行政宿舍樓物業(yè)設施、設備維修與維護

管

理

方

案

服務項目：行政宿舍樓物業(yè)設施設備修理維護與管理服務

項目單位：

承包單位：

物業(yè)設施、設備維修

與維護管理方案

1.0目的

在目前設備設施使用及運行日勺基礎上，為了使其所具有日勺功能可

以100%的發(fā)揮出來而實行專門日勺服務及管理，防止因設備性能下降

或設施老化腐蝕而影響正常運行和使用，由此對其進行專業(yè)的、安全

的、經(jīng)濟H勺維護和管理，提供優(yōu)質的后勤服務保障，到達雙方共贏KJ

目吼

2.0服務范圍

行政宿舍樓區(qū)域：

2.1非生產(chǎn)區(qū)域地面與道路：包括消防安全通道、露天停車場、路石

路牙、花壇和臺階大理石以及安全通道標識劃線。

2.2室內外供排水系統(tǒng)：包括生活用水管道閥門、熱水循環(huán)系統(tǒng)管道

閥門；污水井、排水溝道、化糞池以及衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具。

2.3暖通系統(tǒng)：包括中央空調機組、板式換熱器、新風機組、室內軸

流風機、循環(huán)水泵、管道閥門以及中央空調遠程控制系統(tǒng)。

2.4低壓強電系統(tǒng)：包括配電室、配電柜、配電盤、照明燈具、動力

設備等電氣設施。

2.5建筑物設施：包括室內外墻地面、天花板、屋面防水、防火門、

進戶門以及各類窗戶。

2.6廚房設備：包括油煙脫排系統(tǒng)、爐臺、冷庫、冰箱、各類操作臺、

烤箱、發(fā)酵箱、蒸箱、壓面機、和面機、洗碗機、消毒柜等。

備注：消防系統(tǒng)、電梯設備、弱電系統(tǒng)待雙方協(xié)商后另議。

3.0服務內容

3.1上述范圍內日勺建構物本體（內外墻地面、屋面、道路）、門窗、

辦公家俱、自來水系統(tǒng)及有關設施的J平常維護及保養(yǎng)。

3.2上述范圍日勺中央空調運行，單體空調、電風扇、冰箱、飲水機水

器、熱水循環(huán)系統(tǒng)、廚房設備、消毒設施等設備的平常維護、維修及

保養(yǎng)。

3.3上述范圍內的圍墻、大門、地下管網(wǎng)設施、低壓電纜、低壓電氣

配電設備、照明設施的平常維護及維修。

3.4上述范圍內的衛(wèi)生間、盥洗室等附屬設施日勺綜合維修。

3.5上述范圍內所有雨水溝道、污水井、沉淀池等排水設施日勺維護。

3.6上述范圍內各類設備、設施單項維修費用超過2023元或因甲方

原因進行技術改造、更新W、J所有由甲方承擔，乙方全面做好有關配合

工作。3.7上述范圍所有物品日勺調整、移位、搬遷（甲方可以適時提

出調整方案，雙方約定后，乙方詳細實行）。

4.0服務原則

4.1建筑物本體不漏水以及門、窗、家俱等有關設施的五金配件要完

整，有損壞要及時更換、維修。

4.2自來水、污水管道做到無滲漏、管路暢通無阻。所有沉積池、雨

水溝道、污水井、沉淀池等排水設施及時定期清淤、疏通。

4.3辦公設施、會議室、家俱、桌椅完好無損環(huán)、五金配件齊全,

4.4分體空調設施能正常使用，有故障必須及時維修、除空調本體外

對損壞的零部件要及時更換。

4.5中央空調系統(tǒng)保證冷氣和暖氣正常供應，同步做好平常保養(yǎng)維護

工作，制定維護保養(yǎng)計劃。機組年度大小檢修由甲方承擔，乙方做

好配合工作。

4.6加強對上述范圍及周圍（甲方所管轄）場所的防火、防盜管理工

作，做到物品不丟失、不被盜，保證安全第一。

4.7以上所管維護資產(chǎn)口勺所有權屬甲方，乙方無權私自報廢，如需更

換或大修須以書面的形式告知甲方，由甲方處理。

5.0維護維修與管理服務

5.1設備設施管理

1、房屋共用部位、共用設施設備H勺使用管理、維修和更新根據(jù)設施

W、J實際使用年限，定期檢查使用狀況。需要維修，屬于小修范圍H勺，

及時組織修復；屬于開發(fā)商保修范圍W、J,按保修工作流程及時向業(yè)主

提出匯報與提議并協(xié)助維修。

2、編織合理的維修養(yǎng)護計劃，建立共用設施設備檔案，設施設備的

運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、建筑等設施合理使用，不任意拆動原構造，不任意變化原設施日勺

用途，各類設備設施信息記錄清晰明確，建立健全有關臺帳，有計戈I」、

有措施時及時安排保養(yǎng)維修任務，保持房屋及公共設備設施的完好。

4、完善設施管理、維修保養(yǎng)、公共設備設施保養(yǎng)制度；完善平常管

理、巡回檢查、缺陷處理等有關考核制度。

5、建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項原則，貫徹維修保養(yǎng)計劃管理,

科學安排維修、維護施工進度。

5.2土建維修工

1、按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施（年度）

維修計劃表》的內容規(guī)定進行修繕養(yǎng)護。

2、每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與規(guī)定》對該區(qū)域房屋

建筑，公用部位、設施進行巡查。

3、將周期巡查、養(yǎng)護成果以及設施修繕工作做好詳細記錄。設施發(fā)

生異常，及時匯報并組織人員排除異常。

4、負責平常建筑物、道路等墻地面H勺維修工作。

5.3維修電工

1、每日一次巡視配電房設備，并做好記錄。配電房每周打掃一次，

配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）“運行”與“備用”每月切換檢

查一次，并做好有關記錄。

2、負責編制年度、季度、月度H勺周期檢查、保養(yǎng)、維修計劃表，按

照工作計劃貫徹周期檢查、保養(yǎng)，并做好汜錄。

3、供配電設備發(fā)生異常和故障及時匯報，并及時組織人員進行排除

異常和故障。

4、負責平常缺陷排查和修理任務。

5.4供排水管道維修工

1、每日不定期巡查，及時處理缺陷。

2、編制維護保養(yǎng)計劃，做好各類管道、閥門H勺防寒防凍措施。

3、按照季節(jié)定期清理疏通各排水溝道、沉淀池、化糞池。

4、負責設備口勺技術資料，檔案的搜集、保管，負責零星設備的配件,

材料計劃的編制。

5、組織實行給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，做好檢查巡視

記錄、交接班記錄。

5.5空調維修工

1、負責中央空調機組正常運行，保證冷、暖氣日勺正常供應。

2、編制年度維護、保養(yǎng)、檢修計劃，并組織實行保證運轉設備處在

良好狀態(tài)。

3、負責中央空調系統(tǒng)及單體空調H勺平常缺陷排查和維修。

4、建立健全設備運行、檢修、保養(yǎng)臺賬，并做好有關記錄。

6.0維修養(yǎng)護計劃管理

6.1樓層設施管理

1、各樓層、大廳的門窗每周一次進行巡檢養(yǎng)護。保證啟動靈活無阻

滯現(xiàn)象，玻璃無破碎，本體表面平整無明顯劃痕，五金配件齊全，安

裝牢固。

2、對大樓門廳照明、樓道照明、應急照明等公共區(qū)域燈具每周一次

進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。

3、對樓道、扶梯每月一次進行巡查。保證扶梯扶手無斷裂，表面光

滑平整，無松動；樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；樓

道地面平整，表層與基層粘結牢固，不空鼓，鋪設日勺地磚（大理石）

無破損、起殼等現(xiàn)象。樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、

殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。

4、對樓面每季一次進行巡查。內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整

不起殼、不遺缺，凡修補日勺粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質

一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標牌齊全，標識清晰，油漆無

剝落、破損現(xiàn)象。

6.2雨污水總管及屋面外墻管理

1、對屋面雨水總管，污水總管每季一次進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總

管網(wǎng)罩無脫落。

2、對污水總管出墻管每季一次進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。

3、對屋面每年二次進行巡查，保持屋面隔熱板或防水層鋪墊平整，

無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。

4、對屋面女兒墻每年二次勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。

6.3道路、側石、圍墻管理

1、對該區(qū)域內路面，側石每月一次進行巡檢。

2、該區(qū)域內道路路面強度、坡度、出水口等符合規(guī)定，路面平整，

不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現(xiàn)象；混凝土

路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不停裂；路邊側石平直，保持高下

一致無缺損。

3、對圍墻柵欄每年二次檢查保養(yǎng)，修復斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄

表面無嚴重，鐵柵欄油漆每年一次。

6.4雨污水井、下水道管理

1、對該區(qū)域區(qū)內雨、污水管每季二次進行檢查、清撈。

2、每年一次對雨污水井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。

3、每季二次疏通該區(qū)域內污水下水道，俁持下水道暢通，同步檢查

下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。

4、汛期前組織維護人員對下水道進行疏通，清撈各排水溝道、沉淀

池、污水井、雨水井內的淤積物。

6.5路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈管理

1、每日一次夜間對小區(qū)內路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡

視，及時發(fā)現(xiàn)與修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破

損現(xiàn)象。2、每年一次檢查照明供電線路絕緣狀況與否達標。

3、每周一次檢查照明供電控制保護裝置功能與否正常。

6.6宿舍、淋浴房、洗衣房管理

1、宿舍內桌椅等家俱，空調機家用電器每月檢查巡視一次，保證使

用良好，家俱無損壞、松動現(xiàn)象，五金配件齊全，各類電器工作正常,

無短路。

2、每天一次對室內照明燈具、電源插座、開關完好。

3、每天一次對衛(wèi)生間淋浴噴頭、水龍頭、快開閥完好，無跑冒滴漏

現(xiàn)象。下水接口、地漏無脫落堵塞，衛(wèi)生潔具完好。

4、各樓層洗衣房設備運轉正常，水池等配套設施完好。

6.7辦公室、會議室、閱覽室管理

1、每周一次對各辦公室、會議室、閱覽室桌椅等辦公家俱、照明等

電氣設施進行檢查，對發(fā)現(xiàn)日勺缺陷及時組織維修人員進行處理，保證

設備設施完好。

6.8廚房、餐廳管理

1、每月一次對各類廚房設備進行檢查。

2、每年兩次對廚房油煙托排設備進行檢查，定期對軸流風機轉動部

位注油養(yǎng)護，電氣控制系統(tǒng)每六個月檢測一次。

3、每日一次對餐廳桌椅口勺等配套設施進行檢查。

6.9中央空調系統(tǒng)及單體空調管理

1、冷、暖氣供應期間每日24小時值班運行。

2、每一種制冷周期對機組盤管進行高壓清洗，以及室內盤管風機濾

網(wǎng)及空調進出風口清洗消毒。

3、每月一次對循環(huán)水泵軸承等轉動部位注油保養(yǎng)。

4、每六個月一次對各類控制閥門維護保養(yǎng)。

5、每年一次對機組系統(tǒng)進行小保養(yǎng)（協(xié)助）。

6、每三年一次對機組系統(tǒng)進行解體檢修（協(xié)助）。

6.10娛樂健身設施管理

1、每月一次對娛樂健身設施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接

件，保持設施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。

2、每年一次對設施油漆作防銹或打蠟保養(yǎng)。

7.0組織機構

7.1人員配置

項目部經(jīng)理1人；全面負責工程維護管理。

水暖維修工2人；負責平常綜合維修。

運行工（電、暖）3人；負責配電室、中央空調運行。

維修電工2人；負責電氣設備設施W、J平常維修。

空調/制冷維修工1人；負責空調系統(tǒng)及制冷設備日勺平常維修。

土建綜合維修工1A;負責墻地面等建構物門勺維修。

7.2管理組織構造圖

江蘇.蘇州太倉企業(yè)

工程項目部經(jīng)理

8.0維護費用概算報價

8.1人工費

基本技能勞保/通勤過節(jié)保險

科目餐費合計備注

工資工資福利費費費

項目經(jīng)理

空調維修工

水電維修工

土建綜合工

運行工

管理費

稅金

合計

8.2維護、維修材料費用45.28萬元/年（37732元*12月）

損耗率單價月合計

名稱/科目工程量備注

（月）（元）（元）

塑鋼門92橙2%8001472閉門器等五金配件

木質門109橙1%700763閉門器等五金配件

防火門118橙0.5%18001062閉門器等五金配件

單雙開固定窗361植0.5%500902紗窗、五金配件

燈罩、燈管、燈泡、

照明燈具設施9294m21.614870開關、插座、室內線

路、鎮(zhèn)流器等配件

供排水設施9294m20.43717衛(wèi)生潔具、管道閥門

墻面/天花板9294m20.32788乳膠漆修補

地磚/地板/地毯9294m20.21858

廚房設備1項15001500各類配件更換

辦公及宿舍家俱及

1項20232023五金配件更換

電港設備

配電設施1項15001500

各類標識標簽1項500500