恩平土地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強恩平市土地管理，保護土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關法律法規(guī)，結合恩平市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于恩平市行政區(qū)域內土地的規(guī)劃、保護、開發(fā)、利用、整治及相關管理活動。（三）基本原則1.嚴格保護耕地原則。確保耕地總量不減少，質量不降低，用途不改變。2.節(jié)約集約用地原則。鼓勵合理、高效利用土地，提高土地利用效率。3.統(tǒng)一規(guī)劃原則。土地利用應當符合恩平市土地利用總體規(guī)劃，各類土地利用活動應在規(guī)劃框架內有序進行。4.依法管理原則。土地管理各項活動必須嚴格依照法律法規(guī)規(guī)定進行，確保土地管理的合法性、公正性和嚴肅性。二、土地規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制1.恩平市土地利用總體規(guī)劃由市人民政府組織編制，報上一級人民政府批準。規(guī)劃應明確土地利用的總體目標、各類土地用途分區(qū)及管制規(guī)則等內容。2.各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應根據(jù)恩平市土地利用總體規(guī)劃，結合本地實際，組織編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃，報市人民政府批準。3.編制土地利用總體規(guī)劃應充分考慮經(jīng)濟社會發(fā)展需求、土地資源狀況、生態(tài)環(huán)境保護等因素，廣泛征求社會公眾意見，進行科學論證。（二）規(guī)劃實施與修改1.土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準，必須嚴格執(zhí)行。任何單位和個人不得擅自改變規(guī)劃確定的土地用途。2.因經(jīng)濟社會發(fā)展需要確需修改土地利用總體規(guī)劃的，必須按照法定程序進行。由市人民政府提出修改方案，經(jīng)原批準機關批準后方可實施。修改后的規(guī)劃應及時向社會公布。三、土地保護（一）耕地保護1.建立耕地保護目標責任制，市人民政府與各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處簽訂耕地保護責任書，明確耕地保護責任和目標。2.嚴格控制耕地轉為非耕地。建設項目占用耕地的，必須按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。3.加強基本農(nóng)田保護。劃定基本農(nóng)田保護區(qū)，嚴格保護基本農(nóng)田?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途。（二）土地生態(tài)保護1.加強土地生態(tài)建設，保護和改善土地生態(tài)環(huán)境。在土地開發(fā)、利用和整治過程中，應采取有效措施，防止水土流失、土地沙化、土壤污染等生態(tài)破壞問題。2.嚴格控制在生態(tài)脆弱地區(qū)進行不符合生態(tài)保護要求的土地開發(fā)活動。對已造成生態(tài)破壞的土地，應按照有關規(guī)定進行治理和修復。四、土地開發(fā)與利用（一）農(nóng)用地開發(fā)1.鼓勵開發(fā)未利用地。對適宜開發(fā)為農(nóng)用地的未利用地，在符合土地利用總體規(guī)劃和生態(tài)環(huán)境保護要求的前提下，經(jīng)依法批準后，可以進行開發(fā)利用。2.加強農(nóng)用地整治。通過土地平整、農(nóng)田水利建設、土壤改良等措施，提高農(nóng)用地質量和生產(chǎn)能力。（二）建設用地利用1.建設用地實行總量控制和用途管制。嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地規(guī)模和用途，合理安排各類建設用地。2.建設項目使用土地應符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策。嚴格執(zhí)行建設用地預審制度，未經(jīng)預審或預審未通過的，不得批準農(nóng)用地轉用、土地征收和供地。3.規(guī)范土地出讓行為。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，符合產(chǎn)業(yè)政策、用地集約的，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的70%執(zhí)行。五、土地征收與補償（一）征收程序1.市人民政府征收土地，應按照法定程序進行。首先進行土地現(xiàn)狀調查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。2.多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，市人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。3.征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當組織實施，并與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民和其他權利人簽訂征地補償安置協(xié)議。（二）補償標準1.征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。2.土地補償費和安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。3.地上附著物和青苗的補償標準，由市、縣人民政府制定，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府備案。六、土地權屬管理（一）土地登記1.土地登記是土地權屬的法定公示方式。市人民政府自然資源主管部門負責本行政區(qū)域內的土地登記工作，依法對土地所有權、使用權和他項權利進行登記造冊，核發(fā)土地證書。2.土地登記分為初始登記、變更登記、注銷登記等。土地權利人應當在規(guī)定的期限內申請土地登記，提交相關材料。自然資源主管部門應當對申請材料進行審核，符合登記條件的，予以登記；不符合登記條件的，不予登記并書面告知申請人理由。（二）土地權屬爭議處理1.土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。2.當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。七、土地監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督檢查職責1.市人民政府自然資源主管部門依法對本行政區(qū)域內土地管理法律、法規(guī)的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查。有權對土地利用和管理情況進行實地檢查，查閱、復制有關文件和資料，詢問當事人等。2.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應協(xié)助自然資源主管部門做好土地管理相關工作，對本轄區(qū)內土地使用情況進行日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。（二）違法行為查處1.對違反土地管理法律法規(guī)的行為，自然資源主管部門應依法進行查處。責令停止違法行為，限期改正或者治理，并依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。2.對非法占用土地、破壞耕地、擅自改變土地用途等違法行為，應根據(jù)違法情節(jié)輕重，依法采取不同的處罰措施，包括沒收違法建筑物和其他設施、罰款、恢復土地原狀等。八、法律責任（一）行政責任1.對違反本辦法規(guī)定，未取得土地使用許可擅自使用土地的，由自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀；對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。2.對擅自改變土地用途的，由自然資源主管部門責令限期改正，并處以罰款；對拒不改正的，依法收回土地使用權。（二）刑事責任1.違反土地管理法律法規(guī)，構成犯罪的，依法追究刑事責任。例如，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。2.對國家機關工作人員