佛山禪城區(qū)亞藝工程分析目錄一、宏觀市場2021年經(jīng)濟(jì)分析2021年房地產(chǎn)調(diào)控?zé)狳c(diǎn)佛山宏觀市場分析二、佛山土地市場分析三、佛山房地產(chǎn)市場分析禪城區(qū)房地產(chǎn)市場分析四、小結(jié)五、工程區(qū)域分析六、工程區(qū)域小結(jié)一、宏觀市場2021年，全國GDP增速放緩，前三季度分別為9.7%、9.5%、9.1%，但累計(jì)GDP增速仍在9.4%的高位，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)不大。2021年三季度以來，CPI在到達(dá)2021以來的高位后連續(xù)三個(gè)月下降，10月回落至5.5%，11月繼續(xù)下降至4.2%，通脹壓力繼續(xù)減弱。2021年經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀市場2021年經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀市場2021年房地產(chǎn)調(diào)控?zé)狳c(diǎn)一、宏觀市場2021年房地產(chǎn)調(diào)控?zé)狳c(diǎn)2005—2021年佛山GDP一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的勢頭，2021年佛山GDP預(yù)計(jì)到達(dá)6600億元,完成地方財(cái)政預(yù)算收入335.66億元，增長16%一、宏觀市場佛山宏觀市場分析2005年以來，佛山的人均可支配收入每年以8%或以上的速度增長。截至2021前三季度，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23218元，比上同期增長12.6%，增幅比上半年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出18192元，增長10.5%一、宏觀市場佛山宏觀市場分析一、宏觀市場佛山宏觀市場分析佛山是傳統(tǒng)的制造業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)對(duì)出口的依賴程度高；佛山五區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)自然形成各具特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)仍為開展重心，且多為本地企業(yè)，可見佛山私企業(yè)主的數(shù)量龐大，也是消費(fèi)的主要驅(qū)動(dòng)力。一、宏觀市場佛山宏觀市場分析一、宏觀市場“十二五〞規(guī)劃以智能科技塑造智能佛山，打造金融商貿(mào)城市為核心四化融合：四化融合智慧佛山〞是指通過信息化、工業(yè)化、城市化、國際化的相互融合、互相促進(jìn)、共同開展，把佛山打造成為新興產(chǎn)業(yè)興旺、社會(huì)管理睿智、群眾生活智能以及環(huán)境優(yōu)美和諧的智慧城市。四化定位：定位：通過"四化融合"，把佛山建設(shè)成先進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、睿智管理先行區(qū)、智能生活新天地、美麗和諧好家園。瀝桂兩地聯(lián)手，經(jīng)濟(jì)作用明顯。南海區(qū)規(guī)劃以瀝桂組團(tuán)為核心構(gòu)建主城區(qū)，為“瀝桂一體化〞規(guī)劃的一局部，南海里水鎮(zhèn)與大瀝鎮(zhèn)分別有兩個(gè)工程奠基，標(biāo)志著南海區(qū)府建設(shè)南海東翼片區(qū)的目標(biāo)已經(jīng)付諸實(shí)施。位于南海中東翼的桂城、大瀝及里水三地鄰近廣州，為信息、交通上與廣州對(duì)接帶來利好，起到橋梁紐帶作用，廣州優(yōu)勢資源輻射作用也是非常明顯。佛山宏觀市場分析一、宏觀市場佛山的“三舊〞改造成果逐步顯現(xiàn)，印證佛山城市的轉(zhuǎn)型。由舊改工程變身的佛山家居博覽城即將投入使用。從王府井進(jìn)駐，到新鴻基瀾石舊改工程的開工，季華路、佛山大道“兩軸〞新增的商業(yè)地產(chǎn)將在接下來的幾年間集體面市。一大批商業(yè)地產(chǎn)工程的出現(xiàn)，不僅是禪城“三舊〞改造的轉(zhuǎn)型，同時(shí)也印證佛山城市的轉(zhuǎn)型。城市骨架的建設(shè)加快內(nèi)外連接地鐵三號(hào)線將串聯(lián)南順禪。廣佛地鐵二期魁奇路至小涌段：廣佛線二期工程起于佛山市禪城區(qū)的魁奇路，止于東平新城的小涌廣州地鐵6號(hào)線有望接駁里水。廣佛肇高速三水至小湘段年內(nèi)開工。水南延線最快明年開工。佛山宏觀市場分析佛山5+2+1組團(tuán)重新定位，標(biāo)志佛山進(jìn)入"強(qiáng)中心"的城市開展方向一、宏觀市場佛山宏觀市場分析二、佛山土地市場分析2021年，佛山市通過“招拍掛〞公開市場共供給各類型用地281宗，總供給用地面積1081.01㎡。其中工業(yè)用地供給為123宗，共552㎡，約占總供地面積的51%，住宅用地供給95宗，共353㎡，約占總供地面積的33%；商業(yè)用地供給36宗，共89.85㎡，約占總供地面積的8%；辦公用地供給18宗，共67.41㎡，約占總供地面積的6%；其他性質(zhì)的用地供給9宗，共18.73㎡，約占總供地面積的2%。2021年承接09年二級(jí)市場的復(fù)蘇，土地市場一片飄紅，禪城、南海和順德土地成交大幅攀升；2021年各區(qū)土地成交均為近來低峰，禪城區(qū)商住用地成交環(huán)比2021年下降20%，2021年南海區(qū)商住用地環(huán)比暴跌176%，順德區(qū)環(huán)比下跌81%。三水環(huán)比下降60%,高明區(qū)環(huán)比下降66%。2021年佛山商住用地成交集中在禪城區(qū)和南海區(qū)。二、佛山土地市場分析二、佛山土地市場分析2021年全年商住、商業(yè)土地供給534萬㎡，成交368萬㎡，成交率為69%，較去的83%下降14%，流拍的土地增多。流拍地塊根本都是總價(jià)高、單價(jià)高的地塊，開展商面對(duì)目前的市場環(huán)境，普遍對(duì)一次性投入巨大的資金態(tài)度謹(jǐn)慎，造成了這些商住地流拍。二、佛山土地市場分析2021年成交的商住用地中小于5萬㎡的約占52%，5-10萬㎡的約占19%，10-30萬㎡以上的用地約占23%，而30萬㎡以上的大宗商住用地僅占總成交宗數(shù)的6%。二、佛山土地市場分析二、佛山土地市場分析三、佛山房地產(chǎn)市場分析2021年佛山房地產(chǎn)運(yùn)行概況：預(yù)售：2021年佛山五區(qū)商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積約839.5㎡，同比漲4%。成交：2021年佛山五區(qū)商品房成交56581套，合共約633.89㎡，同比下降18.87%。價(jià)格：2021年佛山五區(qū)商品房成交金額5179003元，均價(jià)約為8170元/㎡，同比上升9.69%。三、佛山房地產(chǎn)市場分析2021年1月，國家出臺(tái)“新國8條〞，2月央行上調(diào)基準(zhǔn)利率0.25%，樓市進(jìn)入調(diào)整期，再加上2月份春節(jié)的影響，導(dǎo)致2月份商品房住宅進(jìn)入最低點(diǎn)。3月18日，佛山“限購令〞的直接導(dǎo)致3月份一度上升的供給量，再次急速下滑。6-8月，開發(fā)商觀望期間逐漸放量，供給量逐步上升，進(jìn)入第四季，各工程加快推貨節(jié)奏。集中在“金九〞放量，經(jīng)歷“十一〞成交的冷遇，供給量在10月份一度跌至全年度的第二低點(diǎn)。三、佛山房地產(chǎn)市場分析從各區(qū)住宅供給分布看，南海區(qū)和順德區(qū)供給量依然是全市主力區(qū)域，供給量分別為321.65萬㎡和271.98萬㎡，南海區(qū)占全市總供給量的38%，順德區(qū)占全市總供給量的33%。其他三區(qū)供給量較少，禪城區(qū)以137.05萬㎡的供給量占據(jù)全市總供給量的16%。而三水區(qū)和高明區(qū)供給量均低于百萬平米，三水區(qū)供給量為56.84萬㎡，高明區(qū)僅51.98萬㎡的供給量。三、佛山房地產(chǎn)市場分析佛山市2021年一手住宅成交56581套，成交面積633.89萬平米，同比2021減少18.9%，僅此于08年的低點(diǎn)三、佛山房地產(chǎn)市場分析2021年，順德區(qū)以微弱的優(yōu)勢，險(xiǎn)勝南海區(qū)3個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)跑佛山五區(qū)，全年成交占佛山總成交量的37%，接近4成，南海區(qū)那么占佛山總成交量的34%。禪城商業(yè)、經(jīng)濟(jì)開展較其他區(qū)成熟，開發(fā)的樓盤也較多，但樓價(jià)較高，成交僅占佛山總成交量的12%；三水和高明房地產(chǎn)市場相對(duì)滯后，成交量分別占佛山總成交量的10%和7%。三、佛山房地產(chǎn)市場分析三、佛山房地產(chǎn)市場分析2005-2021年，佛山樓市的成交均價(jià)一直處于快速上升的趨勢。2021年佛山月度成交均價(jià)呈波動(dòng)起伏的走勢，年頭和年尾均低于“8〞字頭。尤其是12月，為全年成交價(jià)格低點(diǎn)，進(jìn)入年末，開發(fā)商急于回收資金，以價(jià)換量，成交均價(jià)出現(xiàn)明顯的下滑，最后收市為7483元/㎡，僅比2021年的全年成交均價(jià)低35元/㎡。三、佛山房地產(chǎn)市場分析三、佛山房地產(chǎn)市場分析2021年禪城區(qū)新增預(yù)售主要集中在佛山新城板塊和城南板塊，分別占21%和23%，城西和南莊隨著保利、星暉、匯銀等一線品牌開展商的陸續(xù)進(jìn)駐，推貨量也大幅度上升。2021年，佛山新城“碧桂園城市花園〞工程率先降價(jià)促銷，并取得顯著成果，在碧桂園降價(jià)影響下，佛山新城其他工程也隨著降價(jià)，佛山新城成禪城區(qū)主力成交區(qū)域。三、佛山房地產(chǎn)市場分析四、小結(jié)五、工程區(qū)域分析亞藝板塊概述五、工程區(qū)域分析可容納萬人的綠茵城市廣場——文化公園景觀優(yōu)勢亞藝板塊地處中心城區(qū)，已建成一個(gè)成熟的豪宅圈層占據(jù)佛山樓市霸主地位的根底。擁有規(guī)劃較為完善的市政及教育配套設(shè)施，區(qū)內(nèi)有佛山市重點(diǎn)學(xué)校有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、華英中學(xué)，三甲醫(yī)院市一醫(yī)院，嶺南明珠體育館，佛山新興商業(yè)帶季華路等各種商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通、市政配套設(shè)施。五、工程區(qū)域分析配套優(yōu)勢五、工程區(qū)域分析作為目前中心城區(qū)乃至整個(gè)佛山房地產(chǎn)工程最集中、開展最成熟的居住區(qū)域，亞藝板塊聚集了眾多外來和本地品牌地產(chǎn)商龍光天湖酈都恒福新城雅居樂花園匯銀環(huán)湖國際中海文華熙岸品牌優(yōu)勢隨著政府規(guī)劃的推進(jìn)，環(huán)繞亞藝板塊的幾條城市主干道——季華路、華陽路、彩虹路等道路改造、建成通車后，交通路網(wǎng)四通八達(dá)，東接“一環(huán)〞，西近季華商業(yè)區(qū)，南通桂城，北連新城區(qū)。季華路打造成“佛山第一街〞；隨著廣佛同城的重點(diǎn)市政工程———魁奇路東延線全面啟動(dòng)，亞藝板塊開始“東征〞五、工程區(qū)域分析持續(xù)規(guī)劃開展五、工程區(qū)域分析銷售情況：現(xiàn)時(shí)銷售40年產(chǎn)權(quán)公寓，帶精裝修，2021年交樓，戶型30-65㎡，最低價(jià)11350元/平方米在售樓盤情況五、工程區(qū)域分析季華金品地址：季華七路北側(cè)開發(fā)商：佛山市晟景房地產(chǎn)物業(yè)類別：住宅、商住樓占地面積：18000平方米建筑面積：54000平方米容積率：3.00綠化率：30%停車位：544個(gè)銷售情況：現(xiàn)況銷售產(chǎn)權(quán)年限70年，2021-8月交樓。最低價(jià)8380元/平方米在售樓盤情況五、工程區(qū)域分析依云上城地址：禪城魁奇路北側(cè)，桂瀾路西側(cè)〔佛陳大橋附近〕開發(fā)商：招商地產(chǎn)佛山公司物業(yè)類別：住宅占地面積:150000平方米建筑面積:360000平方米容積率：3.50綠化率：50%停車位:車位按1：1.3配比銷售情況：現(xiàn)時(shí)銷售70年產(chǎn)權(quán)年限，2021-8月交樓。均價(jià)：9900元/平方米在售樓盤情況五、工程區(qū)域分析怡翠世嘉花園售樓地址：佛山市禪城季華七路與桂瀾路交匯處〔怡翠玫瑰園東側(cè)〕開發(fā)商：佛山市怡翠南都開展物業(yè)類別：住宅占地面積：93000平方米建筑面積：390000平方米容積率：3.00 綠化率：30%停車位：2200個(gè)銷售情況：現(xiàn)時(shí)銷售70年產(chǎn)權(quán)年限，2021-7月交樓怡翠世嘉花園房價(jià)均價(jià)8500元/平方米在售樓盤情況五、工程區(qū)域分析保利天璽依云上城季華金品怡翠世嘉花園在售樓盤位置分布文華公園五、工程區(qū)域分析二手房售價(jià)五、工程區(qū)域分析二手房售價(jià)五、工程區(qū)域分析亞藝板塊主要以住宅區(qū)組成為主，根據(jù)住宅區(qū)劃分為三個(gè)區(qū)域天湖酈都恒福湖景灣雅居樂花園金地九瓏壁等一帶片區(qū)九鼎國際、恒福新城一帶片區(qū)怡翠玫瑰園一帶片區(qū)商鋪情況五、工程區(qū)域分析九鼎國際、恒福新城一帶九鼎國際總建36萬㎡，是一個(gè)集寫字樓，商場，住宅的大型綜合體，2021年竣工，但由于某些原因，該工程招商進(jìn)度緩慢，據(jù)了解，現(xiàn)時(shí)九鼎國際臨街商鋪?zhàn)饨鸺s40-50元/㎡?月恒福新城總建21萬㎡，是一個(gè)大型住宅工程，2021年竣工。據(jù)了解，現(xiàn)時(shí)恒福新城臨街商鋪?zhàn)饨鸺s50-60元/㎡?月這一片區(qū)地帶雖然是新興的高尚住宅區(qū)，但由于靠近鎮(zhèn)安工業(yè)區(qū)和環(huán)市童服城，人口構(gòu)成較為復(fù)雜，普遍消費(fèi)力不高，零售也是以中低檔產(chǎn)品為主，平均租金水平約50元/㎡?月商鋪情況五、工程區(qū)域分析天湖酈都、雅居樂花園、金地九瓏壁一帶從最早期的環(huán)湖花園別墅區(qū)，到恒福湖景灣、匯銀帝景灣提升區(qū)位價(jià)值，再到龍光天湖酈都到達(dá)禪城區(qū)房價(jià)最高點(diǎn)，及現(xiàn)時(shí)仍在銷售的依云上城，這一片區(qū)已成為禪城區(qū)內(nèi)最為成熟的住宅片區(qū)。但由于各個(gè)小區(qū)開展存在跨度性，不同路段及住宅區(qū)的商鋪也存在明顯的差異化。以龍光天湖酈都〔彩虹路〕—匯銀帝景灣〔綠景二路)及這一湖景路段，各個(gè)住宅小區(qū)入住率較高，生活配套較為齊全，市場、銀行等一應(yīng)俱全，臨街商鋪經(jīng)營工程附加值較高，如:汽車效勞、餐飲、小型超市、美容、美發(fā)、咖啡廳等，租金水平約75-100元/㎡?月以雅居樂花園(綠景二路)—中海文華熙岸(魁奇路)—金地九瓏壁(南海大道〕這一路段,由于推出時(shí)間不長，入住率較低，人流量較少，臨街商鋪存在空置，租金水平約50-70元㎡?月五、工程區(qū)域分析怡翠玫瑰園一帶怡翠玫瑰園總建55萬㎡，2021年一期竣工，目前二期已銷售完畢，怡翠玫瑰園連同現(xiàn)正銷售的怡翠世嘉花園、季華金品，憑借怡翠地產(chǎn)及玫瑰園地產(chǎn)的本地品牌效應(yīng)，組成季華七路新的住宅片區(qū)。但由于季華七路鎮(zhèn)安段仍然是老式工廠林立、臨街商鋪以工業(yè)產(chǎn)品展銷部或辦事處為主，季華七路瀾石段仍然是工廠、倉庫、村屋等多樣式組合，且周邊生活配套稀缺。住宅氣氛仍然不濃厚據(jù)了解怡翠玫瑰園臨街商鋪?zhàn)饨鹚郊s45-55元/㎡?月商鋪情況五、工程區(qū)域分析2021年亞藝土地交易情況，以商業(yè)性質(zhì)為多，住宅性質(zhì)較少，且位于亞藝板塊核心區(qū)內(nèi)較為偏遠(yuǎn)的季華路段和魁奇路段。2021年亞藝板塊土地成交情況五、工程區(qū)域分析數(shù)據(jù)來源于佛山房管網(wǎng)、南海國土城建和水務(wù)局在售樓盤銷售情況五、工程區(qū)域分析在2021年禪城區(qū)住宅成交率只有56%，各工程爭相降價(jià)促銷的情況下，亞