中原集團(tuán)深圳中原二級(jí)市場(chǎng)深圳參謀事業(yè)部主講人張文2021年中原集團(tuán)贏銷大賽最正確參謀工程研祥光明產(chǎn)業(yè)園工程4各物業(yè)類型定位321前言工程產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根本概念被稱為“史上最嚴(yán)〞的本輪房地產(chǎn)調(diào)控給中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)種種束縛和捆綁，住宅市場(chǎng)冷了，商業(yè)地產(chǎn)冷了，也催生出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱潮。是否預(yù)示著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)機(jī)來了？事實(shí)上，“榮升〞下一座金礦的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱了，卻不像住宅是地產(chǎn)領(lǐng)域的肥肉，而是難啃的骨頭，困難也重重。本世紀(jì)初之前，中國(guó)的城市化都是由產(chǎn)業(yè)化來推動(dòng)的，最近十年卻變成了城市化推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化的方式。大多數(shù)政府對(duì)于一塊區(qū)域都是先造城，再來引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，然后利用這個(gè)產(chǎn)業(yè)的概念回過頭來再進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)的招商和開發(fā)。產(chǎn)業(yè)已然成為房地產(chǎn)的修飾語，也就出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這樣的冠名詞。那么，到底什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？是為產(chǎn)業(yè)配套的地產(chǎn)，還是產(chǎn)業(yè)本身就是地產(chǎn)？到底是在做產(chǎn)業(yè)還是在做地產(chǎn)？不管成認(rèn)與否，目前大多數(shù)開發(fā)商都是在用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念在做地產(chǎn)。那到底什么才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？它與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別又在哪里？4各物業(yè)類型定位321前言工程產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根本概念定義:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是依托相關(guān)產(chǎn)業(yè)根底，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈向上下游延伸，并通過地產(chǎn)載體最終打造高效完善的產(chǎn)業(yè)集群相比住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種復(fù)合地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作難度要高得多。其他配套研發(fā)孵化樓配套商業(yè)寫字樓配套住宅配套酒店地產(chǎn)載體工業(yè)廠房產(chǎn)品設(shè)計(jì)倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸原料采購(gòu)終端銷售生產(chǎn)制造售后效勞上游下游商鋪地產(chǎn)載體產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是基于產(chǎn)業(yè)清晰的情況對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)，產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的靈魂，房地產(chǎn)產(chǎn)品僅僅是產(chǎn)業(yè)的一個(gè)載體，通俗的講就是在產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)中要首先對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究。以下將以研祥光明產(chǎn)業(yè)園這個(gè)工程做具體解讀4各物業(yè)類型定位321前言工程產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根本概念工程概況：工程位于城市新區(qū)中等規(guī)模的產(chǎn)業(yè)綜合體工程區(qū)位：位于光明新區(qū)高新區(qū)核心位置工程面積：占地80052平米，總規(guī)劃面積260000平米工程業(yè)態(tài)：包含四星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、研發(fā)廠房、機(jī)械廠房、員工宿舍及餐飲休閑工程屬性界定市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判開發(fā)商目標(biāo)分析工程開展戰(zhàn)略工程整體定位工程物業(yè)開展建議工程的思考：常規(guī)操作手法忽略了產(chǎn)業(yè)客戶的成長(zhǎng)性需求，無法對(duì)產(chǎn)業(yè)客戶形成吸引力社會(huì)客戶產(chǎn)業(yè)客戶產(chǎn)品需求1：房子或者地產(chǎn)的需求——改善了他們的辦公環(huán)境需求2：企業(yè)成長(zhǎng)性需求——擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提升企業(yè)效益產(chǎn)業(yè)客戶需求因此在工程產(chǎn)品定位之前我們必須要對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入研究分析：分兩個(gè)步驟進(jìn)行第一，選擇工程可以開展的產(chǎn)業(yè)方向第二，確定工程可以引進(jìn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈條光明區(qū)城市開展及規(guī)劃：城市規(guī)劃布局城市開展趨勢(shì)城市開展戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)開展及規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)優(yōu)化戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)開展方向工程產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向初判本工程產(chǎn)業(yè)開展方向：立足于城市開展及規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)開展及規(guī)劃，對(duì)本工程產(chǎn)業(yè)開展方向進(jìn)行初步研判光明城市副中心4大新城之一，確定光明新城承載起高新產(chǎn)業(yè)的核心空間，建設(shè)具有示范作用的生態(tài)新城。光明新城西部高新組團(tuán)光明國(guó)際平板顯示園：位于東坑、塘尾片區(qū)，占地面積約5.45平方公里。依托華星光電8.5代TFT-LCD工程，將園區(qū)打造成現(xiàn)代化、國(guó)際化一流的光電平板顯示科技園區(qū)，科技研發(fā)和高端總部聚集的國(guó)際化戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)基地，到2021年，園區(qū)新整備置換產(chǎn)業(yè)用地80萬平方米，引進(jìn)一批大、中型平板顯示上中游配套工程，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值500億元，帶動(dòng)新區(qū)平板顯示產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)1000億元光明LED產(chǎn)業(yè)園：核心區(qū)位于木墩片區(qū)，占地面積約2平方公里，在周邊50平方公里范圍內(nèi)建設(shè)假設(shè)干LED產(chǎn)業(yè)集聚基地，為核心區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)配套。到2021年，新整備和盤活產(chǎn)業(yè)用地100萬平方米，引進(jìn)一批LED上中游龍頭企業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值350億元，帶動(dòng)新區(qū)LED產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1000億元光明高端新型電子信息產(chǎn)業(yè)園：核心區(qū)位于甲子塘片區(qū)，占地面積約3平方公里，周邊50公里范圍內(nèi)建設(shè)假設(shè)干電子信息產(chǎn)業(yè)集聚基地。以開展高性能效勞器、大容量存儲(chǔ)設(shè)備、工業(yè)控制計(jì)算機(jī)、筆記本電腦、數(shù)字視聽等產(chǎn)品為重點(diǎn)，構(gòu)建電子信息產(chǎn)業(yè)體系，大力開展軟件產(chǎn)業(yè)。到2021年，園區(qū)新整備和置換產(chǎn)業(yè)用地20萬平方米，引進(jìn)一批高端新型電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)，推進(jìn)落戶企業(yè)快速建成達(dá)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值400億元，帶動(dòng)新區(qū)高端新型電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)1000億元光明上市企業(yè)總部園：位于德源木器廠地塊及周邊廣深港客運(yùn)站門戶區(qū)，占地面積約0.7平方公里。到2021年，新整備和置換產(chǎn)業(yè)用地20萬平方米，引進(jìn)和培育30家上市公司建設(shè)總部，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值300億元。光明創(chuàng)想科技園：位于中央公園周邊地區(qū)，占地面積約2.7平方公里。到2021年，園區(qū)整備置換產(chǎn)業(yè)用地80萬平方米，初步建成“創(chuàng)想新城〞，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值150億元光明高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃圖園區(qū)概況總用地面積1472.35公頃，其中現(xiàn)狀城市建設(shè)用地214.81公頃，占規(guī)劃總用地面積的14.57%，主要為工業(yè)用地、居住用地和道路用地，其它商業(yè)、行政辦公等用地較少，推平未建用地104.48公頃，占規(guī)劃總用地面積7.10%；農(nóng)田保護(hù)用地319.17公頃，占規(guī)劃總用地的21.68%；其它用地〔水域、耕地、園地、村地、牧草地、棄置地等〕833.89公頃，占規(guī)劃用地的56.63%功能分布規(guī)劃區(qū)用地功能由產(chǎn)業(yè)區(qū)、配套效勞區(qū)、公園、集中綠化區(qū)等組成產(chǎn)業(yè)區(qū)是規(guī)劃區(qū)的主體，占規(guī)劃總用地的50%以上，產(chǎn)業(yè)區(qū)劃分為七個(gè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，其中東部片區(qū)包括木墩組團(tuán)、塘家東組團(tuán)、鳳凰組團(tuán)三個(gè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，西部片區(qū)包括東坑組團(tuán)、甲子塘組團(tuán)、紅坳組團(tuán)、塘家西組團(tuán)等4個(gè)組團(tuán)區(qū)域定位建成電子信息特別是光通訊、光機(jī)電一體化產(chǎn)品的研發(fā)、制造和深圳市先進(jìn)制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地

工程開展時(shí)機(jī)點(diǎn)一：城市開展的帶狀推進(jìn)與產(chǎn)業(yè)開展的點(diǎn)狀布局在工程區(qū)域交匯，為工程開展帶來多重規(guī)劃利好本工程城市開展：隨著城市開展的逐步向外推進(jìn)，區(qū)域便捷交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)已逐步凸顯產(chǎn)業(yè)開展：隨著新進(jìn)產(chǎn)業(yè)點(diǎn)狀布局的展開，工程作為高速路口稀缺工業(yè)用地的優(yōu)勢(shì)亦將成為關(guān)注的焦點(diǎn)城市開展的帶狀推進(jìn)與產(chǎn)業(yè)開展的點(diǎn)狀布局在工程區(qū)域交匯，本工程開展將綜合考慮這兩個(gè)方面的規(guī)劃利好與開展需求工程開展時(shí)機(jī)點(diǎn)二：城市開展的區(qū)域基調(diào)及意向與新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開展方向契合，奠定了工程的高起點(diǎn)城市發(fā)展的區(qū)域基調(diào)及意向新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展方向生態(tài)園區(qū)自身吸引力低碳概念超前外向服務(wù)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳產(chǎn)業(yè)示范基地產(chǎn)業(yè)鏈集聚效應(yīng)環(huán)保定位高端未來的外向效勞型園區(qū)所需的吸引力與城市開展的生態(tài)、低碳等表現(xiàn)形式不謀而合，園區(qū)在滿足自身需求的同時(shí)，也迎合了政府的需求，可實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收產(chǎn)業(yè)示范基地概念的構(gòu)建與集聚效應(yīng)的形成與區(qū)域現(xiàn)有的超前概念及高端定位走向不謀而合，為未來區(qū)域各大型工程形成競(jìng)合關(guān)系埋下伏筆工程開展時(shí)機(jī)點(diǎn)三：城市化進(jìn)程向北鋪開與產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化戰(zhàn)略相契合，為將來工程與區(qū)域之間的良性互動(dòng)提供了良好的平臺(tái)工程作為產(chǎn)業(yè)開展點(diǎn)狀布局的下一個(gè)著陸點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化戰(zhàn)略的步伐與區(qū)域的城市化進(jìn)程合二為一，為將來工程與區(qū)域之間的良性互動(dòng)提供了良好的平臺(tái)區(qū)域升級(jí)產(chǎn)業(yè)升級(jí)良性互動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域環(huán)境的改善，并帶來持續(xù)穩(wěn)定的人流群體，帶動(dòng)了區(qū)域的升級(jí)城市化進(jìn)程的展開將逐步完善區(qū)域的市政及居住相關(guān)配套，將為產(chǎn)業(yè)優(yōu)化戰(zhàn)略的實(shí)施提供良好的基礎(chǔ)平臺(tái)，促進(jìn)了整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)促進(jìn)如何借勢(shì)三大時(shí)機(jī)點(diǎn)？如何承接城市開展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)？如何準(zhǔn)確定位工程的產(chǎn)業(yè)開展方向？。。。。。。我們需要一個(gè)全面、權(quán)威而且科學(xué)的產(chǎn)業(yè)分類方式，并對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的篩選三次產(chǎn)業(yè)分類法：根據(jù)?國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類?，可將全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)劃分為第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)三大類第一產(chǎn)業(yè)定義：直接從自然界獲取產(chǎn)品的物質(zhì)生產(chǎn)行業(yè)內(nèi)容：農(nóng)業(yè)，林業(yè)，畜牧業(yè)，漁業(yè)，農(nóng)、林、牧、漁效勞業(yè)等優(yōu)點(diǎn)：國(guó)家官方標(biāo)準(zhǔn)，系統(tǒng)、全面、權(quán)威缺乏：內(nèi)容繁雜，對(duì)于差異化區(qū)域及環(huán)境的針對(duì)性不強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)定義：從自然界中獲取原料并加工的物質(zhì)生產(chǎn)行業(yè)內(nèi)容：采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供給業(yè)，建筑業(yè)三次產(chǎn)業(yè)劃分第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)三次產(chǎn)業(yè)劃分資源密集度劃分123勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)資本密集型產(chǎn)業(yè)技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力密集型第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力密集型第二產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力密集型第三產(chǎn)業(yè)資本密集型第二產(chǎn)業(yè)再劃分勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)資本密集型產(chǎn)業(yè)：資本密集型產(chǎn)業(yè)的資本本錢與勞動(dòng)本錢所占比重較大且每個(gè)勞動(dòng)者占用的固定資本和流動(dòng)資本金額較高采礦業(yè)資本密集型產(chǎn)業(yè)資本密集型制造業(yè)電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供給業(yè)通用設(shè)備制造業(yè)專用設(shè)備制造業(yè)交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)電氣機(jī)械及器材制造業(yè)儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè)煤炭開采和洗選業(yè)石油和天然氣開采業(yè)黑色金屬礦采選業(yè)有色金屬礦采選業(yè)非金屬礦采選業(yè)其他采礦業(yè)電力、熱力的生產(chǎn)和供給業(yè)燃?xì)馍a(chǎn)和供給業(yè)水的生產(chǎn)和供給業(yè)資本本錢與勞動(dòng)本錢相比所占比重較大每個(gè)勞動(dòng)者所占用的固定資本和流動(dòng)資本金額較高源自第二產(chǎn)業(yè)源自第三產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)？產(chǎn)業(yè)工程特征風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)經(jīng)濟(jì)效益城市規(guī)劃片區(qū)基調(diào)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)適合本工程的產(chǎn)業(yè)開展方向評(píng)判方法：我們需要對(duì)工程自身限制條件、城市開展和產(chǎn)業(yè)開展的時(shí)機(jī)點(diǎn)及契合度進(jìn)行分析，逐步篩選出適合本工程的產(chǎn)業(yè)工程自身?xiàng)l件城市開展產(chǎn)業(yè)開展資本密集型產(chǎn)業(yè)評(píng)分依據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)資本密集型產(chǎn)業(yè)技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目自身?xiàng)l件：項(xiàng)目特征、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、經(jīng)濟(jì)效益35分勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)對(duì)占地要求高，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小、但利潤(rùn)率不高、且不適合全國(guó)復(fù)制（20分）該類產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源要求較高、用地規(guī)模較大、前期投入較大，有較大風(fēng)險(xiǎn)（20分）該類產(chǎn)業(yè)對(duì)用地規(guī)模要求小，前期投入少，風(fēng)險(xiǎn)小，開發(fā)模式可推廣（30分）城市發(fā)展：城市規(guī)劃、片區(qū)基調(diào)30分以勞動(dòng)力為主，如食品加工業(yè)、紡織業(yè)，生產(chǎn)方式粗放、污染嚴(yán)重（15分）資本成本與勞動(dòng)成本所占比重較大，重工業(yè)等污染嚴(yán)重（20分）對(duì)技術(shù)和智力的依賴程度高，污染程度相對(duì)較低,，符合片區(qū)發(fā)展的基調(diào)（25分）產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)35分屬于粗放型產(chǎn)業(yè)，不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策（5）項(xiàng)目位于城區(qū)近郊，不適宜發(fā)展影響城區(qū)生活的重工業(yè)（25分）技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)大多是第二三產(chǎn)業(yè)，且以第三產(chǎn)業(yè)為主，與城區(qū)發(fā)展契合度高（35分）綜合得分100分40分65分90分評(píng)判結(jié)果：評(píng)分依據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)資本密集型產(chǎn)業(yè)技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)綜合得分100分40分65分90分√我們的方法：為了實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期目標(biāo)，我們將針對(duì)本工程運(yùn)用一套系統(tǒng)、科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)篩選最適合本工程開展的產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)形式12從城市開展、產(chǎn)業(yè)開展及工程本體三個(gè)維度出發(fā)，提煉出與工程開展切實(shí)相關(guān)的各項(xiàng)因素，制定出產(chǎn)業(yè)開展的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)3應(yīng)用特爾菲法，通過專家打分進(jìn)行統(tǒng)計(jì)估算，對(duì)樣本庫(kù)中的產(chǎn)業(yè)形式進(jìn)行評(píng)估，確定本工程的產(chǎn)業(yè)開展方向成立樣本庫(kù)制定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)特爾菲法評(píng)估確定樣本庫(kù)：根據(jù)工程開展的需要，基于產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)形式以及關(guān)聯(lián)系分析對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行細(xì)分重組，確定了7個(gè)樣本樣本庫(kù)樣本特征涵蓋行業(yè)高新制造業(yè)基于高科技、新材料、新能源等技術(shù)的生產(chǎn)及設(shè)備制造業(yè)石油加工及核燃料加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、生物醫(yī)藥制造業(yè)、化學(xué)纖維制造業(yè)、電子設(shè)備制造業(yè)等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指運(yùn)用創(chuàng)造性智慧進(jìn)行研究、開發(fā)、生產(chǎn)、交易的各種行業(yè)和環(huán)節(jié)的總和廣告、建筑藝術(shù)、藝術(shù)和古董市場(chǎng)、手工藝品、時(shí)尚設(shè)計(jì)、電影與錄像、交互式互動(dòng)軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版業(yè)、軟件及計(jì)算機(jī)服務(wù)、電視和廣播等金融服務(wù)業(yè)金融服務(wù)業(yè)即從事金融服務(wù)業(yè)務(wù)的行業(yè)，是先進(jìn)服務(wù)業(yè)中相對(duì)獨(dú)特和獨(dú)立的一個(gè)行業(yè)范圍銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)及其他金融活動(dòng)信息技術(shù)業(yè)信息服務(wù)業(yè)是利用計(jì)算機(jī)和通信網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)對(duì)信息進(jìn)行生產(chǎn)、收集、處理、加工、存儲(chǔ)、傳輸、檢索和利用，并以信息產(chǎn)品為社會(huì)提供服務(wù)的專門行業(yè)的綜合體電信和其他信息傳輸服務(wù)業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)、軟件業(yè)商務(wù)服務(wù)業(yè)商務(wù)服務(wù)業(yè)屬高附加值行業(yè)，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。加快發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)，可以有效減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)資源的消耗及對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響法律服務(wù)、咨詢調(diào)查、其他商務(wù)服務(wù)科技服務(wù)業(yè)科技服務(wù)業(yè)是指運(yùn)用現(xiàn)代科技知識(shí)、現(xiàn)代技術(shù)和分析研究方法，以及經(jīng)驗(yàn)、信息等要素向社會(huì)提供智力服務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)研究與試驗(yàn)發(fā)展、專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、工程技術(shù)與規(guī)劃管理、科技交流和推廣服務(wù)業(yè)環(huán)境服務(wù)業(yè)中國(guó)環(huán)境服務(wù)業(yè)被定義為與環(huán)境相關(guān)的服務(wù)貿(mào)易活動(dòng)，是環(huán)境產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)重要組成部分環(huán)境技術(shù)服務(wù)、環(huán)境咨詢服務(wù)、污染設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理、環(huán)境貿(mào)易與相關(guān)金融服務(wù)、環(huán)境功能及其它制定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：考慮到工程的特殊性，我們從城市、產(chǎn)業(yè)及工程本體三個(gè)維度提煉出與工程開展切實(shí)相關(guān)的各項(xiàng)因素形成評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)(好,1分）（中，0.5分）（差，0分）城市政策影響國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，稅收政策等充分鼓勵(lì)該行業(yè)的發(fā)展國(guó)家宏觀政策對(duì)該行業(yè)也不作限制國(guó)家的宏觀政策限制該行業(yè)在國(guó)內(nèi)進(jìn)行發(fā)展區(qū)域戰(zhàn)略該行業(yè)完全符合該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃該行業(yè)不是該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)行業(yè)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不鼓勵(lì)發(fā)展該行業(yè)發(fā)展機(jī)遇區(qū)域內(nèi)有一些可預(yù)見的特定時(shí)間促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展區(qū)域內(nèi)無特定的可預(yù)見的事件促進(jìn)或阻礙行業(yè)發(fā)展區(qū)域內(nèi)有一些可預(yù)見的事件會(huì)阻礙該行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)該產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益比較高，或某一環(huán)節(jié)高該產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益一般該產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益極普通集群效益該行業(yè)具有較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)其他行業(yè)很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)該行業(yè)對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)一般該行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較短，對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)較弱競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)無競(jìng)爭(zhēng)該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)情況一般該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈產(chǎn)業(yè)前景該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)擁有巨大的市場(chǎng)及發(fā)展空間該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)一般，但較易向其他地域輻射該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)一般且向其他區(qū)域的輻射要求較多項(xiàng)目規(guī)模需求該行業(yè)對(duì)項(xiàng)目規(guī)模無特別要求該行業(yè)對(duì)項(xiàng)目規(guī)模有一定要求該行業(yè)對(duì)項(xiàng)目規(guī)模有較大要求交通需求該行業(yè)對(duì)交通的便利及路寬的需求項(xiàng)目可完全滿足該行業(yè)對(duì)交通的便利及路寬的需求項(xiàng)目可勉強(qiáng)滿足該行業(yè)對(duì)交通的便利及路寬有特殊要求開發(fā)強(qiáng)度該行業(yè)不受開發(fā)強(qiáng)度限制該行業(yè)對(duì)開發(fā)強(qiáng)度限制的敏感度一般該行業(yè)對(duì)開發(fā)強(qiáng)度的限制比較敏感特爾菲法：基于對(duì)樣本庫(kù)中各產(chǎn)業(yè)形式的研究，依據(jù)本次的研判標(biāo)準(zhǔn)，由專家組進(jìn)行打分定量分析，研判各產(chǎn)業(yè)形態(tài)存在的開展時(shí)機(jī)信息技術(shù)業(yè)高新制造業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)業(yè)商務(wù)服務(wù)業(yè)環(huán)境服務(wù)業(yè)科技服務(wù)業(yè)樣本庫(kù)區(qū)域戰(zhàn)略開發(fā)強(qiáng)度集群效應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益開展機(jī)遇產(chǎn)業(yè)前景競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)規(guī)模需求交通需求標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)鼓勵(lì)開展1伺機(jī)開展2不建議開展3定量分析定量分析：依據(jù)本次的研究方法，對(duì)各產(chǎn)業(yè)形式進(jìn)行打分定量分析，具體如下：樣本城市產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目政策影響區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇經(jīng)濟(jì)效益集群效益競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)產(chǎn)業(yè)前景規(guī)模需求交通需求開發(fā)強(qiáng)度高新制造業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)業(yè)信息技術(shù)業(yè)商務(wù)服務(wù)業(yè)科技服務(wù)業(yè)環(huán)境服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)定量分析結(jié)論：通過對(duì)樣本庫(kù)中各產(chǎn)業(yè)形式的綜合評(píng)估，我們對(duì)本工程的產(chǎn)業(yè)開展方向有了初步的結(jié)論樣本高新制造業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)業(yè)信息技術(shù)業(yè)商務(wù)服務(wù)業(yè)科技服務(wù)業(yè)環(huán)境服務(wù)業(yè)評(píng)分773.5956.55.5主力開展的產(chǎn)業(yè)伺機(jī)開展的產(chǎn)業(yè)高新制造業(yè)、科技效勞業(yè)特爾菲法專家打分定量分析匯總區(qū)域信息技術(shù)型企業(yè)（家）研發(fā)制造組裝物流銷售售后服務(wù)合計(jì)光明新區(qū)公明09735125光明68654231寶安區(qū)松崗112746232福永2105147341沙井181095134合計(jì)10473535279163制造物流售后服務(wù)研發(fā)組裝銷售信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈條微笑嘴型的一條曲線,兩端朝上，在產(chǎn)業(yè)鏈中，附加值更多表達(dá)在兩端——研發(fā)和銷售，處于中間環(huán)節(jié)的制造附加值最低。微笑曲線中間是制造；左邊是研發(fā)，屬于全球性的競(jìng)爭(zhēng)；右邊是營(yíng)銷，主要是當(dāng)?shù)匦缘母?jìng)爭(zhēng)微笑曲線有兩個(gè)要點(diǎn),第一個(gè)是可以找出附加價(jià)值在哪里,第二個(gè)是關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)的型態(tài)。上游下游低高附加值業(yè)務(wù)工序產(chǎn)品研發(fā)零部件生產(chǎn)組裝物流銷售售后服務(wù)利潤(rùn)空間大利潤(rùn)空間大利潤(rùn)空間小產(chǎn)業(yè)載體只是一個(gè)殼子，它只有填充了產(chǎn)業(yè)內(nèi)容才是有生命力的。所以，要使載體“輕盈〞起來，首先必須使產(chǎn)業(yè)內(nèi)容“輕盈〞起來。這就需要對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈有深刻理解，而且能夠比較好地把握產(chǎn)業(yè)“微笑曲線〞的規(guī)律。核心價(jià)值鏈條的選擇：產(chǎn)品研發(fā)與銷售兩個(gè)是工程考慮的核心價(jià)值鏈條，將提升整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力微笑曲線圖示4各物業(yè)類型定位321前言工程產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根本概念房地產(chǎn)產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性：確定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心鏈條，需進(jìn)一步從房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找地產(chǎn)產(chǎn)品的可行性養(yǎng)生產(chǎn)品企業(yè)別墅研發(fā)寫字樓研發(fā)工廠生產(chǎn)工廠寫字樓酒店住宅商業(yè)其他配套房地產(chǎn)產(chǎn)品工程屬性分析各物業(yè)類型市場(chǎng)研究產(chǎn)品研發(fā)加工銷售產(chǎn)業(yè)鏈條目標(biāo)客戶群體需求分析房地產(chǎn)產(chǎn)品定位依據(jù)功能定位：根據(jù)工程客戶導(dǎo)向，本工程功能主要包含研發(fā)辦公、商務(wù)展銷、前廠后店及配套居住四大功能完善的產(chǎn)業(yè)配套及效勞行業(yè)交流、展示、交易平臺(tái)產(chǎn)業(yè)復(fù)合地產(chǎn)工程個(gè)性的創(chuàng)意環(huán)境個(gè)性、現(xiàn)代時(shí)尚、高端的辦公環(huán)境寬敞、舒適的辦公空間小面積戶型公寓舒適的居住環(huán)境………研發(fā)型客戶、生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)客戶、其他置業(yè)客戶客戶需求研發(fā)辦公、商務(wù)展銷、前廠后店、配套居住功能篩選物業(yè)類型定位：根據(jù)工程兩大類客戶的功能需求研究，推導(dǎo)出本工程的可開展物業(yè)有廠房、住宅、商業(yè)、寫字樓及酒店客戶分類功能需求物業(yè)研發(fā)類客戶商務(wù)展銷廠房、寫字樓前廠后店廠房研發(fā)辦公廠房、寫字樓配套居住住宅、酒店、商業(yè)生產(chǎn)類客戶商務(wù)辦公寫字樓前店后廠廠房配套居住住宅配套服務(wù)商業(yè)、酒店商業(yè)生產(chǎn)用房住宅酒店作為其他各物業(yè)的配套設(shè)施包含廠房與寫字樓樹立工程的價(jià)值標(biāo)桿為產(chǎn)業(yè)客戶提供研發(fā)、辦公需求與商業(yè)、辦公等產(chǎn)品形成互動(dòng)，互為配套與工程的內(nèi)涵共融打造區(qū)域標(biāo)桿形象吸引人氣作為工程產(chǎn)業(yè)局部及周邊產(chǎn)業(yè)的居住配套，穩(wěn)固區(qū)域人氣工程滾動(dòng)開發(fā)的現(xiàn)金流來源提供消費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所提供消費(fèi)活動(dòng)場(chǎng)所提供客源提供客源提供效勞和配套設(shè)施帶來潛在客戶提供效勞配套設(shè)施提供客源互為配套和客源各物業(yè)角色分配：借助波士頓矩陣分析四大物業(yè)類型的內(nèi)在聯(lián)系，綜合工程開展戰(zhàn)略等因素，確定各物業(yè)承擔(dān)的角色工業(yè)工程的建筑系數(shù)〔即建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比〕應(yīng)不低于30%政策限制據(jù)國(guó)土資源局頒發(fā)的?工業(yè)工程建設(shè)用地控制指標(biāo)?規(guī)定工業(yè)工程建設(shè)用地必須同時(shí)符合以下指標(biāo)工業(yè)工程所需行政辦公及生活效勞等配套設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)工程總用地面積的7%，建筑面積一般不得超過工程總建筑面積的30%，如配套設(shè)施建筑面積確需超過工程總建筑面積的百分之三十的，應(yīng)當(dāng)報(bào)市政府批準(zhǔn)

項(xiàng)目名稱占地規(guī)模建筑面積產(chǎn)業(yè)辦公面積商業(yè)配套面積居住配套面積功能配比（產(chǎn)業(yè)：商業(yè)：居住）智慧廣場(chǎng)2.6萬平16.5萬平9.7萬平1.2萬平5.6萬平59：7：34深圳天安數(shù)碼城30萬平73萬平40萬平4萬平29萬平55：5：40佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園83萬平161萬平97萬平11萬平53萬平60：7：33國(guó)家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)綜合示范園100萬平62萬平39萬平10萬平13萬平63：16：21從成功案例中可得出產(chǎn)業(yè)園各功能類型配比中，產(chǎn)業(yè)辦公配比在50%-70%區(qū)間，商業(yè)配套配比在5%-20%區(qū)間，居住配套配比在20%-40%區(qū)間典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例研究：成功案例之功能配比方下物業(yè)類型產(chǎn)業(yè)辦公、廠房商業(yè)配套（含酒店）居住配套比例58%19%23%體量15萬平米5萬平米6萬平米工業(yè)工程建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%，行政辦公及生活效勞設(shè)施用地面積不得超過總用地面積的7%，建筑面積不超過總建筑面積的30%，如配套設(shè)施建筑面積確需超過工程總建筑面積的百分之三十的，應(yīng)當(dāng)報(bào)市政府批準(zhǔn)

從成功案例中可得出，產(chǎn)業(yè)辦公配比在50%-70%區(qū)間，商業(yè)配套配比在5%-20%區(qū)間，居住配套配比在20%-40%區(qū)間根據(jù)工程綜合產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)的開展戰(zhàn)略，可適當(dāng)增加商業(yè)、住宅等功能配套比例，下調(diào)產(chǎn)業(yè)比例戰(zhàn)略需求案例總建面：26萬平米產(chǎn)品類型寫字樓（㎡）廠房（㎡）酒店（㎡）住宅（㎡）商業(yè)（㎡）研發(fā)類3000050000300004000020000加工類——50000銷售類10000——其他10000——合計(jì)50000100000300006000020000生產(chǎn)型產(chǎn)品定位：綜合市場(chǎng)、客戶、角色承擔(dān)及案例等，產(chǎn)品可定位為企業(yè)研發(fā)寫字樓+生產(chǎn)廠房+展示中心市場(chǎng)表現(xiàn)客戶需求角色承擔(dān)市場(chǎng)開展?jié)摿Υ?，但?jìng)爭(zhēng)劇烈核心客戶和偶得客戶有會(huì)展需要；樹立產(chǎn)品的標(biāo)桿形象，且與園區(qū)氣氛相融合特色、差異化創(chuàng)意、高端、多樣化標(biāo)桿、融合開展方向企業(yè)研發(fā)寫字樓+生產(chǎn)廠房+展示中心組合檔次定位：在滿足產(chǎn)業(yè)常規(guī)特色要求的根底上，增加現(xiàn)代化與智能化特色案例借鑒聯(lián)東U谷打造定制式商務(wù)花園上海中邦MOHO打造花園工廠奠定高品位酒店——產(chǎn)品開展方向：從市場(chǎng)、角色承擔(dān)及客戶需求等角度出發(fā)，將產(chǎn)品定位為四星級(jí)商務(wù)型酒店開展方向高星級(jí)商務(wù)型酒店區(qū)域內(nèi)高端酒店發(fā)展機(jī)遇巨大，區(qū)域內(nèi)缺乏商務(wù)型酒店市場(chǎng)表現(xiàn)高端、特色商務(wù)需求是項(xiàng)目核心客戶及周邊產(chǎn)業(yè)客戶的主流客戶需求商務(wù)與其他產(chǎn)品形成互動(dòng)，與項(xiàng)目?jī)?nèi)涵形成