中心城區(qū)人口約65.9萬人，城鎮(zhèn)化率達到53%?；幢笔谐鞘袇^(qū)位及地位的重要性逐漸增強；淮北市的經濟實力和綜合競爭能力也逐步增強。這些都為房地產開發(fā)提供了可持續(xù)發(fā)展的市場空間，增強了房地產開發(fā)的抗風險能力?；幢背鞘懈艣rGDP增長情況產業(yè)結構情況社會消費品零售總額固定資產投資情況財政收入情況居民收支分析小結2淮北宏觀經濟分析淮北市GDP增長情況分析2009年以來，淮北市國民經濟發(fā)展步伐加快，年均GDP增長幅度保持在10%以上。2011年全年生產總值(GDP)554.9億元，比上年增長12.2%，增幅比上年提高4.01個百分點。良好的經濟發(fā)展勢頭保證了房地產行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。2011年,淮北市人均生產總值26239元,比上年增加3930元。房地產需求還是以生存需求為主，生存需求與改善居住環(huán)境的需求兼而有之。淮北市產業(yè)結構情況分析

淮北市2011年第一產業(yè)增加值46.9億元,增長4.8%;第二產業(yè)增加值368.1億元,增長14.6%;第三產業(yè)增加值139.9億元,增長8.6%。三次產業(yè)結構比例為8.5：66.3：25.2?；幢笔薪洕焖侔l(fā)展主要是以第二產業(yè)和第三產業(yè)的發(fā)展所帶動，目前工業(yè)仍居于主導地位，近幾年，第三產業(yè)的迅猛發(fā)展使城市的產業(yè)結構進一步優(yōu)化組合，將會帶動以城市為核心的周邊地區(qū)的經濟發(fā)展。社會消費品零售總額分析淮北市消費品市場繁榮活躍，社會消費品零售總額穩(wěn)步攀升，商業(yè)經濟發(fā)展態(tài)勢良好，近幾年，淮北市全社會消費品零售總額年平均增長在19%以上。2011年全市累計實現(xiàn)社會消費品零售總額148.3億元，增長18.2%，增幅為近3年來最高水平。2011年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額148.3億元,比上年增長18.2%,其中批發(fā)零售貿易業(yè)實現(xiàn)零售額126.9億元,住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額21.3億元,分別增長17.4%和18.9%;城鄉(xiāng)市場同步增長,其中城市零售額121億元,增長18.5%,縣及縣以下零售額27.3億元,增長16.5%。固定資產投資情況分析近年來淮北市固定資產投資發(fā)展迅猛，近三年增速均在33.4%以上。2011年，全市累計完成固定資產投資450.1億元，增長30.4%，其中城鎮(zhèn)投資430.9億元，房地產投資64.4億。固定資產投資的大幅增長，使淮北的基礎設施建設日臻完善，為經濟持續(xù)快速發(fā)展的奠定了基礎。淮北市財政收入情況分析

淮北市財政收入快速增長,特別是自2008年起增長幅度始終保持在20%以上，其中2011年，全市累計完成財政總收入90.4億元，增長29.2%，良好的財政收入保證了淮北市基礎設施建設的加快和城市化進程的提速，人民生活水平進一步提高，也促進了房地產行業(yè)的快速發(fā)展?；幢笔芯用袷罩闆r分析淮北市居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，2011年已突破萬元，達到17876元。收入水平的大幅增長，也帶來了人民對改善生活環(huán)境的追求。

由左圖可以看出，淮北市人均消費支出持續(xù)增長，且占可支配收入比重較大，近四年所占比重均在60%以上，說明淮北市居民消費能力較強。居民居住支出占消費支出比例未出現(xiàn)明顯增長，說明淮北房價波動不大，還有一定的提升空間。2011年淮北市居民居住支出明顯增長，生活水平的提高使居民對居住的條件、環(huán)境更加關注，這也對房地產開發(fā)提出了更高的要求?；幢笔泻暧^經濟分析小結淮北市國民經濟發(fā)展步伐加快，年均GDP增長幅度保持在10%以上，良好的經濟發(fā)展勢頭保證了房地產行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。房地產需求，以生存需求為主，生存需求與改善居住環(huán)境的需求兼而有之。目前淮北市經濟快速發(fā)展中工業(yè)仍居于主導地位，近幾年，第三產業(yè)的迅猛發(fā)展使城市的產業(yè)結構進一步優(yōu)化組合，將會帶動以市區(qū)為核心的周邊地區(qū)的經濟發(fā)展?；幢笔邢M品市場繁榮活躍，社會消費品零售總額穩(wěn)步攀升，商業(yè)經濟發(fā)展態(tài)勢良好。近年來，淮北市固定資產投資的大幅增長，使淮北的基礎設施建設日臻完善，為經濟持續(xù)快速發(fā)展的奠定了基礎?；幢笔辛己玫呢斦杖氡ＷC了淮北市基礎設施建設的加快和城市化進程的提速，人民生活水平進一步提高，也促進了房地產行業(yè)的快速發(fā)展。近年來，淮北市居民收入水平的大幅增長，帶來了人民對改善生活環(huán)境的追求，生活水平的提高，使居民對居住的條件、環(huán)境更加關注，這也對房地產開發(fā)提出了更高的要求。3商業(yè)市場分析城市商業(yè)規(guī)劃城市商圈分析城市商業(yè)街分析商業(yè)項目分析淮北商業(yè)總體規(guī)劃淮北城市的商業(yè)功能定位為：

立足皖北，服務淮海經濟區(qū)，輻射全國，接軌國際?；幢笔猩虡I(yè)發(fā)展總體目標：建成2個市級商業(yè)功能區(qū)（老城區(qū)、新城區(qū)商業(yè)功能區(qū)）、4個區(qū)域商業(yè)功能區(qū)（烈山、新蔡、高岳、礦山集區(qū)域商業(yè)功能區(qū)）和17個社區(qū)商業(yè)功能區(qū)（任井、濉河、慶相橋、方頂、任圩、溫哥華城、張莊、董莊、李橋、南黎、洪莊、龍湖等社區(qū)商業(yè)功能區(qū)），8條特色商業(yè)街，組成不同層次的商業(yè)網點空間布局。城市社會消費品總額近期達到148.3億元，年遞增18.2%；遠期達到549.8億元，年遞增20%。商品銷售總額與社會消費品零售總額基本保持同步增長。連鎖經營、電子商務實現(xiàn)的零售額占社會消費品零售總額的比重，2010年達到30%，2020年達到50%。各類商品交易市場交易額2010年達到166億元，2020年達到290億元，年均增長12%。近期人均擁有城市商業(yè)網點營業(yè)面積達到1平方米，遠期達到1.2平方米。淮北市城市商業(yè)網點營業(yè)面積總量：近期為75萬平方米；遠期為117.50萬平方米。商業(yè)從業(yè)人員數(shù)：2010年達到18萬人，2020年達到30萬人。

淮北商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2005—2020年）規(guī)劃兩個市級商業(yè)中心老城區(qū)市級商業(yè)中心：三橫：淮海路（綜合購物、休閑娛樂）、古城路（綜合服務）和惠黎路（五金機械電器）

四縱：閘河路(含友誼巷)、相山北路（電腦辦公用品）、孟山路（服飾專賣）和洪山路（廚具、裝潢）新城區(qū)市級商業(yè)中心（惠苑路、相陽路、長山路和梅苑路圍合區(qū)域）：

四橫：惠苑路（集時尚消費、特色餐飲、休閑購物、文化娛樂商業(yè)步行街）、黎苑路（運動健身）、人民路和南黎路（汽車銷售維修美容）

四縱：相陽路（餐飲美食）、相山中(南)路（專業(yè)賣場）、長山路（歐美風情）和翠峰路（文化娛樂書店）惠苑路和人民路之間的中泰國際項目，未來規(guī)劃建設成皖北最大的商業(yè)、服務業(yè)中心；同時相王國際、金色云天、國購廣場和相山賓館等多個商業(yè)項目的開工建設未來將使當?shù)厣虡I(yè)呈現(xiàn)群雄并起的格局。淮北商圈規(guī)劃老城區(qū)商圈老城區(qū)市級商業(yè)功能區(qū)由淮孟商圈、火車站北廣場商圈兩大商業(yè)網絡組成定位和功能：本區(qū)的商業(yè)集聚度要高，經營服務功能要完善，行業(yè)齊全，商業(yè)現(xiàn)代化水平要高，要成為全市集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化為一體的一流繁華商業(yè)中心區(qū)。大型商業(yè)設施規(guī)劃：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、閘河路等現(xiàn)狀商業(yè)街為基礎，構筑大規(guī)模市級商業(yè)功能區(qū)，將區(qū)內原有的批發(fā)市場、五金建材商店等逐步遷出，同時對原有商業(yè)網點進行提升改造，提高商業(yè)集聚程度?；幢鄙倘σ?guī)劃淮孟商圈以孟山路、相山路為縱軸，以淮海路、惠黎路為橫軸，建成本區(qū)“井”字型商業(yè)網絡淮孟商圈孟山路商業(yè)街：規(guī)劃對孟山路進行整體改造，提高品牌檔次，逐步把孟山路建成淮北市第一商業(yè)大道。孟山路北段：重點建設淮海路與孟山路交叉口的城市廣場二期、淮海商場、華松商務、金淮北等大型零售網點，形成大型多功能購物中心建筑群，以此作為市級商業(yè)中心的旗艦標志性建筑主體。孟山路南段：重點建設韓國城購物中心，建成以主要經營韓國產品，集商業(yè)、飲食、休閑、公寓辦公為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合廣場。相城夜市納入韓國城項目的用地范圍，對其進行合理改造?；春Ｂ罚撼浞职l(fā)揮黃金地段優(yōu)勢，進一步拓展其地域和空間規(guī)模，由西向東，重點建設圖書城、家樂福、百貨大樓等大型零售網點?；幢鄙倘σ?guī)劃火車站北廣場商圈完善火車站與長途客運站周邊的商業(yè)服務網點建設火車站北廣場商圈重點建設閘河路與淮海路交叉口的淮北飯店，長途客運站周邊的商業(yè)服務網點建設。火車站北廣場周邊的商業(yè)服務網點建設，增加一組內部連通、設有地下停車場的商場、綜合服務中心，酒店以及娛樂場所，增加超市、賓館、餐飲、快餐店、酒吧等，發(fā)展通道商業(yè)?；幢鄙倘σ?guī)劃新城區(qū)商圈惠苑路商圈人民路商圈南黎路商圈定位和功能：本區(qū)具備一定的聚集輻射功能，今后本區(qū)要輻射城市新區(qū)和皖北的部分城區(qū)；提高本區(qū)商業(yè)網點的品牌檔次，突出專業(yè)和特色，增強其商業(yè)集聚力、輻射力。大型商業(yè)服務網點規(guī)劃：北部重點建設位于桓譚路北的火車站南廣場周邊的商業(yè)服務網點、惠苑路步行街。人民路商圈：以龍山路以西、濉溪路以東的地段為中心，規(guī)劃將該地段發(fā)展成為淮北市商務活動中樞，規(guī)劃重點建設中泰廣場、金海灣國際大酒店、口子酒業(yè)生態(tài)園、時代廣場、溫哥華商務中心。新城區(qū)市級商業(yè)功能區(qū)由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商業(yè)網絡組成城市商圈分析商業(yè)現(xiàn)狀與特征商業(yè)網點建設量大，人均商業(yè)營業(yè)面積不斷增加

隨著淮北市舊城改造的實施，所有新建延街樓房的底層幾乎全是商業(yè)網點，商業(yè)網點的開工的建設量非常巨大。據(jù)初步調查，截止2011年底，相山區(qū)商業(yè)網點營業(yè)總面積已經超過150萬平方米，人均商業(yè)營業(yè)面積超過1.2平方米。隨著城市建設“東進、南擴、西延”發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，至2011年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營業(yè)面積要達到1.3平方米。商貿流通的總量規(guī)模大幅增長；現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)快速發(fā)展；個體私營經濟發(fā)展迅速；消費層次不斷提升，消費潛力巨大是目前淮北商業(yè)的主要特點。城市商圈分析目前商圈淮北目前的商圈以老城區(qū)商業(yè)中心和新城區(qū)商業(yè)中心為主老城區(qū)商業(yè)中心主要集中在淮海商場以東，淮海路百貨大樓以西，以淮海路為主線，方圓50萬平方米區(qū)域。以商業(yè)為主、商辦結合、功能完善、配套設施齊全的綜合性商貿中心。大型商貿項目包括：東方百貨、華松國際、金淮北大廈、相王國際、國際白馬服裝城、老體育場改造項目、工人文化宮、相王廣場、淮海商場、肯德基等。老城區(qū)商業(yè)中心新城區(qū)商業(yè)中心新城區(qū)商業(yè)中心是指惠苑路、相陽路、長山路和梅苑路圍合而成的區(qū)域。大型商貿項目包括：蘇果超市、真棒特賣場、亞太廣場、世紀廣場、體育中心、商業(yè)步行街、休閑餐飲一條街和建設中的中泰國際。城市商圈分析老城區(qū)商圈老城區(qū)商圈的市場主導地位無法撼動

老城區(qū)商圈由淮孟商圈和火車站商圈組成，淮海路商圈整體呈“啞鈴狀”，是淮北最早的商圈。其西端以華松國際、金鷹百貨、東方百貨、鼎盛國際以及正在興建的淮海時代為代表，是淮北市高端商業(yè)的核心，面向的是中高端消費群體；

東端以久興批發(fā)購物中心為代表，主要經營小商品、中低端男女服裝、鞋帽等，是以“低端為主，中端為輔”的商業(yè)核心?；幢甭窎|西端之間及孟山路上則主要以各種品牌專賣店為主。此外，淮海路的幾條主要商業(yè)街，如孟山路、友誼巷、相山路、古城路、新華巷等雖然經營重點各有所側重，也都集中于這一商圈，擴大著這一商圈的影響力?？偟膩碇v，淮海路商圈是淮北商業(yè)最成熟的商圈，代表著淮北市商業(yè)發(fā)展的最高水平，已經為淮北市民所高度認同。

火車站商圈則是因火車站而形成的特色商圈，主要是以餐飲、住宿、購物為主，由于歷史形成的原因，該商圈的形象并不佳，檔次也不高，急需改造提升。隨著金色云天、國購廣場等規(guī)劃項目的開工和建設，火車站商圈必將進一步升級擴大，并將進一步擴大老城區(qū)商圈的影響力。城市商圈分析新城區(qū)商圈新城區(qū)商圈具有無限的發(fā)展?jié)摿蜋C遇

新城區(qū)商圈是由淮北市政府南遷而帶動形成的新商圈，主要集中在相山路與惠黎路、惠苑路、人民路的三個交叉口一帶，這個地區(qū)規(guī)劃的高品質樓盤較多，體量也較大，居民數(shù)量不斷增多，是淮北市最有潛力的商圈。代表商家主要是蘇果平價店、真棒特賣場寶貝城和步行街，雖然從商業(yè)總體量上來看，現(xiàn)有的居民還不足以支撐，但假以時日，隨著新購房入戶的不斷遷入和政府配套設施的不斷完善，該商圈必將成為淮北市商業(yè)發(fā)展的生力軍，逐步走向成熟的完善，目前該項商圈的業(yè)態(tài)主要以超市、專賣店、餐飲等居民日常生活所必須的業(yè)態(tài)為主。此外，在相山路的南端，根據(jù)業(yè)態(tài)的特性和租金承受能力，還規(guī)劃有家居大賣場、淮北汽車城的專業(yè)市場，成為淮北最具專為業(yè)特色的商圈。城市商圈分析未來商圈趨勢未來淮北商業(yè)將呈現(xiàn)出“四分天下”的局面逐步形成以淮海時代廣場和相王國際為代表的高端零售商場為主導商業(yè)形態(tài)；業(yè)態(tài)以精品百貨、大賣場為核心業(yè)態(tài)，向品質化升級方式演進。逐漸以金色云天為代表的專業(yè)賣場、零售市場為主導商業(yè)形態(tài)；業(yè)態(tài)為零售、餐飲為主，向中高段市場演進。打造以中泰國際為核心的淮北未來高端城市商業(yè)綜合體?；疵仙倘疖囌灸仙倘χ刑┥倘I(yè)市場集中的相山南路，將成為未來的“第四商圈”相山商圈城市商業(yè)街分析商業(yè)街規(guī)劃重點建設淮海路商業(yè)街、孟山路服飾街、惠黎路惠苑路商業(yè)步行街、相山南路專業(yè)市場街、桓譚路商業(yè)街、張寨路商業(yè)街淮海路商業(yè)街惠黎路商業(yè)街惠苑路商業(yè)街恒譚路商業(yè)街孟山路專業(yè)街張寨路商業(yè)街相山南路專業(yè)街淮海路商業(yè)街：規(guī)劃以百貨店為龍頭，以名牌專業(yè)店為主體，結合周圍景觀，逐步發(fā)展成為一個集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的中高檔次、多功能、綜合性的商業(yè)文化區(qū)。孟山路服裝專業(yè)街：規(guī)劃進一步細分市場，增加品牌，提升檔次，服裝鞋帽類要走品牌專賣路線?；堇杪飞虡I(yè)街：規(guī)劃將五金、建材、家電維修、家庭裝飾等商業(yè)網點遷出，孟山路以東建成服裝一條街，以西建成餐飲一條街?；菰仿飞虡I(yè)步行街：規(guī)劃定位為中、高檔商業(yè)街，引進經營國內外名牌、名品的專賣百貨店。相山南路商業(yè)街：規(guī)劃成為現(xiàn)代商務和現(xiàn)代休閑服務有機結合的商業(yè)街；南部積極建設家具建材市場，配套建設物流中心。桓譚路商業(yè)街：桓譚路北側規(guī)劃建設火車站南廣場，設為購物、休閑、旅游文化的零售主導型商業(yè)街。張寨路商業(yè)街：規(guī)劃建設為觀光、購物、休閑的零售主導型商業(yè)街。城市商業(yè)街分析商業(yè)街分布老城區(qū)商業(yè)中心（3橫4縱）橫1－淮海路：綜合購物、休閑娛樂一條街橫2－古城路：綜合服務一條街橫3－惠黎路：五金機械電器一條街縱1－閘河路（含友誼巷)：縱2－相山北路：電腦辦公用品一條街縱3－孟山路：服飾專賣一條街縱4－洪山路：廚具、裝潢一條街新城區(qū)商業(yè)中心（4橫4縱）橫1－惠苑路：時尚消費、特色餐飲、休閑購物、文化娛樂商業(yè)步行街橫2－黎苑路：運動健身一條街橫3－人民路：行政文化、綜合服務一條街橫4－南黎路：汽車銷售維修美容一條街縱1－相陽路：餐飲美食一條街縱2－相山中(南)路：專業(yè)賣場一條街縱3－長山路：歐美風情一條街縱4－翠峰路：文化娛樂書店一條街橫1橫2橫3縱1縱2縱3縱4橫1橫2橫3橫4縱1縱2縱3縱4淮北老城區(qū)商業(yè)街以3橫4縱分布，新城區(qū)商業(yè)街以4橫4縱分布城市商業(yè)街分析淮海路淮北商業(yè)的第一金街淮海路是淮北最著名的商業(yè)街，分布著餐飲、服飾、百貨、黃金珠寶等諸多業(yè)態(tài)，其中服裝占據(jù)了絕對的比重，約占56%，其次是餐飲，約占10%，其他諸如百貨、醫(yī)藥、美容美發(fā)、金店、眼鏡店等諸多業(yè)態(tài)合計約占36%。豐富的業(yè)態(tài)、高中低的不同檔次使淮海路匯集了大量的人流和車流，尤其在傍晚和周末，更是人滿為患。由于集聚了大量的品牌專賣店和時尚店，這里成為年輕人淘寶的好去處，購物人群主要以15—35這一年齡段為主，且女性消費者明顯多于男性消費者。在這里，淮北的知名服裝品牌無論是運動的還是休閑的亦或是職業(yè)正裝，幾乎都能在百貨店和專賣店中找到，而華松國際、鼎盛國際、東方百貨、百貨大樓、久興批發(fā)城等知名百貨店和專業(yè)市場均分布該條路，淮海路可謂是淮北市的商業(yè)“金街”?；春Ｂ飞虡I(yè)街主要經營項目為服飾行業(yè)，主要為中等檔次，且以休閑運動類服飾為主；商業(yè)街店鋪主力戶型為30～50平米左右，開間3~5米，進深9~12米，品牌專賣店60~120平米不等，裝修水平一般，店鋪貨源陳設并不太講究，尚未達到個性化、品位化的檔次；商業(yè)氛圍好，消費群體集中，店鋪的經營狀態(tài)良好；商業(yè)街出租率100%，“一鋪難求”，目前的租金水平看，該商業(yè)街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白馬友誼巷附近：1樓300/月/平方；負1樓200/月/平方；最高有到500/月/平方，主要是經營小飾品，因小飾品利潤比較高，專賣點租金（150平以上）：20-24萬/年。街區(qū)印象：城市商業(yè)街分析古城路相山路以東路段租金價格高于以西路段古城路是一條東西向的商業(yè)街，店鋪面積主要集中在20—500平米，租金主要集中在1.5—4元/平米/天，以相山路為界，以東的租金相對高些，以西則相對低些。整條路的經營業(yè)態(tài)有服飾、鞋帽、箱包、五金雜品、電器電子、美容美發(fā)、化妝品、娛樂等諸多業(yè)態(tài)。相山路以西至濉溪路，主要以“服裝、鞋帽、箱包”、“餐飲”、“五金建材”及“裝飾、裝修”為主，分別占據(jù)了古城路該路段的19.2%、18.6%、14.7%和12.2%的份額。相山路以西至久興批發(fā)城，則主要以五金雜品、電子電器、廣告裝潢為主，分別占據(jù)了40.5%、12.8%和12.1%的比重，其它業(yè)態(tài)諸如醫(yī)藥、餐飲、休閑娛樂等所占比重均不超過10%。相山路以西路段相山路以東路段古城路是一條與淮海路平行的東西走向商業(yè)街區(qū)，俗稱“二馬路”，屬于老城區(qū)商圈，該街區(qū)主要經營：服裝、鞋帽、箱包、餐飲、五金建材、電器電子、美容美發(fā)、化妝品、娛樂等諸多業(yè)態(tài)為主。城市商業(yè)街分析相山路連接新老城區(qū)的主力商業(yè)干道惠苑路到人民路路段，主要以經營服裝類商品為主，服裝類商品能占約57.4%的比重，其次是餐飲，約占9.2%的比重?；春Ｂ分凉懦锹范?，主要以經營數(shù)碼電子、體育類商品和化妝品為主，分別占據(jù)該路段36.5%、29.1%和9.7%的比重，店鋪面積主要集中在5—500平米這一區(qū)間，以20至80平米這一區(qū)間為最多。古城路至惠黎路段，主要以經營廣告印刷、數(shù)碼電子、餐飲為主，分別占據(jù)該路段21.4%、19.6%、16.1%的比重，店鋪面積以30平米左右為多，租金視不同行業(yè)、不同面積及品牌知名店等有所不同，主要集中在25—100元/平米/月?；堇杪分粱菰仿范沃饕晕褰饳C電、餐飲住宿及廣告裝潢為主，分別占據(jù)35.7%、18.6%、17%的比重，由于該路段臨近火車站，該路段的餐飲賓館占據(jù)的比重較高。此外，該路段還分布有真棒特賣場和淮北古玩大市場。城市商業(yè)街分析孟山路靠近老城區(qū)核心商圈，經營狀況良好孟山路是一條南北走向的城市主干道，也是淮北市著名的商業(yè)街，連接老城區(qū)商圈與新城區(qū)商圈從經營業(yè)態(tài)上來看，主要以服飾、餐飲為主，分別占據(jù)41%和31%的比例，由于該街區(qū)靠近市體育館，因此經營運動類的店鋪相對較多；該路段由于靠近淮海路人流量、車流量均較大，尤其是下午五點以后及周末，人流量和車流量不亞于淮海路；孟山路是淮北著名的商業(yè)街，分布著諸多商業(yè)店鋪，面積大多在50平米至200平米左右；街區(qū)印象：城市商業(yè)街分析步行街當?shù)匚ㄒ坏纳虡I(yè)步行街，但經營狀況不理想

惠苑路步行街是一條規(guī)劃的東西向的商業(yè)街，總商業(yè)面積7萬㎡，各類商鋪400余間。區(qū)域交通發(fā)達，有21路、8路、16路、19路等多路公交車到達，鋪位的面積多集中在25—80平米，主要以經營服裝、餐飲、美容美發(fā)、日用百貨、五金、醫(yī)藥等為主，其中服裝、餐飲占據(jù)了較高的比重，分別為36.8%和29.3%。整條街的客流量主要集中在傍晚這一時段，以東面入口為客流量最大，一些商家傍晚也在這里舉行活動，諸如商品特賣、表演等。真棒大賣場、五星電器、大華電腦城、蘇果平價店、澳門豆撈均集中在這條街或周圍。惠苑路商業(yè)街步行街的東側入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價超市、真棒特賣場（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。附近店面租金也為步行街最高（40元/㎡/月）；步行街的西側入口位于相陽路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。門面空置率非常高；主要經營項目為服飾（80％以上），主要為中低檔次，以休閑類為主；商業(yè)街店鋪主力面積為40～60平米左右，裝修水平一般；商業(yè)街經營情況明顯東好西差，未來幾年該局面很難改變。目前經營店家100家左右。街區(qū)印象：城市商業(yè)街分析友誼巷經營中低檔次的小型商業(yè)街淮海路以北路段淮海路以南路段友誼巷是淮海路的一條南北向的商業(yè)街，這里經營的產品檔次除了淮海路附近，大多以中低檔為主，由于整條巷較窄，這里的購物人群主要以步行、騎電動車、摩托車為主，很少有汽車通行。從人氣來講，整條街以淮海路為界，北面的人氣遠遠高于南邊的人氣。這主要是由于北面集中了大量的居民小區(qū)，而友誼巷的北頭又規(guī)劃有農貿市場的原因。友誼巷店鋪面積20—100平米這個區(qū)間。經營業(yè)態(tài)，以淮海路為界，北邊相對單一，主要以服裝、鞋、餐飲及化妝品、飾品為主，其中服裝、鞋占據(jù)了絕對的優(yōu)約占63.2%的份額，餐飲和化妝品、飾品的比例大致相當，均占16.8%的份額。在租金上，視店鋪大小有所不同，主要集中6元—10元這個區(qū)間。南邊經營的業(yè)態(tài)則相對較多，有服裝、餐飲、百貨、化妝品、飾品、電子、電器、網吧，美容美發(fā)等。服裝、紡織品及餐飲占的比重相對較大，分別占據(jù)37.5%和20.8%的市場份額，其次是美容、美發(fā)、化妝品、飾品類，約占9.7%的份額。城市商業(yè)街分析新華巷老城區(qū)的主要商業(yè)走道新華巷是淮海路至民生路之間一條南北向的道路，該路的商鋪主要集中在東面，多是底商，整條路人流量稀少。新華巷店鋪面積多20至400平米之間，以20至30平米為多，經營業(yè)態(tài)主要以服裝、餐飲百貨、藥店、飾品店、化妝品店為主。新華巷商業(yè)主要是滿足周邊居民小區(qū)的日常消費為主，整條街的店鋪數(shù)量不多，相對而言，服裝的比重最高，約占43.8%,其次是餐飲和日用百貨，約占28%，租金在5元/天/平米左右。城市商業(yè)街分析濉溪路本案該路段商業(yè)街鋪主要分布于紡織路上，同時紡織路也是人流量最多的地方，周邊有華孚紡織等大型企業(yè)分布，企業(yè)員工較多。位于濉溪路南段的家天下是該路段的一個大型居住社區(qū)，項目未來規(guī)劃建設一定體量的商業(yè)街，目前沿街商鋪主要以中小飯店、銀行網點、零售營業(yè)點為主，服務于周邊居住的居民。濉溪路的沿街商鋪面積集中在35-400㎡之間，租金價格在0.6元-0.9元。連接淮北與濉溪縣之間的城市商業(yè)主干道人民路是離項目最近的商業(yè)街道，俗稱“四馬路”；人民路共有沿街商鋪214家，業(yè)態(tài)主要以銀行網點、汽修、酒店和零售營業(yè)點為主，商鋪面積在10-300㎡之間；租金價格在0.3元-3元之間，越往東面租金價格越高。人民路商業(yè)街區(qū)主要以經營煙酒副食品、汽修、美容美發(fā)、廢品回收、小型餐飲為主，經營檔次較低；店鋪類型主要以1-2層陳舊街鋪，租金價格在0.3元-0.7元左右，遠遠低于人民路中段的租金價格。城市商業(yè)街分析人民路新城區(qū)商圈的組成部分，規(guī)劃中的人民路商圈徽商銀行人民銀行中國人壽東云閣酒店巴黎印象煙草專賣金苑小區(qū)和平醫(yī)院批發(fā)市場批發(fā)市場城市商業(yè)街分析惠黎路以五金建材與汽配為主導的商業(yè)街惠黎路是一條東西向的道路，主要以經營“五金建材、裝飾材料”及“汽車配件和汽車維修”為主，分別占據(jù)了58%和13%的份額。店鋪面積從10幾平米至1000多平米不等到，主要以20至30平米的店鋪為主，閑置率為3%左右。以相山路為界，相山路以東，主要以建材、五金、雜貨為主，人氣較旺，無論是店旁停放的車輛還是在店鋪中選擇購商品的消費者均較多，相山路以西，則人氣和氛圍較差。整條街比較亮點的是幾家特色餐飲，諸如阿里郎燒烤火鍋等，夜間顧客爆滿。相山路以西路段相山路以東路段東方百貨在營商業(yè)項目分析項目地址：淮海路與孟山路交匯處開業(yè)時間：2004年5月1日投資單位：香港中原集團管理公司：南京山百經營面積：約8200㎡年營業(yè)額：日均約20萬元經營類別：1F－繽紛天地：化妝品、黃金珠寶、鐘表照材、煙酒食品、箱包皮具2F－紳士廣場：精品男裝、男式正裝、商務休閑、襯衫西褲、男女皮鞋3F－時尚裝苑：職業(yè)女裝、女式時裝、少淑女裝、女式裙褲、羊絨精品4F－美好家園：運動休閑、床上用品、家居用品、兒童用品主力店：1F：玉蘭油、歐萊雅；西鐵城；金利來；飛利浦小家電；戴夢得珠寶2F：百麗、森達、哈森；羅蒙、開開、花花公子、虎都3F：影兒國際、漁、斯爾麗、天意、宜而爽4F：阿迪達斯、KAPPA、美津濃、康先特、雙星、李寧；羅萊家紡東方百貨在營商業(yè)項目分析項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：▲地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車流量均較大?！_業(yè)時間較早（2004年5月開業(yè)），在淮北人中有較好的口碑。▲知名物業(yè)管理公司中原投資，南京山西路百貨大樓有限公司負責運營管理。劣勢：▼項目體量較小，在商品備齊度上較華松和鼎盛有一定的差距。▼周邊百貨業(yè)“扎堆”，商業(yè)競爭異常激烈，而且隨著未來金鷹商廈的開業(yè)，競爭將更趨白熱化。▼店內格局不合理，存在諸多“死角”。▼層高偏低，進入賣場感覺壓抑。金淮北大廈在營商業(yè)項目分析項目地址：淮海路與孟山路交口的東南角開業(yè)時間：2006年10月投資單位：淮北市天象房地產公司建筑面積：約20000㎡（每層3000㎡左右）經營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲樓層分布：1F－生活元素：麥當勞、屈臣氏、化妝品、珠寶、皮具；2F－潮流先鋒：少女裝、休閑服飾、時尚飾品；3F－繽紛世界：職業(yè)女裝、家居服、童裝、針織羊絨；4F－名流天下：品牌男裝、男士內衣；5F－雅致生活：運動服飾、運動器材、電玩城、家紡銷售情況：銷售方式采取每年8%，返租五年運營方式：采取聯(lián)營扣點的方式，視不同品牌、不同品類扣點15%至30%扣點不等，免租一年，并需交納質量保證金3000至5000元不等。金淮北大廈在營商業(yè)項目分析項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：▲地理位置優(yōu)越，地處淮北淮孟商圈的核心位置，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車流量均較大，并有銀行等完善的商業(yè)配套機構?！惋孄湲攧诤颓际系娜腭v，為其帶來了龐大的人流，增強了其人氣?！覂热肆鲃泳€規(guī)劃較好，使每一家店鋪均有相對公平的接待目標消費者的機會?！鍢且?guī)劃有電玩城和兒童手工制作坊，是周邊幾家百貨店唯一引入休閑娛樂的商業(yè)物業(yè)。這在增強與消費者互動與體驗的同時，也增加了人氣。劣勢：▼與周邊定位雷同，商業(yè)競爭激烈。周邊集聚了華松國際購物中心、東方百貨、金鷹百貨等諸多中高端百貨業(yè)態(tài)，這在聚集人氣的同時也使得商業(yè)競爭異常激烈。▼雖然較幾家百貨店人流動線規(guī)劃較好，但是通道的盡頭處理不太恰當，處身其間，容易產生死胡同的錯覺。▼目標受眾過于高端，除了二樓經營時尚女裝人氣較好外，店內人氣不旺，與開業(yè)之初旺盛的人氣有天壤之別。白馬服裝城在營商業(yè)項目分析項目地址：淮海路閘河路口（百貨大樓旁）開業(yè)時間：2006年9月27日投資單位：淮北市宏昌房地產有限公司經營面積：約4000㎡經營品種：主營服飾，兼營餐飲、飾品等樓層功能設置久興批發(fā)市場在營商業(yè)項目分析久興批發(fā)購物中心地處淮海路東端，東崗樓立交橋西，總建筑面積8.2萬平米，是淮北市目前規(guī)模最大的批發(fā)市場，并成為淮海路商圈的中低端核心。市場共計五層，地下一層、地上四層，主要以營小商品、各種服裝、箱包、數(shù)碼產品、家具、電器等，并在負一樓留有倉庫存儲間，在經營檔次上，主要以低檔為主，也有部分品牌商品在銷售，面向的消費群體是較為廣泛。此外，還引進真棒特賣場、宏源電器等業(yè)態(tài)。在鋪位面積上，主要以10—20平米為主，租金視樓層、位置、品牌知名度有所不同，負一層租金為100元/平米/月，物業(yè)費5元/平米/月；一層為1000元至1500元/平米/月，物業(yè)費為5元/平米/月；二層為750元至1200元/平米/月，物業(yè)費為10至15元/平米/月；三層約400元/平米/月，物業(yè)費10元至15元/平米/月；部分（如羽絨服等）采取聯(lián)營扣點的方式，扣點率為10%；五樓租金為18元至28元/平米/月。在物業(yè)空置率方面，主要集中在三樓和四樓，分別約占20%和40%。久興批發(fā)市場在營商業(yè)項目分析優(yōu)勢：▲項目所處位置為原東崗樓批發(fā)市場，有一定的人流基礎。▲項目定位在中低檔，目標受眾廣泛，使其擁有廣大消費者?！?guī)模較大，有良好的規(guī)模效應?！姘舸筚u場和宏源電器的引進，形成業(yè)態(tài)互補，吸引了新的客源?！惍a品較多，業(yè)戶之間競爭激烈，直接導致價位較低，從而對低端消費人群頗具吸引力。劣勢：▼產品線處于低端，部分產品存在假冒偽劣，企業(yè)形象較差，給人以“臟、亂、差”的感覺。▼業(yè)態(tài)布局混亂，缺乏有效的動線引導。▼雖然存在部分品牌商品，但是無法改變其低端的企業(yè)形象。項目優(yōu)劣勢分析金鷹百貨在營商業(yè)項目分析項目地址：淮海路與孟山路交口開業(yè)時間：2010年11月20日投資單位：金鷹國際商貿集團(中國)有限公司建筑面積：約30000㎡經營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲樓層分布：1F－名品特惠場、黃金珠寶、名品女鞋、化妝品、國際名表2F-精品女裝、女士配飾、職業(yè)女裝、女士皮具3F-內衣內秀、針織羊絨、青春休閑、女士配飾、少淑女裝4F-男士配飾、內衣、男士皮具、名品男鞋、精品男裝5F-數(shù)碼家電、兒童世界、床上用品、運動地帶-1F-煙酒、滋補、工藝小家電、流行量販、精品超市老城區(qū)新建中的高端商業(yè)百貨華松國際在營商業(yè)項目分析項目地址：淮海路與孟山路交口的東北角開業(yè)時間：2008年10月投資單位：淮北市華松房地產公司建筑面積：約36000㎡（商業(yè)28000㎡）經營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲樓層分布：-1F-五星電器；1F－國際精品館：黃金珠寶、名品化妝、煙酒名茶、通訊數(shù)碼、精品皮鞋2F-紳士名流館：精品男裝、精品皮具3F-炫美名媛館：精品女裝、女士配飾4F-香榭麗人館：時尚休閑、少淑女裝5F-運動童趣館：運動廣場、兒童世界6F-8F：養(yǎng)身會所、英皇俱樂部、國會酒吧、健身部運營方式：等采用聯(lián)營的模式，主要經營品類服裝的扣點為20%。華松國際在營商業(yè)項目分析項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：▲地理位置優(yōu)越，位于淮海路商圈，并占據(jù)商圈中的核心位置，人流量和車流量均較大?！娖鬟\營商五星電器的入駐為其帶來了大量的人氣?！ㄎ辉诟叨税儇?，有良好的企業(yè)形象。劣勢：▼與鼎盛國際、東方百貨及未來的金鷹商廈定位雷同，這在擴大商圈輻射力的同時，也使競爭異常激烈。▼內部商業(yè)氛圍不濃，客流量無論是平日還是周末，均不大。▼商業(yè)布局通透性差，進入商場視線遮擋嚴重，并存在人為制造的“死角”。在建商業(yè)項目中泰國際項目地址：西依相陽路、南鄰人民路、北靠黎苑路開業(yè)時間：2011年底投資單位：安徽天象集團建筑面積：270000㎡經營業(yè)態(tài)：購物、休閑、餐飲、會展、娛樂項目介紹：是一個集國際會展中心、五星級酒店、甲級商務辦公樓、景觀社區(qū)、商業(yè)休閑廣場及大型購物中心、大劇院、VIP貴賓會所等為一體的復合型建筑群體。一期為廣場，二期除會展中心外須建設寫字樓和酒店，三期為住宅和商業(yè)配套。項目印象：該項目為重要的政府“形象工程”，項目周邊目前商業(yè)體和消費群均不足支撐目前區(qū)域商業(yè)。

黎苑路:專業(yè)店、便利店租金：1F：20-45惠苑路:專業(yè)店－1F租金：20-40相山路:專業(yè)店、便利店租金：1F：65-90相陽路:專業(yè)店、便利店租金：1F：35-45相陽路:專業(yè)店、便利店租金：1F：40-50項目為形象工程，周邊商業(yè)體和消費群均不足以支撐目前區(qū)域商業(yè)。在建商業(yè)項目金色云天火車站南廣場新建的大型商業(yè)項目項目項目位置：位于淮北市新規(guī)劃的火車站南廣場商業(yè)面積：100000㎡項目投資方：淮北云天置業(yè)有限公司設計單位：合肥華祥規(guī)劃設計有限公司進出口狀況：由于項目處于兩面臨路狀況，進出口相對比較多，就目前規(guī)劃的有，桓譚路、長山路及相山路各有一個出入口，桓譚路出入口位置明顯，地形比較有利，長山路及相山路路段進出口需要加強引導。進出口設置需充分調動整體的利弊因素進行規(guī)劃。停車狀況：項目三面路段幾乎包含淮北所有公交車路線，市內各個區(qū)域至市場都比較方便；此地段也是出租車司機每天載客的黃金地段。項目概況：金色云天是在長山路西、桓譚路兩側投資興建的集站前廣場、大型商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓和高層住宅為一體的大型都市綜合體。目前家樂福、義務中國小商品已確定進駐該項目。在建商業(yè)項目金色云天項目功能布局劃分在建商業(yè)項目金色云天優(yōu)勢：▲位置優(yōu)越，處于火車站的核心位置，屬于市級商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚；▲交通便捷，三面臨路，共有8趟公交車經過該項目；▲配套齊全，周邊屬于建成區(qū)，市政、生活等配套一應俱全；▲規(guī)劃設計先進，多種住宅產品及多業(yè)態(tài)組合形成多元化；▲周邊大型商業(yè)一同開發(fā)，同時家樂福已確定基本入駐，給項目帶來無比的號召力和人氣；劣勢：▼火車站南廣場的開發(fā)時間與項目建成時間不對應，屆時會影響商業(yè)運營；▼偏于主干道，視覺上遮擋比較嚴重；▼商業(yè)部分的銷售和招商應統(tǒng)一運作，一分為二不利于商業(yè)部分的營銷；項目優(yōu)劣勢分析失敗商業(yè)項目亞太廣場定位錯誤導致后期經營不善項目地址：相山路與黎苑路交匯處北開業(yè)時間：2006年10月投資單位：上海瑞欣公司建筑面積：約23500㎡經營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲樓層分布：1F：黃金珠寶、文體、辦公、小家電2F：服裝、鞋帽、內衣、床上用品3F：ITAT百貨會員俱樂部(已撤出）失敗原因分析：▼從開業(yè)一直沒有作旺，導致入場商家更換頻繁；▼定位在中高檔百貨，但商品的質量、品牌、形象等與中高檔百貨相差太遠；▼產權分散，導致經營管理無法集中統(tǒng)一。▼經營管理出現(xiàn)問題，以辦會員卡為例，許多會員卡均辦給了小孩子，其經營管理可想而知。失敗商業(yè)項目萬金時代廣場產權分散，缺乏整體運營項目地址：淮海路核心商圈開業(yè)時間：2007年9月投資單位：安徽萬金置業(yè)建筑面積：約6700㎡經營品種：購物、休閑、娛樂樓層分布：-1F：箱包、飾品（營業(yè)面積927㎡）1F：精品男裝：利郎、GXG、才子、勁霸男裝2-3F：空置狀態(tài)（蘇寧電器有意向入駐）失敗原因分析：▼周邊競爭激烈，運營管理跟不上市場需求。▼產權分散，缺乏整體運作。商業(yè)項目現(xiàn)有商業(yè)淮北市商業(yè)一覽表序號項目名稱位置業(yè)態(tài)建設規(guī)模1金鷹百貨淮海路、孟山路交叉口百貨店占地1萬㎡，其中商業(yè)建筑面積約2.8萬㎡2百貨大樓改造提升淮海路、友誼巷交叉口百貨店占地0.3萬㎡3華松商業(yè)廣場建安路8號(原醫(yī)藥公司)大型超市建筑面積8萬㎡4美味宮原址重建古城路、孟山路交叉口大型超市建筑面積0.6萬㎡5家樂福超市原老體育場大型超市建筑面積9.8萬㎡6淮海西路賣場淮海西路與西山路交叉口西南大型超市建筑面積2萬㎡7新蔡賣場新蔡大型超市8韓國城孟山路東，夜市南，安康路西，惠黎路北購物中心占地面積1.4萬㎡9商業(yè)物流中心相陽路57號購物中心建筑面積8萬㎡10華松商務國際工程淮海路專業(yè)店建筑面積3.6萬㎡11金淮北淮海路孟山路交叉口專業(yè)店12麥迪森廣場改造惠苑路步行街專業(yè)店建筑面積0.6萬㎡13盛世商貿城擴建相山南路專業(yè)店建筑面積1.6萬㎡14城市廣場二期淮海路、洪山路交叉口專業(yè)店15電腦城惠苑路步行街專業(yè)店建筑面積1萬㎡16淮北學友海產品加工儲藏董莊路南縣材校東側海產品市場建筑面積1.8萬㎡17淮北市奇石花卉市場董莊路北朱莊社區(qū)對面奇石花卉市場建筑面積1.7萬㎡18礦業(yè)設備博覽城相杜路專業(yè)市場占地28.7萬㎡19久興商城東辦八號橋社區(qū)專業(yè)市場建筑面積8萬㎡序號項目名稱位置業(yè)態(tài)建設規(guī)模20華陽藥材市場周莊社區(qū)專業(yè)市場建筑面積5萬㎡21淮北汽車城相山南路兩側汽車專業(yè)市場占地12.7萬㎡，建筑面積66.7萬㎡22日用瓷器及酒店用品市場原渠溝綜合市場專業(yè)市場建筑面積1.1萬㎡23陶瓷交易市場烈山工業(yè)小區(qū)專業(yè)市場占地5.3萬㎡，建筑面積1萬㎡24石榴交易市場蔡里村專業(yè)市場0.2萬㎡25糧食物流基地新蔡工業(yè)園專業(yè)市場占地7.2萬㎡26中泰國際廣場孟山路與人民路交匯處綜合性市場占地10萬㎡，建筑面積45萬㎡27金色云天長山路與惠苑路城市綜合體建筑面積60萬㎡，商業(yè)面積：10萬㎡28德成新天地相陽路建筑面積：16萬㎡，商業(yè)3萬㎡29南湖世紀廣場烈山迎賓大道綜合性商場占地130畝30國購廣場長山路橋東側購物中心占地415畝，建筑面積：115萬㎡31海容商業(yè)廣場相山路與南黎路交匯處綜合性市場占地2萬㎡，建筑面積8.6萬㎡商業(yè)項目現(xiàn)有商業(yè)淮北市商業(yè)一覽表商業(yè)項目商業(yè)成交分析隨著住宅市場受宏觀調控的影響，消費者看重投資少回報率高的商業(yè)地產市場，2011年商業(yè)地產的成交量逐步增長，增長幅度不大；從上圖可以看出，2012年每月的商業(yè)地產成交量都在百套以上，由其是6月份達到230套，成交均價卻是最低，可見開發(fā)商紛紛打出“以價換量”的促銷方式；淮北商業(yè)市場分析小結淮北市商業(yè)發(fā)展不均衡，新城區(qū)商圈消費支撐相對不足，老城區(qū)商圈則存在規(guī)劃落后，環(huán)境不協(xié)調、業(yè)態(tài)布局混亂的現(xiàn)象；市內缺乏知名度高、影響力廣的大型購物超市，隨著相王國際、中泰國際、金色云天等多個多功能商業(yè)項目落成運營，有望改寫這一局面；市內各特色商業(yè)街是年輕人主要的逛街地點，但普遍面臨缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、環(huán)境較差、急需升級或改造的局面；淮北市正在興建的新興項目具有規(guī)劃起點高、綜合性強的特點，一旦建成運營或將影響甚至改變淮北市的商業(yè)格局；經營失敗的商業(yè)項目大都因為項目前期定位不清晰，從而導致招商的急功近利以及運營管理上的混亂和缺位，最終導致項目失??；淮北市政府的商業(yè)規(guī)劃方向賦予了商業(yè)地產極好的契機，但新建大型綜合項目眾多，競爭激烈已是不爭的事實，未來淮北商業(yè)將形成群雄并起的格局。淮北目前的在營的臨街商業(yè)體量約80萬㎡，在營商業(yè)項目體量約40萬㎡，在建商業(yè)項目體量約130萬㎡；按照淮北目前的商業(yè)去化率，至少要銷售10年；市場庫存壓力大；結合市場調研分析與淮北商業(yè)地產的發(fā)展規(guī)律，得出結論打造具備功能齊全、業(yè)態(tài)互補、集中式、一站式消費的綜合性主題商業(yè)，暨城市商業(yè)綜合體可以作為本項目商業(yè)部分價值的市場突破口4城市商業(yè)需求分析經營者分析消費者分析消費需求分析經營者分析商鋪性質及關注點商鋪經營者以租賃形式經營居多

本次市場調研通過對淮海路、孟山路、古城路、相山路、教育巷、利民巷、步行街、人民路、惠黎路等主要商業(yè)街區(qū)正在經營的沿街鋪面的經營者進行抽樣調查的形式得出總結。被訪者多以租賃的形式來經營，這部分的比例達到了90%，并對商鋪的地段、交通、經營環(huán)境和經營檔次非常在意，這四項占到了總數(shù)的74%。提示商業(yè)項目在整體商業(yè)規(guī)劃中應該注重對已購鋪業(yè)主的統(tǒng)一管理而不是開發(fā)自營者。經營者分析拓展需求

臨街商鋪的商業(yè)形式受到絕大部分經營者的認可目前的經營者有相當?shù)谋戎叵胪卣棺约旱臉I(yè)務，占到了被訪者總數(shù)的73%，這部分人傾向于選擇中檔和中高檔次的商鋪；尤其對臨街商鋪情有獨鐘。受所處行業(yè)、經濟實力等諸多的影響，被調查者大都傾向于50平米以下的中小商鋪，并且絕大部分（超過75%）人希望店鋪的租金或經營扣點不要超過營業(yè)額的20%。經營者分析經營管理

自營與聯(lián)營的經驗方式最受經營者的認可，報紙、口碑、戶外、電視是當?shù)亟洜I者獲取信息的主要媒介

在經營管理上，傾向于聯(lián)營和自營比例基本相當，各占43%和41%，說明一方面經營者們大都已經習慣于目前的自營自收，另一方面也說明相當一部分經營業(yè)戶期望體驗更先進、更輕松的管理和經營模式；同時這部分人受追逐利益的驅動，對商場管理費等非?？粗?，有接近80%的人選擇了商場管理費要在10元以內。受經營類型和工作時間的限制，商鋪的經營者們的信息獲取相對較窄，免費發(fā)放的直投報紙（主要是安徽聯(lián)眾、郵政直投和服務指南等）和朋友介紹占據(jù)了信息來源的近一半的比例，其次，戶外廣告和電視廣告的比重也較為明顯。消費者分析購物偏好

當?shù)叵M者購物首選購物中心，節(jié)假日與晚間購物趨向較高購物去向選擇：在被調查者的日用品消費習慣上，在大型購物中心占到了絕對優(yōu)勢，占46%，大型商場和綜合市場是其次選擇。這說明比較好的購物環(huán)境和消費信譽對消費者有著直接的影響。購物偏好：節(jié)假日、晚間的購物趨向優(yōu)勢較高，被調查者每周購物在兩次以內的居民占到了近一半48%，每月購物消費支出在300-1000元的占78%，而且單次購物的平均額在50-300元之間的占有58%。這至少說明淮北市中低下購物消費群占主導地位；購物地域認同：淮海路的便利性和區(qū)域含金量最高，通過本公司在實地走訪中也發(fā)現(xiàn)淮北市的大型超市業(yè)態(tài)目前并不是很飽和（只有蘇果一家中心店），但小型社區(qū)超市的占據(jù)了市場，給居民的購物帶來了方便。未來隨著大潤發(fā)、沃爾瑪、家樂福等大型連鎖賣場的進駐將會瓜分目前市場的份額。另外久興小商品城或幾條老服裝街區(qū)在居民的消費比重也占有很大的市場消費比重，這些地方占有居民零售購物的30%。消費者分析消費傾向

餐飲消費是當?shù)刂匾南M支出，休閑娛樂業(yè)具備相當大的發(fā)展?jié)摿Σ惋嬒M取向：在餐飲方面，人們外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，這說明當?shù)厝巳簩⒕筒彤斪饕粋€重要的社交方式。在就餐地點的選擇上以中檔餐廳和普通飯店占據(jù)絕對優(yōu)勢，人均的消費集中在30-150元之間。在淮北當?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達，競爭也非常激烈，而且酒水消費直接關系到餐飲的消費金額。休閑娛樂消費傾向：針對消費者的休閑娛樂傾向調查中發(fā)現(xiàn)，人們的休閑娛樂時間在一周之內相對均衡，平均每周娛樂3次左右，休閑時間選擇在家里呆著和逛商場購物娛樂的比例分別占到了總體樣本的17%和81%，休閑方式主要是看洗浴、泡吧、KTV、上網、廣場健身，

一般情況下都是選擇和朋友、家人一起，人均消費集中在30-120元之間。說明在現(xiàn)階段的淮北比較缺乏豐富多樣的休閑娛樂方式，但是人們非常需要借用這種方式同朋友進行溝通，而淮北當?shù)氐男蓍e娛樂經濟有著相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，但是需要形式的變化和內容的豐富?；幢敝饕M構成示意圖（預估）主要顧客來源淮北市居蘇豫皖三省之要沖、臥淮海經濟區(qū)之腹心。在這片3千平方公里不到的能源基地，總人口221萬，其中城市人口93萬。雖然整個城市的面積不大，但隨著市區(qū)人口的不斷增加，城市的需求也在不斷的改變。對于淮北的整個消費市場，主要來源為市區(qū)人口、周邊區(qū)縣、及部分外來人口，消費主要構成主要以市區(qū)人口為主。相對來說淮北整體的消費氛圍還處中等水平。附加顧客來源隨著淮北城市及經濟的不斷發(fā)展，越來越多的外來人口涌進，這部分人口主要來自沿海地區(qū)及安徽周邊省份，他們從事不同的職業(yè)和事業(yè)，他們身份不同、消費力也不同。以沿海福建、浙江為主的這些群體主要從事相關房地產建設開發(fā)、建材家居、娛樂餐飲等行業(yè)，主要為中小業(yè)主；以周邊河南、河北等為主的群體主要從事服務、基礎建設相關工作；另外，由于歷史的原因，淮北和上海的互動和交流比較頻繁，這也是淮北市主要外來消費源頭之一。這些外來人口不但給淮北城市的發(fā)展建設帶來了很大的推動作用，同時也是一個巨大的消費群體，他們與本地群體共同構成淮北的消費市場。消費需求分析客源分析

市區(qū)客源是當?shù)叵M的主力群，外來人口消費趨于高端化汽車購物人的狀況：淮北目前的商業(yè)已經具有相當規(guī)模，以一馬路為核心商圈，向周邊輻射；以四大百貨對立為格局，競爭激烈。商業(yè)氛圍濃厚，但整體商業(yè)操作和和業(yè)態(tài)規(guī)劃還相對較弱，特別是淮海路周邊嚴重缺乏停車位置，大大制約了開車購物人群的消費能力。而汽車購物群體的消費力主要為中高檔次，一方面淮北的中高檔次商業(yè)生存空間狹小，另一方面淮北又存在中高檔次的部分消費需求，這就造成這部分人群的部分需求外向。經過調查，現(xiàn)階段淮北中高端市場主要流向徐州、合肥等地。汽車購物群體的需求情況，算是淮北市場的一個空缺，但也是整個市場的一種無奈。公交車購物人的狀況：由于地形原因，淮北日常的交通出行主要還是依靠公交車、出租車及機動車等。公交車購物群體相對來說偏向于中低端消費，因此與整個城市的整體消費水平來說是基本吻合的。因此公交車購物群體是淮北較主要的購物群體，他們主要以青年、中老年為主，消費區(qū)域主要集中于相山區(qū)或一馬路二馬路相應路段，如以中低端為主的久興批發(fā)商場及淮海路周邊的幾個特色商業(yè)街等等?；幢笨傮w還是一個發(fā)展中的城市，無論未來消費檔次和水平無何，中端消費在相當長的一段時間里仍將是主流。

步行購物人的狀況：步行購物人群主要針對所居住的相應區(qū)域，就目前此部分人群主要集中淮海商圈周邊區(qū)域。從消費區(qū)域構成上，一馬路、二馬路是相對主要的區(qū)域。另外由于步行購物人群較注重購物樂趣或“淘”“逛”消費的特點，這就給某部分特殊路段帶來了市場，就從目前淮北的商業(yè)路段業(yè)態(tài)上看，以教育巷、利民巷、友誼巷等為主的特色街區(qū)，正是符合這部分人群的消費特征。從淮北街區(qū)分布情況分析，步行購物人群市場空間很大，瞄準這部分人群必然會有更多的商業(yè)機會。消費需求分析交通方式分析

公交車與步行是當?shù)叵M人群的主流出行方式

夜間購物狀況淮北及周邊地區(qū)消費存在一個狀況，即夜間營業(yè)時間不長，特別是在冬天，一般8點后基本不再營業(yè)。這也反映出淮北夜間購物的一些狀況，其一，淮北并未有較大或較理想的夜間消費和休閑場所。其二，消費習慣上淮北人有基本上晚上不出門待在家里的習慣（除有購物意向及夏天）。其三，由于淮北夜間天氣較冷、風沙大（冬天），這就給夜間消費帶來了一定的制約。夜間消費是個相對復雜的概念，夜間消費一般帶著多重色彩，承載休閑、購物、娛樂、消遣等等因素。因此對于夜間消費，將是一個真正考驗大型商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局、運營等全方面的策略。節(jié)假日購物的狀況節(jié)假日購物是各地方、各大小商業(yè)真正的黃金時間。對于淮北的節(jié)假日消費，與各城市基本無異。節(jié)假日期間由于消費者時間上的充裕，并且各大小商家花樣繁多的促銷打折策略，都促使了節(jié)假日的消費高于非節(jié)假日。以淮海路為例子，節(jié)假日人流約為日常人流的2倍以上?；旧希幢钡南M節(jié)假日比重還是相對較高的。消費需求分析時間段分析

夜間購物氛圍不成熟，節(jié)假日購物是當?shù)厝巳旱闹髁麟S著淮北經濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，對于消費的要求也在提升，消費的觀念也在不斷的變化和嘗試著。這種觀念的變化經歷著三個層次：其一，從街邊消費向大商場消費。由于經濟的發(fā)展，各大商業(yè)的開發(fā)及專業(yè)市場的運做，淮北人漸漸從零散的消費轉向一體化、集中消費的觀念上。其二，從單一消費向多面、多方向嘗試。一站式購物、網絡購物、遠程購物、上門服務等等新興的購物方式，正在不斷被淮北人所接受，未來的消費方式將呈現(xiàn)多種方向發(fā)展。其三，從有需求消費向淘逛消費發(fā)展?；幢比说南M心理正在由原來的有需要就去購物變?yōu)闆]事逛逛街、有好東西就買的消費觀念。這正是理解和發(fā)現(xiàn)了消費購物中的樂趣。消費需求分析購物觀念發(fā)展

消費者觀念正在朝多元化、專業(yè)化、休閑化消費發(fā)展市民投資意識較強，投資需求比較旺盛，投資主體呈現(xiàn)多元化現(xiàn)象；但投資方向較窄，主要集中在不動產投資上；商鋪的經營者普遍存在拓展自己業(yè)務的意向，且大都傾向于50平米以下的鋪面，尤其青睞臨街店鋪；商鋪經營多以租賃的形式存在，經營者相對比較看重地段、交通、經營環(huán)境和經營檔次；關于商場的管理模式，經營者對于聯(lián)營和自營傾向的比例基本相當，但大都對商場管理費以及租金或扣點的承擔能力較弱；消費者購物的時間集中度和地域認同度都比較高，特色商業(yè)街的吸引力仍然較強，但總體上比較認可購物中心這一形式；消費結構開始升級，消費觀念開始轉變，休閑娛樂消費的比重開始上升，但形勢和內容都還有待于進一步引導；市區(qū)客戶和礦區(qū)周末消費客戶是本地商業(yè)的主要客戶來源，客戶購物出行以公交車為主，汽車購物人群有增加的勢頭；夜間生活不夠豐富，夜間購物的潛力需進一步的開發(fā)和引導。城市商業(yè)需求分析小結5住宅市場分析淮北房地產市場整體分析淮北房地產市場板塊分析競爭樓盤個案分析淮北房地產市場整體概括---整體均價淮北市2011年房價從4月份開始總體保持穩(wěn)定，隨著消費者需求品質的提高，2012年房價增幅波動較大，截止7月份，漲幅達到1000元/平米左右；隨著國家政策及大環(huán)境影響力度的逐步傳遞，從2012年6月份開始，我市房地產銷售市場有所好轉，剛性需求得到了一定的釋放，以價換量的促銷方式開始在我市房地產市場上呈現(xiàn)，成交量開始小幅上升；淮北房地產市場整體概括---去化套數(shù)2012年上半年由于房地產調空政策的影響，且由于項目成本的增加及宏觀調控力的增強，開發(fā)商面臨的競爭壓力也同步增大；6月份由于開發(fā)商紛紛打出以價換量的促銷手段，加之端午小長假促銷，帶動房地產市場的成交量。淮北房地產市場分析

全社會固定資產投資額不斷增長，城市建設步伐加快，淮北市房地產市場逐漸活躍，開發(fā)力度進一步加大，預計房地產市場將逐漸回暖，出現(xiàn)不斷走好的趨勢。從房地產投資額占全社會固定投資額的比例來看，一直維持在35%左右，顯示市場相對較理性?；幢蓖恋爻鲎屒闆r06年淮北市住宅土地出讓面積主要集中在老城區(qū)和新城區(qū)的中心位置。出讓面積較大，但由于容積率限制，建筑面積總量不大，目前已基本獲得開發(fā)。07年淮北市住宅土地出讓面積呈現(xiàn)出明顯的放量，出讓面積主要集中在新城區(qū)及周邊區(qū)域。08年淮北市住宅土地出讓集中在新城區(qū)周邊區(qū)域，總體出讓面積較07年的放量有大幅回落，主要原因是由于整體市場不景氣。09年淮北市住宅向外圈擴大，且放量增加，主要是08年后的反彈表現(xiàn)，并受宏觀市場的影響，成交單價有所提升。10年淮北市住宅上市體量來看，是一個項目集中上市年，放盤量屬歷年之最；由于項目成本增加及宏觀調控力的增強，開發(fā)商面臨競爭壓力也同步增大。據(jù)統(tǒng)計，截至2011年10月份淮北共計出讓經營性用地10宗共1008畝，其中市中心住宅地塊土地拍賣價達到350萬元/畝。按照2.0的容積率，即可為市場提供約200萬的的產品，結合目前的去化率，需要市場去化3年，未來5年，隨著市場已有存量，未上市存量，市場庫存壓力不容忽視；前幾年淮北市土地市場總體平穩(wěn)發(fā)展，目前老城區(qū)與新城區(qū)核心地帶內地塊已基本出讓完畢，近年來出讓的土地主要在新城區(qū)，且容積率在逐步提升，表明房地產市場產品類型向高層化發(fā)展。2011年淮北的土地市場也伴隨著宏觀調控進入了“冬天”，年內幾次土地推介會均沒達到預期效果，數(shù)宗土地以流拍告終，土地市場呈現(xiàn)有價無市的局面。淮北土地出讓市場分析左表為淮北相城區(qū)三年住宅土地成交情況。可以看出近年淮北城區(qū)住宅用地出讓量不小。尤其是2011年，如果按照平均2.0容積率計算，其可提供市場200萬方產品（其中部分為商服用地非住宅）。參考近年銷售面積，需要市場去化兩年。加之已有存量（目前市三區(qū)上市庫存89.1萬方）和未上市庫存，市場庫存壓力不容忽視；未來5-10年的競爭壓力劇增；淮北房地產市場供給分析

由于淮北預售期房較早，加之一系列限購政策的出臺，導致房地產市場施工進度緩慢，從2008年出現(xiàn)供小于求的市場局面，但長期來看，施工量逐年增長，后期的市場供應量將會非常充足。2011年全年商品房施工面積764.15萬平，竣工面積74.49萬平，商品房銷售面積128.62萬平，目前供小于求，但施工量大，未來市場的供應量將激增；供求基本同步上升，房地產市場處于發(fā)展期；市場消費潛力逐步被激活；淮北市區(qū)商品房市場淮北市區(qū)自2009年以來，一手商品房市場成交量基本穩(wěn)定；受國家嚴厲宏觀調控影響，預計2012年全年成交量比2011年將有明顯的下降趨勢淮北市區(qū)近兩年住宅占據(jù)市場絕對主力，而商業(yè)自2008年至2011年，年均需求量6.36萬㎡，占年均總量的25%左右，需求結構比較穩(wěn)定淮北市區(qū)住宅、商業(yè)市場分析從圖中可以看出，從2009年2010年住宅市場成交基本保持穩(wěn)定，上下浮動不大；2011年由于國家出臺限購、限貸等一系列政策，對整體樓市影響比較大，2012年上半年的成交量比2011年全年成交量的一半還不到，而商業(yè)成交卻出現(xiàn)增長的趨勢，對于普通投資者來說，目前的住宅市場前途很渺茫，投資商鋪能夠很快盈利，而且商鋪受國家政策限制較少。淮北發(fā)展前景---城市化率不斷提高，城區(qū)面積和人口增加必將帶來巨大的住宅需求房地產市場分析需求分析

淮北的城市化進程和人口的擴張必將帶來巨大的住宅消費需求；預計淮北市全市人口到2015年將達到240萬人，到2020年城鎮(zhèn)化率提高到65%，人口達到266萬人；房地產市場分析需求分析

受需求上升的影響，淮北房價從2008年開始穩(wěn)步上升，2011年受限購政策的影響，房價開始回落淮北市2011年人均GDP4063美元，超過了2400美元，根據(jù)國際慣例，人均GDP達到3000美元以上，房地產便步入住房需求緩慢發(fā)展階段，隨著經濟實力的增強，將逐漸進入房地產快速發(fā)展的階段。居民購房及購車將成為消費的主流?；幢笔蟹康禺a業(yè)發(fā)展長期看好毋容置疑的，房地產業(yè)發(fā)展還有很大的潛力空間?；幢狈康禺a的典型需求：改善居住條件與居住環(huán)境的二次購房需求；年輕人結婚購房需求；每年不斷增長的首次置業(yè)者的主動性購房需求；以收取租金或出售轉手獲利的中長期投資置業(yè)的需求；外來人口遷入淮北的置業(yè)需求；為子女教育遷居購房的需求.淮北房地產市場小結123從成交結構來看，住宅市場受國家調控政策影響，成交量呈現(xiàn)一定幅度的波動；商業(yè)年均成交量穩(wěn)定在3-5萬㎡，受政策影響不大，2012年上半年成交量卻出現(xiàn)增長的趨勢；2011年年初，住宅市場成交大幅下滑，同時，隨著“限購令”的頒布，整個上半年市場陷入比較低迷的狀態(tài)；而商辦市場和高端住宅市場發(fā)力，使得量價有所回升；4受宏觀調控政策影響，目前淮北各樓盤整體銷售形勢緩慢，各區(qū)域價格和去化率降幅明顯。120平方米以上的大戶型去化遇阻，尾盤剩余多為該類物業(yè)。從總價來看，平均總價在35萬以下市場接受度較高，總價35萬以上地段較好的中高端物業(yè)銷售形勢較好，其余接受度較本案地處濉溪路與南黎路交叉處，作為政府南擴的規(guī)劃，未來建設項目較多，特別是商住類，市場競爭激烈程度不言而喻；商業(yè)市場（主要包括寫字樓、商鋪等）受政策影響不大，近年成交增長平穩(wěn)5淮北房地產市場明顯回暖，其主要原因：一是隨著地方對樓市政策的微調，以及中央貨幣政策得以放松，降低準備金率、降低利息等政策逐步出臺，在這種局面下，市場預期發(fā)生了較大變化，釋放了一定的購買力；二是就市場內在因素而言，開盤數(shù)量明顯增多，庫存明顯增多，低價或平價開盤活躍，以達到以價換量回籠資金的效果；淮北市房地產呈現(xiàn)板塊競爭狀態(tài)，以城南板塊最為激烈，隨著城市發(fā)展方向的轉移，城南板塊認可度逐漸提升，但老城區(qū)板塊還是永恒的明星地段房地產市場分析市場板塊分析

均價：4500-6000元/平項目為中大規(guī)模，較分散建筑形態(tài)：多層和小高層是主流，部分花園洋房、別墅代表樓盤：鳳凰城、家天下、億嘉·左岸、恒大雅苑、相王府邸主要特點：景觀、房價較低發(fā)展慢的區(qū)域城西板塊均價：4500-5700元/平建筑形態(tài)：多層、小高層、高層是主流代表樓盤：萬馬·相山庭院、金色云天、深藍華庭、貳拾肆克拉、錦繡和莊、首府主要特點：區(qū)域前景、景觀、交通便利最活躍的區(qū)域城南板塊老城區(qū)板塊均價：4500-7500元/平項目規(guī)模不太大建筑形態(tài)：小高層、高層代表樓盤：華松天驕國際、、和協(xié)國際、華松國際、金色云天主要特點：成熟的配套、便利的交通、稀缺性最成熟的區(qū)域城東板塊均價：3300-5000元/平項目為中大規(guī)模建筑形態(tài)：多層、小高層、高層為主，少量別墅、洋房代表樓盤：溫哥華城、翡翠島、天賜良園、慢城主要特點：生態(tài)景觀、區(qū)域前景前景好的區(qū)域房地產市場分析城西板塊分析

項目名稱產品類型總建筑面（萬㎡）房型面積（㎡）均價報價（元/㎡）總價（萬元/套）鳳凰城多層、洋房、高層、別墅10080-130270021-35家天下·水景天成多層、小高層、高層2858-130470016-42億嘉·左岸多層、小高層21萬多81-98450036-45恒大雅苑高層49.480-130580046-75相王府邸高層、小高層1080-130500040-65金地御景城西板塊代表樓盤介紹

樓盤數(shù)量較少，但產品類型豐富；項目為中大規(guī)模樓盤，分布較分散；房型選擇面較大，面積較緊湊；樓盤均價在3500－6000元/平方米之間。房地產市場分析老城區(qū)板塊分析

老城區(qū)板塊代表樓盤介紹項目名稱產品類型總建筑面積（萬㎡）房型面積（㎡）均價報價（元/㎡）總價（萬元/套）華松天驕國際高層、小高層7.550-175730036-127.75金色云天高層6080-130590047-76輝業(yè)都市花園高層7.180-120即將上市－恒茂世家高層、多層5.5680-120即將上市－華松商業(yè)廣場高層11.4260-130

550033-72淮海時代廣場高層7.2860-137550033-75鼎盛國際高層2.733-120售罄－一品觀邸高層3.249-113售罄18-43國正融華仕家高層2.550-6090-130售罄22-27（公寓）30-44（大戶型）

項目規(guī)模不大，主要產品為小高層、高層；房型選擇面較大，新建項目面積有放大的趨勢；樓盤均價在3800－7500元/平方米之間，主力均價在4500－5500元/平方米。房地產市場分析城南板塊分析

城南板塊代表樓盤介紹項目名稱產品類型總建筑面積（萬㎡）房型面積（㎡）均價報價（元/㎡）總價（萬元/套)深藍華庭多層、小高、高層8.587-126470040-59華佳梅苑多層、小高12113-144售罄－相山庭院多層、洋房、別墅25

77-88

480036－43貳拾肆克拉高層3.6

45-122580026-70萬福大廈高層3.645-135售罄-金方·星河灣多層、小高、高層1089-143470041-68水岸·碧桂園多層、小高、高層8.966-131售罄20-40百年香樟小高6.08

75-144售罄－德成·新天地酒店式公寓1670-115--皇御豪庭高層9.255-220550030-122錦繡和莊高層、小高層28.3480-1305400

項目開發(fā)密集度高，形成內部聯(lián)動效應，市民認可度較高；產品以多層、小高、高層為主，房型選擇多，新建項目單身公寓類產品增多；樓盤均價在4500－5500元/平方米之間，主力總價在50萬/套以內。房地產市場分析城東板塊分析

城東板塊代表樓盤介紹項目名稱產品類型總建筑面積（萬㎡）房型面積（㎡）均價報價（元/㎡）總價（萬元/套)藍湖綠城多層、高層2286-137售罄-翡翠島多層、高層、別墅27106-142600063-86天賜良園多層、小高1280-130售罄-湖畔御景多層、小高層、別墅6.2589-143550048-79溫哥華城金水河畔多層、小高、別墅6087-142450039-64東湖公館小高層、電梯花園洋房、獨棟別墅、類獨棟別墅、聯(lián)排別墅11-即將