安寧大屯新區(qū)工程市場研究

目錄第一局部工程屬性分析 4一、工程地段 4二、工程區(qū)位 4三、技術(shù)指標(biāo) 5四、工程資源 5〔一〕自身資源 5〔二〕周邊資源 6五、交通流量 6六、價值判斷 7七、SWOT分析 7八、屬性界定 7第二局部城市屬性判斷 8一、城市開展規(guī)劃 8〔一〕城市規(guī)劃方向 9〔二〕商業(yè)開展規(guī)劃 10二、經(jīng)濟(jì)運行分析 10〔一〕經(jīng)濟(jì)運行情況 10〔二〕居民消費情況 12〔三〕消費市場現(xiàn)狀 13〔四〕商務(wù)開展現(xiàn)狀 15三、城市屬性界定 15第三局部區(qū)域?qū)傩匝信?16一、區(qū)域市場分析 16〔一〕區(qū)域規(guī)劃范圍 16〔二〕區(qū)域規(guī)劃理念 17〔三〕區(qū)域招商引資 18〔四〕區(qū)域建設(shè)目標(biāo) 18二、區(qū)域?qū)傩越缍?18第四局部競爭環(huán)境分析 19一、住宅市場 19〔一〕市場格局分析 19〔二〕重點工程分析 20二、商業(yè)市場 25〔一〕市場格局分析 25〔二〕重點工程分析 26三、商務(wù)市場 27第五局部核心商圈分析 28一、核心商圈范圍 28二、商業(yè)需求估計 28三、商圈商業(yè)普查 30四、商圈流量分析 31五、區(qū)域商業(yè)空間 31第六局部客戶特征分析 33一、自住客戶需求特征 33〔一〕客戶購房需求 33〔二〕客戶購房意向 38〔三〕客戶個人及家庭背景 40二、經(jīng)營客戶需求特征 42〔一〕客戶經(jīng)營現(xiàn)狀 42〔二〕客戶投資、經(jīng)營意向及需求 44〔三〕客戶大屯新區(qū)商鋪投資意向及需求 47〔四〕客戶大屯新區(qū)商鋪投資能力 48〔五〕客戶個人及家庭背景信息 49三、消費客戶需求特征 50〔一〕客戶消費行為 50〔二〕客戶大屯新區(qū)商業(yè)工程消費意愿 54〔三〕客戶個人和家庭背景信息 57四、企業(yè)客戶需求分析 59〔一〕客戶辦公現(xiàn)狀 59〔二〕購置需求分析 60〔三〕工程選擇意向 60五、品牌商家需求分析 61〔一〕國美電器 61〔二〕港都家具 62〔三〕滔博運動 63〔四〕美好家園 65〔五〕宇瑩服飾 66〔六〕大明星KTV 67〔七〕拿渡麻辣香鍋 68〔八〕肯德基 69第七局部工程研究結(jié)論 70一、住宅開展分析 70二、商業(yè)開展分析 71三、商務(wù)開展分析 73四、綜合開展建議 73附件：突破商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)瓶頸 75——商業(yè)地產(chǎn)成功招商攻略 75一、商業(yè)地產(chǎn)招商特點 75二、商業(yè)地產(chǎn)招商誤區(qū) 77三、商業(yè)地產(chǎn)招商核心要決 78四、商業(yè)地產(chǎn)招商工作的操作要點 80第一局部工程屬性分析工程屬性分析旨在表現(xiàn)基地研究所獲得的相關(guān)資料，對于地塊位置、現(xiàn)狀、資源等進(jìn)行了解，做出初步的地塊屬性判斷。一、工程地段本案位于安寧市大屯城市新區(qū)的核心位置——片區(qū)主干道大屯路和珍泉路交叉口東北角，可以方便的到達(dá)周邊規(guī)劃片區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通條件便利，具有較強(qiáng)的區(qū)域輻射能力。二、工程區(qū)位根據(jù)安寧市主要片區(qū)總體規(guī)劃，大屯城市新區(qū)是城市中心區(qū)連接規(guī)劃中的麒麟片區(qū)、武鋼片區(qū)和安寧市職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基地的咽喉。工程用地距離城市核心區(qū)直線距離約1.5公里，距離麒麟片區(qū)中心和職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基地中心的直線距離都在3公里左右。圖1-1工程區(qū)位示意圖三、技術(shù)指標(biāo)本案用地性質(zhì)現(xiàn)為居住用地，共45畝，容積率為3.5。根據(jù)貴方關(guān)于工程的設(shè)想，希望工程以一個綜合體的工程入市，打造成為安寧具有區(qū)域影響力的地標(biāo)性工程，對于住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)類型都有一定規(guī)模的考慮。表1-1工程根本指標(biāo)信息表總占地面積45畝容積率3.5綠地率≥40%建筑密度28%地上建筑面積10-11萬平方米地下建筑面積地下兩層，負(fù)2層均為車庫，負(fù)1層50%為車庫，50%為商業(yè)目前的物業(yè)面積分配住宅約5萬平方米；商業(yè)約3萬平方米；公寓、寫字樓約2～3萬平方米。四、工程資源〔一〕自身資源工程地塊僅45畝，自身資源匱乏，其核心優(yōu)勢在于其無可替代的區(qū)位和地段。圖1-2工程周邊資源分布圖〔二〕周邊資源1、現(xiàn)有資源交通條件：位于大屯片區(qū)主干道大屯路和珍泉路交匯處；教育資源：周邊分布有安寧中學(xué)和安寧實驗學(xué)校都是安寧區(qū)域的重點學(xué)校；行政配套：安寧市公檢法機(jī)關(guān)新址設(shè)置于工程周邊區(qū)域；人氣氣氛：周邊住宅小區(qū)陸續(xù)交房，人氣處于初步聚集階段。2、潛在資源體育配套：工程對面地塊規(guī)劃建設(shè)為運動場館，工程便利性得天獨厚；商業(yè)氣氛：工程周邊的社區(qū)商業(yè)處于逐步升溫階段，寧湖峰境工程商業(yè)步行街進(jìn)入實際運作階段，政府重點規(guī)劃建設(shè)商業(yè)工程金色商業(yè)中心已經(jīng)開工建設(shè)，建設(shè)銀行大樓已經(jīng)樓成等，都預(yù)示著區(qū)域商業(yè)具有巨大的開展?jié)摿?。圖1-3工程周邊商業(yè)分布圖五、交通流量通過對工作日和休息日的車流量和人流量監(jiān)測我們可以發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)部車流量大于人流量，且人流量約在5500人/日的水平。上述結(jié)果說明，目前區(qū)域內(nèi)部居住氣氛、人氣氣氛都處于很低的水平，尚需要較長的時間進(jìn)行培育。表1-2工程主入口交通流量監(jiān)測表監(jiān)測點工作日休息日日均車流量估計〔輛/日〕日均人流量估計〔人/日〕日均車流量估計〔輛/日〕日均人流量估計〔人/日〕大屯路與珍泉路交叉口7730554363205520六、價值判斷核心價值：區(qū)位和地段優(yōu)勢；附加價值：周邊區(qū)域未來配套齊全，開展?jié)摿薮螅邆湫纬蓞^(qū)域核心商圈的條件。七、SWOT分析表1-3工程SWOT分析表工程優(yōu)勢工程機(jī)遇地段優(yōu)勢明顯，處于大屯新區(qū)核心位置；周邊區(qū)域開展，周邊社區(qū)入住率不斷提升，社區(qū)商業(yè)逐步開展；未來周邊配套資源豐富。區(qū)域規(guī)劃明確，未來將和現(xiàn)有中心區(qū)一起開展成為安寧區(qū)域的配套效勞中心區(qū)；安寧城市經(jīng)濟(jì)快速開展，整體定位為工業(yè)城市，強(qiáng)化了大屯新區(qū)未來的開展地位。工程劣勢工程挑戰(zhàn)用地性質(zhì)尚不明確；如果根據(jù)設(shè)想打造成為綜合性物業(yè)工程整體體量偏??；工程自身資源有限，必須通過其它方式尋求工程的核心定位，推開工程自身價值彰顯。區(qū)域商業(yè)成熟度提升需要加以時日；對面的金色商業(yè)中心是區(qū)域規(guī)劃重點建設(shè)的商業(yè)工程，會對工程的商業(yè)定位形成直接競爭；伴隨著安寧中心城區(qū)的改造，大量的商業(yè)工程將會在中心城區(qū)出現(xiàn)，形成強(qiáng)烈的人流競爭關(guān)系。八、屬性界定安寧的經(jīng)濟(jì)開展?jié)摿痛笸托聟^(qū)未來的開展規(guī)劃，加之工程擁有良好的區(qū)位地段條件，使得工程具備了良好的開展前景。伴隨著安寧城市中心區(qū)改造的啟動，大量的商業(yè)工程將會在中心城區(qū)涌現(xiàn)，加之區(qū)域內(nèi)部金色商業(yè)中心的競爭，工程未來的商業(yè)局部面臨較大的市場威脅，另外區(qū)域的商業(yè)成熟尚需時日，將導(dǎo)致工程的商業(yè)、商務(wù)功能的考慮面臨一定的市場風(fēng)險。第二局部城市屬性判斷安寧市地處滇中高原，昆明市的西郊，距昆明市中心區(qū)２８公里。北面與西山區(qū)、南面與晉寧縣接壤，西南與易門縣、西北與祿豐縣相連。２００８年建成區(qū)面積２０平方公里。安寧市域范圍包含７個鎮(zhèn)和２個街道辦，總面積為１３０１平方公里。一、城市開展規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)控制范圍：連然和金方兩個街道辦事處行政轄區(qū)范圍及太平、溫泉、草鋪三個鎮(zhèn)鎮(zhèn)域大局部范圍和青龍、縣街兩個鎮(zhèn)的小局部范圍，城鎮(zhèn)重點建設(shè)控制區(qū)總面積約４１０．１４平方公里。城市規(guī)劃區(qū)：連然和金方兩個街道辦事處的行政轄區(qū)范圍及溫泉、縣街和草鋪三個鎮(zhèn)的鎮(zhèn)域局部范圍，城市規(guī)劃區(qū)總面積約１４５平方公里。圖：2-1安寧市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖〔一〕城市規(guī)劃方向1、城市總體開展目標(biāo)根據(jù)?云南省安寧市城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕?安寧城市開展的總體目標(biāo)是建設(shè)可持續(xù)開展的資源節(jié)約型現(xiàn)代化綠色工業(yè)城市。2、城市開展目標(biāo)與性質(zhì)森林式、環(huán)保型、園林化的現(xiàn)代綠色工業(yè)強(qiáng)市和休閑養(yǎng)生名城，現(xiàn)代新昆明的西部新城，中國西部重要的工業(yè)基地。3、市域產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃圖2-2安寧市域產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃圖圖2-2安寧市域產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃圖4、產(chǎn)業(yè)開展目標(biāo)西部——重化工與能源產(chǎn)業(yè)區(qū)南部——水資源保護(hù)與生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)中部——城市中心區(qū)東部——體育與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)北部——螳螂川旅游度假與景觀帶5、城市開展規(guī)模近期至２０１２年，城區(qū)城鎮(zhèn)人口為３０萬人。遠(yuǎn)期至２０２０年，城區(qū)城鎮(zhèn)人口為４２萬人。城區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模預(yù)測：城區(qū)城鎮(zhèn)人口最終到達(dá)９０萬人?！捕成虡I(yè)開展規(guī)劃由于安寧城市整體定位為工業(yè)城市，所以目前暫未提出專項的商業(yè)開展規(guī)劃。從城市整體規(guī)劃的角度來看，城市中心區(qū)、大屯城市新區(qū)、太平鎮(zhèn)和溫泉鎮(zhèn)將會形成一定體量的商業(yè)供給。城市中心區(qū)和大屯城市新區(qū)將會形成區(qū)域性的商業(yè)中心，而太平將以住宅居住配套商業(yè)為主，溫泉那么以旅游休閑配套商業(yè)為主。二、經(jīng)濟(jì)運行分析〔一〕經(jīng)濟(jì)運行情況1、地區(qū)生產(chǎn)總值安寧市的區(qū)域生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的整體趨勢。2021年全市完成生產(chǎn)總值120.70億元，同比增長11.2%，地區(qū)生產(chǎn)總值在昆明市十四個縣〔市、區(qū)〕中排名第5位，增長速度排名第10位。圖2-32005-2021安寧區(qū)域生產(chǎn)總值開展趨勢圖2021年安寧區(qū)域生產(chǎn)總值中：第一產(chǎn)業(yè)增加值7.14億元，增長6.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值71.53億元，增長10.6%，其中：工業(yè)增加值66.13億元，增長8.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值42.03億元，增長13.2%。表2-12005-2021安寧區(qū)域生產(chǎn)總值分產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況圖年份第一產(chǎn)業(yè)增加值〔億元〕增長率〔%〕第二產(chǎn)業(yè)增加值〔億元〕增長率〔%〕第三產(chǎn)業(yè)增加值〔億元〕增長率〔%〕2005年4.914.70%45.72-3.10%24.423.90%2006年5.356.10%50.9313.50%27.912.90%2007年6.255.80%62.8119.00%30.125.70%2021年6.865.80%69.9812.10%37.1716.60%2021年7.146.10%71.5310.60%42.0313.20%2、固定資產(chǎn)投資2021年安寧市完成固定資產(chǎn)投資總額52.59億元，增長41.2%，在昆明市十四個縣〔市、區(qū)〕中排名第6位，增長速度排名第11位。從開展趨勢上看，安寧的固定資產(chǎn)投資總額值和增長率都呈現(xiàn)出“V〞型特征，2005年大幅增長后，2006、2007相繼出現(xiàn)了負(fù)增長，從2021年才重新走向恢復(fù)期，2021年才逐漸恢復(fù)超過了2005年的水平。圖2-42005-2021安寧區(qū)域固定資產(chǎn)投資總額開展趨勢圖在2021和2021年安寧固定資產(chǎn)投資總額恢復(fù)性增長的過程中，房地產(chǎn)扮演了重要角色，房地產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資總額中的占比不斷提升，2021年安寧房地產(chǎn)投資完成20.02億元，增長36.8%。圖2-52005-2021安寧區(qū)域房地產(chǎn)投資額開展趨勢圖〔二〕居民消費情況1、社會消費品零售總額2005-2021年安寧市社會消費品零售總額翻了一番，從12.48億元增加至25.31億元，并且保持了較高的增長率，居民的消費需求和消費能力都有了較大幅度的提升。圖2-62005-2021安寧區(qū)域社會消費品零售總額開展趨勢圖2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2005-2021安寧區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總額逐步提升，但增長率在2006和2021年分別出現(xiàn)了6.8%和4.1%的低值，與其他年份形成顯著差異。這主要是由于安寧是以工業(yè)為主的城市，整體的居民收入水平受產(chǎn)業(yè)開展影響較大。2021年安寧市社會消費品零售總額在昆明市十四個縣〔市、區(qū)〕中排名第5位，增長速度排名第12位。圖2-72005-2021安寧區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入開展趨勢圖3、城鎮(zhèn)居民人均消費性支出受到收入變化的影響，從居民人民消費性支出方面我們也可以看到類似的開展趨勢。2021年城鎮(zhèn)居民可支配收入在昆明市十四個縣〔市、區(qū)〕中排名第1位，增長速度排名第14位。圖2-82005-2021安寧區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均消費性支出開展趨勢圖〔三〕消費市場現(xiàn)狀2021年，在國家一系列刺激消費、擴(kuò)大內(nèi)需政策的拉動下，安寧市消費品市場出現(xiàn)了市場繁榮活潑、消費需求快速增長的大好形勢，2021年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額253135萬元，同比增長18.1%。1、安寧市市消費品市場運行特點全年消費品市場快速增長從全年消費品市場，一季度安寧市社會消費品零售總額增長28.8%，二季度增長27.6%，三季度增長20.6%，四季度增長18.1%，充分展現(xiàn)了安寧城鄉(xiāng)市場的活潑和繁榮。城鄉(xiāng)市場共同繁榮在城市居民收入預(yù)期增長的大背景下，城市居民消費，消費信心逐步恢復(fù)，推動了城市消費品市場的繁榮活潑。2021年城市實現(xiàn)消費品零售額180517萬元，同比增長20.6%；隨著安寧市農(nóng)村居民收入的增加和新農(nóng)村建設(shè)的逐步深入，拓寬了農(nóng)村市場的消費領(lǐng)域，在各級政府消費惠農(nóng)政策的強(qiáng)力刺激下，農(nóng)村市場的潛力得到進(jìn)一步挖掘和釋放，農(nóng)村實現(xiàn)消費品零售額72616萬元，同比增長12.4%。住宿餐飲業(yè)繼續(xù)保持快速增長安寧市居民消費結(jié)構(gòu)的不斷升級，消費的理念轉(zhuǎn)變，帶動了住宿餐飲業(yè)快速增長。安寧市住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額49925萬元，同比增長23.9%，增速高于批零業(yè)增速6.2個百分點。非公有經(jīng)濟(jì)快速開展2021年,安寧市積極營造公平、公正的市場競爭環(huán)境，為非公有經(jīng)濟(jì)開展提供了良好的開展空間，確保了非公有經(jīng)濟(jì)一直保持著快速開展的勢頭。安寧市非公有經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)零售額156267萬元，同比增長16.4%。2、三大因素推動安寧市消費品市場快速增長消費結(jié)構(gòu)升級促進(jìn)了消費增長隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，居民的生活質(zhì)量得到切實提高，消費由必需型逐步向開展型和享受型轉(zhuǎn)變，加之國家的“汽車下鄉(xiāng)〞、“小排量汽車減免購置稅〞、“家電下鄉(xiāng)〞等一系列政策的實施，加快了消費結(jié)構(gòu)的升級，汽車和住房消費繼續(xù)成為2021年消費亮點,促使安寧市消費市場快速增長。國家宏觀政策對安寧市消費品市場快速增長起了重要作用2021年各級政府不斷出臺擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費的惠民政策，通過建立正常的工資增長機(jī)制，實施提高離退休人員養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和失業(yè)保險金標(biāo)準(zhǔn)，增發(fā)低保對象臨時補(bǔ)貼以及上調(diào)個人所得稅起征點等政策，切實提高居民收入，居民購置力增強(qiáng)。通過增加財政的轉(zhuǎn)移支付，在全國范圍內(nèi)對義務(wù)教育對象實行免收學(xué)費，醫(yī)療保障等社會保障措施逐步到位，居民后顧之憂得到緩解，消費信心增強(qiáng)，消費潛力得以釋放，對安寧市消費品市場快速增長起了重要推動作用。假日經(jīng)濟(jì)拉動消費品市場的增長自國家改革休假制度，人們有了更多的假期，節(jié)假日期間，特別是春節(jié)黃金周、中秋國慶兩個大黃金周期間，各商家紛紛開展讓利促銷活動，讓消費者感受到實實在在的優(yōu)惠，節(jié)日市場熱點紛呈。各超市在貨源準(zhǔn)備上更加注重綠色健康，蔬菜、肉制品、名牌煙酒、水果等節(jié)日商品銷售火爆，服裝商品大幅打折，吸引和刺激了消費者的購置欲，凸顯了“假日經(jīng)濟(jì)〞的魅力。〔四〕商務(wù)開展現(xiàn)狀由于城市整體定位為工業(yè)城市，城市第三產(chǎn)業(yè)開展程度較低，目前市場也沒有專業(yè)的寫字樓出現(xiàn)，也從側(cè)面反映了城市商務(wù)開展水平的落后，市場對于專業(yè)寫字樓的需求尚不明朗。三、城市屬性界定安寧市是典型的工業(yè)城市，無論從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還是居民收入和消費能力的變化都變現(xiàn)出極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性。根據(jù)城市的未來的開展規(guī)劃，工業(yè)仍將是城市開展的核心，但有新參加了旅游度假和體育文化產(chǎn)業(yè)等，這將為城市注入新的生機(jī)與活力。伴隨著城市中心區(qū)的擴(kuò)大與改造，城市中心區(qū)將會承當(dāng)更多的區(qū)域效勞配套、商業(yè)商務(wù)的功能，形成新的開展機(jī)遇與空間。第三局部區(qū)域?qū)傩匝信幸?、區(qū)域市場分析〔一〕區(qū)域規(guī)劃范圍安寧寧湖新城是安寧目前建設(shè)規(guī)模最大、投資最多的城市建設(shè)重點，是效勞配套大工業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)的城市綜合區(qū)。寧湖新城總規(guī)劃面積15平方公里，其中大屯片、寧湖片7.1平方公里為重點核心區(qū)。大屯片規(guī)劃面積3.28平方公里，以行政辦公、文化教育、衛(wèi)生、體育、商業(yè)、金融以及住宅為主，人口規(guī)模8萬人。寧湖片規(guī)劃總面積3.82平方公里。以寧湖公園〔水域面積0.85平方公里〕為主，將形成城市濱湖休閑、康體休閑、自然生態(tài)的城市標(biāo)志性公園。圖3-1寧湖片區(qū)開展規(guī)劃圖〔二〕區(qū)域規(guī)劃理念為培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，高效促進(jìn)寧湖新城良性化開展，樹立經(jīng)營城市的理念，發(fā)揮寧湖新城城市平臺效勞業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集、招商引資促動、內(nèi)需拉動的積極作用，寧湖新城不斷優(yōu)化建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)根底設(shè)施、市政公共效勞設(shè)施和商業(yè)設(shè)施建設(shè)，充分考慮土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，堅持不斷調(diào)整和優(yōu)化工程建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計，強(qiáng)化商務(wù)休閑娛樂和商業(yè)購物的功能，突出特色、做優(yōu)環(huán)境、提升城市品質(zhì)。致力將寧湖新城打造成高端的休閑商務(wù)區(qū)、最具特色的餐飲購物聚集區(qū)、最好的休閑娛樂區(qū)。寧湖新城按照“5331新區(qū)開發(fā)建設(shè)模式〞，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地拆遷安置、統(tǒng)一配套根底設(shè)施、統(tǒng)一公益性工程建設(shè)、統(tǒng)一招商引資〞；破解了“二次搬遷、城中村、失地農(nóng)民身份〞三大關(guān)鍵問題；全面提高了“農(nóng)民綜合素質(zhì)、農(nóng)民生活水平和城市規(guī)劃建設(shè)水平〞；搭建了“一個城市融資投資、招商引資平臺〞。寧湖新城逐步實現(xiàn)了“商業(yè)效勞、文化教育、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)功能向?qū)幒鲁羌?、資源土地向?qū)幒鲁羌小⑥r(nóng)民就地向?qū)幒鲁羌楔暤娜袆?chuàng)新?！踩硡^(qū)域招商引資截至2021年年底寧湖新城各類投資工程共38個，其中：已建設(shè)竣工工程24個，已開工和即將啟動建設(shè)工程14個。實際投入資金24億元，初步統(tǒng)計，固定資產(chǎn)投資累計達(dá)45億元。〔四〕區(qū)域建設(shè)目標(biāo)2021年，寧湖新城的區(qū)域建設(shè)目標(biāo)可以概括為以下兩個方面。第一，加大招商引資力度，加速引進(jìn)城市根底設(shè)施建設(shè)和市政公共效勞設(shè)施建設(shè)以及商業(yè)設(shè)施建設(shè)的工程，努力提升新城的品質(zhì)和檔次。第二，加強(qiáng)新城的綜合管理和效勞，提高效勞工作水平和工作效率，使洽談工程早日落地，引進(jìn)工程早日開工，開工工程加速建設(shè)。加速推進(jìn)“金色商業(yè)廣場〞、“工商局辦公樓〞、“安寧公交車站場〞、“移動辦公大樓〞、“鼎立醫(yī)院〞以及“金色半島〞、“保利·寧湖峰境〞住宅小區(qū)等一批工程建設(shè)。金色商業(yè)廣場位于寧湖新城中心位置，總規(guī)劃用地面積5合84.47畝，總建筑面積85927.47平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為集中商業(yè)購物廣場、大型超市、品牌餐飲、健身中心、精品風(fēng)情街、電影超市等。安寧鼎立醫(yī)院是由昆明鼎立醫(yī)院投資建設(shè)的綜合性醫(yī)院，工程占地面積20畝，總建筑面積20210平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為門診、醫(yī)技、住院綜合樓，行政、后勤綜合樓。二、區(qū)域?qū)傩越缍ò殡S著保利寧湖峰境、金色半島、欣和雅苑等周邊一大批住宅工程的相繼交房，區(qū)域的居住氣氛將進(jìn)入逐漸提升的階段，目前現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)也逐漸受到市場關(guān)注，特別是伴隨著保利寧湖峰境工程商業(yè)街的啟動和金色商業(yè)中心工程的面市，加速推動了區(qū)域成熟度的提升，商業(yè)和居住價值逐步彰顯。從區(qū)域?qū)傩詠砜?，區(qū)域定位效勞配套大工業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)的城市綜合區(qū)，我們認(rèn)為區(qū)域的商業(yè)將獲得較大的開展空間，居住價值也將提升。區(qū)域?qū)τ谏虅?wù)空間需求缺乏，由于周邊區(qū)域都為重型工業(yè)或化工企業(yè)其對總部經(jīng)濟(jì)開展模式的支撐有限。第四局部競爭環(huán)境分析根據(jù)貴方對于工程開展方向的設(shè)想，我們將針對區(qū)域的住宅、商業(yè)和商務(wù)市場進(jìn)行分析，以考察上述物業(yè)的市場空間。一、住宅市場〔一〕市場格局分析安寧住宅地產(chǎn)成為各界關(guān)注的重點，首先源于太平。伴隨著恒大金碧天下、萬輝星城、昆華苑等一批大盤工程的相繼進(jìn)入，太平板塊借助于昆明臨近的區(qū)域優(yōu)勢，先于其他區(qū)域開始如火朝天的房地產(chǎn)開發(fā)。其次是溫泉的旅游地產(chǎn)，安寧溫泉作為昆明最為臨近的溫泉旅游區(qū)，也吸引了旅游地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)，建設(shè)了以溫泉山谷為代表的一批旅游度假工程。2021年昆明重新提出了“一湖四片〞的城市整體規(guī)劃，安寧也針對自身特點重新提出“三區(qū)一帶〞的規(guī)劃布局，明確了各個區(qū)域的開展重心，也使得安寧中心城區(qū)改頭換面，快速開展的機(jī)遇。經(jīng)過兩年時間的孕育，安寧區(qū)域已經(jīng)形成太平、溫泉、中心區(qū)三足鼎立的住宅開發(fā)格局。圖4-1安寧區(qū)域住宅地產(chǎn)格局〔二〕重點工程分析本案位于安寧大屯新區(qū)的核心區(qū)位，就目前安寧住宅市場的特點來看，我們認(rèn)為工程的核心競爭區(qū)域應(yīng)限定于中心區(qū)。在這一區(qū)域內(nèi)，近期最有代表性的樓盤應(yīng)數(shù)寧湖峰境和伊皇晶座，前者是安寧中心區(qū)品質(zhì)樓盤的代表，伊皇晶座那么是安寧城市核心地段首次推出的高層住宅工程。1、寧湖峰境保利寧湖峰境工程占地240畝，總建筑面積30萬平方米，建筑密度為24.8%。地址位于安寧連然鎮(zhèn)大屯新區(qū)。從保利產(chǎn)品的定位中，保利寧湖峰境工程作為安寧市城市中心最大、最高端的一個工程，產(chǎn)品定位瞄準(zhǔn)中、高端消費群體。工程在產(chǎn)品戰(zhàn)略中，明確以高性價比的精品住宅為主，以城市地標(biāo)性商用物業(yè)為輔的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，通過一系列涉及商業(yè)辦公、購物中心、會展、酒店等多種物業(yè)形態(tài)的成功開發(fā)，走綜合型地產(chǎn)的開展方向。表4-1寧湖峰境工程根本信息表名稱保利寧湖峰境開發(fā)商保利集團(tuán)所屬區(qū)域安寧市連然鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計廣州城建設(shè)計院營銷籌劃中原地產(chǎn)電話6423616地址安寧市連然鎮(zhèn)大屯新區(qū)物業(yè)類型小高層、洋房、別墅占地面積占地240畝容積率1.6總建筑面積30萬平米總戶數(shù)1800綠化率40.2%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯目前主力產(chǎn)品100-400平米層高3米交房時間2021年3月31號價格小高層2680元/平米，聯(lián)排別墅4000-8000元/平米交通狀況位于大屯新區(qū)，離安寧3-5分鐘路程社區(qū)配套規(guī)劃商業(yè)，會所等周邊環(huán)境緊鄰安寧中學(xué)，安寧公安局，檢察院，法院，安寧萬人青少年活動中心工程特色水景營造較好，綠化面積較大，產(chǎn)品有特色。寧湖峰境規(guī)劃有別墅、洋房、小高層、高層和主題商業(yè)。其中主題商業(yè)工程前端，寧湖路旁，公檢法及上城名筑對面。別墅區(qū)位于工程的核心區(qū)域，是水景區(qū)域內(nèi)，根本做到每戶別墅都能見水。洋房區(qū)在別墅區(qū)后，圍繞別墅區(qū)；小高層圍繞洋房區(qū)；而高層住宅那么在工程的后側(cè)。圖4-2寧湖峰境產(chǎn)品位置分布示意圖工程的洋房以3房和4房為主，小高層以2房和3房為主。2房面積根本都設(shè)計在100平米左右，3房面積段集中于130-140平米的區(qū)間，4房面積根本在200平方米左右，整體設(shè)計以居家舒適為主旋律。表4-2寧湖峰境工程產(chǎn)品信息表工程分棟統(tǒng)計戶型棟數(shù)戶型戶型平均面積戶數(shù)可售面積整盤比例別墅雙拼C戶型小計8C285.9164574.411.81%雙拼D戶型小計4D32182568.36三聯(lián)排A戶型小計1A1953585.17三聯(lián)排B戶型小計6B246184436.88四聯(lián)排A戶型小計16A1936412393.6四聯(lián)排B戶型小計7B246286893.74多層多層小計10949.02%高層9層J戶型小計24272.51%9層F戶型小計8212層J戶型小計76612層F戶型小計1F1449613898.4612層H戶型小計2H9735033993.6418層H戶型小計1H9828828440.52住宅類總計185524860993.33%商業(yè)總計10617754.126.67%整盤匯總1961266363.1100.00%工程營銷重點傾向于時尚感與稀缺感的結(jié)合，主要突出在細(xì)節(jié)上和產(chǎn)品上。突出工程與周邊樓盤之間的層次，希望通過這樣的營銷來拔高產(chǎn)品價格。圖4-3寧湖峰境工程定位策略分析圖伴隨著市場環(huán)境的一路走好，工程價格也不斷攀升，小高層價格從銷售初期的2680元/平米，漲至4000元/平米。圖4-4寧湖峰境工程營銷策略分析圖表4-3寧湖峰境工程綜合評價表工程要素評價工程規(guī)劃寧湖峰境整體規(guī)劃有特色，前后錯落有致，水景布置合理，整個工程采光景觀處理較好，水景利用有特色。產(chǎn)品產(chǎn)品主要是別墅、洋房、小高層和高層。產(chǎn)品突出舒適感與實用的結(jié)合。價格伴隨著市場整體形勢走好，工程價格穩(wěn)步提升，小高層價格從最初2680元/平米提至4000元每平米。定位安寧市中心區(qū)中高檔樓盤客戶主要為安寧本地昆鋼、云天化等企業(yè)職工換房者。銷售情況在2021年受整體市場環(huán)境影響，經(jīng)歷了短暫的滯銷，在市場整體回暖，安寧投資價值提升的背景下，從2021年開始，工程去化速度較快。2、伊皇晶座伊皇晶座位于安寧市百花西路，電力大廈東側(cè)。建筑面積約5萬平米。本工程位于安寧市中心傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)，周邊擁有強(qiáng)大生活配套，幾乎囊括了安寧市的主要高檔消費場所。表4-4伊皇晶座工程根本信息表工程名稱伊皇晶座工程圖示工程位置安寧百花西路電力大廈東側(cè)售樓部位置安寧百花西路電力大廈東側(cè)開發(fā)商云南卓可力房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計單位海南元正建筑設(shè)計咨詢建筑面積48190.17㎡層數(shù)21層物業(yè)類型住宅、商業(yè)車位145住宅總套數(shù)190套〔回遷房42套〕戶型面積區(qū)間88.74㎡-139.58㎡開盤時間2021-5-29綠化率16.22%開盤均價4860元/㎡開盤銷售率93%容積率7.13交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯交通狀況工程所在地交通是四通八達(dá)，百花路、金方路、洪源路、連然街迅速抵達(dá)整個市區(qū)。距安寧市客運站需3分鐘車程。周邊環(huán)境工程自身近2萬㎡商業(yè)，工程周邊市政商業(yè)配套齊全，有金方超市、連然綜合市場；親親寶貝幼兒園、連然小學(xué)、安寧一中客戶來源以安寧本地客戶為主伊皇晶座工程立面風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，雙子塔樓式設(shè)計，每座建筑高71米，共21層，精心打造安寧的地標(biāo)建筑。1-5層營建20000平米大型商業(yè)工程必然使其成為安寧市地標(biāo)型商業(yè)場所。6-21層為工程住宅，兩梯六戶設(shè)計，戶型以兩房三房為主，面積區(qū)間89-139平米。工程共有190套房源，其中回遷房42套，對外銷售房源148套。2021年5月30日開盤銷售，截至中午12：40，銷售139套。7種戶型，面積區(qū)間88.74㎡-139.58㎡，均價約4860元/㎡。表4-5伊皇晶座產(chǎn)品配比與價格說明表樓棟房型戶型面積區(qū)間〔㎡〕推出套數(shù)〔套〕單價區(qū)間(元/平方米)總價區(qū)間〔萬元〕銷售套數(shù)A座2房A1/A4314577-508740-71313房A3/A56462B座2房A4/B115153房B3/B53831匯總7種戶型148139A1戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積89.26平米戶型優(yōu)點：舒適客廳攬盡社區(qū)主景，俯瞰城市繁華；臥室觀景飄窗，盡攬城市風(fēng)景；明廚明衛(wèi)，采光、通風(fēng)俱佳，盡享愜意人生。A3戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積139.58平米戶型優(yōu)點：超大客廳開闊氣派，配以落地窗，視野遼闊；客廳、主臥、次臥與7.5公頃百花公園比鄰向往，奢享滿眼青翠、鮮氧生活；客房飄窗，盡攬城市街景繁華，雙衛(wèi)通透，廚房明亮；戶型整體方正，布局合理，讓您盡享舒適人生。A4戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積91.62平米戶型優(yōu)點：主臥、次臥采光通透，視野開闊，直面社區(qū)主景觀；開發(fā)式客廳舒展大氣，全名獨立觀景陽臺，舒適寫意；明廚明衛(wèi)，營造健康空間，安享依然生活。A5戶型：2室2廳1書房1衛(wèi)1廚2陽臺，參考建筑面積113.8平米戶型優(yōu)點：戶型布局合理，客廳寬闊，客廳、主臥、次臥、書房全采光設(shè)計，面朝社區(qū)主景觀；雙陽臺前后擁攬精致景觀，鮮氧生活穿堂過戶，拉闊生活功能空間；寬敞廚房，美味飄香。B1戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積114.02平米戶型優(yōu)點：戶型全明設(shè)計，通透性極佳；客廳落地窗彰顯大家風(fēng)范，臥房觀景飄窗，盡攬城市繁華街景；獨立功能陽臺設(shè)計，延展生活空間。B3戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積138.71平米戶型優(yōu)點：全明設(shè)計，客廳通透，與陽臺銜接，更顯遼闊；客廳、主臥、次臥直面社區(qū)主景觀，客房俯瞰繁華城市街景；明廚明衛(wèi)，更顯健康理念，安享怡然生活。B5戶型：2室2廳1書房1衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積123.75平米戶型優(yōu)點：戶型全明設(shè)計，通透性極佳；客廳落地窗彰顯大家風(fēng)范，獨賞城市繁華，臥房觀景飄窗，盡攬城市社區(qū)主景觀；獨立功能陽臺設(shè)計，延展生活空間。二、商業(yè)市場〔一〕市場格局分析在現(xiàn)代新昆明的總體規(guī)劃中，安寧被納入昆明都市圈“一湖四片及二城〞的總體戰(zhàn)略規(guī)劃中，加之去年以來，安寧片區(qū)進(jìn)駐了多家知名房地產(chǎn)開發(fā)商，住宅開發(fā)帶動了社區(qū)商業(yè)步入一個新的開展方向。安寧傳統(tǒng)的商業(yè)格局漸漸有所轉(zhuǎn)變，最顯著的特點是商業(yè)開展開始由安寧主城區(qū)開始向太平新區(qū)、大屯新區(qū)及溫泉鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，形成四足鼎立之勢。安寧主城：伊皇晶座、金方大廈、東湖金城等工程相繼面市，安寧中心城區(qū)的價值進(jìn)一步被市場認(rèn)可，商業(yè)升級也開始起步，伴隨著安寧中心城區(qū)舊城改造的步伐，安寧主城的商業(yè)氣氛將進(jìn)一步提升。大屯新區(qū)：保利·寧湖峰境及金色半島、欣和雅苑等地產(chǎn)工程相繼入駐。保利·寧湖峰境的社區(qū)商業(yè)街目前正在對中高檔餐飲、社區(qū)超市、便利店、藥店、銀行等品質(zhì)生活需求商業(yè)進(jìn)行招商工作，肯德基、廣州御元堂SPA的進(jìn)駐意向均比擬強(qiáng)烈。溫泉小鎮(zhèn)：目前正在建設(shè)中的溫泉山谷工程，占地9600畝，規(guī)劃了國際會議中心、五星級度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲娛樂中心、民俗文化展示館、民族工藝品制作中心等配套設(shè)施，可以說幾乎考慮了休閑度假生活的全部要求。太平新區(qū)：未來15年，太平新區(qū)將吸資500億元打造中國奧林匹克小鎮(zhèn)，總開發(fā)面積達(dá)62平方公里，而其距離昆明主城區(qū)20公里、新昆安、高海和安晉三大干線匯交于此的地理優(yōu)勢，頗具商業(yè)開展?jié)摿ΑＷ?005年開始，一撥又一撥的開發(fā)商奔赴太平新區(qū)考察，尋找新的商機(jī)。據(jù)了解，目前這一片區(qū)的商業(yè)支撐來自于在建的地產(chǎn)工程萬輝·星城及恒大·金碧天下社區(qū)商業(yè)。其中萬輝·星城三期“時光九篇〞擁有3000平方米的社區(qū)商業(yè)配比、恒大·金碧天下那么擁有90000㎡國際航母配套打造的綜合生活效勞區(qū)。包括了鉑金超五星級酒店，會議、飲食、娛樂、健康、運動和商業(yè)等六大中心及一所國際雙語幼兒園。其中飲食中心建筑面積約9000㎡，設(shè)有高檔次宴會中西餐廳、中檔風(fēng)味特色餐廳、無國界食府三個功能分區(qū)，可供享用中外各地域名品佳肴。娛樂中心建筑面積約8000㎡，內(nèi)設(shè)電影城、各種檔次的影視廳、歌舞中心、兒童歡樂中心等。商業(yè)中心建筑面積約4300㎡，將結(jié)合旅游度假中心，設(shè)置公交車站，配備大型超市、精品店、金融、生活配套等多種職能，便利購物需求?！捕持攸c工程分析結(jié)合工程處于大屯新區(qū)的核心位置的區(qū)位特征，我們認(rèn)為工程將來需要重點關(guān)注的商業(yè)工程主要有同區(qū)位的金色商業(yè)中心和寧湖峰境商業(yè)街，競爭區(qū)位的伊皇晶座、金方大廈和東湖金城。表4-6安寧區(qū)域重點商業(yè)工程列表工程名稱伊皇晶座金色商業(yè)中心寧湖峰境商業(yè)街金方大廈東湖金城工程區(qū)位安寧主城大屯新區(qū)大屯新區(qū)安寧主城安寧主城工程定位地標(biāo)性商業(yè)場所安寧商業(yè)地標(biāo)安寧最高檔的商業(yè)步行街傳統(tǒng)商業(yè)核心大型商業(yè)綜合體商業(yè)面積〔平方米〕2000085927.4717754待定130000業(yè)態(tài)規(guī)劃尚未確定集中商業(yè)購物廣場、大型超市、品牌餐飲、健身中心、精品風(fēng)情街、電影超市等。安寧最高端的，也是第一個步行體系的商業(yè)街，肯德基、廣州御元堂SPA的進(jìn)駐意向均比擬強(qiáng)烈。目前正在對中高檔餐飲、社區(qū)超市、便利店、藥店、銀行等品質(zhì)生活需求商業(yè)進(jìn)行招商工作。在原有商業(yè)經(jīng)營根底上進(jìn)行升級，上部為住宅規(guī)劃為都市豪宅產(chǎn)品。休閑中心〔咖啡、茶、健身3000平米〕、娛樂中心〔KTV10000平米、酒吧、影院8000平米〕、飲食中心〔高檔餐飲7000平米、美食廣場3000平米〕、購物中心〔超大型超市10000平米、名品購物街8000平米、大型家居市場〕。三、商務(wù)市場安寧區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，市場對于專業(yè)商務(wù)樓宇體量需求有限，大規(guī)模推出商務(wù)體量也面臨較大市場風(fēng)險，未來新入市工程可能會形成少量的市場供給。第五局部核心商圈分析一、核心商圈范圍工程位于大屯新區(qū)主干道大屯路和珍泉路交叉口，根據(jù)區(qū)域的交通條件、區(qū)域地形以及城市的經(jīng)濟(jì)開展情況，我們設(shè)定工程的分級商圈輻射范圍如下。核心商圈——工程所在地1公里范圍內(nèi)，即大屯片的主要區(qū)域；主要商圈——寧湖新城整個區(qū)域，由寧湖片和大屯片共同構(gòu)成；次要商圈——包括城市中心、昆鋼、麒麟片區(qū)和安寧市職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域，其中，麒麟片區(qū)和教育產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域工程的輻射能力相對較強(qiáng)；特殊商圈——即武鋼工程用地區(qū)域，主要是由于工程相對于城市中心距離該區(qū)域范圍更近，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。圖5-1工程商業(yè)覆蓋范圍示意圖二、商業(yè)需求估計人口比例對應(yīng)的需求面積可由未來人口推算，運用人口與所需要商業(yè)面積的比例關(guān)系〔按國際標(biāo)準(zhǔn)水平1：1，即人均商業(yè)面積到達(dá)1平米〕，推算出區(qū)域未來需求的商業(yè)體量。工程周邊1公里范圍內(nèi)，目前共有19個住宅工程，總戶數(shù)約16075戶，以每戶3人來估計，目前核心商圈區(qū)域居住人口約為29348人，最高居住人口約為48225人。另需綜合考慮，寧湖新城大屯片規(guī)劃人口規(guī)模為8萬人。表5-1核心商圈人口量估計表序號住宅工程名稱總戶數(shù)〔戶〕入住率〔%〕目前人口數(shù)〔人〕最高人口數(shù)〔人〕1金沙小區(qū)36770%77111012興屯小區(qū)98495%280429523興屯二區(qū)7095%2002104寧和家園136100%4084085文苑雅居167433%165750226大屯新村23090%6216907天竹苑326490%881397928江東天然居120040%144036009寧湖東岸小區(qū)36090%972108010一碗水社區(qū)165100%49549511連然新苑48100%14414412金屯花園700100%2100210013金屯二區(qū)34895%992104414金色半島13262%80397815祥和上城581100%1743174316欣和雅苑480100%1440144017麗景家園149692%4129448818寧湖峰境180010%540540019盛世風(fēng)景8460%02538總計1607561%2934848225通過對工程周邊的二手房市場的調(diào)查，共采集有效樣本19個，經(jīng)過計算后周邊區(qū)域住宅目前的二手房銷售均價約為3181元/平方米。表5-2核心商圈二手房產(chǎn)品價格表工程名稱房型戶型面積〔平方米〕總價〔萬元〕均價〔元/平方米〕上城明珠4房2廳149503356華西馨苑3房2廳110383439金城花園4房2廳125352804興屯二區(qū)4房2廳146382607寶興佳園2房2廳108333046天然居3房2廳229632751文苑雅居3房2廳130403077文苑雅居3房2廳127362835寧湖左岸3房2廳108403704文苑雅居2房2廳97414227麗景家園4房2廳158412595寶興佳園4房2廳100444400文苑雅居4房2廳150473133欣和雅苑3房2廳110353182天然居——164472866寶興花園——120423500金方路——100282800寧湖左岸——120463833金色半島——132463485總體24837903181三、商圈商業(yè)普查工程核心商圈目前沒有在營的商業(yè)工程，共有在營商鋪約935個，總面積56146平方米，目前總體空置率為35%，在營商鋪面積為36520平方米。表5-3工程核心商圈商鋪情況普查表街道名稱在營商鋪情況空置商鋪情況商鋪總量〔個〕商鋪總面積〔平方米〕空置率在營商鋪數(shù)量〔個〕在營商鋪面積〔平方米〕空置商鋪數(shù)量〔個〕空置商鋪面積〔平方米〕大屯路57676535205292881723%大屯南路21106835196056302865%大屯西路222088325025233811%富安路865849552407141825629%規(guī)劃路442094623450232810%金康路2318712062543249625%金屯路1247138112350159470%金興巷60379942276440266%景興街755064226471281480%泉山路351804————3518040%人民路4104333303743476%無名路5254159846121501002746%興屯路165135851465090%珍泉路684577392957107753439%總計49236520443196269355614635%從可獲得商鋪價格來看，大屯新區(qū)各路段目前平均的商鋪面積為60平方米，平均租金為39元/平方米，月，平均銷售價格為6083元/平米。工程所在的大屯路和珍泉路目前商鋪銷售均價分別為6129元/平方米和6175元/平方米。表5-4工程核心商圈分路段商鋪價格情況調(diào)查表街道名稱商鋪平均面積〔平方米〕目前平均租金〔元/平米，月〕銷售均價〔元/平米〕大屯路96416129大屯南路54356125大屯西路9440——富安路59416540規(guī)劃路47396024金康路58385915金屯路32406250金興巷63406316景興街40355682泉山路52365860人民路12328571無名路67385436興屯路4641——珍泉路70416175總計60396083四、商圈流量分析在工作日，工程周邊人流量和車輛量在上下班時間形成頂峰，主要是由于工程所在區(qū)域內(nèi)分布有安寧實驗學(xué)校和安寧中學(xué)，以及少量的企業(yè)單位。表5-5工作日工程周邊交通流量統(tǒng)計表路段名稱監(jiān)測時段通過車輛總數(shù)〔輛〕通過人數(shù)批次〔批〕通過總?cè)藬?shù)〔人〕珍泉路與大屯路交叉口7：45-8泉路與大屯路交叉口9：45-10泉路與大屯路交叉口11：45-12泉路與大屯路交叉口14：00-14：30434185331珍泉路與大屯路交叉口16：15-16：4537892151珍泉路與大屯路交叉口17：30-18：00518251483與工作日相比，由于工程周邊缺少人氣聚集型商業(yè)，休息日的人流量也相對較低，整個區(qū)域的商業(yè)氣氛和人氣氣氛都有待提升。表5-6休息日工程周邊交通流量統(tǒng)計表路段名稱監(jiān)測時段通過車輛總數(shù)〔輛〕通過人數(shù)批次〔批〕通過總?cè)藬?shù)〔人〕珍泉路與大屯路交叉口9：45-10：1531393299珍泉路與大屯路交叉口14：45-15、區(qū)域商業(yè)空間工程核心區(qū)域可容納的商業(yè)體量＝人口比例對應(yīng)的需求面積－現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量＝〔大屯片規(guī)劃人口量+寧湖片規(guī)劃人口量〕－現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量＝〔80000+20000〕-56146＝43854〔平方米〕綜合考慮未來工程所在區(qū)域還有金色商業(yè)中心和寧湖峰境商業(yè)街等商業(yè)體量入市，僅這兩個工程的商業(yè)體量就在10萬平米左右，所以未來整個區(qū)域的商業(yè)消化和支撐必須有效聚集和吸引武鋼區(qū)域、麒麟片區(qū)、職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基地三個區(qū)域人口。第六局部客戶特征分析客戶特征分析共分為五個部門，通過對自住客戶、經(jīng)營商戶、消費客戶、企業(yè)客戶以及品牌商家的調(diào)研，從客戶維度充分了解工程在住宅、商業(yè)、商務(wù)和主力商業(yè)開展方面的空間、市場需求已經(jīng)應(yīng)關(guān)注的重點，為工程未來開展提供客戶角度的決策支持。一、自住客戶需求特征本地調(diào)研共采集有效自住客戶樣本１３６個，在此根底上展開針對消費者對于住宅產(chǎn)品需求的分析?！惨弧晨蛻糍彿啃枨蟊敬蜗M者調(diào)研有意加重了在大屯新區(qū)的樣本量，但從結(jié)果來看，大屯作為城市新區(qū)對于整個安寧區(qū)域都表現(xiàn)出了較強(qiáng)的吸引力。被訪客戶中３９.７１％的群體都在昆鋼片區(qū)工作，３４.８１％的群體的常住居所在昆鋼片區(qū)，其次是連然鎮(zhèn)，再次才是大屯新區(qū)。這說明整個大屯新區(qū)未來開發(fā)的市場價值已經(jīng)得到了市場的認(rèn)可，但整體區(qū)域的成熟還需要一定的時間，另外，安寧市的工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也直接影響著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開展。圖6-1工作地點 圖6-2常住居所地點 從被訪客戶對于購房總價和單價的承受能力來看，安寧區(qū)域的房地產(chǎn)工程的市場價值仍舊較低。潛在置業(yè)者愿意承受的購房單價為平均為２５０６元／平方米，總價約為２７.５５萬元，低于目前二手房市場的價格水平約700元/平米。圖6-3購房總價〔毛坯標(biāo)準(zhǔn)〕 圖6-4購房單價〔簡裝標(biāo)準(zhǔn)〕 結(jié)合潛在置業(yè)者對于總價和單價的承受能力，我們再來看他們平均的面積需求也在１０７.０５平方米，我們?yōu)槿M數(shù)據(jù)相關(guān)性較高，符合整體的需求狀況。從面積來看，消費者集中偏好的面積區(qū)間在９０－１３０平方米。從建筑形態(tài)的維度來看，低層建筑仍舊是區(qū)域消費者最為偏好的建筑形態(tài)，對于多層和小高層也具有一定的市場需求空間，而高層建筑和獨棟別墅的市場需求十分有限。圖6-5購房面積 圖6-6購房類型偏好 結(jié)合樓層偏好，我們可以發(fā)現(xiàn)2、3、4層是多層消費者最為偏好的區(qū)域，由于小高層和高層工程的市場接受度有限，偏好8層以上的潛在置業(yè)者數(shù)量非常有限。圖6-7樓層偏好具體到產(chǎn)品設(shè)計的角度來看，潛在置業(yè)者普遍需求的客廳和主臥的數(shù)量都是1間，所占比例分別為93%和94%。圖6-8客廳數(shù)量 圖6-9主臥數(shù)量 從次臥的角度來看，潛在置業(yè)者有53%表示希望有兩間次臥，表示1間的占31%，3間的占15%。在陽臺數(shù)量方面，56%的群體表示需要1間，28%的群體需要兩間，另外還有14%的群體不關(guān)注陽臺的數(shù)量。圖6-10次臥數(shù)量 圖6-11陽臺數(shù)量 從書房來看，安寧的潛在置業(yè)群體關(guān)注程度有限，59%的潛在置業(yè)者表示需要1間書房，另有40%的群體表示不需要設(shè)置書房。就餐廳而言，85%的潛在置業(yè)者認(rèn)為是必須配置的，另有15%的群體認(rèn)為可有可無。圖6-12書房數(shù)量 圖6-13餐廳數(shù)量 所有的潛在置業(yè)者都認(rèn)為1間廚房已經(jīng)足夠，對于衛(wèi)生間的需求那么表現(xiàn)出更強(qiáng)的多樣化，59%的潛在置業(yè)者認(rèn)為設(shè)置1間已經(jīng)足夠，33%的認(rèn)為應(yīng)設(shè)置2個衛(wèi)生間。圖6-14廚房數(shù)量 圖6-15衛(wèi)生間數(shù)量 在車庫方面，50%的潛在置業(yè)者表示需要1間，49%的群體表示不需要，這也從側(cè)面反映出安寧市場私家車的擁有情況。在儲物間方面所有的置業(yè)者都表示需要1個儲物間。圖6-16車庫數(shù)量 圖6-17儲物間數(shù)量 目前安寧市場的潛在置業(yè)者對于交房包含裝修的產(chǎn)品市場接受度非常有限，79%的潛在置業(yè)者不愿意接受，12%的愿意接受簡單裝修，僅有9%的人表示可以接受精裝修。從裝修的部位來看，潛在置業(yè)者接受程度比擬高的衛(wèi)生間、門、地板、廚房和防盜門。圖6-18購房裝修標(biāo)準(zhǔn) 圖6-19購房裝修部位 從小區(qū)的配套需求來看，潛在置業(yè)者選擇前三位的分別是公園、教育配套和商業(yè)街。就消費者購房的需求來看，消費者最希望獲得的是舒適、溫馨的感覺，還有安靜的環(huán)境。圖6-20房子帶來的感受從購房的影響因素來看，潛在置業(yè)者普遍關(guān)心的因素是交通條件和建筑質(zhì)量，其次才是價格和戶型，區(qū)位和配套也是大局部置業(yè)者關(guān)注的方面。圖6-21購房影響因素但從重要性來看，建筑施工質(zhì)量那么是最為關(guān)注的方面，其次是價格，隨后才是戶型設(shè)計、交通和區(qū)位。圖6-22最重要的購房影響因素 〔二〕客戶購房意向客戶對于工程地塊開展?jié)摿Φ脑u價有24%的人認(rèn)為非常有潛力，65%的人認(rèn)為有一定潛力，整體來看潛在置業(yè)者對于工程所在區(qū)域整體看好。他們認(rèn)為的工程的優(yōu)勢首先是交通便利和良好的環(huán)境。圖6-23工程地塊開展?jié)摿φJ(rèn)同度 圖6-24工程地塊優(yōu)勢 距離遠(yuǎn)市中心較遠(yuǎn)是潛在置業(yè)者認(rèn)為工程的最大劣勢，其次是周邊開展的成熟度缺乏。在被訪者中有74%的明確表示愿意購置本工程的住宅產(chǎn)品，不會考慮的僅占11%，主要是認(rèn)為工程交通不便，對于工程所在區(qū)域不了解以及不確定今后是夠在安寧開展所造成的。圖6-25工程地塊劣勢 圖6-26是否考慮購置工程住宅 從價格的期望值來看，2001-2500元每平米是選擇比例最高的價格段，占到了54.81%，整體平均的單價期望值為2416元每平米，低于目前周邊二手房銷售價格。圖6-27工程住宅單價接受度〔毛坯標(biāo)準(zhǔn)〕 〔三〕客戶個人及家庭背景本次調(diào)查中，被訪者男性占比為59%，女性占比為41%。從年齡段來看，集中于21-40歲之間的群體，平均年齡為31歲，符合市場存在購房需求群體年齡特征。圖6-28性別 圖6-29年齡 從教育程度來看，被訪者教育程度較為偏低，最多的是初中學(xué)歷占19.85%，隨后依次分別是大專、高中和技校。就工作狀況而言有80.15%的都是全職人員。圖6-30教育程度 圖6-31工作狀況 從單位性質(zhì)來看，45.6%的被訪者在國營企業(yè)/事業(yè)單位工作，結(jié)合從事的職業(yè)來看28.8%屬于工人，這樣反映出安寧城市工業(yè)是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特征。圖6-32單位性質(zhì) 圖6-33從事職業(yè) 普遍的被訪者目前都是三口之家，加上有四位家庭成員的被訪者共占了被訪群體的近70%。安寧區(qū)域的被訪者了解房地產(chǎn)信息最主要的渠道是親戚朋友介紹，其次是電視，這是需要工程在未來營銷推廣方面重點關(guān)注的特征。圖6-34家庭成員數(shù) 圖6-35了解房地產(chǎn)信息渠道 被訪者平均的個人月收入為2390元，家庭月收入為4599元。圖6-36個人月收入 圖6-37家庭月收入 二、經(jīng)營客戶需求特征本次市場研究共訪問連然鎮(zhèn)、昆鋼和大屯新區(qū)的在營商戶50家，以下數(shù)據(jù)均根據(jù)訪問結(jié)果進(jìn)行分析。〔一〕客戶經(jīng)營現(xiàn)狀在接受訪問的經(jīng)營商戶中租用的比例占到了90%，但86%的客戶都是自有經(jīng)營的，其次是加盟店形式占比為14%。圖6-38店鋪產(chǎn)權(quán)情況 圖6-39店鋪運營管理模式 被訪者平均店鋪經(jīng)營面積38㎡，經(jīng)營服裝鞋帽的占36.73%，日用百貨占28.57%。主營商品其他類主要是干洗效勞、美容美發(fā)、餐飲等。圖6-40店鋪經(jīng)營面積 圖6-41店鋪主營商品 被訪者目前90%都是屬于個體經(jīng)營性質(zhì)，只有8%的為多門店連鎖經(jīng)營，2%的是專賣店，平均的經(jīng)營年份是3.02年，已經(jīng)經(jīng)營3年以上的被訪者占52%。圖6-42店鋪經(jīng)營方式 圖6-43店鋪經(jīng)營年份 在選擇開店位置的因素方面，人流量是最為重要的指標(biāo)，其次是地段和交通條件。圖6-44選擇開店區(qū)域的原因 針對目前這些經(jīng)營戶的價格承受能力判斷，他們目前的租金平均約為每月100元/平米，購置時平均的店鋪售價為35萬元，目前平均價格為54萬元，累計增幅達(dá)54.29%，年增值幅度約15.51%，平均月營業(yè)額27145元/月。從經(jīng)營狀況來看，90%的經(jīng)營商戶都可以正常經(jīng)營，有8%的認(rèn)為非常好，比擬好的占36%。圖6-45店鋪哪年購置 圖6-46店鋪經(jīng)營狀況 造成經(jīng)營戶對目前經(jīng)營狀況不滿意的主要原因是人流量缺乏、停車不方便、外部環(huán)境差等因素。影響他們經(jīng)營最大的限制因素那么是同業(yè)競爭的日趨劇烈，另外租金等經(jīng)營本錢的持續(xù)增加，也影響了他們的利潤空間。圖6-47不滿意目前經(jīng)營現(xiàn)狀的原因 圖6-48目前影響經(jīng)營的最大限制因素 〔二〕客戶投資、經(jīng)營意向及需求被訪的經(jīng)營商戶在投資時60%的愿意選擇綜合商業(yè)中心的類型，其次是特色街區(qū)，他們大多數(shù)會優(yōu)先考慮臨街鋪面，其次是市級商圈，再次才是區(qū)域中心位置。圖6-49商業(yè)地產(chǎn)工程投資偏好 圖6-50商業(yè)地產(chǎn)工程優(yōu)選區(qū)域 從商鋪的經(jīng)營模式來看，他們更喜歡獨立鋪面、自主經(jīng)營的方式，占比為50%。在認(rèn)為需要的人流量方面，最多的是10萬人以上，其次是1-5萬人，最后是5-10萬人占12%。另外其他選擇比例較高，所包含的樣本主要是不知道人流量的概念或認(rèn)為1萬人就足夠支撐其投資經(jīng)營的被訪者。圖6-51商鋪經(jīng)營模式投資偏好 圖6-52商鋪投資人流量保證 針對商業(yè)集中區(qū)被訪經(jīng)營戶需求最為強(qiáng)烈的物業(yè)效勞是合理規(guī)劃購物休憩區(qū)，其次是有統(tǒng)一廣告宣傳和餐飲的配送效勞。圖6-53商業(yè)集中區(qū)物業(yè)效勞需求 在被訪的經(jīng)營戶中，未來一年內(nèi)有可能購置或租賃商鋪的客戶占41%，未來兩年內(nèi)有可能購置或租賃商鋪的客戶占59%。圖6-54未來一年內(nèi)購置/租賃商鋪意愿度 圖6-55未來兩至五年內(nèi)購置/租賃商鋪意愿度 經(jīng)營者在自己購置或租賃商鋪是那么大多數(shù)會優(yōu)先考慮商業(yè)街和步行街的商鋪，占比到達(dá)70.83%，他們最看重的因素是人氣和地段。圖6-56購置/租賃商鋪類型選擇偏好 圖6-57購置/租賃商鋪最看重因素 在購置決策方面，被訪經(jīng)營戶都更為看重自己的實地考察和經(jīng)驗，局部會參考周邊朋友的建議，媒體廣告和開發(fā)商的推廣活動影響作用有限。圖6-58購置/租賃商鋪影響決策因素〔三〕客戶大屯新區(qū)商鋪投資意向及需求被訪經(jīng)營商戶普遍需求的商鋪面積為30-70平方米，平均的面積需求為56平方米，期望的開間在3-9米居多，平均為6.6米。圖6-59購置/租賃商鋪面積 圖6-60購置/租賃商鋪開間 從進(jìn)深來看以5-7米居多，占35.24%，平均值在7.59米。大局部的經(jīng)營上商戶愿意購置獨立商鋪，占92%，自由分割的接受程度不高。圖6-61購置/租賃商鋪進(jìn)深 圖6-62購置/租賃商鋪戶型 在商鋪的裝修方面，經(jīng)營者對于競爭商鋪的接受程度較高，有40%的表示能夠接受精裝商鋪，拿到就可以經(jīng)營。從購置/租賃商鋪的經(jīng)營方式來看，自己打理占了85.11%的絕對多數(shù)。圖6-63購置/租賃商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn) 圖6-64購置/租賃商鋪經(jīng)營方式 〔四〕客戶大屯新區(qū)商鋪投資能力目前大屯新區(qū)的商鋪，被訪的經(jīng)營商戶有60.42%的認(rèn)為在5000-7000元/平米的價格比擬適宜，平均的單價認(rèn)可值為5833元/平方米，總價區(qū)間集中于10-20萬的范圍，平均值為16萬元。圖6-65投資商鋪單價接受度 圖6-66投資商鋪總價接受度 從購置商鋪經(jīng)營者的選擇來看，61%的會選擇分期付款的方式，一次付清的占比為33%。他們認(rèn)為大屯新區(qū)較為適宜的平均租金水平應(yīng)該在35元/㎡·月。圖6-67投資商鋪付款方式 圖6-68大屯新區(qū)商鋪租金水平 〔五〕客戶個人及家庭背景信息在被訪的經(jīng)營商戶中，女性比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于男性，占比為66%。他們中間有79%的已婚，單身的占比為19%。圖6-69性別 圖6-70婚姻 從教育程度來看也是較為偏低的趨勢，高中占30%，初中占26%，隨后是中專和小學(xué)，接受過高等教育的人員很少，98%的都是在全職工作。圖6-71教育程度 圖6-72工作狀況 從家庭成員來看，也是以3人和4人的居住，占82%。他們了解房地產(chǎn)信息也主要是通過親友，其次是戶外廣告和電視廣告。圖6-73家庭成員數(shù)量 圖6-74了解房地產(chǎn)信息渠道 被訪經(jīng)營戶的個人平均月收入為3337元，家庭平均月收入為4275元。圖6-75個人月收入 圖6-76家庭月收入 三、消費客戶需求特征本次調(diào)查共訪問消費客戶成功樣本204人，以下數(shù)據(jù)均基于此基數(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析?！惨弧晨蛻粝M行為安寧區(qū)域的消費者平時31.4%的人會經(jīng)常去超市、其次是大型服裝市場和著名的大商場。他們選擇購物出行交通工具以公交車為主，占56.86%。圖6-77平時常去的消費場所 圖6-78購物出行方式 從逛街的頻率來看，一般的消費者沒有固定的時間，固定每周逛街的占41.67%。在工作日的時候，他們逛街主要是根據(jù)實際需求選擇時間，另外有34.31%的群體表示會集中在黃昏或者晚上。圖6-79逛街頻次 圖6-80工作日購物時段 在節(jié)假日的時候他們出行逛街也是以黃昏或晚上為主。從每次逛街的花費來看，消費者101-300元的群體占50%，整體平均每次的逛街花費約為221元。圖6-81節(jié)假日購物時段 圖6-82每次逛街花費 安寧消費者注重品牌的客戶僅占25%，不在乎的占31%，一般的占44%，從整體上來看，他們的品牌消費意識較為薄弱。根據(jù)消費者對于安寧目前商業(yè)是否滿足需求的評價來看，認(rèn)為可以滿足的僅占46%。圖6-83名牌重視度 圖6-84安寧目前商業(yè)是否滿足需求 從消費者反映的安寧缺乏的商業(yè)設(shè)施來看，需求最為強(qiáng)烈的是著名的大商場，其次是大型的服裝市場和超市。他們在建筑風(fēng)格方面絕大多數(shù)喜歡現(xiàn)代化風(fēng)格的商業(yè)建筑。圖6-85安寧缺乏的商業(yè)設(shè)施 圖6-86商業(yè)設(shè)施風(fēng)格偏好 在評價商業(yè)場所吸引客戶的優(yōu)點時，他們比擬關(guān)注的方面是良好的效勞態(tài)度、齊全的產(chǎn)品、舒適的購物環(huán)境、價格、交通和良好的售后效勞保障。圖6-87商業(yè)場所吸引客戶優(yōu)點 在評價安寧的購物設(shè)施和娛樂設(shè)施時，47%的消費者表示購物設(shè)施相對欠缺，49%的消費者認(rèn)為娛樂設(shè)施缺乏。圖6-88安寧購物設(shè)施是否齊全 圖6-89安寧娛樂設(shè)施是否齊全 在餐飲和休閑設(shè)施方面也分別有30%和44%的消費者認(rèn)為是比擬缺少的。圖6-90安寧餐飲設(shè)施是否齊全 圖6-91安寧休閑設(shè)施是否齊全 在安寧各方面設(shè)施相對較為缺乏的前提下，消費者選擇前往昆明進(jìn)行消費的頻率就相對較高，每月去1-2次的消費占到了64.04%，3次以上的占26%。他們?nèi)サ睦ッ魃虉黾杏诶グ俅?、百大新天地和柏?lián)百盛。圖6-92最熟悉及常去的昆明商場 圖6-93前往昆明購物頻次 〔二〕客戶大屯新區(qū)商業(yè)工程消費意愿從消費者對于大屯應(yīng)該填補(bǔ)的商業(yè)空白來看主要是集中于綜合性大型市場購物城、商業(yè)街和大型連鎖超市三類。他們因為應(yīng)該引進(jìn)的消費品最主要的是服裝，有24.8%的消費者選擇，隨后比例到達(dá)10%以上的是日常家庭用和化裝美容用品。圖6-94大屯新區(qū)應(yīng)填補(bǔ)商業(yè)業(yè)態(tài) 圖6-95大屯新區(qū)增設(shè)/引進(jìn)消費品類別 安寧區(qū)域的消費者最近常購置的消費品是效勞和日常家庭用品，他們最需要的效勞類別是餐飲，有30%的客戶選擇。圖6-96客戶最?；蓊櫟南M品 圖6-97客戶最需要的效勞類別 安寧區(qū)域消費者經(jīng)常惠顧的體育休閑設(shè)施，最受歡送的是室內(nèi)游泳池有27%的消費者選擇，隨后是健身場所、室內(nèi)運動場和籃球場。在大屯新區(qū)增設(shè)新的商業(yè)中心以后，92%的消費者都表示他們會增加自己的消費。圖6-98客戶最?；蓊櫟捏w育休閑設(shè)施 圖6-99大屯新區(qū)增設(shè)商業(yè)中心客戶是否會增加消費 消費者平均預(yù)期增加的消費比例約為20%，每月預(yù)計前往次數(shù)，68%的消費表示為2-3次。圖6-100客戶預(yù)計增加消費的比例 圖6-101每月預(yù)計前往消費次數(shù) 客戶預(yù)期的平均每次消費金額為190元，其中37%的消費表示消費金額會在51-100元的區(qū)間，17%的消費表示每次消費金額會在301-500元之間。從客戶對于餐飲的偏好來看，川菜、滇菜和火鍋在安寧市場都具有相當(dāng)?shù)拈_展?jié)摿?。圖6-102客戶預(yù)計每次消費金額 圖6-103客戶菜系偏好 客戶對于根本餐飲的偏好方面，面包/西餅、甜品和地方小吃都有較好的開展空間，有偏好的客戶都在25%以上。在特色餐飲方面，受到消費者偏好的那么是港式茶餐廳、西式快餐和日本料理，有偏好的消費者比例都是20%以上，另外咖啡廳和酒吧也有一定的市場。圖6-104客戶根本餐飲偏好圖6-105客戶特色餐飲偏好 安寧區(qū)域的消費者平均每周外出就餐次數(shù)為2.53次，人均每周外出就餐消費金額約為52元。圖6-106客戶每周外出就餐次數(shù)圖6-107客戶每周外出就餐人均消費金額 綜合安寧區(qū)域被訪消費者的零售購物、娛樂休閑和餐飲三個方面的支出情況，其支出重點依次為零售購物、餐飲和娛樂休閑。圖6-108客戶零售購物比例分配情況 圖6-109客戶娛樂休閑比例分配情況 圖6-110客戶零售購物比例分配情況〔三〕客戶個人和家庭背景信息被訪消費者的平均年齡為35歲，其中男性占比為55%。圖6-111性別 圖6-112年齡 消費者的教育程度相對偏低，大局部為全職工作人員。圖6-113教育程度 圖6-114工作狀況 從單位性質(zhì)來看，集中于國營企業(yè)和事業(yè)單位；從他們所從事的職業(yè)來看，以工人、企業(yè)員工和個體戶占比擬高。圖6-115單位性質(zhì) 圖6-116從事職業(yè) 被訪消費者的平均家庭成員數(shù)量約為3人。圖6-117家庭成員數(shù)量 被訪者平均的個人月收入約為2302元，平均家庭月收入為4395元。圖6-118個人月收入 圖6-119家庭月收入 四、企業(yè)客戶需求分析由于安寧區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)開展工程薄弱，區(qū)域內(nèi)目前也沒有專業(yè)的商務(wù)樓存在，我們在針對企業(yè)客戶即存在寫字樓空間需求的客戶訪問中，僅設(shè)定了5個樣本展開訪談，了解他們的需求特征和入住意向。鑒于樣本較少，在企業(yè)客戶需求分析局部我們采用描述性的分析方式，不再進(jìn)行定量分析。被訪的5家企業(yè)客戶中，有3家裝飾公司，1家廣告公司和1家建筑經(jīng)貿(mào)公司，都是私營企業(yè)，年營業(yè)收入在500萬元以下，員工數(shù)量也相對較少?！惨弧晨蛻艮k公現(xiàn)狀接受調(diào)查的5家企業(yè)目前都是通過租用寫字間的形式進(jìn)行辦公，其中有4家企業(yè)經(jīng)營面積都在50-100平米，1家為300平米。目前的租金水平也都相對較低，根本都在30元/㎡·月以下，僅有一家為30-50元之間；從物業(yè)管理費用來看，那么都在3元/㎡·月以下的水平。在現(xiàn)有辦公空間缺乏或企業(yè)急需提升企業(yè)形象時，他們才會考慮更換現(xiàn)有的辦公空間?！捕迟徶眯枨蠓治鰪馁徶眯枨蟮慕嵌葋砜?，促成他們購置寫字樓的條件一致為改善公司的辦公條件，以滿足自用的需求。從方式上來看，3家企業(yè)仍舊傾向于租賃，另外兩家會選擇購房的方式。根據(jù)企業(yè)規(guī)模大小的差異，他們對于理想面積的需求也有較大差異，最小的一家裝飾公司期望面積為50平方米以下，最大的是經(jīng)貿(mào)公司到達(dá)401-600平方米。無論是租賃價格還是銷售價格，被訪企業(yè)都表現(xiàn)出承受能力較弱的特點。選擇租賃方式的3家企業(yè)中，兩家認(rèn)為合理的租金都在20元以下，一家相對較高為41-50元/㎡·月。選擇購置方式的兩家企業(yè)一家愿意承受的均價為0-2000元/平方米，另一家為3001-4000元/平方米。在辦公空間的性質(zhì)選擇方面，3家規(guī)模較大的企業(yè)傾向于選擇純寫字樓工程，2家愿意選擇商住兩用的格局。在空間偏好方面，他們都偏好于全框架開放式的格局。辦公配套方面主要是希望公司有自己獨立的衛(wèi)生間，另外有兩家公司需要有獨立的廚房。就租賃的付款方式而言，3家企業(yè)都選擇半年依附；選擇購置的企業(yè)客戶一家選擇分期付款，一家選擇銀行按揭。企業(yè)客戶都希望寫字間是清水房標(biāo)準(zhǔn)，由其自行負(fù)責(zé)裝修。在物業(yè)管理方面，他們對于保安保潔、車輛管理和餐飲效勞三個方面最為看重，另外有局部客戶關(guān)注智能化管理和休閑娛樂的相關(guān)效勞。這些企業(yè)客戶獲得寫字間信息主要是通過熟人介紹、報紙廣告，另外電視廣告也有一定的傳播效果。他們在自己租用或購置寫字樓時，最為關(guān)注的因素就是交通狀況和價格，地理位置和物業(yè)管理也受到一定程度的關(guān)注?！踩彻こ踢x擇意向在對工程的選擇意向方面，5家被訪的企業(yè)客戶表現(xiàn)出較大差異。1家因為企業(yè)的自身規(guī)模和實力，認(rèn)為在工程周邊開展不成熟的條件下有較大的市場風(fēng)險，給出的預(yù)期租賃價格也在20元以下。1家表示無法確定工程商務(wù)市場的開展?jié)摿Γ饕且驗楣こ叹嚯x原市中心較遠(yuǎn)、周邊開展不成熟，缺乏相應(yīng)的商務(wù)氣氛，但其對工程的租金預(yù)期較高，為41-50元。另外3家認(rèn)為非常有潛力或有一定潛力的企業(yè)客戶主要是看重工程便利的交通條件，另外由于安寧目前沒有純寫字樓工程，客戶表示純寫字樓可以作為賣點，有效地吸引目前分散的企業(yè)客戶。他們中間有兩家會考慮購置，一家考慮租金，價格承受能力與之前表示的相同。五、品牌商家需求分析在品牌商家調(diào)研中，我們共調(diào)查了八家客戶，具體分布情況如表6-1所示。表6-1品牌商家客戶列表序號商家名稱商家類別1國美電器家電超市2港都家具家具賣場3滔博運動運動服裝4美好家園生活超市5宇瑩服飾品牌服裝6大明星KTV娛樂場所7拿渡麻辣香鍋中式火鍋8肯德基西式快餐〔一〕國美電器1、安寧市場評價國美電器相關(guān)負(fù)責(zé)人員表示看好未來安寧區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的狀況，認(rèn)為可以支撐綜合性商業(yè)工程的順利入住。關(guān)于大屯新區(qū)工程的輻射范圍認(rèn)為集中于大屯新區(qū)及其以西以南的區(qū)域。2、商家開店要求國美電器相關(guān)負(fù)責(zé)人員表示他們有考慮向安寧擴(kuò)張，但關(guān)鍵看有沒有適宜的物業(yè)和招商情況，需要的工程場所一定要方正、通透。在重點關(guān)注的因素方面，他們首先關(guān)注租金，然后是工程區(qū)位和工程業(yè)態(tài)規(guī)劃，整個考察至作出決定需要60天的時間。指標(biāo)要求：層高〔單位：米〕吊頂后3.2面寬〔單位：米〕無要求進(jìn)深〔單位：米〕20-23柱距〔單位：米〕8根本樓層荷載〔單位：千克/平方米〕無要求車位數(shù)〔單位：個〕5個免費停車位單層面積〔單位：平方米〕無要求樓層1其他每層都有衛(wèi)生間，有充足的外立面?？疾斐绦颍?、開展商提供工程規(guī)劃、定位資料；2、實地考察，周邊環(huán)境研究；3、評估；4、決策。3、工程綜合評價國美電器相關(guān)負(fù)責(zé)人員表示工程的開展設(shè)想必須了解對面金色商業(yè)中心的市場定位，如果周邊開展良好3年內(nèi)有可能實現(xiàn)。工程面臨的劣勢主要是區(qū)域商業(yè)氣氛的培育期相對較長。他們不確定是夠會考慮入駐本工程，因為工程距離核心商圈較遠(yuǎn)。國美支付租金的方式是銷售額的3-3.5%。關(guān)于工程的開展建議主要是關(guān)注租金，使工程整體運營穩(wěn)定，持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)效勞。在工程定位方面防止與金色商業(yè)中心的直接競爭，關(guān)注其他商家的入駐情況，喜歡和更多的零售伙伴形成集群效應(yīng)?！捕掣鄱技揖?、安寧市場評價港都家具相關(guān)負(fù)責(zé)人員表示暫時無法明確安寧能夠支撐綜合性商業(yè)工程入駐，安寧區(qū)域未來開展前景也尚不明朗，大屯新區(qū)的商業(yè)輻射范圍應(yīng)限于大屯新區(qū)及以西、以南區(qū)域。2、商家開店要求港都家具相關(guān)負(fù)責(zé)人員表示他們不確定會向安寧擴(kuò)展，因為必須有輻射昆明仍之全省級別的商圈他們才會考慮進(jìn)駐。在重點關(guān)注的因素方面，他們首先關(guān)注租金，整個考察至作出決定需要30天的時間。指標(biāo)要求：層高〔單位：米〕大于等于3.5面寬〔單位：米〕無要求進(jìn)深〔單位：米〕無要求柱距〔單位：米〕無要求根本樓層荷載〔單位：千克/平方米〕無要求車位數(shù)〔單位：個〕7200單層面積〔單位：平方米〕無要求樓層無要求其他經(jīng)營面積不小于2萬平米，倉庫不小于6千平方米，辦公場所不小于3千平方米，必須充分考慮消防和安防條件。考察程序：1、開展商提供工程規(guī)劃、定位資料；2、現(xiàn)場實地考察，了解工程周邊資源；3、經(jīng)營團(tuán)隊評估；4、評估結(jié)果交總經(jīng)辦審核。3、工程綜合評價港都家具相關(guān)負(fù)責(zé)人員表示工程設(shè)想較難實現(xiàn)，主要是因為工程商業(yè)體量較小，且所在區(qū)位不好，他們也不會考慮入駐本工程，只會選擇商業(yè)體量在20萬平方米以上的工程進(jìn)駐。對于工程開展的建議是重點關(guān)注商家的進(jìn)駐情況?！踩程喜┻\動1、安寧市場評價滔博運動相關(guān)負(fù)責(zé)人員認(rèn)為安寧目前的經(jīng)濟(jì)開展水平已經(jīng)可以支撐綜合商業(yè)工程，謹(jǐn)慎樂觀的看好安寧未來經(jīng)濟(jì)開展前景，并表示大屯新區(qū)的商業(yè)的輻射能力應(yīng)在半徑5公里的范圍內(nèi)，即根本實現(xiàn)對麒麟片區(qū)、大屯新區(qū)、老城區(qū)和職業(yè)教育基地的輻射能力。2、商家開店要求滔博運動相關(guān)負(fù)責(zé)人員表示他們一直都有向安寧開展的方案，在進(jìn)