番禺小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強番禺小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于番禺小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，保障小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主滿意度。3.公平公正原則：對小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主和物業(yè)使用人一視同仁，公平對待各項管理事務(wù)，確保管理活動公正透明。4.共同參與原則：鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理，形成業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方共同參與、協(xié)同管理的良好局面。二、業(yè)主及物業(yè)使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.知情權(quán)：有權(quán)了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用收支情況等相關(guān)信息。2.監(jiān)督權(quán)：有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作提出意見和建議。3.表決權(quán)：在業(yè)主大會會議上，享有對小區(qū)重大事項的表決權(quán)。4.享受物業(yè)服務(wù)權(quán)：有權(quán)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，享受相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。5.提議召開業(yè)主大會會議權(quán)：當(dāng)符合法定條件時，有權(quán)提議召開業(yè)主大會會議。6.申請動用專項維修資金權(quán)：在小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造時，有權(quán)按照規(guī)定申請動用專項維修資金。（二）義務(wù)1.遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約：自覺遵守國家法律法規(guī)以及本小區(qū)的管理規(guī)約，依法依規(guī)行使權(quán)利，履行義務(wù)。2.按時繳納物業(yè)服務(wù)費用：按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和時間，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作：積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展各項管理服務(wù)工作，如提供相關(guān)資料、接受檢查等。4.愛護(hù)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：不得擅自占用、損壞小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，如需使用或改動，應(yīng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。5.維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和秩序：保持自家房屋及周邊環(huán)境整潔，遵守小區(qū)公共秩序，不進(jìn)行違法違規(guī)、妨礙他人正常生活的行為。6.執(zhí)行業(yè)主大會會議決定：遵守業(yè)主大會會議依法作出的決定，共同維護(hù)小區(qū)的整體利益。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)（一）基本職責(zé)1.制定并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)計劃：根據(jù)本小區(qū)實際情況，制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)計劃，包括但不限于環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等，并確保各項服務(wù)工作有效執(zhí)行。2.提供物業(yè)服務(wù)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、全面的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平。3.建立健全管理制度：建立健全各項物業(yè)服務(wù)管理制度，如人員崗位責(zé)任制、服務(wù)質(zhì)量考核制度、財務(wù)管理制度等，確保物業(yè)服務(wù)工作規(guī)范有序進(jìn)行。4.定期公布物業(yè)服務(wù)信息：定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況、小區(qū)公共收益情況、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量報告等相關(guān)信息，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)1.小區(qū)公共區(qū)域清潔：每日對小區(qū)道路、廣場、綠地、樓道等公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生，無雜物、無垃圾。2.垃圾分類處理：按照當(dāng)?shù)乩诸惞芾硪螅O(shè)置垃圾分類投放點，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾，并及時進(jìn)行收集、運輸和處理。3.衛(wèi)生消殺：定期對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生消殺，預(yù)防和控制病蟲害滋生，保障業(yè)主身體健康。（三）安全保衛(wèi)職責(zé)1.人員出入管理：在小區(qū)出入口設(shè)置崗?fù)?，安排專?4小時值班，對進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行登記、核實，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。2.巡邏防控：制定巡邏制度，安排保安人員定時對小區(qū)進(jìn)行巡邏，重點巡查小區(qū)公共區(qū)域、樓道、停車場等部位，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.安全設(shè)施設(shè)備維護(hù)：定期對小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防設(shè)施設(shè)備等安全設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運行。4.消防安全管理：加強小區(qū)消防安全宣傳教育，定期組織消防演練，確保小區(qū)內(nèi)消防通道暢通，消防設(shè)施設(shè)備完好有效，預(yù)防火災(zāi)事故發(fā)生。（四）設(shè)施設(shè)備維護(hù)職責(zé)1.共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)：對小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等進(jìn)行日常巡查、維護(hù)和保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備故障，確保其正常運行。2.設(shè)施設(shè)備維修更新：建立設(shè)施設(shè)備維修檔案，對需要維修、更新、改造的設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定程序進(jìn)行申報、審批和實施，確保設(shè)施設(shè)備完好率和運行率達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。3.設(shè)施設(shè)備運行管理：制定設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和運行管理制度，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運行管理，確保設(shè)施設(shè)備安全、穩(wěn)定、高效運行。（五）其他職責(zé)1.協(xié)助社區(qū)開展工作：積極協(xié)助社區(qū)居委會開展各項工作，如社區(qū)文化建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生整治、治安綜合治理等，共同促進(jìn)小區(qū)和諧發(fā)展。2.調(diào)解業(yè)主糾紛：及時了解業(yè)主之間的矛盾糾紛，積極進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定的生活秩序。3.處理業(yè)主投訴：認(rèn)真對待業(yè)主的投訴和建議，及時進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主，做到事事有回音，件件有著落。四、小區(qū)公共區(qū)域管理（一）道路與停車管理1.道路維護(hù)：保持小區(qū)內(nèi)道路平整、暢通，及時修復(fù)損壞的路面，確保車輛和行人通行安全。2.停車秩序管理：合理規(guī)劃小區(qū)停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識，引導(dǎo)車輛有序停放。加強對停車場的管理，嚴(yán)禁車輛亂停亂放、占用消防通道等行為。3.停車收費管理：按照物價部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費用，做到收費公開透明，開具正規(guī)發(fā)票。（二）綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)：定期對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。2.綠化設(shè)施維護(hù)：對小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，如花壇、花架、圍欄等進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，確保其完好無損。3.綠化區(qū)域保護(hù)：加強對小區(qū)綠化區(qū)域的保護(hù)，嚴(yán)禁業(yè)主擅自占用、破壞綠化植物和綠化設(shè)施，如有違反，應(yīng)及時制止并要求恢復(fù)原狀。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.公共區(qū)域清潔標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)道路、廣場、樓道等公共區(qū)域應(yīng)每日清掃保潔，做到無雜物、無垃圾、無積水，垃圾桶應(yīng)及時清理，保持外觀整潔。2.垃圾分類要求：嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)乩诸惞芾硪?guī)定，設(shè)置垃圾分類投放點，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時對各類垃圾進(jìn)行收集、運輸和處理，確保垃圾分類工作落實到位。3.衛(wèi)生死角清理：定期對小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生死角進(jìn)行清理，如地下室、樓道拐角、電梯機(jī)房等部位，防止滋生蚊蟲、老鼠等害蟲，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。（四）公共設(shè)施設(shè)備管理1.設(shè)施設(shè)備巡查制度：建立公共設(shè)施設(shè)備巡查制度，安排專人定期對小區(qū)內(nèi)的電梯、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防設(shè)施設(shè)備等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備故障和安全隱患。2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用情況和維護(hù)保養(yǎng)要求，制定詳細(xì)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備完好率和運行率達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。3.設(shè)施設(shè)備維修更新流程：對于需要維修、更新、改造的公共設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行申報、審批和實施。申報時應(yīng)提供詳細(xì)的維修方案和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)部門批準(zhǔn)后組織實施。維修更新完成后，應(yīng)進(jìn)行驗收，并將相關(guān)資料存檔備案。五、小區(qū)房屋管理（一）房屋裝修管理1.裝修申報登記：業(yè)主進(jìn)行房屋裝修前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝修申請，填寫裝修申請表，提供裝修設(shè)計方案、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到申請后的規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行審核，審核通過后方可辦理裝修手續(xù)。2.裝修規(guī)范要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主告知房屋裝修的規(guī)范要求，包括裝修時間、噪音控制、垃圾處理、防水處理、結(jié)構(gòu)安全等方面的注意事項。業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范要求進(jìn)行裝修，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，不得損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。3.裝修監(jiān)督檢查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對房屋裝修過程的監(jiān)督檢查，定期巡查裝修施工現(xiàn)場，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修行為。對于違規(guī)裝修行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主限期整改，整改仍不合格的，可依法依規(guī)采取進(jìn)一步措施。（二）房屋安全管理1.房屋安全檢查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對小區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行安全檢查，重點檢查房屋結(jié)構(gòu)安全、外立面狀況、屋面防水等方面的情況。對于存在安全隱患的房屋，應(yīng)及時通知業(yè)主進(jìn)行整改，并跟蹤整改情況。2.危險房屋治理：對于經(jīng)鑒定為危險房屋的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行治理，采取加固、修繕、拆除等措施，確保房屋使用安全。3.房屋使用管理：業(yè)主應(yīng)合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途，不得在房屋內(nèi)存放易燃易爆等危險物品，不得從事違法違規(guī)活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對房屋使用情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止并報告相關(guān)部門。六、小區(qū)費用管理（一）物業(yè)服務(wù)費用管理1.費用標(biāo)準(zhǔn)制定：物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)本小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求、市場行情等因素，按照合理、公平、公開的原則制定，并報物價部門備案。2.費用收繳方式：物業(yè)服務(wù)費用可以采取現(xiàn)金繳納、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等多種收繳方式，方便業(yè)主繳費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收繳情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.費用使用管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)費用使用管理制度，嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的用途使用費用，確保費用使用合理、透明。費用使用情況應(yīng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）專項維修資金管理1.資金繳存：業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定繳存專項維修資金，專項維修資金應(yīng)存入指定的銀行專戶，實行?？顚Ｓ?。2.資金使用范圍：專項維修資金主要用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等方面的支出。3.資金使用程序：專項維修資金的使用應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行申報、審批和實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需求，提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)部門批準(zhǔn)后組織實施。使用完成后，應(yīng)進(jìn)行驗收，并將相關(guān)資料存檔備案。（三）小區(qū)公共收益管理1.收益范圍界定：小區(qū)公共收益主要包括小區(qū)內(nèi)的廣告收入、停車費收入、場地租賃收入等。2.收益管理原則：小區(qū)公共收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行管理和使用，做到收支透明、賬目清晰。3.收益使用方式：小區(qū)公共收益主要用于補充專項維修資金、改善小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、開展小區(qū)文化活動等方面的支出。具體使用方式應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)部門批準(zhǔn)后實施。七、小區(qū)秩序維護(hù)與突發(fā)事件處理（一）秩序維護(hù)措施1.人員出入管理：在小區(qū)出入口設(shè)置崗?fù)ぃ才艑Ｈ?4小時值班，對進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行登記、核實，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。2.巡邏防控：制定巡邏制度，安排保安人員定時對小區(qū)進(jìn)行巡邏，重點巡查小區(qū)公共區(qū)域、樓道、停車場等部位，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.安全設(shè)施設(shè)備維護(hù)：定期對小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防設(shè)施設(shè)備等安全設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運行。4.消防安全管理：加強小區(qū)消防安全宣傳教育，定期組織消防演練，確保小區(qū)內(nèi)消防通道暢通，消防設(shè)施設(shè)備完好有效，預(yù)防火災(zāi)事故發(fā)生。（二）突發(fā)事件處理預(yù)案1.制定應(yīng)急預(yù)案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定完善的突發(fā)事件處理預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、突發(fā)疾病等方面的應(yīng)急預(yù)案。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)明確應(yīng)急處置流程、責(zé)任分工、應(yīng)急物資儲備等內(nèi)容。2.