安徽省2025年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價對象權(quán)益狀況描述與分析考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A．4858B．5200C．2700D．62642、某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2100萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要130萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。同時市場上類似有電梯的辦公樓的重置價格為，2200萬元。則該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值為__萬元，A．2000B．1970C．2070D．21703、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式表示（）。A．房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增B．房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞減C．房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞增D．房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞減4、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來源是。A：房地產(chǎn)銷售收入B：土地出讓收入C：土地儲備所獲得的利潤D：土地受讓方的投資E：借款合同5、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于。(2025年試題)A：觀察法B：實驗法C：討論法D：問卷調(diào)查法E：借款合同6、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是A：項目的交通組織規(guī)劃B：項目構(gòu)成及平面布置C：項目的建筑規(guī)劃D：城市土地利用規(guī)劃E：借款合同7、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和__的，免征土地增值稅。A．10%B．20%C．30%D．40%8、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到__的極限值。A．利潤為零B．最高運營費用比率C．最大費用D．允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)9、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與（）萬元的資金等價。A．2000B．400C．4000D．1000010、貨幣發(fā)行，應(yīng)將所需數(shù)額列入國家綜合信貸計劃中，并作為__加以適用。A．國家信貸資金B(yǎng)．國家預(yù)算資金C．國家負(fù)擔(dān)資金D．國家計劃資金

11、以下關(guān)于明確估價報告使用期限的意義的表述，不正確的是。A：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)B：在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價師承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外C：如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責(zé)任期限就是估價報告使用期限D(zhuǎn)：如果估價報告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價責(zé)任期限應(yīng)為無限期或者到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70％，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的年收益率為9％，該類房地產(chǎn)的資本化率為。A：6．0％B：6．9％C：8．8％D：9．0％E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、房地產(chǎn)估價原則可以使房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的__具有認(rèn)識上的一致性。A．基本準(zhǔn)則B．客觀規(guī)律C．衡量標(biāo)準(zhǔn)D．基本前提14、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145㎡，套內(nèi)使用面積為132㎡，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9㎡，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元／㎡，該套住宅按建筑面積計算的價格為元／㎡。A：3000B：3277C：3295D：3599E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2025年至2025年的價格分別為3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2025年的價格為元/㎡。A：4075.0B：4242.5C：4410.0D：4577.5E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、根據(jù)的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。A：房地產(chǎn)交易方式B：房地產(chǎn)交易順序C：購買房地產(chǎn)目的D：房地產(chǎn)類型E：借款合同17、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為__元/m2。A．1840B．2840C．2966D．300018、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元／㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的3％，該期房目前的價格為元／㎡。A：3439B：3473C：3508D：3608E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元，假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％。該地區(qū)不適合拆除重建，根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最佳利用應(yīng)是。A：維持現(xiàn)狀B：改變用途C：重新裝修D(zhuǎn)：重新開發(fā)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、__是指消費者在既定收入狀況下，將貨幣合理花費于各種消費品的組合，令消費者獲得了最大的效用總量，此時消費者不再改變其購買各種消費品的數(shù)量，即消費者的決策行為已達(dá)到了均衡狀態(tài)。A．消費者剩余B．消費者偏好C．消費者均衡D．消費者觀念21、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。A：易受限制B：相互影響C：獨一無二D：不可移動E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的。A：相互影響性B：適應(yīng)性C：不一致性D：保值性與增值性E：借款合同23、土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為__。A．30%B．40%C．50%D．60%24、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為__。A．超額利潤B．投資回報C．內(nèi)部收益D．風(fēng)險補償金25、遵守要求在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。A：謹(jǐn)慎原則B：最高最佳使用原則C：合法原則D：替代原則E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有。A：資金融入方需要還本付息B：在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C：權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險D：存款性金融機構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E：權(quán)益融資主要來源于個人投資者2、某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12．0％，如果通貨膨脹率為5．5％，銀行貸款年利率為6．5％，存款年利率為3．0％，則該項目投資的實際收益率是。A：5．16％B：6．16％C：6．5％D：8．74％E：借款合同3、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是__。A．11.12%B．11.36%C．11.66%D．12.95%4、公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格__。A．賣方和買方掌握必要的市場信息B．賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D．賣方和買方追求各自利益的最大化E．賣方和買方急于完成交易5、拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括__。A．安置標(biāo)準(zhǔn)B．補償方式C．補償金額D．安置用房面積E．拆遷方式6、房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為等。A：企業(yè)實力提升B：租金收入C：對社會貢獻(xiàn)增加D：物業(yè)增值E：物業(yè)權(quán)益份額增加7、辦理商業(yè)匯票應(yīng)遵守下列原則和規(guī)定。A：使用商業(yè)匯票的單位，必須是在銀行開立賬戶的法人B：商業(yè)匯票在同城和異地均可使用C：簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ)D：商業(yè)匯票一律不記名，允許背書轉(zhuǎn)讓E：商業(yè)匯票由銀行印制和發(fā)售8、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生__萬元的貶值。A．548.19B．558.15C．567.39D．675.409、完全競爭的市場，必須同時具備的條件是。A：市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者B：市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的C：任何一個生產(chǎn)者(或消費者)既是價格的接受者，又是價格的決定者D：資源完全自由流動E：市場信息是完全暢通的10、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在。A：第一階段B：第二階段初期C：第二階段末期D：第三階段E：第四階段

11、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A．零售商的財務(wù)能力B．零售商需要的服務(wù)C．零售商組合與位置分配D．零售商的聲譽12、按照住宅質(zhì)量保證書約定，在保修期內(nèi)__單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商品房保修責(zé)任。A．物業(yè)管理B．房屋施工C．房屋工程監(jiān)理D．房地產(chǎn)開發(fā)13、目前，規(guī)定了房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件的法律或法規(guī)是__。A．《土地管理法》B．《城市房地產(chǎn)管理法》C．《城市規(guī)劃法》D．《城市商品房預(yù)售管理辦法》14、實際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。A：實物構(gòu)成范圍B：權(quán)益范圍C：空間范圍D：時間范圍E：影響范圍15、對收益性物業(yè)來說空置率提高將會導(dǎo)致（）以及新租客要求更大的租金折扣等后果。A．租金收入減少B．附加支出增加C．物業(yè)資本價值下降D．運營成本下降16、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2025年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2。成交日期為2025年1月末，該類房地產(chǎn)自2025年7月末至2025年6月末每月價格遞增1%，2025年7月末至2025年10月末平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2025年10月末的價格為__。A．2648元/m2B．2688元/m2C．2708元/m2D．2734元/m217、甲銀行以1億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán)，一年內(nèi)先后借給乙公司3000萬元和5000萬元。債務(wù)履行期滿后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是億元。A：0.3B：0.5C：0.8D：1.0E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、對于施工中可能發(fā)生的臨時占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍外的場地，可能損壞道路、需要爆破作業(yè)等情況，__應(yīng)該按國家規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)。A．建造商B．總監(jiān)理師C．開發(fā)商D．監(jiān)理工程師19、從廣義上講，建筑物是指人工建筑而成，由__等組成的整體物。A．建筑材料B．建筑構(gòu)配件C．建筑設(shè)備D．建筑文化E．風(fēng)險理念20、某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場前景好將產(chǎn)生5680萬元凈現(xiàn)值；如果市場狀況一般將產(chǎn)生2450萬元凈現(xiàn)值；如果市場前景不好，則將產(chǎn)生-3680萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場前景為：好的概率為45％；一般概率為35％；不好的概率為20％．則該項目的期望值為萬元．(2025年試題)A：2677．50B：3680．60C：4003．50D：5356．80E：借款合同21、在建工程抵押貸款，是以開發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的設(shè)定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。A：房屋建筑物B：土地使用權(quán)C：在建工程D：房屋期權(quán)E：借款合同22、房屋權(quán)利人法定名稱改變時，應(yīng)申請房屋權(quán)屬__登記。A．他項權(quán)利B．轉(zhuǎn)移C．所有權(quán)初始D．變更23、下列關(guān)于保險分類的敘述有誤的一項是。A：以保險基金來源的不同劃分，可分為商業(yè)保險、社會保險與政策保險B：以被保險標(biāo)的的不同性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險與人壽保險C：以保險的實施形式劃分，可將保險分為自愿保險與強制保險D：以保險人承保危險的數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險分為單一危險保險與綜合