汕頭住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)汕頭住宅管理，保障住宅使用安全，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于汕頭市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。包括新建商品住宅、二手住宅、保障性住房等。（三）基本原則1.業(yè)主自治原則：充分尊重業(yè)主的自主管理權(quán)利，鼓勵(lì)業(yè)主通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，實(shí)現(xiàn)自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。2.依法管理原則：嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，規(guī)范住宅管理行為，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。3.服務(wù)與管理并重原則：強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)職能，同時(shí)加強(qiáng)對住宅使用、維護(hù)等方面的管理，實(shí)現(xiàn)服務(wù)與管理的有機(jī)結(jié)合。4.公開公平公正原則：管理過程中涉及的重大事項(xiàng)、費(fèi)用收支等應(yīng)向業(yè)主公開，確保公平公正，保障各方合法權(quán)益。二、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一）業(yè)主1.業(yè)主定義：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用房屋的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。2.業(yè)主權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利，包括占有、使用、收益和處分權(quán)。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。3.業(yè)主義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明。房屋及建筑物面積清冊。業(yè)主名冊。建筑規(guī)劃總平面圖。交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明。物業(yè)服務(wù)用房配置證明。其他有關(guān)的文件資料。符合上述條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到資料后三十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.職責(zé)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?；I集和使用專項(xiàng)維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3.會議形式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（三）業(yè)主委員會1.組成與選舉：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔。具有一定的組織能力。具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。3.工作規(guī)則：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會會議記錄、業(yè)主委員會決議、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主規(guī)約、專項(xiàng)維修資金籌集使用情況、物業(yè)共有部分的收益情況等。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級，不同等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的物業(yè)管理項(xiàng)目。資質(zhì)等級評定標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括房屋建筑共用部位及附屬設(shè)施設(shè)備等。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理，包括清掃保潔、垃圾分類處理等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理，如門崗值班、巡邏等。物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。車輛停放管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)響應(yīng)時(shí)間、服務(wù)費(fèi)用等方面的具體要求。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用信息化手段，提高服務(wù)效率和質(zhì)量，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂：建設(shè)單位依法與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。2.變更與解除：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定解聘的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，并書面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)合同履行期間，出現(xiàn)下列情形之一的，可以變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同：經(jīng)業(yè)主大會決定變更或者解除的。因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商一致的。法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督與考核1.監(jiān)督機(jī)制：房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、經(jīng)營活動(dòng)、服務(wù)質(zhì)量、投訴處理等信息，并向社會公布。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理工作，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴、舉報(bào)。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受監(jiān)督，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和意見，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。2.考核評價(jià)：房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核評價(jià)，考核內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用收支情況、企業(yè)管理水平、業(yè)主滿意度等?？己嗽u價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公布，并作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評定、項(xiàng)目招投標(biāo)、續(xù)聘等的重要依據(jù)。對考核評價(jià)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對考核評價(jià)不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，依法降低其資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。四、住宅使用與維護(hù)（一）住宅使用規(guī)范1.禁止行為：業(yè)主、使用人不得有下列損害住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者影響其他業(yè)主、使用人正常使用的行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)。違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗。違反規(guī)定改變房屋用途。損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位。損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備。存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品。超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加房屋使用荷載。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。法律、法規(guī)禁止的其他行為。2.裝修管理：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。業(yè)主在裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定，不得影響房屋的使用安全和相鄰業(yè)主的正常生活。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止并報(bào)告有關(guān)部門。（二）住宅維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任1.共用部位與設(shè)施設(shè)備：住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。專?xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、管理按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.專有部分：業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害房屋安全或者影響其他業(yè)主正常使用的情況時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修；經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修。（三）住宅安全管理1.消防安全：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，設(shè)置消防設(shè)施、器材，并保持完好有效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行消防安全職責(zé)，制定消防安全制度，落實(shí)消防安全措施，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期組織開展消防安全檢查和宣傳教育，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。2.電梯安全：電梯使用單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，對電梯進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)，確保電梯安全運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助電梯使用單位做好電梯的安全管理工作，發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行故障或者存在安全隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即通知電梯使用單位，并采取相應(yīng)措施。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)正確使用電梯，不得違反電梯安全使用規(guī)定。五、專項(xiàng)維修資金管理（一）繳存1.繳存主體：商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。建設(shè)單位已按照規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主無需再次交存。2.繳存標(biāo)準(zhǔn)：專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，一般按照房屋建筑安裝工程每平方米造價(jià)的一定比例繳存。（二）使用1.使用范圍：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，包括房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面防水、電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等。2.使用程序：專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議。業(yè)主委員會組織制定使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇等內(nèi)容，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于七日。業(yè)主大會依法通過使用方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案。維修、更新、改造工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，并將驗(yàn)收情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于七日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)資料向?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理部門申請列支。專項(xiàng)維修資金管理部門審核同意后，按照規(guī)定程序從專項(xiàng)維修資金專戶中列支。（三）管理與監(jiān)督1.管理部門：專項(xiàng)維修資金由市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)管理，專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全專項(xiàng)維修資金管理制度，確保專項(xiàng)維修資金的安全和有效使用。2.監(jiān)督措施：專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)定期對專項(xiàng)維修資金的繳存、使用情況進(jìn)行檢查，接受業(yè)主、業(yè)主委員會和社會的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)查詢本人專項(xiàng)維修資金的繳存、使用情況，專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供相關(guān)信息。審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)依法對專項(xiàng)維修資金的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。六、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人的法律責(zé)任業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處理：1.違反住宅使用規(guī)范，損害住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者影響其他業(yè)主、使用人正常使用的，責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。3.違反專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處理：1.未按照物業(yè)