房開貸款管理辦法總則目的為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和金融監(jiān)管要求，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本公司向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各類貸款。基本原則1.依法合規(guī)原則：貸款發(fā)放與管理應(yīng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、金融監(jiān)管規(guī)定以及本公司內(nèi)部規(guī)章制度。2.審慎經(jīng)營原則：充分評估貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行，保障公司資金安全。3.平等自愿原則：在貸款業(yè)務(wù)中，借貸雙方應(yīng)遵循平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的原則。4.效益性、安全性、流動性相統(tǒng)一原則：追求貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益，同時確保貸款資金的安全和合理流動。貸款對象與條件貸款對象經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記，具有獨(dú)立法人資格，且符合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款條件1.企業(yè)資質(zhì)：具備房地產(chǎn)開發(fā)二級及以上資質(zhì)等級，信用等級良好。2.項(xiàng)目情況：項(xiàng)目已取得合法有效的土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。項(xiàng)目開發(fā)符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策和城市規(guī)劃要求，具有良好的市場前景和經(jīng)濟(jì)效益。3.財(cái)務(wù)狀況：企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率合理，近三年財(cái)務(wù)狀況良好，無連續(xù)虧損記錄。具有充足的自有資金，自有資金比例應(yīng)符合國家規(guī)定要求，一般不低于項(xiàng)目總投資的[X]%。4.信用記錄：企業(yè)及法定代表人信用狀況良好，無不良信用記錄，在金融機(jī)構(gòu)無逾期貸款、欠息等違約行為。5.經(jīng)營管理：企業(yè)具有健全的經(jīng)營管理體系，具備較強(qiáng)的項(xiàng)目開發(fā)管理能力和市場營銷能力，項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)素質(zhì)高。6.其他要求：符合本公司規(guī)定的其他條件。貸款申請與受理申請資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請貸款時，應(yīng)向本公司提供以下資料：1.借款申請書：詳細(xì)說明借款金額、用途、期限、還款來源及還款計(jì)劃等。2.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證：原件及復(fù)印件，已辦理“三證合一”的提供營業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件。3.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書：原件及復(fù)印件。4.法定代表人身份證明書、身份證：原件及復(fù)印件。5.公司章程：復(fù)印件。6.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告：包括項(xiàng)目基本情況、市場分析、經(jīng)濟(jì)效益分析等內(nèi)容。7.項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件：原件及復(fù)印件。8.土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證：原件及復(fù)印件。9.項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃：包括項(xiàng)目建設(shè)周期、各階段建設(shè)內(nèi)容及時間節(jié)點(diǎn)等。10.企業(yè)近三年財(cái)務(wù)報(bào)表：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及審計(jì)報(bào)告。11.自有資金證明：如銀行存款證明、股東出資證明等。12.本公司要求提供的其他資料：如項(xiàng)目銷售情況預(yù)測、抵押物清單等。受理流程1.業(yè)務(wù)部門收到貸款申請資料后，應(yīng)進(jìn)行初步審查，核實(shí)資料的完整性、真實(shí)性和合規(guī)性。2.對資料齊全、符合要求的申請，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時登記，并將申請資料移送風(fēng)險(xiǎn)管理部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估。3.風(fēng)險(xiǎn)管理部門收到申請資料后，應(yīng)根據(jù)本辦法及相關(guān)規(guī)定，對借款人的信用狀況、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行全面評估，撰寫風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告。4.業(yè)務(wù)部門根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門的風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，結(jié)合本公司貸款政策和業(yè)務(wù)發(fā)展需求，提出貸款審批建議，報(bào)有權(quán)審批人審批。貸款調(diào)查與評估調(diào)查內(nèi)容1.借款人基本情況調(diào)查：包括企業(yè)概況、股東結(jié)構(gòu)、法定代表人情況、經(jīng)營管理情況等。2.項(xiàng)目情況調(diào)查：項(xiàng)目合法性調(diào)查：核實(shí)項(xiàng)目是否取得合法有效的相關(guān)證件，是否符合城市規(guī)劃要求。項(xiàng)目市場前景調(diào)查：分析項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況、價(jià)格走勢等，評估項(xiàng)目的市場競爭力。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度調(diào)查：了解項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)進(jìn)度，是否與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃相符。項(xiàng)目資金來源與使用情況調(diào)查：核實(shí)項(xiàng)目自有資金是否足額到位，資金使用是否合理合規(guī)。3.借款人財(cái)務(wù)狀況調(diào)查：資產(chǎn)負(fù)債情況分析：評估企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債水平、資產(chǎn)質(zhì)量等。盈利能力分析：分析企業(yè)近三年的盈利狀況，包括營業(yè)收入、利潤、利潤率等指標(biāo)。現(xiàn)金流分析：關(guān)注企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流量情況，評估企業(yè)的資金流動性和償債能力。4.借款人信用狀況調(diào)查：查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)、金融信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫等，了解借款人及法定代表人的信用記錄。調(diào)查借款人在其他金融機(jī)構(gòu)的貸款情況，是否存在逾期、欠息等違約行為。了解借款人的對外擔(dān)保情況，評估對外擔(dān)保對企業(yè)償債能力的影響。5.抵押物情況調(diào)查：抵押物合法性調(diào)查：核實(shí)抵押物是否為借款人合法擁有，產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛。抵押物價(jià)值評估：委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對抵押物進(jìn)行價(jià)值評估，確定抵押物的市場價(jià)值和抵押價(jià)值。抵押物變現(xiàn)能力調(diào)查：分析抵押物的市場流通性、處置難易程度等，評估抵押物的變現(xiàn)能力。評估方法1.定性評估：對借款人的經(jīng)營管理能力、市場競爭力、信用狀況等進(jìn)行定性分析，評估借款人的綜合素質(zhì)和發(fā)展前景。2.定量評估：運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)等方法，對借款人的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目盈利能力、償債能力等進(jìn)行定量評估，確定貸款風(fēng)險(xiǎn)程度。3.綜合評估：將定性評估和定量評估結(jié)果相結(jié)合，對借款人及項(xiàng)目進(jìn)行全面、綜合評估，形成貸款評估報(bào)告，為貸款審批提供依據(jù)。貸款審批審批流程1.業(yè)務(wù)部門將貸款調(diào)查評估報(bào)告及相關(guān)資料提交至貸款審批委員會。2.貸款審批委員會成員對貸款申請進(jìn)行審議，根據(jù)本辦法及相關(guān)規(guī)定，對貸款的必要性、可行性、安全性、效益性等進(jìn)行全面審查，發(fā)表意見。3.貸款審批委員會主任根據(jù)成員的審議意見，進(jìn)行綜合判斷，做出貸款審批決策。4.對同意發(fā)放的貸款，業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)審批意見，與借款人簽訂借款合同、擔(dān)保合同等相關(guān)合同文件，并辦理貸款發(fā)放手續(xù)。5.對不同意發(fā)放的貸款，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時通知借款人，并說明理由。審批權(quán)限1.本公司根據(jù)貸款金額、風(fēng)險(xiǎn)程度等因素，設(shè)定不同的貸款審批權(quán)限。2.對于金額較小、風(fēng)險(xiǎn)較低的貸款，可由業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人審批；對于金額較大、風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款，需提交貸款審批委員會審議審批。3.貸款審批委員會成員應(yīng)嚴(yán)格按照審批權(quán)限進(jìn)行審批，不得越權(quán)審批。貸款發(fā)放與支付發(fā)放條件1.貸款申請已獲批準(zhǔn)，借款合同、擔(dān)保合同等相關(guān)合同文件已簽訂生效。2.項(xiàng)目已按規(guī)定取得合法有效的相關(guān)證件，且項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度符合要求。3.借款人已按照本公司要求開立貸款專用賬戶，用于貸款資金的接收、使用和管理。4.本公司要求的其他發(fā)放條件已滿足。支付方式1.貸款人受托支付：對于單筆金額超過項(xiàng)目總投資[X]%或超過[X]萬元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式。業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)借款人的用款計(jì)劃和支付申請，審核支付憑證，將貸款資金直接支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。2.借款人自主支付：對于單筆金額未超過上述標(biāo)準(zhǔn)的貸款資金支付，可采用借款人自主支付方式。借款人應(yīng)按照借款合同約定的用途，定期向本公司報(bào)告貸款資金支付情況，本公司有權(quán)對貸款資金支付情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。貸后管理管理內(nèi)容1.貸款資金監(jiān)管：定期檢查借款人貸款專用賬戶資金的收支情況，確保貸款資金?？顚Ｓ?，不得挪作他用。監(jiān)督借款人按照借款合同約定的用途使用貸款資金，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)使用貸款資金行為，及時采取措施進(jìn)行制止和糾正。2.項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控：定期了解項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，核實(shí)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)情況是否與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃相符。關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)過程中是否存在重大問題或風(fēng)險(xiǎn)，如工程質(zhì)量問題、資金短缺問題、政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等，及時發(fā)現(xiàn)并采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)。3.借款人經(jīng)營狀況與財(cái)務(wù)狀況監(jiān)測：定期收集借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營數(shù)據(jù)等信息，分析借款人的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況變化情況。關(guān)注借款人的重大經(jīng)營決策、重大投資活動、重大人事變動等情況，評估其對借款人償債能力的影響。4.借款人信用狀況跟蹤：定期查詢借款人及法定代表人的信用記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理信用風(fēng)險(xiǎn)。對出現(xiàn)信用狀況惡化的借款人，應(yīng)及時采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，如要求借款人增加擔(dān)保、提前收回貸款等。5.抵押物管理：定期對抵押物進(jìn)行檢查，核實(shí)抵押物的狀態(tài)是否正常，是否存在被查封、扣押、凍結(jié)等情況。關(guān)注抵押物的市場價(jià)值變化情況，如抵押物價(jià)值出現(xiàn)明顯下降，應(yīng)要求借款人及時補(bǔ)充擔(dān)?；蛱崆皟斶€部分貸款。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與處置1.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，對借款人及項(xiàng)目的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行監(jiān)測和分析。當(dāng)發(fā)現(xiàn)借款人或項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號時，及時發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警通知，提示相關(guān)部門和人員關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)變化情況。2.風(fēng)險(xiǎn)處置：根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警情況，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)處置措施，如要求借款人整改、增加擔(dān)保、提前收回貸款等。對于風(fēng)險(xiǎn)狀況嚴(yán)重的借款人或項(xiàng)目，應(yīng)及時啟動應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施控制風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。貸款回收與處置回收管理1.借款人應(yīng)按照借款合同約定的還款計(jì)劃，按時足額償還貸款本息。2.業(yè)務(wù)部門應(yīng)定期與借款人溝通，提醒借款人按時還款，跟蹤還款資金的落實(shí)情況。3.對于逾期貸款，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時進(jìn)行催收，向借款人發(fā)送逾期催收通知書，要求借款人限期償還逾期貸款本息，并按照借款合同約定計(jì)收罰息。處置方式1.現(xiàn)金回收：督促借款人籌集資金，以現(xiàn)金方式償還貸款本息。2.抵押物處置：如借款人無法按時償還貸款本息，本公司有權(quán)依法處置抵押物，以抵