榆林市房產(chǎn)交易管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)榆林市房產(chǎn)交易管理，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于榆林市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的房產(chǎn)交易及相關(guān)管理活動(dòng)。房產(chǎn)交易包括新建商品房買(mǎi)賣(mài)、存量房買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押等?；驹瓌t房產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則。交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，依法履行合同義務(wù)，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。交易主體管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1.資質(zhì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事商品房銷(xiāo)售活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、商品房預(yù)售許可證、商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本、房屋測(cè)繪報(bào)告等相關(guān)文件。商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，不得采取虛假或者其他不正當(dāng)手段誘騙、強(qiáng)迫消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的房屋交付給買(mǎi)受人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1.備案登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。2.從業(yè)人員管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)名登記，并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書(shū)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的管理，建立業(yè)務(wù)培訓(xùn)、績(jī)效考核、違規(guī)處理等制度。3.業(yè)務(wù)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)居間或者代理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書(shū)面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息和商業(yè)秘密，不得利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合交易條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不得促成違法、違規(guī)的房地產(chǎn)交易。房屋權(quán)利人1.權(quán)利與義務(wù)房屋權(quán)利人享有對(duì)房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，依法履行相關(guān)義務(wù)。2.交易告知房屋權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知受讓人房屋的權(quán)屬狀況、抵押情況、租賃情況等信息，并提供相關(guān)證明文件。新建商品房交易管理預(yù)售許可1.申請(qǐng)條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；已辦理預(yù)售商品房項(xiàng)目的白蟻預(yù)防手續(xù)。2.申請(qǐng)材料商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。3.審批程序房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出是否許可的決定。經(jīng)審查符合預(yù)售條件的，頒發(fā)商品房預(yù)售許可證；不符合預(yù)售條件的，書(shū)面通知開(kāi)發(fā)企業(yè)并說(shuō)明理由。預(yù)售合同備案1.簽訂要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的示范文本。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.備案程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，對(duì)合同備案情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管。交付使用1.交付條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付時(shí)間和條件交付房屋。房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，并按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定承擔(dān)保修責(zé)任。2.驗(yàn)收備案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)依法組織竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和有關(guān)部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。存量房交易管理交易流程1.房源信息發(fā)布存量房出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者自行發(fā)布房源信息，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前，應(yīng)當(dāng)對(duì)房源信息進(jìn)行核實(shí)。2.簽訂合同存量房買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易意向后，應(yīng)當(dāng)簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.資金監(jiān)管鼓勵(lì)存量房交易當(dāng)事人通過(guò)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行交易資金監(jiān)管。交易資金監(jiān)管賬戶(hù)由房地產(chǎn)管理部門(mén)指定的銀行設(shè)立，專(zhuān)門(mén)用于存量房交易資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)。4.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記存量房買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)，持相關(guān)材料到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，對(duì)符合條件的辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，核發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。交易資金監(jiān)管1.監(jiān)管范圍納入交易資金監(jiān)管的存量房交易包括新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后的再交易、存量房買(mǎi)賣(mài)、房屋互換等。2.監(jiān)管方式交易資金監(jiān)管可以采取全額監(jiān)管或者部分監(jiān)管的方式。全額監(jiān)管是指交易資金全部存入監(jiān)管賬戶(hù)，待房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，由監(jiān)管銀行按照約定劃轉(zhuǎn)至出賣(mài)人賬戶(hù)；部分監(jiān)管是指交易資金部分存入監(jiān)管賬戶(hù)，待房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，由監(jiān)管銀行按照約定劃轉(zhuǎn)至出賣(mài)人賬戶(hù)，其余部分由買(mǎi)賣(mài)雙方自行交割。3.監(jiān)管流程買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管賬戶(hù)、監(jiān)管金額、劃轉(zhuǎn)條件等內(nèi)容。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，將交易資金存入監(jiān)管賬戶(hù)。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，將交易資金劃轉(zhuǎn)至出賣(mài)人賬戶(hù)。房屋租賃管理租賃合同簽訂1.合同內(nèi)容房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃雙方的姓名或者名稱(chēng)、住所，房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，租金及其支付方式，租賃用途，租賃期限，房屋維修責(zé)任，物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式，爭(zhēng)議解決辦法等內(nèi)容。2.登記備案房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地市、縣（區(qū)）人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書(shū)面委托他人辦理租賃登記備案。租賃行為規(guī)范1.不得出租的房屋有下列情形之一的房屋不得出租：屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。2.租金標(biāo)準(zhǔn)房屋租金由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定，但不得違反國(guó)家和地方政府有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期公布不同區(qū)域、不同類(lèi)型房屋的租金指導(dǎo)價(jià)格。3.租賃期限房屋租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。房地產(chǎn)抵押管理抵押登記1.申請(qǐng)條件以房屋設(shè)定抵押的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)抵押登記。申請(qǐng)抵押登記應(yīng)當(dāng)提交下列文件：抵押登記申請(qǐng)書(shū)；抵押當(dāng)事人的身份證明；抵押合同；房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。2.登記程序房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理抵押登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)，對(duì)符合條件的辦理抵押登記手續(xù)，核發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證；不符合條件的，書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。抵押效力1.抵押擔(dān)保范圍抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。2.抵押物轉(zhuǎn)讓抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。監(jiān)督管理日常檢查房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)交易活動(dòng)的日常監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督檢查制度，依法查處房產(chǎn)交易中的違法行為。監(jiān)督檢查的內(nèi)容包括：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等交易主體的經(jīng)營(yíng)行為；2.新建商品房預(yù)售、存量房交易、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押等交易活動(dòng)的合法性；3.交易資金監(jiān)管情況；4.房屋產(chǎn)權(quán)登記情況等。投訴處理房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴舉報(bào)制度，受理房產(chǎn)交易當(dāng)事人的投訴舉報(bào)。對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報(bào)人。法律責(zé)任對(duì)交易主體的處罰1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以罰款：未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的；將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的房屋交付給買(mǎi)受人的；未按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)的；未按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售商品房的。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照：未按照規(guī)定備案的；未按照規(guī)定如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況的；泄露或者不當(dāng)使用委托人個(gè)人信息和商業(yè)秘密的；利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的；為不符合交易條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的。3.房屋權(quán)利人違反本辦法規(guī)定，未如實(shí)告知受讓人房屋權(quán)屬狀況、抵押情況、租賃情況等信息的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正，并處以罰款。對(duì)違規(guī)交易行為的處罰1.違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)許可從事房產(chǎn)交易活動(dòng)