「石坪橋項(xiàng)目」市場可行性研究報(bào)告

WuxinRealEstate,The1#programeThemarketingexecutionin2011-2012鈞略營銷機(jī)構(gòu)2011-5開篇這是小項(xiàng)目!鈞略將花做大項(xiàng)目的心思去做它…只因，它有N種值得做的理由?。∧壳拔覀兠媾R的主要問題:根據(jù)我們多年參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)得出：現(xiàn)階段代理公司參與項(xiàng)目的前期工作核心任務(wù)在于協(xié)助配合開發(fā)商共同解決以下三個(gè)方面問題：

一:拿地策略問題：（做好調(diào)查以及綜合測算分析）二:產(chǎn)品策略問題：（提供產(chǎn)品指導(dǎo)性設(shè)計(jì)建議）三:營銷策略問題：（推出務(wù)實(shí)準(zhǔn)確的整合營銷策略）報(bào)告前的思考:報(bào)告前的思考:本報(bào)告主要解決兩大問題:第一大問題：拿地策略拿地策略涉及到“拿地的風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期的收益與資金投資回報(bào)率”三者的平衡關(guān)系。因此，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及樓盤價(jià)格是拿地策略的重要支撐點(diǎn)。拿地核心的問題是取決于我們對(duì)市場的預(yù)期以及成本的把控：試想當(dāng)我們市場預(yù)期是可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全部市場價(jià)值1億時(shí)（相見附件分析），我們可以接受的土地價(jià)值約是2600萬（根據(jù)現(xiàn)金投資收益回報(bào)計(jì)算）；而當(dāng)競爭對(duì)手過于強(qiáng)大時(shí)，我們則可審時(shí)度勢見好就收；可更多的情況是對(duì)手未必強(qiáng)大，只是較我們準(zhǔn)備的更加充分而已，因此盡管我們已經(jīng)準(zhǔn)備了很久，但還是要打足精神走好這關(guān)鍵的一步：這一步就是“風(fēng)險(xiǎn)與效益的平衡”。因此，拿地的“精準(zhǔn)策略”至關(guān)重要！

第二大問題：產(chǎn)品策略本項(xiàng)目總用地以及各項(xiàng)設(shè)計(jì)條件已確定，拆遷安置的方案也已經(jīng)落實(shí)，接下來的問題便是：一、項(xiàng)目總體體量如何分配1、商業(yè)、住宅（公寓）及車庫體量分配？（商住比）2、商業(yè)裙樓修幾層比較合理？二、項(xiàng)目檔次如何定位1、整體項(xiàng)目檔次定位？2、公寓的定位？3、商業(yè)業(yè)態(tài)定位？三、項(xiàng)目戶型配比產(chǎn)品創(chuàng)新（基于變化的冷靜思考）報(bào)告前的思考:報(bào)告前的思考:兩大問題的交匯點(diǎn)？拿地策略解決的是“算賬問題”產(chǎn)品策略解決的是“市場風(fēng)險(xiǎn)問題”商業(yè)、商業(yè)、還是商業(yè)！??！要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目2011年的基本目標(biāo)，我們不難看出：項(xiàng)目關(guān)鍵的關(guān)鍵在商業(yè)部分。我們初步預(yù)計(jì)商業(yè)的總體量將超過5000平米(含地下層），商業(yè)的貨值超過住宅價(jià)值的2倍！Part1:市場大勢研判Part2:項(xiàng)目本體分析Part3:競品市場研究Part4:項(xiàng)目市場定位Part5:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析·項(xiàng)目銷售利潤測算·項(xiàng)目土地成本預(yù)估·項(xiàng)目開發(fā)成本預(yù)算·項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析·價(jià)格敏感性分析Part6:機(jī)構(gòu)簡介商務(wù)報(bào)價(jià)·宏觀市場解讀·主城市場研究·微觀市場判斷·市場環(huán)境綜述·項(xiàng)目現(xiàn)狀描述·項(xiàng)目區(qū)位分析·項(xiàng)目交通條件·周邊業(yè)態(tài)分析·地塊屬性分析·SWOT分析·物業(yè)檔次定位·項(xiàng)目產(chǎn)品定位·項(xiàng)目價(jià)格定位·目標(biāo)客群定位·市場區(qū)域定位商業(yè)部分:住宅部分:·街區(qū)商業(yè)形態(tài)研究·竟品住宅樓盤調(diào)查·相鄰街區(qū)業(yè)態(tài)分析·競品住宅價(jià)格水平研究·典型項(xiàng)目商業(yè)租金水平調(diào)查·周邊住宅去化量分析·商業(yè)銷售價(jià)格調(diào)查·創(chuàng)新小戶型研究·商業(yè)去化量調(diào)查·相鄰街區(qū)商業(yè)空置率調(diào)查

大勢研判1Part1:市場大勢研判Part2:項(xiàng)目本體分析Part3:競品市場研究Part4:項(xiàng)目市場定位Part5:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析Part6:機(jī)構(gòu)簡介商務(wù)報(bào)價(jià)·宏觀市場解讀·重慶市場研究·微觀市場判斷·市場環(huán)境綜述宏觀市場解讀——中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境國家統(tǒng)計(jì)局4月15日公布中國第一季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：一季度，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入6472元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5963元，同比增長12.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.1%。

3月末，廣義貨幣(M2)余額75.8萬億元，同比增長16.6%，比上年末回落3.1個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額26.6萬億元，增長15.0%一季度GDP總量96311億元，同比增長9.7%;一季度CPI同比上漲5.0%，PPI漲7.1%

。經(jīng)濟(jì)總量高速增長與嚴(yán)重通貨膨脹并存。人均可支配收入保持高位增長，但增幅低于GDP增長率。貨幣流動(dòng)性過剩仍是當(dāng)前主要經(jīng)濟(jì)問題，市場貨幣充足。123結(jié)論：中國經(jīng)濟(jì)繁華背后，存在嚴(yán)重隱憂!宏觀市場解讀——中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀市場解讀——中國地產(chǎn)政策環(huán)境利率環(huán)節(jié)1、繼續(xù)提高存貸款準(zhǔn)備金利潤，加快超發(fā)貨幣回收；2、加快存貸利率。開發(fā)商、投資客貸款成本高升。供應(yīng)環(huán)節(jié)1、全面落實(shí)1000萬套保障性住房供應(yīng)；2、住房土地供應(yīng)量有望增加50%。加大供應(yīng)量，拉低價(jià)格水平。開發(fā)環(huán)節(jié)1、限購令在36個(gè)城市落地；2、加大閑置土地的成本和屯地處罰力度。政府控制開發(fā)商現(xiàn)金流向。行政環(huán)節(jié)1、繼續(xù)推進(jìn)限購令；2、深化高房價(jià)地區(qū)政府一把手問責(zé)力度。以行政手段強(qiáng)壓樓市抬頭。稅收環(huán)節(jié)1、房產(chǎn)稅在部分城市落地；2、大戶型、豪宅的交易率將大幅度提升。房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的成本大幅提升。信貸環(huán)節(jié)1、大力度提高開發(fā)商信貸門檻；2、嚴(yán)厲推廣執(zhí)行3套限貸政策。建房、投資買房難度更大。6大環(huán)節(jié)給火暴的樓市降溫!史上最嚴(yán)調(diào)控年，2011年，繼續(xù)！宏觀市場解讀——中國地產(chǎn)政策環(huán)境正在討論的調(diào)控政策限購令全國推廣嚴(yán)格執(zhí)行限外令征收暴利稅提高首套房首付比例（傳言中的50%）公租房“重慶模式”的全國推廣全面推廣房產(chǎn)稅宏觀市場解讀——中國樓市運(yùn)行狀況2010年下半年中國主要城市價(jià)格變化統(tǒng)計(jì)在史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策下，中國整體房價(jià)仍呈現(xiàn)持續(xù)上漲的勢頭，整體房價(jià)仍在高位運(yùn)行。宏觀市場解讀——中國樓市運(yùn)行狀況2011年3月份，全國70個(gè)大中城市住宅成交面積環(huán)比上漲超7成，樓市回暖跡象顯著。宏觀市場解讀——中國樓市運(yùn)行狀況一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8846億元，同比增長34.1%。其中，住宅投資6253億元，增長37.4%。全國商品房銷售面積17643萬平方米，增長14.9%。其中，住宅銷售面積增長14.3%。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元，同比增長18.6%。3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為102.98。投資量與開發(fā)量仍高位運(yùn)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心足、資金足，地產(chǎn)景氣指數(shù)高！宏觀市場解讀-——市場小結(jié)1、在中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷惡化的背景下，中國樓市仍繼續(xù)高位運(yùn)行。2、在最嚴(yán)新政調(diào)控下，中國樓市在經(jīng)歷了半年的平靜期后，于2011年初又有回暖的跡象。3、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場景氣指數(shù)高昂且資金普遍較充足，

他們對(duì)2011年充滿信心。4、按照如此趨勢發(fā)展，鈞略判斷2011年的中國樓市仍相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)！重慶市場研究-——重慶樓市運(yùn)行現(xiàn)狀分析近幾年來重慶房價(jià)一路走高，建面均價(jià)首次突破7000元大關(guān)；年均增幅達(dá)到31.2%，目前房價(jià)向上勢頭不減！重慶市場研究-——重慶樓市運(yùn)行現(xiàn)狀分析近2年重慶主城住宅的年均成交面積在2200-2500萬平米之間，在全國處于領(lǐng)跑水平。重慶住宅的去化量在經(jīng)歷了短期的大幅下降后，又有強(qiáng)勁回升的勢頭，銷售形勢逐漸恢復(fù)！重慶市場研究-——重慶樓市運(yùn)行現(xiàn)狀分析如圖所示，近3年重慶主城商品房供需比日趨均衡（接近1），說明重慶主城樓市供需處于相對(duì)平衡。這也充分表明重慶樓市整體是健康的。微觀市場判斷——九龍坡區(qū)的消費(fèi)實(shí)力判斷根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)總量全市第一，人均收入全市第5。整體消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)大！微觀市場判斷——九龍坡區(qū)樓市供需分析2010年1-12月份主城各區(qū)商品房供需情況

如圖所示，2010年九龍坡區(qū)的供需是比等于1，是主城區(qū)供需最均衡的市場，于是鈞略判斷目前該微觀區(qū)域的樓市非常健康。微觀市場判斷——九龍坡房價(jià)水平分析根據(jù)4月份主城房價(jià)統(tǒng)計(jì)，九龍坡區(qū)房價(jià)位居倒數(shù)第四，明顯與該區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不相匹配，預(yù)計(jì)2011年九龍坡區(qū)的房價(jià)應(yīng)該有一個(gè)較大升值空間！市場綜述——大勢判讀通過上述分析，鈞略對(duì)市場大勢判讀如下:一、宏觀層面:2011年中國樓市整體仍會(huì)保持一個(gè)良好的發(fā)展態(tài)勢；在發(fā)展的進(jìn)程中

也許會(huì)受到經(jīng)濟(jì)惡化、政策打壓的影響，但房價(jià)下跌的空間不大！二、中觀層面：2011年重慶樓市仍是中國樓市領(lǐng)先的旗幟。受政策影響其銷售總量會(huì)有一個(gè)窄幅收縮，但價(jià)格仍會(huì)保持堅(jiān)挺!三、微觀層面：九龍坡的消費(fèi)實(shí)力是強(qiáng)大的，但仍未全部釋放，預(yù)計(jì)2011年九龍坡區(qū)的量、價(jià)均會(huì)保持一個(gè)小幅的增長！總述：2011年中國樓市整體形勢較好，尤其對(duì)重慶微觀市場相對(duì)樂觀！Part1:市場大勢研判Part2:項(xiàng)目本體分析Part3:競品市場研究Part4:項(xiàng)目市場定位Part5:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析Part6:機(jī)構(gòu)簡介

&商務(wù)報(bào)價(jià)·項(xiàng)目現(xiàn)狀描述·項(xiàng)目區(qū)位分析·項(xiàng)目交通條件·周邊業(yè)態(tài)分析·地塊屬性分析·SWOT分析

項(xiàng)目本體分析2項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——開發(fā)進(jìn)度場地現(xiàn)狀：廢棄的破舊廠房周邊狀況：被新舊居民區(qū)、衛(wèi)校包圍地塊高差：1-2米（平緩）本案開發(fā)進(jìn)度：待拆遷項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——區(qū)位分析本案楊家坪商圈后街社區(qū)商圈俊逸新視界社區(qū)商圈大公館社區(qū)商圈項(xiàng)目所在地距離楊家坪商圈步行距離約1.1公里，距俊逸新視界社區(qū)商圈和大公館社區(qū)商圈分別為：1.1、0.91公里，到三地的步行時(shí)間約15-20分鐘。四地人流被距離分化，該區(qū)位不具備次級(jí)商圈條件。只能具備社區(qū)商圈條件。項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——項(xiàng)目交通條件（向北）本案北項(xiàng)目西北正對(duì)石坪橋后街交通支道，人車流擁擠不堪，交通條件一般。項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——項(xiàng)目交通條件（東則）本案社區(qū)內(nèi)街石坪橋正街項(xiàng)目東則接城市交通次干道（石坪橋正街），雙向4車道設(shè)計(jì)，路面條件良好，交通通暢。此外，項(xiàng)目北接社區(qū)內(nèi)街，路面狹窄，街道不整，環(huán)境較差。項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——項(xiàng)目交通條件（西北接）本案北西項(xiàng)目西北接石坪橋農(nóng)貿(mào)市場，人車流擁擠，交通狹窄，環(huán)境惡劣。項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——項(xiàng)目交通條件（南接、南向）本案南向項(xiàng)目南接衛(wèi)校小區(qū)及老家屬區(qū)，無交通條件；東向社區(qū)背街，路面狹窄，環(huán)境較差。南接項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——項(xiàng)目交通條件（分析）

由上述可見，本案的整體交通條件較差（北側(cè)相對(duì)較好），特別在上下班人車流高峰期，交通擁擠非常突出（周邊停車場明顯不足，足，占據(jù)了道路兩側(cè)），有時(shí)人流通行亦受阻。本案無顯著臨街面，物業(yè)昭示性較差，不利于裙樓商業(yè)的經(jīng)營。項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)調(diào)查（營業(yè)面積）石坪橋后街業(yè)態(tài)營業(yè)面積占比表根據(jù)鈞略調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目周邊20類主要業(yè)態(tài)中排名前5位的業(yè)態(tài)分別是：農(nóng)貿(mào)市場、服裝、餐飲、藥店、超市這些業(yè)態(tài)均與居民日常生活緊密相關(guān)。其中農(nóng)貿(mào)市場的占比高達(dá)40%，傳統(tǒng)生活氛圍濃厚，該街區(qū)具備社區(qū)商業(yè)的顯著特征。項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——項(xiàng)目后街周邊業(yè)態(tài)調(diào)查（數(shù)量統(tǒng)計(jì)）石坪橋后街業(yè)態(tài)數(shù)量占比表從數(shù)量上統(tǒng)計(jì)，排名前5位的業(yè)態(tài)分別是：藥店、美容理發(fā)、服裝、鞋店、熟食。這些業(yè)態(tài)皆與日常生活緊密相關(guān)，進(jìn)一步印證了社區(qū)商業(yè)的屬性。項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——項(xiàng)目地塊屬性分析地塊使用屬性：城市綜合用地；地塊大小≤3000平米，屬于小型地塊；最大覆蓋率≤50%；容積率指標(biāo)≤3.5；地塊高差≤2米。城市中心絕版袖珍地塊，商住屬性強(qiáng)。項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——SWOT分析（strengths-優(yōu)勢）項(xiàng)目六大優(yōu)勢：一、交通便利。項(xiàng)目緊鄰交通要到，人、車出行便利。有十余條公交線路?？扛浇囌?。途徑本項(xiàng)目的公交線路有：224、231、310、365、404、421、429、918路。二、生活成熟。社區(qū)生活配套成熟?！耙?、食、住、娛、購、樂”應(yīng)有盡有?！耙隆保喉?xiàng)目附近便有十余家中低檔次的服裝店、鞋店。如萬里雪平價(jià)服裝店、非常鞋城、超級(jí)寶貝等。“食”：周邊分布有十余家中低檔酒樓。住:周邊有兩家賓館、3家招待所。購、樂：周邊配有麻將館、茶樓、歌廳，2000平米的大型綜合農(nóng)貿(mào)市場。三、醫(yī)療完善。項(xiàng)目周邊2公里半徑范圍內(nèi)分布4家醫(yī)院：重醫(yī)附一院（3甲）、西郊醫(yī)院、渝西醫(yī)院、恒心醫(yī)院。四、購物便捷。項(xiàng)目距離楊家坪商圈曲線距離1.1公里，車行2分鐘、步行15分鐘便可享受大洋百貨、富安百貨、重百、家樂福、立丹百貨等中高檔購物環(huán)境。五、金融發(fā)達(dá)。項(xiàng)目1公里半徑范圍內(nèi)遍布七大營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。如農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行；光大銀行、興業(yè)銀行、招商銀行……六、教育優(yōu)越。項(xiàng)目半徑1公里范圍內(nèi)分布十余家教育機(jī)構(gòu)。如79中、楊石小學(xué)、石坪橋小學(xué)、藍(lán)精靈幼兒園、石楊路小學(xué)、育才中學(xué)等。擁有濃厚的生活氛圍，具備城心生活的優(yōu)越感！項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——SWOT分析（weaknesses-劣勢）項(xiàng)目七大劣勢（1）：一、周邊環(huán)境較差。農(nóng)貿(mào)市場臟亂差道路狹窄擁擠桃花溪污水依舊路邊攤我行我素項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——SWOT分析（weaknesses-劣勢）項(xiàng)目七大劣勢（2）：項(xiàng)目總體量在1.4-1.5萬平米之間；建筑形態(tài)是高層商住樓。如此小的體量，無規(guī)模優(yōu)勢。對(duì)居家的品質(zhì)感影響極大！一、體量偏小。三、通風(fēng)不暢。項(xiàng)目南北走向的通風(fēng)道不足8米，27米以下部分的通風(fēng)不足。項(xiàng)目南北向27米以下無通風(fēng)道。南北面7層以下的通風(fēng)存在嚴(yán)重問題!四、采光缺陷。項(xiàng)目27米以下的大部分光線被周邊樓盤所阻擋，7層以下的樓層采光嚴(yán)重受阻!項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——SWOT分析（weaknesses-劣勢）項(xiàng)目七大劣勢（3-4）：6樓7樓9樓9樓7樓9樓9樓9樓本案N通風(fēng)道采光面五、品質(zhì)感弱。由于本案是商住樓，且體量偏小（預(yù)計(jì)住宅的總體量在6-7千平米左右）、周邊環(huán)境較差、綠化少、配套少，不適合品質(zhì)居家。首置、過渡性、投資性物業(yè)屬性強(qiáng)！六、安全感差項(xiàng)目被數(shù)十個(gè)老舊居民區(qū)包圍，處于傳統(tǒng)流動(dòng)性人口聚集區(qū)。周邊時(shí)有盜搶性事件發(fā)生，項(xiàng)目的居家安全感不強(qiáng)！七、配套缺乏地塊的屬性決定了，本項(xiàng)目無景觀區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、兒童游樂區(qū)等配套設(shè)置，配套缺乏制約居家質(zhì)量提升！項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——SWOT分析（weaknesses-劣勢）項(xiàng)目七大劣勢（5-7）：項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——SWOT分析（opportunities-機(jī)會(huì)）項(xiàng)目兩大機(jī)會(huì)（1）：2010年九龍坡啟動(dòng)三年危舊房改造工程，采用“主體+捎帶”形勢，舊改面積共108萬平方米，共涉及1.5萬戶居民，安置在該區(qū)石坪橋、楊家坪、謝家灣等28個(gè)拆遷安置片區(qū)，約一半建有公共綠地。另悉，該區(qū)今年將拆除的危舊房“主體+捎帶”量共33萬平方米。石坪橋正街改造！舊改為本案拓寬臨街面！大大提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——SWOT分析（opportunities-機(jī)會(huì)）項(xiàng)目兩大機(jī)會(huì)（2）：衛(wèi)校的改造將提升周邊的環(huán)境水平，大大提升項(xiàng)目的居家品質(zhì)感！項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——SWOT分析（threats-威脅）項(xiàng)目三大威脅（1）：根據(jù)政府相關(guān)文件:石坪橋五一新村片區(qū)危舊房改造涉及范圍：石坪橋五一新村新2棟、新5棟、9棟、10棟、11棟、12棟、13棟、14棟、15棟、土壩子1號(hào)西郊醫(yī)院非住宅辦公用房及規(guī)劃拆遷紅線內(nèi)的相關(guān)房屋。一、改造期延后。根據(jù)目前的情況來看，五一新村片區(qū)的舊改進(jìn)展緩慢。極有可能在未來3-5年才能實(shí)現(xiàn)。這對(duì)本項(xiàng)目的近期開發(fā)是十分不利的。二、拿地競爭失敗。由于項(xiàng)目地塊小，大開發(fā)企業(yè)幾乎沒有競爭的可能性；但不排除其它具備一定實(shí)力的中小開發(fā)企業(yè)。尤其是具備商業(yè)運(yùn)作資源和經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)競標(biāo)本項(xiàng)目的土地。一旦地價(jià)大大超過五星地產(chǎn)預(yù)期，拿地就面臨失敗的危險(xiǎn)。三、商業(yè)體量偏大。商業(yè)體量究竟多少？這涉及到未來預(yù)期與現(xiàn)實(shí)狀況平衡的問題。這個(gè)平衡點(diǎn)就是“商住比”。理論上，商住比越高實(shí)現(xiàn)價(jià)格總量越高；但由于現(xiàn)在商業(yè)的培育周期和變現(xiàn)周期相對(duì)較長，一旦定位不當(dāng)勢必影響本案開發(fā)的成??！項(xiàng)目現(xiàn)狀描述——SWOT分析（threats-威脅）項(xiàng)目三大威脅（2-3）：Part1:市場大勢研判Part2:項(xiàng)目本體分析Part3:競品市場研究Part4:項(xiàng)目市場定位Part5:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析Part6:機(jī)構(gòu)簡介

&商務(wù)報(bào)價(jià)商業(yè)部分:住宅部分:·街區(qū)商業(yè)形態(tài)研究·竟品住宅樓盤調(diào)查·相鄰街區(qū)業(yè)態(tài)分析·競品住宅價(jià)格水平研究·典型項(xiàng)目商業(yè)租金水平調(diào)查·周邊住宅去化量分析·商業(yè)銷售價(jià)格調(diào)查·創(chuàng)新小戶型研究·商業(yè)去化量調(diào)查·相鄰街區(qū)商業(yè)空置率調(diào)查

競品市場研究（商業(yè)部分）3街區(qū)商業(yè)形態(tài)研究——物業(yè)主力面積區(qū)間

主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間街道名負(fù)二層附一層一層二層三層后街

1500-200030-80300-500300-500正街1500-20001200-180080-200500-20001000-2000橫街

1500-200020-50200-300300-500根據(jù)鈞略調(diào)查統(tǒng)計(jì)，正街的營業(yè)面積普遍大于后街和橫街，正街的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯！街區(qū)商業(yè)形態(tài)研究——物業(yè)開間、進(jìn)深與層高街道名負(fù)二層負(fù)一層一層二層三層開間進(jìn)深層高開間進(jìn)深層高開間進(jìn)深層高開間進(jìn)深層高開間進(jìn)深層高后街

4.53—58—123816-244.5816-244.5正街827382738—1516-244.5-512—1618-274.512—1618-274.5橫街

82233—57—84-4.56—78—253-3.58—1618-254.5鈞略通過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，后街和橫街的物業(yè)比較老舊，多為80-90年代建筑，物業(yè)條件相對(duì)落后（一層的層高多在3米左右），而正街的建筑多在2000年左右，物業(yè)條件相對(duì)優(yōu)越（商業(yè)層高多在4.5-5米左右），正街的商業(yè)物業(yè)優(yōu)勢明顯！相鄰街區(qū)業(yè)態(tài)分析——街區(qū)關(guān)系示意圖石坪橋正街石坪橋橫街石坪橋后街興勝路環(huán)線周邊街區(qū)商業(yè)對(duì)后街物業(yè)的影響極大!相鄰街區(qū)業(yè)態(tài)分析——石坪橋正街（臨街1層業(yè)態(tài)營業(yè)面積占比）街道簡介：石坪橋正街街面長2.3公里，雙向六車道，街面平整，街兩排商鋪林立。石坪橋正街營業(yè)面積前5位的業(yè)態(tài)是：餐飲、藥店、超市、娛樂休閑、公共部門。其中，餐飲、藥店、娛樂、超市(特別大型餐飲超市)的占比超過50%,面積接近1萬平米，大社區(qū)生活氛圍濃厚。相鄰街區(qū)業(yè)態(tài)分析——石坪橋正街（臨街2層業(yè)態(tài)營業(yè)面積占比）臨街2層營業(yè)面積占前5位的業(yè)態(tài)分別是:休閑娛樂、餐飲、公共部門、酒店、汽摩配。其中餐飲娛樂業(yè)的占比達(dá)到79%。具備城市中心2層物業(yè)的典型形態(tài)。相鄰街區(qū)業(yè)態(tài)分析——石坪橋正街（臨街3層業(yè)態(tài)營業(yè)面積占比）正街臨街3層業(yè)態(tài)主要以辦公、餐飲、賓館業(yè)為主，且多集中在正街的兩端（靠俊逸新視界和工學(xué)院附近）正街3層物業(yè)營業(yè)數(shù)量較少；其中物業(yè)空置率高達(dá)42%，這也充分表明正街3層物業(yè)單一、利用率低，商業(yè)價(jià)值不高！相鄰街區(qū)業(yè)態(tài)分析——石坪橋橫街（臨街1層業(yè)態(tài)營業(yè)面積占比）街道簡介：石坪橋橫街長1.3公里，雙向六車道，街面平整，街兩邊商鋪較多。根據(jù)鈞略調(diào)查統(tǒng)計(jì)，橫街營業(yè)面積前5位的業(yè)態(tài)是：化工品、汽摩配、超市、餐飲、服裝。其中化工用品的占比高達(dá)28%,這充分說明化工品是橫街最典型的業(yè)態(tài)。相鄰街區(qū)業(yè)態(tài)分析——石坪橋橫街（臨街2層業(yè)態(tài)營業(yè)面積占比）石坪橋橫街2層的物業(yè)形態(tài)較少，營業(yè)總面積偏小，主要集中的業(yè)態(tài)是：餐飲、醫(yī)院、公共部分。2層的商業(yè)成熟度不夠！典型項(xiàng)目商業(yè)租金水平調(diào)查——2F租金水平典型項(xiàng)目2F租金水平調(diào)查表序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置商業(yè)形態(tài)面積區(qū)間平均租金

(平米/月)1正升百老

匯廣場商鋪九龍坡楊

家坪步行街2F3000802斌鑫世紀(jì)城商鋪九龍坡楊家

坪步行街核心2F200-500703晉愉九龍灣濱江休閑美食街九龍坡楊家坪

直港大道濱江段2F200-300654華宇春江花月商鋪九龍坡黃楊路2F100-300605金科陽光小鎮(zhèn)商鋪九龍坡九龍園

華福大道北段2F300-500306光華五金機(jī)電城商鋪九龍坡九龍園區(qū)火炬大道2F500-100030鈞略研究發(fā)現(xiàn)，在楊家坪片區(qū)，2F的租金價(jià)值平均比底商低1.2倍；此外，物業(yè)面積越大租金水平越低。因此，商業(yè)樓層越高，投資回報(bào)率越低！典型項(xiàng)目商業(yè)租金水平調(diào)查——商鋪?zhàn)饨鹚降湫晚?xiàng)目商鋪?zhàn)饨鹚秸{(diào)查表序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置商鋪形態(tài)面積區(qū)間平均租金

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家坪步行街社區(qū)商鋪27-662002斌鑫世紀(jì)城商鋪九龍坡楊家

坪步行街核心住宅底商/社區(qū)商鋪30-2001803晉愉九龍灣濱江休閑美食街九龍坡楊家坪

直港大道濱江段底商35-3001304華宇春江花月商鋪九龍坡黃楊路底商(含1+1)30-1061205金科陽光小鎮(zhèn)商鋪九龍坡九龍園

華福大道北段底商21-100506光華五金機(jī)電城商鋪九龍坡九龍園區(qū)火炬大道住宅底商/社區(qū)商鋪150-300907協(xié)信天驕城商鋪九龍坡高新

區(qū)創(chuàng)新大道11號(hào)住宅底商/社區(qū)商鋪120-16070根據(jù)鈞略調(diào)查，楊家坪中心商圈的商鋪每平米的月租金水平在180-200平米；而靠近中心商圈半徑2公里范圍內(nèi)的租金水平在120-130月平米；而專業(yè)市場和居家小區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹪?0-90月平米。這充分表明商業(yè)地段的重要性！典型項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格與去化量調(diào)查典型項(xiàng)目商鋪價(jià)格及去化率統(tǒng)計(jì)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置商業(yè)形態(tài)均價(jià)

（萬元/平米）銷售率1正升百老

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家坪步行街商鋪990%2斌鑫世紀(jì)城商鋪九龍坡楊家

坪步行街核心商鋪8100%3晉愉九龍灣濱江休閑美食街九龍坡楊家坪

直港大道濱江段商鋪1.295%4華宇春江花月商鋪九龍坡黃楊路商鋪（1+1）2.695%5金科陽光小鎮(zhèn)商鋪九龍坡九龍園

華福大道北段商鋪250%7協(xié)信天驕城商鋪九龍坡高新

區(qū)創(chuàng)新大道11號(hào)商鋪230%8金科VISAR皇

家碼頭商鋪一期九龍坡渝中半島黃楊路商鋪2.2100%鈞略通過對(duì)典型項(xiàng)目的分析發(fā)現(xiàn)，中心商圈雖然價(jià)高，但商業(yè)去化率高；次級(jí)商圈商鋪在價(jià)格合理的情況下去化也很高，但社區(qū)商鋪的銷售率不理想。我們認(rèn)為主要是價(jià)格定位太高，因此合理的價(jià)格定位對(duì)商業(yè)十分重要！相鄰街區(qū)商業(yè)空置率調(diào)查

商業(yè)空置率商業(yè)空置率商業(yè)空置率商業(yè)空置率商業(yè)空置率街道名負(fù)二層附一層一層二層三層后街10%1.5%25%60%正街15%5%1%5%30%橫街10%5%30%60%根據(jù)鈞略對(duì)項(xiàng)目相鄰街區(qū)的研究發(fā)現(xiàn)，一層以下（含一層）商業(yè)的空置率很低普遍低于10%左右；二層商業(yè)次之；當(dāng)三層商業(yè)的空置率非常高，平均高達(dá)50%以上。因此，鈞略建議本案地上商業(yè)控制在二層內(nèi)！

競品市場研究（住宅部分）3競品住宅樓盤調(diào)查——周邊在售樓盤一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地總建面總套數(shù)主力戶型套面推盤樓棟開盤時(shí)間均價(jià)銷售率盛美居黃沙溪立交旁18525650931387兩房、三房67-97㎡1、2號(hào)樓2010.10.286800

晉愉天意巴國城旁27447927991084一室、兩房、三房49-95㎡1、2號(hào)樓2010.10.23675090%聯(lián)發(fā)嘉園動(dòng)物園旁241261718191672一室、兩房、三房43-103㎡2號(hào)樓2010.8.7800070%大鼎第一時(shí)間袁家崗輕軌車站旁780561066687單間、一室、兩室38-69㎡3號(hào)樓2010.10.158200

中交麗景巴國城旁2126649064166524兩房、三房59-105㎡5號(hào)樓2010.8.21700090%青國青城九龍美食街旁276491300001031一室、兩房、三房39-85㎡4號(hào)樓2010.9.215400100%恒大綠洲動(dòng)物園旁913324600004410兩房、三房、四房30-139㎡21號(hào)樓2010.10.24900020%金海西鐵城冠生園舊址230001600001485一室、兩房、三房46-129㎡

2010.4600080%金科西城大院巴國城旁80000400000

一室、兩房、三房31-86㎡17號(hào)樓2010.8.14770095%華宇春江花月鵝公巖大橋旁480022600002600一室、兩房、三房37-113㎡9號(hào)樓2010.9.217500

華潤二十四城原建設(shè)廠7000001916000一期3227一室、兩房、三房31-144㎡6號(hào)樓2010.9.3960080%項(xiàng)目位置九龍坡西郊支路12號(hào)(楊家坪動(dòng)物園旁)開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司占地面積91332㎡總建面46萬㎡容積率4.10綠化率36.00%建筑形態(tài)10棟小高層，12棟高層建筑風(fēng)格簡歐規(guī)劃戶數(shù)4410戶面積區(qū)間30-139㎡現(xiàn)場報(bào)價(jià)9000元\㎡在售樓棟21、22號(hào)樓車位2024個(gè)交房標(biāo)準(zhǔn)清水物管費(fèi)用1.5元/㎡小區(qū)配套幼兒園開盤時(shí)間2009年9月交房時(shí)間2011年2012年備注：

恒大綠洲競品住宅樓盤調(diào)查——典型項(xiàng)目介紹項(xiàng)目位置重慶九龍坡區(qū)楊家坪西郊支路18號(hào)（動(dòng)物園旁）開發(fā)商聯(lián)發(fā)集團(tuán)重慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積24126㎡總建面171819㎡容積率6.00綠化率31.00%建筑形態(tài)6棟高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代規(guī)劃戶數(shù)1672戶面積區(qū)間43-88㎡現(xiàn)場報(bào)價(jià)8000元\㎡在售樓棟1號(hào)樓車位872個(gè)交房標(biāo)準(zhǔn)清水物管費(fèi)用1.5元/㎡小區(qū)配套游泳池、羽毛球場、籃球場開盤時(shí)間2010年4月交房時(shí)間2011年12月備注：3號(hào)樓預(yù)計(jì)12月加推聯(lián)發(fā)嘉園競品住宅樓盤調(diào)查——典型項(xiàng)目介紹項(xiàng)目位置九龍坡石坪橋冠生園舊址（石坪橋正街125號(hào)）開發(fā)商重慶金海投資發(fā)展有限公司占地面積2.3萬㎡總建面16萬㎡容積率6.00綠化率30.20%建筑形態(tài)7棟高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代規(guī)劃戶數(shù)1485戶面積區(qū)間46-129㎡現(xiàn)場報(bào)價(jià)7100元\㎡在售樓棟2\7號(hào)樓車位502個(gè)交房標(biāo)準(zhǔn)清水物管費(fèi)用1.4元/㎡小區(qū)配套籃球場\幼兒園開盤時(shí)間2009年10月交房時(shí)間2011年6月備注：2011年將加推新房源金海西鐵城競品住宅樓盤調(diào)查——典型項(xiàng)目介紹華潤二十四城項(xiàng)目位置重慶市九龍坡區(qū)謝家灣正街（原建設(shè)廠）開發(fā)商華潤置地（重慶）有限公司占地面積70萬㎡總建面191.6萬㎡容積率4.17綠化率50.00%建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代規(guī)劃戶數(shù)一期3227戶面積區(qū)間31-144㎡現(xiàn)場報(bào)價(jià)12000元/㎡在售樓棟6號(hào)樓車位1：0.7交房標(biāo)準(zhǔn)清水物管費(fèi)用1.8元/㎡小區(qū)配套萬象城、楊二小、游泳池、羽毛球場、籃球場等開盤時(shí)間2008年11月交房時(shí)間

備注：

競品住宅樓盤調(diào)查——典型項(xiàng)目介紹大鼎第一時(shí)間項(xiàng)目位置重慶市袁家崗輕軌車站開發(fā)商重慶大鼎置業(yè)有限公司占地面積7806總建面61066㎡容積率4.17綠化率50.00%建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代規(guī)劃戶數(shù)一期3227戶面積區(qū)間31-144㎡現(xiàn)場報(bào)價(jià)8500元/㎡在售樓棟6號(hào)樓車位1：0.7交房標(biāo)準(zhǔn)清水物管費(fèi)用1.8元/㎡小區(qū)配套羽毛球場、籃球場等開盤時(shí)間2008年11月交房時(shí)間

備注：

競品住宅樓盤調(diào)查——典型項(xiàng)目介紹一、競爭樓盤均具規(guī)模優(yōu)勢，區(qū)域體量多在10萬平米以上，小區(qū)配套優(yōu)勢明顯。二、競爭樓盤的景觀資源較好，中庭景觀多在3000平米以上，生活品質(zhì)較高。三、競爭樓盤周邊環(huán)境較好，且居家屬性較強(qiáng)，更適合人居。四、競爭樓盤的宣傳攻勢猛烈，知名度較高。五、地段優(yōu)勢成為本案與競爭樓盤PK的重要條件。競品住宅樓盤調(diào)查——項(xiàng)目競爭總結(jié)競品樓盤價(jià)格水平調(diào)查項(xiàng)目名稱

建筑類型

推出樓棟

推出體量總套數(shù)

主力戶型

套面

開盤時(shí)間

套內(nèi)均價(jià)大城小愛高層1-6號(hào)樓150000㎡18261-2房39-63㎡

2010.98100青國青城

高層8號(hào)樓

16000㎡1361-2房39-64㎡

2011.3.267500福星頤美華庭

高層2、3號(hào)樓21686㎡3001-2房35-72㎡2011.0110000金海西鐵城

高層2號(hào)樓15000㎡3001-2房45-90㎡預(yù)計(jì)年底

8200華潤二十四城高層6號(hào)樓34416㎡6821-2房31-41㎡2010.0610500鈞略對(duì)競品樓盤的調(diào)查統(tǒng)計(jì)如下：兩房的均價(jià)在7500元，一房的均價(jià)在8100元；新推小戶型每平米的均價(jià)超過1萬元（這受一房一價(jià)的影響）。近期住宅去化量分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地總建面主力戶型推盤樓棟開盤時(shí)間均價(jià)銷售率晉愉天意巴國城旁2744792799一室、兩房、三房1、2號(hào)樓2010.10.23675090%聯(lián)發(fā)嘉園動(dòng)物園旁24126171819一室、兩房、三房2號(hào)樓2010.8.7800070%大鼎第一時(shí)間袁家崗輕軌車站旁780561066單間、一室、兩室3號(hào)樓2010.10.158200100%

中交麗景巴國城旁212664906416兩房、三房5號(hào)樓2010.8.21700090%青國青城九龍美食街旁27649130000一室、兩房、三房4號(hào)樓2010.9.215400100%恒大綠洲動(dòng)物園旁91332460000兩房、三房、四房21號(hào)樓2010.10.24900020%金海西鐵城冠生園舊址23000160000一室、兩房、三房

2010.4600080%金科西城大院巴國城旁80000400000一室、兩房、三房17號(hào)樓2010.8.14770095%華潤二十四城原建設(shè)廠7000001916000一室、兩房、三房6號(hào)樓2010.9.3960080%根據(jù)鈞略調(diào)查統(tǒng)計(jì)，近半年所有推出樓盤的去化率均超過80%，有的項(xiàng)目甚至還全面脫銷。但4月21日春交會(huì)以后很多項(xiàng)目的開盤銷售率僅為35-40%，銷售十分不理想。我們認(rèn)為這受春交會(huì)和新政影響所致，但這種影響不會(huì)持續(xù)太久！產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間套數(shù)比例平層一房30-4253229.13%平層兩房48-55104056.96%平層三房62-6525413.91%總套數(shù)1826創(chuàng)新小戶型研究——大城小愛戶型一約40方一房，實(shí)得面積約46方雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，中庭朝向；約6平方米贈(zèng)送面積，增大附加值。創(chuàng)新小戶型研究——大城小愛飄窗設(shè)計(jì)增大使用空間約52.64方一房，實(shí)得面積約61方全明設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分布合理；一房變兩房，可變空間可設(shè)置為書房、臥室。戶型二創(chuàng)新小戶型研究——大城小愛大城小愛約62.84方三房，實(shí)得面積約76.79方功能設(shè)置完備，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；兩房變?nèi)?，空間利用率大；創(chuàng)新小戶型研究——大城小愛■小戶型面積控制控制在60平米以下，低總價(jià)降低置業(yè)門檻。大量可變空間應(yīng)用，最大贈(zèng)送率達(dá)20%，提高產(chǎn)品附加值。創(chuàng)新小戶型研究——大城小愛戶型總結(jié)產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間套數(shù)比例平層一房45.87565.8%平層兩房63.5-85.3462165.4%平層三房88.73-102.524325.6%平層四房129303.2%總套數(shù)950創(chuàng)新小戶型研究——西鐵城西鐵城戶型一約45.9平米一房■超大主臥轉(zhuǎn)角大飄窗，贈(zèng)送面積高達(dá)4-5平米；■空中庭院、飄窗贈(zèng)送面積；創(chuàng)新小戶型研究——西鐵城約67.89平米兩房對(duì)異型戶型的合理利用與巧妙處理；超大空中陽光花園設(shè)計(jì)西鐵城戶型二創(chuàng)新小戶型研究——西鐵城經(jīng)濟(jì)型戶型設(shè)計(jì)，有效控制總價(jià)，降低置業(yè)門檻；超大的轉(zhuǎn)角飄窗，贈(zèng)送面積高達(dá)4-5平米。對(duì)異形戶型的巧妙處理。創(chuàng)新小戶型研究——西鐵城戶型小結(jié)創(chuàng)新小戶型研究——恒高月光寶盒恒高月光寶盒一期1、2號(hào)樓1/2/5-8/10號(hào)房(標(biāo)準(zhǔn)層)2室2廳1衛(wèi)1廚51.00巧妙利用臥室空間和封閉式陽臺(tái)，將一室一廳，設(shè)計(jì)成小三房，變不可能為可能，號(hào)稱2010年最牛小三房！創(chuàng)新小戶型研究——恒高月光寶盒恒高月光寶盒一期3號(hào)樓2-9/12-19號(hào)房(標(biāo)準(zhǔn)層)1廳1衛(wèi)1廚20.00㎡大飄窗、MINI陽臺(tái)設(shè)計(jì)，將20平米單配變?yōu)?室1廳，盡可能增加單配的舒適度。創(chuàng)新小戶型研究——恒高月光寶盒戶型小結(jié)最牛的小三房設(shè)計(jì)，合理、使用，非常適合投資、首置客戶。巧妙利用采光與空間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，變不可能為可能。“戶型面積最小化”、“小型戶型最優(yōu)化”兩大特征突出。Part1:市場大勢研判Part2:項(xiàng)目本體分析Part3:競品市場研究Part4:項(xiàng)目市場定位Part5:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析Part6:機(jī)構(gòu)簡介

&商務(wù)報(bào)價(jià)·物業(yè)檔次定位·項(xiàng)目產(chǎn)品定位·項(xiàng)目價(jià)格定位·目標(biāo)客群定位·市場區(qū)域定位

項(xiàng)目市場定位4物業(yè)檔次定位商業(yè)檔次定位普通小型商業(yè)體+社區(qū)精品商業(yè)街住宅檔次定位城市中檔小型住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位——商業(yè)2F1F-1F-2F社區(qū)生活館社區(qū)精品商鋪社區(qū)生活超市小區(qū)+社區(qū)車庫餐飲+娛樂（中餐、火鍋、茶樓、洗浴、網(wǎng)吧等等）后街社區(qū)餐娛升級(jí)版中高檔食品+糕點(diǎn)+鞋服（海鮮、冷凍食品、蛋糕店、精品鹵菜、服裝、鞋襪等）農(nóng)貿(mào)市場補(bǔ)缺日化品+日用品+大眾食品+水酒+禮品（牙膏、洗潔用品、煙、酒、茶、副食等）社區(qū)生活配套小區(qū)車庫+對(duì)外車庫社區(qū)生活配套項(xiàng)目產(chǎn)品定位——住宅石坪橋全能樂活小戶Youcando,justIcando!MINI公寓+可變小戶單配+1.5房+2房產(chǎn)品價(jià)格定位——商業(yè)定價(jià)方法：投資收益法+德菲爾權(quán)重定價(jià)法方法一：靜態(tài)投資收益法物業(yè)投資回報(bào)率計(jì)算樓層月租金1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年11年12年13年總計(jì)2F556606937287648028428849299751024107511291185116911F120144015121588166717501838193020262128223423462463258625507-1F354204414634865115365635916216526847187547439楊家坪次商圈物業(yè)租金均價(jià)樓層每平米月租金（元）2F551F120負(fù)1F35按商業(yè)投資回報(bào)率中值8%，年租金遞增5%計(jì)算回報(bào)量。方法二：德菲爾權(quán)重定價(jià)法1）以同類物業(yè)為參照的定價(jià)分析A、確定參照項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)并選擇參照項(xiàng)目★與本案的用途類似★與本案目標(biāo)消費(fèi)群相近★與本案交易期相近★與本案處于同一商圈B、根據(jù)參照項(xiàng)目要素確定其權(quán)重考慮到參照項(xiàng)目與本項(xiàng)目所處的宏觀環(huán)境及區(qū)域環(huán)境差異不大，在確定對(duì)比要素時(shí)，我們著重考慮參照項(xiàng)目與本項(xiàng)目在微觀因素上的差別，故選擇位置、交通、人流量、自身配置、周邊商業(yè)等六大要素作為樓盤因素。通過德爾菲法權(quán)重確定如下：要素位置交通人流配置周邊形象環(huán)境權(quán)重（%）25152012.512.5105C、一線回歸分析參考項(xiàng)目因素及權(quán)重分析表（10分制）參考項(xiàng)目商鋪均價(jià)俊逸新

視界二手商鋪華宇春

江花月商鋪大公館臨街

二手商鋪地博春天

二手商鋪五一新村

二手商鋪2.7萬/㎡2.6萬/㎡1.8萬/㎡2.3萬/㎡2.1萬/㎡項(xiàng)目名稱位置交通人流配置周邊形象環(huán)境綜合評(píng)定權(quán)重（%）25152012.512.5105

俊逸新

視界二手商鋪99898958.475華宇春

江花月商鋪67798957.225大公館臨街

二手商鋪99876747.725地博春天

二手商鋪89787857.675五一新村

二手商鋪99858537.475本項(xiàng)目8896863.57.525項(xiàng)目名稱得分樓價(jià)（Y）X2X/N2Y/N2Y/NX/NX×Y（X）俊逸新

視界二手商鋪8.4752700071.8256250.339108054001.695228825華宇春

江花月商鋪7.2252600052.2006250.289104052001.445187850大公館臨街

二手商鋪7.7251800059.6756250.30972036001.545139050地博春天

二手商鋪7.6752300058.9056250.30792046001.535176525五一新村

二手商鋪7.4752100055.8756250.29984042001.495156975總計(jì)38.575115000298.4831251.5434600230007.715889225本項(xiàng)目7.525

56.625625

一線回歸分析表(二)備注：表中給出的數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤各因素得分分值之間近似呈直線相關(guān)，故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y=a+bX（其中Y為樓盤均價(jià)，X為樓盤得分）其中b=（ΣX×Y－N×ΣX×ΣY/N2）/（ΣX2－N×ΣX×ΣX/N2）；a=ΣY/N－b×ΣX/N由上述數(shù)據(jù)欄中求出a=5405.93,b=2280.50,將a、b導(dǎo)入公式得出，本項(xiàng)目商鋪的理論價(jià)格為22566元。方法一底商價(jià)格：25507方法二底商價(jià)格：22566加權(quán)平均24035結(jié)合鈞略對(duì)本項(xiàng)目的理解建議底商的均價(jià)為24000元/㎡產(chǎn)品價(jià)格定位——商業(yè)、住宅同理，根據(jù)上述定價(jià)方法，鈞略得出本其他部分的建議均價(jià)為：項(xiàng)目建面均價(jià)底商24000二層12000負(fù)一層10000住宅7000目標(biāo)客戶群定位——商業(yè)精準(zhǔn)鎖定五大類周邊經(jīng)營戶私企業(yè)主政府公務(wù)員企業(yè)高管中小型投資客目標(biāo)客戶群定位——住宅首置牢固抓住三大群體投資拆遷白領(lǐng)、技術(shù)工人、企業(yè)中低管理層、新人、青年公務(wù)員。70、80后公務(wù)員、房東老板、小企業(yè)主、企業(yè)中高干、股林精英嬰兒潮一代舊改戶、農(nóng)轉(zhuǎn)非樸素一代市場區(qū)域確定——商業(yè)鈞略研究后認(rèn)為本案的商業(yè)應(yīng)為就地消費(fèi)為主，大石楊片區(qū)消費(fèi)的比例應(yīng)在70%左右。市場區(qū)域確定——住宅鈞略認(rèn)為本案住宅應(yīng)以”工作+學(xué)習(xí)+生活”三大因素構(gòu)成的居家半徑為主。因此，就近原則決定本案的主力客群應(yīng)集中在方圓半徑2公里內(nèi)較為理想（投資客除外），我們判斷大、石、楊、九、謝片區(qū)的客群應(yīng)超過6成。Part1:市場大勢研判Part2:項(xiàng)目本體分析Part3:競品市場研究Part4:項(xiàng)目市場定位Part5:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析·項(xiàng)目銷售金額測算·項(xiàng)目土地成本預(yù)估·項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析·價(jià)格敏感性分析Part6:機(jī)構(gòu)簡介

&商務(wù)報(bào)價(jià)

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算5項(xiàng)目銷售金額測算一、項(xiàng)目總銷價(jià)值測算物業(yè)類型套內(nèi)銷售面積（㎡）建面銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售總額（元）保守去化率備注住宅按建筑面積計(jì)算6750700047250000

100%

2F商業(yè)按建筑面積計(jì)算13501200016200000

60%按最大覆蓋率計(jì)算底商按建筑面積計(jì)算1350240003240000070%

-1F按建筑面積計(jì)算2000100002000000050%負(fù)一層價(jià)值高

車位按40平米/個(gè)計(jì)算50個(gè)100000/個(gè)500000050%合計(jì)

當(dāng)前總貨值120,850,00018個(gè)月回現(xiàn)值

95,187,500二、銷售后稅費(fèi)序號(hào)銷售稅費(fèi)種類測算依據(jù)稅費(fèi)額度1營業(yè)稅及所有附加費(fèi)用按銷售收入的10%計(jì)算￥95,187,500合計(jì)：

￥9,518,750項(xiàng)目土地成本估算序號(hào)土地位置用途土地面積建筑規(guī)模(m2)/容積率競得單位競得時(shí)間成交價(jià)土地畝價(jià)樓面地價(jià)1九龍坡區(qū)九龍園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃B12-6/02號(hào)宗地商業(yè)金融業(yè)用地（公園配套服務(wù)）10206≤21400

重慶紅喜坊文化傳播有限責(zé)任公司2011/2/18480031422422九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)W分區(qū)W07-4-1/02號(hào)宗地商業(yè)金融業(yè)用地、二類居住用地13831≤55324

重慶志龍建設(shè)開發(fā)有限公司2011/1/171360065624583九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)N分區(qū)29-3/04、29-1/02號(hào)宗地二類居住、商業(yè)金融業(yè)35544≤160586.9

重慶華美地產(chǎn)發(fā)展有限公司2010/7/193115058519394九龍坡西永組團(tuán)Z分區(qū)30-4/01號(hào)號(hào)宗地二類居住用地35738932.5重慶光亮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010/6/4160029917915九龍坡區(qū)中梁山組團(tuán)J分區(qū)J10-10/02、J14-02/02、J13-07/02、J13-09/0

二類居住、商業(yè)金融業(yè)170757471399.2重慶和泓投資有限公司2010/3/18563002201194石坪橋附近近期商住項(xiàng)目土地出讓價(jià)一覽表鈞略發(fā)現(xiàn)次級(jí)商圈小型地塊的單價(jià)在每畝在500-700萬。因此，結(jié)合我們的研究該地塊的價(jià)格估計(jì)在650萬一畝。總用地：2700平方米；總建筑面積約14000㎡,商業(yè)建筑面積2700㎡（不含負(fù)1樓),地下面積約4600平米3、以下成本分析是項(xiàng)目開發(fā)期的投資成本，不包括項(xiàng)目銷售階段的稅費(fèi)。序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基數(shù)m２單位單方造價(jià)（元）總額（元）備注一、土地費(fèi)用4.05畝㎡

26325000650萬元/畝二、前期工程費(fèi)2萬方㎡￥120.002400000含土石方費(fèi)用三、前期開發(fā)稅費(fèi)約1.4萬方㎡￥300.004200000

四、建筑安裝工程費(fèi)14000

￥1,350.0018900000

五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.4萬方㎡￥100.001400000

六、配套設(shè)施費(fèi)1.4萬方㎡￥100.001400000七、營銷推廣費(fèi)用1.4萬方㎡￥200.002800000八、公司管理費(fèi)用18個(gè)月200000/月360000018個(gè)月九、不可預(yù)見費(fèi)1.4萬方㎡￥50.00700000十、開發(fā)建設(shè)總投資61,725,000項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算序號(hào)指標(biāo)指標(biāo)值備注1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資61,725,000

2項(xiàng)目銷售總額95,187,500

3項(xiàng)目銷售后稅費(fèi)總額9,518,750

4項(xiàng)目凈利潤25343750

6項(xiàng)目資金回報(bào)率41,1%

根據(jù)鈞略的初步測算，本項(xiàng)目的投資回報(bào)率達(dá)到41.1%，是一個(gè)較高的回報(bào)水平！項(xiàng)目敏感性分析敏感度土地價(jià)格建面銷售均價(jià)整體銷售率投資回報(bào)率良好650萬/畝900080%41.1%一般800萬/畝800070%23.50%較差900萬/畝500060%15.3%處于較低的盈利水平！根據(jù)鈞略初步測算，當(dāng)?shù)貎r(jià)高于900萬/畝，均價(jià)低于5000元時(shí)，項(xiàng)目處于低盈利水平狀態(tài)，因此地價(jià)高于900萬/畝時(shí)，本項(xiàng)目存在市場風(fēng)險(xiǎn)！Part1:市場大勢研判Part2:項(xiàng)目本體分析Part3:競品市場研究Part4:項(xiàng)目市場定位Part5:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析Part6:機(jī)構(gòu)簡介

&商務(wù)報(bào)價(jià)

公司簡介及商務(wù)報(bào)價(jià)6合作方式：全程獨(dú)家營銷策劃及銷售代理。一、服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)：底商、裙樓部分:按銷售總額的？%；住宅部分按照銷售總額的？％收取服務(wù)傭金；二、甲方負(fù)責(zé)營銷費(fèi)用及售房部維持費(fèi)用，鈞略機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)派出人員薪金、福利、保險(xiǎn)和日常開支費(fèi)用。三服務(wù)費(fèi)收取方式：開盤后當(dāng)月開始計(jì)算傭金，次月10日前收取上月費(fèi)用，每月傭金余留10％被保證金，項(xiàng)目全部完成合同任務(wù)后支付，未完成合同目標(biāo)則扣除。鈞略的法律文件12光輝歷程

打造一個(gè)高度復(fù)合專業(yè)化的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)

鈞略機(jī)構(gòu)發(fā)端于1998年的廈門。那是中國地產(chǎn)的萌芽階段，12年的磨礪，鈞略在積累自己的專業(yè)技能的同時(shí)，有幸見證了其坎坷的經(jīng)歷，時(shí)至今日，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)早已化為一個(gè)“國民話題”的時(shí)候，請(qǐng)不要忘記那些為之奮斗的推手們。

鈞略機(jī)構(gòu)從凹凸廣告開始。入駐重慶市場在2004年，經(jīng)過7年的發(fā)展，凹凸廣告早已發(fā)展成為重慶乃至國內(nèi)知名的廣告策劃機(jī)構(gòu)。凹凸廣告不光研究傳播問題，同時(shí)在消費(fèi)心理，產(chǎn)品研究、市場調(diào)查和產(chǎn)品定位等多領(lǐng)域有著豐富的建樹。目前，凹凸廣告與國內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)如復(fù)地，保利，富力、南方、中國石油、中冶集團(tuán)等眾多知名和非知名企業(yè)建立了長期和深度的合作，凹凸廣告累計(jì)操盤數(shù)量達(dá)到100個(gè)以上，總方量超過4000萬方。

伴隨地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的復(fù)合化的要求，2007年，在凹凸廣告的基礎(chǔ)上，鈞略行銷機(jī)構(gòu)建立，同時(shí)成立了專門致力行銷研究的重慶鈞略營銷策計(jì)有限公司。公司成立以來操作項(xiàng)目20余個(gè)，主要分布在四川、江蘇、貴州和重慶。當(dāng)前公司正運(yùn)行項(xiàng)目五個(gè)，分別在重慶主城，酉陽，貴陽和遵義等區(qū)域。鈞略機(jī)構(gòu)

以〔創(chuàng)造價(jià)值〕為生存信條

找出顧客的需求，然後去滿足這些需求，這是行銷的基本要義。

當(dāng)市場已經(jīng)殘酷的進(jìn)入買方權(quán)利終端，如果一個(gè)市場經(jīng)營機(jī)構(gòu)還在為推銷與包裝商品而絞盡腦汁，顯然其在專業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)到了蓋棺的時(shí)候。只有積極主動(dòng)的發(fā)現(xiàn)市場并創(chuàng)造消費(fèi)，你才有紅海甚至實(shí)現(xiàn)藍(lán)海報(bào)復(fù)的可能。

鈞略，在品牌整合及傳統(tǒng)營銷領(lǐng)域潛心研究多年，深得其中奧妙。

不論在品牌還是營銷領(lǐng)域，鈞略均率先同行發(fā)起對(duì)市場需求的研究及產(chǎn)品功能化價(jià)值前移置入工作，將消費(fèi)需求作為價(jià)值源點(diǎn)深置于產(chǎn)品研究階段，提倡產(chǎn)品對(duì)人的滿足，倡導(dǎo)需求是第一主導(dǎo)力，從根本上解決市場全過程的核心問題

行銷是一個(gè)因消費(fèi)需求而出現(xiàn)的由產(chǎn)品研究，市場通達(dá)，銷售實(shí)踐及商業(yè)推廣融合一體的過程性活動(dòng)，鈞略在各領(lǐng)域沉淀多年，自有不同見地。

行銷整合-廣泛專業(yè)集合能力體現(xiàn)。

行銷領(lǐng)域?qū)ι鐣?huì)資源利用率提出了非凡的要求。不論是市場研究，消費(fèi)研究，媒體運(yùn)行及品牌建設(shè)與商業(yè)推廣實(shí)踐，都需要大規(guī)模的調(diào)動(dòng)相關(guān)資源配置。鈞略的核心競爭力不但在以上領(lǐng)域擁有企業(yè)自有能量，以多年戰(zhàn)略同盟，更能廣泛調(diào)動(dòng)相關(guān)資源并發(fā)揮超值能量。

團(tuán)隊(duì)決定戰(zhàn)斗結(jié)果。

鈞略十年，除企業(yè)逐漸成熟并經(jīng)營回報(bào)外，唯一的收獲在于錘煉了一支堅(jiān)強(qiáng)的作戰(zhàn)隊(duì)伍并使其運(yùn)行規(guī)則化和意識(shí)化。鈞略機(jī)構(gòu)

用〔鏈條管理〕確保項(xiàng)目成功

鈞略機(jī)構(gòu)無論在品牌傳播板塊還是在營銷實(shí)戰(zhàn)領(lǐng)域均有著完善的管理及操作體系。一個(gè)完備的管理結(jié)構(gòu)是確保項(xiàng)目正常并超常運(yùn)作的關(guān)鍵。

鈞略機(jī)構(gòu)的管理體系不但能單向發(fā)力，同時(shí)借助兩個(gè)公司的相互作用力，不斷為客戶輸出增值服務(wù)，并使得專業(yè)得到相互的實(shí)證性。

機(jī)構(gòu)運(yùn)行特點(diǎn)說明：

機(jī)構(gòu)采用平臺(tái)式管理，橫向管理屬于資源管理類型，使資源配給更高效和合理，同時(shí)，專業(yè)執(zhí)行實(shí)行縱向管理，保證了專業(yè)和資源運(yùn)行同時(shí)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

凹凸廣告和鈞略營銷并行運(yùn)轉(zhuǎn)，為客戶提供超越服務(wù)本身的價(jià)值提供，使?fàn)I銷和推廣工作在大行銷體系下更加完善并具備互證性。

鈞略營銷配備有渠道部和招商部，可有效的為客戶提供商業(yè)招商資源及集團(tuán)客戶的購買資源，同時(shí)渠道部收集了超過100萬組以上的多角度客戶資源，隨時(shí)應(yīng)對(duì)市場的變化。

專業(yè)的市調(diào)部是保障項(xiàng)目的專業(yè)運(yùn)行建立在準(zhǔn)確的市場基準(zhǔn)之上的基本保障，杜絕主觀判斷是鈞略的專業(yè)操作基本特點(diǎn)。

項(xiàng)目的銷售工作以策劃為指引，案場銷售處于現(xiàn)場項(xiàng)目總監(jiān)和銷售總監(jiān)的雙重管理之下，可有效的保障執(zhí)行的科學(xué)性和規(guī)范化管理。系統(tǒng)集成，聚焦銷售，“1:4:1”模式鈞略行銷機(jī)構(gòu)始終堅(jiān)信：所有的努力都必須以銷售結(jié)果為導(dǎo)向，否則，一切付出均無價(jià)值！過程決定結(jié)果，結(jié)果要求過程。為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，鈞略行銷機(jī)構(gòu)在實(shí)際的服務(wù)過程中，在業(yè)界首創(chuàng)“1:4:1”的服務(wù)模式，系統(tǒng)配置內(nèi)部資源，聚焦銷售，控制過程，實(shí)現(xiàn)預(yù)期結(jié)果?！?”：即針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目成立1個(gè)專案小組，由1名項(xiàng)目總監(jiān)全程負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作有效執(zhí)行；“4”：即4匹馬車。包括策劃組、市調(diào)部，創(chuàng)意部、渠道部4個(gè)部門，強(qiáng)勢整合資源，全力支持終端銷售，最終保證實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售業(yè)績；“1”：即終端銷售團(tuán)隊(duì)。資源的合理配置，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的專業(yè)分工，環(huán)環(huán)相扣，最終保證銷售終端實(shí)現(xiàn)快銷，加速資金回籠速度。鈞略的優(yōu)勢

優(yōu)勢1：圖精十載，術(shù)業(yè)專攻，碩果豐存。

鈞略行銷機(jī)構(gòu)在十余年的發(fā)展過