UniquePartner&CustomerSkills常熟市支塘鎮(zhèn)淦昌路項目產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議謹呈：常熟陽光天虹房產(chǎn)置業(yè)有限公司總體規(guī)劃布局建筑立面風格住宅規(guī)劃建議精裝修建議商業(yè)規(guī)劃建議環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀物管及科技節(jié)能建議對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法市場分析常熟宏觀市場支塘鎮(zhèn)市場分析競品分析項目屬性項目情況SWOT項目定位經(jīng)濟測算項目物業(yè)建議營銷建議營銷總綱形象推廣推售策略營銷推廣客戶定位客戶分析客戶定位目錄市場分析常熟宏觀市場支塘鎮(zhèn)市場分析競品分析常熟宏觀市場常熟市房地產(chǎn)市場歷年發(fā)展概況從常熟市商品房市場的供應(yīng)來看，2008年以來，施工面積增幅有所回落，竣工面積增長也趨于平穩(wěn)。從銷售方面來看，2008年受整體經(jīng)濟大環(huán)境影響，有比較大的波動，但2009年隨著經(jīng)濟大環(huán)境的趨好，銷售情況明顯的好轉(zhuǎn)，全年實現(xiàn)了136.2%的增幅，2010年1-10月，已實現(xiàn)了140.25萬㎡的銷售總量。常熟宏觀市場2010年常熟市商品房市場簡析從2010年1-10月常熟市房地產(chǎn)市場的消費結(jié)構(gòu)來看，常熟房地產(chǎn)銷售依然以住宅為主，商鋪平均約占到30%左右的份額，辦公市場的需求量則相對不大；從城鄉(xiāng)比例上來看，鄉(xiāng)區(qū)總量已經(jīng)占據(jù)了一個比較大的份額，隨著市區(qū)市場尤其是市中心的土地等資源逐漸成為稀缺資源，鄉(xiāng)區(qū)（東南開發(fā)區(qū)、濱江新城和高新區(qū)三個開發(fā)區(qū)）增長開始顯現(xiàn)，未來將成為不可忽視的區(qū)域。常熟宏觀市場從商品房成交均價來看，常熟樓市的高價樓盤依然保持暢銷勢頭，市區(qū)開盤均價超過8000元/㎡的樓盤不少，將常熟樓市整體均價向上抬升；從購房者身份方面來看，本地購買力份額略微領(lǐng)先于外地購買力。2010年常熟市商品房市場簡析常熟宏觀市場小結(jié)：常熟市場受到2010年4月新政的影響，價格和去化速度受到很大波動；但7月份后逐步回暖，依靠大量的外來購買力助推，目前去化速度保持良好，價格穩(wěn)步上升，全市均價達到8100元/平米左右。支塘鎮(zhèn)市場分析常熟東大門支塘鎮(zhèn)是常熟市的東大門，北瀕長江，南接昆山，東連太倉，西靠常熟市區(qū)，位于蘇嘉杭高速、沿江高速、蘇昆太高速公路和錫太一級公路、常昆一級公路和204國道等交通骨干網(wǎng)的環(huán)抱之口，距國家一類口岸常熟港、太倉港各20公里，距上海市區(qū)70多公里，區(qū)位優(yōu)勢十分獨特，交通便利。支塘鎮(zhèn)域面積128.96平方公里，長住人口7.4萬。支塘鎮(zhèn)是蘇州市確定的重點中心鎮(zhèn)之一，常熟市明確的未來兩大衛(wèi)星小城市之一。支塘鎮(zhèn)常熟市區(qū)支塘鎮(zhèn)市場分析區(qū)位優(yōu)勢配套區(qū)域優(yōu)勢：支塘鎮(zhèn)作為江蘇省常熟東南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)最大的配套區(qū)，主要發(fā)展金屬材料加工、裝備制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時也為國內(nèi)外知名企業(yè)落戶支塘提供發(fā)展空間，已有63家企業(yè)入駐配套區(qū)，總投資10.77億元；毗鄰港口優(yōu)勢：支塘配套區(qū)，距離國家一類對外口岸常熟港、太倉港各30分鐘車程。常熟港是上海國際航運中心的組合港，蘇州工業(yè)園區(qū)的配套港，國內(nèi)外貿(mào)易的中轉(zhuǎn)港，以集裝箱為主的現(xiàn)代化中型深水港，目前建有3.5萬噸級碼頭5座，千噸級碼頭5座；太倉港是以集裝箱泊位為主的綜合性港口，建有萬噸級以上泊位5個，千噸級泊位9個，也是上海國際航運中心的重要組成部分。

常熟東南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太倉港常熟港支塘鎮(zhèn)市場分析經(jīng)濟發(fā)展2009年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值48.2億元，財政總收入4.27億元，地方一般預(yù)算收入1.59億元；完成工業(yè)總產(chǎn)值130億元，產(chǎn)品銷售收入118億元，各項主要經(jīng)濟指標多年來保持良好增長態(tài)勢。“紡織、無紡和食品”是支塘鎮(zhèn)三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。其中無紡機械設(shè)備制造和無紡布行業(yè)，在全國享有較高的知名度和聲譽，全鎮(zhèn)共有無紡企業(yè)200多家，固定資產(chǎn)10多億元，年銷售額超過20億元，無紡機械和無紡布的生產(chǎn)量分別占全國總量的60%和14%以上，被蘇州市政府命名為“特色產(chǎn)業(yè)基地”?！把b備制造及汽車裝備零部件、新能源新材料、電子信息”是支塘鎮(zhèn)三大新興產(chǎn)業(yè)。目前，佳誠涂層、仕名環(huán)保、環(huán)湖鋼結(jié)構(gòu)、申毅卡車廂體、煜發(fā)照明器材等一大批企業(yè)正迅速成長。常熟支塘工業(yè)園支塘鎮(zhèn)中心支塘鎮(zhèn)市場分析人文&居住環(huán)境在常熟支塘鎮(zhèn)先后走出了“兩彈元勛”王淦昌、國際著名化學家張青蓮和原中國人民解放軍副總參謀長吳銓敘上將等俊杰。支塘環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)和諧，先后被評為“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“國家環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)”、“江蘇省環(huán)境與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展示范鎮(zhèn)”等榮譽稱號，城市化進程不斷加快。幽靜的古鎮(zhèn)王淦昌張青蓮吳銓敘支塘鎮(zhèn)市場分析支塘鎮(zhèn)中心區(qū)域簡介支塘鎮(zhèn)中心區(qū)域主要分為老鎮(zhèn)區(qū)（包括古鎮(zhèn)保護區(qū)）和新鎮(zhèn)區(qū)2個區(qū)域；老鎮(zhèn)區(qū)由于土地發(fā)展空間有限以及受到古鎮(zhèn)保護區(qū)的限制，目前，區(qū)域發(fā)展已經(jīng)基本停滯，形象較為“老舊”和“熱鬧”；規(guī)劃中的新鎮(zhèn)區(qū)其已制訂了詳細的區(qū)域規(guī)劃，其未來將成為整個支塘鎮(zhèn)的新中心，目前由于正處于建設(shè)階段，其形象較為“零亂”和“冷清”。淦昌路支川路芝溪路G204國道鹽鐵塘老鎮(zhèn)區(qū)&古鎮(zhèn)保護區(qū)項目位置規(guī)劃新鎮(zhèn)區(qū)支塘鎮(zhèn)市場分析支塘鎮(zhèn)主要在售房地產(chǎn)項目分布支塘鎮(zhèn)正在積極開發(fā)規(guī)劃中的新鎮(zhèn)區(qū)，其發(fā)展方式是以開發(fā)房地產(chǎn)項目來進行人口導(dǎo)入和提供相關(guān)配套從而帶動新鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展；基于上述原因，目前支塘鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項目基本集中于新鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)支川路北段的“佳順-佳園”和“東方瑞景假日花園”；處于老鎮(zhèn)區(qū)的只有位于項目地塊西南側(cè)的“華東食品城”。支川路華東食品城項目位置東方瑞景花園佳順-佳園支塘鎮(zhèn)市場分析支塘鎮(zhèn)中心區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域中心商業(yè)芝溪路、淦昌路的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為小型餐飲、低價位服裝、金融機構(gòu)、美容美發(fā)、通訊服務(wù)、百貨和小型超市，均為1-2層的沿街商鋪。芝溪路、支川路路口的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為中型賣場、中型超市、酒店、集貿(mào)菜市場和小型娛樂休閑業(yè)為主，主要以獨立中型商鋪為主。位置售價租金芝溪路、淦昌路和支川路三條道路的沿街的二手商鋪報出均價基本為1.1-1.2萬元/㎡部分沿街商鋪業(yè)主報出租金為1.5-2.1元/㎡-天支川路北端在售房地產(chǎn)項目的底層商鋪報價均價0.75-1萬元/㎡暫無華東食品城在售三期“華東食貿(mào)中心”0.52-0.55萬元/㎡暫無華東食品城一、二期二手商鋪報價0.78-0.85萬元/㎡部分沿街商鋪業(yè)主報出租金為2-2.5元/㎡-天支塘鎮(zhèn)市場分析支塘鎮(zhèn)中心區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組成華東食品城則是專業(yè)經(jīng)營各種炒貨、干貨、飲料、酒類、糧油、糖果和調(diào)味品的專業(yè)類市場，建筑形態(tài)為集中式商業(yè)街1-2層商鋪，目前經(jīng)營狀況較好。

項目目前正在進行3期的銷售和招商，其建筑形態(tài)為集中式高層商鋪。支塘鎮(zhèn)市場分析支塘鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)待開發(fā)土地待開發(fā)商住用地3號2011年開發(fā)45.51畝待開發(fā)商住用地6號2010年開發(fā)77.87畝待開發(fā)商住用地7號2010年開發(fā)115.16畝待開發(fā)商住用地8號2010年開發(fā)88.63畝支塘鎮(zhèn)目前規(guī)劃的新鎮(zhèn)區(qū)中共有4塊待開發(fā)商住用地，總用地面積為327.17畝。4幅均計劃都在2010-2011年近期推出。小結(jié)：支塘鎮(zhèn)位于常熟東南門戶位置，交通十分便捷。作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的配套區(qū)域，擁有良好的產(chǎn)業(yè)支撐，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｖ伶?zhèn)目前有兩個住宅項目和一個商業(yè)項目在售，住宅項目都位于鎮(zhèn)中心，地理位置比較優(yōu)越，配套齊全，物業(yè)類型豐富，社區(qū)品質(zhì)不錯。中高端商業(yè)基本集中在鎮(zhèn)中心，具有良好的商業(yè)氛圍。支塘鎮(zhèn)中心區(qū)域還有四塊土地出讓，未來供應(yīng)量巨大，住宅市場競爭激烈。支塘鎮(zhèn)市場分析住宅競品分析總建面7.6萬方產(chǎn)品商業(yè)、小高層、聯(lián)庭別墅主力面積小高層：117-130平方米；聯(lián)庭別墅：200-230平方米單價公寓：4200-4500元/平方米，商業(yè)：7000-7700元/平方米建筑風格西班牙開發(fā)商江蘇佳順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理蘇州諾因房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司開盤時間2010年12月5日佳園——【基本情況】區(qū)域內(nèi)目前在售最大體量項目，建筑風格：西班牙風情；規(guī)劃特點：沿河景觀帶，社區(qū)中央水景景觀；低密度產(chǎn)品：聯(lián)排別墅，花園洋房，多層為主，并有配套商業(yè)，社區(qū)品質(zhì)較高。戶型多為120-140平米左右三房兩廳的大戶型130.6平方米超大入戶花園?？蛷d連通陽臺，南北通透。主臥、次臥皆配置私密衛(wèi)生間，生活從如此靜謐。獨有超大空中花園設(shè)計，贈予超值面積。貼心儲藏室。動靜分離。122.8平方米經(jīng)典戶型設(shè)計，客廳、廚房皆有陽臺?？蛷d連通陽臺，南北通透主臥、次臥皆配置私密衛(wèi)生間，生活從如此靜謐獨有超大空中花園設(shè)計，贈予超值面積貼心儲藏室躍層設(shè)計，主臥套房設(shè)計，尊貴、私密?？蛷d附帶大面積陽臺。廚房經(jīng)典工作陽臺設(shè)計。124平方米住宅競品分析2010年12月5日開盤，購房送車優(yōu)惠活動，吸引客戶。商鋪價格使用低價門檻吸引客戶。小高層4500-4600均價【媒體訴求】依靠項目的建筑風格、低密度產(chǎn)品吸引客戶；項目地理位置靠近鎮(zhèn)中心位置，地段不錯；項目開盤優(yōu)惠活動較多，2010年12月5日開盤，購房送車優(yōu)惠活動，吸引客戶。VIP卡認購，5萬抵8萬，10萬抵15萬；住宅競品分析總建面6.6萬方總占地3.96萬方容積率1.6綠化率23.2%產(chǎn)品多層住宅2幢建筑面積4525平方米；洋房面積9幢31097平方米；小高層3幢18331平方米；商業(yè)用房建筑面積8420平方米；配套公建922平方米；自行車庫285平方米。主力面積多層：87平方米；洋房：95-146平方米；小高層：88-92平方米單價小高層：4200-4400元/平方米；花園洋房：4700元/平方米開發(fā)商張家港市塘橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常熟分公司規(guī)劃戶數(shù)464戶東方瑞景假日花園——【基本情況】項目主要以低密度形象對外，產(chǎn)品以花園洋房為賣點，層層退臺，戶戶花園。住宅競品分析東方瑞景假日花園——【戶型】戶型前后花園設(shè)置，生活環(huán)境、品質(zhì)、私密性提升。主臥尺度寬敞，配有獨立衛(wèi)生間，私密性、舒適性得到保證陽光地下室，通風采光俱佳，充分體現(xiàn)附加值146.13平方米地下室南北露臺設(shè)置，并且露臺贈送面積大，南北通透，采光性好主臥尺度寬敞，配有獨立衛(wèi)生間，私密性、舒適性得到保證戶型面寬大南向雙臥室設(shè)置114.67平方米南北陽臺設(shè)置，并且露臺贈送面積大，南北通透，采光性好主臥尺度寬敞，配有獨立衛(wèi)生間，私密性、舒適性得到保證戶型面寬大南向雙臥室設(shè)置閣樓不計面積，完全贈送于客戶，附加值體現(xiàn)95.64平方米閣樓大開間客廳設(shè)置，并且連接南向陽臺，采光通風。北向大面積陽臺設(shè)置，增加采光性、通風性、實用性主臥尺度寬敞，配有獨立衛(wèi)生間，私密性、舒適性得到保證動靜分離88.46-92.18平方米客廳連接南向陽臺，增加采光性。動靜分離。精致兩房，布局合理。餐廳采光性較差。87.05-87.50平方米住宅競品分析東方瑞景假日花園——【媒體】佳園項目媒體主要沿街刀旗為主，集中于淦昌路、芝溪路、支川路上。以項目花園洋房產(chǎn)品主打吸引客戶。住宅競品分析東方瑞景假日花園——【項目小結(jié)】依靠項目低密度花園洋房產(chǎn)品吸引客戶；戶型主要依靠入戶花園、露臺、地下室等增加項目的附加值項目地理位置靠近鎮(zhèn)中心位置，地段不錯；已購客戶以支塘鎮(zhèn)客戶為主，市區(qū)客戶、外省市客戶以及支塘鎮(zhèn)周邊區(qū)域客戶為輔。客戶以改善、自主、婚房為主要購房目的，投資客戶較少；項目去化比較良好。住宅競品分析華東食品城三期-華東食貿(mào)中心項目位置支塘鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)G204國道旁發(fā)展商蘇州倫達置業(yè)有限公司協(xié)作單位營銷策劃-蘇州龍景象類型/規(guī)模占地面積3753㎡總建筑面積:26440㎡

容積率：7.0地下1層、地上12層地上建筑面積：22227㎡，地下建筑：3400㎡層高：一層6米，二層4.8米，三層以上3.2米物業(yè)類型配比-商鋪（1、2層）：7102㎡1層37間、2層1間產(chǎn)權(quán)式酒店（3、4層）：3225㎡每層30間酒店式公寓（5-12層）：13057㎡每層32間停車位：地面70個、地下55個開盤時間2010年年初目前推售產(chǎn)品主推一層37套商鋪，去化5套在售均價1.1萬元/㎡優(yōu)惠活動包租3年，總回報率24%，一次性返還商業(yè)競品分析該項目目前正在推售底層商鋪，銷售均價為1.1萬元/㎡當期建筑面積㎡當期商鋪套數(shù)可售面積㎡可售套數(shù)套數(shù)去化率7102386818.663313.16%支塘泰富商業(yè)廣場項目位置支塘鎮(zhèn)支川路福裕路交匯處發(fā)展商泰富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司類型/規(guī)模占地面積：9226㎡總建筑面積:14621.6㎡

容積率：1.6地上2層層高：一層6.5米，二層3.3米開盤時間2009年11月8日目前推售產(chǎn)品沿支川路商業(yè)街在售均價8500-9000元/㎡優(yōu)惠活動買二層，實際得三層商鋪面積；開盤當日9.8折銷售均價為8500-9000元/㎡當期建筑面積㎡當期商鋪套數(shù)可售面積㎡可售套數(shù)套數(shù)去化率14621.6222687.431054.5%商業(yè)競品分析東方瑞景假日花園商業(yè)項目底層單層商鋪戶型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)可售套數(shù)去化率50-60990100.00%60-701312192.31%70-8096366.67%80以上220100.00%合計3329487.88%商鋪共推出53套，去化29套，去化率54.72%。商業(yè)競品分析【商業(yè)項目小結(jié)】競品分析目前在售的兩個純商業(yè)項目去化速度一般。社區(qū)商業(yè)因為面積比較適中，加上地段和社區(qū)品質(zhì)等綜合因素，去化速度良好且售價比較高。后續(xù)供應(yīng)項目基本都有相當體量的商業(yè)供應(yīng)【競品項目小結(jié)】競品分析支塘鎮(zhèn)目前在售住宅項目都位于新城核心,周邊配套設(shè)施都很齊全,項目整體規(guī)劃,產(chǎn)品品質(zhì)一般,本項目在整體規(guī)劃和產(chǎn)品上具備一定的超越條件。支塘鎮(zhèn)未來土地供應(yīng)大多集中在新城,都是商住類型且體量都比較大,加快銷售進度是本項目實現(xiàn)銷售目標的機會點。支塘鎮(zhèn)目前整體商業(yè)氛圍良好，商鋪空置率比較低，商鋪去化比較穩(wěn)定，且價格比較高，對本項目的商業(yè)配比具有一定借鑒作用。目前在售項目基本推廣集中在鎮(zhèn)上，且推廣力度比較大，本項目需要發(fā)掘新的推廣渠道，在產(chǎn)品價值點上的挖掘以打破目前現(xiàn)有的推廣渠道方式。項目屬性項目情況SWOT項目定位經(jīng)濟測算項目情況項目地塊四至及項目經(jīng)濟指標北側(cè)居民區(qū)東側(cè)鹽鐵塘南側(cè)淦昌路西側(cè)商鋪項目四至：北至居民區(qū)東至鹽鐵塘南至淦昌路西至無名路項目經(jīng)濟指標：用地位置—淦昌路以北，芝溪路以西；用地面積—19339㎡項目容積率—1.2-1.6項目建筑密度—25-45%項目商業(yè)建面—不小于15%項目情況項目地塊交通條件項目地塊交通條件：東側(cè)臨水；北側(cè)為當?shù)卦欣鲜骄用駞^(qū)；西側(cè)為無名斷頭路；南側(cè)為項目唯一進出道路淦昌路，其也是從南面進入支塘鎮(zhèn)的主要干道，人流量較高，同時，沿著淦昌路從項目地塊到G204國道最近距離僅有170米左右。項目地塊淦昌路G204國道項目情況項目SWOT分析優(yōu)勢：項目位于支塘鎮(zhèn)門戶位置，昭示性良好；毗鄰鎮(zhèn)級主干道以及快速干道，交通位置相當優(yōu)越。項目地塊方正，適合排布；地塊沿街面很長，且周邊商業(yè)氛圍良好，適合部分商業(yè)開發(fā)。項目周邊配套齊全，緊鄰省重點中學——王淦昌中學。品牌開發(fā)商具有很豐富的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗。項目情況項目SWOT分析劣勢：項目位于支塘鎮(zhèn)老城，非傳統(tǒng)商業(yè)中心，離新城商業(yè)中心約有十分鐘路程。項目周邊環(huán)境比較老舊，周邊配套檔次有待提高。項目體量較小，難以有豐富的產(chǎn)品線，影響社區(qū)整體品質(zhì)。項目地塊受到限制，三面車行無法出入，只有一面可以出入。項目情況項目SWOT分析機會：目前房地產(chǎn)政策偏向于商業(yè)市場，支塘鎮(zhèn)整體商業(yè)市場環(huán)境較好。支塘鎮(zhèn)商鋪均價較高，商鋪空置率較低，租金水平較高。項目具有后發(fā)優(yōu)勢利用地塊長度適合規(guī)劃部分商業(yè)項目開發(fā)商擁有良好的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗。項目情況項目SWOT分析威脅：區(qū)域內(nèi)后續(xù)土地供應(yīng)量巨大，且多為商住項目，對本項目會有一定沖擊。項目土地成本較高，樓板價接近于目前新城在售項目，價格競爭激烈。項目非支塘鎮(zhèn)核心區(qū)域，客戶認知較弱，對價格預(yù)期有一定抗性。項目體量較小難以形成市場號召力，物業(yè)形態(tài)受到一定限制。項目初步定位：打造具有一定特色的休閑娛樂商業(yè)街和精品住宅社區(qū)通過特色商業(yè)氛圍的形成帶動住宅銷售，差異化的產(chǎn)品填補市場空白，塑造良好商業(yè)氛圍的精品社區(qū)。項目定位商業(yè)價值先行，住宅價值隨后。商業(yè)項目定位項目商業(yè)規(guī)劃要跳脫區(qū)域概念，我們的目標：社區(qū)級商業(yè)形態(tài)，區(qū)域級商業(yè)規(guī)劃項目名稱東方瑞景佳園本案項目規(guī)模6.6萬平米7.6萬平米3.1萬平米商業(yè)體量8757.26平米1.36萬〉=4650平米輻射區(qū)域主力店+特色商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)分布項目周邊基本以老鎮(zhèn)商業(yè)為主，物業(yè)形態(tài)和設(shè)施都比較陳舊；新鎮(zhèn)中心以集中商業(yè)和商業(yè)街為主，業(yè)態(tài)豐富規(guī)模較大競品項目商鋪面積集中在100平米以下，業(yè)態(tài)規(guī)劃受到一定限制區(qū)域目前商鋪入住率較高、現(xiàn)有街鋪空置率較低，在售及待售商業(yè)不多、銷售價格比較高。全鎮(zhèn)人口密度大、居住人口消費力較強、餐飲需求大；酒店娛樂為主題+特色餐飲+社區(qū)配套為輔的休閑娛樂商業(yè)街區(qū)域、業(yè)態(tài)形象規(guī)模老鎮(zhèn)（項目周邊）中小餐飲、菜場、手機店、美容美發(fā)店、超市、服裝店、藥店、助動車專賣店、電信、銀行、打印出圖老、舊中小新鎮(zhèn)中心中、大型超市、大型鞋服市場、永安大酒店、藥房、茶行、KTV、餐飲、服裝店、銀行新大而集中建議將本項目商業(yè)定位為商業(yè)項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃名稱業(yè)態(tài)面積需求段主力店酒店、KTV2500-1500平米特色餐飲中、小餐飲250-100平米社區(qū)配套書店、小便利店，美容美發(fā)店、衣服干洗店等80-50平米項目主力店以酒店娛樂為主，通過全鎮(zhèn)門戶位置的昭示性以及毗鄰快速干道良好的通達性輻射全鎮(zhèn)以及周邊區(qū)域，形成區(qū)域休閑娛樂中心集中式的餐飲滿足社區(qū)和鎮(zhèn)上居民以及周邊區(qū)域的需求配套商業(yè)主要滿足小區(qū)居民便利，對周邊商業(yè)設(shè)施也起到一定升級作用。商業(yè)項目定位商業(yè)需求面積約為6000平米占總建面的19%住宅項目定位建造具有高端品質(zhì)的建筑，營造具有獨特商業(yè)氛圍的社區(qū)環(huán)境，建立區(qū)域影響力。打造高舒適度的戶型產(chǎn)品，通過讓渡價值提升項目附加值。通過產(chǎn)異化的戶型產(chǎn)品以及部分精裝修戶型和公共部分精裝、風情景觀園林提升項目品質(zhì)和競爭力支塘首席Boutique社區(qū)建議將本項目住宅定位為Boutique:精品，精品店住宅項目定位Boutique社區(qū)精致戶型精裝公共精巧園林打造部分精裝小戶型產(chǎn)品，形成差異化競爭，提高項目競爭力通過精裝公共部分的展示，營造高端項目品質(zhì)感，引起客戶的共鳴塑造具有特色的風情景觀園林，提高項目整體品質(zhì)感住宅項目定位項目于2010年2月月底開盤，至今共開盤3次，共推出9棟樓住宅，共供應(yīng)225套住宅，區(qū)劃162套，去化率72%，住宅銷售狀況尚可。多層、花園洋房產(chǎn)品更受市場接受。小高層供求戶型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)可售套數(shù)去化率8816160100%9263194430.16合計111674460.36%多層戶型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)可售套數(shù)去化率8724240100%合計24240100%花園洋房戶型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)可售套數(shù)去化率951814477.78%1141817194.44%1281815383.33%1341813572.22%1461812666.67%合計90711978.89%總合計2251626372%90平米以下兩房和115-130平米三房去化比較好住宅項目定位戶型配比戶型面積面積比戶型比1+1房7019%25%2+1房85-9056%56.2%3+1房115-12525%18.8%項目住宅部分的戶型配比建議：既符合市場主流又兼顧去化速度。項目規(guī)劃方案一：純小高層+商鋪組合

(純小高層住宅)產(chǎn)品價格擬合參照項目選取原則由于本項目周邊在售的相同類型產(chǎn)品很少，我們只能結(jié)合目前板塊內(nèi)在售項目進行對比擬合，并在擬合過程中，著重考慮區(qū)位情況、項目所處環(huán)境、項目屬性、項目產(chǎn)品等方面可能對本項目底層商鋪產(chǎn)品的價格產(chǎn)生影響的幾大要素。影響因素權(quán)重佳園東方瑞景優(yōu)劣程度比較系數(shù)優(yōu)劣程度比較系數(shù)土地屬性區(qū)域位置0.071.050.07351.050.0735交通條件0.080.90.0720.90.072人文環(huán)境0.031.030.03091.030.0309醫(yī)療條件0.0810.0810.08生活配套0.081.10.0881.10.088區(qū)域規(guī)劃0.0210.0210.02人口環(huán)境0.0110.0110.01市場屬性市場環(huán)境0.110.110.1項目屬性品牌效應(yīng)0.0310.0310.03項目規(guī)劃0.030.950.02850.950.0285產(chǎn)品特征0.110.90.0990.90.099產(chǎn)品附加值0.10.950.0950.950.095房型面積0.070.950.06650.90.063小區(qū)環(huán)境0.070.950.06650.90.063建筑風格0.050.980.0490.950.0475建筑用材0.050.980.0490.950.0475物業(yè)管理0.020.950.0190.950.019合計10.97690.9669經(jīng)濟測算上述市場比較法中各相關(guān)項目的價格為目前綜合評定的銷售價格。據(jù)此，目前本項目能實現(xiàn)的銷售均價為4552.396元/平方米左右。假設(shè)項目預(yù)計明年10月份開盤，價格估計在6%的增長幅度，所以本項目未來能實現(xiàn)的銷售均價為4826元/平方米。項目規(guī)劃方案一：純小高層+商鋪組合

(純小高層住宅)產(chǎn)品價格擬合將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價：參考對象銷售均價修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當期擬合價格佳園45500.97694657.5950%2328.7954552.396東方瑞景43000.9454497.35450%2223.601經(jīng)濟測算項目規(guī)劃方案二：小高層+多層+商鋪組合

(多層住宅)產(chǎn)品價格擬合參照項目選取原則由于本項目周邊在售的相同類型產(chǎn)品很少，我們只能結(jié)合目前板塊內(nèi)在售項目進行對比擬合，并在擬合過程中，著重考慮區(qū)位情況、項目所處環(huán)境、項目屬性、項目產(chǎn)品等方面可能對本項目底層商鋪產(chǎn)品的價格產(chǎn)生影響的幾大要素。影響因素權(quán)重佳園東方瑞景優(yōu)劣程度比較系數(shù)優(yōu)劣程度比較系數(shù)土地屬性區(qū)域位置0.071.050.07351.050.0735交通條件0.080.90.0720.90.072人文環(huán)境0.031.030.03091.030.0309醫(yī)療條件0.0810.0810.08生活配套0.081.10.0881.10.088區(qū)域規(guī)劃0.0210.0210.02人口環(huán)境0.0110.0110.01市場屬性市場環(huán)境0.110.110.1項目屬性品牌效應(yīng)0.0310.0310.03項目規(guī)劃0.030.950.02850.950.0285產(chǎn)品特征0.110.80.0880.90.099產(chǎn)品附加值0.10.950.0950.950.095房型面積0.070.90.0630.950.0665小區(qū)環(huán)境0.070.950.06650.90.063建筑風格0.050.980.0490.950.0475建筑用材0.050.980.0490.950.0475物業(yè)管理0.020.950.0190.950.019合計10.96240.9704經(jīng)濟測算項目規(guī)劃方案二：小高層+多層+商鋪組合

(多層住宅)產(chǎn)品價格擬合將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價：上述市場比較法中各相關(guān)項目的價格為目前綜合評定的銷售價格。據(jù)此，目前本項目能實現(xiàn)的銷售均價為4915.447元/平方米左右。假設(shè)項目預(yù)計明年10月份開盤，價格估計在6%的增長幅度，所以本項目未來能實現(xiàn)的銷售均價為5210元/平方米。參考對象銷售均價修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當期擬合價格佳園48000.96244987.53150%2493.7655864915.447東方瑞景47000.97044843.36450%2421.681781經(jīng)濟測算本項目(商鋪)產(chǎn)品價格擬合參照項目選取原則由于本項目周邊在售的相同類型產(chǎn)品很少，我們只能結(jié)合目前板塊內(nèi)在售的專業(yè)市場產(chǎn)品進行對比擬合，并在擬合過程中，著重考慮地理位置、商家入駐、品牌、項目規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計及銷售模式等可能對本項目底層商鋪產(chǎn)品的價格產(chǎn)生影響的幾大要素，擬合過程如下：商鋪擬合對比表比較內(nèi)容權(quán)重佳園東方瑞景優(yōu)劣程度比較系數(shù)優(yōu)劣程度比較系數(shù)地理位置0.310.310.3商家入駐0.20.90.180.90.18品牌0.080.90.0720.90.072項目規(guī)模0.051.10.0551.050.0525產(chǎn)品規(guī)劃0.10.950.0950.950.095產(chǎn)品設(shè)計0.070.950.06650.950.0665銷售模式0.20.950.190.950.19合計10.95850.956經(jīng)濟測算將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價：本項目(商鋪)產(chǎn)品價格擬合參考對象銷售均價修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當期擬合價格佳園75000.95857824.72650%3912.3639665.501東方瑞景110000.95611506.2850%5753.138上述市場比較法中各相關(guān)項目的價格為目前綜合評定的銷售價格。據(jù)此，目前本項目能實現(xiàn)的銷售均價為9665.501元/平方米左右。假設(shè)項目預(yù)計明年10月份開盤，價格估計在6%的增長幅度，所以本項目未來能實現(xiàn)的銷售均價為10245元/平方米。經(jīng)濟測算銷售總額價格擬合項目規(guī)劃方案一（純小高層24942平方米+商鋪組合6000平方米）銷售總額:1.82億項目規(guī)劃方案二（小高層8640平方米+多層16302平方米+商鋪組合6000平方米）銷售總額:1.88億經(jīng)濟測算總體規(guī)劃布局建筑立面風格住宅規(guī)劃建議精裝修建議商業(yè)規(guī)劃建議環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀物管及科技節(jié)能建議對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法項目物業(yè)建議住宅規(guī)劃建議初步的總平規(guī)劃設(shè)計建議

（主推方案）設(shè)計核心思路：充分利用地塊的沿街面規(guī)劃商業(yè)街，將主力店布置在昭示性最好的位置,將商業(yè)價值最大化住宅以多層加小高層為主，豐富項目的產(chǎn)品線。小高層在最北面,具備良好的景觀視野,建筑高低錯落，也增加了天際線的美感。社區(qū)完全人車分流,有兩個出入口,商業(yè)全開放式,住宅半開放式將水系引入社區(qū)，戶戶臨水，增加社區(qū)景觀情趣初步的總平規(guī)劃設(shè)計建議

（輔推方案）設(shè)計核心思路：充分利用地塊的沿街面規(guī)劃商業(yè)街，將主力店布置在昭示性最好的位置，將商業(yè)價值最大化住宅以小高層為主，降低建筑密度，營造更為豐富的綠化景觀，同時建筑全部正南設(shè)計，采光充足。社區(qū)完全人車分流社區(qū)用組團式景觀，并將水系引入社區(qū)，戶戶臨水，增加社區(qū)景觀。住宅規(guī)劃建議項目物業(yè)建議總體規(guī)劃布局建筑立面風格住宅規(guī)劃建議精裝修建議商業(yè)規(guī)劃建議環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀物管及科技節(jié)能建議對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法市場現(xiàn)狀分析：市場上項目以歐式風格為主,隨著區(qū)域市場趨向于高端發(fā)展，傳統(tǒng)的現(xiàn)代簡約風格成為中低端產(chǎn)品的標志，歐式建筑風格開始成為中高端項目的首選物業(yè)類型項目名稱建筑風格風格特征本區(qū)域項目東方瑞景新亞洲風格豐富而個性化兼具有品質(zhì)感佳園西班牙風格全市高端項目世貿(mào)世紀中心現(xiàn)代歐式風格中南世紀城歐式風格衡泰國際花園西班牙風格東方瑞景佳園建筑立面風格結(jié)合市場競爭，弱化區(qū)域居住環(huán)境不佳的現(xiàn)狀劣勢，選擇容易凸顯高端項目形象的建筑風格理由一：市場啟示—尋求市場差異化的升級產(chǎn)品。目前區(qū)域內(nèi)的競爭項目不多，個性化和差異性的建筑風格能夠提升項目品質(zhì)，弱化項目的所在區(qū)域的不利因素。因此，建筑風格的差異化是必須的。理由三：歐式的建筑風格已成為受市場追捧的經(jīng)典住宅產(chǎn)品放眼全市的高端住宅項目，多數(shù)采用新古典、南加州、西班牙等歐式建筑風格；典型中高端樓盤中南世紀城和世茂世紀中心等項目的熱銷，現(xiàn)代歐式的住宅產(chǎn)品受到市場的追捧理由二：規(guī)避區(qū)域地理位置等不利因素，迅速確立區(qū)域市場競爭的地位支塘鎮(zhèn)作為常熟開發(fā)比較晚的區(qū)域，周邊的市場形象和居住環(huán)境改善只是時間的問題，后續(xù)還有大體量的土地推出。因此，在項目的建筑風格上需要確立獨特形象，確立區(qū)域市場的競爭地位。建筑立面風格推薦風格：ARTDECO風格和新古典風格ARTDECO風格建筑立面風格ARTDECO風格：ArtDeco風格，又譯作裝飾藝術(shù)派、裝飾藝術(shù)風格、摩登風格等，誕生于20世紀20年代，此后在20世紀二、三十年代迅速傳遍歐美，波及世界各地。ARTDECO風格是在現(xiàn)代風格基礎(chǔ)上的一種演繹，基于線條的強烈的裝飾性，在運用上更加靈活，多采用對稱構(gòu)圖，剛?cè)岵臋M豎線條，體現(xiàn)的是一種現(xiàn)代與氣派；配合現(xiàn)代材料如大理石、羅馬柱；搭配現(xiàn)代氣息的材料如工藝玻璃、馬賽克、透光石、金線條等，既有傳統(tǒng)的豪華氣概，也充斥著現(xiàn)代時尚的元素。ARTDECO風格善于運用多層次的幾何線型及圖案，重點裝飾于建筑內(nèi)外門窗線腳、檐口及建筑腰線、頂角線等部位，在內(nèi)部門窗、欄桿、家具細部亦飾以裝飾藝術(shù)派的圖案和紋樣，比如麥穗、太陽圖騰等等，顯現(xiàn)出華貴的氣息。立面顏色偏向于中性，立面線條豐富柔和加強視覺沖擊感采用分段式：底部石材、上部鋁板外墻外立面造型：通過增加線條或采用弧形陽臺與窗臺豐富立面全石材或部分石材鋪設(shè)外立面，配以深色鋁合金型材突出項目高端品味建筑立面風格電梯洋房的建筑風格建議建筑立面風格新古典風格新古典風格：在格式上與古典主義風格相仿，追求構(gòu)圖規(guī)整和經(jīng)典而傳統(tǒng)建筑符號。下層通常用重石塊或畫出仿古的線條，顯得穩(wěn)重而雄偉；中段用古羅馬，古希臘的柱式；檐口及天花用西洋角線等裝飾，有的還在屋頂沿街或轉(zhuǎn)角部分加穹頂閣樓。新古典式結(jié)合“歐陸風”的生硬和“現(xiàn)代簡約”的粗燥，設(shè)計更為精細，品味更加典雅細膩。建筑立面風格新古典風格項目物業(yè)建議總體規(guī)劃布局建筑立面風格住宅規(guī)劃建議精裝修建議商業(yè)規(guī)劃建議環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀物管及科技節(jié)能建議對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法核心策略多面積段應(yīng)對不同層級需求:

本項目客戶群比較廣泛，包括了居住升級及生活享受兩種置業(yè)動機，同時考慮不同的戶型設(shè)計有效結(jié)合景觀資源。所以建議本項目采用多種面積段創(chuàng)造高讓渡價值策略:1、享受客戶（大戶型）：支付能力相對較強，總價敏感相對較低，置業(yè)以居住升級，追求舒適度為首要目的，因些舒適度與品質(zhì)升級的產(chǎn)品是他們購買目標。2、投資+改善客戶（小戶型）：支付能力一般，總價敏感較高，置業(yè)目的因工作地緣關(guān)系居住方便為首要，同時部份作為投資需求，總價能力有所控制，對生活的品質(zhì)，社區(qū)環(huán)境，配套設(shè)施，交通便捷等感受等均為他們購買的因素。3.商業(yè)便捷和居住相結(jié)合策略:本項目力圖打造擁有高便捷性生活的高品質(zhì)社區(qū)，以商業(yè)資源為項目最核心的資源之一，因此在住宅的規(guī)劃設(shè)計與商業(yè)街相結(jié)合，真正實現(xiàn)社區(qū)生活品質(zhì)化的打造。戶型建議兩房（一房可變）兩廳一衛(wèi)戶型推薦——緊湊型，高利用率70平米戶型著力點：明廚明衛(wèi)臥室全南69m2一房，戶型緊湊，設(shè)計合理；大露臺，可變房間，為未來預(yù)留靈活空間；戶型著力點：明廚明衛(wèi)臥室全南可變空間70m2一房，戶型緊湊，設(shè)計合理；大露臺，可變空間，高附加值戶型建議二房二廳一衛(wèi)戶型推薦——舒適性提升戶型著力點：明廚明衛(wèi)南北通透南北陽臺生活陽臺90平米左右南陽臺寬闊舒適，采光良好270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀廚衛(wèi)全明，干濕分開180度外飄窗，景觀主臥90m2，二房可變?nèi)浚媒钥蓾M足全明設(shè)計，南北通透主臥連接超大露臺戶型建議次臥配有大陽臺270度外凸窗，景觀主臥6米橫廳加景觀陽臺，彰顯氣派入戶花園二房高贈送面積——舒適性提升戶型建議三房戶型推薦：“性價比的提升”+“彈性功能設(shè)計”多處弧形陽臺設(shè)計，增加實用性和美觀性270度景觀落地窗，豪華尊貴的享受客廳兩面采光，在暖暖的陽光下進餐戶型著力點：儲藏室功能間空間預(yù)留空間可分可合可變空間（內(nèi)庭院等）115-125平米左右雙門入戶，主仆分道確保每個臥室都有陽臺空間，拓展室內(nèi)視野主臥衛(wèi)生間+衣帽間拐角落地窗超大270度景觀陽臺，連接臥室270度超大陽臺戶型建議入戶花園贈送可改橫廳L型陽臺贈送，使得客廳南北通透主臥贈送L型露臺贈送，奇偶層露臺錯開，增加實用率同時使得主臥舒適度大大提高。凸窗贈送面積三房高贈送面積，強調(diào)舒適度打造戶型建議項目物業(yè)建議總體規(guī)劃布局建筑立面風格住宅規(guī)劃建議精裝修建議商業(yè)規(guī)劃建議環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀物管及科技節(jié)能建議對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法精裝修建議精裝修建議小戶型公寓公共部分打造支塘鎮(zhèn)首個精裝公寓，提升客戶關(guān)注度；通過實景展示項目的精致品質(zhì)，體現(xiàn)項目價值感，減弱價格抗性，引起客戶購買欲。通過對住宅公共部位的精裝修，營造樓盤的品質(zhì)感，體現(xiàn)項目整體的高端性，塑造項目獨特的價值，引起客戶的認同。衛(wèi)生間頂部鋁板扣頂墻地面瓷磚衛(wèi)生潔具國產(chǎn)品牌花灑、龍頭科勒廚房間頂部鋁板扣頂墻地面瓷磚水槽、龍頭科勒廚房三件套櫻花櫥柜定制臥、廳地板實木復(fù)合地板墻面乳膠漆電器設(shè)備分體空調(diào)大金五金開關(guān)插座梅蘭日蘭智能化黑白可視對講、緊急報警按鈕品牌開發(fā)商裝修案例——萬科金色雅筑裝修標準：800元/m2精裝修建議精裝修建議廳房部分地板實木復(fù)合地板空調(diào)“松下”品牌空調(diào)（變頻）開關(guān)、插座、面板“西門子”品牌對講器黑白對講器廚房部分整體廚房“歐琳”品牌熱水器“能率”品牌（11升及以上）水槽“摩恩”品牌脫排、灶具、消毒柜“西門子”最高標準特殊設(shè)備“GE”品牌垃圾粉碎機衛(wèi)生間部分臺盆、臺盆龍頭“科勒”或同等品牌淋浴龍頭“科勒”或同等品牌馬桶“科勒”連體式品牌開發(fā)商裝修案例——金地未未來裝修標準：1000元/m2精裝修建議公共部分精裝修精裝入戶大堂精裝電梯間配置地下車庫與1Ｆ雙入戶大堂雙大堂配置——將1F和地下車庫部分分別設(shè)置星級大堂；公共部分配置的品質(zhì)提升高級入戶門引入國際知名品牌電梯洋房電梯是高層住宅日常使用頻率最高的設(shè)施，也是影響日后生活質(zhì)量的重要因素，電梯的品牌已經(jīng)成為影響購房者選擇的一個因素。建議采用高品質(zhì)的進口電梯，保證電梯質(zhì)量，增加項目亮點。如日立電梯、三菱電梯等。項目物業(yè)建議總體規(guī)劃布局建筑立面風格住宅規(guī)劃建議精裝修建議商業(yè)規(guī)劃建議環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀物管及科技節(jié)能建議對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法ＫＴＶ酒店中等餐飲中等餐飲小型餐飲、便利店、書店、美容美發(fā)店、干洗店、花店等商業(yè)布局主要是將主力店放在東西兩側(cè)昭示性最好的位置，中間安排兩層到一層沿街商鋪，主力店面積在2500-1500平米左右，兩層商鋪面積在250-200平米左右，一層商鋪面積在80-50平米商業(yè)規(guī)劃項目物業(yè)建議總體規(guī)劃布局建筑立面風格住宅規(guī)劃建議精裝修建議商業(yè)規(guī)劃建議環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀物管及科技節(jié)能建議對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法景觀定位的市場背景分析南京市場在售項目中，客戶對景觀規(guī)劃認可度高的項目主要表現(xiàn)為以下特征：品牌景觀公司設(shè)計（貝爾高林、華意、泛亞）景觀定位風格鮮明景觀層次感強且內(nèi)容豐富社區(qū)主要景觀的特征鮮明注重打造細節(jié)部分的景觀線條大尺度水景的應(yīng)用景觀設(shè)計核心策略引入品牌景觀設(shè)計小巧而精致與建筑風格相和諧引入一定特色景觀（如水景，下沉式花園）主題鮮明，品質(zhì)景觀策略1：引入水景概念，打造節(jié)點型的水景景觀，內(nèi)部和外部環(huán)境相呼應(yīng)，提升景觀品質(zhì)老子日：止水若水。孔子日：仁者樂水。本項目擁有外部的水景資源，內(nèi)部景觀設(shè)計將實現(xiàn)景觀的內(nèi)外兼修。因此水的引入成為景觀設(shè)計的重點。內(nèi)景以水的靈性，柔美與建筑的沉穩(wěn)、雄渾相映襯，更深層次的實現(xiàn)人對自然的全部渴望。在景觀設(shè)計主軸上設(shè)計中心水景主題花園，在各個景觀節(jié)點上融入各類水的元素，從噴泉、涌泉、水景墻、水汀等。策略2：項目景主題需要與建筑風格融合——具有歐州文藝復(fù)興特征的園林迎合目標客戶需求，充分結(jié)合市場接受度高的景觀設(shè)計，打造符合市場主力客戶偏好要求，具備與建筑新古典風格相和諧的的景觀設(shè)計。景觀設(shè)計理念：建筑、景觀的融合，同時結(jié)合項目目標客戶的審美情操。精品建筑與歐式園林的最為契合，因此：具有歐式文化特點的園林在項目的景觀規(guī)劃實施過程中，注意景觀節(jié)點的合理過渡，有效銜接，概念滲透。

策略3：作為品質(zhì)樓盤，在園林景觀中融入文化元素，展示人文精神。景觀是其實現(xiàn)文化內(nèi)涵的重要組成部分，在景觀引入文化的元素并引伸出文化內(nèi)涵及人文關(guān)懷。在樹種的選擇上將環(huán)保及健康養(yǎng)身放在重要位置，將是體現(xiàn)人文關(guān)懷的重要表現(xiàn)。在景觀細節(jié)考量，休棲、健身、舒適也是人文精神的體現(xiàn)。在景觀小品中采用音樂、藝術(shù)、書藉的元素也是文化融和的重要方面。1、減噪型樹種噪音是影響人體健康的一種特殊污染，人對噪音的忍受限度一般不超過60dB。植物對噪音具有阻隔、反射和吸收的作用，20～30m綠化帶可以減少噪音10～15dB，選擇稠密枝葉、粗糙樹干的樹種具有較好的減噪效果。2、保健型樹種城市是人口高度聚集的區(qū)域，城市綠化樹種的選擇除了考慮其生長、觀賞價值等特性和抗污凈化功能外，還應(yīng)研究植物與人體健康的直接關(guān)系，即樹種對人體的保健功能。主要樹種可以選擇：銀杏、香樟、沉水樟、羅漢松等。項目產(chǎn)品的景觀規(guī)劃示意三條景觀軸線，戶戶臨水，前后有景，即豐富了社區(qū)的景觀，又有效的阻隔了周邊雜亂的環(huán)境，保證了社區(qū)的品質(zhì)兩條出行軸線，做人車分流設(shè)計，即保證人流出行的便利，也將商業(yè)和住宅有效的區(qū)隔開，保證了住宅的相對私密性項目的景觀意向建議項目物業(yè)建議總體規(guī)劃布局建筑立面風格住宅規(guī)劃建議精裝修建議商業(yè)規(guī)劃建議環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀物管及科技節(jié)能建議對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法項目的物業(yè)及配套服務(wù)圍繞消費客戶配置客戶的特殊服務(wù)需求客戶的日常服務(wù)需求社區(qū)的文化風情商業(yè)配套服務(wù)品牌物業(yè)管理生活的細節(jié)服務(wù)后期的增值服務(wù)尊貴品質(zhì)安全細致項目酒店式管理日常服務(wù)功能——品牌物業(yè)管理方式

全面推行品牌物業(yè)管理，公寓管理在于于全面、細致的服務(wù)之中；全面導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量管理體系；引入環(huán)保理念，將環(huán)保理念運用到日常管理之中倡導(dǎo)的綠色環(huán)境和生態(tài)概念之宗旨；建立物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)化，全面推行智能化物業(yè)管理，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化；塑造獨特的社區(qū)文化，打造文化社區(qū)典范；全面推行人性化的服務(wù)理念；項目管理十一項服務(wù)程式：一站式服務(wù)、管家式服務(wù)、不均衡管理、首問責任制、回訪工作制、時效工作制、公開監(jiān)督制、三零服務(wù)、安全預(yù)案制、三米微笑制、經(jīng)理考評制。提升項目的服務(wù)價值，物業(yè)管理需要周到全面的同時服務(wù)的規(guī)格要高，本項目的物業(yè)管理服務(wù)方式包括：尊貴——360度細致服務(wù)，一切以滿足業(yè)主尊崇需求為目標。尊貴業(yè)主當然要擁有尊貴服務(wù)。物業(yè)建議安全——城市中心頂級豪宅→安全第一。現(xiàn)代的物業(yè)管理方式→全心全力，無比放心→安全感與歸宿感。物業(yè)建議物業(yè)管理內(nèi)外部資源整合整合資源就是在更大范圍內(nèi)利用更多的社會資源來滿足業(yè)主更深層次、不斷變化的生活需求。充分體現(xiàn)高檔社區(qū)的尊貴服務(wù)。比如整合專業(yè)的醫(yī)療機構(gòu)，為業(yè)主提供常規(guī)性、即時性、針對性的健康醫(yī)療服務(wù)。通常社區(qū)公眾服務(wù)所需整合的社會資源有以下幾大類：水電、通訊、新聞媒體和交通部門-便利開通相關(guān)項目、提供票務(wù)、訂報等服務(wù)公安、法律服務(wù)部門—提供法律支持醫(yī)院等專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)-提供急應(yīng)醫(yī)療服務(wù)學校、圖書館等教育部門-提供借閱服務(wù)少量商場、賓館、飯店等工商企業(yè)-提供一定的優(yōu)惠服務(wù)旅游、文化、修理等服務(wù)機構(gòu)物業(yè)建議市場啟示：目前市場上，產(chǎn)品創(chuàng)新與高科技系統(tǒng)運用產(chǎn)品設(shè)計、高科技系統(tǒng)運用等成為項目提升產(chǎn)品競爭力的共同突破口本項目需要應(yīng)用優(yōu)質(zhì)建材是提升高端項目品質(zhì)，較高的交付標準拉開與現(xiàn)有住宅項目的差距，在同類定位項目競爭中占據(jù)主動門窗外墻電梯五金件彩色鋁合金、實木外附窗框、雙玻中空窗；木鋁門，有時底部用高級天然石材處理高級外墻涂料；外墻保溫節(jié)能系統(tǒng)進口品牌電梯進口五金件安保入戶大堂紅外線自動監(jiān)控、智能化保安系統(tǒng)；閉路電視、保安巡更管理、樓宇訪客對講系統(tǒng)（彩色可視）星級酒店式入戶大堂，層高較高，硬裝用材考究，軟裝注重細節(jié)

增強品質(zhì)感體現(xiàn)尊崇性科技節(jié)能建議本項目的交付配置要求在順應(yīng)市場發(fā)展趨勢的同時有所提升，倡導(dǎo)綠色環(huán)保智能的物業(yè)理念，體現(xiàn)項目的人性化提升項目的綜合競爭力規(guī)避外部對項目品質(zhì)的干擾迎合客戶的品質(zhì)生活細節(jié)需求窗墻保溫系統(tǒng)——保證不同朝向的住戶居住舒適性靜音系統(tǒng)——樓板靜音系統(tǒng)解決垂直方向的干擾科技節(jié)能建議在主體結(jié)構(gòu)完成以后，用聚合物砂漿和錨固件將保溫板固定在主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，保溫面層由聚合物漿和耐堿玻璃纖維網(wǎng)格布組成。外墻外保溫住宅的節(jié)能效果能夠達到50%，也就是說同樣的室溫能夠降低50%的用電能耗，并且使墻體潮濕情況得到改善。窗墻保溫系統(tǒng)——提升項目的品質(zhì)感，外墻保溫系統(tǒng)設(shè)計科技節(jié)能建議冬季，它對室內(nèi)暖氣及室內(nèi)物體散發(fā)的熱輻射，可以像一{HotTag}面熱反射鏡一樣，將絕大部分反射回室內(nèi)，保證室內(nèi)熱量不向室外散失，從而節(jié)約取暖費用。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物發(fā)出的熱輻射進入室內(nèi)，節(jié)約空調(diào)制冷費用。同時，Low-E玻璃還具備對可見光適中的透過率，可見光反射率很低，這樣就避免光污染的產(chǎn)生，在大量使用Low-E產(chǎn)品的玻璃幕墻上，以往惹人厭煩的反射強光現(xiàn)象能得到有效緩解。窗墻保溫系統(tǒng)——窗墻保溫系統(tǒng)設(shè)計科技節(jié)能建議隔音樓板。主要是上下鄰居撞擊聲，如腳步聲、關(guān)門聲、拖動家具發(fā)出的噪音等。消除樓板撞擊聲的有效方案是采用隔音樓板。隔音樓板的構(gòu)造：在樓板上鋪設(shè)一層0.5公分厚陶氏ETHAFOAM隔音墊，再鋪設(shè)一層3公分或5公分厚的擠塑泡沫板，再加一層4公分厚的雙向配筋的細石砼保護層，總厚度高達30公分。靜音系統(tǒng)——樓板靜音系統(tǒng)設(shè)計科技節(jié)能建議項目物業(yè)建議總體規(guī)劃布局建筑立面風格住宅規(guī)劃建議精裝修建議商業(yè)規(guī)劃建議環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀物管及科技節(jié)能建議對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法強化內(nèi)部環(huán)境營造：強化項目內(nèi)部的景觀塑造，通過小區(qū)環(huán)境的塑造，使業(yè)主形成良好的心情轉(zhuǎn)換，以降低外部對其產(chǎn)生不良心理影響。增加項目綠化面積：盡可能多的增加綠化面積，同時豐富小區(qū)的景觀層級是重點，以小區(qū)大面積綠色與水景和小品景觀相互應(yīng)，營造舒適生態(tài)的社區(qū)環(huán)境。區(qū)外道路建設(shè)及道路綠化：規(guī)劃道路提前建設(shè)，并以景觀路的標準設(shè)置綠化帶及景觀路燈，加強道路兩側(cè)的綠化種植形成綠色圍墻，以期使進出道路與外部形成視覺上的隔離，從而弱化其不利影響。小區(qū)安全向外延展提高安全居家感受：在規(guī)劃道路增加安保巡邏，并于派出所聯(lián)系設(shè)置安全警崗，提高小區(qū)安全標準，保證業(yè)主安全舒適的居家及出入感受。文化元素及商業(yè)設(shè)置：道路兩側(cè)融入具有文化元素的雕塑小品，弱化周邊環(huán)境影響的同時，增強商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)區(qū)隔住宅，對進出人群有很好的引導(dǎo)作用。對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議客戶定位客戶分析客戶定位樓盤客戶主要以支塘鎮(zhèn)客戶為主，此類客戶大多為地緣性客戶，對于支塘鎮(zhèn)的工作或者生活區(qū)域認可，但經(jīng)濟實力又沒有達到一定的階段，無法承受市區(qū)高價的制約，所以綜合情況還是選擇于支塘鎮(zhèn)購房。年齡在25-40歲之間，工作主要為企事業(yè)單位白領(lǐng)、高級技術(shù)工人、公務(wù)員、教師等等，購房目的以婚房、分戶、改善為主。已購客戶分析客戶分析周邊鄉(xiāng)村客戶大多看重支塘鎮(zhèn)的生活配套以及部分工作區(qū)域與支塘鎮(zhèn)有關(guān)，所以選擇支塘鎮(zhèn)購房，年齡在35-50歲之間，工作主要為高級技術(shù)工人、私營企業(yè)老板等等。購房目的以自住、投資為主。市區(qū)客戶大多受到市區(qū)的價格擠壓之后才選擇離開市區(qū)購房，但此類客戶大多不是本地人，對市區(qū)的依賴度不高，年齡在25-35歲之間，工作主要為企事業(yè)單位普通員工、中層白領(lǐng)等。購房目的自住。其他外省市客戶大多由于看重此區(qū)域的價格低谷區(qū)域，并且或多或少在支塘鎮(zhèn)有貿(mào)易來往，或在支塘鎮(zhèn)有相關(guān)工作，所以選擇此地購房，年齡在35-50歲之間，工作主要為私營企業(yè)老板為主，購房目的，投資兼自住。已購客戶分析客戶分析區(qū)域內(nèi)的客戶是核心；鄰區(qū)的置業(yè)客戶是重要補充。支塘鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶全市核心客戶重要客戶游離客戶客戶界定項目位于支塘鎮(zhèn)門戶位置，是鎮(zhèn)上出入的必經(jīng)之路，昭示性很好，周邊有批發(fā)市場和產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐來自鎮(zhèn)上的政府機關(guān)公務(wù)員、學校老師、企業(yè)中高管、私營業(yè)主等客群將為本案主要客群來源主城其它客群私營業(yè)主大型企業(yè)高管公務(wù)要員金融人士吸納城市其它板塊客群城北及周邊客群私營業(yè)主企業(yè)高管高級專業(yè)技術(shù)人員事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)公務(wù)要員銀行金融業(yè)高管重點鎖定支塘鎮(zhèn)以及鎮(zhèn)周邊區(qū)的客戶鎮(zhèn)上及周邊客群全面鎖定：先期吸引對片區(qū)認知度認可度較高的支塘鎮(zhèn)本區(qū)域客戶（以中高等級客群為主）；以這群對區(qū)域抗性較小且經(jīng)濟狀況良好的客戶，撬動先期銷售。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群強勢吸納：以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)升級居住需求的人群，可重點吸納；作為目標客戶的后續(xù)力量。先期撬動后續(xù)發(fā)力客戶界定客戶描述他們具有共同的特性：看好本區(qū)域市場的發(fā)展，對區(qū)域未來充滿希望有不錯的職業(yè)規(guī)劃，事業(yè)正在上升期，有一定的經(jīng)濟實力，有多次置業(yè)經(jīng)驗對投資理財有自己獨特見解，對市場的動態(tài)有敏銳的嗅覺對生活品質(zhì)有很高追求，看重居住環(huán)境、周邊配套，喜歡時尚、休閑的生活狀態(tài)他們從小生活或工作在支塘鎮(zhèn)，他們正值人生高峰期，成功自信又從容他們是企業(yè)白領(lǐng)、高級工程師、公務(wù)員、教師……他們追求高品質(zhì)的居住環(huán)境和時尚的生活方式；對于他們，可以籠統(tǒng)地稱之為：都市新貴客戶描述來源以支塘鎮(zhèn)為核心，范圍擴展到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)私營業(yè)主、公司中高管、公務(wù)員、教師年齡35-40歲為主置業(yè)頻次二次及二次以上置業(yè)總價影響敏感度一般學歷大學?？埔陨蠟橹鲀r值觀重視職業(yè)奮斗、生活品質(zhì)、資源占據(jù)、自我享受興趣特征多數(shù)喜愛朋友圈子，旅游等休閑運動私車擁有率均有中高檔私車置業(yè)客群的鏡像模擬營銷建議營銷總綱形象推廣推售策略營銷推廣項目區(qū)位有利因素項目雖地處支塘鎮(zhèn)老城，但實際位于區(qū)域門戶位置，是入鎮(zhèn)的必經(jīng)之路，且周邊沒有建筑遮擋，昭示性較好。項目毗鄰快速干道，開車一分鐘可以上204國道，交通通達性很好，且周邊區(qū)域沒有類似的商住項目。項目區(qū)位優(yōu)勢支塘鎮(zhèn)門戶，昭示性好毗鄰快速干道，擁有便利交通門戶便捷聚焦實現(xiàn)老城區(qū)域抗性突破之核心策略由于項目實際地段為支塘老城，在項目區(qū)位定義上重點突出門戶的優(yōu)勢；強調(diào)項目商住綜合的概念，弱化老城實際地段不利影響；強調(diào)地段價值，突顯未來商業(yè)價值，進一步推高項目的價值感。策略1：重新區(qū)位定義強調(diào)項目門戶概念，弱化老城實際的不利影響首先，鎖定以老城區(qū)域生活及工作的人群為重點，這部分人群長期生活在老城，對老城有情感上的依托，區(qū)域接受度高。其次，吸納周邊來往的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，該部分人群因工作緣對區(qū)域有一定的認知，以及周邊交通配套的優(yōu)勢，因此較易吸納這部分人群。策略2：區(qū)域性客群鎖定及吸納鎖定生活或工作在老城及鎮(zhèn)上的人群為核心。重點吸納在周邊經(jīng)常來往的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶實現(xiàn)老城區(qū)域抗性突破之核心策略首先，強調(diào)本項目的商業(yè)規(guī)劃以及品牌開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)驗，預(yù)示未來極其便捷，休閑，娛樂的生活方式，而這種生活也為本區(qū)域和周邊區(qū)域所追捧，那本項目價值也將脫穎而出。其次，項目便捷的交通、良好的通達性和昭示性也保證了以后商業(yè)的開張運營，并對整個區(qū)域商業(yè)價值有所提升。第三，項目內(nèi)部環(huán)境的打造，高品質(zhì)社區(qū)的塑造也將成為區(qū)域的另一個標桿，從而讓客戶關(guān)注項目本身，弱化對老城區(qū)域的抗性。策略3：休閑娛樂生活打造以商業(yè)街為核心，打造休閑娛樂生活，以便捷高端的生活方式和高品質(zhì)居住感受，消除老城檔次及環(huán)境影響實現(xiàn)老城區(qū)域抗性突破之核心策略本項目強調(diào)精品樓盤價值首要吸納老城區(qū)域的人群商業(yè)為主導(dǎo)精裝修價值為突破實現(xiàn)對支塘鎮(zhèn)的全面超越，成就休閑娛樂、高品質(zhì)生活的社區(qū)！合理戶型，高附加值滿足不同需求競爭策略營銷總綱項目定位決定其營銷定位客群定位產(chǎn)品定位SWOT分析市場啟示區(qū)域市場商業(yè)氛圍比較好，空置率較低，去化速度較穩(wěn)定，價格比較高，住宅市場去化比較穩(wěn)定但是價格不高，面積偏大。凸顯項目區(qū)域門戶位置，昭示性好交通便捷度高，可通達性強周邊商業(yè)比較老舊，有升級需求利用開發(fā)商具有商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗打造休閑娛樂為主的商業(yè)街區(qū)，輻射區(qū)域。部分精裝修小戶型差異化競爭，主流戶型，高附加值產(chǎn)品，塑造獨特風情的景觀園林，提升項目品質(zhì)感。鎖定區(qū)域內(nèi)抗性小的目標客戶尋求認同項目屬性的區(qū)域周邊客戶強化商業(yè)價值，來拉動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶項目定位：支塘首席精品生活廣場營銷總綱形象的塑造確保將項目優(yōu)勢最大化，均好性主流產(chǎn)品以及內(nèi)部環(huán)境的精細打造產(chǎn)品塑造確立項目獨特的商業(yè)形象，塑造休閑，品質(zhì)的生活方式品牌支撐天虹集團的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)品牌積淀，社會口碑與客群積淀精品樓盤高度休閑生活化，高品質(zhì)居住環(huán)境，打造支塘首席的精品社區(qū)營銷總綱營銷建議營銷總綱形象推廣推售策略營銷推廣常熟陽光天虹房產(chǎn)置業(yè)有限公司

天虹置業(yè)是香港獨資企業(yè)，隸屬于天虹集團，集團總部位于香港。天虹集團旗下主要擁有天虹紡織和天虹置業(yè)兩大業(yè)務(wù)板塊，天虹紡織已在香港聯(lián)交所主板上市。