-01-購物中心季度招商調(diào)整前提說明購物中心招商調(diào)整一般分為合同到期調(diào)整與合同期內(nèi)調(diào)整。其中，合同到期調(diào)整由資產(chǎn)部、綜合業(yè)務(wù)部聯(lián)合測算。購物中心在什么情況下需要實行招商調(diào)整，主要是依據(jù)購物中心開業(yè)時間、經(jīng)營情況、空鋪情況。購物中心在不同的情況下進(jìn)行招商調(diào)整，其前提也不相同。下面以購物中心實行招商調(diào)整的三大依據(jù)為例進(jìn)行說明，不滿足審核條件的購物中心需進(jìn)行招商調(diào)整。1、以購物中心開業(yè)時間為招商調(diào)整依據(jù)2、以購物中心經(jīng)營情況為招商調(diào)整依據(jù)根據(jù)商管2016年5月月度經(jīng)營分析會要求，對開業(yè)滿6個月以上購物中心進(jìn)行經(jīng)營分類。對各類別購物中心招商調(diào)整遞增率作如下說明：C、D類購物中心（經(jīng)營困難購物中心）招商調(diào)整審核如下：3、以購物中心空鋪情況為招商調(diào)整依據(jù)如產(chǎn)生實質(zhì)性空鋪，購物中心需在上報《季度招商調(diào)整方案》時，在備注中說明空鋪期及事由。對空鋪調(diào)整的審核說明如下：避免出現(xiàn)實質(zhì)性空鋪的措施：各區(qū)域、購物中心對目標(biāo)品牌資源需及時儲備并跟進(jìn)意向，同時加強(qiáng)空鋪預(yù)警管理。例如，租戶的租售比在同業(yè)態(tài)連續(xù)3個月排名后三位或兩次以上（含）、延遲繳費、人員貨品不足等情況出現(xiàn)時，應(yīng)提前做好空鋪預(yù)警及招商調(diào)整方案。-02-購物中心季度招商調(diào)整流程1、購物中心季度招商調(diào)整流程購物中心季度招商調(diào)整分為六個流程，分別為品牌落位調(diào)研、商務(wù)條件審核、租金測算、方案審批、招商執(zhí)行與考核評審。其中在品牌落位調(diào)研階段需做好品牌儲備、項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃等事宜，為接下來的招商調(diào)整做準(zhǔn)備。2、購物中心季度招商調(diào)整上報流程各購物中心需在每季度最后1個月10日前提報次季度招商調(diào)整方案。CD類購物中心（經(jīng)營困難購物中心）每季度第1個月10日前可補(bǔ)報一次本季度招商調(diào)整方案。3、購物中心季度招商調(diào)整文件組成購物中心在進(jìn)行季度招商調(diào)整時，需充分準(zhǔn)備以下資料文件：-03-購物中心季度招商調(diào)整注意要點注意要點1：調(diào)整計劃應(yīng)與資產(chǎn)租賃信息一致購物中心季度招商調(diào)整計劃審批表是否與資產(chǎn)租賃系統(tǒng)信息一致，如下表中的鋪位編號、計租面積等信息，庫外品牌需提前錄入審批。注意要點2：引進(jìn)品牌與被調(diào)整品牌品類、級次一致引進(jìn)品牌時需滿足以下條件：①品牌級次、經(jīng)營品類符合購物中心定位且跟周邊業(yè)態(tài)相匹配；②原則上品類不能變更，如確需變更，需在備注內(nèi)說明原因；③原則上新品牌級次不能低于原品牌；④品牌未到期不允許提前續(xù)簽，聯(lián)發(fā)品牌有優(yōu)先續(xù)約權(quán)；⑤庫外品牌需附介紹。如下表中的擬調(diào)整品牌茗記甜品，屬于餐飲品牌，符合購物中心定位；與被調(diào)整品牌福藝工藝同屬于Z級次。注意要點3：租金遞增調(diào)整充分考慮同樓層、同品類品牌的租金狀況租金遞增調(diào)整需注意以下方面：①年度內(nèi)有租決及大面積調(diào)整的項目，季度招商調(diào)整的租金遞增應(yīng)參照大調(diào)遞增比例；②租金遞增除滿足《購物中心招商管理辦法》相關(guān)規(guī)定外，需充分考慮同樓層、同品類品牌的租金狀況；③面積、位置基本相當(dāng)?shù)耐握{(diào)整品牌，租金遞增應(yīng)基本持平；④新合同環(huán)比遞增零售不低于8%，餐飲不低于5%；⑤新合同環(huán)比遞增如遇切鋪等特殊情況需注明起始日期；⑥原則上無免租期。如下表中的擬調(diào)整品牌漫8、茗記甜品如下：注意要點4：租期制定盡量與周邊品牌租期統(tǒng)一租期制定需注意以下方面：①原品牌合同剩余租期超過18個月，新品牌租期與原合同租期持平；②原品牌合同剩余租期不滿18個月，新品牌租期可適當(dāng)延長一年；③合同期盡量與租決期持平，無統(tǒng)一租決期，盡量與周邊租期統(tǒng)一；④租約到期日須避免與重大節(jié)假日重疊，根據(jù)實際情況租期應(yīng)縮短1-3個月；⑤非餐飲續(xù)簽：原址續(xù)約不裝修，租期不超過12個月；原址續(xù)約重新裝修，租期不超過24個月；⑥餐飲續(xù)簽：原址續(xù)約不裝修，租期不超過24個月；原址續(xù)約重新裝修，租期不超過36個月；水吧、甜品等原址續(xù)簽，且須重新裝修，租期不超過12個月。如下表中，被調(diào)整品牌福藝工藝與擬調(diào)整品牌漫8、茗記甜品的合同日期：注意要點5：根據(jù)不同情況評定是否進(jìn)行品牌調(diào)整品牌調(diào)整因由需滿足以下條件：①是否存在空鋪期；②是否為經(jīng)營預(yù)警品牌（正常租約到期除外），如不是預(yù)警品牌，原則上不允許臨時上報招調(diào)，如必須審批，則須說明臨時進(jìn)行調(diào)整原因；③明確續(xù)簽超過12個月是否重新裝修；④是否為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)商鋪；⑤調(diào)入餐飲品牌，需說明是否與場內(nèi)現(xiàn)有經(jīng)營品牌沖突；⑥二次簽批：說明已簽批品牌掉鋪原因及商務(wù)條件；⑦租賃決策到期前6個月內(nèi)的品牌調(diào)整，原則上不允許進(jìn)行季度招商調(diào)整，特殊情況需說明；⑧其它特殊說明（商鋪位置、扶持政策、捆綁落位）如下表，品牌調(diào)整因由需在備注中說明：注意要點6：擬調(diào)整品牌信息重點審核在審核擬調(diào)整品牌信息時，需重點審核其調(diào)整類別、租金、租金遞增率、免租期、合同日期等信息，如下表：購物中心季度招商調(diào)整中涉及的租期、免租期等商務(wù)條件需遵照《商管公司制度》及《營運(yùn)期招商調(diào)整規(guī)范》要求審核及執(zhí)行。某購物中心租賃年限及免租期規(guī)定某購物中心裝修免租期及履約保證金規(guī)定注意要點7：鋪位切分充分考慮后續(xù)出租情況鋪位切分需充分考慮后續(xù)經(jīng)營掉鋪后再出租情況。如下圖中的被調(diào)整品牌錢家頂頂香，其鋪位被切分后的經(jīng)營面積與擬進(jìn)駐品牌綠康態(tài)自助涮烤的經(jīng)營面積為2：1。注意要點8：鋪位編號使用規(guī)范①鋪位編號必須使用系統(tǒng)的鋪位編號；②同一品牌多個鋪位的，原合同所有鋪位號須全部填寫；③一鋪位一行對應(yīng)一個面積數(shù)據(jù)，不得合并鋪位號和面積；④鋪位類型發(fā)現(xiàn)變化（主力店變步行街或步行街變主力店）、面積變化（新增鋪位、鋪位停用、鋪位局部面積增減）應(yīng)在備注中說明原因，并由地方在“鋪位管理”上報變更審批后，方可錄入方案；⑤品牌名稱必須使用品牌庫的品牌使用名；⑥租決/微調(diào)、專項調(diào)整和季度調(diào)整不得混合提報。如下表中的熱風(fēng)：注意要點9：審核購物中心租金測算對比表數(shù)據(jù)購物中心租金測算對比表的數(shù)據(jù)部分需進(jìn)行審核，避免出現(xiàn)購物中心的指標(biāo)對不上的情況。錯誤事例一：該購物中心的年度預(yù)算指標(biāo)填寫錯誤，導(dǎo)致本方案與與預(yù)算差異數(shù)據(jù)錯誤。錯誤事例二：該購物中心的三組數(shù)據(jù)的指標(biāo)都是一樣的。注意要點10：避免原品牌撤場與新品牌進(jìn)場之間存在空鋪期應(yīng)避免原品牌撤場與新品牌進(jìn)場之間存在空鋪期。如下表新品牌合同簽訂和原品牌撤場時間存在空鋪期，且未注明特別原因。注意要點11：與品牌合同截止日期避開大