北京土地退還管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)北京市土地資源的合理利用與規(guī)范管理，保障土地市場的健康有序發(fā)展，妥善處理土地退還相關(guān)事宜，根據(jù)國家法律法規(guī)及本市相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)涉及土地退還的各類情形，包括但不限于因規(guī)劃調(diào)整、項(xiàng)目終止、土地閑置等原因?qū)е峦恋匦枰诉€的情況。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵循國家及本市關(guān)于土地管理的法律法規(guī)，確保土地退還工作合法合規(guī)進(jìn)行。2.公平公正原則在土地退還過程中，對所有相關(guān)方一視同仁，保障各方合法權(quán)益，維護(hù)公平公正的市場環(huán)境。3.合理補(bǔ)償原則對于因土地退還給土地使用者造成損失的，按照合理、公平的原則給予相應(yīng)補(bǔ)償。4.高效便民原則優(yōu)化土地退還工作流程，提高工作效率，為土地使用者提供便利服務(wù)。二、土地退還的情形（一）規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的土地退還1.因城市總體規(guī)劃、區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃等上位規(guī)劃調(diào)整，原批準(zhǔn)的土地用途、建設(shè)強(qiáng)度等規(guī)劃條件發(fā)生變化，致使已取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目無法按照原規(guī)劃實(shí)施建設(shè)的，土地應(yīng)當(dāng)予以退還。2.規(guī)劃調(diào)整涉及公共利益需要，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等，需要收回土地使用權(quán)的，按照相關(guān)規(guī)定辦理土地退還手續(xù)。（二）項(xiàng)目終止導(dǎo)致的土地退還1.已批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目因不可抗力、市場環(huán)境變化、項(xiàng)目業(yè)主原因等導(dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)實(shí)施，且土地閑置超過規(guī)定期限的，土地應(yīng)當(dāng)退還。2.項(xiàng)目在實(shí)施過程中，因不符合產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保要求等原因被依法責(zé)令停止建設(shè)或關(guān)閉的，土地應(yīng)及時(shí)退還。（三）土地閑置導(dǎo)致的土地退還1.國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地，屬于閑置土地，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定退還。2.已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也認(rèn)定為閑置土地，應(yīng)進(jìn)行土地退還處理。三、土地退還的程序（一）申請與受理1.土地使用者或相關(guān)部門（以下統(tǒng)稱申請人）認(rèn)為符合土地退還條件的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地區(qū)級自然資源主管部門提出土地退還申請，并提交以下材料：土地退還申請書，明確申請退還土地的原因、位置、面積等基本情況；土地權(quán)屬證明文件，如土地出讓合同、劃撥決定書等；與土地退還相關(guān)的證明材料，如規(guī)劃調(diào)整文件、項(xiàng)目終止證明、閑置土地認(rèn)定文件等。2.區(qū)級自然資源主管部門收到申請材料后，應(yīng)當(dāng)對申請材料進(jìn)行初步審查。申請材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)予以受理，并出具受理通知書；申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在五個(gè)工作日內(nèi)一次性告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。（二）調(diào)查與核實(shí)1.受理申請后，區(qū)級自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織開展調(diào)查核實(shí)工作，對土地現(xiàn)狀、使用情況、相關(guān)證明材料的真實(shí)性等進(jìn)行實(shí)地勘查和審查。2.可以會(huì)同相關(guān)部門，如發(fā)展改革、規(guī)劃和自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境等部門，共同對土地退還涉及的事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，確保調(diào)查結(jié)果準(zhǔn)確、客觀。（三）審核與審批1.區(qū)級自然資源主管部門根據(jù)調(diào)查核實(shí)情況，對土地退還申請進(jìn)行審核，提出審核意見。審核內(nèi)容包括土地退還的必要性、合法性、合理性等。2.審核通過的，報(bào)區(qū)人民政府審批；涉及重大土地退還事項(xiàng)的，需報(bào)市人民政府審批。區(qū)人民政府或市人民政府應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出審批決定。（四）通知與公告1.經(jīng)批準(zhǔn)土地退還的，區(qū)級自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知土地使用者，并告知其辦理土地退還的相關(guān)事宜和期限。2.同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在土地所在地區(qū)域進(jìn)行公告，公告內(nèi)容包括土地退還的原因、位置、面積、退還期限等，公告期限不少于十五日。公告期間，接受社會(huì)監(jiān)督。（五）土地交接與注銷登記1.土地使用者應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)，按照要求完成土地清理和交接工作，將土地及地上建筑物、構(gòu)筑物等一并交還給自然資源主管部門。2.自然資源主管部門在接收土地后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理土地注銷登記手續(xù)，收回土地權(quán)屬證書，并將土地退還情況記錄在土地管理檔案中。四、土地退還的補(bǔ)償（一）補(bǔ)償范圍1.對于因土地退還造成土地使用者直接經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。補(bǔ)償范圍包括但不限于土地前期開發(fā)投入、地上建筑物及附著物的價(jià)值、因項(xiàng)目終止導(dǎo)致的預(yù)期收益損失等。2.對于符合產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)劃要求，但因不可抗力、政府原因等導(dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予合理補(bǔ)償。（二）補(bǔ)償方式1.貨幣補(bǔ)償根據(jù)土地及地上附著物的評估價(jià)值、預(yù)期收益損失等因素，經(jīng)雙方協(xié)商一致或評估確定后，給予土地使用者一次性貨幣補(bǔ)償。2.實(shí)物補(bǔ)償在符合規(guī)劃和土地利用條件的前提下，經(jīng)土地使用者同意，可以采用實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆绞?，如提供其他地塊的土地使用權(quán)、安置房屋等。（三）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.土地前期開發(fā)投入補(bǔ)償按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行評估確定，包括土地平整、通水通電通路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、前期勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用等。2.地上建筑物及附著物補(bǔ)償依據(jù)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照市場價(jià)值評估確定的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。評估應(yīng)當(dāng)遵循相關(guān)評估規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，確保評估結(jié)果客觀公正。3.預(yù)期收益損失補(bǔ)償根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、投資計(jì)劃等資料，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施進(jìn)度和市場情況，合理評估預(yù)期收益損失，并給予相應(yīng)補(bǔ)償。（四）補(bǔ)償程序1.土地使用者在收到土地退還通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交補(bǔ)償申請及相關(guān)證明材料，如土地前期開發(fā)費(fèi)用憑證、地上建筑物及附著物產(chǎn)權(quán)證明、項(xiàng)目預(yù)期收益測算資料等。2.區(qū)級自然資源主管部門收到補(bǔ)償申請后，應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門和專業(yè)機(jī)構(gòu)對補(bǔ)償申請進(jìn)行審核，并委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對土地及地上附著物價(jià)值、預(yù)期收益損失等進(jìn)行評估。3.根據(jù)審核和評估結(jié)果，區(qū)級自然資源主管部門與土地使用者協(xié)商確定補(bǔ)償金額和補(bǔ)償方式。協(xié)商一致的，簽訂補(bǔ)償協(xié)議；協(xié)商不成的，可以通過申請行政復(fù)議或提起行政訴訟等方式解決。4.補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，按照協(xié)議約定及時(shí)支付補(bǔ)償款項(xiàng)或交付實(shí)物補(bǔ)償。五、監(jiān)督管理（一）建立監(jiān)督檢查機(jī)制1.市、區(qū)兩級自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對土地退還工作的監(jiān)督檢查，定期對土地退還項(xiàng)目進(jìn)行巡查，確保土地退還工作依法依規(guī)進(jìn)行。2.建立健全土地退還工作檔案管理制度，對土地退還的申請、審核、審批、補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)資料進(jìn)行歸檔保存，便于查詢和監(jiān)督。（二）加強(qiáng)部門協(xié)作1.自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)與發(fā)展改革、規(guī)劃和自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、財(cái)政等部門建立協(xié)同工作機(jī)制，加強(qiáng)信息共享和溝通協(xié)調(diào)，共同做好土地退還工作。2.在土地退還過程中，各部門按照職責(zé)分工，密切配合，共同解決土地退還涉及的規(guī)劃調(diào)整、項(xiàng)目終止、補(bǔ)償安置、環(huán)境保護(hù)等問題。（三）嚴(yán)格責(zé)任追究1.對于在土地退還工作中存在違法違規(guī)行為的單位和個(gè)人，依法依規(guī)追究責(zé)任。對違反土地管理法律法規(guī)，擅自改變土地用途、非法轉(zhuǎn)讓土地等行為，要嚴(yán)肅查處。2.對在土地退還補(bǔ)償工作中弄虛作假、騙取補(bǔ)償資金的，要依法追回補(bǔ)償款項(xiàng)，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。六、爭議解決（一）協(xié)商解決土地使用者與自然資源主管部門在土地退還過程中發(fā)生爭議的，首先應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商解決。雙方應(yīng)當(dāng)在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就土地退還的相關(guān)事宜進(jìn)行溝通協(xié)商，尋求達(dá)成一致意見。（二）行政復(fù)議協(xié)商不成的，土地使用者可以依法申請行政復(fù)議。土地使用者應(yīng)當(dāng)自知道具體行政行為之日起六十日內(nèi)，向作出具體行政行為的上一級行政機(jī)關(guān)或者同級人民政府提出行政復(fù)議申請。行政復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法對具體行政行為的合法性和合理性進(jìn)行審查，并作出行政復(fù)議決定。（三）行政訴訟對行政復(fù)議決定不服的，土地使用者可以依法向人民法院提起行政訴訟