沈陽小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)沈陽小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量，維護(hù)小區(qū)的安全、整潔與和諧秩序，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于沈陽市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則充分尊重居民意愿，保障居民合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)、便捷、高效的物業(yè)服務(wù)，滿足居民對美好生活的需求。2.依法管理原則嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，確保小區(qū)管理活動合法合規(guī)。3.權(quán)責(zé)一致原則明確管理主體的權(quán)利和義務(wù)，做到權(quán)利與責(zé)任相統(tǒng)一，激勵與約束相結(jié)合。4.共同治理原則鼓勵居民積極參與小區(qū)管理，形成政府引導(dǎo)、業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、社會各方協(xié)同的共同治理格局。二、管理主體與職責(zé)（一）業(yè)主大會及業(yè)主委員會1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會依法履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。2.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實施等。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化養(yǎng)護(hù)管理，秩序維護(hù)管理，車輛停放管理等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。同時，應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）社區(qū)居民委員會1.社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的矛盾和問題。2.社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)組織開展社區(qū)文化活動，促進(jìn)鄰里和諧，營造良好的社區(qū)氛圍。（四）政府相關(guān)部門1.房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及運(yùn)作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等。2.城市管理部門負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、違法建設(shè)等進(jìn)行監(jiān)督管理。3.公安部門負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)的治安、消防等進(jìn)行監(jiān)督管理，維護(hù)小區(qū)的安全秩序。4.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法做好小區(qū)管理的相關(guān)工作。三、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃設(shè)計要求1.小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃的要求，合理布局，配套完善。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)設(shè)置必要的公共服務(wù)設(shè)施，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房、停車位、綠地、垃圾收集點等，滿足居民的基本生活需求。3.小區(qū)的建筑設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合國家和地方的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，保證建筑質(zhì)量和安全。（二）建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)質(zhì)量管理的有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)的建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。在工程竣工驗收合格后，方可交付使用。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對接收的資料進(jìn)行認(rèn)真核對和妥善保管，并按照規(guī)定向業(yè)主公開。四、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）日常維護(hù)與保養(yǎng)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃，并按照計劃組織實施。2.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題，確保其正常運(yùn)行。3.建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修檔案，記錄維修情況和更換部件等信息。（二）維修與更新改造1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時組織維修。維修費用按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支。2.專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序申請使用專項維修資金，并接受業(yè)主監(jiān)督。3.對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行可行性研究和方案論證，經(jīng)業(yè)主大會同意后實施。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和頻次，對小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯等公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，保持環(huán)境整潔。2.及時清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清。垃圾收集點應(yīng)當(dāng)定期消毒，防止異味和滋生蚊蟲。3.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生死角的清理，確保小區(qū)環(huán)境無臟亂差現(xiàn)象。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方關(guān)于垃圾分類的要求，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)居民進(jìn)行垃圾分類投放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會做好垃圾分類宣傳工作，提高居民的垃圾分類意識。3.建立垃圾分類收運(yùn)制度，確保分類后的垃圾得到妥善處理。六、綠化養(yǎng)護(hù)管理（一）綠化規(guī)劃與建設(shè)1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行綠化建設(shè)，合理配置植物品種，提高綠化覆蓋率。2.綠化建設(shè)應(yīng)當(dāng)注重生態(tài)效益和景觀效果，營造優(yōu)美舒適的居住環(huán)境。（二）日常養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保植物生長良好。2.保護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，如圍欄、花架等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。3.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域的巡查，制止破壞綠化的行為，維護(hù)綠化成果。七、秩序維護(hù)管理（一）人員出入管理1.在小區(qū)出入口設(shè)置崗?fù)ぃ才艑Ｈ素?fù)責(zé)人員和車輛出入登記。2.對進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行詢問和核實，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)。對攜帶大件物品出門的人員進(jìn)行檢查和登記。（二）巡邏防控1.制定巡邏制度，安排保安人員定時對小區(qū)進(jìn)行巡邏。巡邏過程中應(yīng)當(dāng)注意觀察小區(qū)內(nèi)的安全情況，發(fā)現(xiàn)異常及時報告和處理。2.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)重點區(qū)域的巡邏，如停車場、電梯間、樓梯間等，確保小區(qū)安全。（三）車輛停放管理1.合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，包括地上停車位和地下停車位。2.對車輛停放進(jìn)行規(guī)范管理，引導(dǎo)車輛有序停放。收取停車費用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定明碼標(biāo)價，并提供合法票據(jù)。3.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)車輛的巡查，防止車輛被盜、被劃等情況發(fā)生。（四）消防安全管理1.按照消防法律法規(guī)的要求，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防設(shè)施設(shè)備，并確保其完好有效。2.制定消防安全制度，組織開展消防宣傳教育活動，提高居民的消防安全意識。3.定期進(jìn)行消防演練，確保小區(qū)內(nèi)居民在火災(zāi)發(fā)生時能夠及時疏散和自救。八、物業(yè)服務(wù)費用管理（一）收費標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費用的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、市場行情等因素合理確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等計費方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計費方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計費方式。（二）費用收繳1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立費用收繳制度，定期向業(yè)主發(fā)送繳費通知，提醒業(yè)主按時繳費。對欠費業(yè)主，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行催繳，并按照合同約定追究違約責(zé)任。（三）費用使用與公開1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，合理使用物業(yè)服務(wù)費用，不得挪作他用。2.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，包括收入明細(xì)、支出明細(xì)等，接受業(yè)主監(jiān)督。公布時間不得少于每年一次，公布方式可以在小區(qū)內(nèi)顯著位置張貼公告或者通過小區(qū)業(yè)主微信群等方式發(fā)布。九、小區(qū)文化建設(shè)（一）文化活動組織1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)會同社區(qū)居民委員會組織開展豐富多彩的小區(qū)文化活動，如文藝演出、體育比賽、親子活動等，增進(jìn)居民之間的交流與互動。2.利用小區(qū)內(nèi)的公共空間和設(shè)施，如社區(qū)活動中心、廣場等，舉辦各類文化活動，豐富居民的業(yè)余生活。（二）文化氛圍營造1.在小區(qū)內(nèi)設(shè)置文化宣傳欄、文化墻等，展示小區(qū)的歷史文化、居民風(fēng)采、文明公約等內(nèi)容，營造積極向上的文化氛圍。2.鼓勵居民參與小區(qū)文化建設(shè)，征集居民的文化作品，如書法、繪畫、攝影等，在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行展示。十、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴受理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，及時受理業(yè)主的投訴和建議。2.對業(yè)主的投訴，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真記錄，及時安排專人進(jìn)行調(diào)查處理，并在規(guī)定時間內(nèi)給予業(yè)主答復(fù)。（二）糾紛調(diào)解1.對于小區(qū)內(nèi)發(fā)生的物業(yè)管理糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會等相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)解。2.調(diào)解過程中，應(yīng)當(dāng)充分聽取雙方意見，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和合同約定，公平公正地進(jìn)行處理，盡量化解矛盾糾紛。十一、監(jiān)督檢查與考核評價（一）監(jiān)督檢查1.房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，定期對小區(qū)管理情況進(jìn)行抽查。2.監(jiān)督檢查內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等方面。對發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改。（二）考核評價1.建立小區(qū)管理考核評價機(jī)