榆林市房產(chǎn)交易管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)榆林市房產(chǎn)交易管理，維護(hù)房產(chǎn)市場秩序，保障房產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于榆林市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房產(chǎn)交易及相關(guān)管理活動。房產(chǎn)交易包括新建商品房買賣、存量房買賣、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押等?；驹瓌t房產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、公正、誠實(shí)信用的原則。交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，依法履行合同義務(wù)，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。交易主體管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1.資質(zhì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事商品房銷售活動，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。2.銷售管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同示范文本、房屋測繪報告等相關(guān)文件。商品房銷售應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，不得采取虛假或者其他不正當(dāng)手段誘騙、強(qiáng)迫消費(fèi)者購買商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的房屋交付給買受人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1.備案登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門備案。2.從業(yè)人員管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)名登記，并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對從業(yè)人員的管理，建立業(yè)務(wù)培訓(xùn)、績效考核、違規(guī)處理等制度。3.業(yè)務(wù)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)居間或者代理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息和商業(yè)秘密，不得利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合交易條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不得促成違法、違規(guī)的房地產(chǎn)交易。房屋權(quán)利人1.權(quán)利與義務(wù)房屋權(quán)利人享有對房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，依法履行相關(guān)義務(wù)。2.交易告知房屋權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知受讓人房屋的權(quán)屬狀況、抵押情況、租賃情況等信息，并提供相關(guān)證明文件。新建商品房交易管理預(yù)售許可1.申請條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；已辦理預(yù)售商品房項(xiàng)目的白蟻預(yù)防手續(xù)。2.申請材料商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。3.審批程序房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出是否許可的決定。經(jīng)審查符合預(yù)售條件的，頒發(fā)商品房預(yù)售許可證；不符合預(yù)售條件的，書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。預(yù)售合同備案1.簽訂要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的示范文本。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.備案程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，對合同備案情況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)管。交付使用1.交付條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付時間和條件交付房屋。房屋交付時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)保修責(zé)任。2.驗(yàn)收備案房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)依法組織竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)將竣工驗(yàn)收報告和有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報房地產(chǎn)管理部門備案。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。存量房交易管理交易流程1.房源信息發(fā)布存量房出賣人應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者自行發(fā)布房源信息，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前，應(yīng)當(dāng)對房源信息進(jìn)行核實(shí)。2.簽訂合同存量房買賣雙方達(dá)成交易意向后，應(yīng)當(dāng)簽訂存量房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.資金監(jiān)管鼓勵存量房交易當(dāng)事人通過房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行交易資金監(jiān)管。交易資金監(jiān)管賬戶由房地產(chǎn)管理部門指定的銀行設(shè)立，專門用于存量房交易資金的存儲和劃轉(zhuǎn)。4.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記存量房買賣雙方應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)，持相關(guān)材料到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起15日內(nèi)，對符合條件的辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，核發(fā)房屋所有權(quán)證書。交易資金監(jiān)管1.監(jiān)管范圍納入交易資金監(jiān)管的存量房交易包括新建商品房買賣合同解除后的再交易、存量房買賣、房屋互換等。2.監(jiān)管方式交易資金監(jiān)管可以采取全額監(jiān)管或者部分監(jiān)管的方式。全額監(jiān)管是指交易資金全部存入監(jiān)管賬戶，待房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，由監(jiān)管銀行按照約定劃轉(zhuǎn)至出賣人賬戶；部分監(jiān)管是指交易資金部分存入監(jiān)管賬戶，待房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，由監(jiān)管銀行按照約定劃轉(zhuǎn)至出賣人賬戶，其余部分由買賣雙方自行交割。3.監(jiān)管流程買賣雙方簽訂存量房買賣合同后，應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管賬戶、監(jiān)管金額、劃轉(zhuǎn)條件等內(nèi)容。買受人應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，將交易資金存入監(jiān)管賬戶。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，將交易資金劃轉(zhuǎn)至出賣人賬戶。房屋租賃管理租賃合同簽訂1.合同內(nèi)容房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃雙方的姓名或者名稱、住所，房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，租金及其支付方式，租賃用途，租賃期限，房屋維修責(zé)任，物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式，爭議解決辦法等內(nèi)容。2.登記備案房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地市、縣（區(qū)）人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。租賃行為規(guī)范1.不得出租的房屋有下列情形之一的房屋不得出租：屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。2.租金標(biāo)準(zhǔn)房屋租金由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定，但不得違反國家和地方政府有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期公布不同區(qū)域、不同類型房屋的租金指導(dǎo)價格。3.租賃期限房屋租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。房地產(chǎn)抵押管理抵押登記1.申請條件以房屋設(shè)定抵押的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并向房地產(chǎn)管理部門申請抵押登記。申請抵押登記應(yīng)當(dāng)提交下列文件：抵押登記申請書；抵押當(dāng)事人的身份證明；抵押合同；房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。2.登記程序房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理抵押登記申請之日起7日內(nèi)，對符合條件的辦理抵押登記手續(xù)，核發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證；不符合條件的，書面通知申請人并說明理由。抵押效力1.抵押擔(dān)保范圍抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。2.抵押物轉(zhuǎn)讓抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。監(jiān)督管理日常檢查房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房產(chǎn)交易活動的日常監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督檢查制度，依法查處房產(chǎn)交易中的違法行為。監(jiān)督檢查的內(nèi)容包括：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等交易主體的經(jīng)營行為；2.新建商品房預(yù)售、存量房交易、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押等交易活動的合法性；3.交易資金監(jiān)管情況；4.房屋產(chǎn)權(quán)登記情況等。投訴處理房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴舉報制度，受理房產(chǎn)交易當(dāng)事人的投訴舉報。對投訴舉報事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報人。法律責(zé)任對交易主體的處罰1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款：未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的；將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的房屋交付給買受人的；未按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)的；未按照規(guī)定明碼標(biāo)價銷售商品房的。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷營業(yè)執(zhí)照：未按照規(guī)定備案的；未按照規(guī)定如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況的；泄露或者不當(dāng)使用委托人個人信息和商業(yè)秘密的；利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的；為不符合交易條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的。3.房屋權(quán)利人違反本辦法規(guī)定，未如實(shí)告知受讓人房屋權(quán)屬狀況、抵押情況、租賃情況等信息的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款。對違規(guī)交易行為的處罰1.違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)許可從事房產(chǎn)交易活動