日照老舊小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)日照老舊小區(qū)的管理，改善居民居住環(huán)境，提升城市形象，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于日照市行政區(qū)域內(nèi)已建成投入使用的老舊住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“老舊小區(qū)”）。老舊小區(qū)是指房屋建成年代較早、失養(yǎng)失修失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。（三）基本原則1.政府主導(dǎo)、社會(huì)參與充分發(fā)揮政府在老舊小區(qū)管理中的主導(dǎo)作用，整合各方資源，引導(dǎo)社會(huì)力量參與老舊小區(qū)的管理、維護(hù)和改造。2.以人為本、服務(wù)居民把滿足居民需求作為老舊小區(qū)管理工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，充分尊重居民意愿，保障居民的合法權(quán)益，為居民提供優(yōu)質(zhì)、便捷、高效的服務(wù)。3.因地制宜、分類施策根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，制定差異化的管理措施，注重保護(hù)歷史文化和風(fēng)貌特色，做到經(jīng)濟(jì)適用、合理可行。4.建管并重、長(zhǎng)效管理加強(qiáng)老舊小區(qū)的改造與管理相結(jié)合，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保老舊小區(qū)改造后管理到位，持續(xù)提升居住環(huán)境質(zhì)量。二、管理職責(zé)（一）政府部門(mén)職責(zé)1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)老舊小區(qū)管理工作，制定相關(guān)政策措施，指導(dǎo)老舊小區(qū)的改造和管理工作，監(jiān)督檢查改造項(xiàng)目的實(shí)施情況。2.城市管理部門(mén)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌、違法建設(shè)等方面的監(jiān)督管理，依法查處各類違法行為。3.公安部門(mén)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)的治安管理，維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全。4.民政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)老舊小區(qū)的社區(qū)建設(shè)和社區(qū)服務(wù)工作，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)管理中的相關(guān)問(wèn)題。5.財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)保障老舊小區(qū)管理工作所需資金，加強(qiáng)資金監(jiān)管，提高資金使用效益。6.其他相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，做好老舊小區(qū)管理的相關(guān)工作。（二）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）職責(zé)1.組織實(shí)施負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的管理工作，制定具體的工作計(jì)劃和措施，協(xié)調(diào)解決管理中的實(shí)際問(wèn)題。2.社區(qū)建設(shè)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)開(kāi)展老舊小區(qū)的社區(qū)建設(shè)和社區(qū)服務(wù)工作，組織居民參與老舊小區(qū)的管理和監(jiān)督。3.溝通協(xié)調(diào)加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)反饋老舊小區(qū)管理中的問(wèn)題和需求，配合做好各項(xiàng)管理工作。（三）社區(qū)居委會(huì)職責(zé)1.居民自治組織居民成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，推動(dòng)老舊小區(qū)的居民自治管理。2.溝通協(xié)調(diào)及時(shí)了解居民的意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)解決居民反映的問(wèn)題，維護(hù)居民的合法權(quán)益。3.服務(wù)居民組織開(kāi)展社區(qū)服務(wù)活動(dòng)，為居民提供便利服務(wù)，豐富居民的文化生活。（四）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.業(yè)主大會(huì)定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定老舊小區(qū)的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。三、改造管理（一）改造計(jì)劃制定1.需求調(diào)查街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居委會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進(jìn)行全面調(diào)查，了解居民的改造需求和意愿，建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)。2.計(jì)劃編制住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃和財(cái)政狀況，編制年度老舊小區(qū)改造計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。（二）改造項(xiàng)目實(shí)施1.項(xiàng)目立項(xiàng)改造項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)。2.設(shè)計(jì)方案改造項(xiàng)目實(shí)施單位委托具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案應(yīng)充分征求居民意見(jiàn)，確保改造方案符合居民需求。3.工程招標(biāo)改造項(xiàng)目依法進(jìn)行招標(biāo)，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的施工單位進(jìn)行施工。4.工程質(zhì)量監(jiān)督住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)及相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)改造項(xiàng)目的工程質(zhì)量監(jiān)督，確保工程質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。5.工程驗(yàn)收改造項(xiàng)目竣工后，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。（三）改造資金籌集1.政府資金支持市、區(qū)財(cái)政安排專項(xiàng)資金，用于老舊小區(qū)改造的配套設(shè)施建設(shè)、房屋修繕等。2.居民出資鼓勵(lì)居民按照自愿原則，適當(dāng)出資參與老舊小區(qū)改造，出資方式和標(biāo)準(zhǔn)由居民協(xié)商確定。3.社會(huì)資本參與通過(guò)政府與社會(huì)資本合作（PPP）等模式，吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造。4.其他資金來(lái)源積極爭(zhēng)取上級(jí)資金支持，整合各類資源，拓寬資金籌集渠道。四、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇1.公開(kāi)招標(biāo)業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，由社區(qū)居委會(huì)組織居民代表采取競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.合同簽訂業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.基本服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等基本服務(wù)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)頻次、服務(wù)響應(yīng)時(shí)間等要求，并向業(yè)主公開(kāi)。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定協(xié)商確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。2.費(fèi)用收支物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考核1.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見(jiàn)和建議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期組織業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行滿意度測(cè)評(píng)。2.行業(yè)監(jiān)管住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)及相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、違反合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行督促整改，情節(jié)嚴(yán)重的依法予以處罰。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.清掃頻次物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定的清掃頻次，對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的道路、樓道、綠地等公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，確保環(huán)境整潔。2.垃圾清運(yùn)及時(shí)清運(yùn)老舊小區(qū)內(nèi)的生活垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器應(yīng)定期清洗消毒。（二）垃圾分類1.宣傳引導(dǎo)加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)居民的垃圾分類宣傳教育，提高居民的垃圾分類意識(shí)。2.設(shè)施建設(shè)按照垃圾分類要求，合理設(shè)置垃圾分類收集容器，建設(shè)垃圾分類投放點(diǎn)，逐步推行垃圾分類收集、運(yùn)輸和處理。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查1.日常巡查城市管理部門(mén)及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。2.投訴處理建立健全環(huán)境衛(wèi)生投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理和處理居民對(duì)環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)題的投訴舉報(bào)。六、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的綠地、樹(shù)木等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。2.修剪整形定期對(duì)綠化植物進(jìn)行修剪整形，保持綠化景觀美觀。（二）綠化設(shè)施維護(hù)1.設(shè)施檢查加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)施的檢查，及時(shí)修復(fù)損壞的花壇、圍欄、步道等設(shè)施。2.設(shè)施更新根據(jù)實(shí)際情況，適時(shí)對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施進(jìn)行更新改造，提升綠化景觀效果。（三）綠化保護(hù)1.宣傳教育加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)居民的綠化保護(hù)宣傳教育，提高居民的愛(ài)綠護(hù)綠意識(shí)。2.違法行為查處依法查處破壞綠化植物和綠化設(shè)施的違法行為。七、秩序維護(hù)管理（一）人員出入管理1.門(mén)禁制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在老舊小區(qū)出入口設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)，對(duì)人員和車輛進(jìn)行出入登記管理。2.訪客登記嚴(yán)格執(zhí)行訪客登記制度，確保小區(qū)安全。（二）車輛停放管理1.停車規(guī)劃合理規(guī)劃老舊小區(qū)內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識(shí)。2.停車收費(fèi)按照規(guī)定收取停車費(fèi)用，確保停車秩序規(guī)范。（三）治安巡邏1.巡邏頻次物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人進(jìn)行治安巡邏，巡邏頻次應(yīng)符合規(guī)定要求。2.安全防范加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的安全防范，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。（四）應(yīng)急處置1.應(yīng)急預(yù)案制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定完善的應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。2.應(yīng)急演練定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急處置能力。八、房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.日常巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋安全隱患。2.房屋修繕按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行修繕維護(hù)，確保房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.設(shè)施設(shè)備維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全共用設(shè)施設(shè)備管理制度，定期對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.設(shè)施設(shè)備更新根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限和實(shí)際情況，適時(shí)對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的使用性能。（三）專項(xiàng)維修資金管理1.資金歸集按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，歸集老舊小區(qū)的專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.資金使用專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，接受業(yè)主監(jiān)督。九、社區(qū)文化建設(shè)（一）文化活動(dòng)組織1.活動(dòng)計(jì)劃社區(qū)居委會(huì)應(yīng)制定年度社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，組織開(kāi)展形式多樣、內(nèi)容豐富的文化活動(dòng)。2.活動(dòng)參與鼓勵(lì)居民積極參與社區(qū)文化活動(dòng)，豐富居民的業(yè)余文化生活。（二）文化設(shè)施建設(shè)1.設(shè)施配置根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，合理配置文化設(shè)施，如社區(qū)活動(dòng)室、圖書(shū)館、健身器材