西康路989商業(yè)定價報告2021年4月原理通過兩種測算方法——租金/回報率法商住比值法綜合得出市場推導(dǎo)整盤均價租金/回報率法測算周邊市場分析工程合理租金〔a〕同檔市場分析工程合理收益率〔R〕——測算原理——(權(quán)重法)(類比法)V=a/R得出售價周邊市場租金分析〔a〕調(diào)頻壹6-712108-108785-648-116.5-88745555-6西康路膠州路7昌平路西康路989靜安晶華苑新豐小區(qū)達安錦園鼎鑫佳園君御豪庭東海園賢居天下苑常德名園新會苑長壽苑寶華名邸上青佳園音樂廣場租金等級由高至低6-7周邊商業(yè)市場常德路西康路亞新生活廣場工程周邊沿街商鋪商業(yè)檔次普遍不高——主要集中在：常德路沿線、膠州路一帶昌平路地區(qū)商業(yè)氣氛較好，商業(yè)檔次相比較高常德路/膠州路片區(qū)昌平路片區(qū)周邊商業(yè)鄰區(qū)商業(yè)區(qū)域項目名稱體量(㎡)面積(㎡)成交均價(萬/㎡)租金(元/天/㎡)回報率層數(shù)層高(m)進駐業(yè)態(tài)常德路長壽路上青佳園約1300090-260（260較多）5-61-2F:4-5

1F:5-73-4.3%23.4-3.7美容、餐廳江寧路長壽路音樂廣場400080（主力）2000（商場）5.5-7江寧路：10長壽路：126.3-6.6%12.9江寧路：棒約翰、便利店長壽路：中介膠州路常德路長壽苑200072-200（主力300）6膠州路/新會路：8-104.9-6.1%34（底層）中介、書店、面包店、服裝店（不可餐飲）寶華名邸5000180-600（300）6-77-84.3%2——小吃店（可餐飲）新會苑170040-400（100）6-7.51F:72F:63.4-3.7%23SPA、物流、銀行、服裝店、酒樓常德名園約600050-250(主力100)5-81-2F:5-6

1F:7-83.7-4.4%1，轉(zhuǎn)角23.2-3.3中介、餐廳、會所常德路新豐路新豐小區(qū)約250050-70不售2.7-5.7(使用權(quán))—13.1小吃靜安晶華約4000120-1505-6.58-105.6-5.8%23.2中介、SPA、汽車修理達安錦園1000080-1204-51-2F:3-4

1F:4.5-53.7%1，或23.5中介、超市昌平路鼎鑫佳園85025-180(主力30-40)—11—1，或24.2-4.8便利店、銀行、水果店東海園1100110-320(主力300)6-74-52.4-3.1%24.5-5理發(fā)店、銀行、兒童服飾賢居天下苑170060-400(主力200)不售8(使用權(quán))—14.5中介、寵物店、診所君御豪庭2800200-800(主力200-400)—目前暫無租貨—24.8-5.2昌平路西康路路口，可做餐飲面積約800㎡左右周邊商業(yè)市場周邊商業(yè)市場租金特征常德路：沿線商業(yè)相對較成熟，但業(yè)態(tài)檔次較低，目前1層租金通常在5-6元/天/㎡膠州路：靠近亞新的一帶租金在7-8元/天/㎡，但受道路影響〔新會路和膠州路都為單行道〕，商業(yè)開展緩慢，空置率高昌平路：商業(yè)檔次相比較高，目前1-2層租金通常在8元/天/㎡左右市場權(quán)重法推導(dǎo)租金本案概況大環(huán)境：本案屬于高檔住宅底商，貼近長壽路新興高端商業(yè)“調(diào)頻壹〞背后，并緊貼靜安區(qū)的重點規(guī)劃區(qū)域小環(huán)境：工程周邊尚有未動遷的棚戶區(qū)，較為雜亂。周邊商業(yè)氣氛不濃厚，商業(yè)檔次不高未來有較好的開展，但目前周邊商業(yè)氣氛及檔次不利市級商業(yè)-商務(wù)中心區(qū)段地區(qū)行政辦公-文化休閑區(qū)段南京西路中部崛起曹家渡商業(yè)中心蘇州河濱河工程北翼中分區(qū)—---拓寬道路地區(qū)生活-休閑活動區(qū)段地區(qū)商業(yè)-效勞中心區(qū)段調(diào)頻壹物業(yè)狀況——西康路989商業(yè)本案隸屬于總建筑面積約16萬㎡的高檔住宅西康路989主要沿新會路、西康路街道分布。工程產(chǎn)品有優(yōu)勢，風(fēng)格高雅但外部設(shè)計阻隔人氣的聚集西康路989商業(yè)經(jīng)濟參數(shù)總體量2000㎡面寬8m進深14m層高6.1m套均面積40-119㎡隔層后面積80-238㎡商業(yè)工程SWOT分析S優(yōu)勢——產(chǎn)品的附加值較高，層高6米，可分隔；整體的定位和產(chǎn)品的品質(zhì)高地理位置較好，未來開展前景較大W劣勢——產(chǎn)品不能做餐飲行業(yè)工程周邊缺少停車位較多的臺階和花壇的設(shè)計在一定程度上阻礙了人氣的聚集O時機——工程將導(dǎo)入的高端人群，有利于營造高檔次商業(yè)氣氛整體區(qū)域的開展前景較好，有吸引更多高端客群的潛力T威脅——周邊商業(yè)氣氛不濃厚，檔次不高位于商圈旁的高端住宅底商，但周邊存在不利環(huán)境，且功能及設(shè)計上有一定欠缺未來的區(qū)域開展前景是經(jīng)營者關(guān)心的因素入住業(yè)態(tài)檔次的上下，影響著工程租金和售價，一般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配車位毫無疑問影響這租金和售價，多車位，停車方便，人流自然多一般情況下，小戶型的商鋪，單價較高工程的建筑構(gòu)架以及功能布局是否有利于集聚人氣，影響租金15%25%30%5%5%5%15%100%交通通達性區(qū)域商業(yè)氣氛未來區(qū)域開展前景入住業(yè)態(tài)檔次車位工程聚集人氣的功能戶型面積區(qū)域的商業(yè)氣氛對租價提升起至關(guān)重要的作用商鋪賴以生存的關(guān)鍵因素、也是消費者最關(guān)心的影響因素之一可比案例影響權(quán)重系數(shù)評定選取與本案臨近的“常德名園、達安錦園〞2個工程進行可比案例分析項目1F租金（元/㎡/天）交通通達性（0.15）區(qū)域商業(yè)氛圍（0.15）未來區(qū)域發(fā)展前景（0.25）入住業(yè)態(tài)檔次（0.3）戶型面積（0.05）車位（0.05）項目聚集人氣功能（0.05）綜合打分修正后的租金（元/㎡/天）常德名園7-8111485914159.27.7-8.7達安錦園4.5-56663910115.77.9-8.8本案—1010101010101010—本案租金測算以不帶附加值的純一層的租金計算，本工程合理租金應(yīng)為：7.8-8.8元/㎡/天隔層后，按1.5倍附加值溢價，本工程時機租金為：a=11.7-13.2元/㎡/天同檔次工程市場中凱城市之光南北高架路高架南京西路長壽路江寧路西康路遠中風(fēng)華園國際麗都城靜安紫苑威海路石門一路北京西路新閘路石門二路武定路昌化路新會路長壽路板塊北靜安板塊南京西路板塊延安項目名稱面積(㎡)價格(萬/㎡)租金(元/天/㎡)回報率層數(shù)層高(m)業(yè)態(tài)遠中風(fēng)華園145-220—6-8—24.5（底層）星巴克咖啡、全家超市、足浴店國際麗都城450-5505-62F：51F：7-84.9-5.1%1，或25（沿街），3.5（2F）銀行、服裝店、攝影店中凱城市之光110-3006-78-94.7-4.9%1，或24-6（沿街），4（2F）服飾、禮品、超市、咖啡靜安紫苑200-10002F:5.11F:7-82F:61F:8-124.3-5.5%1，2，或35（沿街），3.5-4.5（2F）中介、古董店、美發(fā)靜安區(qū)的高端物業(yè)配套商業(yè)檔次相對較高，經(jīng)營業(yè)態(tài)以品牌休閑娛樂、零售業(yè)為主1-2層租金通常在7-8元/天/㎡同檔次工程市場項目名稱回報率遠中風(fēng)華園—國際麗都城4.9-5.1%中凱城市之光4.7-4.9%靜安紫苑4.3-5.5%確定商業(yè)收益率隨著市區(qū)商業(yè)日趨成熟，售價快速增值而租金相對穩(wěn)定，回報率趨向有限工程選取的資本化率為R=5.5%國際麗都長廊商鋪平均收益率：4.9-5.1%未來預(yù)期相對較好，本工程可適當調(diào)高收益率靜安紫苑商鋪平均收益率：%本案參考工程充分考慮客戶對R的接受度以及工程盈利的因素綜合考慮以上因素中凱城市之光商鋪平均收益率：%未來有“大中里〞建設(shè)，本工程可適當調(diào)高收益率市場推導(dǎo)下，工程安遠路、西康路商鋪均價：7.8-8.8萬/㎡即整盤均價8.3萬/㎡市場推導(dǎo)整盤均價本案一層商鋪平均銷售價格V=a/R=77645-87600元/㎡住商比值法測算——測算原理——同期銷售、高端案例的住宅與商業(yè)均價比本案住宅均價本案商鋪均價案例選取同期銷售的工程，且商鋪與住宅均處強銷期銷售時間在近三年，即08年至10年屬于散售商業(yè)，剔除整體出讓工程工程位于內(nèi)環(huán)內(nèi)、傳統(tǒng)市區(qū)地段案例選取原那么——參考案例寶華城市晶典(2021)嘉利浦江公館(2021)靜安紫苑(2021)黃浦新苑(2021)復(fù)地新都國際(2021)本案位置嘉利浦江公館復(fù)地新都國際靜安紫苑寶華城市經(jīng)典1.471.551.471.451.591.261.051.371.290.581.681.41.391.291.81.031.57同類工程商住比值嘉利浦江公館：1.39復(fù)地新都國際：1.36靜安紫苑：1.29寶華城市經(jīng)典：1.47黃浦新苑：1.4案例工程同期商業(yè)與住宅售價比參考案例工程商住比值集中在1.4：1左右住宅：2.8萬/㎡商業(yè)：4.2萬/㎡住宅：萬/㎡商業(yè)：萬/㎡住宅：萬/㎡商業(yè)：萬/㎡住宅：萬/㎡商業(yè)：3.8萬/㎡住宅：3.8萬/㎡商業(yè)：萬/㎡商業(yè)售價＝1.4×住宅售價結(jié)合本期住宅售價5.5萬/㎡(底價)，商業(yè)售價為7.7萬/㎡市場推導(dǎo)整盤均價租金/回報率法商住比值法8.3萬/㎡7.7萬/㎡綜合兩者所得，本案合理市場推導(dǎo)均價在8萬/㎡〔整盤均價〕策略性整盤均價推案量少，不必追求跑量式去化，可保持一致的高端調(diào)性在市場推導(dǎo)價格根底上，有溢價空間量少：8套推案量高品質(zhì)感：石材立面，ARTDECO風(fēng)格建議溢價20%，即整盤均價9.6萬/㎡物業(yè)費定價地段項目面積層數(shù)層高(米)均價(萬/㎡)物業(yè)(元/㎡/天)物業(yè)費與售價比值長壽路片區(qū)上青佳園200-6000365-650.8-1音樂廣場100-400031層55.5-718（包空調(diào)）2.6-3.3長壽苑70-700015.86左右61寶華名邸100-500366-781.1-1.3新會苑50-26024.66-7.560.8-1常德名園50-300245-860.8-1.2新豐小區(qū)30-20014.8-5.8不賣4—靜安晶華100-350265-6.56-71.1-1.2達安錦園160-60013.36-76-71昌平路片區(qū)鼎鑫佳園40-10014.5-6無房源5-6—東海園70-20023.2-5.86-74-50.7賢居天下苑10013.8不賣5-6—君御豪庭200-40024.8-5.3未售未定—南京西路片區(qū)遠中風(fēng)華園

24.5-5未售未定—國際麗都城50024.5-65-63.60.6-0.7中凱城市之光100266-750.7-0.8靜安紫苑1125（在2層）23.8-4.55.1-840.5-0.8商業(yè)較為成熟區(qū)域的物業(yè)費與售價比值在，取中間值1本案商業(yè)物業(yè)費為市場推導(dǎo)均價8(萬/㎡)×1，即8元/㎡/天費用可行性論證地段項目面積層數(shù)層高(米)均價(萬/㎡)物業(yè)(元/㎡/天)長壽路片區(qū)西康路9892000168(市場推導(dǎo)值)8上青佳園200-6000365-65音樂廣場100-400031層55.5-718（包空調(diào)）長壽苑70-700015.86左右6寶華名邸100-500366-78新會苑50-26024.66-7.56常德名園50-300245-86新豐小區(qū)30-20014.8-5.8不賣4靜安晶華100-350265-6.56-7達安錦園160-60013.36-76-7昌平路片區(qū)鼎鑫佳園40-10014.5-6無房源5-6東海園70-20023.2-5.86-74-5賢居天下苑10013.8不賣5-6君御豪庭200-40024.8-5.3未售未定南京西路片區(qū)遠中風(fēng)華園

24.5-5未售未定國際麗都城50024.5-65-63.6中凱城市之光100266-75靜安紫苑1125（在2層）23.8-4.55.1-84目前市場主流物業(yè)費在5-6元/㎡/天，本案整體檔次高，質(zhì)感強，實現(xiàn)了與品質(zhì)相符的市場溢價市場物業(yè)費不大于8元/㎡/天(除音樂廣場包空調(diào)費的價格)，本案到達了標桿價格水平附件：長壽路商業(yè)市場概況區(qū)域商業(yè)市場主要密集分布在本案東側(cè)，以亞新生活廣場為中心逐步向東面延伸。由亞新生活廣場，調(diào)頻壹廣場，長壽路沿街商鋪組成。市場概況亞新生活廣場調(diào)頻壹長壽路常德路沿街商鋪本案亞新生活廣場本案亞新生活廣場—工程概況亞新生活廣場調(diào)頻壹長壽路、常德路沿街商鋪亞新生活廣場—業(yè)態(tài)分布〔租金來源商家及亞新招商部〕樓層（名店街）業(yè)態(tài)租金(天/平方米)承租面積一層餐飲8-15元100-350零售22-30元150-250二層餐飲4-5元350-400零售9-16元200-400三層休閑娛樂3元200-300四層餐飲2.8-3元500-600亞新生活廣場有昆侖廣場和名店街組成，其中昆侖商場從事傳統(tǒng)百貨，租賃模式采用扣點模式。名店街屬于綜合性商業(yè)體，租賃模式采用租金模式。亞新生活廣場調(diào)頻壹長壽路、常德路沿街商鋪亞新生活廣場—業(yè)態(tài)配比亞新生活廣場主要品牌零售為主，占整個業(yè)態(tài)的75％，其中餐飲主要有品牌餐飲、休閑餐飲、特色餐飲，占整個業(yè)態(tài)的15％。休閑娛樂有浴場、游藝房、網(wǎng)吧、美容SPA、酒吧、KTV。占整個業(yè)態(tài)的20％亞新生活廣場調(diào)頻壹長壽路、常德路沿街商鋪亞新生活廣場—經(jīng)營狀況娛樂：因為長壽路目前已成為本市KTV會所較為集中的一個商圈，加上是連接站前商圈和中山公園商圈的區(qū)域型商圈。中低檔娛樂業(yè)消費會被周邊商圈有所拉動。所以亞新周邊現(xiàn)有的中低檔娛樂經(jīng)營狀況一般。亞新生活廣場調(diào)頻壹長壽路、常德路沿街商鋪調(diào)頻壹廣場—概況調(diào)頻壹本案調(diào)頻壹廣場〔Channel1〕地處長壽路和陜西北路交界，總共六層，建筑面積約5萬平方米。工程由2021年5月1日起試營業(yè)。

亞新生活廣場調(diào)頻壹長壽路、常德路沿街商鋪調(diào)頻壹廣場—業(yè)態(tài)分布零售：Zara、Bershka、H&M、Uniqlo、Bestseller集團〔Jack&Jones、Only、VeraModa、ｓｅｌｅｃｔed〕、衣戀〔Eland、Scat、TeenieWeenie、Prich、Plory〕、i.t、Asobio、Etam、azonaa02、LOGIN*Mo