毗鄰物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)毗鄰區(qū)域物業(yè)管理，規(guī)范相關(guān)行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、和諧的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)毗鄰區(qū)域的物業(yè)管理活動，包括住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等物業(yè)類型。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法履行物業(yè)管理職責(zé)。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的自治作用，同時(shí)引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.公平、公正、公開原則：在物業(yè)管理活動中，保障各方的合法權(quán)益，做到公平對待，信息公開透明。4.服務(wù)與管理并重原則：以服務(wù)為宗旨，通過有效的管理手段，不斷提升物業(yè)管理水平，滿足業(yè)主和使用人的需求。（四）定義1.毗鄰區(qū)域：指物業(yè)與物業(yè)之間相鄰接的區(qū)域，包括建筑物外墻、屋頂、樓道、電梯、綠地、道路、停車場、共用設(shè)施設(shè)備等部位及其附屬空間。2.業(yè)主：指房屋的所有權(quán)人。3.使用人：指物業(yè)的承租人、借用人或其他實(shí)際使用物業(yè)的人。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。二、業(yè)主、使用人的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用。10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)與義務(wù)（一）職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生清潔，綠化養(yǎng)護(hù)，秩序維護(hù)等。2.制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理方案，建立健全各項(xiàng)管理制度。3.協(xié)助業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉，并配合業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作。4.定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。5.及時(shí)處理業(yè)主和使用人的投訴和建議，做好與業(yè)主和使用人的溝通協(xié)調(diào)工作。6.負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)采取措施并報(bào)告相關(guān)部門。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。（二）義務(wù)1.遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法經(jīng)營。2.履行物業(yè)服務(wù)合同，提供優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的服務(wù)。3.不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。4.不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。5.不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。如需經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。6.妥善保管物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)文件、資料和財(cái)務(wù)賬目等。7.接受業(yè)主、業(yè)主委員會和相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，及時(shí)整改存在的問題。四、毗鄰區(qū)域的管理與維護(hù)（一）建筑物外立面1.建筑物外立面應(yīng)保持整潔、完好，不得擅自改變其顏色、形狀和材質(zhì)。2.業(yè)主和使用人不得在建筑物外立面上張貼、懸掛、涂寫、刻畫等，影響建筑物美觀。如需進(jìn)行裝修裝飾，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定，并事先征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門的同意。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對建筑物外立面進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知業(yè)主或使用人進(jìn)行修復(fù)。如涉及公共安全隱患，應(yīng)立即采取措施并報(bào)告相關(guān)部門。（二）屋頂1.屋頂應(yīng)保持完好，不得擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對屋頂?shù)难膊?，防止屋頂漏水、積水等問題影響業(yè)主正常生活。發(fā)現(xiàn)屋頂有損壞或存在安全隱患時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主或使用人進(jìn)行維修。3.對于屋頂?shù)墓灿迷O(shè)施設(shè)備，如水箱、避雷裝置等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行定期維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。（三）樓道1.樓道應(yīng)保持暢通，不得堆放雜物。業(yè)主和使用人應(yīng)自覺遵守規(guī)定，將雜物清理出樓道。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對樓道進(jìn)行清掃和消毒，保持樓道整潔衛(wèi)生。3.樓道內(nèi)的照明設(shè)施應(yīng)保持完好，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)更換損壞的燈泡等部件，確保樓道照明正常。（四）電梯1.電梯的使用應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定，由專業(yè)的電梯維保單位進(jìn)行定期維護(hù)和保養(yǎng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立電梯運(yùn)行管理制度，安排專人負(fù)責(zé)電梯的日常管理，確保電梯安全運(yùn)行。3.業(yè)主和使用人應(yīng)文明乘坐電梯，不得在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、亂扔垃圾等，不得損壞電梯設(shè)施設(shè)備。發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或電梯維保單位。（五）綠地1.綠地應(yīng)保持整潔、美觀，不得擅自占用或破壞。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定對綠地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，定期澆水、施肥、修剪等，確保綠地植物生長良好。3.業(yè)主和使用人應(yīng)愛護(hù)綠地內(nèi)的花草樹木，不得踐踏、攀折、采摘等。如需在綠地內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)活動，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并采取相應(yīng)的保護(hù)措施。（六）道路、停車場1.道路應(yīng)保持平整、暢通，不得擅自挖掘或占用。2.停車場應(yīng)規(guī)范管理，合理設(shè)置停車位，確保車輛停放有序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對停車場的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理車輛違規(guī)停放等問題。3.業(yè)主和使用人應(yīng)按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放，不得占用消防通道等緊急通道。（七）共用設(shè)施設(shè)備1.共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)定期進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和更新，確保其正常運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)等情況。2.對于共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，需要使用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。3.業(yè)主和使用人不得擅自損壞共用設(shè)施設(shè)備，如需使用共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。五、專項(xiàng)維修資金管理與使用（一）繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)和方式按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)足額繳存，不得擅自降低繳存標(biāo)準(zhǔn)或緩交、欠交。（二）管理1.專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。2.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主大會或業(yè)主委員會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，也可以委托當(dāng)?shù)刈》砍青l(xiāng)建設(shè)部門指定的專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代管。3.代管單位應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督。（三）使用1.專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照以下程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用建議；業(yè)主委員會組織維修、更新和改造方案的制定，并征求業(yè)主意見；業(yè)主大會對維修、更新和改造方案進(jìn)行表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后實(shí)施；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主組織施工，并按照規(guī)定進(jìn)行工程結(jié)算；業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)資料到代管單位申請支取專項(xiàng)維修資金。3.緊急情況下需要使用專項(xiàng)維修資金的，可以按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定簡化程序，先行組織維修、更新和改造，事后及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。六、爭議處理與投訴處理（一）爭議處理1.業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生爭議的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會與業(yè)主、使用人之間發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請調(diào)解、仲裁或提起訴訟。3.在爭議解決期間，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行各自的義務(wù)，不得影響物業(yè)管理活動的正常進(jìn)行。（二）投訴處理1.業(yè)主、使用人對物業(yè)管理服務(wù)不滿意的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)。2.業(yè)主、使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答復(fù)不滿意的，可以向業(yè)主委員會或相關(guān)部門投訴。業(yè)主委員會或相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴人。3.投訴處理應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，依法維護(hù)投訴人和被投訴人的合法權(quán)益。七、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量考核。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督，定期向業(yè)主公布工作情況，及時(shí)處理業(yè)主反映的問題。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主委員會和相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，積極配合做好各項(xiàng)工作。（二）法律責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，損害他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未履行相關(guān)職責(zé)或履行職責(zé)不到位的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依法予以處罰；給業(yè)主、使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃