2025年房地產(chǎn)估價師案例假設(shè)開發(fā)法強(qiáng)化練習(xí)單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20題）1.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的是（）A.現(xiàn)狀價值B.市場價值C.投資價值D.快速變現(xiàn)價值答案：B。解析：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值，是在正常市場條件下的價值，即市場價值。2.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，利息的計算基數(shù)不包括（）A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.開發(fā)成本C.銷售稅費(fèi)D.后續(xù)必要支出利息答案：C。解析：銷售稅費(fèi)一般不計入利息計算基數(shù)，待開發(fā)房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、后續(xù)必要支出利息等是利息計算基數(shù)的組成部分。3.假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（）A.取得估價對象的日期B.開始施工的日期C.開始預(yù)售的日期D.開發(fā)完成的日期答案：A。解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得估價對象的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成的日期。4.假設(shè)開發(fā)法中，對于預(yù)期市場變化較快的情況，適宜采用（）測算開發(fā)完成后的價值。A.市場法B.長期趨勢法C.收益法D.成本法答案：A。解析：市場法能較好反映當(dāng)下市場狀況，對于預(yù)期市場變化較快的情況，用市場法測算開發(fā)完成后的價值更合適。5.假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本不包括（）A.建筑安裝工程費(fèi)B.管理費(fèi)用C.土地取得成本D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)答案：C。解析：土地取得成本是取得在建工程之前的費(fèi)用，不屬于后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本。6.采用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，估算開發(fā)利潤的計算基數(shù)不包括（）A.土地成本B.開發(fā)成本C.銷售費(fèi)用D.銷售稅費(fèi)答案：D。解析：開發(fā)利潤計算基數(shù)通常為土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，銷售稅費(fèi)一般不包含在內(nèi)。7.假設(shè)開發(fā)法中，靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的區(qū)別在于（）A.是否考慮資金時間價值B.開發(fā)完成后的價值計算方法不同C.后續(xù)開發(fā)成本計算方法不同D.銷售稅費(fèi)計算方法不同答案：A。解析：靜態(tài)分析法不考慮資金時間價值，動態(tài)分析法考慮資金時間價值，這是兩者的主要區(qū)別。8.假設(shè)開發(fā)法中，當(dāng)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租時，開發(fā)完成后的價值為（）A.房地產(chǎn)售價B.房地產(chǎn)租金收益C.房地產(chǎn)收益價格D.房地產(chǎn)重置價格答案：C。解析：用于出租時，開發(fā)完成后的價值是通過收益法測算的收益價格。9.假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，通常把待開發(fā)房地產(chǎn)視為（）A.熟地B.生地C.在建工程D.可開發(fā)的土地或在建工程等答案：D。解析：假設(shè)開發(fā)法中待開發(fā)房地產(chǎn)可以是可開發(fā)的土地、在建工程等多種形式。10.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況是（）A.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況B.設(shè)想的未來房地產(chǎn)狀況C.過去房地產(chǎn)狀況D.規(guī)劃前房地產(chǎn)狀況答案：B。解析：是設(shè)想開發(fā)完成后的未來房地產(chǎn)狀況下的價值。11.假設(shè)開發(fā)法中，若預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格將下降，對評估價值的影響是（）A.升高B.降低C.不變D.不確定答案：B。解析：開發(fā)完成后的市場價格下降，會導(dǎo)致評估價值降低。12.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)期的確定通常依據(jù)（）A.類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)B.開發(fā)商意愿C.市場行情D.政府規(guī)定答案：A。解析：一般依據(jù)類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)來確定開發(fā)期。13.假設(shè)開發(fā)法中，后續(xù)必要支出不包括（）A.裝修費(fèi)用B.維護(hù)費(fèi)用C.銷售費(fèi)用D.取得稅費(fèi)答案：B。解析：維護(hù)費(fèi)用不屬于后續(xù)必要支出，后續(xù)必要支出主要有取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。14.假設(shè)開發(fā)法評估舊的房地產(chǎn)時，首先應(yīng)考慮（）A.重新開發(fā)成本B.轉(zhuǎn)換用途的可能性C.修復(fù)成本D.市場租金水平答案：B。解析：評估舊房地產(chǎn)時，先考慮轉(zhuǎn)換用途的可能性，看是否能通過轉(zhuǎn)換用途實(shí)現(xiàn)更高價值。15.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算時，報酬率的確定方法不包括（）A.累加法B.市場提取法C.對比法D.投資報酬率排序插入法答案：C。解析：報酬率確定方法有累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法等，沒有對比法。16.假設(shè)開發(fā)法中，若開發(fā)項(xiàng)目存在風(fēng)險，在評估價值時應(yīng)（）A.提高報酬率B.降低報酬率C.提高開發(fā)成本D.降低開發(fā)成本答案：A。解析：存在風(fēng)險時，通過提高報酬率來調(diào)整評估價值，以反映風(fēng)險因素。17.假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，對于開發(fā)過程中可能發(fā)生的意外費(fèi)用，一般按（）計算。A.固定比例B.實(shí)際發(fā)生額C.不考慮D.經(jīng)驗(yàn)估計答案：A。解析：通常按固定比例計算可能發(fā)生的意外費(fèi)用。18.假設(shè)開發(fā)法中，動態(tài)分析法的折現(xiàn)率等同于（）A.報酬率B.利潤率C.貸款利率D.綜合資本化率答案：A。解析：動態(tài)分析法的折現(xiàn)率等同于報酬率。19.假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為寫字樓，其價值測算應(yīng)重點(diǎn)考慮（）A.住宅市場狀況B.寫字樓市場租金水平和空置率C.商業(yè)市場狀況D.工業(yè)市場狀況答案：B。解析：寫字樓價值測算重點(diǎn)考慮其市場租金水平和空置率。20.假設(shè)開發(fā)法中，對于生地開發(fā)為熟地的情況，開發(fā)成本不包括（）A.土地平整費(fèi)用B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用C.建筑物建造費(fèi)用D.前期工程費(fèi)用答案：C。解析：生地開發(fā)為熟地，開發(fā)成本主要是土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、前期工程等費(fèi)用，不包括建筑物建造費(fèi)用。多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象包括（）A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.可重新開發(fā)、改造的舊房D.已建成的商品房E.空置的寫字樓答案：ABC。解析：假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，待開發(fā)土地、在建工程、可重新開發(fā)改造的舊房都符合，已建成商品房和空置寫字樓若不存在開發(fā)或再開發(fā)潛力一般不適用。2.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以采用（）方法求取。A.市場法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法E.路線價法答案：ABD。解析：開發(fā)完成后的價值可通過市場法、收益法、長期趨勢法等求取，成本法一般用于求取房地產(chǎn)成本，路線價法主要用于街道兩側(cè)商業(yè)用地估價，通常不用于求取開發(fā)完成后的價值。3.假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期包括（）A.前期B.建造期C.銷售期D.運(yùn)營期E.保修期答案：ABC。解析：開發(fā)經(jīng)營期包括前期、建造期、銷售期等，運(yùn)營期和保修期不屬于開發(fā)經(jīng)營期范疇。4.假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，后續(xù)必要支出包括（）A.取得稅費(fèi)B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.財務(wù)費(fèi)用答案：ABCD。解析：后續(xù)必要支出有取得稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，財務(wù)費(fèi)用一般單獨(dú)考慮資金時間價值，不屬于后續(xù)必要支出范疇。5.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的區(qū)別在于（）A.對各項(xiàng)收入、支出的測算不同B.是否考慮資金時間價值C.開發(fā)完成后的價值計算方法不同D.后續(xù)開發(fā)成本計算方法不同E.利潤計算方法不同答案：ABE。解析：靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法主要區(qū)別在于是否考慮資金時間價值，以及對各項(xiàng)收入、支出測算和利潤計算方法不同，開發(fā)完成后的價值計算方法本質(zhì)相同，后續(xù)開發(fā)成本計算本身原理一樣，只是動態(tài)分析法考慮時間價值計算更精細(xì)。6.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出售時，開發(fā)完成后的價值包含（）A.建筑物價值B.土地價值C.裝修價值D.設(shè)備價值E.家具價值答案：ABC。解析：開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)價值包含建筑物價值、土地價值以及必要的裝修價值等，設(shè)備和家具一般不包含在房地產(chǎn)價值內(nèi)。7.假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，應(yīng)考慮的因素有（）A.續(xù)建成本B.市場前景C.已投入成本D.開發(fā)商信譽(yù)E.規(guī)劃變更可能性答案：ABCE。解析：評估在建工程價值要考慮續(xù)建成本、市場前景、已投入成本、規(guī)劃變更可能性等，開發(fā)商信譽(yù)對在建工程價值評估沒有直接關(guān)鍵影響。8.假設(shè)開發(fā)法中，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)注意（）A.用途的合理性B.市場狀況C.產(chǎn)權(quán)狀況D.建筑質(zhì)量E.裝修標(biāo)準(zhǔn)答案：ABC。解析：確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值要關(guān)注用途合理性、市場狀況、產(chǎn)權(quán)狀況等，建筑質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)不是確定價值時最核心關(guān)注因素。9.假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)利潤的計算基數(shù)可以是（）A.土地成本+開發(fā)成本B.土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C.土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D.開發(fā)完成后的價值E.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)必要支出答案：ACE。解析：開發(fā)利潤計算基數(shù)常見的有土地成本+開發(fā)成本；土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用；待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)必要支出等，開發(fā)完成后的價值一般不作為開發(fā)利潤計算基數(shù)。10.假設(shè)開發(fā)法在實(shí)際應(yīng)用中，需要注意的問題有（）A.準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的市場價格B.合理確定開發(fā)經(jīng)營期C.詳細(xì)分析各項(xiàng)成本費(fèi)用D.考慮風(fēng)險因素E.選擇合適的估價前提答案：ABCDE。解析：在實(shí)際應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的市場價格、合理確定開發(fā)經(jīng)營期、詳細(xì)分析各項(xiàng)成本費(fèi)用、考慮風(fēng)險因素、選擇合適的估價前提都非常重要。知識點(diǎn)總結(jié)1.假設(shè)開發(fā)法概念：是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。2.適用對象：具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，如待開發(fā)土地、在建工程、可改造舊房等。3.開發(fā)經(jīng)營期：包括前期、建造期、銷售期等，確定時要依據(jù)類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等。4.開發(fā)完成后的價值：可通過市場法、收益法、長期趨勢法等求取，需考慮用途合理性、市場狀況等。5.后續(xù)必要支出：包含取得稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。6.靜態(tài)與動態(tài)分析法區(qū)別：核心在于是否考慮資金時間價值，在收入、支出測算和利潤計算方法上也有不同?？荚嚰记墒崂?.單項(xiàng)選擇題：認(rèn)真審題，注意每個選項(xiàng)細(xì)節(jié)，排除明顯錯誤選項(xiàng)，對于不確定的選項(xiàng)，結(jié)合所學(xué)知識進(jìn)行推理分析。如果遇到完全陌生的知識點(diǎn)，可先標(biāo)