第七章房地產(chǎn)法律制度房地產(chǎn)法律規(guī)定涉及房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)管理，通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握我國房地產(chǎn)法律及地方性規(guī)章，并通過典型案例分析，幫助學(xué)生提高理論應(yīng)用和解決實際問題的能力?！窘虒W(xué)目的】房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、物業(yè)管理【教學(xué)重點】〔1〕土地出讓金、劃撥、征用等情況下不予補償或如何補償；〔2〕房產(chǎn)管理和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中對不同性質(zhì)房產(chǎn)的處理；〔3〕物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)機構(gòu)之間的關(guān)系處理?！窘虒W(xué)難點】

返回第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度1988年4月?憲法?修正案確立了“土地的使用權(quán)可以依法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓〞。另有城市規(guī)劃法、建筑法等為補允。一、房屋開發(fā)用地二、房屋開發(fā)用地原那么〔一〕遵循土地管制原那么〔二〕統(tǒng)一規(guī)劃原那么符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地方案〔三〕有償有期原那么居住用在70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合和其他用地50年概念三、國有土地使用權(quán)出讓和劃撥〔一〕出讓指國家作為土地所有者，由其代表－－土地管理機關(guān)將其所有的土地使用權(quán)有償、有期的轉(zhuǎn)移給土地使用者使用的法律行為。招標(biāo)拍賣協(xié)議主體特定性出讓方是土地管理部門土地管理部門具優(yōu)益權(quán)監(jiān)督提前收回?zé)o償收回內(nèi)容特定要式合同概念出讓方式出讓合同掛牌

土地交易市場

全國統(tǒng)一的土地出讓合同示范文本

〔二〕劃撥指經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費后，將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。沒有明確的期限無須支付土地使用出讓金不能轉(zhuǎn)讓、出租或抵押國家機關(guān)用地和軍事用地城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國家重點扶持有能源、交通、水利其他概念特征審批范圍三、集體土地征用〔一〕概念指國家因經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)的需要，強制地將屬于集體所有的土地收歸國有，并對集體經(jīng)濟組織進行補償?shù)男袨椤！捕程卣髡袨閺娭菩袨榫哂醒a償性土地補償費安置補助費青苗費四、城市房屋拆遷指在城市規(guī)劃內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要撤除房屋及其附屬物，由拆遷人對原房屋所有人或使用人進行補償和安置的行為?！惨弧吵绦蛏暾垖徟疬w公告協(xié)議實施〔二〕補償和安置補償對象拆遷房屋的所有人補償形式產(chǎn)權(quán)調(diào)換作價補償兩者結(jié)合安置方式直接安置間接安置第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)法律制度一、概念指在依法取得使用權(quán)的土地上，通過一定的資本和人力投入，進行土地的開發(fā)、根底設(shè)施和房屋建設(shè)的活動。二、房地產(chǎn)開發(fā)的主體〔一〕設(shè)立條件有自己的名稱和組織機構(gòu)有固定的經(jīng)營場所有符合國家規(guī)定的注冊資本〔二〕設(shè)立程序登記備案資質(zhì)等級核定房地產(chǎn)開發(fā)主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，又稱開發(fā)商、開展商或建設(shè)單位，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。三、房地產(chǎn)開發(fā)要求按土地使用權(quán)出讓合同約定用途、開工開發(fā)期限開發(fā)開發(fā)設(shè)計、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)竣工驗收合格后，方可交付使用四、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)立項招投標(biāo)開發(fā)建設(shè)竣工驗收第三節(jié)房地產(chǎn)交易法律制度一、房地產(chǎn)交易的概念和特點〔一〕概念房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃活動?！捕程卣鞣康禺a(chǎn)交易是平等主體之間的經(jīng)濟合同行為。房地產(chǎn)交易屬于要式法律行為。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定〔一〕條件主體具有合法資格轉(zhuǎn)讓客體合法按照出讓合同的約定支付出讓金，并取得使用權(quán)證書。轉(zhuǎn)讓時房屋已經(jīng)建成的，持有房屋所有權(quán)證書。簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同過戶登記手續(xù)〔二〕禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合房地產(chǎn)法規(guī)定的司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他限制房地產(chǎn)權(quán)利的被國家依法收回土地使用權(quán)的共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭議的未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形〔三〕已購公有住房和經(jīng)濟適用房的出售住房面積超標(biāo)或違法公款裝修，沒有補足超面積房款及裝修費的。處于戶籍地區(qū)并列入拆遷公告范圍的。上市出售形成新的住房困難的以本錢價購置的以標(biāo)準(zhǔn)價購置補足本錢后出售，納稅后歸個人。直接上市出售，收益納稅后由單位和個人按產(chǎn)權(quán)比例分配。不得上市出售的情形收益分配主體一方特定標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止均受法律嚴(yán)格限制兩個合同關(guān)系三方當(dāng)事人標(biāo)的是一種期待利益按揭權(quán)的實現(xiàn)方式有其特殊性特征樓花按揭概念三、房地產(chǎn)租賃和抵押〔一〕租賃租賃關(guān)系成立需登記備案承租人享有優(yōu)先購置權(quán)房屋轉(zhuǎn)租〔二〕抵押抵押權(quán)優(yōu)于普通債權(quán)先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為〔申請抵押登記〕四、房地產(chǎn)評估第四節(jié)物業(yè)管理法律制度一、物業(yè)管理?物業(yè)管理條例?對物業(yè)管理定義為：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。二、物業(yè)管理法公開、公平、公正市場競爭機制原那么?物業(yè)管理條例?2003年9月1日施行，2007年10月1日修改后施行。三、物業(yè)管理的主體〔一〕物業(yè)管理企業(yè)20萬至30萬元注冊資本有固定的辦公機構(gòu)、經(jīng)營場所有物業(yè)所需的管理機構(gòu)和專業(yè)人員有合法的章程擁有或受托擁有建筑面積1萬平方米至5萬平方米的物業(yè)有完備的房屋管理、修繕與養(yǎng)護保障條件申請資質(zhì)審批注冊登記嚴(yán)格履行物業(yè)管理合同接受房地產(chǎn)主管部門、行政主管部門及當(dāng)?shù)卣O(jiān)督設(shè)立條件程序義務(wù)〔二〕業(yè)主不得擅自改變住房的使用性質(zhì)進行室內(nèi)改裝和搭建應(yīng)符合要求自覺履行業(yè)主公約和房屋使用公約，按時交納各項費用表決權(quán)選舉管理機構(gòu)人員參與制定規(guī)約召集、主持業(yè)主代表大會簽訂委托管理合同監(jiān)督物業(yè)方案實施、資金使用和業(yè)主公約的實施業(yè)主〔房屋所有人〕業(yè)主代表大會權(quán)利義務(wù)四、物業(yè)管理內(nèi)容〔一〕住宅小區(qū)的管理住宅小區(qū)是指按城市統(tǒng)一規(guī)劃，根底設(shè)施齊全，建筑面積在5萬平方米以上，入住率達(dá)60%以上的小區(qū)。住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的維護市政公用設(shè)施管理綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理治安保衛(wèi)管理社區(qū)文化〔二〕經(jīng)營性物業(yè)的管理和效勞制定管理方案物業(yè)的維護平安保衛(wèi)消防工作車輛管理〔三〕公有住宅出售后的管理自治和物業(yè)管理相結(jié)合五、物業(yè)管理收費〔一〕物業(yè)管理效勞收費公共性效勞收費公眾代辦性效勞收費〔二〕物業(yè)管理費的收繳收費工程、標(biāo)準(zhǔn)和方法明文約定于物業(yè)管理合同中收費工程、標(biāo)準(zhǔn)和方法在經(jīng)營場所或收費地點公布收支接受監(jiān)督政府定價政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價物業(yè)管理效勞收費劃分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。單位：元/平方米.月甲類住宅指配套設(shè)施較好的商品房、帶電梯的多層住宅、商住樓中的居住房乙類住宅指配套設(shè)施一般的商品房、經(jīng)濟適用房、安置房、舊住宅區(qū)備注1.60—2.000.90—1.000.45—0.550.40—0.50五級1.20—1.500.70—0.800.35—0.450.30—0.40四級0.90—1.000.50—0.600.30—0.350.25—0.30三級0.70—0.800.40—0.450.25—0.300.20—0.25二級0.50—0.600.30—0.350.20—0.250.15—0.20一級高層住宅多層住宅高層住宅多層住宅甲類乙類類別等級武漢市普通住宅物業(yè)管理公共效勞收費項目停車位專用露天停車場共用室內(nèi)車庫備注汽車80—120120—150多層住宅150—200高層住宅：200—300買車位者減半符合條件的臨時停車1小時內(nèi)不收費，超過1小時的每次5元摩托車（馬自達(dá)）助力車（三輪車）自行車有專人看管的封閉式共用車庫（棚）15—208—123--5武漢市物業(yè)停車費〔住宅區(qū)〕單位：元/輛.月說明：指導(dǎo)價格下浮幅度不限，上浮幅度一般不得超過20%；物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)降低或減少效勞工程，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)相應(yīng)降低。復(fù)習(xí)思考題？2、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的條件和資質(zhì)。4、物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系。1、房屋開發(fā)用地的原那么和方式。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制的情況。案例分析？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案房地產(chǎn)抵押貸款案物業(yè)管理案土地開發(fā)案？識記：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件、物業(yè)管理理解：房地產(chǎn)交易形式、業(yè)主的義務(wù)應(yīng)用：用房地產(chǎn)法律規(guī)定分析案例學(xué)習(xí)要求Bye6Ifj06Cl-RDuGb#vPCOavYrrvOD3-KmV*SVyz0J7BzZ+IVlTSLJbceMfdTVE$yIJJ(eQzxuicbUFU93CDnX7q%oN7mY+mEoBfJ$oY8BQ0Yp6e0d1+(dy9cR&e$bJ5R*ua6IGMSPS34gwrACGR$m#ms77EFoxpEs!%tm(F6j3C+mf%#tzy0cJvQ)+I#+mp&Cac$*OKxK(bmXfOA1LsmQJJeHpZwgh)(qYp3!HSNwEN9T*zeH-4Fz93SevGkbZR6%6TDJ6*NpM+692Hw1k8A78&Y3h2a&wtYVy6bd+&NQZmvj8ggkiyUt&#JkY)C0(NECwc2DzkCh$f1lUXLij9BipQ*v1C)SeSiscGnAZwA0uIjjFXzk$DH*(qIl!*td%jn+P7t81)78ekyrjD)Gp9aWT*UbHacCwcPjVj#FMYd*Tbwjw&qg0orxAqF1s7Iqc6i)o)OguGtaQORE8UZF7vQKOSAq7vG2U1Hr*VgHLI6P&-gqikxo--*zBojiaZWEcOMg77ZaOCW1#+U0v-aqrBUpjmDwRPh1oyriFflQ4b&RKb7Qp#D&dQfxg#)-th%(vWrsBxKVVJzwrQ2X+JK%Iwe-ppUdzUaBff4f6KscI8ybBWL8kO#yjV!%Vf(!uN(iJhGuz0pm2cZKEB#RTXW9WYE#i+KmHWK-3l)vBJ3DsdqWG)kY3jf#VG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