新疆住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)新疆住宅管理，保障住宅安全、合理使用，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及新疆實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范新疆住宅的規(guī)劃、建設(shè)、使用、維護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，促進(jìn)住宅管理的科學(xué)化、規(guī)范化、法治化，營(yíng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境。（二）適用范圍本辦法適用于新疆維吾爾自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)各類住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。包括新建住宅、既有住宅，以及住宅區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施，如道路、綠化、停車場(chǎng)、物業(yè)服務(wù)用房等。（三）基本原則1.以人為本原則始終將保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益放在首位，充分考慮居民的居住需求和生活便利，提供優(yōu)質(zhì)的住宅管理服務(wù)。2.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，規(guī)范住宅管理行為，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。3.統(tǒng)一管理原則對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的各類設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等實(shí)行統(tǒng)一管理，避免多頭管理和管理混亂。4.專業(yè)服務(wù)原則鼓勵(lì)和支持專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理服務(wù)，提高住宅管理的質(zhì)量和水平，運(yùn)用先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段，提升管理效率。二、住宅規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃要求1.住宅建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，合理布局，配套完善。規(guī)劃部門在審批住宅建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮周邊環(huán)境、公共設(shè)施配套等因素，確保住宅的宜居性。2.住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)規(guī)劃建設(shè)必要的公共服務(wù)設(shè)施，如社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生站、文化體育設(shè)施等，并明確其位置、規(guī)模和功能。公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，確保工程質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件和施工規(guī)范進(jìn)行施工，不得擅自變更設(shè)計(jì)。2.住宅的結(jié)構(gòu)安全、消防安全、防水、節(jié)能等方面應(yīng)當(dāng)滿足相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求。例如，住宅的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有足夠的承載能力和穩(wěn)定性，消防設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合消防安全規(guī)定，外墻、屋面等部位應(yīng)當(dāng)做好防水處理，采用節(jié)能燈具、節(jié)水器具等措施，降低能源消耗。（三）驗(yàn)收備案1.住宅建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可交付使用。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅交付使用前，將住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書交付給業(yè)主。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)明確工程質(zhì)量保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。3.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。三、住宅使用管理（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有住宅的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)益。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）使用規(guī)范1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照住宅的設(shè)計(jì)用途使用住宅，不得擅自改變住宅的結(jié)構(gòu)、外貌和用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.業(yè)主不得在住宅內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。例如，不得在住宅內(nèi)進(jìn)行賭博、傳銷等違法活動(dòng)，不得將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房影響其他業(yè)主正常生活等。3.住宅區(qū)內(nèi)的公共通道、樓梯間、電梯前室等共用部位不得擅自占用、堵塞或者堆放物品。禁止在消防通道內(nèi)停放車輛、堆放雜物，確保消防安全通道暢通。（三）裝飾裝修管理1.業(yè)主或者使用人裝飾裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確裝飾裝修工程的內(nèi)容、期限、禁止行為和注意事項(xiàng)等。2.裝飾裝修工程應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，不得影響建筑結(jié)構(gòu)安全和使用功能。裝修人不得擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，不得超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止，并報(bào)告有關(guān)部門。裝修人應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，按照規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修。四、住宅維修與養(yǎng)護(hù)管理（一）維修責(zé)任劃分1.專有部分業(yè)主對(duì)其住宅專有部分的維修養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)。專有部分出現(xiàn)損壞，影響正常使用的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。2.共用部分住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)偩S修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)和管理。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。（二）維修資金管理1.住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。2.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁挪作他用。維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。3.住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將維修資金的使用情況定期公布，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）維修養(yǎng)護(hù)流程1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)在日常巡查中發(fā)現(xiàn)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施。2.維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目、預(yù)算費(fèi)用、施工單位等內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目涉及業(yè)主共同利益的，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見。3.維修養(yǎng)護(hù)工程竣工后，應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，應(yīng)當(dāng)辦理結(jié)算手續(xù)，并將維修養(yǎng)護(hù)情況向業(yè)主公布。五、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)1.從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級(jí)，不同等級(jí)的資質(zhì)企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行資質(zhì)年檢。未通過(guò)年檢的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。2.業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限等事項(xiàng)作出明確約定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。未按照合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主有權(quán)要求其限期整改或者解除合同。（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)檔案資料管理。法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況，制定具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率、服務(wù)態(tài)度等方面的內(nèi)容，確保為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。六、住宅安全管理（一）安全制度建設(shè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全住宅安全管理制度，明確安全管理責(zé)任，制定安全防范措施和應(yīng)急預(yù)案。2.安全管理制度應(yīng)當(dāng)包括治安防范、消防安全、電梯安全、設(shè)施設(shè)備安全等方面的內(nèi)容。例如，建立門禁制度、巡邏制度，加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出人員和車輛的管理；定期組織消防安全檢查和演練，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效；加強(qiáng)電梯日常維護(hù)保養(yǎng)，保障電梯安全運(yùn)行等。（二）安全防范措施1.住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置必要的安全防范設(shè)施，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)等。安全防范設(shè)施應(yīng)當(dāng)保持正常運(yùn)行狀態(tài)，確保住宅安全。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的治安巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)內(nèi)的人員和車輛進(jìn)行登記和檢查，防止無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全管理工作，增強(qiáng)安全意識(shí)，妥善保管個(gè)人財(cái)物，發(fā)現(xiàn)安全問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告。（三）消防安全管理1.住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定設(shè)置消防設(shè)施設(shè)備，并保持完好有效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織消防安全檢查，確保消防通道暢通，消防設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.業(yè)主不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施設(shè)備，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。禁止在住宅區(qū)內(nèi)違規(guī)停放電動(dòng)自行車并充電，預(yù)防火災(zāi)事故發(fā)生。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定消防安全應(yīng)急預(yù)案，并定期組織演練。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)警，并組織業(yè)主和使用人疏散，配合消防部門進(jìn)行滅火救援工作。七、住宅環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔范圍包括公共道路、綠化區(qū)域、樓道、電梯轎廂等。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，不得隨意丟棄垃圾，不得在公共區(qū)域堆放雜物。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生工作，共同維護(hù)良好的居住環(huán)境。（二）垃圾處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)置垃圾收集容器，定期清理垃圾。垃圾應(yīng)當(dāng)分類收集、運(yùn)輸和處理，逐步推行垃圾分類制度。2.住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門的垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站應(yīng)當(dāng)保持清潔衛(wèi)生，避免對(duì)周邊環(huán)境造成污染。垃圾運(yùn)輸車輛應(yīng)當(dāng)密閉運(yùn)輸，防止垃圾泄漏和異味散發(fā)。（三）綠化養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，保持綠化植物生長(zhǎng)良好，景觀優(yōu)美。綠化養(yǎng)護(hù)工作包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)愛護(hù)綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。不得在綠化區(qū)域內(nèi)種菜、搭建建筑物等，影響綠化景觀。八、法律責(zé)任（一）業(yè)主及使用人違法責(zé)任1.業(yè)主或者使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變住宅結(jié)構(gòu)、外貌和用途的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.業(yè)主或者使用人違反本辦法規(guī)定，在住宅內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，損害公共利益和他人合法權(quán)益的，由相關(guān)部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)催告后仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求其限期整改；逾期未整改的，業(yè)主可以解除合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由相關(guān)部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）其他單位和個(gè)人違法責(zé)任1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照要求進(jìn)行住宅建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)，或者未經(jīng)驗(yàn)收備案擅