新樂(lè)市物業(yè)管理辦法細(xì)則?一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范新樂(lè)市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《河北省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合新樂(lè)市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。（二）適用范圍本細(xì)則適用于新樂(lè)市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。（三）管理原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。（四）管理職責(zé)新樂(lè)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。二、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主權(quán)利：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。具體包括提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉業(yè)主委員會(huì)成員、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等權(quán)利。2.業(yè)主義務(wù)：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。（二）業(yè)主大會(huì)1.成立條件：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。2.籌備工作：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位報(bào)送的文件資料之日起六十日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。3.召開(kāi)與決定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。（三）業(yè)主委員會(huì)1.選舉產(chǎn)生：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件。2.職責(zé)權(quán)限：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、及時(shí)了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議等職責(zé)。3.工作規(guī)范：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，并定期向業(yè)主公布工作情況。三、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。（二）臨時(shí)管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。（三）物業(yè)承接查驗(yàn)1.查驗(yàn)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。包括房屋主體結(jié)構(gòu)、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況等。2.資料移交：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等資料。3.問(wèn)題處理：在承接查驗(yàn)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。四、物業(yè)管理服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與從業(yè)要求從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)實(shí)守信，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生清潔和綠化養(yǎng)護(hù)管理；安全防范和車輛停放管理等服務(wù)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。新樂(lè)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局可以制定本地區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，供物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主參考。（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)原則：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.費(fèi)用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出與交接1.退出情形：物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本細(xì)則規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)。2.交接工作：在退出物業(yè)管理區(qū)域前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房、相關(guān)資料和財(cái)物，并配合做好交接工作。五、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用的禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；擅自改變房屋用途；侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；隨意傾倒垃圾、雜物等。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任1.專有部分：業(yè)主對(duì)其專有部分的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。2.共用部分：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：屬于保修范圍和期限內(nèi)的，由建設(shè)單位承擔(dān)；保修期滿后，由業(yè)主共同承擔(dān)，從專項(xiàng)維修資金中列支。（三）專項(xiàng)維修資金的管理與使用1.資金交存：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.使用程序：專項(xiàng)維修資金的使用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后，報(bào)新樂(lè)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核備案，并按照規(guī)定進(jìn)行列支。3.監(jiān)督管理：新樂(lè)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)維修資金的管理和監(jiān)督，確保資金的安全使用。六、監(jiān)督管理（一）行政主管部門的監(jiān)督職責(zé)新樂(lè)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)管理投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。（二）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督職責(zé)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。（三）社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的協(xié)助職責(zé)社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作，引導(dǎo)業(yè)主參與社區(qū)治理，促進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的融合發(fā)展。七、法律責(zé)任（一）建設(shè)單位的法律責(zé)任建設(shè)單位違反本細(xì)則規(guī)定，未按照要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料、未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等行為的，由新樂(lè)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正，逾期不改正的，依法給予處罰。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本細(xì)則規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)、擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、未按照規(guī)定進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)、未按照規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域等行為的，由新樂(lè)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正，逾期不改正的，依法給