研究報告-1-西寧市商品房預(yù)售方案一、總體概述1.1預(yù)售政策背景(1)隨著我國城市化進程的不斷推進，房地產(chǎn)市場日益繁榮。然而，在快速發(fā)展的同時，也暴露出了一些問題，如房地產(chǎn)泡沫、投機炒作、市場秩序混亂等。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保障購房者的合法權(quán)益，政府逐步完善了商品房預(yù)售管理制度。(2)在此背景下，西寧市作為青海省的省會城市，其房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。為了更好地滿足市場需求，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，西寧市制定了相應(yīng)的商品房預(yù)售政策。該政策旨在規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強對開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的監(jiān)管，確保預(yù)售活動的公開、公平、公正，維護購房者的合法權(quán)益。(3)同時，西寧市商品房預(yù)售政策還考慮到了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、土地資源利用、環(huán)境保護等因素。通過合理調(diào)控商品房預(yù)售市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性開發(fā)，優(yōu)化土地資源配置，促進西寧市房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。在這一過程中，政府將不斷完善預(yù)售政策，以適應(yīng)市場變化和城市發(fā)展的需要。1.2預(yù)售政策目標(biāo)(1)預(yù)售政策的目標(biāo)之一是確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。通過制定和實施預(yù)售政策，旨在避免市場過熱或過冷，實現(xiàn)供需平衡，防止房價大起大落，維護房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定。(2)政策的另一個目標(biāo)是保障購房者的合法權(quán)益。預(yù)售政策要求開發(fā)企業(yè)在銷售過程中遵循法律法規(guī)，真實、全面地披露項目信息，確保購房者能夠充分了解項目情況，避免因信息不對稱而導(dǎo)致的糾紛。(3)此外，預(yù)售政策還致力于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為，提高行業(yè)自律水平。政策通過加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、資金、建設(shè)進度等方面的監(jiān)管，促使企業(yè)合規(guī)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。1.3預(yù)售政策原則(1)預(yù)售政策遵循公開透明的原則，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中，全面公開項目信息，包括項目規(guī)劃、建設(shè)進度、配套設(shè)施等，確保購房者能夠充分了解項目詳情，減少信息不對稱帶來的風(fēng)險。(2)預(yù)售政策強調(diào)公平公正的原則，要求所有參與預(yù)售活動的企業(yè)和個人都應(yīng)遵守法律法規(guī)，不得利用市場優(yōu)勢進行不公平競爭，保障所有市場主體的合法權(quán)益。(3)預(yù)售政策實施過程中，堅持依法行政的原則，所有預(yù)售行為都必須在法律框架內(nèi)進行，政府監(jiān)管部門依法行使職權(quán)，對違規(guī)行為進行查處，維護市場秩序，確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。二、預(yù)售條件與程序2.1開發(fā)企業(yè)條件(1)開發(fā)企業(yè)參與商品房預(yù)售前，必須具備合法的開發(fā)資質(zhì)，持有相應(yīng)的開發(fā)許可證，這是確保企業(yè)具備開發(fā)和銷售商品房資格的基本要求。資質(zhì)審查通常包括企業(yè)的注冊資本、技術(shù)力量、開發(fā)業(yè)績等方面的考量。(2)開發(fā)企業(yè)還需具備一定的資金實力，以滿足項目建設(shè)的需求。這包括企業(yè)自有資金和融資能力，以及項目資金的籌措計劃。政府相關(guān)部門會對企業(yè)的資金情況進行審查，確保項目資金來源合法、充足。(3)在項目建設(shè)方面，開發(fā)企業(yè)需具備完善的項目建設(shè)方案，包括土地使用、建筑設(shè)計、施工組織等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時，企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的施工隊伍和管理能力，確保項目按計劃順利進行，并符合國家相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。此外，企業(yè)還需具備良好的信譽，無不良記錄，以增強市場信任度。2.2項目建設(shè)條件(1)項目建設(shè)條件要求開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證前，必須確保項目具備合法的土地使用權(quán)，包括土地性質(zhì)、規(guī)劃用途等符合相關(guān)規(guī)定。此外，項目用地需完成拆遷補償、土地平整等前期工作，確保項目順利開工。(2)項目建設(shè)條件還包括項目規(guī)劃審批通過，建筑方案、施工圖紙等設(shè)計文件符合國家和地方的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)需提交項目規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關(guān)證明文件，證明項目具備合法的建設(shè)條件。(3)在項目建設(shè)方面，開發(fā)企業(yè)應(yīng)確保項目按照批準(zhǔn)的施工計劃進行，包括施工進度、質(zhì)量、安全等方面。項目施工過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)建筑安全生產(chǎn)的法律法規(guī)，確保施工安全，防止安全事故的發(fā)生。同時，項目應(yīng)注重環(huán)境保護，減少施工對周邊環(huán)境的影響。2.3預(yù)售許可申請程序(1)預(yù)售許可申請程序首先由開發(fā)企業(yè)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提交申請。申請時，企業(yè)需提供包括但不限于公司資質(zhì)證明、項目用地證明、項目建設(shè)方案、資金證明、預(yù)售方案等材料，確保申請材料的完整性和準(zhǔn)確性。(2)房地產(chǎn)管理部門收到申請后，會對提交的材料進行審核。審核內(nèi)容包括但不限于企業(yè)資質(zhì)、項目合法性、資金到位情況、預(yù)售方案合理性等。審核過程可能包括現(xiàn)場勘查、詢問、調(diào)查等環(huán)節(jié)，以確保預(yù)售活動的合規(guī)性。(3)審核通過后，房地產(chǎn)管理部門將頒發(fā)預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，方可進行商品房預(yù)售。預(yù)售許可證有效期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)需按照許可證規(guī)定的內(nèi)容進行銷售，包括預(yù)售范圍、價格、方式等。如需變更預(yù)售內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)向原發(fā)證機關(guān)申請辦理變更手續(xù)。2.4預(yù)售許可變更與延續(xù)(1)預(yù)售許可變更是指開發(fā)企業(yè)在預(yù)售過程中，因特殊原因需要對預(yù)售許可證上的某些內(nèi)容進行調(diào)整。例如，項目進度發(fā)生變化，預(yù)售范圍需要調(diào)整，或者開發(fā)企業(yè)需要變更合作方等。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)需向原發(fā)證機關(guān)提出書面申請，并提供變更理由和相關(guān)證明材料。(2)發(fā)證機關(guān)在收到變更申請后，會對申請材料進行審核。審核內(nèi)容包括變更內(nèi)容的合理性、合法性，以及是否會影響購房者的合法權(quán)益。審核通過后，發(fā)證機關(guān)將重新核發(fā)預(yù)售許可證，并注明變更后的內(nèi)容。(3)預(yù)售許可延續(xù)是指預(yù)售許可證即將到期，但開發(fā)企業(yè)預(yù)計項目無法在許可證有效期內(nèi)全部完成銷售。此時，開發(fā)企業(yè)需提前向發(fā)證機關(guān)提出延續(xù)申請，并說明項目進展情況、銷售進度、預(yù)計完成時間等。發(fā)證機關(guān)將根據(jù)項目實際情況，決定是否準(zhǔn)許延續(xù)，并重新核發(fā)有效期內(nèi)的預(yù)售許可證。三、預(yù)售合同管理3.1合同內(nèi)容要求(1)商品房預(yù)售合同應(yīng)包含基本信息，如合同雙方當(dāng)事人信息、預(yù)售房基本信息、預(yù)售價格及支付方式、交付使用條件等。這些信息是合同的基礎(chǔ)，確保合同內(nèi)容的完整性，便于雙方明確各自的權(quán)利和義務(wù)。(2)合同中應(yīng)詳細規(guī)定預(yù)售房的交付時間和方式，包括交付標(biāo)準(zhǔn)、驗收流程等。此外，還應(yīng)明確因不可抗力導(dǎo)致交付延期的情況處理方式，以及因開發(fā)商原因?qū)е陆桓堆舆t的違約責(zé)任，保障購房者的合法權(quán)益。(3)合同中還應(yīng)規(guī)定合同解除條件、違約責(zé)任及爭議解決方式。包括但不限于開發(fā)商違約、購房者違約的具體情形和處理辦法，以及爭議解決途徑，如協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等。這些條款有助于規(guī)范雙方行為，減少合同履行過程中的糾紛。3.2合同備案與監(jiān)管(1)商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)將合同文本向房地產(chǎn)管理部門備案。備案內(nèi)容包括合同雙方信息、預(yù)售房信息、合同主要內(nèi)容等。備案的目的是為了加強對預(yù)售合同的管理，確保合同內(nèi)容的合法性，以及購房者權(quán)益的保護。(2)房地產(chǎn)管理部門對備案的預(yù)售合同進行監(jiān)管，包括對合同內(nèi)容的審查、對合同履行情況的跟蹤等。監(jiān)管措施旨在防止開發(fā)商利用合同進行欺詐，確保合同條款的執(zhí)行，保障購房者的合法權(quán)益不受侵害。(3)在合同備案與監(jiān)管過程中，如發(fā)現(xiàn)合同存在違法違規(guī)行為，管理部門將依法進行處理，包括但不限于責(zé)令改正、罰款、暫停或吊銷預(yù)售許可證等。同時，對于購房者反映的合同問題，管理部門將及時介入調(diào)查，維護市場秩序和購房者權(quán)益。3.3合同糾紛處理(1)商品房預(yù)售合同糾紛處理通常遵循“先行協(xié)商”原則，即合同雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決爭議。雙方應(yīng)本著誠信原則，積極尋求共識，達成一致意見。協(xié)商不成時，可進一步尋求第三方調(diào)解。(2)若協(xié)商和調(diào)解均無法解決糾紛，合同雙方可向房地產(chǎn)管理部門投訴或申請仲裁。仲裁機構(gòu)將根據(jù)合同條款和相關(guān)法律法規(guī)，對糾紛進行公正裁決。仲裁裁決具有法律效力，雙方應(yīng)自覺履行。(3)對于仲裁裁決不服或無法執(zhí)行的情況，合同雙方可向人民法院提起訴訟。法院將依法審理案件，根據(jù)事實和證據(jù)，作出公正判決。訴訟過程中，雙方應(yīng)積極配合法院調(diào)查取證，確保案件審理的順利進行。同時，法院將依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護市場秩序。四、預(yù)售資金監(jiān)管4.1資金監(jiān)管賬戶設(shè)立(1)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的設(shè)立，是保障購房者資金安全的重要措施。該賬戶由開發(fā)企業(yè)在銀行開設(shè)，用于存放預(yù)售資金的專用賬戶。賬戶設(shè)立時，需向銀行提供相關(guān)證明材料，包括預(yù)售許可證、開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等。(2)開發(fā)企業(yè)需在預(yù)售合同中明確約定預(yù)售資金的監(jiān)管方式，并將資金監(jiān)管賬戶信息告知購房者。購房者應(yīng)在支付房款時，將款項直接存入監(jiān)管賬戶，確保資金?？顚Ｓ?，防止資金挪用。(3)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的管理應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。監(jiān)管機構(gòu)將對賬戶的使用情況進行監(jiān)督，確保資金用于項目建設(shè)和購房者權(quán)益保障。同時，監(jiān)管賬戶的設(shè)立和資金使用情況需定期向購房者公開，接受社會監(jiān)督。4.2資金監(jiān)管使用(1)預(yù)售資金監(jiān)管使用遵循專款專用的原則，即預(yù)售資金只能用于項目的建設(shè)、配套設(shè)施完善和償還項目貸款等，不得用于其他任何用途。開發(fā)企業(yè)在使用監(jiān)管資金時，需向監(jiān)管機構(gòu)提供資金使用計劃和相關(guān)證明。(2)監(jiān)管機構(gòu)將對預(yù)售資金的使用進行嚴(yán)格監(jiān)管，確保資金按照既定用途合理使用。資金使用過程中，監(jiān)管機構(gòu)將定期審查資金流向，防止資金被挪用或濫用，保障購房者的資金安全。(3)在項目建設(shè)過程中，開發(fā)企業(yè)需定期向監(jiān)管機構(gòu)報告資金使用情況，包括已使用資金、剩余資金等。監(jiān)管機構(gòu)將根據(jù)項目進度和資金使用情況，對開發(fā)企業(yè)的資金使用進行動態(tài)調(diào)整，確保資金與項目進展相匹配。同時，監(jiān)管機構(gòu)還將對資金使用過程中的違規(guī)行為進行查處。4.3資金監(jiān)管違規(guī)處理(1)對于違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門將依法進行查處。違規(guī)行為包括但不限于未按規(guī)定開設(shè)監(jiān)管賬戶、資金挪用、未按計劃使用資金、未按規(guī)定報告資金使用情況等。(2)處理違規(guī)行為的方式包括警告、罰款、暫停預(yù)售業(yè)務(wù)、吊銷預(yù)售許可證等。嚴(yán)重違規(guī)的，監(jiān)管部門可依法暫?；蛉∠髽I(yè)的開發(fā)資質(zhì)，并追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。(3)在處理資金監(jiān)管違規(guī)案件時，監(jiān)管部門將保護購房者的合法權(quán)益，確保其資金不受損失。對于因違規(guī)行為導(dǎo)致購房者權(quán)益受損的情況，監(jiān)管部門將督促開發(fā)企業(yè)進行賠償，必要時可依法提起訴訟，維護購房者利益。同時，監(jiān)管部門將加強宣傳教育，提高開發(fā)企業(yè)和購房者的法律意識，預(yù)防違規(guī)行為的發(fā)生。五、商品房交付與驗收5.1交付條件(1)商品房交付條件首先要求項目完成全部工程建設(shè)，包括主體結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、綠化等符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和合同約定。購房者需在收房前對房屋進行現(xiàn)場查驗，確認(rèn)房屋質(zhì)量符合要求。(2)交付條件還要求物業(yè)管理服務(wù)到位，包括物業(yè)服務(wù)合同已簽訂，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)公示，物業(yè)服務(wù)人員配備齊全，物業(yè)設(shè)施正常運行。購房者需在收房時了解物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。(3)此外，交付條件還包括開發(fā)商應(yīng)提供相關(guān)證明文件，如竣工驗收備案表、建筑工程質(zhì)量合格證等，證明項目已通過相關(guān)驗收。購房者需在收房時檢查這些證明文件的真實性和有效性，以確保購房權(quán)益。同時，交付過程中應(yīng)確保購房者對房屋的產(chǎn)權(quán)清晰、無爭議。5.2交付程序(1)商品房交付程序通常由開發(fā)企業(yè)組織，包括通知購房者收房、現(xiàn)場交房、查驗房屋、簽訂交付確認(rèn)書等環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)需提前通知購房者收房時間，確保購房者有足夠的時間安排收房事宜。(2)現(xiàn)場交房時，購房者需親自到場或委托他人代表。購房者需按照合同約定和房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)，對房屋進行逐項查驗，包括房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝修質(zhì)量等。如有問題，應(yīng)及時與開發(fā)企業(yè)溝通。(3)查驗房屋無誤后，購房者與開發(fā)企業(yè)共同簽署交付確認(rèn)書，確認(rèn)房屋已交付。交付確認(rèn)書是購房者接收房屋的重要憑證，其中應(yīng)詳細記錄房屋交付時的狀況和雙方確認(rèn)的事項。此外，購房者還需領(lǐng)取物業(yè)管理等相關(guān)資料，確保后續(xù)服務(wù)銜接順暢。5.3驗收標(biāo)準(zhǔn)(1)商品房驗收標(biāo)準(zhǔn)主要包括房屋結(jié)構(gòu)安全、建筑質(zhì)量、配套設(shè)施和設(shè)備功能等方面。結(jié)構(gòu)安全方面，要求房屋主體結(jié)構(gòu)牢固，抗震等級符合國家標(biāo)準(zhǔn)，無裂縫、傾斜等現(xiàn)象。(2)建筑質(zhì)量方面，要求墻面、地面、頂棚平整，無明顯裂縫，門窗安裝牢固，開啟靈活，無破損。室內(nèi)外裝飾裝修應(yīng)符合設(shè)計要求，材料質(zhì)量合格，色澤、紋理一致。(3)配套設(shè)施和設(shè)備功能方面，要求供水、供電、供氣、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施正常運行，電梯、消防、安防等設(shè)備齊全且符合使用標(biāo)準(zhǔn)。此外，公共區(qū)域如道路、綠化、照明等也應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范，確保購房者能夠享受到良好的居住環(huán)境。5.4交付糾紛處理(1)商品房交付過程中如出現(xiàn)糾紛，首先應(yīng)通過協(xié)商解決。購房者與開發(fā)企業(yè)應(yīng)本著友好、公平的原則，就爭議事項進行溝通，尋求共同認(rèn)可的解決方案。協(xié)商是解決糾紛的首選途徑，有助于維護雙方的和諧關(guān)系。(2)若協(xié)商不成，購房者可向房地產(chǎn)管理部門投訴，尋求行政調(diào)解。管理部門將根據(jù)合同約定和相關(guān)規(guī)定，對糾紛進行調(diào)解，協(xié)助雙方達成一致意見。調(diào)解結(jié)果具有法律約束力，雙方應(yīng)予以遵守。(3)若調(diào)解無法解決糾紛，購房者可依法向人民法院提起訴訟。法院將根據(jù)事實和證據(jù)，依法審理案件，作出公正判決。在訴訟過程中，購房者有權(quán)要求賠償損失，包括但不限于房屋修復(fù)費用、搬遷費用等。同時，法院將保護購房者的合法權(quán)益，維護市場秩序。六、預(yù)售信息公開6.1信息公開范圍(1)信息公開范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息，如企業(yè)名稱、法定代表人、注冊資金、資質(zhì)等級等。這些信息有助于購房者了解開發(fā)企業(yè)的背景和實力，判斷其開發(fā)項目的可靠性和信譽度。(2)項目信息也是信息公開的重要內(nèi)容，包括項目名稱、位置、規(guī)劃用途、建設(shè)進度、配套設(shè)施、預(yù)售許可證號等。這些信息使購房者能夠全面了解項目情況，便于其做出購房決策。(3)此外，信息公開還涵蓋預(yù)售合同備案信息、資金監(jiān)管賬戶信息、項目銷售價格、銷售進度、交付時間等。這些信息的公開，有助于購房者了解市場動態(tài)，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)的銷售行為，維護自身的合法權(quán)益。同時，信息公開也有利于提高房地產(chǎn)市場的透明度，促進市場的公平競爭。6.2信息公開方式(1)信息公開方式主要包括通過政府官方網(wǎng)站和房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的公示平臺進行。這些平臺將定期發(fā)布相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、項目信息、預(yù)售許可證、銷售情況等，便于公眾查閱。(2)信息公開還可以通過現(xiàn)場公示的方式進行。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目現(xiàn)場設(shè)立公示欄，公開項目相關(guān)資料，如項目規(guī)劃圖、預(yù)售許可證、銷售價格等，方便購房者現(xiàn)場了解。(3)此外，信息公開可通過新聞媒體、社交媒體等渠道進行傳播。政府部門和開發(fā)企業(yè)可以通過這些渠道發(fā)布信息，擴大信息公開的范圍，提高信息傳播的效率，讓更多潛在購房者了解項目信息。同時，鼓勵公眾通過電話、郵件等方式向相關(guān)部門咨詢信息，確保信息公開的渠道暢通。6.3信息公開時限(1)信息公開時限要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)及時將項目信息和預(yù)售許可證等相關(guān)信息予以公開。通常情況下，信息應(yīng)在預(yù)售許可證發(fā)放后的5個工作日內(nèi)完成公示。(2)對于項目變更、銷售進度更新等動態(tài)信息，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定時限及時更新信息公開內(nèi)容。如項目規(guī)劃調(diào)整、價格變動、配套設(shè)施完善等，相關(guān)信息應(yīng)在變更發(fā)生后的3個工作日內(nèi)進行公示。(3)信息公開時限還包括預(yù)售合同備案信息的公示。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在簽訂預(yù)售合同后，及時將合同信息備案，并在備案后的3個工作日內(nèi)予以公示。此外，對于購房者的投訴和舉報，相關(guān)信息應(yīng)在核實后及時公開，以保障公眾的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。七、預(yù)售監(jiān)管機構(gòu)與職責(zé)7.1監(jiān)管機構(gòu)設(shè)置(1)監(jiān)管機構(gòu)設(shè)置方面，西寧市設(shè)立了專門的房地產(chǎn)市場監(jiān)管機構(gòu)，負責(zé)對商品房預(yù)售活動的監(jiān)管。該機構(gòu)通常隸屬于市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，下設(shè)多個部門，如預(yù)售監(jiān)管處、合同監(jiān)管處、資金監(jiān)管處等，分別負責(zé)不同領(lǐng)域的監(jiān)管工作。(2)監(jiān)管機構(gòu)內(nèi)部設(shè)立專門的執(zhí)法隊伍，負責(zé)對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為進行查處。執(zhí)法隊伍由具備專業(yè)知識和執(zhí)法資格的人員組成，能夠有效地對市場進行監(jiān)管，維護市場秩序。(3)此外，監(jiān)管機構(gòu)還與公安、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門建立聯(lián)動機制，共同打擊房地產(chǎn)市場中的違法犯罪行為。這種跨部門的合作有助于形成監(jiān)管合力，提高監(jiān)管效率，確保商品房預(yù)售市場的健康發(fā)展。7.2監(jiān)管職責(zé)分工(1)監(jiān)管職責(zé)分工明確要求預(yù)售監(jiān)管處負責(zé)商品房預(yù)售許可證的核發(fā)、變更、延續(xù)和注銷工作，并對預(yù)售行為進行日常監(jiān)管。此外，該部門負責(zé)監(jiān)督開發(fā)企業(yè)遵守預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，確保資金安全。(2)合同監(jiān)管處負責(zé)監(jiān)管商品房預(yù)售合同的簽訂、備案和履行情況，確保合同內(nèi)容的合法性、真實性，防止欺詐行為。同時，該部門負責(zé)處理合同糾紛，維護購房者的合法權(quán)益。(3)資金監(jiān)管處負責(zé)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，包括監(jiān)管賬戶的設(shè)立、資金使用、監(jiān)督等。該部門還負責(zé)對開發(fā)企業(yè)的財務(wù)狀況進行審查，確保資金?？顚Ｓ?，防止挪用。此外，資金監(jiān)管處還負責(zé)對預(yù)售資金監(jiān)管的違規(guī)行為進行調(diào)查和處理。7.3監(jiān)管措施與手段(1)監(jiān)管措施包括對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審查，確保其具備開發(fā)和銷售商品房的資格。監(jiān)管部門將對開發(fā)企業(yè)的注冊資本、技術(shù)力量、開發(fā)業(yè)績等進行嚴(yán)格審查，防止不合格企業(yè)進入市場。(2)監(jiān)管手段包括現(xiàn)場檢查、抽樣調(diào)查、舉報查處等。監(jiān)管部門將定期或不定期地對開發(fā)企業(yè)的項目進行現(xiàn)場檢查，核實項目進度、資金使用等情況。同時，鼓勵公眾通過舉報渠道提供線索，對違法違規(guī)行為進行查處。(3)監(jiān)管機構(gòu)還將利用信息化手段，建立商品房預(yù)售監(jiān)管信息系統(tǒng)，實現(xiàn)信息共享和動態(tài)監(jiān)管。通過系統(tǒng)，監(jiān)管部門可以實時掌握開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、項目信息、預(yù)售合同、資金監(jiān)管等情況，提高監(jiān)管效率和透明度。對于違規(guī)行為，監(jiān)管部門將依法采取行政處罰、吊銷許可證等手段，確保監(jiān)管措施的有效實施。八、法律責(zé)任與處罰8.1違規(guī)預(yù)售行為認(rèn)定(1)違規(guī)預(yù)售行為認(rèn)定主要包括未取得預(yù)售許可證擅自銷售商品房、虛假宣傳、隱瞞項目真實情況、捂盤惜售、違規(guī)收取定金或首付款等。這些行為違反了商品房預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)，擾亂了市場秩序。(2)對于違規(guī)預(yù)售行為的認(rèn)定，監(jiān)管部門將依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合實際情況進行判斷。例如，開發(fā)企業(yè)未按合同約定交付房屋、擅自提高銷售價格、未按規(guī)定使用預(yù)售資金等行為，均屬于違規(guī)預(yù)售行為。(3)在認(rèn)定違規(guī)預(yù)售行為時，監(jiān)管部門還將考慮購房者的權(quán)益受損情況，如購房者因違規(guī)預(yù)售行為遭受經(jīng)濟損失、精神損害等。對于情節(jié)嚴(yán)重、影響惡劣的違規(guī)行為，監(jiān)管部門將依法從重處罰，以警示其他市場主體，維護市場公平競爭。8.2法律責(zé)任追究(1)對于違規(guī)預(yù)售行為，開發(fā)企業(yè)將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，監(jiān)管部門可對違規(guī)企業(yè)采取責(zé)令改正、罰款、沒收違法所得、暫?；虻蹁N預(yù)售許可證等行政處罰措施。(2)在情節(jié)嚴(yán)重的情況下，如構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。這包括但不限于合同詐騙罪、非法經(jīng)營罪等，涉及刑事責(zé)任的行為將由司法機關(guān)依法處理。(3)對于購房者因違規(guī)預(yù)售行為遭受的損失，監(jiān)管部門將督促開發(fā)企業(yè)進行賠償。如果開發(fā)企業(yè)無力賠償或拒不賠償，購房者可依法向人民法院提起訴訟，通過司法途徑維護自身合法權(quán)益。在訴訟過程中，法院將依法判決賠償金額，并執(zhí)行賠償決定。8.3處罰措施與程序(1)處罰措施包括對違規(guī)預(yù)售行為的行政處罰，如罰款、沒收違法所得、暫?；虻蹁N預(yù)售許可證等。行政處罰的金額和種類將根據(jù)違規(guī)行為的嚴(yán)重程度和造成的后果來確定。(2)處罰程序通常包括調(diào)查取證、告知當(dāng)事人、聽取陳述和申辯、作出處罰決定等環(huán)節(jié)。監(jiān)管部門在調(diào)查取證過程中，應(yīng)依法收集、固定證據(jù)，確保處罰決定的合法性和公正性。(3)對于行政處罰決定，當(dāng)事人有權(quán)依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。在行