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2025年資產(chǎn)評估師模擬題和答案分析一、單項選擇題(共30題,每題1分,每題的備選項中,只有1個最符合題意)1.某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一項實用新型專利,評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。經(jīng)調(diào)查,該專利剩余法律保護(hù)期為8年,實際可收益年限為6年(技術(shù)更新預(yù)計6年后被替代)。評估人員采用收益法評估,預(yù)測未來6年每年的超額收益分別為120萬元、150萬元、180萬元、200萬元、190萬元、160萬元,折現(xiàn)率為10%。則該專利的評估值最接近()萬元。A.682.45B.721.36C.785.23D.810.12答案:A解析:收益法下專利評估值為各年超額收益的現(xiàn)值之和。計算過程如下:第1年現(xiàn)值:120/(1+10%)=109.09萬元;第2年現(xiàn)值:150/(1+10%)2=123.97萬元;第3年現(xiàn)值:180/(1+10%)3=135.24萬元;第4年現(xiàn)值:200/(1+10%)?=136.60萬元;第5年現(xiàn)值:190/(1+10%)?=118.05萬元;第6年現(xiàn)值:160/(1+10%)?=90.30萬元;合計:109.09+123.97+135.24+136.60+118.05+90.30≈682.45萬元。2.某宗住宅用地采用市場法評估,選取了三個可比實例,經(jīng)修正后的單價分別為18000元/㎡、18500元/㎡、17800元/㎡。其中,實例A交易時間為2024年6月(評估基準(zhǔn)日為2024年12月),該區(qū)域住宅用地價格指數(shù)2024年6月為100,12月為103;實例B為正常交易,實例C存在急于出售情況,交易價格比正常低3%。則最終評估單價最合理的計算方式是()。A.直接取三個修正后單價的算術(shù)平均數(shù)B.對實例A補充時間修正,對實例C補充交易情況修正后再取平均C.僅對實例A補充時間修正,實例B、C無需調(diào)整D.對實例A、C分別補充時間和交易情況修正后,按權(quán)重加權(quán)平均答案:D解析:市場法評估需確??杀葘嵗c評估對象在交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素上一致。實例A交易時間早于基準(zhǔn)日6個月,需根據(jù)價格指數(shù)修正(103/100);實例C存在急于出售(交易情況修正系數(shù)為1/0.97);實例B為正常交易無需修正。因此,需先對A、C進(jìn)行修正,再根據(jù)各實例與評估對象的相似程度賦予權(quán)重(如0.4、0.3、0.3)加權(quán)平均,而非簡單算術(shù)平均。3.某企業(yè)2024年12月31日賬面記錄的在用機器設(shè)備共10臺,其中2臺因技術(shù)淘汰已停用1年,3臺為季節(jié)性停工設(shè)備(每年停用3個月),5臺正常使用。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日,采用成本法評估時,需重點關(guān)注的設(shè)備是()。A.正常使用的5臺B.停用1年的2臺C.季節(jié)性停工的3臺D.全部10臺答案:B解析:成本法評估機器設(shè)備時,需判斷設(shè)備是否處于“在用狀態(tài)”。停用1年的設(shè)備可能已無繼續(xù)使用意圖(非臨時停用),屬于閑置設(shè)備,需單獨評估其變現(xiàn)價值或報廢價值;季節(jié)性停工設(shè)備屬于正常生產(chǎn)周期中的臨時停用,仍按在用設(shè)備評估;正常使用設(shè)備按在用狀態(tài)評估。因此,重點關(guān)注停用1年的2臺設(shè)備的狀態(tài)認(rèn)定。4.某林場有一片人工馬尾松林,面積100公頃,平均樹高12米,平均胸徑20厘米,林分年齡20年。當(dāng)?shù)伛R尾松成熟林(25年)的平均出材率為70%,現(xiàn)行木材銷售價格為800元/立方米(材積),營林成本(包括造林、撫育等)累計為3000元/公頃,投資收益率為8%。采用收獲現(xiàn)值法評估該林分價值時,需計算的關(guān)鍵參數(shù)不包括()。A.林分剩余生長年限(5年)B.成熟林的材積生長率C.木材銷售的稅費率(如增值稅、育林基金)D.營林成本的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)答案:B解析:收獲現(xiàn)值法公式為:評估值=成熟時木材銷售收入現(xiàn)值-營林成本現(xiàn)值。關(guān)鍵參數(shù)包括:剩余生長年限(25-20=5年)、成熟時材積(需根據(jù)林分現(xiàn)狀與生長模型預(yù)測)、木材價格、稅費率、投資收益率(折現(xiàn)率)、營林成本及各期投入的現(xiàn)值。材積生長率是用于預(yù)測成熟材積的參數(shù),但題目中已給出成熟林出材率,可能隱含材積已可通過蓄積量公式計算(如蓄積量=面積×平均胸徑2×樹高×形數(shù)),因此材積生長率非必須參數(shù)。5.某企業(yè)擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓,評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。經(jīng)審計,企業(yè)2024年流動比率為1.8,速動比率為1.2,資產(chǎn)負(fù)債率為55%。評估人員采用市場法評估企業(yè)價值時,選取的可比企業(yè)需重點關(guān)注的財務(wù)指標(biāo)是()。A.市盈率(P/E)B.市凈率(P/B)C.市銷率(P/S)D.EV/EBITDA答案:D解析:市場法中,EV/EBITDA(企業(yè)價值/息稅折舊攤銷前利潤)適用于資本結(jié)構(gòu)差異較大的企業(yè)比較,能剔除財務(wù)杠桿、折舊政策等影響,更適合評估企業(yè)整體價值;P/E受凈利潤波動和資本結(jié)構(gòu)影響大;P/B適用于重資產(chǎn)且賬面價值可靠的企業(yè);P/S適用于虧損或微利企業(yè)。本題中企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率55%(資本結(jié)構(gòu)有一定杠桿),故選擇EV/EBITDA更合理。二、多項選擇題(共10題,每題2分,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)1.下列關(guān)于機器設(shè)備評估中“經(jīng)濟性貶值”的說法,正確的有()。A.因市場需求下降導(dǎo)致設(shè)備利用率降低50%,屬于經(jīng)濟性貶值B.政府限制使用高能耗設(shè)備導(dǎo)致的貶值,屬于經(jīng)濟性貶值C.經(jīng)濟性貶值通常與設(shè)備自身技術(shù)無關(guān)D.計算經(jīng)濟性貶值時,需考慮設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)E.設(shè)備閑置導(dǎo)致的貶值,不屬于經(jīng)濟性貶值答案:ABCD解析:經(jīng)濟性貶值指外部因素(市場、政策、經(jīng)濟環(huán)境)導(dǎo)致的設(shè)備價值損失。選項A(需求下降致利用率低)、B(政策限制)、C(外部因素)正確;選項D,經(jīng)濟性貶值率公式為[1-(實際利用率/設(shè)計利用率)^x]×100%(x為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)),需考慮x;選項E錯誤,設(shè)備閑置若因外部市場原因(如訂單減少),屬于經(jīng)濟性貶值;若因企業(yè)自身管理問題(如轉(zhuǎn)產(chǎn)),可能屬于功能性貶值或?qū)嶓w性貶值。2.采用收益法評估房地產(chǎn)時,下列關(guān)于凈收益測算的說法,正確的有()。A.出租型房地產(chǎn)凈收益=潛在毛租金收入-空置及收租損失+其他收入-運營費用B.自用型房地產(chǎn)凈收益=市場租金-運營費用(假設(shè)出租)C.酒店類房地產(chǎn)凈收益=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用D.凈收益測算需考慮房地產(chǎn)的客觀收益,而非實際收益E.對于已簽訂長期租約的房地產(chǎn),需按租約租金與市場租金的孰低原則確定答案:ABD解析:選項C錯誤,酒店類屬于經(jīng)營性房地產(chǎn),凈收益=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用+歸屬于房地產(chǎn)的利潤(需扣除歸屬于其他資產(chǎn)的利潤);選項E錯誤,已簽長期租約的房地產(chǎn),租約期內(nèi)按租約租金,租約期外按市場租金,而非孰低。3.下列關(guān)于森林資源資產(chǎn)評估的說法,正確的有()。A.幼齡林常用重置成本法評估B.中齡林常用收獲現(xiàn)值法評估C.成熟林常用市場法(木材市場價倒算法)評估D.竹林評估可采用周期收益資本化法E.經(jīng)濟林評估需考慮盛產(chǎn)期、衰產(chǎn)期的收益差異答案:ACDE解析:幼齡林(未達(dá)郁閉)因無材積收益,常用重置成本法(按營林成本加利潤);中齡林(生長旺盛期)常用收益現(xiàn)值法或林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)法;成熟林(可采伐)常用市場價倒算法(木材銷售價-采伐運輸成本-稅費-利潤);竹林(每年產(chǎn)竹)可按周期收益資本化(年凈收益/資本化率);經(jīng)濟林(如果園)需分階段(投產(chǎn)前、盛產(chǎn)期、衰產(chǎn)期)預(yù)測收益。因此B錯誤,中齡林一般不用收獲現(xiàn)值法(該法適用于預(yù)測到成熟時的收益)。三、綜合題(共3題,第1題15分,第2題20分,第3題25分,共60分)(一)企業(yè)價值評估案例甲公司為一家制造業(yè)企業(yè),評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評估人員采用收益法評估其股東全部權(quán)益價值,相關(guān)數(shù)據(jù)如下:1.歷史財務(wù)數(shù)據(jù)(單位:萬元):|項目|2022年|2023年|2024年||-|--|--|--||營業(yè)收入|8000|9000|10000||凈利潤|600|720|800||折舊與攤銷|200|220|250||資本性支出|300|350|400||營運資金增加|150|200|250|2.預(yù)測期(2025-2029年):預(yù)計營業(yè)收入增長率前3年為8%,后2年為5%;凈利潤率穩(wěn)定在8%(凈利潤=營業(yè)收入×8%);折舊與攤銷每年遞增5%(以2024年為基數(shù));資本性支出為營業(yè)收入的4%;營運資金增加為營業(yè)收入增量的15%。3.永續(xù)期(2030年及以后):營業(yè)收入增長率穩(wěn)定在3%,凈利潤率、折舊與攤銷、資本性支出、營運資金增加占比保持2029年水平;折現(xiàn)率(加權(quán)平均資本成本,WACC)為10%;甲公司無有息負(fù)債,權(quán)益乘數(shù)為1.5(資產(chǎn)=1.5×權(quán)益),無優(yōu)先股。要求:(1)計算2025-2029年各年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量(FCFF)。(2)計算永續(xù)期企業(yè)自由現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。(3)計算企業(yè)整體價值及股東全部權(quán)益價值(假設(shè)非經(jīng)營性資產(chǎn)價值為500萬元,溢余資產(chǎn)價值為300萬元,無帶息負(fù)債)。答案及解析:(1)2025-2029年FCFF計算(FCFF=凈利潤+折舊與攤銷-資本性支出-營運資金增加)-2025年:營業(yè)收入=10000×(1+8%)=10800萬元凈利潤=10800×8%=864萬元折舊與攤銷=250×(1+5%)=262.5萬元資本性支出=10800×4%=432萬元營運資金增加=(10800-10000)×15%=120萬元FCFF=864+262.5-432-120=574.5萬元-2026年:營業(yè)收入=10800×(1+8%)=11664萬元凈利潤=11664×8%=933.12萬元折舊與攤銷=262.5×(1+5%)=275.625萬元資本性支出=11664×4%=466.56萬元營運資金增加=(11664-10800)×15%=129.6萬元FCFF=933.12+275.625-466.56-129.6=612.585萬元-2027年:營業(yè)收入=11664×(1+8%)=12597.12萬元凈利潤=12597.12×8%=1007.77萬元折舊與攤銷=275.625×(1+5%)=289.406萬元資本性支出=12597.12×4%=503.885萬元營運資金增加=(12597.12-11664)×15%=140萬元(取整)FCFF=1007.77+289.406-503.885-140≈653.29萬元-2028年(增長率5%):營業(yè)收入=12597.12×(1+5%)=13226萬元(取整)凈利潤=13226×8%=1058.08萬元折舊與攤銷=289.406×(1+5%)=303.876萬元資本性支出=13226×4%=529.04萬元營運資金增加=(13226-12597.12)×15%≈94.33萬元FCFF=1058.08+303.876-529.04-94.33≈738.6萬元-2029年(增長率5%):營業(yè)收入=13226×(1+5%)=13887.3萬元凈利潤=13887.3×8%=1110.98萬元折舊與攤銷=303.876×(1+5%)=319.07萬元資本性支出=13887.3×4%=555.49萬元營運資金增加=(13887.3-13226)×15%≈99.2萬元FCFF=1110.98+319.07-555.49-99.2≈775.36萬元(2)永續(xù)期FCFF現(xiàn)值計算:2030年營業(yè)收入=13887.3×(1+3%)=14203.92萬元凈利潤=14203.92×8%=1136.31萬元折舊與攤銷=319.07×(1+5%)=335.02萬元(注:題目假設(shè)折舊占比保持2029年水平,實際應(yīng)按永續(xù)期增長率3%調(diào)整,但題目說明“占比保持2029年水平”,故折舊與攤銷增長率=營業(yè)收入增長率=3%,即319.07×(1+3%)=328.64萬元,此處可能存在理解差異,按題目“占比保持”應(yīng)為與營業(yè)收入同比例增長)資本性支出=14203.92×4%=568.16萬元(占比4%保持)營運資金增加=(14203.92-13887.3)×15%=316.62×15%≈47.49萬元(永續(xù)期營運資金增加=營業(yè)收入增量×15%,增量=13887.3×3%=416.62萬元,故營運資金增加=416.62×15%≈62.49萬元)修正后2030年FCFF=1136.31+328.64(折舊)-568.16(資本性支出)-62.49(營運資金增加)≈834.30萬元永續(xù)期現(xiàn)值=834.30/(10%-3%)×(1/(1+10%)?)=834.30/0.07×0.6209≈834.30×8.87×0.6209≈4600萬元(精確計算:834.30/0.07=11918.57;11918.57×0.6209≈7400萬元,可能前期假設(shè)誤差,需按嚴(yán)格步驟)(3)企業(yè)整體價值=2025-2029年FCFF現(xiàn)值+永續(xù)期現(xiàn)值+非經(jīng)營性資產(chǎn)+溢余資產(chǎn)2025年現(xiàn)值=574.5/(1.1)=522.27萬元2026年現(xiàn)值=612.585/(1.1)2≈506.27萬元2027年現(xiàn)值=653.29/(1.1)3≈490.53萬元2028年現(xiàn)值=738.6/(1.1)?≈504.47萬元2029年現(xiàn)值=775.36/(1.1)?≈481.67萬元預(yù)測期現(xiàn)值合計≈522.27+506.27+490.53+504.47+481.67≈2505.21萬元永續(xù)期現(xiàn)值=775.36×(1+3%)/(10%-3%)/(1.1)?=775.36×1.03/0.07×0.6209≈775.36×14.714×0.6209≈775.36×9.13≈7083萬元(更準(zhǔn)確:775.36×1.03=798.62;798.62/0.07=11408.86;11408.86×0.6209≈7083萬元)企業(yè)整體價值=2505.21+7083+500+300=10388.21萬元股東全部權(quán)益價值=企業(yè)整體價值-帶息負(fù)債=10388.21-0=10388.21萬元(二)不動產(chǎn)評估案例某城市核心區(qū)有一棟5層商業(yè)樓(鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)),建筑面積5000㎡(每層1000㎡),土地使用權(quán)剩余年限40年(評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日)。該樓1-2層為商鋪(出租,月租金150元/㎡,空置率5%,運營費用率30%),3-5層為辦公(出租,月租金80元/㎡,空置率8%,運營費用率25%)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地還原利率為8%,建筑物還原利率為10%,土地資本化率=7%(土地剩余使用年限40年,P/A,7%,40=13.33)。要求:(1)計算該商業(yè)樓年凈收益(按客觀收益測算)。(2)采用剩余法評估土地價值(假設(shè)建筑物價值為3000萬元,經(jīng)濟壽命60年,已使用10年,殘值率0)。答案及解析:(1)年凈收益計算:-1-2層商鋪年有效毛收入=2×1000×150×12×(1-5%)=2×1000×150×12×0.95=342萬元商鋪年運營費用=342×30%=102.6萬元商鋪年凈收益=342-102.6=239.4萬元-3-5層辦公年有效毛收入=3×1000×80×12×(1-8%)=3×1000×80×12×0.92=264.96萬元辦公年運營費用=264.96×25%=66.24萬元辦公年凈收益=264.96-66.24=198.72萬元總年凈收益=239.4+198.72=438.12萬元(2)剩余法評估土地價值(公式:土地價值=(房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益)/土地資本化率)-建筑物年折舊額=3000/(60-10)=60萬元(經(jīng)濟壽命60年,已使用10年,剩余50年)-建筑物年凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原利率=(3000-60×10)×10%=2400×10%=240萬元(注:建筑物現(xiàn)值=3000-已提折舊=3000-(3000/60)×10=2500萬元,正確折舊計算應(yīng)為3000/60=50萬元/年,已使用10年折舊500萬元,現(xiàn)值2500萬元;建筑物年凈收益=2500×10%=250萬元)修正后:建筑物現(xiàn)值=3000-(3000/60)×10=2500萬元建
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