洲際公館產(chǎn)品定位建議寧波中原物業(yè)參謀2021.1市場論證，根據(jù)工程初步定位，對產(chǎn)品進行市場論證，選擇本工程開展的最正確產(chǎn)品。3工程屬性研判，通過對地塊所處區(qū)域以及自身內(nèi)外環(huán)境的解讀，明確本工程具備的各方面素質(zhì)條件，為工程開展提供初步定位。2市場掃描，闡述市場最新動向和走勢，為本工程開展定位提供宏觀市場環(huán)境依據(jù)。1報告根本框架市場論證工程屬性研判市場掃描寧波房地產(chǎn)市場26條……減免交易稅費，放松信貸松綁二套房……“國十一條〞、遏制房價過快上漲……土地款首付比例提高……住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限恢復(fù)到5年……上調(diào)銀行準備金率……土地市場地塊土地面積容積率成交樓面價溢價競得企業(yè)鄞州新城區(qū)聯(lián)心-3c地塊5904728707111%雅戈爾置業(yè)寧波高新區(qū)梅墟新城南區(qū)SA-12-2地塊4738028170262%金地寧波高新區(qū)研發(fā)區(qū)2#地塊1058582.09920161%雅戈爾置業(yè)鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-12-K居住地塊1064271.610406192%寧波城投置業(yè)東部新城B4花園72559__12030_興普濱江慶豐Ⅰ-1地塊138762.414220124%雅戈爾置業(yè)濱江慶豐Ⅰ-2地塊268901.41874072%09年主城區(qū)局部地塊成交情況：09年主要熱門地塊成交溢價根本在100%以上，市場爭奪劇烈；土地價格節(jié)節(jié)高攀，為高房價提供了支撐平臺，同時也推動了房價不斷上漲。市場走勢年度市場開展概述年度住宅供求走勢09年住宅、辦公市場銷售表現(xiàn)是近幾年最出色，其中住宅市場表現(xiàn)為存量少，未來形勢相對樂觀，辦公市場目前市場存量多，銷售壓力依舊較大。年均成交230萬年均成交38萬辦公物業(yè)年度走勢：各物業(yè)市場價格走勢分析從成交均價來看：住宅≥單身公寓(包括裝修)>寫字樓，從產(chǎn)品溢價能力來看，產(chǎn)品居住性越強，溢價能力越高，寫字樓是目前市場溢價能力最差的產(chǎn)品。價格上漲趨勢來看，居住型產(chǎn)品〔住宅和單身公寓〕價格上漲幅度明顯，其中上漲幅度住宅略大于單身公寓；而寫字樓價格上漲乏力。住宅、單身公寓產(chǎn)品價值相對較高，溢價能力強，09年價格上漲幅度明顯；辦公產(chǎn)品價值低，產(chǎn)品溢價能力差、價格上漲乏力。價格環(huán)境各物業(yè)價格走勢：市場概述及后期預(yù)判12住宅、單身公寓產(chǎn)品價值相對較高，溢價能力強，價格上漲幅度明顯；辦公產(chǎn)品價值低，產(chǎn)品溢價能力差、價格上漲乏力。3寫字樓市場的嚴峻形勢，同時為緩解寫字樓市場壓力而改裝的商業(yè)性質(zhì)的單身公寓也大量涌現(xiàn)，單身公寓市場表現(xiàn)繁榮，但未來隨著供給量增加，市場形勢將有所改變，銷售壓力將會增大。45市場論證工程屬性研判市場掃描工程屬性闡釋工程作為白金五星級洲際酒店副樓，享有洲際酒店的相關(guān)配套及影響力，也決定工程副樓的定位方向是高端的。北京金融街洲際酒店沈陽洲際酒店高新區(qū)標桿社區(qū)——皇冠花園。工程包括高端公寓、高檔寫字樓和集中商業(yè)?；使诨▓@工程占據(jù)高新區(qū)核心地段，是高新區(qū)規(guī)模最大、開發(fā)周期最長的工程，是高新區(qū)的標桿工程。洲際酒店作為與皇冠花園工程同期規(guī)劃建設(shè)的白金五星級酒店，對高檔住宅社區(qū)的塑造有很強的拉動作用，同時結(jié)合A01地塊內(nèi)的集中商業(yè)和辦公，支撐起高新區(qū)中心的聚集效應(yīng)。工程擁有河景優(yōu)勢洲際酒店辦公與集中商業(yè)居住社區(qū)皇冠花園集中了寧波東部片區(qū)高端的居住人群，其高端因素與白金五星級洲際酒店照應(yīng)，形成集聚效應(yīng)，已為本工程樹立了高端形象。工程屬性闡釋高新區(qū)、東部新城是城市重點開展方向，洲際酒店位于高新區(qū)中心位置，其地段優(yōu)勢明顯，不僅能輻射高新區(qū)科貿(mào)客群和東部新城政商客群，而且能挖掘到全市高端富裕階層客群。工程屬性闡釋1km洲際酒店皇冠花園江東區(qū)高新區(qū)東部新城院士路2km學(xué)學(xué)學(xué)本工程中遠期東部新城早期住宅區(qū)近期住宅開發(fā)中及未來住宅工程已有寫字樓及企業(yè)園區(qū)未來寫字樓工程及用地BOBO城江南一品ART藍海高新區(qū)作為寧波高端住宅集中區(qū)域，其高端形象已經(jīng)奠定，決定了未來區(qū)域供給產(chǎn)品以走高端為主。工程屬性闡釋東部新城啟動區(qū)近年來有序建設(shè)，區(qū)域價值不斷提升，土地價格明顯上漲，作為高端區(qū)域市場存在較大上升空間、未來區(qū)域潛力巨大。學(xué)學(xué)1km2km會展中心會展區(qū)地塊恒元置業(yè)地塊交通房產(chǎn)地塊寧波城投地塊東部新城城投興普地塊■區(qū)域主要地塊及工程會展區(qū)地塊〔組〕：由東部新城啟動區(qū)的多塊商業(yè)、辦公、金融、綠化用地組成。土地總面積19.9萬平方米，容積率1.0—5.5，總建筑面積超過35萬。地塊規(guī)劃“進出口交易中心〞、“酒店進出口商務(wù)辦公〞、“政府辦公〞等功能。目前局部地塊已在施工中。恒元地塊：占地10700平方米，總建筑面積37450平方米。樓面地價4210元/平方米。商業(yè)住宅混合用地。07年9月15日成交。金地地塊：占地面積47380平米，容積率為2，成交樓面價8170元/平米,為城鎮(zhèn)住宅用地,09年7月30號成交.興普地塊:占地面積72559平米，總建筑面積157724，成交樓面價12030元/平米,為城鎮(zhèn)住宅用地,09年9月29號成交.雅戈爾地塊占地面積105858平米，總建筑面積211716平米，成交樓面價9920元/平米,為城鎮(zhèn)住宅用地,09年12月9號成交.交通房產(chǎn)、寧波城投等、東部新城城投地塊〔組〕：商辦混合使用類用地，適建辦公和商業(yè)建筑，其中辦公建筑面積占總開發(fā)量的比例不少于70%。2006年至2007年間成交。目前局部地塊已進入施工階段。工程屬性闡釋雅戈爾地塊金地地塊工程屬性闡釋工程自身條件根據(jù)工程目前工程進度以及土地用途〔商業(yè)性質(zhì)〕，本工程能開展的產(chǎn)品主要有：辦公：在產(chǎn)品分割、層高等方面受限制，無法到達市場主流產(chǎn)品的要求。80平米公寓：存在產(chǎn)品面寬小，進深大，在各功能區(qū)塊分布上，存在眾多缺乏，不利于產(chǎn)品價值表達。400平米公寓：產(chǎn)品面寬大，各功能區(qū)塊設(shè)方案分容易操作，防止小面戶型的缺乏，有利于產(chǎn)品價值表達。工程受自身條件限制，只適合開展辦公、80平米小面積單身公寓或400平米大面積公寓等產(chǎn)品?！龉こ虒傩钥偨Y(jié)本工程作為白金五星級酒店副樓，順應(yīng)并依托白金五星級酒店的酒店資源、景觀資源、區(qū)域高端形象高端工程形象、國家高新區(qū)的開展前景、城市向東的趨勢。未來周邊將聚集寧波城市先鋒產(chǎn)業(yè)人群、高端居住人群和行政辦公人群，工程作為高新區(qū)中心位置的商用類物業(yè)，開展?jié)摿薮?；結(jié)合工程自身條件，初步判斷，工程可以作為高端辦公、酒店式公寓〔80平米〕或者大面積公寓〔400平米〕的定位方向加以思考和判斷。工程擁有白金五星級酒店、景觀資源、地段優(yōu)勢、區(qū)域高端形象以及區(qū)域開展?jié)摿Φ膬r值要素支撐，工程初步判斷開展高端辦公、高檔酒店公寓〔80平米〕或者大面積公館〔400平米〕等高端產(chǎn)品，才能充分表達項所具有的優(yōu)勢價值。工程屬性總結(jié)本項目本項目市場論證工程屬性研判市場掃描辦公市場酒店式公寓市場大面積公館市場最正確物業(yè)的選擇辦公市場寫字樓市場綜述經(jīng)歷08年市場低迷，09年市場明顯回暖，新增供給量合計45.1萬方，成交合計62.9萬方，供求比0.71，市場表現(xiàn)需求大于供給。09年底市場存量為44萬方，依舊比08年初存量大；按09年的銷售速度，依舊需要8個月，市場依舊存在銷售壓力。09年寫字樓市場表現(xiàn)活潑，需求旺盛；但由于08年市場低迷，大量積壓存量，目前市場銷售壓力依舊較大。09年均成交5.24萬08年均成交2.06萬08年以來辦公市場月供求走勢〔單位：萬方〕08年以來辦公市存量走勢〔單位：萬方〕辦公市場09年各價格段成交面積比例：研發(fā)園高新科技廣場九五國際萬特商務(wù)中心科貿(mào)中心新天地中信泰富名匯東方銀晨國際東城國際東方世紀廣場東方商務(wù)中心天潤商座第五大道永和財富大廈十六城聯(lián)邦綠城綠園大廈世紀大道中興路未開盤已開盤本工程■工程周邊寫字樓情況江南一品東部新城核心商務(wù)區(qū)總部基地楓葉地塊國際金融中心江東置業(yè)地塊辦公市場項目名稱建筑面積(萬方)標準層面積(平方米)主力分割面積（平方米）建筑類型（層數(shù)）對外價格開盤日期去化率（截至12月31日）華宏第五大道3.3130030-34、110-120241350008年6月62.20%綠園大廈3.11200200281000008.年6月69.90%16城聯(lián)邦5.9————別墅式1400008年4月56.40%天潤商座3.9120030-34、110-120241220008年10月72.20%恒富大廈5.3100040-25018、201250007年12月66%東城國際41600100-20020980007年95.10%銀晨國際4.2140080-34025950007年底71.40%泰富廣場5.7130080-300171450009年9月8.80%名匯東方7.61300300-40026——08年12月50.60%95國際5.42000130030-15020、18800008年5月76.6%科貿(mào)中心6.7120060-1800

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42.1%工程周邊寫字樓市場情況：區(qū)域?qū)懽謽枪こ瘫憩F(xiàn)銷售周期長，市場銷售壓力大；區(qū)域價格在8000-14000元/平米左右，其中高新區(qū)片價格在9000元/平米以內(nèi)。辦公市場經(jīng)濟指標：占地17014平米，總建筑面積約12萬平米，機動車位705，非機動車位3698個。產(chǎn)品類型：A幢高級行政公寓，20F；B幢寫字樓；C幢為威斯汀大酒店和高級行政公寓結(jié)合體；ABC1-5層均為商業(yè)。推盤和銷售情況：07年12月28日推出A幢行政公寓和寫字樓。行政公寓價格在2.6萬元/㎡〔精裝修，裝修價5000元/平米〕，目前銷售過半。寫字樓價格價格2-2.5萬元/平米。目前情況：寫字樓價格在23000元/平米，酒店式公寓〔32000元/平米〕溢價能力明顯高于寫字樓。目前銷售率在60%左右。合作團隊：開發(fā)商：銀億物業(yè)參謀：加拿大高力國際〔寧波首家引入〕。設(shè)計：德國GMP主持規(guī)劃設(shè)計，美國HBA擔(dān)綱裝設(shè)計ACB寫字樓高級行政公寓酒店公寓環(huán)球中心環(huán)球中心：處三江口繁華地段，是寫字樓、商務(wù)公寓等各細分市場的價格標桿，從其市場表現(xiàn)來看，寫字樓的溢價能力明顯不如酒店式公寓。辦公市場寫字樓行政公寓〔單身公寓〕行政公寓：共20層，1-5層為商業(yè)。6-16層，單層行政公寓21套，面積在40~55㎡，其中有3套面積在120㎡左右；17~20層，單層行政公寓7套，面積為50、、70、90、110㎡。層高3.2m。單層配制5部電梯。寫字樓：層面積為1250㎡，主力分割200-400平米，以整層或半層出售為主。公共局部精裝修、6部迅達電梯和中央空調(diào)。層高3.5m。環(huán)球中心：高端商辦工程出于對風(fēng)險及獲取高利潤的考慮，分別設(shè)置寫字樓及酒店式公寓。辦公市場科貿(mào)中心環(huán)球中心：緊鄰本工程的寫字樓產(chǎn)品，代表了高新區(qū)主流的寫字樓規(guī)格，7000—9000元/平方米的成交價格，主要瞄準對于本錢控制較為嚴格、追求性價比的中小型企業(yè)；辦公市場三江口板塊：目前地段稀缺、價格高、供給量少，形勢相對樂觀。但未來2年內(nèi)主要供給工程有和豐創(chuàng)意廣場、寧奉路商務(wù)地塊、三江匯金融街南側(cè)地塊，寧波財富中心、三寶國際金融大廈等工程，預(yù)計供給量將到達60萬方。城市東擴片：預(yù)計未來2年內(nèi)供給建筑面積可達152萬，除去局部自用和出租，按可售面積50%計算，可達75萬方，主要供給集中在東部新城、研發(fā)園、總部基地為主。鄞州板塊：南部商務(wù)區(qū)是該板塊未來集中供給區(qū)域，目前一期已經(jīng)有7個工程已經(jīng)上市，二期局部土地已經(jīng)出讓，根據(jù)土地情況預(yù)計未來2年內(nèi)將上市130萬，按政府的要求，可售面積占50%計算，可售面積有65萬。未來寫字樓供給量巨大，其中城市東擴片預(yù)計可售量將達70萬方以上，未來市場形勢嚴峻。辦公市場三大板塊未來供給建筑面積預(yù)測〔單位：萬方〕辦公市場綜述辦公市場

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409年寫字樓市場表現(xiàn)活潑，但由于08年市場市場低迷，大量積壓存量，市場銷售壓力依舊較大。高端〔高價位〕辦公市場表現(xiàn)萎靡，市場難以實現(xiàn)高價位。區(qū)域價格處于8000-14500元/平米，銷售周期長，銷售壓力大，溢價能力明顯不如單身公寓。未來辦公供給量大，市場形勢嚴峻。酒店式公寓市場月均成交155套月均成交507套08年以來市場單身公寓供求供求走勢(單位：套〕案例所在地段周邊配套設(shè)施小區(qū)配套設(shè)施小區(qū)物業(yè)水平小區(qū)檔次定位裝修標準房型/朝向一般單身公寓朝陽薈、立方寓處居住區(qū)、基本生活配套設(shè)施。普通的生活設(shè)施（電梯、健身器材、綠地等）基本物業(yè)服務(wù)（保安、公共部位打掃等）服務(wù)于普通大眾（投資、過渡型客戶）簡單裝修或硬裝修四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，常為一室或一室一廳。商務(wù)公寓（辦公變臉）東寅商座；明天廣場商業(yè)、貿(mào)易相對集中地區(qū)基本的生活設(shè)施及良好的商貿(mào)配套設(shè)施?；镜男蓍e場所及良好的溝通平臺（會所等）基本且完善的物業(yè)服務(wù)服務(wù)于初創(chuàng)業(yè)階段或SOHO一族簡單裝修，配備基本辦公設(shè)施設(shè)備四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，常為一室房型。酒店式公寓城市之心環(huán)球中心、新城名苑良好的環(huán)境，成熟地段完善的、高檔次的餐飲、娛樂設(shè)施，便捷的購物環(huán)境。高品質(zhì)配套（高速電梯、豪華大堂、高檔會所、健身中心、游泳館、康樂中心等）高標準星級酒店服務(wù)（24小時保安、定期室內(nèi)打掃、早晨叫醒服務(wù)、免費訂票、叫車服務(wù)等）服務(wù)于高端、高收入人群，星級全方位服務(wù)。高標準、高檔次裝修，所有生活、辦公設(shè)施一應(yīng)俱全通常朝南或南北通透（但也因?qū)嶋H情況而定），常為一室一廳或兩室一廳酒店式公寓市場單身公寓產(chǎn)品開展狀況：

主力面積(平方米)裝修情況(元/平米上市套數(shù)開盤時間銷售價格備案銷售率(截止12月31日)東外灘34-69250025509年9月2500040.4%江南一品37-41150078709年8月1800096.7%匯豪天下44-63150012009年5月16500100%天水家園40-60250014808年10月1200098.6%東寅商座33-103250057209年5月1450039.2%環(huán)球中心40-100500056707年低3200063.3%寧波商會60-140250027309年4月1200097.4%朝陽薈30-50120053209年8月750094.9%濱江國際38-50\70-90250048409年4月1700084.7%外灘風(fēng)景30-100250027109年11月2300043.1%寧波大公館38-4549509年12月1850017.6%立方寓38-62120031409年12月1350064%聯(lián)盛天連天30-100150057309年11月1500062.5%海頓公館55-150250019109年11月1800062.2%單身公寓市場表現(xiàn)銷售表現(xiàn)：單身公寓工程整體銷售銷售表現(xiàn)出色，其中純小面積產(chǎn)品〔如江南一品、匯豪天下、朝陽薈等工程〕一經(jīng)推出即根本售完，而環(huán)球中心、濱江國際、東寅商座等工程都還有較高比例的大面積產(chǎn)品，其銷售表現(xiàn)相對緩慢；說明大面積產(chǎn)品市場存在一定抗性。酒店式公寓市場

面積08年上市套數(shù)09年上市截止09年12月總價位去化套數(shù)去化率東寅商座36——108526661%40-50——22358-708034%55-66——5080-951122%70-103——178100-1506838%環(huán)球中心37-4588——108-1307889%47-53246——136-15417370%55-60125——160-1746149%70-122117——203-3546254.7%濱江國際38——22491881%48-51——17662-6616694%55——22711677%70-90——26090-11020880%海頓公館55-59——921002729%60-66——381102155%70-114——57120-2001119%大面積產(chǎn)品〔70平米以上〕市場表現(xiàn)↘銷售表現(xiàn)明顯不如小面積(面積在30-50平米〕低總價產(chǎn)品；說明70平米以上大面積單身公寓，由于總價位高、抗性相對較大，銷售緩慢，市場存在一定壓力。酒店式公寓市場酒店式公寓大面積市場表現(xiàn)項目價值支撐點產(chǎn)品總價位（萬元）套數(shù)開盤時間銷售表環(huán)球中心地段、配套、威斯汀酒店、豪華精裝修90-120

300-36011707年底54.7%濱江國際地段、配套、高星級酒店、精裝修70-90

110-15026009年4月80%鄞州商會中心南部商務(wù)區(qū)商務(wù)人士、精裝修70-80（主力）130-140

80-90；150-16022709年4月98%海頓公館地段、配套、精裝修70-114120-2005709年11月19.3%東寅商座精裝修70-103100-15017809年5月38%天連天地段、配套、精裝修70-110

100-1609109年11月34%酒店式公寓大面積產(chǎn)品市場表現(xiàn)大面積產(chǎn)品〔70平米以上〕市場表現(xiàn)：市場銷售一般，其銷售周期會明顯較長，市場總價位在100-150萬，當(dāng)總價位過高〔環(huán)球中心〕產(chǎn)品市場銷售壓力較大，說明大面積單身公寓產(chǎn)品不容易達成高的溢價。酒店式公寓市場大面積產(chǎn)品〔70平米以上〕產(chǎn)品分析：兩房、大開間、短進深、多面采光通風(fēng)市場銷售表現(xiàn)相對突出。酒店式公寓市場濱江國際，89平米兩房、大開間、臥室、廚房、客廳全景采光聯(lián)盛天連天，72平米兩房、大面寬、短進深，兩面采光東寅商座，95平米大開間、臥室、廚房、洗手間全景采光行政公寓：共20層，1-5層為商業(yè)。6-16層，單層行政公寓21套，面積在40~55㎡，其中有3套面積在120㎡左右；17~20層，單層行政公寓7套，面積為50、、70、90、110㎡。層高3.2m。單層配制5部電梯。威斯汀中心位置：海曙，天一廣場旁開展商：寧波南苑置業(yè)單身公寓形態(tài)：20F點式高層。面積范圍：面積40~55平米。開盤時間和均價：07年12日首次開盤，均價26000元/平方米〔裝修標準5000元/平方米〕，第二批08年5月推出。銷售情況：目前市場價格32000元/平米，銷售緩慢，目前銷售率63.3%。ACB寫字樓高級行政公寓酒店公寓酒店式公寓市場工程位置：江東寧豐村桃源路以南、曙光路延伸段東側(cè)；體量：2幢24F的SOHO，3#樓286戶，4#樓176戶，共462套。戶型:3#樓戶型40-70㎡，4#樓戶型68－100㎡；裝修情況：精裝修，裝修標準2500元/平米；開盤時間和銷售：09年4月，銷售率超過70%。價格情況：開盤銷售價格13000元/平米，并有最大優(yōu)惠幅度1900元/平米。目前銷售價格在14000元/平米。目前市場銷售價格17000元/平米單身公寓單身公寓3#4#濱江國際建筑面積38平米個案分析：工程完善的商業(yè)配套，相對合理的入市價格〔并采用大幅度優(yōu)惠〕，是工程取得較好銷售的主要原因。酒店式公寓市場寫字樓4550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785550455139787845457878554550455050455139787845457878554550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785524489070709595707093234890707095957070932248907070959570709321489070709393707093204890707093937070931948907070939370709318489070709393707093174890707093937070931648907070939370709315489070709393707093144890707093937070931348907070939370709312489070709393707093114890707093937070931048907070939370709394890707093937070938489070709393707093748907070939370709364890707093937070935489070709393707093448907070939370709334890707093937070934#3#個案分析：濱江國際小面積市場表現(xiàn)出色，目前存量以大面積〔70平米〕為主，也說明大面積單身公寓市場存在明顯抗性。酒店式公寓市場根據(jù)目前的工程統(tǒng)計，預(yù)計10年新增供給量6000套，加上目前市場存量2100套，10年市場可售量在8000套左右，未來市場存在較大壓力。單身公寓市場形勢明顯好于寫字樓市場，預(yù)計未來寫字樓“變臉〞單身公寓，隱性供給將增加。未來市場研判：未來供給量巨大，市場隱現(xiàn)銷售壓力。酒店式公寓市場預(yù)計10年市場單身公寓供給套數(shù)：未來市場研判類別職業(yè)行為和心理特征置業(yè)特征白領(lǐng)技術(shù)企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員高品位的精英層靠攏，容易受媒體影響，要求高品質(zhì)，價格敏感度高投資兼自住知識精英事業(yè)單位（醫(yī)生、教師、金融、電力等）、公務(wù)員、經(jīng)理人有自己獨特的品位，懂得享受生活，要求體面、文化、情調(diào)；事業(yè)基本定型，正處于上升期，價格敏感度高投資兼自住個體生意人小私營業(yè)主、個體戶資金使用謹慎、講究匯報率，置業(yè)考慮升值潛力，對生活質(zhì)量要求不高投資社會精英企業(yè)法人、金領(lǐng)購買力強、成交周期短、講究面子、對形象要求高。投資兼自住普通市民——有從眾心理，容易被引導(dǎo)投資客戶特征描述：酒店式公寓市場文化層次收入水平前衛(wèi)另類階層高文化低收入清貧工薪階層中文化低收入社會低層低文化低收入知識精英階層高文化中收入白領(lǐng)技術(shù)階層中文化中收入普通市民階層低文化中收入富豪階層高文化高收入社會精英階層中文化高收入個體生意人階層低文化高收入

1

2

3

4未來供給量大，市場隱現(xiàn)銷售壓力。單身公寓市場總體市場表現(xiàn)出色,呈供需兩旺，但大面積產(chǎn)品銷售相對緩慢。小面積低總價產(chǎn)品銷售出色，大面積〔70平米以上〕銷售緩慢，市場存在一定壓力。酒店式公寓市場綜述酒店式公寓市場供給成交描述09年住宅市場表現(xiàn)活潑，從1月份開始，需求被激發(fā)，市場連續(xù)11個月供求比小于1；全年供求比為0.7，表現(xiàn)需求大于供給。成交價格在需求大于供給的情況下，住宅價格處于快速上行通道。

09年因素成交量價格國家政策刺激

寧波地方政策刺激

08年被抑制剛性需求釋放

經(jīng)濟回暖-投資需求

高價地頻出

通貨預(yù)期的投資/保值需求

城市化建設(shè)（拆遷帶動）

08年1月開始市四區(qū)住宅市場供求走勢大面積公館市場08年1月開始市四區(qū)住宅成交均價走勢供需平衡線項目產(chǎn)品總價位（萬元）套數(shù)開盤時間銷售情況江南一品

411900(不帶裝修)52(包括2套頂層611平米)09年初備案剩余13套BOBO城

253

63072(還有36套未推)09年11月銷售率50%RAT藍海278680(不帶裝修)26(包括頂層300平米)09年12月銷售率31%玫瑰花園36090013(拼接后實際成交)08年7月售完綠城綠園200-3801100(不含軟裝)1200(包括軟裝)2207年5月目前只剩2套東外灘花園257700萬左右24(包括4頂層350平米以上)08年12月目前剩2套柳逸花園380-406700-7801600290032（700平米以上4套）06年9月目前700平米1套凱德匯豪天下256-300

690-83042(以256平米為主)08年11月目前剩余2套大面積公館的市場表現(xiàn)大面積公館市場銷售表現(xiàn)：銷售相對緩慢，但經(jīng)市場長期消化以后，依舊較好的市場接受度；目前市場總價位在600萬以上，總價位相對上下對銷售影響不大，說明該類產(chǎn)品市場敏感度不高，產(chǎn)品容易到達高溢價。推出時間套數(shù)面積（平方米）開盤銷售價格（元/平米）江南一品09年2月58115、160、2201050009年3月5241015000（目前22000）BOBO09年8月83155-1651400009年11月72220-25326000（含5000元的裝修）ART藍海09年7月22190、139、1701600009年11月70165-1972200026027828000產(chǎn)品溢價能力分析溢價能力分析：在同一工程中，大面積產(chǎn)品占據(jù)工程的核心優(yōu)勢資源，其產(chǎn)品的溢價能力強其他小面積產(chǎn)品。大面積公館市場項目地段價值景觀資源內(nèi)部配套配套江南一品高檔住宅區(qū)、城市發(fā)展方向院士公園、河景會所——BOBO城高檔住宅區(qū)、城市發(fā)展方向一線江景會所——RAT藍海高檔住宅區(qū)、城市發(fā)展方向河景會所——玫瑰花園江東區(qū)、城市中心河景——世紀東方商業(yè)廣場綠城綠園江東區(qū)、城市中心河景會所——東外灘花園三江口、城市核心一線江景會所天一商圈柳逸花苑三江口、城市中心一線江景會所天一商圈凱德匯豪天下三江口、城市核心二線江景雙會所天一商圈大面積工程的優(yōu)勢〔價值支撐點〕：價值支撐點：地段、景觀資源、會所配套等是工程打造成高面積高端豪宅的先決因素大面積公館市場項目裝修標準（元/平米）主要品牌BOBO城5000柏麗櫥柜，杜拉維特潔具，德國高儀龍頭，德國博世雙開門冰箱、燃氣灶、消毒柜、脫排，通力觀光電梯，日本大金中央空調(diào)，美國進口的墻布，實木地板。玫瑰花園3500大金中央空調(diào)空調(diào)、杜拉維特潔具、漢斯格雅臺盆\花酒、斯寶雅創(chuàng)電熱氣、歐林櫥具、乳膠漆、實木復(fù)合地板綠城綠園5000（軟裝可根據(jù)客戶按套菜式選擇）愛惠浦凈水器、鉑浪高水槽及龍頭、漢斯格雅龍頭浴缸、杜拉維特潔具、帝朗衛(wèi)浴五金、德國柏麗廚柜、西門子廚房電器、三星廚具臺面、奇勝開關(guān)插座、大金中央空調(diào)、日立電梯、蘭舍新風(fēng)系統(tǒng)柳逸花園4500美國Honeyell中央吸塵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，德國ROTO門窗五金件、德國nobi