期房貸款管理辦法總則制定目的為規(guī)范期房貸款業(yè)務(wù)操作，加強(qiáng)期房貸款管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障借貸雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及金融行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在本地區(qū)內(nèi)辦理的期房貸款業(yè)務(wù)，包括但不限于各類商業(yè)銀行、住房公積金管理中心等金融機(jī)構(gòu)向購買期房的個(gè)人或企業(yè)發(fā)放的貸款?；驹瓌t1.依法合規(guī)原則：期房貸款業(yè)務(wù)的開展必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，確保貸款活動合法、合規(guī)、有序進(jìn)行。2.風(fēng)險(xiǎn)可控原則：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全風(fēng)險(xiǎn)評估和防控機(jī)制，對期房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)管理，有效防范各類風(fēng)險(xiǎn)。3.審慎經(jīng)營原則：在貸款審批、發(fā)放、管理等環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)秉持審慎態(tài)度，充分考慮各種因素，確保貸款質(zhì)量。4.公平公正原則：對待所有借款人應(yīng)一視同仁，遵循公平公正的原則，不得歧視或偏袒任何一方。貸款對象與條件貸款對象1.具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18周歲（含）以上，且貸款到期日不超過法定退休年齡后5年。2.購買本地區(qū)內(nèi)依法建造并取得預(yù)售許可證的期房的個(gè)人或企業(yè)。借款人條件1.信用狀況良好：借款人在中國人民銀行征信系統(tǒng)及其他相關(guān)信用信息系統(tǒng)中無不良信用記錄。2.收入穩(wěn)定：具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，具備按期償還貸款本息的能力。個(gè)人借款人需提供合法有效的收入證明，包括但不限于工資流水、納稅證明、經(jīng)營收入證明等；企業(yè)借款人需提供近年度財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅記錄等，以證明其還款能力。3.自有資金充足：借款人應(yīng)具備一定比例的自有資金用于支付購房首付款。其中，個(gè)人購買首套期房的，首付款比例不得低于購房總價(jià)的[X]%；購買二套及以上期房的，首付款比例不得低于購房總價(jià)的[X]%。企業(yè)購買期房的，首付款比例按照國家相關(guān)規(guī)定及金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部政策執(zhí)行。4.購房用途真實(shí)：借款人購買期房的用途必須真實(shí)合理，不得用于投機(jī)炒房或其他非法目的。貸款申請與受理申請材料1.個(gè)人借款人身份證明：居民身份證、戶口簿等。婚姻狀況證明：結(jié)婚證、離婚證或未婚聲明等。收入證明：工資流水、納稅證明、經(jīng)營收入證明等。購房合同：與開發(fā)商簽訂的合法有效的期房買賣合同。首付款證明：首付款發(fā)票或收據(jù)。金融機(jī)構(gòu)要求提供的其他材料。2.企業(yè)借款人營業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證（或三證合一營業(yè)執(zhí)照）。法定代表人身份證明及授權(quán)委托書。公司章程。近年度財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅記錄。購房合同：與開發(fā)商簽訂的合法有效的期房買賣合同。首付款證明：首付款發(fā)票或收據(jù)。貸款卡及密碼。金融機(jī)構(gòu)要求提供的其他材料。申請流程1.借款人向擬貸款的金融機(jī)構(gòu)提出期房貸款申請，并提交上述申請材料。2.金融機(jī)構(gòu)收到申請材料后，對借款人提交的材料進(jìn)行初步審核。審核內(nèi)容包括材料的完整性、真實(shí)性、合法性等。如發(fā)現(xiàn)材料不齊全或不符合要求，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)一次性告知借款人需要補(bǔ)充或更正的材料。3.經(jīng)初步審核合格的申請，金融機(jī)構(gòu)將正式受理，并向借款人出具受理回執(zhí)。貸款審批審批流程1.調(diào)查評估金融機(jī)構(gòu)受理貸款申請后，將安排專人對借款人的基本情況、信用狀況、收入情況、購房情況等進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。調(diào)查方式包括但不限于實(shí)地走訪、電話核實(shí)、查詢征信系統(tǒng)等。同時(shí)，對擬購買的期房項(xiàng)目進(jìn)行評估，評估內(nèi)容包括項(xiàng)目的合法性、工程進(jìn)度、市場價(jià)值、銷售前景等。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，并按照金融機(jī)構(gòu)的要求進(jìn)行客觀、公正的評估。2.風(fēng)險(xiǎn)審查金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門對調(diào)查評估結(jié)果進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審查，重點(diǎn)審查貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度、借款人的還款能力、抵押物的價(jià)值及變現(xiàn)能力等。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)審查結(jié)果，提出風(fēng)險(xiǎn)防控建議和審批意見。3.審批決策金融機(jī)構(gòu)的貸款審批委員會或授權(quán)審批人根據(jù)調(diào)查評估和風(fēng)險(xiǎn)審查情況，對貸款申請進(jìn)行最終審批決策。審批決策應(yīng)明確是否同意發(fā)放貸款、貸款金額、貸款期限、貸款利率、還款方式等。審批標(biāo)準(zhǔn)1.借款人信用狀況：信用狀況良好，無不良信用記錄。信用評分應(yīng)達(dá)到金融機(jī)構(gòu)設(shè)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。2.還款能力：借款人具備穩(wěn)定的收入來源，還款能力充足。還款收入比應(yīng)符合金融機(jī)構(gòu)的規(guī)定，一般不超過[X]%。3.購房項(xiàng)目情況：期房項(xiàng)目合法合規(guī)，工程進(jìn)度正常，市場價(jià)值穩(wěn)定，銷售前景良好。項(xiàng)目開發(fā)商應(yīng)具備良好的信譽(yù)和資質(zhì)，無重大違法違規(guī)行為。4.抵押物情況：擬購買的期房應(yīng)具備合法有效的產(chǎn)權(quán)證明，能夠辦理合法有效的抵押登記手續(xù)。抵押物價(jià)值應(yīng)經(jīng)過專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估，且評估價(jià)值應(yīng)不低于貸款金額的[X]%。貸款發(fā)放發(fā)放條件1.借款人已按照購房合同約定支付足額首付款，并提供首付款證明。2.金融機(jī)構(gòu)已與借款人簽訂合法有效的借款合同、抵押合同等相關(guān)合同。3.期房項(xiàng)目已辦理合法有效的預(yù)售許可證，且工程進(jìn)度符合金融機(jī)構(gòu)要求。一般情況下，工程進(jìn)度應(yīng)達(dá)到[具體進(jìn)度要求，如基礎(chǔ)完工、主體結(jié)構(gòu)達(dá)到一定層數(shù)等]。4.金融機(jī)構(gòu)已辦妥期房抵押登記手續(xù)，取得他項(xiàng)權(quán)利證書。發(fā)放流程1.金融機(jī)構(gòu)在滿足貸款發(fā)放條件后，將按照借款合同約定的金額、期限、利率等向借款人發(fā)放貸款。貸款資金應(yīng)直接劃轉(zhuǎn)到借款人指定的開發(fā)商賬戶，用于支付購房款。2.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在貸款發(fā)放后及時(shí)通知借款人，并向借款人提供貸款憑證，注明貸款金額、貸款期限、貸款利率、還款方式等信息。貸款管理貸后檢查1.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)定期對借款人的還款情況、信用狀況、抵押物情況等進(jìn)行貸后檢查。檢查頻率一般為每季度至少一次。2.貸后檢查內(nèi)容包括但不限于：借款人是否按時(shí)足額償還貸款本息，有無逾期還款情況。借款人的職業(yè)、收入、家庭等情況是否發(fā)生重大變化，是否影響其還款能力。期房項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否正常，有無停工、爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。抵押物的狀況是否良好，有無被查封、扣押、處置等情況。3.如發(fā)現(xiàn)問題，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，如要求借款人提前償還貸款、追加擔(dān)保措施、與開發(fā)商協(xié)商解決項(xiàng)目問題等。還款管理1.還款方式：期房貸款的還款方式一般包括等額本息還款法、等額本金還款法等。借款人應(yīng)在借款合同中選擇合適的還款方式，并按照合同約定按時(shí)足額還款。2.還款期限：期房貸款的期限應(yīng)根據(jù)借款人的年齡、收入情況、購房情況等合理確定，一般最長不超過[具體期限]年。3.提前還款：借款人如需提前償還貸款，應(yīng)按照借款合同約定提前向金融機(jī)構(gòu)提出申請，并經(jīng)金融機(jī)構(gòu)同意。提前還款可能涉及一定的違約金，具體金額按照合同約定執(zhí)行。抵押物管理1.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管期房抵押登記手續(xù)及相關(guān)文件，確保抵押物的合法有效性。2.定期對抵押物進(jìn)行價(jià)值重估，如發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值明顯下降，應(yīng)要求借款人追加擔(dān)保措施或提前償還部分貸款。3.在貸款結(jié)清后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)辦理抵押物解押手續(xù)，解除抵押登記。風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)識別與評估1.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全期房貸款風(fēng)險(xiǎn)識別與評估機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和識別潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。2.風(fēng)險(xiǎn)因素包括但不限于：借款人信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。3.定期對期房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，評估結(jié)果作為調(diào)整貸款政策、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要依據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)防控措施1.信用風(fēng)險(xiǎn)管理：加強(qiáng)對借款人信用狀況的審查和管理，嚴(yán)格執(zhí)行信用評級制度，對信用狀況不佳的借款人審慎發(fā)放貸款。同時(shí)，加強(qiáng)與征信機(jī)構(gòu)的合作，及時(shí)獲取借款人的信用信息，動態(tài)監(jiān)測借款人信用狀況變化。2.市場風(fēng)險(xiǎn)管理：密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)，分析市場走勢，合理確定貸款額度、期限和利率。加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化的研究，及時(shí)調(diào)整貸款政策，防范市場風(fēng)險(xiǎn)。3.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理：加強(qiáng)對期房項(xiàng)目的調(diào)查評估，選擇信譽(yù)良好、資質(zhì)過硬、工程進(jìn)度有保障的項(xiàng)目合作。在貸款發(fā)放后，持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目中存在的問題，防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。4.抵押物風(fēng)險(xiǎn)管理：嚴(yán)格審查抵押物的合法性、真實(shí)性和有效性，確保抵押物價(jià)值充足、易于變現(xiàn)。加強(qiáng)對抵押物的監(jiān)管，定期進(jìn)行實(shí)地檢查，防范抵押物風(fēng)險(xiǎn)。合同管理合同簽訂1.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與借款人簽訂合法有效的借款合同、抵押合同等相關(guān)合同。合同內(nèi)容應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、貸款金額、貸款期限、貸款利率、還款方式、違約責(zé)任等條款。2.合同簽訂過程應(yīng)遵循公平、公正、自愿的原則，確保合同條款符合法律法規(guī)及金融行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益。合同履行1.借貸雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。借款人應(yīng)按時(shí)足額償還貸款本息，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照合同約定發(fā)放貸款、提供相關(guān)服務(wù)等。2.如一方違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式應(yīng)在合同中明確約定，包括但不限于支付違約金、賠償損失等。合同變更與解除1.如遇特殊情況需要變更合同條款，借貸雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。變更協(xié)議應(yīng)作為原合同的補(bǔ)充文件，與原合同具有同等法律效力。2.在符合合同約定或法律法規(guī)規(guī)定的情況下，借貸雙方可以協(xié)商解除合同。解除合同應(yīng)按照合同約定或法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行，辦理相關(guān)手續(xù)。信息管理信息收集1.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)收集借款人的基本信息、信用信息、收入信息、購房信息等相關(guān)資料，確保信息的完整性和準(zhǔn)確性。2.信息收集渠道包括但不限于借款人提供、征信機(jī)構(gòu)查詢、實(shí)地調(diào)查、政府部門信息共享等。信息錄入與維護(hù)1.將收集到的信息及時(shí)錄入金融機(jī)構(gòu)的信貸管理系統(tǒng)，建立完善的客戶信息檔案。2.定期對客戶信息進(jìn)行維護(hù)和更新，確保信息的時(shí)效性和準(zhǔn)確性。如借款人的聯(lián)系方式、收