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文檔簡(jiǎn)介

四川房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估匯報(bào)

項(xiàng)目名稱:“XXXX”項(xiàng)目

企業(yè)名稱:四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)

評(píng)估單位:

二0。三年十一月二十九日

目錄

第一章概要

一、借款人評(píng)價(jià)

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

四、投資籌資評(píng)價(jià)

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

七、評(píng)估結(jié)論

第二章借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平

三、信用狀況評(píng)價(jià)

四、資產(chǎn)負(fù)債分析

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

六、現(xiàn)金流量分析

七、信用狀況評(píng)價(jià)

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)

第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)

三、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)程評(píng)價(jià)

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

第四章市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、市場(chǎng)定位分析

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

五、項(xiàng)目分析

第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

四、有關(guān)闡明

第六章償債能力評(píng)估

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析

四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估

五、項(xiàng)目敏感性分析

第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)

一、定量分析

二、定性分析

三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)

第一章概要

根據(jù)四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)開發(fā)“XXXX”工程申請(qǐng)貸款時(shí)需要,經(jīng)工行XX義支

行初審,并報(bào)工行x分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定,構(gòu)成評(píng)估小組,于2002年11月24

日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估(評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日)。根據(jù)項(xiàng)目的既有資料、

開發(fā)現(xiàn)實(shí)狀況、項(xiàng)FI實(shí)行條件和可操作的方案,參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估措施”的規(guī)

定,評(píng)估組采用必要口勺評(píng)估程序,通過(guò)對(duì)借款人綜合狀況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、

效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論,并于2002年11月29口完畢評(píng)估工作?,F(xiàn)將評(píng)估

匯報(bào)簡(jiǎn)要概述如F:

一、借款人評(píng)價(jià)

四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)(如下簡(jiǎn)稱四川XX)成立于1999年7月22日,是XXXX

集團(tuán)股份有限企業(yè)下屬的全資企業(yè)。法人代表XXX,注冊(cè)資本2023萬(wàn)元,分別由XXX

X集團(tuán)股份有限企業(yè)投資1800萬(wàn)元和XXXX房地產(chǎn)有限企業(yè)投資200萬(wàn)元構(gòu)成;企業(yè)主

營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā),具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2023年1月起正式進(jìn)行“XXXX”聯(lián)排別墅

和復(fù)式別墅而檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時(shí)間里,在成都市劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,

“XXXX”業(yè)已獲得近2.5億元的銷售佳績(jī),實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止2023

年9月,企業(yè)資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元,負(fù)債總額為13482萬(wàn)元,所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。

四川XX在工行XXX支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日,在工行XXX

支行存款余額為557萬(wàn)元;企業(yè)借款余額9000萬(wàn)元,其中工行XXX支行借款7000萬(wàn)元,

中行XX支行借款2023萬(wàn)元,均準(zhǔn)時(shí)付息,無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄,

2023年經(jīng)工行X分行審核評(píng)估信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。

通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量艮I分析,得出如下結(jié)論:企業(yè)所

有者權(quán)益展現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)出身積累增長(zhǎng),對(duì)負(fù)債時(shí)依賴程度減小,有較強(qiáng)H勺付息能力、融資能

力和償債能力。

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

“XXXX”居住小區(qū)項(xiàng)目,位于成都市東南部錦江區(qū)XX鄉(xiāng)

永興村三、四組(XXX村)二環(huán)路內(nèi)側(cè)XXX米,地理位置優(yōu)越,交通便利。該項(xiàng)目

總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,平2平方米,其中:商

品住宅111,162平方米(可銷售面枳95,118平方米,贈(zèng)送面枳16,044平方米),會(huì)所2,820

平方米,幼稚園1490平方米,配套用房620平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑,住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,

面積在160平方米到298平方米之間,共403套,其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。

項(xiàng)目容積率0.95,綠化率53%。

項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備,建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于

2023年8月全面動(dòng)工,截止2023年11月已完畢52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水

電氣安裝;游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中,估計(jì)在2023

年12月竣工交房。

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的資料,“XXXX”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別堂和復(fù)式別墅小區(qū),

該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越,小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性,同步存在小區(qū)內(nèi)車位比局限性,定

位較高,銷售不容樂(lè)觀等劣勢(shì)。通過(guò)選用交易實(shí)例進(jìn)行分析,得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391

元/m2,復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬(wàn)元,

復(fù)式別量6061.17萬(wàn)元,估計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬(wàn)元。

四、投資籌資評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局同意的總平方案,參照該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以

及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則,并結(jié)合項(xiàng)目自身狀況,經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)忖總投資40573.09

萬(wàn)元,其中項(xiàng)目開發(fā)成本(土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他)35679.20萬(wàn)元,開發(fā)費(fèi)用(財(cái)務(wù)費(fèi)用、

管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用)4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估單方成本為3494.91元/平方米;其中:土地

1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米,房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(重

要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi)1140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米,其他費(fèi)用8.19元/

平方米,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)39.82元/平方米。

企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元,工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元(到期XX集團(tuán)代還,詳見(jiàn)

附件:XX集團(tuán)承諾函,截止2023年11月末,已償還1100萬(wàn)元),中行流動(dòng)資金貸款2023

萬(wàn)元(2023年到期),向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元,銷售滾動(dòng)投入13711.46

萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金占總投資口勺30.76%,符合規(guī)定的貸款規(guī)定,截止評(píng)估基準(zhǔn)日,該項(xiàng)目

已投入資金為29229.93萬(wàn)元。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

通過(guò)評(píng)估測(cè)算,該項(xiàng)目日勺各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算成果如下:(詳見(jiàn)評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)

現(xiàn)金流量表)

1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4108.17萬(wàn)元;

2、內(nèi)部投資收益率:按所有投資計(jì)為26.77%;

3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%):按所有投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元;

4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%):按所有投資計(jì)為2.23年;

由以上可以看出,該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均不小于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率(設(shè)定的基準(zhǔn)收益

率為10%),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值不小于零,闡明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按X行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則可行。

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

通過(guò)定性及定量分析,項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

通過(guò)定量計(jì)算,本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí),貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25,低于風(fēng)險(xiǎn)度

0.6的J界線值。

該企業(yè)向X行提出貸款擔(dān)保方式為其母企業(yè)XXXX集團(tuán)提供擔(dān)保,經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供

的通過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析,擔(dān)保方xXXX集團(tuán)股份有限企業(yè)2023年所有者權(quán)益為16.8

億元,其中未分派利潤(rùn)為2.87億元,對(duì)外擔(dān)保為1.9億元,且所有為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀

況良好,擔(dān)保方式可行。

七、評(píng)估結(jié)論

評(píng)估小組通過(guò)對(duì)企業(yè)綜合狀況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算,籌資、銷售及償債能力、貸

款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算,認(rèn)為:“XXXX”項(xiàng)目建設(shè)條件具有,目前,土建

已完畢90%,景觀已完畢40%,投資計(jì)劃可行,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款規(guī)定,項(xiàng)目被評(píng)為AA

級(jí),具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,該企業(yè)向X行提出貸款擔(dān)保方式為其母企業(yè)XXXX集團(tuán)提

供擔(dān)保,經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供H勺通過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析,擔(dān)保方"XXXX集團(tuán)股份有限企業(yè)

2023年所有者權(quán)益為168億元,其中未分派利潤(rùn)為2.87億元,財(cái)務(wù)狀況良好,擔(dān)保方式可

行。

由于?項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金??顚S?,對(duì)

房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控,做好貸后管理工作。

第二章借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

并通過(guò)了“四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)(如下簡(jiǎn)稱四川XX)成立于1999年7月22日,

是XXXX集團(tuán)股份有限企業(yè)下屬的全資企業(yè)。法人代表XXX,注冊(cè)資本2023萬(wàn)元,分

別由XXXX集團(tuán)股份有限企業(yè)投資180()萬(wàn)元和XXXX房地產(chǎn)有限企業(yè)投資200萬(wàn)元構(gòu)

成;該企業(yè)主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā),具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)在成立之初就嚴(yán)格管理,建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為

XXXX集團(tuán)有限企業(yè)開拓中國(guó)西部市場(chǎng)的橋頭堡,四川XX在最初日勺兩年重要代表集團(tuán)

從事戰(zhàn)略性工作,包括市場(chǎng)考察,戰(zhàn)略征詢等,沒(méi)有實(shí)際操作項(xiàng)目。該企業(yè)于2023年1月

起正式進(jìn)行“XXX義”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)?!癤義XX”于2023

年8月正式開發(fā),2001年12月8日正式開盤發(fā)售,在近1年代I銷售時(shí)間里,在成都市劇烈

的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,“XX義X”業(yè)已獲得近2.5億元的銷售佳績(jī)。售房率已靠近50%。開盤以

來(lái),“XXXX”已獲得2023年度“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最愛(ài)慕的樓盤”等榮

譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”H勺評(píng)審、2023年6月份在由建設(shè)部主辦的2023年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪

標(biāo)評(píng)比中,獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。

二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平

四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰,制度完善,對(duì)內(nèi)對(duì)?外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰,無(wú)對(duì)外投資和

訴訟等法律事宜。企業(yè)下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、籌劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7

個(gè)部門;既有正式職工34人,其中博士1人,碩士5人,本科24人,大專4人;具有高級(jí)

職稱4人,中初級(jí)職稱28人,企業(yè)人員配置優(yōu)勢(shì)明顯,素質(zhì)較高,具有一定的專業(yè)技術(shù)水

平。

四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)重要領(lǐng)導(dǎo)人基本狀況如下:

法人代表:XXX,男,39歲,碩士。

總經(jīng)理:XXX,男,39歲,碩士。

副總經(jīng)理:XX,男,47歲,博士。

財(cái)務(wù)部經(jīng)理:XXX,男,28歲。

三、信用狀況評(píng)價(jià)

該企業(yè)在工行XXX支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2023年9月末,該企業(yè)在工行X

XX支行存款余額為557萬(wàn)元;企業(yè)借款余額9000萬(wàn)元,其中工行XXX支行借款7000

萬(wàn)元,中行XX支行借款2023萬(wàn)元,均準(zhǔn)時(shí)付息,無(wú)佶款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用

記錄,經(jīng)省分行審核評(píng)估其2023年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。

四、資產(chǎn)負(fù)債分析:

企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況及重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下

表:

資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表(單位:萬(wàn)元)

項(xiàng)目2023年2023年2023年9月

總資產(chǎn)170002679821335

總負(fù)債150002544213482

流動(dòng)資產(chǎn)170142667821172

流動(dòng)負(fù)債01044213482

所有者權(quán)益202313567852

資產(chǎn)負(fù)債率(%)88%94%63%

流動(dòng)比率(%)255%157%

速動(dòng)比率(%)112%77%

(一)、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析:

卜.表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較):

資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表(單位:萬(wàn)元)

項(xiàng)目2023年2023年2023年9月

資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)163909798-5463

增長(zhǎng)比例2686%57%-20%

負(fù)債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)1499010442-11960

增長(zhǎng)比例149900%69%-47%

權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)1400-6446496

增長(zhǎng)比例233%-32%479%

從上表可以看出該企業(yè)2023年、2023年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快,2023年末比1999年末增長(zhǎng)

了2868%,2023年較2023年末增長(zhǎng)了57%,2023年9月總資產(chǎn)較2023年下降20%,負(fù)債較

同期下降47%,重要是該企業(yè)2023年4月代XXXX集團(tuán)在成都建行貸款15000萬(wàn)元,投

入“XX花園”開發(fā)項(xiàng)目,2023年3月集團(tuán)將“XX花園”的|股份轉(zhuǎn)讓給了合作方,提前

收回投資,償還了成都建行及H50(X)萬(wàn)元貸款。因此該企業(yè)2023年9月的負(fù)債較同期減少

11960萬(wàn)元,減少47%,對(duì)應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬(wàn)元,減少20%。由于資產(chǎn)減少H勺比例不不

小于負(fù)債減少H勺比例,因此企業(yè)所有者權(quán)益展現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好,凈資

產(chǎn)的增長(zhǎng),闡明企業(yè)自身積累增長(zhǎng),對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。

(二)、資產(chǎn)負(fù)債比例分析

項(xiàng)目2023年2023年2023年9月

資產(chǎn)負(fù)債率(%)88%94%63%

利息保障倍數(shù)0-1.2213.7

流動(dòng)比率(%)255%157%

速動(dòng)比率(%)II2%77%

資產(chǎn)負(fù)債率2023年是88%,2023年是94%,2023年9月是63%,由此可以看出,企

業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處在一種良好口勺水平,低于平均值79.7%。企業(yè)的流動(dòng)比率

2023年是255%,2023年9月是157%,雖然2023年較2023年有所下降,但仍然屬很好水

平,趨于良好值的165.9%,企業(yè)的速動(dòng)比率2023年是112%,2023年9月是77%,雖然2023

年較2023年有所下降,但仍然屬很好水平,趨于良好值87.2%。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償

債能力較強(qiáng),有較強(qiáng)的舉債能力,由于企業(yè)2023年資產(chǎn)負(fù)債率較低,盈利能力大幅提高,

因而利息保障倍數(shù)2023年9月是13.7,較平均值1.6高出12.1倍,闡明企業(yè)有較強(qiáng)的付息

能力。

(三)、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析:

通過(guò)對(duì)企業(yè)近三年W、J資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)口勺分析,對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下:

近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表單位:萬(wàn)元

項(xiàng)目2023年2023年2023年9月項(xiàng)目2023年2023年2023年9月

總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482

一、流動(dòng)資產(chǎn)170142667821172-、流動(dòng)負(fù)債01044213482

其中:貨幣資金4214972241其中短期借款085009000

應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款002

短期投資000其他應(yīng)付013434728

其他應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870

預(yù)付帳款0337

存貨01492710711

其他000二、長(zhǎng)期負(fù)/p>

二、長(zhǎng)期投資000

三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權(quán)益202313567852

其中:固定資產(chǎn)清理77其中:股本202320232023

固定資產(chǎn)凈值0124B1資本公積000

四、無(wú)形及遞延資產(chǎn)-14-54未分派利潤(rùn)0-6445852

變動(dòng)闡明:

1、應(yīng)收帳款:2023年較2023年增長(zhǎng)7759萬(wàn)元,所有是應(yīng)收客戶購(gòu)房款。

2、其他應(yīng)收款:2023年較2023年減少10828萬(wàn)元,重要原因是代集團(tuán)投資“XX花

園”的15000萬(wàn)元收回。

3、存貨與在建工程部分:2023年企業(yè)存貨10711萬(wàn)元所有為“XXXX”在建工程成

本未結(jié)轉(zhuǎn)部分,2023年較2023年減少4216萬(wàn)元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本部分。

4、其他應(yīng)付款:2023年較2023年增長(zhǎng)3385萬(wàn)元,重要是與集團(tuán)之間往來(lái)帳款增長(zhǎng)2248

萬(wàn)元,與金立國(guó)際投資有限企業(yè)企業(yè)間借款增長(zhǎng)500萬(wàn)元。

5、預(yù)收帳款:2023年9月較2023年減少787萬(wàn)元,重要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。

6、長(zhǎng)期負(fù)債:2023年較2023年減少15000萬(wàn)元,重要是代集團(tuán)在成都建行貸款□勺15000

萬(wàn)元,提前償還。

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

該企業(yè)2023年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5852萬(wàn)元,銷智利演率為

27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。

單位:萬(wàn)元

項(xiàng)目2023年2023年2023年9月

銷售收入06123650

利潤(rùn)總額0-6445852

銷售利潤(rùn)率(%)0-806.56%27.82%

總資產(chǎn)利潤(rùn)率0-2.4%27.43%

凈資產(chǎn)利潤(rùn)率0-47.42%74.53%

存貨周轉(zhuǎn)率00148.22%

成本費(fèi)用利潤(rùn)率0034.93%

利息保障倍數(shù)0-1.2213.7

從上表可以看出:企業(yè)的銷售收入是逐年遞增,利潤(rùn)總額大幅增長(zhǎng),闡明企業(yè)的品利能

力較強(qiáng)。但2023年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧644萬(wàn)元,銷售利潤(rùn)率是-806.56%,總資產(chǎn)利海率是

-2.4%,凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是47.42%,資金運(yùn)用效率較低,詳細(xì)原因重要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前

期資金投入大,生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。該企業(yè)的“XXXX”項(xiàng)目2023年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)

作,因此前期資金投入大,資金運(yùn)用效率較低,2023年幾乎沒(méi)有銷售收入,因此反應(yīng)出來(lái)

是利潤(rùn)總額為虧損644萬(wàn)元。企業(yè)開發(fā)的“XXXX”項(xiàng)目于2001年12月28FI才正式開

盤,企業(yè)2023年沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入,故本次重要對(duì)企業(yè)2023年9月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。

從構(gòu)造上分析:企業(yè)2023年9月的期間費(fèi)用為862萬(wàn)元,占整個(gè)銷售收入歐I3.64%。結(jié)合

企業(yè)銷售狀況分析,由于“XXXX”項(xiàng)目為聯(lián)排別皇和復(fù)式別重小區(qū),開發(fā)期較長(zhǎng),而

截止9月企業(yè)已銷售房屋靠近50%,以較小的費(fèi)用投入獲得很好的銷售,闡明企業(yè)的營(yíng)銷

能力及內(nèi)控制度很好。從比率上分析,企業(yè)的銷售利潤(rùn)率為27.82%(介于良好值和平均值

之間)、成本費(fèi)用利潤(rùn)率為34.39%(行業(yè)優(yōu)秀值)、利息保障倍數(shù)為13.7(行業(yè)優(yōu)秀值)。

從銷售利潤(rùn)率可以看出,企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力;成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過(guò)行業(yè)優(yōu)

秀值,闡明企業(yè)具有很好內(nèi)成本內(nèi)控能力,同步也闡明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷能力和償還債務(wù)

的能力。

六、現(xiàn)金流量分析

下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表(單位:萬(wàn)元):

項(xiàng)目行次金額

2023年2023年2023年9月

一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1

現(xiàn)金流入20644235762

現(xiàn)金流出3160021438219610

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~4-16002-794016152

二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量5

現(xiàn)金流入610013

現(xiàn)金流出7013724

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~810-137-11

三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量9

現(xiàn)金流入1016400100002023

現(xiàn)金流出II0184816398

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~12164008152-14398

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增/p>

企業(yè)2023年、2023年、2023年9月現(xiàn)金流量均體現(xiàn)為凈流入,闡明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好,

實(shí)力雄厚,有較強(qiáng)的融資能力。

七、信用狀況評(píng)價(jià)

該企業(yè)至評(píng)估基準(zhǔn)H在銀行有短期借款余額9000萬(wàn)元,無(wú)逾期與不良貸款記錄,分布

如下表:

項(xiàng)目存款貸款備注

工行XXX支行5577000II月份還款1100萬(wàn)元,無(wú)拖欠本息

X行X支行1420

X行XX支行3182023無(wú)拖欠本息

XX營(yíng)業(yè)部920

XX銀行10010

XX納稅專戶1300

合計(jì)22409000

經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢,四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)無(wú)任何不良記錄,信譽(yù)良好,2023

年貸款卡年審時(shí),被中國(guó)人民銀行XX分行營(yíng)業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等

級(jí)企業(yè)(詳見(jiàn)附件)。

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)

四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)作為XXXX集團(tuán)企業(yè)的全資企業(yè),具有豐富的企業(yè)管理和房

地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),企業(yè)目前已具有一定的規(guī)模,具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

該企業(yè)開發(fā)H勺第一種項(xiàng)目為“XXXX”高檔住宅小區(qū)?!癤XXX”于2023年8月正式開

發(fā),2001年12月8日正式開盤發(fā)售,在近1年的銷售時(shí)間里,在成都市劇烈H勺市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,

“XXXX”業(yè)已獲得近1.58億元(按實(shí)際到帳計(jì)算)的銷售佳績(jī)。因此四川XX根植于

XXXX這樣的母體,自身又具有了一定的實(shí)力,企業(yè)的發(fā)展前景將極其廣闊。

第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)必要性

“XXXX”居住小區(qū)項(xiàng)目,位于成都市東南部錦江區(qū)XX鄉(xiāng)永興村三、四組(XXX

村)二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米,過(guò)九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河,東靠石

牛堰,南臨其他項(xiàng)目待建工地,北臨望江公園,與四川大學(xué)隔河相望,該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,

交通便利。

該項(xiàng)目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,

其中:商品住宅111,162平方米(其中銷售面積95,118平方米,贈(zèng)送面積16,044平方米),

會(huì)所2,820平方米,幼稚園1,490平方米,配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅

樓和配套建筑,住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,面積在160平方米到298平方米

之間,共403套。項(xiàng)目容積率0.95,綠化率53%o四川XX房地產(chǎn)有限企'也依托XXXX

這個(gè)強(qiáng)大的)母體和借用XXXX數(shù)年來(lái)在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn),本次推出的“XXXX”

是成都市唯一H勺大規(guī)模的建排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū),也是xx集團(tuán)決心在成都樹立H勺樣

板工程。

成都市政府通過(guò)對(duì)舊城改造和府南河綜合整改延伸工程依J開展,確匯了向東向南發(fā)展戰(zhàn)

略,該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。伴隨國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)行,成都作為

西南特大型中心都市,眾多前來(lái)參與西部大開發(fā)H勺企業(yè)紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展H勺

總部,該項(xiàng)目可以滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同步為開發(fā)商帶來(lái)

很好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案

根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“XXXX”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù),該項(xiàng)目總占地163,648

平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162

平方米(可銷售面積95,118平方米,贈(zèng)送面積16,044平方米),會(huì)所2,820平方米,幼稚園

1,490平方米,配套用房620平方米。

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房,包括聯(lián)排別塞和復(fù)式別墅,聯(lián)排別墅

前后均有花園,復(fù)式別箜也有屋后花園和屋頂花園,做到了戶戶有花園,每戶面積在160

平方米到298平方米之間,共有住宅403套,項(xiàng)目容積率0.95,綠化率53%,戶型和面積

為:

建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例

聯(lián)排別里A225102.48%

聯(lián)排別墅C23913734.00%

聯(lián)排別堡E26416440.69%

聯(lián)排別墅L29881.99%

雙復(fù)式別墅N11604210.42%

雙復(fù)式別墅N21854210.42%

合計(jì)403100%

該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑都市設(shè)計(jì)企業(yè)和成都華宇建筑設(shè)計(jì)有限企業(yè)設(shè)計(jì),并

經(jīng)成都市規(guī)劃局同意,現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下:

1、“XXXX”項(xiàng)目定位為高檔,由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)

所、幼稚園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等構(gòu)成;各幢建筑物之間設(shè)有綠地,

綠化率達(dá)53%。

2、小區(qū)在東西南北四面各有一種入口,小區(qū)內(nèi)道路采用人車分流方式:聯(lián)排別墅住戶

每戶均有半地卜車庫(kù),更式別里在樓前有露天車位處理住戶停車問(wèn)題,同步不影響小區(qū)口勺綠

地率。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位,非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū),以減少車輛對(duì)小區(qū)

環(huán)境的影響。

3、“XXXX”小區(qū)處在兩河交匯的J河壩地區(qū),地質(zhì)狀況復(fù)雜,所有建筑均采用了框架

構(gòu)造,通過(guò)在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層,抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型

新奇,戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理,面積分派合適,使用以便,采光通風(fēng)良好。

4、整個(gè)小區(qū)三表出戶,配置光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),采用防污染管道系統(tǒng),統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱

位置,并配置周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急

廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng);充足體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。

5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材日勺結(jié)合,彩色波紋瓦坡屋面,塑鋼窗框,客廳為夾膠隔

音隔熱玻璃,重要房間為透明中空隔音隔熱玻璃,入戶門為高級(jí)防盜門,車庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門,

露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚,統(tǒng)一安裝護(hù)欄,花園綠化到位,石材入戶小徑;室內(nèi)為墻面、天棚水泥

沙漿抹平,刮膩?zhàn)?,地面為混合砂漿找平。

三、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)程評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委同意立項(xiàng),并已獲得了所有報(bào)批資料,該項(xiàng)目目前已獲得的所需文

獻(xiàn)有:

成都市計(jì)委:成計(jì)投資[2023]449號(hào)”有關(guān)四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)、XX國(guó)際投資有

限企業(yè)聯(lián)合開發(fā)原XX商品住宅項(xiàng)目提議書的批復(fù)”;

成都市規(guī)劃局:成規(guī)管[2023]第1845號(hào)《定點(diǎn)告知書》;

成都市計(jì)委:成計(jì)投資[2023]272號(hào)“有關(guān)四川XX.房地產(chǎn)有限企業(yè)、XX國(guó)際投資有

限企業(yè)聯(lián)合開發(fā)XX商品住宅項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)日勺批復(fù)”;

成都市國(guó)土局:成國(guó)土錦[2023]出讓協(xié)議第XX號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》;

成都市規(guī)劃局:成規(guī)管[2()23]第XX號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

成都市國(guó)土局:成國(guó)用2023字第XX號(hào)《國(guó)有土地使用證》;

成都市規(guī)劃局:成規(guī)建管[2023]XX號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

成都市規(guī)劃局:成規(guī)建管[2023]XX號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

成都市規(guī)劃局:成規(guī)建筑[2023]XX號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

成都市規(guī)劃局:成規(guī)建筑[2023]XX號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

成都市建委:XX,XX,XX,XX,

XX,xx,xx號(hào)《施工許可證》。

成都市房地產(chǎn)管理局:成房(2023)預(yù)售證第XX號(hào)、XX號(hào)、XX號(hào)、XX號(hào)、成房

(2023)預(yù)售證第XX號(hào)、XX、XX、XX、XX、XX號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。

小區(qū)于2023年8月全面動(dòng)工,截止2()23年II月已完畢52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立

面裝飾和水電氣安裝;游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中,估

計(jì)在2023年12月竣工交房。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

“XXX義”小區(qū)建設(shè)用地為都市建設(shè)規(guī)劃用地,由成都XX道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)

成都市國(guó)土局同意轉(zhuǎn)讓給四川義義房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)和金立國(guó)際投資有限企業(yè)用于商品

住宅開發(fā),不存在拆遷問(wèn)題。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開闊,施工場(chǎng)地四面道路平整暢通。小區(qū)所

在位置臨近二環(huán)路,水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。

小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng),通過(guò)一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水:小區(qū)自建有配電所,

設(shè)計(jì)電容最為3000KVA,并實(shí)行一戶一表工程;天燃?xì)馑械綉?;為完畢以上各?xiàng)配套設(shè)

施建設(shè),企業(yè)己獲得供水、供電、供氣等有關(guān)部門同意,并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的企業(yè)實(shí)

行有關(guān)工程設(shè)施口勺建設(shè)。

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡義X義X設(shè)計(jì)企業(yè)和成都XX建筑設(shè)計(jì)有限企業(yè)完畢。

新加坡X義X義設(shè)計(jì)企業(yè)匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建

筑師,其設(shè)計(jì)很好的融匯了中西文化風(fēng)格,負(fù)責(zé)該項(xiàng)目I向總體設(shè)計(jì)。

成都XX建筑設(shè)計(jì)有限企業(yè)是國(guó)家建設(shè)部同意的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之

一,企業(yè)目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)構(gòu)造師,6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師,

技術(shù)人員60余人,各專業(yè)配置齊全,企業(yè)多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng),承

擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有:青城白鷺洲10(),000平方米,清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

工程施工由成都市XX區(qū)建筑工程總企業(yè)、四川第X建筑工程企業(yè)等五家企業(yè)組織進(jìn)

行,各企業(yè)資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見(jiàn)下表:

承建單位名稱企業(yè)資質(zhì)等級(jí)承建規(guī)模(平方米)

成都市XX區(qū)建筑工程總企業(yè)壹級(jí)31,777

成都市X義建筑工程企業(yè)-16.840

四川省XX建筑工程企業(yè)壹級(jí)12,690

成都市建義X筑工程企業(yè)-15,435

成都市XX區(qū)建筑安裝工程企業(yè)貳級(jí)22,336

成都市第X、第X建筑工程企業(yè)屬于成都市建總集團(tuán),該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)

項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)口勺成都XX建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任企業(yè)和資質(zhì)等級(jí)為

乙級(jí)的成都XX工程監(jiān)理有限責(zé)任企業(yè)承擔(dān)。

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

“XXXX”項(xiàng)目周圍環(huán)境良好,三面臨水,尤其是北面是環(huán)境優(yōu)美的XXX公園,附

近也沒(méi)有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源導(dǎo)致污染的單位。

工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采用定點(diǎn)、集中處理,不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)

目建成后,生活污水和雨水采用分流排放,糞水經(jīng)凈化分解到達(dá)國(guó)家二級(jí)排放原則后,與生

活洗滌水合流排入都市污水管網(wǎng),雨水則順都市雨水管網(wǎng)排放。

宅間距設(shè)計(jì)符合都市規(guī)劃日勺規(guī)定,住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng),具有良好日勺自然采

光和通風(fēng)條件,同步以天然氣為燃料,加上較完善日勺戶內(nèi)設(shè)施,室內(nèi)外環(huán)境較為理想。

該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林企業(yè)設(shè)計(jì)施工,遵照現(xiàn)代都市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系,

把建筑自身給人導(dǎo)致的視覺(jué)上H勺擠壓逐漸減輕,規(guī)劃布局合理,使人與建筑,建筑與綠化到

達(dá)互相交融H勺境界,使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐环N環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、宇靜H勺住宅區(qū)域。

綜合以上分析認(rèn)為,四川XX房地產(chǎn)有限企業(yè)的“XXXX”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政

策和成都市政府支持范圍,旦地區(qū)位置優(yōu)越,交通以便,規(guī)劃設(shè)計(jì)合理,各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備,

項(xiàng)目建設(shè)條件具有,現(xiàn)土建已完畢90%,景觀已完畢40%,評(píng)價(jià)可行。

第四章市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

(一)宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

2023年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩,在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下,中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于

7%日勺增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO,國(guó)際地位明

顯上升口勺基礎(chǔ)上,中國(guó)政府依托積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健啊貨幣政策,保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定

的前提下,通過(guò)實(shí)行西部大開發(fā),加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度H勺擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策,充足挖掘

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力,維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)“勺高速增長(zhǎng)。

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過(guò)熱后,伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)I向調(diào)控進(jìn)入了低谷。

為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增:C中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),同步出臺(tái)了

停止住房實(shí)物分派,逐漸實(shí)行住房分派貨幣化的政策。近幾年來(lái)中國(guó)人民銀行多次減少存貸

款利率,商業(yè)銀行為購(gòu)房提供口勺按揭貸款,激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。

為深入規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),2023年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際規(guī)

定,對(duì)波及房地產(chǎn)投資體制、土地獲得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地

產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而,首先保護(hù)了消費(fèi)者日勺合法權(quán)益,有效

刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求;另首先規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)H勺經(jīng)營(yíng)行為,提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入

門檻,增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成,為房地產(chǎn)業(yè)H勺持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極口勺推

進(jìn)作用。2023年1、2月,中國(guó)人民銀行減少利率以及建設(shè)部減少房地產(chǎn)交易費(fèi)用,有助

于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

(二)成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地,依托于國(guó)內(nèi)良好日勺經(jīng)濟(jì)環(huán)境,成都市人民政府從兩方面入

手加速成都經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)。對(duì)外,成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境,整頓和規(guī)范

投資體制,吸引外資口勺大量進(jìn)入;對(duì)內(nèi),加大經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的調(diào)整力度,加緊產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級(jí),實(shí)

現(xiàn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造逐漸優(yōu)化,搞活中小企業(yè),提高企業(yè)日勺競(jìng)爭(zhēng)力。2023年整年完畢國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

(GDP)1491億元,超額完畢目日勺任務(wù)3.1百分點(diǎn),增幅達(dá)13.1%;實(shí)現(xiàn)整年財(cái)政收入145.4

億元,比上年增長(zhǎng)22.5%,其中地方財(cái)政收入77.6億元,比上年增長(zhǎng)了32.1%。為“十五”

期間成都經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2023年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì),

整年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元,同期增長(zhǎng)32.2%;人均購(gòu)房和建房支出到達(dá)345.53

元,較上年同期增長(zhǎng)59.1%,其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長(zhǎng)了2.63倍

和14倍。

2023年成都市區(qū)人均居住面枳11.6平方米,據(jù)預(yù)測(cè)到2023年末人均住房居住面積將到

達(dá)20.5平方米。目前成都市56.7%H勺家庭已經(jīng)購(gòu)房,居美購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看,

67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人,其中49.1%是房改房,居各類產(chǎn)權(quán)房之首,7.6%是原

有私房,10.7%是商品房。因此,成都市居民購(gòu)房空間廣闊,開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。

2023年成都市政府加大了市政建設(shè)力度,市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了都市

環(huán)境綜合整改工程以來(lái),上六個(gè)月共整改了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42

條街道和重點(diǎn)路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)構(gòu)造調(diào)整的規(guī)劃方案,并開

始逐漸實(shí)行,2023年將是東郊工業(yè)區(qū)的構(gòu)造調(diào)整尤其是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年,整年將

完畢15戶企業(yè)搬遷改造,投資20億元以上。2023年11月沙河整改拆遷工程正式啟動(dòng),2023

年春節(jié)后開始工程建設(shè),估計(jì)用3-5年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整改區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近

3-5年的時(shí)間內(nèi)還將深入完畢舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造,截止2023年12月底共合計(jì)完畢

基本建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元,分別比去年同期增長(zhǎng)23.3%、32.6%,

使都市口勺居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。

都市經(jīng)濟(jì)日勺發(fā)展及居住投資環(huán)境艮I改善,使消費(fèi)者對(duì)■住房的需求越來(lái)越高,開始從以

“住”為主的簡(jiǎn)樸居住需求向?qū)幼∥幕⒕幼…h(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能日勺更

高需求轉(zhuǎn)變,開發(fā)商在產(chǎn)品定位上愈加重視市場(chǎng)調(diào)研,愈加重視研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行

為習(xí)慣,以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手口勺狀況。在產(chǎn)品營(yíng)銷上開始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路,重視

企業(yè)形象宣傳,重視品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色發(fā)明上,開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng),開發(fā)商

逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在劇烈U勺競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。臼此,成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐漸向

個(gè)性化、多元化發(fā)展,主題概念日趨明顯,建筑風(fēng)格愈顯多樣,住宅設(shè)計(jì)愈加關(guān)注細(xì)部的I創(chuàng)

新。

根據(jù)《成都市“九五”及2023遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》,市房管部門預(yù)測(cè)2023—2023年本市住

宅需求量約需4600—4800萬(wàn)平方米,尤其是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái),國(guó)家將按照市場(chǎng)化的規(guī)定,

研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有助于擴(kuò)大住房需求的政

策,將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一種新的迅速發(fā)展期,因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),若干年內(nèi)仍將具

有廣闊的發(fā)展空間,成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。

據(jù)成都市記錄局記錄,成都市1996年至2023年住宅開發(fā)竣工及銷售量記錄如下表4-1:

成都市1996年至2023年住宅開發(fā)竣工及銷售量記錄表

表4-1單位:萬(wàn)平方米

名稱1996年1997年1998年1999年2023年

住宅施工面枳630.20730.13726.531003.571244.38

住宅竣工面枳235.40314.45359.90375.18464.77

住宅銷售面積208.43262.62310.92336.91400.12

住宅銷售額(億元)27.2635.3043.1454.4364.32

住宅空置面積82.42122.3761.9985.90100.75

據(jù)成都市記錄局記錄,成都市1996年至2023年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量記錄如

下表4-2:

成都市1996年至2023年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量記錄表

表4-2單位:萬(wàn)平米

名稱1996年1997年1998年1999年2023年

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積134.08164.94197.16172.19183.89

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積30.9925.0453.2449.7848.32

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積16.2617.1211.9722.2822.09

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額(億元)3.015.443.998.679.57

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積8.717.8118.3025.5022.78

從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)H勺戰(zhàn)略決策提出要把住宅建

筑培育成為新H勺經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開始,成都市住宅施工面積以30%的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展;住

宅竣工面積1999、2023年分別比上年增長(zhǎng)4.25%、23.39%,住宅銷售面積1999、2023年

分別比上年增長(zhǎng)8.36%、18.76%,住宅銷售額1999、2023年分別比上年增長(zhǎng)26.17%、18.17%。

在過(guò)去日勺2023年房地產(chǎn)共完畢投資170.76億元,銷售701.21萬(wàn)平方米,分別比去年同

比增長(zhǎng)32.2%、61.7%,其中住宅銷售面枳638萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)59.45%。房屋竣工

面枳815萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)75.35%,房屋空置面積188.24萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)23.6%。

由以上數(shù)字可看出2023年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年,房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于成都

市居民收入增長(zhǎng)水平,有一定R勺過(guò)熱現(xiàn)象,宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大,競(jìng)爭(zhēng)劇烈。

成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見(jiàn)表4-3。

表4-3成都市房地產(chǎn)價(jià)格水平表

1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2023年12月2023年12月

住宅指數(shù)966970994993983996

辦公指數(shù)10071006984964946947

商用指數(shù)965948925911910909

都市綜合指數(shù)965956973980972982

從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價(jià)格從1996年至2023年12月價(jià)格比

較平穩(wěn),略有上升,在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng),詳細(xì)走向如卜.圖:

(略)

成都市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從1996年至2023年12月前期價(jià)格逐漸下滑,后期逐漸趨于穩(wěn)定,

在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng),詳細(xì)走向如下圖:

(略)

(三)成都市2023年1-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況:

2023年上六個(gè)月,成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好,外商投資增速平穩(wěn),房地產(chǎn)開發(fā)投資繼

續(xù)加大。據(jù)成都市記錄局記錄數(shù)據(jù)顯示,今年上六個(gè)月,成都市房地產(chǎn)完畢投資71.45億元,

比去年同期增長(zhǎng)42.7%;住宅投資比重繼續(xù)加大,完畢投資54.08億元,增長(zhǎng)49.6%,占房

地產(chǎn)投資額H勺75.5%。橫向比較,成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)都市中排第三

位,列廣州、深圳之后,但由于速度明顯高于廣州、深圳,其總量差距在逐漸縮小。

上六個(gè)月成都市商品房銷售223.31萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)14.1%。其中住宅銷售

2IL8萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)15.3%,商業(yè)用房銷售8.84萬(wàn)平方米,下降9.2%。由于銷售降溫,

上六個(gè)月全市商品房短期空置面積(空置期在一年以內(nèi))比同期增長(zhǎng)一倍,達(dá)112.74萬(wàn)平

方米,短期供需矛盾顯現(xiàn),但空置期在一年以上歐I面積呈下降趨勢(shì)。

與此同步,房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng),上六個(gè)月購(gòu)置土地達(dá)401.1萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)1.8

倍。開發(fā)面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)20家,其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面

積均超過(guò)20萬(wàn)平方米。

今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng),但波動(dòng)幅度不大,總體走勢(shì)平穩(wěn).。成都

市商品房銷售通過(guò)去年卜.六個(gè)月日勺持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后,今年明顯降溫,前幾種月銷售增

速一直在低位排徊,6月有所回升,但總體趨向平穩(wěn)。

1至10月,成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn),沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷售下降的影響,前

幾種月出現(xiàn)小幅回落,6月份開始展現(xiàn)回升H勺趨勢(shì),7月份一路走高,8至9月保持平穩(wěn)。

成房商業(yè)指數(shù)顯示:2023年上六個(gè)月成房商指數(shù)展現(xiàn)下跌趨勢(shì),在6月份有所回升,

但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來(lái),商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn),以

營(yíng)業(yè)為目的的老式形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為FI的。

成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái),今年上六個(gè)月回落,并在低位排徊。但伴隨外商投

資的增長(zhǎng),外資企業(yè)進(jìn)駐成都,設(shè)置辦事機(jī)構(gòu),將給成都寫字樓帶來(lái)利好。

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

城東北起府青路,西接府河沿線,南至府南河與沙河交匯處,東

至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過(guò),河網(wǎng)密布,水最充沛。交通便利成渝高

速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要口勺交通樞紐,使城東成為出川的重要交通要

塞。伴隨新經(jīng)濟(jì)和都市化的發(fā)展,城東在走向市場(chǎng)的同步,發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì),商

業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng),形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造,為房地產(chǎn)業(yè)

發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。

伴隨東郊工業(yè)構(gòu)造調(diào)整規(guī)劃出臺(tái),給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇,XX都

市花園、XX花園、XXX珠花園、XXX花園、XX嘉苑、XX名宅等精品樓盤的推出,

變化了人民對(duì)城東的見(jiàn)解和認(rèn)識(shí),使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái),城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了

一種新階段,出現(xiàn)了如卜.的趨勢(shì):

1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期日勺樓盤多以多層磚混構(gòu)造為主,并且少有車庫(kù),小區(qū)環(huán)

境一般,根據(jù)市場(chǎng)日勺需要,多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地卜車庫(kù)的高檔別墅,將成為需

求的J新趨向。

2、開發(fā)規(guī)?;?。初期項(xiàng)目由于可開發(fā)用地小而分散,沒(méi)有形

成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如XX都市花園、XXXX花園等,占地面積較大,有一定H勺規(guī)

模效應(yīng),市場(chǎng)反應(yīng)良好。

3、土地增值潛力大。伴隨城東控制性規(guī)劃的出臺(tái),城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫,土地也

隨之增值,尤其是沙河一帶,整改后的沙河,將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境,沿岸的土地具

有巨大的升值空間。

綜上所述,政府政策上日勺大力支持、城東自身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底

蘊(yùn)及潛在日勺購(gòu)置力,使得城東將成為近年來(lái)最有開發(fā)潛力的區(qū)域。

三、市場(chǎng)定位分析

XXXX地處城東,位于二環(huán)路內(nèi)側(cè),西靠府南河,東靠XX堰河,南鄰XXX南側(cè)其

他項(xiàng)目待建工地,北近望江公園。伴隨沙河整改的實(shí)行,上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將

形成環(huán)境優(yōu)良FI勺居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來(lái)看,伴隨順江路龍舟路的整改

完畢,周圍新建了許多居住小區(qū),如XX名宅、XX嘉苑等,但多為電梯及多層的住宅小區(qū),

只能滿足部分中等收入消費(fèi)者的需要,而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全

的高檔居住小區(qū)還是空白,XXXX的修建恰好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。

伴隨成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,人們對(duì)居住環(huán)境的規(guī)定逐漸提高,環(huán)境優(yōu)

美,配套設(shè)施齊全的別里小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來(lái)新起的JXX花園

別墅、XX花園、XX都市花園等高檔居住小區(qū),滿足了這些消費(fèi)群體口勺部分需要,市場(chǎng)反

應(yīng)很好,同步伴隨國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的I實(shí)行,成都作為西南特大型中心都市,眾多前來(lái)參

與西部大開發(fā)的企業(yè)紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部,這些外來(lái)人員也將有也許成

為高檔居住小區(qū)口勺消費(fèi)群體,這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。

聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長(zhǎng)。目前,成都市聯(lián)排別整重要集中在城南、二環(huán)路南段外

側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū),重要有XX花園、XX園、XX花園、XX新城、XX花園等。聯(lián)排

別墅與多層及高層電梯公寓相比,具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn),且一般都帶

有私家車庫(kù)、花園,居家以便安全,生活質(zhì)量有保障,這些恰好符合高收入成功人士對(duì)居家

環(huán)境、質(zhì)量的高規(guī)定。因此XXXX選擇聯(lián)排別墅有一定日勺市場(chǎng)需求,對(duì)高收入消費(fèi)群具有

較大的吸引力。

根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查,目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在4000-700()元/平方米之

間,而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè),除了聯(lián)排別里,還建有電梯公寓、多層公寓等。而

“XXXX”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,戶型較單一,因此在采光、景觀和隱蔽性方面

都略強(qiáng)「其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn),居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同步XXXX有著較優(yōu)越

的地理位置、頗具特色FJ勺環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及xx集團(tuán)的品牌保障,與同類型物業(yè)相比,

價(jià)格定位居中,戶型重要選擇為225-298平方米H勺聯(lián)排別里及160、185平方米復(fù)式別墅,

總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)合理,有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。

由于能購(gòu)置該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者,年收入較高,且愈加重視小區(qū)環(huán)境、

物業(yè)管理等,故將目的市場(chǎng)定位于高收入有車家庭、企業(yè)企.業(yè)內(nèi)高層管理人士和部分白領(lǐng)階

層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

1、項(xiàng)目基本狀況

XXXX位于二環(huán)路以內(nèi),西靠府河,東靠石牛堰,南鄰待建項(xiàng)目,北近XX公園。周

圍有XX大學(xué)、成都XX中、成都七中、朝陽(yáng)名宅、XX嘉苑等,公共配套設(shè)施較齊全,交

通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局,按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼稚園、網(wǎng)

球場(chǎng)等,除北、南、西側(cè)入口各有一條重要道路,小區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路,實(shí)現(xiàn)

人車分流。

根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“XXXX”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù),該項(xiàng)目總占地163,648

平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積11

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