1瑞安重慶天地B19地塊項(xiàng)目營(yíng)銷提案2“兵法云:凡戰(zhàn)者,以正合,以奇勝

……”

3本案致力于解決以下問(wèn)題：1、瑞安B19地塊項(xiàng)目定位及突圍之道2、瑞安B19地塊項(xiàng)目專業(yè)營(yíng)銷解決方案，尤以渠道為重前言4數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明本次報(bào)告所涉及數(shù)據(jù)系領(lǐng)域機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研發(fā)中心自2007年以來(lái)針對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)300余個(gè)典型項(xiàng)目市場(chǎng)數(shù)據(jù)長(zhǎng)期跟蹤、監(jiān)控、記錄及至2007年起歷年重慶市地房局官方原始成交數(shù)據(jù)累計(jì)研究所得。前言5市場(chǎng)觀價(jià)值解讀項(xiàng)目定位項(xiàng)目營(yíng)銷領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)匯報(bào)提綱6市場(chǎng)觀NO.17市場(chǎng)觀未來(lái)宏觀政策走勢(shì)及影響分析重慶住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研判高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及典型案例研究8市場(chǎng)觀房地產(chǎn)政策導(dǎo)向回顧時(shí)間政策頒布部門政策類型政策評(píng)價(jià)1月我市調(diào)減房地產(chǎn)交易稅費(fèi)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局稅費(fèi)政策鼓勵(lì)性政策1月‘17條新政’重慶市政府綜合政策鼓勵(lì)性政策3月重慶春交會(huì)優(yōu)惠政策只對(duì)二手房適用于全年重慶市政府優(yōu)惠政策鼓勵(lì)性政策4月春季房交會(huì)房屋交易稅收政策重慶市政府優(yōu)惠政策鼓勵(lì)性政策4月調(diào)整固定投資項(xiàng)目資本金比例國(guó)務(wù)院金融政策控制性政策6月多數(shù)房屋贈(zèng)與要征稅20%財(cái)政部稅費(fèi)政策控制性政策8月將安排一定比例土地用于中小企開(kāi)發(fā)工業(yè)用地要嚴(yán)格執(zhí)行招拍掛制度國(guó)土部土地政策控制性政策10月秋交會(huì)住房契稅減半普通二手房免營(yíng)業(yè)稅重慶市政府優(yōu)惠政策鼓勵(lì)性政策11月大城市單塊住宅地出讓禁超300畝國(guó)土部土地政策控制性政策12月關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知財(cái)政部稅費(fèi)政策控制性政策12月“國(guó)四條”國(guó)務(wù)院綜合政策控制性政策2009年房地產(chǎn)政策可以以‘高開(kāi)低走，調(diào)控結(jié)合，年終跳水’來(lái)形容。92010年政策急轉(zhuǎn)直下，樓市進(jìn)入史上最嚴(yán)厲“調(diào)控期”2009至2010年5月宏觀政策走勢(shì)簡(jiǎn)析圖市場(chǎng)觀房地產(chǎn)政策導(dǎo)向回顧1011在09年初政策導(dǎo)向的刺激下，全國(guó)房地產(chǎn)成交量在09年都實(shí)現(xiàn)了翻倍的增加，而價(jià)格呈爆炸性上漲趨勢(shì)，導(dǎo)致2010年新國(guó)十條出臺(tái)。‘新國(guó)十條’出臺(tái)示意圖市場(chǎng)觀房地產(chǎn)政策導(dǎo)向回顧11本節(jié)領(lǐng)域觀點(diǎn)領(lǐng)域觀點(diǎn)一中國(guó)住房市場(chǎng)將會(huì)由單軌制向雙軌制轉(zhuǎn)變，即商品房市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)并行；但保障房對(duì)普通商品房市場(chǎng)形成沖擊還需在兩年后顯露。領(lǐng)域觀點(diǎn)二主流商品房市場(chǎng)未來(lái)將會(huì)兩極化發(fā)展，即高端居住類物業(yè)市場(chǎng)與普通居住類物業(yè)市場(chǎng)同時(shí)向好。普通居住類物業(yè)因滿足城市化進(jìn)程，及大量剛性需求而體現(xiàn)價(jià)值。高端商品房市場(chǎng)因土地供應(yīng)的稀缺性，市場(chǎng)供應(yīng)縮量其價(jià)值將更加看好。市場(chǎng)觀房地產(chǎn)政策導(dǎo)向回顧12本節(jié)領(lǐng)域觀點(diǎn)領(lǐng)域觀點(diǎn)三在6個(gè)月左右的短時(shí)期內(nèi)，中國(guó)商品房整體市場(chǎng)價(jià)格向下波動(dòng)，但波動(dòng)幅度僅在5％－10％左右，且主要以一線城市為主，二線城市價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。短時(shí)期內(nèi)投機(jī)市場(chǎng)將受打壓萎縮，從6個(gè)月以后的長(zhǎng)遠(yuǎn)分析，主流商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)將仍然延續(xù)持續(xù)向上的發(fā)展勢(shì)頭。領(lǐng)域觀點(diǎn)四自進(jìn)入2010年以來(lái)，重慶政策利好不斷，五大中心城市、兩江新區(qū)等利好將成為2010年重慶房地產(chǎn)的熱點(diǎn)，同時(shí)政策的利好將成為支撐重慶商品房市場(chǎng)價(jià)格的重要基石，雖然國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的政策日益嚴(yán)厲，但重慶作為全國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格“洼地”，影響遠(yuǎn)不及北京、上海等一線城市，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)重慶商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)步上漲。市場(chǎng)觀房地產(chǎn)政策導(dǎo)向回顧13市場(chǎng)觀未來(lái)宏觀政策走勢(shì)及影響分析重慶住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研判高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及典型案例研究14重慶房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展的上升通道，宏觀調(diào)控下依然保持供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)象。2007年至2010年7月，重慶城市房地產(chǎn)供應(yīng)呈逐年下降趨勢(shì)，城市商品房市場(chǎng)供應(yīng)將越來(lái)越稀缺，市場(chǎng)狀況將逐步由買方市場(chǎng)向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。2010年前7個(gè)月市場(chǎng)累計(jì)成交商品房1133萬(wàn)平方米，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，銷售比達(dá)到了1.17。2009年重慶樓市再度火爆，房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，2009年到2010年，重慶房?jī)r(jià)上漲超過(guò)1000元/平方米，漲幅達(dá)25.35%。市場(chǎng)觀歷年房地產(chǎn)供求回顧152010年前7個(gè)月重慶樓市仍處高位調(diào)整階段，市場(chǎng)仍保持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。2010年前7個(gè)月重慶主城區(qū)樓市單月成交均大于供應(yīng)，市場(chǎng)仍延續(xù)2009年熱銷趨勢(shì)。2010年前7個(gè)月中，4月成交量最高，受春交會(huì)優(yōu)惠刺激，成交量達(dá)到261.25萬(wàn)㎡。2010年前7個(gè)月，重慶樓市價(jià)格基本呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，雖受調(diào)控影響，5月價(jià)格有所下滑，但6-7月受兩江新區(qū)等利好支撐，價(jià)格出現(xiàn)反彈，7月房?jī)r(jià)為5555元/㎡，前7個(gè)月整體房?jī)r(jià)達(dá)5404元/㎡，整體市場(chǎng)價(jià)格仍在高位調(diào)整。市場(chǎng)觀2010年房地產(chǎn)供求回顧16本節(jié)領(lǐng)域觀點(diǎn)領(lǐng)域觀點(diǎn)一從城市供求行情分析，在2009年重慶完成了全國(guó)首位的銷售業(yè)績(jī)之后，在2010年前6個(gè)月市場(chǎng)仍然保持供不應(yīng)求的狀態(tài)，充分證明了重慶城市剛性需求的旺盛以及外地投資客對(duì)重慶城市發(fā)展前景的看好。領(lǐng)域觀點(diǎn)二在成交價(jià)格方面，前7個(gè)月重慶市場(chǎng)平均成交均價(jià)已突破5000元/平方米大關(guān)，但與重慶城市整體價(jià)值比較仍然存在較大的價(jià)值差距，重慶仍然屬于具有較高投資價(jià)值城市。領(lǐng)域觀點(diǎn)三重慶作為‘五個(gè)中心城市’之一，加之兩江新區(qū)的出臺(tái)，城市發(fā)展勢(shì)頭無(wú)法阻擋。中國(guó)地產(chǎn)界應(yīng)該深度研究“重慶現(xiàn)象”。重慶已經(jīng)成為中國(guó)商品房供應(yīng)量最大的城市，成為中國(guó)供求比差相對(duì)較大的城市，成為中國(guó)房?jī)r(jià)最敏感的城市，成為中國(guó)商品房消費(fèi)者要求最苛刻的城市。但同時(shí)，重慶也成為了中國(guó)剛性需求量最大的城市，成為了產(chǎn)品供應(yīng)最豐富、最創(chuàng)新的城市，成為營(yíng)銷方式最多樣化、最務(wù)實(shí)的城市。所以，重慶成為中國(guó)最考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商綜合能力的城市——“重慶能生存，到哪里都能發(fā)展”。市場(chǎng)觀城市房地產(chǎn)回顧17市場(chǎng)觀未來(lái)宏觀政策走勢(shì)及影響分析重慶住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及典型案例研究18競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系界定本案地塊緊臨嘉陵江，為重慶主城典型的濱江物業(yè)之一，在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系界定時(shí)，我司首先選擇重慶各濱江物業(yè)作為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；本案前期已推出雍江苑及雍江藝庭組團(tuán)，均為城市中心豪宅，價(jià)格均在10000元/㎡以上，在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系界定時(shí)，我司選擇同價(jià)位重慶城市中心豪宅作為同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；本案地塊位于渝中區(qū)與沙坪壩區(qū)連接處，在考慮競(jìng)爭(zhēng)界定時(shí)，我司選擇與本案距離最近的長(zhǎng)帆江岸公館及華宇金沙時(shí)代作為區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；市場(chǎng)觀競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系界定19本案位于城市幾何中心，江景資源豐富。本案地塊位于嘉濱路與沙濱路連接處，與北濱路隔江相望，屬典型的重慶濱江代表物業(yè)之一；市場(chǎng)觀濱江物業(yè)研究20本案所處嘉濱路同南濱路、北濱路等尚有一定差距。地段長(zhǎng)濱路南濱路嘉濱路北濱路九濱路巴濱路濱江景觀?????????????????????與水資源的互動(dòng)性??????????????城市規(guī)劃?????????????????????區(qū)域住宅環(huán)境??????????????????區(qū)域代表項(xiàng)目?????????????????????交通配套????????????????????教育配套????????????????????商業(yè)配套??????????????????????醫(yī)療配套???????????????????主城區(qū)各濱江地段綜合評(píng)析嘉濱路目前環(huán)境、綠化、交通及商業(yè)配套等尚處于發(fā)展中，同主城其它濱江路有一定差距；本案地塊位于嘉濱路與沙濱路連接處，與北濱路一江之隔，且靠近本案規(guī)劃的學(xué)校，資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。市場(chǎng)觀濱江物業(yè)研究21北濱路沙濱路嘉濱路九濱路巴濱路重慶主要在售濱江物業(yè)分布本案長(zhǎng)帆江岸公館招商江灣城龍湖春森彼岸長(zhǎng)江國(guó)際南濱國(guó)際東原長(zhǎng)江畔1891珊瑚水岸國(guó)際小區(qū)龍湖酈江中海北濱華庭華宇金沙時(shí)代珠江太陽(yáng)城華潤(rùn)二十四城麗水菁苑江與城融僑城陽(yáng)光100南濱路及北濱路已成重慶濱江物業(yè)主要聚集地北濱路代表項(xiàng)目龍湖春森彼岸招商江灣城南濱路代表項(xiàng)目珊瑚水岸陽(yáng)光100東原1891九濱路代表項(xiàng)目華潤(rùn)24城麗水菁苑市場(chǎng)觀濱江物業(yè)研究22龍湖·春森彼岸經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積240畝建筑面積78萬(wàn)容積率4.8物業(yè)形態(tài)高層、小高層綠化率35%在售面積87-147㎡在售均價(jià)住宅11000元/㎡商業(yè)規(guī)模13萬(wàn)㎡市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究23臨街商業(yè)街區(qū)商業(yè)步行街項(xiàng)目沿江規(guī)劃有三大組團(tuán)，含9棟33層高層，4棟超高層以及9-11層板式小高層，規(guī)劃業(yè)態(tài)含濱江豪宅、商務(wù)SOHO、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、以及10萬(wàn)方國(guó)際風(fēng)尚商業(yè)街區(qū)等。其中一期含有7棟高層，3梯7戶；7棟小高層，2梯2戶。已售罄市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究龍湖·春森彼岸24項(xiàng)目成功點(diǎn)—?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)造質(zhì)量，細(xì)節(jié)決定成敗獨(dú)具創(chuàng)新的售房部前衛(wèi)大膽的建筑風(fēng)格精致奢華的裝修風(fēng)格一流的物業(yè)管理市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究龍湖·春森彼岸25項(xiàng)目整體戶型配比：戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積套數(shù)戶型配比銷售套數(shù)銷售率2房74-9430423%19664%3房87-19045635%34275%4房125-66348137%30764%5房198-414635%5079%市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究龍湖·春森彼岸26小高層戶型配比：戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積套數(shù)戶型配比銷售套數(shù)開(kāi)盤(pán)銷售率3房118-19011733%8270%4房129-26617850%10760%5房198-2275816%5086%市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究龍湖·春森彼岸27高層戶型配比：戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積套數(shù)戶型配比銷售套數(shù)開(kāi)盤(pán)銷售率2房74-9430432%19664%3房87-11933936%26077%4房125-66330332%20066%5房290-41451%00%市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究龍湖·春森彼岸28項(xiàng)目定位:CBD龍湖生活大城項(xiàng)目賣點(diǎn):城市濱江豪宅，重慶最高端智能化配置龍湖卓越的品牌影響力及號(hào)召力項(xiàng)目規(guī)劃及建筑風(fēng)格的大膽前衛(wèi)13萬(wàn)方大型濱江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目主題:這一刻，讓世界欣賞重慶銷售手法:坐銷+團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究龍湖·春森彼岸29推廣主題—國(guó)際生活、CBD江景大宅市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究龍湖·春森彼岸30龍湖春森彼岸——項(xiàng)目推盤(pán)進(jìn)度分期開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬(wàn)方）推出均價(jià)（元/㎡）一期2007年12月2624.210850一期2008年3月217312000一期2008年7月580.828845一期2008年9月871.349200一期2008年12月460.99220一期2009年3月460.99548一期2009年4月1341.98415一期2009年5月1492.18600一期2009年6月220.358800一期2009年8月2372.977800一期2009年12月2302.912000二期2010年4月2072.6214203二期2010年6月440.779815一期2010年7月6019625合計(jì)179925.77—整體去化率：87%市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究31領(lǐng)域觀點(diǎn)一龍湖春森彼岸與本案同屬濱江物業(yè)，“春森”依靠龍湖在重慶的口碑，在品牌上較本案更占優(yōu)勢(shì)，但隨著本案項(xiàng)目的逐步開(kāi)發(fā)及瑞安品牌的被認(rèn)可，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本案的品牌價(jià)值在未來(lái)將有極大的提升。領(lǐng)域觀點(diǎn)二從地段稀缺角度分析，“春森”模式更容易被復(fù)制，而本案作為中央商務(wù)區(qū)的重要延伸及補(bǔ)充，建成后，將成為集優(yōu)質(zhì)住宅、商業(yè)中心、商務(wù)中心、會(huì)展、貿(mào)易及批發(fā)中心、高檔星級(jí)酒店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑于一身的城市建筑綜合體，成為國(guó)內(nèi)外駐渝人士、商賈的會(huì)聚地，而這一點(diǎn)是龍湖春森彼岸難以涉及的高度。市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究龍湖·春森彼岸32占地面積13.58萬(wàn)㎡總建筑面積48.32萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)高層容積率3.35綠化率70%在售面積T5:140-190㎡T6:98-122㎡在售均價(jià)T5:15000元/㎡T6:9500元/㎡市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究招商·江灣城338棟9棟10棟11棟12棟1棟2棟3棟4棟5棟6棟7棟招商江灣城：1-3棟及7棟已售罄5-6棟在售4、8-12棟未售市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究招商·江灣城34戶型配比：價(jià)格走勢(shì)：市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究招商·江灣城35項(xiàng)目定位:城市濱江生態(tài)住區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn):地處北濱路，江景資源豐富招商品牌影響力及號(hào)召力園林景觀項(xiàng)目主題:江山擁戴一座城銷售手法:坐銷+團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究招商·江灣城3637推廣主題—御江大宅、公園大宅市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究招商·江灣城37項(xiàng)目推盤(pán)進(jìn)度分期開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬(wàn)方）推出均價(jià)（元/㎡）一期2008年9月1642.27710一期2008年10月701.38000一期2008年11月480.97800一期2008年12月80.189200一期2009年1月500.595844一期2009年5月510.937088一期2009年6月611.25860二期2009年9月2792.136500二期2009年11月2482.739450二期2010年5月1542.6315000合計(jì)113314.79整體去化率：85%市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究招商·江灣城3839領(lǐng)域觀點(diǎn)一招商江灣城與本案同屬濱江物業(yè)，招商江灣城打造以生活居住大城為主，是本案重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。領(lǐng)域觀點(diǎn)二招商江灣城項(xiàng)目規(guī)劃戶型面積普遍較大，總價(jià)相對(duì)較高，本案未來(lái)推出中大戶型與之競(jìng)爭(zhēng)較為強(qiáng)烈。市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究招商·江灣城39占地面積1051畝總建面191.6萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)高層容積率4.17綠化率50%在售面積31-104㎡在售均價(jià)10000元/㎡市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究華潤(rùn)·二十四城40華潤(rùn)·二十四城占地面積為1051.3畝，規(guī)劃建筑面積為191.6萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積160萬(wàn)平方米、大型集中商業(yè)建筑面積24.6萬(wàn)平方米、教育面積6.8萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資約80億元人民幣，預(yù)計(jì)2015年左右全面建設(shè)完成。項(xiàng)目建成后，將是一個(gè)擁有6萬(wàn)居住人口，集高檔江景住宅、高檔公寓、大型Mall、特色商業(yè)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店于一體的城市中心大型居住區(qū)。市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究華潤(rùn)·二十四城41華潤(rùn)二十四城一期建筑面積共40萬(wàn)平方米，由11棟30-33層高層建筑圍合而成，建筑密度約為16.8%，總戶數(shù)3227戶。項(xiàng)目一期目前僅7-8號(hào)樓尚未推出，目前主要在售6號(hào)樓MO+組團(tuán)，均價(jià)為10000元/㎡。售罄售罄售罄售罄售罄售罄在售售罄在售預(yù)計(jì)下半年推出市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究華潤(rùn)·二十四城42戶型配比：價(jià)格走勢(shì)：市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究華潤(rùn)·二十四城43項(xiàng)目定位:西城生活大社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn):200萬(wàn)方西城大型居住小區(qū)華潤(rùn)品牌影響力及號(hào)召力交通大盤(pán)、教育大盤(pán)（楊二?。瑸I江大盤(pán)、配套大盤(pán)項(xiàng)目主題:大城崛起，重塑西城銷售手法:坐銷+團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究華潤(rùn)·二十四城44推廣主題—大改變、大夢(mèng)想市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究華潤(rùn)·二十四城45分期開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出套數(shù)（套）推出建面體量推出均價(jià)（元/㎡）一期2008年11月5536.335584一期2009年1月1942.135310一期2009年3月3214.495878一期2009年4月1612.166000一期2010年2月3943.987725一期2010年4月3943.988100一期2010年7月4841.7810000合計(jì)250124.85項(xiàng)目推盤(pán)進(jìn)度整體去化率：76%市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究華潤(rùn)·二十四城4647領(lǐng)域觀點(diǎn)一華潤(rùn)二十四城與本案同屬濱江物業(yè)，且同為城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目臨近楊家坪商圈，配套較為成熟，本案就現(xiàn)狀分析，與華潤(rùn)二十四城的交通配套尚有一定差距，但隨著未來(lái)本案小區(qū)的逐步形成、商業(yè)的逐步成熟，本案的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將更加明顯。領(lǐng)域觀點(diǎn)二華潤(rùn)二十四城與本案開(kāi)發(fā)體量均在200萬(wàn)方左右，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，是本案最為重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究華潤(rùn)·二十四城47占地面積110畝總建面29.97萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)精裝高層容積率4.13綠化率30.50%在售面積27-110㎡在售均價(jià)17000元/㎡9號(hào)樓在售市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究東原·長(zhǎng)江畔189148——長(zhǎng)江畔1891始于南濱路和煙雨路交匯處，順長(zhǎng)江沿岸而下，守望長(zhǎng)江將近1000米一線景觀?！麄€(gè)項(xiàng)目由9棟塔樓和11.8萬(wàn)平方米商業(yè)組成的圍合而成。項(xiàng)目商業(yè)部分將打造為以休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游等綜合性商業(yè)中心?！獙⒁耄簢?guó)際超五星級(jí)精品酒店、國(guó)際會(huì)員休閑商務(wù)會(huì)所、高端精品百貨、國(guó)際名品旗艦店、國(guó)際星級(jí)電影院與真冰溜冰場(chǎng)、大型品牌休閑俱樂(lè)部、大型品牌特色餐飲等?！?xiàng)目商業(yè)有重慶澤豪商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司整體運(yùn)營(yíng)。市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究東原·長(zhǎng)江畔189149裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米智能設(shè)施每戶均設(shè)置戶式新風(fēng)系統(tǒng)；室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)：紅外線微波雙監(jiān)探測(cè)器、設(shè)緊急報(bào)警按鈕；周界防越報(bào)警系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)；日本三菱重工（MitsubishiHeavy）空調(diào)；建筑材料外墻：外墻采用自保溫墻體、部分采用窗、幕墻或石材；門入戶門采用普羅巴克(Probuck)牌鎖具，感應(yīng)卡/密碼/機(jī)械鑰匙三合一，具有數(shù)碼顯示功能；室內(nèi)墻面首層電梯廳主要為石材；大堂為局部石材；電梯廳及走廊為石材、墻面磚、乳膠漆；消防樓梯墻面為乳膠漆飾面；地面公共部分:首層電梯廳主要為石材；大堂為石材或地磚；電梯廳及走廊為石材和地磚；消防樓梯為地磚；室內(nèi)樓地面為水泥砂漿找平；廚房地面為地磚局部石材；墻面部分墻磚；天花為埃特板吊頂；德國(guó)柏麗(Nobilia)牌定制成品高檔櫥柜；瑞士弗蘭卡（FRANKE）牌廚房星盆及龍頭；德國(guó)西門子(Siemens)牌電磁爐、德國(guó)西門子(Siemens)牌油煙機(jī)；衛(wèi)生間地面為地磚局部石材；墻面為墻磚局部石材；天花為埃特板吊頂；配德國(guó)杜拉維特(Duravit)牌潔具，德國(guó)漢斯格雅（Hansgrohe）牌龍頭；配置美國(guó)科勒(KOHLER)牌浴室五金件；楚楚浴霸，品牌即熱式電熱水器；客廳地面德國(guó)菲林格爾（Vohringer）牌仿實(shí)木強(qiáng)化地板，配套踢腳線；墻面為墻紙；局部石膏板吊頂；預(yù)留主燈位，設(shè)置輔助燈源；儲(chǔ)藏室墻面為多樂(lè)士（Dulux）牌環(huán)保乳膠漆；臥室地面為德國(guó)菲林格爾（Vohringer）牌仿實(shí)木強(qiáng)化地板，配套踢腳線；墻面為墻紙；局部石膏板吊頂；預(yù)留主燈位，設(shè)置輔助燈源；生活陽(yáng)臺(tái)地面為地磚；墻面為多樂(lè)士(Dulux)牌高檔環(huán)保乳膠漆；天花為多樂(lè)士(Dulux)牌高檔環(huán)保乳膠漆，設(shè)置吸頂燈；裝修標(biāo)準(zhǔn)50項(xiàng)目定位:南濱國(guó)際生活區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn):項(xiàng)目地處南濱路，區(qū)域位置優(yōu)越面江靠山，坐擁一線江景南濱路唯一純江景公寓集商業(yè)、住宅為一體城市綜合體東原開(kāi)發(fā)品牌及口碑效應(yīng)項(xiàng)目主題:逾百年沉淀銷售手法:坐銷市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究東原·長(zhǎng)江畔189151推廣主題—逾百年沉淀市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究東原·長(zhǎng)江畔189152項(xiàng)目推盤(pán)進(jìn)度分期開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出套數(shù)（套）推出建面體量推出均價(jià)（元/㎡）一期2010年3月1700.7815865戶型配比：價(jià)格走勢(shì)：整體去化率：63%市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究東原·長(zhǎng)江畔18915354領(lǐng)域觀點(diǎn)一東原長(zhǎng)江畔1891與本案同屬于濱江物業(yè)，從地段分析，東原項(xiàng)目位于南濱路，較本案位置更加優(yōu)越，更加成熟，作為東原的首個(gè)濱江項(xiàng)目，東原推出其江景公寓，與本案的精裝將產(chǎn)生直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。領(lǐng)域觀點(diǎn)二東原長(zhǎng)江畔1891目前已推出戶型以居住性的兩房為主，一房為輔，與本案的戶型面積設(shè)計(jì)接近，總價(jià)也處于同一水平，與本案的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系尤為激烈。市場(chǎng)觀濱江物業(yè)典型個(gè)案研究東原·長(zhǎng)江畔189154經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：2.7萬(wàn)方總建筑面積：14萬(wàn)方容積率：5總套數(shù)：1410套在售面積：38-66㎡在售價(jià)格：10600元/㎡1號(hào)樓在售2號(hào)樓售罄3號(hào)樓售罄4號(hào)樓在售1棟在售2棟售罄3棟售罄4棟未售市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究中渝·都會(huì)首站55戶型配比：價(jià)格走勢(shì)：市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究中渝·都會(huì)首站56項(xiàng)目定位:北部新區(qū)世界級(jí)綜合體項(xiàng)目賣點(diǎn):北部新區(qū)——新牌坊核心地理區(qū)域中渝置地打造200萬(wàn)方世界級(jí)綜合體成熟大盤(pán)、配套大盤(pán)、商業(yè)大盤(pán)、生活大盤(pán)投資價(jià)值項(xiàng)目主題:新重慶、新中心銷售手法:坐銷+團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究中渝·都會(huì)首站57推廣主題—擁北部中心、成就財(cái)富傳奇市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究中渝·都會(huì)首站58分期開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出套（套）推出建面體量推出均價(jià)（元/㎡）一期2010年1月3242.638350一期2010年4月7624.579500項(xiàng)目推盤(pán)進(jìn)度整體去化率：93%市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究中渝·都會(huì)首站59領(lǐng)域觀點(diǎn)一中渝都會(huì)首站與本案的戶型設(shè)計(jì)及總價(jià)較為接近，是本案重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。領(lǐng)域觀點(diǎn)二中渝都會(huì)首站與本案同為城市綜合體項(xiàng)目，且項(xiàng)目體量也較為接近，未來(lái)將形成長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究中渝·都會(huì)首站60占地面積：5.4萬(wàn)㎡建筑面積：46萬(wàn)㎡總戶數(shù)：3000戶綠化率：19.49%在售面積：42-58㎡在售價(jià)格：13000元/㎡市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究協(xié)信城61協(xié)信城重慶商圈關(guān)系圖協(xié)信城南坪步行街規(guī)劃圖市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究協(xié)信城62成交客戶分析市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究協(xié)信城63主體結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)外墻外墻保溫材料，高級(jí)涂料飾面、局部石材屋面防水、保溫公共部分標(biāo)準(zhǔn)首層入戶大堂及電梯廳地面進(jìn)口大理石，局部藝術(shù)拼花墻面進(jìn)口大理石，局部鏡面、木飾面天棚石膏板吊頂，高級(jí)乳膠漆，豪華燈飾入戶大堂豪華沙發(fā)，空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及走道地面進(jìn)口大理石電梯門套進(jìn)口大理石天棚石膏板吊頂，名牌燈具消防樓梯間地面優(yōu)質(zhì)地轉(zhuǎn)墻面及天棚高級(jí)乳膠漆門窗入戶門品牌鋼質(zhì)防盜門，感應(yīng)密碼鎖外墻門窗彩鋁，雙層中空玻璃局部鍍膜陽(yáng)臺(tái)欄桿鋁合金欄桿，局部玻璃欄板、鐵藝欄桿廚房地面防水處理，排煙道衛(wèi)生間地面、墻面防水處理電梯轎廂豪華裝飾，空調(diào)其它墻體加氣混凝土砌塊、葉巖空心磚大堂每戶配置不銹鋼信箱、可視對(duì)講節(jié)能65%節(jié)能驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)安防室內(nèi)配置廚房燃?xì)馓綔y(cè)器，臥室緊急報(bào)警按鈕，客廳紅外防盜探測(cè)器，可視對(duì)講系統(tǒng)安防戶外配置電梯轎廂監(jiān)控，入戶大堂監(jiān)控，周界防盜系統(tǒng)，小區(qū)閉路監(jiān)控，線路巡更系統(tǒng)，車庫(kù)及小區(qū)出入口管理系統(tǒng)1號(hào)樓交房標(biāo)準(zhǔn)（公共區(qū)域）64廚房地面高級(jí)地磚墻面高級(jí)墻磚天棚防水石膏板，防霧筒燈面飾立邦或多樂(lè)士防水乳膠漆櫥柜吊柜及地柜定制水槽龍頭歐琳、摩恩或同檔次品牌抽油煙機(jī)、灶具、燃?xì)鉄崴鞣教⑽鏖T子、華帝火同檔次品牌客廳及餐廳天棚石膏板局部吊頂，射燈及吸頂燈面飾立邦或多樂(lè)士乳膠漆地面升達(dá)、柏高、圣象火同檔次12mm厚高級(jí)強(qiáng)化木地板，部分戶型局部石材拼花，成品踢腳線墻面高級(jí)墻紙，餐廳局部鏡面造型臥室天棚石膏板局部吊頂，射燈及吸頂燈面飾立邦或多樂(lè)士防水乳膠漆地面升達(dá)、柏高、圣象火同檔次12mm厚高級(jí)強(qiáng)化木地板，成品踢腳線墻面高級(jí)墻紙衛(wèi)生間天棚防水石膏板，防霧射燈面飾立邦或多樂(lè)士防水乳膠漆浴霸?shī)W普、楚楚或同檔次品牌墻面高級(jí)墻磚配馬賽克地面高級(jí)地磚配馬賽克洗手盆、馬桶、洗手盆龍頭、淋浴花灑科勒、TOTO或同檔次品牌滑動(dòng)淋浴屏戶型不同略有變化陽(yáng)臺(tái)天棚、墻面多樂(lè)士外墻乳膠漆，吸頂燈電器設(shè)備開(kāi)關(guān)面板、電源插座奇勝、西蒙、西門子或同檔次品牌空調(diào)客廳、餐廳及臥室配置格力、海爾、美的或同檔次品牌室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)65項(xiàng)目定位:城市級(jí)高端綜合體項(xiàng)目賣點(diǎn):商圈物業(yè)、主城罕有步行街綜合體協(xié)信品牌影響力及號(hào)召力商業(yè)大盤(pán)、投資大盤(pán)項(xiàng)目主題:協(xié)信城—在這里分享重慶未來(lái)項(xiàng)目主題:坐銷+團(tuán)購(gòu)+渠道市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究協(xié)信城66推廣主題—在這里，分享重慶未來(lái)市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究協(xié)信城67項(xiàng)目推盤(pán)進(jìn)度分期開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出套數(shù)（套）推出建面體量推出均價(jià)（元/㎡）一期2010年4月3221.8712000戶型配比：價(jià)格走勢(shì)：整體去化率：98%市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究協(xié)信城68領(lǐng)域觀點(diǎn)一協(xié)信城與本案同為城市綜合體專案，且部分房源與本案總價(jià)較為接近，是本案重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。領(lǐng)域觀點(diǎn)二協(xié)信城與本案均為精裝高層物業(yè)，且均為城市核心位置，在客戶選擇上，易出現(xiàn)分流情況，是本案未來(lái)必須面臨的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。市場(chǎng)觀城市中心典型個(gè)案研究協(xié)信城6970協(xié)信阿卡迪亞?君臨天下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：1.725萬(wàn)方總建筑面積：8.11萬(wàn)方容積率：3.92總套數(shù)：490套在售面積：77-181㎡在售價(jià)格：16000元/㎡市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究7071協(xié)信阿卡迪亞?君臨天下別墅級(jí)景觀高層市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究7172戶型配比：價(jià)格走勢(shì)：協(xié)信阿卡迪亞?君臨天下市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究7273項(xiàng)目定位:別墅級(jí)景觀高層社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn):虎頭巖海拔365米景觀與別墅平分江山享受別墅級(jí)配套離塵不離城的社區(qū)環(huán)境協(xié)信品牌影響力及號(hào)召力銷售手法:坐銷+團(tuán)購(gòu)協(xié)信阿卡迪亞?君臨天下市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究7374推廣主題—此等江山天下無(wú)協(xié)信阿卡迪亞?君臨天下市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究7475項(xiàng)目推盤(pán)進(jìn)度協(xié)信阿卡迪亞?君臨天下規(guī)劃布局由4棟高層組成。已推樓棟推出時(shí)間推出樓棟2009.10.181號(hào)樓1、3號(hào)房，3號(hào)樓1、2、3、5號(hào)房2009.11.283號(hào)樓4號(hào)房，4號(hào)樓2、3號(hào)房2009.12.271、2號(hào)樓4號(hào)房，4號(hào)樓1、4號(hào)房市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究整體去化率：84%7576領(lǐng)域觀點(diǎn)一協(xié)信阿卡迪亞與本案直線距離較近，協(xié)信阿卡迪亞君臨天下位于虎頭巖山頂，而本案處于山腳，未來(lái)本案推出時(shí)將形成區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。領(lǐng)域觀點(diǎn)二協(xié)信阿卡迪亞君臨天下憑借極佳的景觀，目前價(jià)格已達(dá)16000元/㎡，而本案推出時(shí)，憑借其精裝，價(jià)格將相對(duì)高企，造成高端競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。協(xié)信阿卡迪亞?君臨天下市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究76經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：7109㎡建筑面積：63000㎡容積率：6總套數(shù)：837套在售面積：31-64㎡在售價(jià)格：8500元/㎡在售在售市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究長(zhǎng)帆江岸公館77長(zhǎng)帆江岸公館位于渝中區(qū)化龍橋嘉濱路，與本案僅一橋之隔，是本案距離最近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究長(zhǎng)帆江岸公館78項(xiàng)目推盤(pán)時(shí)間：2010年4月10日戶型配比：價(jià)格走勢(shì)：市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究長(zhǎng)帆江岸公館整體去化率：76%79領(lǐng)域觀點(diǎn)一長(zhǎng)帆江岸公館是距離本案最近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。領(lǐng)域觀點(diǎn)二長(zhǎng)帆江岸公館項(xiàng)目戶型以兩房及單配為主，與本案戶型接近，但就項(xiàng)目?jī)r(jià)格和項(xiàng)目質(zhì)量分析，長(zhǎng)帆江岸公館與本案有較大差距，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力較弱。市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究長(zhǎng)帆江岸公館80在售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：73820㎡建筑面積：450000㎡容積率：4.8總套數(shù)：4978套在售面積：37-72㎡在售價(jià)格：7100元/㎡市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究華宇·金沙時(shí)代81華宇金沙時(shí)代位于沙坪壩區(qū)石門大橋旁，與本案直線距離約3公里，為本案區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究華宇·金沙時(shí)代82項(xiàng)目推盤(pán)時(shí)間：2010年7月31日戶型配比：市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究華宇·金沙時(shí)代第一次推盤(pán)銷售100%第二次推盤(pán)銷售70%整體去化率：84%83領(lǐng)域觀點(diǎn)一華宇金沙時(shí)代為本案區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。領(lǐng)域觀點(diǎn)二華宇金沙時(shí)代項(xiàng)目較本案價(jià)格上尚有一定差距，在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系上極為弱化。市場(chǎng)觀區(qū)域典型個(gè)案研究華宇·金沙時(shí)代84價(jià)值解讀NO.285品牌價(jià)值解讀生活價(jià)值解讀產(chǎn)品價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值解讀價(jià)值解讀86品牌價(jià)值解讀優(yōu)勢(shì)上海新天地商業(yè)與歷史文化的完美融合，曾經(jīng)吸引了世人的高度關(guān)注和贊許。而現(xiàn)在的上海新天地已不僅僅是一個(gè)純粹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已然成為瑞安在中國(guó)大陸的一個(gè)價(jià)值符號(hào)。瑞安重慶天地作為瑞安天地系列戰(zhàn)略的重要組成部分，已在重慶繁衍生息，并成功的開(kāi)發(fā)出雍江苑、雍江藝庭兩個(gè)產(chǎn)品系列，以其超大的項(xiàng)目規(guī)模和高端的品牌形象強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入重慶高端濱江物業(yè)領(lǐng)域。不足瑞安重慶天地商業(yè)部落還未形成有效的商業(yè)氛圍和較高的人氣，沒(méi)有吸引到足夠的市場(chǎng)關(guān)注度和追捧度，無(wú)形之中也影響了市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目雍江系列住宅產(chǎn)品的購(gòu)買度，品牌價(jià)值并未得到最大程度的體現(xiàn)。集中發(fā)力點(diǎn)：瑞安天地系·重慶戰(zhàn)略87品牌價(jià)值解讀生活價(jià)值解讀產(chǎn)品價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值解讀價(jià)值解讀88位置優(yōu)勢(shì)：熱點(diǎn)濱江物業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域，已有成熟區(qū)域概念體系，未來(lái)發(fā)展空間較大。不足：相對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度較慢，居住熱度較低。交通優(yōu)勢(shì)：鏈接干道（如嘉濱路、高九路、嘉華大橋等）交通便捷，5—10分鐘便可到達(dá)渝中、江北、南岸、沙坪壩等幾個(gè)主城熱點(diǎn)區(qū)域。配套優(yōu)勢(shì)：享受項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)、辦公、教育等大配套。不足：目前僅可享受區(qū)域內(nèi)部分底商，滿足日?；句N售需求。潛力優(yōu)勢(shì)：重慶天地氣勢(shì)恢宏的造城活動(dòng)的不斷深入，必將影響嘉濱路在未來(lái)濱江板塊的戰(zhàn)略地位，與北濱路龍湖春森彼岸隔江相望，儼然嘉陵江上兩顆璀璨的明珠。人文不足：人文條件薄弱，沒(méi)有顯著的人文符號(hào)存在。景觀優(yōu)勢(shì)：間接擁有嘉陵江江景資源。不足：地塊相對(duì)獨(dú)立，且無(wú)明顯可利用城市景觀資源。區(qū)域價(jià)值解讀集中發(fā)力點(diǎn)：重慶天地，篆刻嘉濱印象！89品牌價(jià)值解讀生活價(jià)值解讀產(chǎn)品價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值解讀價(jià)值解讀90重慶天地是位于重慶市中心渝中區(qū)的360萬(wàn)方大型城市綜合體，項(xiàng)目分為嘉陵帆影·國(guó)際經(jīng)貿(mào)中心”超高層建筑群、重慶天地休閑娛樂(lè)區(qū)、頂級(jí)精品酒店及超五星級(jí)酒店、人工湖暨濕地公園、濱江精裝名宅等多個(gè)區(qū)域涵蓋優(yōu)質(zhì)住區(qū)、商業(yè)中心、商務(wù)中心、休閑娛樂(lè)等綜合業(yè)態(tài)。產(chǎn)品價(jià)值解讀91地塊基本技術(shù)指標(biāo)總占地面積38488㎡總建筑面積157779㎡住宅117046㎡車庫(kù)31927㎡會(huì)所2017㎡商業(yè)3678㎡容積率4.1建筑密度36.50%綠地率32.10%住宅戶數(shù)1080戶車位數(shù)741個(gè)面積區(qū)間(套內(nèi))42—173㎡產(chǎn)品價(jià)值解讀B19地塊項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)戶型小戶型大戶型合計(jì)套內(nèi)面積區(qū)間（㎡）45—5569—83110—125140+戶數(shù)2074713001021080占比19.17%43.61%27.78%9.44%100.00%92產(chǎn)品價(jià)值解讀由于目前沒(méi)有拿到更多詳細(xì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，在此僅從項(xiàng)目地塊總平規(guī)劃、戶型面積作簡(jiǎn)單分析。優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目現(xiàn)代簡(jiǎn)約的外立面設(shè)計(jì)，集現(xiàn)代、國(guó)際、時(shí)尚、自然、浪漫等多種元素于一身。2、全圍合式建筑布局，形成內(nèi)部大中庭景觀。3、所有建筑均背山面江而建，充分利用了外部自然景觀。4、產(chǎn)品形態(tài)豐富（洋房和高層）以及多面積區(qū)段戶型設(shè)計(jì)，拓寬了客戶購(gòu)買的可選擇面，同時(shí)戶型面積控制較好。5、地塊內(nèi)部自帶商業(yè)、會(huì)所、幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的設(shè)置，可在一定程度上滿足小區(qū)居民日常購(gòu)物、休閑、教育、運(yùn)動(dòng)需求。劣勢(shì)1、嘉陵路在一定程度上把B19地塊區(qū)隔出來(lái)，給人造成此地塊是獨(dú)立于重慶天地外的獨(dú)立項(xiàng)目。2、項(xiàng)目臨嘉陵路一側(cè)由于距離太近，交通噪音、環(huán)境污染降低了洋房的質(zhì)量，在銷售過(guò)程中會(huì)受到一定的市場(chǎng)購(gòu)買抗性。集中發(fā)力點(diǎn)：精致都市盤(pán)，遠(yuǎn)見(jiàn)方現(xiàn)價(jià)值！93品牌價(jià)值解讀生活價(jià)值解讀產(chǎn)品價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值解讀價(jià)值解讀94硬件1900畝占地面積，重慶濱江項(xiàng)目規(guī)模第一！400畝人工湖暨生態(tài)濕地公園，重慶第一！100萬(wàn)方國(guó)際都市時(shí)尚商業(yè)、商務(wù)集群，重慶單一項(xiàng)目商業(yè)、商務(wù)體量第一！軟件前置規(guī)范客群屬性，表達(dá)其核心價(jià)值觀和文化氣質(zhì)?？腿簩傩裕骸俺鞘兄挟a(chǎn)，藝術(shù)浪漫之家”核心價(jià)值觀：“遠(yuǎn)見(jiàn)擁抱未來(lái)”彌補(bǔ)不足重慶天地品牌價(jià)值以及嘉濱路地段價(jià)值還有巨大的價(jià)值挖掘空間，需要持續(xù)地、充分地挖掘項(xiàng)目的整體價(jià)值，提高市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度和忠誠(chéng)度。生活價(jià)值解讀集中發(fā)力點(diǎn)：重慶天地，一座“宜居、宜業(yè)”的國(guó)際時(shí)尚生態(tài)魅力之城！95優(yōu)勢(shì)（S）1、品牌價(jià)值：瑞安天地系全國(guó)品牌戰(zhàn)略價(jià)值2、區(qū)域價(jià)值：重慶傳統(tǒng)濱江高尚住區(qū)——嘉濱路3、產(chǎn)品價(jià)值：重慶天地雍江系成熟產(chǎn)品，投資居住皆宜的穩(wěn)定、安全產(chǎn)品研發(fā)思路。4、生活價(jià)值：重慶天地本就是一座城，一座“宜居、宜業(yè)”的國(guó)際時(shí)尚魅力之城。5、B19地塊中小戶型占比較大，是雍江系中投資居住皆宜的產(chǎn)品。劣勢(shì)（W）1、整體項(xiàng)目前期對(duì)瑞安品牌價(jià)值、區(qū)域價(jià)值挖掘不夠。2、B19地塊相對(duì)項(xiàng)目其它地塊外部景觀資源優(yōu)勢(shì)不明顯。3、嘉陵路對(duì)B19地塊的區(qū)隔及環(huán)境污染，一定程度降低了物業(yè)價(jià)值質(zhì)量。SO策略----借勢(shì)城市營(yíng)銷、瑞安全國(guó)戰(zhàn)略品牌價(jià)值營(yíng)銷以及重慶濱江物業(yè)價(jià)值營(yíng)銷等多種營(yíng)銷手段，先期啟動(dòng)項(xiàng)目管道營(yíng)銷，廣納外埠投資客戶，營(yíng)造“墻內(nèi)開(kāi)花墻外香”的營(yíng)銷氛圍并以此提升重慶主城客戶的關(guān)注度和購(gòu)買度，最終達(dá)到“內(nèi)外滿堂彩”的銷售目的。機(jī)會(huì)（O）1、重慶五大城市的地位，房?jī)r(jià)依然處于價(jià)值洼地，未來(lái)具有巨大的升值空間。2、外埠客戶對(duì)瑞安品牌、重慶高端濱江物業(yè)強(qiáng)烈的投資熱情。威脅（T）1、項(xiàng)目的高端定位，決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)超越區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遍布重慶主城。2、宏觀調(diào)控政策的影響勢(shì)必會(huì)打擊到以投資、改善居住條件為目的的購(gòu)買客戶。WO策略----伴隨項(xiàng)目各價(jià)值板塊的不斷呈現(xiàn)，通過(guò)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)價(jià)值的傳遞弱化項(xiàng)目劣勢(shì)。ST策略----充分挖掘項(xiàng)目品牌及區(qū)域價(jià)值，進(jìn)行價(jià)值重塑，跳出競(jìng)爭(zhēng)糾纏，以城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略高度應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，控制好推售節(jié)奏，保證開(kāi)發(fā)商資金安全的前提下，不斷提升銷售價(jià)格。SW策略----以重慶天地整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值帶動(dòng)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值，弱化項(xiàng)目劣勢(shì)影響——成熟品牌+成熟區(qū)域+成熟產(chǎn)品，切切實(shí)實(shí)的打動(dòng)客戶。項(xiàng)目SWOT分析及應(yīng)對(duì)組合策略96項(xiàng)目定位NO.397破題策略客戶定位形象定位項(xiàng)目定位98“萬(wàn)元”以上的項(xiàng)目遍布整個(gè)重慶濱江概念項(xiàng)目為數(shù)不少熱點(diǎn)商圈高端物業(yè)層出不窮我們?nèi)绾谓缍ǜ?jìng)爭(zhēng)對(duì)手呢？是否一一與其近身搏殺呢？縱觀整個(gè)重慶市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比比皆是！我們必須跳出“競(jìng)爭(zhēng)”應(yīng)對(duì)“競(jìng)爭(zhēng)”！如果，我們見(jiàn)招拆招，只能是一個(gè)疲于應(yīng)對(duì)的局面！99市場(chǎng)的分析、項(xiàng)目自身質(zhì)素的解讀、客戶的調(diào)查、項(xiàng)目的SWOT分析，這些都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠……而更重要的是，我們對(duì)瑞安的認(rèn)識(shí)、了解和思考：瑞安已經(jīng)逐步吃透重慶本土市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)，對(duì)客群，對(duì)產(chǎn)品都有更加深刻的認(rèn)識(shí)和想法。我們嘗試換位思考瑞安操盤(pán)的出發(fā)點(diǎn)——“叫好又叫座”。雍江苑、雍江藝庭之后，瑞安B19地塊項(xiàng)目給了一個(gè)新的機(jī)會(huì)，新的起點(diǎn)。讓我們一起思考，一起尋找——如何跳出“競(jìng)爭(zhēng)”應(yīng)對(duì)“競(jìng)爭(zhēng)”很慶幸，領(lǐng)域一直關(guān)注瑞安……100品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值生活價(jià)值上海新天地的成功，讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)了瑞安，瑞安天地系已成為瑞安在中國(guó)大陸的“價(jià)值符號(hào)”。濱江物業(yè)，在重慶已經(jīng)成為高端物業(yè)的代名詞，本案所處的嘉濱路依然為項(xiàng)目深深烙上了“高端濱江物業(yè)”的印記。雍江苑、雍江藝庭之后雍江系列又一巨獻(xiàn)，B19集雍江系列產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)于一身，投資、居住皆宜。重慶天地儼然一座宜居、宜業(yè)的國(guó)際時(shí)尚生態(tài)魅力之城，因?yàn)樗讶粨碛兄貞c濱江項(xiàng)目的三個(gè)“第一”?，F(xiàn)階段項(xiàng)目已經(jīng)存在的價(jià)值101拋開(kāi)紛繁復(fù)雜的戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對(duì)，尋求戰(zhàn)略制高點(diǎn)，以高度勢(shì)能一擊制勝！整理、沉淀……，領(lǐng)域終有所悟，所有的問(wèn)題似乎都指向一個(gè)點(diǎn)，那就是：成功突圍之后，一切自然水到渠成！102以城市線呈現(xiàn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略制勝，以全生活概念來(lái)帶出“天地系”下面的每一個(gè)項(xiàng)目瑞安重慶天地價(jià)值重塑B19地塊，僅靠產(chǎn)品價(jià)值打動(dòng)客戶是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須依托“重慶天地”項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目的生活價(jià)值為突破口，方可成功突圍！戰(zhàn)略制勝103破題策略客戶定位形象定位項(xiàng)目定位104如何戰(zhàn)略制勝？先回頭看我們對(duì)市場(chǎng)說(shuō)了什么？強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目帶來(lái)的國(guó)際風(fēng)尚生活105軟文強(qiáng)調(diào)造城106強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)與品味107雍江藝庭強(qiáng)調(diào)藝術(shù)的概念108雍江藝庭強(qiáng)調(diào)藝術(shù)的概念109在過(guò)往，營(yíng)銷上我們差了跳出重慶豪宅的差異性和氣勢(shì)感……1101900畝濱江城市綜合體！400畝人工湖暨生態(tài)濕地100萬(wàn)方國(guó)際都市時(shí)尚商業(yè)、商務(wù)集群世界級(jí)水上動(dòng)感舞臺(tái)國(guó)際教育大盤(pán)從容國(guó)際生活締造者…………瑞安.重慶天地價(jià)值系111“嘉陵帆影”國(guó)際的都市的中心的“重慶天地”人文的休閑的輻射的“濕地湖山”生態(tài)的自然的獨(dú)特的“原生江岸”資源的排他的唯一的整合成一座多元?jiǎng)痈?、立體而有機(jī)的城中之城112瑞安正在創(chuàng)造一種理想生活，在重慶天地曼哈頓的都會(huì)感香榭麗舍大街的情致塞納河畔的時(shí)光……在這里一一呈現(xiàn)113城市、自然、人一種國(guó)際視野的，與世界同步的生活范本……賦予城市新的內(nèi)涵，引領(lǐng)一種有文化感的有品味的新重慶概念……國(guó)際的、時(shí)尚的、休閑的、藝術(shù)的、人文的世界城居命題114整體價(jià)值重塑物理定位（我們是什么）

360萬(wàn)方世界級(jí)濱水豪宅城邦與重慶其它豪宅項(xiàng)目立馬區(qū)隔大盤(pán)氣勢(shì)感115定位解讀強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目國(guó)際化價(jià)值強(qiáng)調(diào)給客戶帶來(lái)了創(chuàng)領(lǐng)與世界同步的生活的價(jià)值市場(chǎng)定位（客戶價(jià)值是什么）無(wú)時(shí)區(qū)世界生活范本沒(méi)有東京時(shí)間，沒(méi)有倫敦時(shí)間，沒(méi)有……，這是沒(méi)有時(shí)差的完全同步世界的生活……116形象定位（品牌口號(hào)）：別處再無(wú)新天地！也可繼續(xù)沿用（活出真天地?。?17整體定位演繹的策略組織結(jié)合瑞安重慶天地的案名，演繹一系列與城市重慶相結(jié)合的理念，勾起目標(biāo)群的反思、認(rèn)同，籍此比較自然地加深了他們對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解！118副標(biāo)：重慶要生活，不只是生存！主標(biāo)：360萬(wàn)方世界級(jí)濱水豪宅城邦無(wú)時(shí)區(qū)世界生活范本第一階段（將重慶擬人化，議論話題，引出項(xiàng)目主張）系列1119副標(biāo)：給重慶一件PRADA!NO,睿智才是重慶升級(jí)版！主標(biāo)：360萬(wàn)方世界級(jí)濱水豪宅城邦無(wú)時(shí)區(qū)世界生活范本系列2120副標(biāo)：重慶不格調(diào)？NO，看重慶天地！重慶沒(méi)文化？NO，看重慶天地！重慶太市儈？NO，看重慶天地！第二階段：（談重慶文化感悟話題，引出項(xiàng)目主張）主標(biāo)：360萬(wàn)方世界級(jí)濱水豪宅城邦無(wú)時(shí)區(qū)世界生活范本121蛻變重慶，從這里開(kāi)始……重慶正在蛻變，F(xiàn)ROM重慶天地！副標(biāo)：主標(biāo)：360萬(wàn)方世界級(jí)濱水豪宅城邦無(wú)時(shí)區(qū)世界生活范本第三階段（以“重慶蛻變”的話題，引出項(xiàng)目主張）122關(guān)于B19地塊專案的定位思考項(xiàng)目定位為：休閑渡假式項(xiàng)目調(diào)性：浪漫優(yōu)雅（以標(biāo)書(shū)提示為準(zhǔn)）123關(guān)于案名雍江D三區(qū)重復(fù)×雍江第三季格調(diào)不夠×從項(xiàng)目推出順序考慮124雍江·山語(yǔ)雍江·城里月光從地塊資源考慮：不能為項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)睛……125還需要進(jìn)一步思考！塵世的過(guò)分喧囂，或許正襯照著我們慢生活的想往，在“重慶天地”，在所有悠閑的下午，煮一杯咖啡，或啜一茗香茶，在江岸的微風(fēng)中，享著一種浮生漫游的志趣……這是關(guān)于慢生活的主張，關(guān)于流金歲月，關(guān)于“時(shí)光”這種奢侈品的浪漫想象，對(duì)了，就是“時(shí)光”——126雍江.重慶時(shí)光雍江.漫時(shí)光雍江.漫步但是，還是不如雍江時(shí)光與雍江苑、雍江藝庭正好成系列感，是雍江系的第三樂(lè)章，亦點(diǎn)睛出項(xiàng)目休閑、浪漫的定位和調(diào)性。它就在那里，似乎為Ｂ１９地塊而生，為專案而等待！所以，有了——127如果說(shuō)雍江苑是重慶天地雍江系的品味版本雍江藝庭是重慶天地雍江系的藝術(shù)版本那么，雍江時(shí)光則是重慶天地雍江系的浪漫版本128雍江時(shí)光漫游天地悠享時(shí)光重慶天地雍江系浪漫版美社形象定位：市場(chǎng)定位：129130131132破題策略客戶定位形象定位項(xiàng)目定位133目標(biāo)客戶群定位1、產(chǎn)品需求者？2、投資者？產(chǎn)品總是有著對(duì)應(yīng)它目標(biāo)客戶的密碼！瑞安是什么產(chǎn)品？城市綜合體精裝豪宅濱江豪宅我們應(yīng)面對(duì)哪類人群去建立我們的項(xiàng)目形象，集中著力我們的營(yíng)銷？134產(chǎn)品需求者本身對(duì)物業(yè)有使用的需求。而投資者注重的是投資收益，他們的投資決策受產(chǎn)品需求者的需求狀況決定，也就是說(shuō)投資者最終需要接單者，終端市場(chǎng)需求大，投資者的投資熱情才會(huì)高。征服了產(chǎn)品需求者自然就征服了投資者因此，我們的目標(biāo)客戶——產(chǎn)品需求者！終端需求驅(qū)動(dòng)價(jià)值135他們喜歡城市，特別是喜歡城市的中心他們知道城市中心意味著什么價(jià)值他們看重濱江居住他們認(rèn)同瑞安價(jià)值觀他們?cè)诤跣詢r(jià)比他們?cè)诤醍a(chǎn)品的品味他們欣賞產(chǎn)品的內(nèi)涵他們不是一擲千金者卻對(duì)細(xì)節(jié)挑剔他們會(huì)以買瑞安產(chǎn)品為榮…………136目標(biāo)客戶群定位都會(huì)動(dòng)物城市財(cái)富的創(chuàng)造者，主流文化的擁躉都會(huì)動(dòng)物，他們來(lái)自不同的地域，也不一定有相同的血統(tǒng)和皮膚，但他們具有鮮明的都市特征，他們是世界主義者，追求普世的價(jià)值。這就是，137來(lái)自不同地域，對(duì)城市生活有強(qiáng)烈的依賴感有明確生活目標(biāo)，有著較好的文化素質(zhì)與學(xué)識(shí)對(duì)待工作認(rèn)真，全身心的投入，是領(lǐng)導(dǎo)者或得力助手-公司的中流砥柱他們有代步車，也不介意乘坐出租車或地鐵過(guò)往豐富的閱歷恰恰增加了他們的內(nèi)涵，從容、淡定、卻不乏明確的態(tài)度擁有浪漫情調(diào)，對(duì)藝術(shù)有著自己的見(jiàn)地，擁有著自己固定的不同類型的圈子至少已出過(guò)國(guó)一次或者正計(jì)劃出國(guó)相信濱江區(qū)域?qū)傩詭?lái)投資增值的人客群形象白描138項(xiàng)目營(yíng)銷NO.4139案場(chǎng)管理營(yíng)銷策略渠道行銷營(yíng)銷執(zhí)行項(xiàng)目營(yíng)銷140“揚(yáng)利+快跑”策略基于未來(lái)重慶市場(chǎng)集中放量的競(jìng)爭(zhēng)加劇趨勢(shì)及仍有更多不確定政策調(diào)控的措施出臺(tái)的考慮，為保障開(kāi)發(fā)商資金安全的前提下，一期部分貨源盡量以快速實(shí)現(xiàn)銷售去化為目的，同時(shí)實(shí)現(xiàn)一定利潤(rùn)。而項(xiàng)目的整體利潤(rùn)主要在項(xiàng)目后市階段來(lái)實(shí)現(xiàn)，盡可能在避開(kāi)最大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)快速銷售及最大價(jià)值實(shí)現(xiàn)的平衡。“1+1”的銷售組織策略在銷售通路的選擇上既通過(guò)大眾營(yíng)銷手段占位于市場(chǎng)，同時(shí)充分利用渠道行銷出奇制勝。核心營(yíng)銷策略“以正合,以奇勝”141跳出“競(jìng)爭(zhēng)”重新整合項(xiàng)目核心價(jià)值，站在整個(gè)城市的營(yíng)銷戰(zhàn)略高度應(yīng)對(duì)“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)”。以重慶天地“360萬(wàn)方世界級(jí)濱水豪宅城邦無(wú)時(shí)區(qū)世界生活范本”為突破口，重塑重慶天地的高端項(xiàng)目形象，以嶄新的姿態(tài)再度亮相重慶市場(chǎng)。借助“重慶天地”項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)出B19地塊項(xiàng)目的居住及投資價(jià)值。以利潤(rùn)最大化為運(yùn)營(yíng)初衷，圍繞速率與經(jīng)濟(jì)收益平衡，蓄客先行，后續(xù)策略積極跟進(jìn)。整體操盤(pán)思路142重塑重慶天地整體形象——以“360萬(wàn)方濱江大城無(wú)時(shí)區(qū)世界生活范本”為主打，突出重慶天地生活價(jià)值，重塑全案的高端形象。區(qū)域占位于城市高度——以“蛻變重慶”之勢(shì)跳出競(jìng)爭(zhēng)，整合核心價(jià)值，以整個(gè)城市的營(yíng)銷戰(zhàn)略高度應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。借勢(shì)項(xiàng)目整體，帶出個(gè)體——借助項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)出B19地塊投資與居住皆宜的雙重價(jià)值。堅(jiān)持快跑兼利潤(rùn)——樹(shù)立清晰的營(yíng)銷目標(biāo)，尋求速率與價(jià)值的和諧統(tǒng)一。?銷售組織雙線平行——賣場(chǎng)與管道、前期定向蓄客與后期普遍蓄客，多種銷售組織雙線平行，多管齊下實(shí)現(xiàn)銷售突破。全案策略組織143B19地塊推售分期依據(jù)：考慮工程進(jìn)度適當(dāng)劃分；考慮推盤(pán)量的適宜考慮開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流保證；考慮銷售淡季、旺季市場(chǎng)自然循環(huán)規(guī)律，掌握最佳時(shí)機(jī)強(qiáng)勢(shì)入市；考慮洋房數(shù)量少，可先期推出，搭配高層。考慮產(chǎn)品位置資源優(yōu)劣的階梯進(jìn)階，考慮價(jià)格的低開(kāi)高走。推售策略144推盤(pán)分期：第一期：1、2、3號(hào)樓+4、5號(hào)樓一批次：1、2、3、4（2萬(wàn)㎡）二批次：5號(hào)樓（1.6萬(wàn)㎡

）第二期：6、7號(hào)樓（3.2萬(wàn)㎡

）第三期：8、9號(hào)樓（3萬(wàn)㎡

）推售策略123459876一期三期二期145推售策略123459876期數(shù)批次樓棟形態(tài)戶數(shù)套內(nèi)面積（㎡）一期一批次1、2、3、4﹟洋房、高層21119879.03二批次5﹟高層18116393.59二期一批次6﹟高層19116216.10二批次7﹟高層15815405.49三期一批次8﹟、9﹟高層33930192.66合計(jì)108098086.87房源推售統(tǒng)計(jì)如下：146推售節(jié)點(diǎn)圖銷售蓄水期一期一批次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷二期一批次開(kāi)盤(pán)蓄水1000組以上完成一期房源銷售95%完成二期房源銷售85%2010.0910月11月12月2011.0102月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月三期開(kāi)盤(pán)尾盤(pán)期完成項(xiàng)目所有房源銷售100%2011.0102月03月04月05月06月07月一期二批次加推二期二批次開(kāi)盤(pán)147定價(jià)原則結(jié)合產(chǎn)品針對(duì)不同消費(fèi)客群，洋房和高層“分類定價(jià)”，拉開(kāi)價(jià)格梯度，滿足其不同的置業(yè)需求及心理需求；以“相對(duì)平價(jià)”入市，以引爆市場(chǎng)、開(kāi)盤(pán)熱銷；同時(shí)保障開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流安全，規(guī)避集中上市的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格走勢(shì)鑒于B19地塊項(xiàng)目總體規(guī)模較小，采取“平開(kāi)高走”的價(jià)格策略有利于樹(shù)立、維護(hù)項(xiàng)目高質(zhì)量形象，有利于達(dá)到給購(gòu)買客戶以信心、同時(shí)為項(xiàng)目在較短營(yíng)銷周期內(nèi)達(dá)成理想銷售指標(biāo)；利潤(rùn)值主要集中在中、后期，因此建議采用“震撼價(jià)入市，平穩(wěn)式升價(jià)”的策略，先積聚人氣關(guān)注，再穩(wěn)步提升價(jià)格，達(dá)至目標(biāo)均價(jià)水平。價(jià)格策略148B19地塊項(xiàng)目均價(jià)（高層與洋房通價(jià)）以姊妹項(xiàng)目雍江藝庭為主要參考，另外選取了重慶市場(chǎng)上如龍湖春森彼岸、東原1891、華潤(rùn)二十四城、招商江灣城等四個(gè)大型高端的濱江項(xiàng)目做輔助參考。在制定過(guò)程中我們根據(jù)品牌、區(qū)域、戶型、景觀、物業(yè)等多方面因素進(jìn)行科學(xué)詳盡的權(quán)重分析（注：以下各項(xiàng)目?jī)r(jià)格均為2010年7月份折前銷售均價(jià)）：重點(diǎn)對(duì)比項(xiàng)目參考權(quán)重系數(shù)項(xiàng)目套內(nèi)均價(jià)地段差價(jià)景觀差價(jià)品牌差價(jià)品質(zhì)差價(jià)對(duì)比后價(jià)格權(quán)重值華潤(rùn)二十四城(MO+)5%10000+20000010200510東原1891(T9)15%17000-500-500+3000162002430龍湖春森彼岸10%11000-200-300-3000118001180招商江灣城(T6)10%9650-200-30000101501015雍江藝庭60%130000-50000125007500權(quán)重結(jié)果12635元/平米價(jià)格策略149本案姊妹項(xiàng)目雍江藝庭的銷售均價(jià)從09年12月的10500元/㎡上漲到10年7月份的13000元/㎡，上漲2500元/㎡，平均月漲312.5元/㎡，平均環(huán)比上漲率為3%，參照此B19地塊在2011年1月入市時(shí)折前銷售均價(jià)建議為14950元/㎡

。價(jià)格策略雍江藝庭價(jià)格走勢(shì)圖150案場(chǎng)管理營(yíng)銷策略渠道行銷營(yíng)銷執(zhí)行項(xiàng)目營(yíng)銷151項(xiàng)目一期一批次階段營(yíng)銷分期起勢(shì)！項(xiàng)目亮相準(zhǔn)備造勢(shì)！形象建立期順勢(shì)！質(zhì)量宣傳期續(xù)勢(shì)！價(jià)值整合期１０年.１０月１１月１１年１月２月５月推廣線銷售準(zhǔn)備期銷售蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期銷售線152一、銷售準(zhǔn)備期（亮相準(zhǔn)備）１、階段主題：“360萬(wàn)方世界級(jí)濱水豪宅城邦

無(wú)時(shí)區(qū)世界生活范本”價(jià)值系（帶動(dòng)天地其它項(xiàng)目銷售，為B19地塊推出蓄勢(shì)）２、推廣手段組合：以軟性滲透的報(bào)媒宣傳＋戶外＋網(wǎng)媒＋聲勢(shì)性的公關(guān)活動(dòng)

——系列價(jià)值的展現(xiàn)建立話語(yǔ)權(quán)，并通過(guò)公關(guān)活動(dòng)擴(kuò)大重慶天地知名度，重新吸引市場(chǎng)對(duì)整體項(xiàng)目的聚焦

——公關(guān)活動(dòng)：“重慶達(dá)人”第一季利用“重慶天地”空間資源，通過(guò)時(shí)下易引起關(guān)注的活動(dòng)內(nèi)容和形式，增強(qiáng)重慶天地的人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升關(guān)注度（具體活動(dòng)另案提供）３、銷售動(dòng)作：客戶信息收集渠道通路開(kāi)啟項(xiàng)目一期一批次階段營(yíng)銷執(zhí)行153二、銷售蓄客期（項(xiàng)目形象建立）１、階段主題：“漫游天地、悠享時(shí)光”２、推廣手段組合：硬廣＋新聞＋戶外＋網(wǎng)媒立體運(yùn)用＋聲勢(shì)性的公關(guān)活動(dòng)

——項(xiàng)目核心內(nèi)涵的訴求，與消費(fèi)者建立溝通，建立項(xiàng)目豐滿形象。并通過(guò)公關(guān)活動(dòng)進(jìn)一步項(xiàng)目擴(kuò)大聲勢(shì)

——公關(guān)活動(dòng)：“重慶時(shí)光ＶＣＲ”大賞以“重慶時(shí)光”為題的VCＲ征集，全民參與，在重慶天地做系列展演，將項(xiàng)目關(guān)注度和知名度提升到新的高度（具體活動(dòng)另案提供）

——公關(guān)+促銷活動(dòng)：“時(shí)光之吻”雍江業(yè)主新春嘉年華會(huì)接近開(kāi)盤(pán)時(shí)，元旦前搞這樣一個(gè)活動(dòng)，既體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的關(guān)懷，又把老業(yè)主資源充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，宣傳老帶新政策和團(tuán)購(gòu)政策，為開(kāi)盤(pán)再加籌碼。３、銷售動(dòng)作：現(xiàn)場(chǎng)全面蓄客渠道全面進(jìn)行（著重針對(duì)外地投資者）154三、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期（質(zhì)量宣傳）１、階段主題：“雍江時(shí)光盛大開(kāi)盤(pán)！”

“雍江時(shí)光開(kāi)盤(pán)售磬！２、推廣手段組合：硬廣＋新聞+軟文＋戶外＋網(wǎng)媒立體運(yùn)用+節(jié)點(diǎn)活動(dòng)+促銷活動(dòng)

——項(xiàng)目產(chǎn)品落地，質(zhì)量呈現(xiàn)，熱點(diǎn)宣傳，銷售信息全面鋪開(kāi)

——促銷活動(dòng)：老帶新活動(dòng)、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)、管道外展３、銷售動(dòng)作：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)銷售、渠道外銷（著重針對(duì)外地投資者）155四、持續(xù)熱銷期（價(jià)值整合、促銷一批次余房，二批次開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備）１、階段主題：雍江時(shí)光全價(jià)值

配套牌、教育牌２、推廣手段組合：少量硬廣、軟文＋新聞＋戶外＋網(wǎng)媒立體運(yùn)用＋促銷活動(dòng)

——項(xiàng)目分項(xiàng)價(jià)值的整合宣傳，培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度，延續(xù)關(guān)注度。并通過(guò)系列促銷活動(dòng)保持銷售熱度。并為二批次加推做準(zhǔn)備。

——促銷活動(dòng)：節(jié)點(diǎn)性促銷（具體活動(dòng)另案提供）３、銷售動(dòng)作：現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)持續(xù)銷售區(qū)域外展、渠道外銷156案場(chǎng)管理營(yíng)銷策略渠道行銷營(yíng)銷執(zhí)行項(xiàng)目營(yíng)銷157渠道行銷當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)各方旗鼓相當(dāng)之時(shí)，即是用奇之時(shí)，面對(duì)復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)，在正面交鋒基礎(chǔ)上，我們唯有更快的通過(guò)各渠道通路控制終端資源，方能出奇制勝！158領(lǐng)域五大深度行銷系統(tǒng)目前5600組注冊(cè)會(huì)員目前56名投資顧問(wèn)目前52986組客戶目前260家按行業(yè)拓展單位異地多家購(gòu)房組織聯(lián)盟等領(lǐng)域資本會(huì)領(lǐng)域獨(dú)行聯(lián)外巡展直銷通圈層會(huì)領(lǐng)域五大深度營(yíng)銷系統(tǒng)159“領(lǐng)域資本會(huì)”系全球華人不動(dòng)產(chǎn)投資俱樂(lè)部；是由中國(guó)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)旗下重慶領(lǐng)域置業(yè)顧問(wèn)有限公司發(fā)起，面向全球華人投資理財(cái)?shù)母叨巳巳核闪⒌臅?huì)員組織?，F(xiàn)擁有5600名注冊(cè)會(huì)員，擁有50000多名有客戶資料的潛在會(huì)員，均是高端項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。能帶來(lái)項(xiàng)目的口碑效應(yīng)及宣傳效應(yīng)。領(lǐng)域五大深度營(yíng)銷系統(tǒng)包括領(lǐng)域自己案場(chǎng)高端客戶，資金多在1000萬(wàn)以上，投資過(guò)多種物業(yè)的客戶160預(yù)約登記客戶能享受資本會(huì)提供的長(zhǎng)期無(wú)償10大尊崇服務(wù)。以便能強(qiáng)化客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度及親切感。領(lǐng)域資本會(huì)現(xiàn)擁有5600名注冊(cè)會(huì)員，擁有50000多名有客戶資料的潛在會(huì)員，均是項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。能帶來(lái)項(xiàng)目的口碑效應(yīng)及宣傳效應(yīng)。資本會(huì)所有運(yùn)營(yíng)成本及客戶服務(wù)成本均由領(lǐng)域機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但會(huì)員數(shù)據(jù)共享及會(huì)員投資導(dǎo)向?yàn)轫?xiàng)目完全受益。領(lǐng)域資本會(huì)︱三大核心價(jià)值領(lǐng)域五大深度營(yíng)銷系統(tǒng)161162“領(lǐng)域獨(dú)行聯(lián)”系中國(guó)高端不動(dòng)產(chǎn)獨(dú)立營(yíng)銷顧問(wèn)聯(lián)盟；是由中國(guó)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)旗下重慶領(lǐng)域置業(yè)顧問(wèn)有限公司發(fā)起，匯聚中國(guó)各主流行業(yè)為高端財(cái)富階層提供長(zhǎng)期服務(wù)之終端客戶經(jīng)理，形成的獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)成員組織，精準(zhǔn)而直接的為其對(duì)接之財(cái)富人士獨(dú)立提供精準(zhǔn)化、量身化不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)引導(dǎo)服務(wù)，并致力于不動(dòng)產(chǎn)投資直接管道的平臺(tái)建立。領(lǐng)域大客戶計(jì)劃的一部分，招募對(duì)象為不同行業(yè)或同行業(yè)銷售系統(tǒng)負(fù)責(zé)人，如大型公關(guān)公司公關(guān)經(jīng)理、五星級(jí)酒店銷售經(jīng)理，通過(guò)上端效應(yīng)實(shí)現(xiàn)其客戶資源的獲取和對(duì)接領(lǐng)域五大深度營(yíng)銷系統(tǒng)163領(lǐng)域獨(dú)行聯(lián)－主力獨(dú)立投資顧問(wèn)行業(yè)及職務(wù)組成各高爾夫球會(huì)客戶經(jīng)理高端車4S店銷售經(jīng)理保險(xiǎn)公司VIP客戶經(jīng)理證券公司大客戶部經(jīng)理頂級(jí)商務(wù)俱樂(lè)部客戶經(jīng)理五星級(jí)酒店客戶經(jīng)理各大商會(huì)組織秘書(shū)長(zhǎng)高級(jí)娛樂(lè)業(yè)客戶經(jīng)理各大高端媒體主管編輯政府招商職能部門官員高端樓盤(pán)銷售經(jīng)理高端教育組織（MBA）會(huì)長(zhǎng)領(lǐng)域五大深度營(yíng)銷系統(tǒng)164獨(dú)行聯(lián)客戶資源展示165領(lǐng)域獨(dú)行聯(lián)︱?qū)Φ禺a(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值貢獻(xiàn)推廣口徑：高端銷售菁英傳播管道：高端客戶圈層營(yíng)銷綜合效益：提升項(xiàng)目形象，提升企業(yè)品牌價(jià)值直達(dá)終端客戶圈層，減少營(yíng)銷推廣時(shí)間。提高工作效率價(jià)值壹成本價(jià)值價(jià)值貳效率價(jià)值價(jià)值叁品牌價(jià)值開(kāi)發(fā)商無(wú)需新增成本投入，節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用支出?！翱车舫杀尽奔础袄麧?rùn)”開(kāi)發(fā)商無(wú)需新增成本投入，節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用支出。“砍掉成本”即“利潤(rùn)”166“領(lǐng)域直銷通”是由中國(guó)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)組建的一支由銷售精英構(gòu)成的直銷隊(duì)伍，以VIP客戶經(jīng)理的身份投入到項(xiàng)目的銷售工作中，在直銷模式下，VIP客服經(jīng)理與客戶準(zhǔn)確接觸，與客戶交朋友，得到客戶的信賴，因此對(duì)客戶的需求及購(gòu)買決策過(guò)程了如指掌，甚至可以知道客戶何時(shí)會(huì)去看房，何時(shí)會(huì)成交。同時(shí)，客服人員將每個(gè)客戶的跟蹤服務(wù)情況登記入庫(kù)，便于銷售部門對(duì)未來(lái)的銷售狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，更好地控制銷售過(guò)程，是更精確、可量化的營(yíng)銷方式。

領(lǐng)域直銷通領(lǐng)域五大深度營(yíng)銷系統(tǒng)領(lǐng)域內(nèi)部VIP客戶經(jīng)理及團(tuán)隊(duì)“一對(duì)一”、“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”挖掘的中高端客戶資源167168“領(lǐng)域外巡展”是由領(lǐng)域機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商共同組織，在商圈中心區(qū)、品牌小區(qū)、大型單位等具有高質(zhì)量目標(biāo)人群聚集的區(qū)域進(jìn)行小型項(xiàng)目展示推薦的專項(xiàng)活動(dòng)。在營(yíng)銷傳播手段日漸多元化、廣告投放成本日漸高漲的現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要像外巡展這類更精確、可衡量