廣東盛世華強(qiáng)管理公司一香悅名門物業(yè)管理方案

廣東盛世華強(qiáng)物業(yè)管理有限公司

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廣東盛世華強(qiáng)物業(yè)管理公司一一香悅名門管理方案

前百

香悅名門座落于中山市南頭鎮(zhèn)。項(xiàng)目占地面24795平方米,大約總建造面積

66000平方米，其中住宅總建造面積58313.55平方米，商業(yè)面積1234.14平方米，

地下停車場面積為3997.8平方米，機(jī)動(dòng)車停車位230個(gè),己售車位0個(gè)，路面車位

20多個(gè)，住宅戶數(shù)為619戶，地下車庫出入口2個(gè)，小區(qū)消防安全通道出入口2個(gè)。

若我公司有幸進(jìn)駐【香悅名門】，將在泛博業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下，全

心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)的保值、增值，使【香悅名門】的知名度

和美譽(yù)度得到提升，最大限度地滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活的追求，為業(yè)主營造一個(gè)安心、

舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，

并通過我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將【香悅名門】項(xiàng)目塑造成當(dāng)?shù)匾粋€(gè)亮點(diǎn)，使【香

悅名門】的品牌在該項(xiàng)目中得到體現(xiàn)和延伸！

盛世華強(qiáng)物業(yè)公司簡介

廣東盛世華強(qiáng)物業(yè)管理有限公司是一家自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算、自主經(jīng)營的物業(yè)

管理企業(yè)，公司注冊(cè)資金為1000萬元人民幣，達(dá)國家三級(jí)以上資質(zhì)的企業(yè)，于2022

年正在申報(bào)一級(jí)資質(zhì)備案，木公司自成立以來，嚴(yán)格按照專業(yè)的物業(yè)管理企.業(yè)進(jìn)行管

理和運(yùn)行，設(shè)置了專門1勺管理機(jī)構(gòu)，配備、配齊了各類技術(shù)人員和各種專業(yè)工具，公

司分別參預(yù)物業(yè)管理、保安服務(wù)、房地產(chǎn)中介（法律、法規(guī)禁止的項(xiàng)目除外；法律、

法規(guī)限制的項(xiàng)目須取得相關(guān)許可方可經(jīng)營）；小區(qū)車輛停放服務(wù)、小區(qū)園林綠化服務(wù)；

家居清潔服務(wù)；承接：室內(nèi)家居裝飾設(shè)計(jì)工程、城市園林綠化工程；城市生活垃圾清

掃、采集、運(yùn)輸經(jīng)營服務(wù)。公司本著“公眾事業(yè)、大眾參預(yù)；大眾成就、與眾分享”

的企業(yè)經(jīng)營理念，注重員工的綜合素質(zhì)和實(shí)際操作能力的培訓(xùn)和開辟，通過人性化的

管理，員工對(duì)企業(yè)的向心力和企業(yè)對(duì)員工的凝結(jié)力形成為了良好的企業(yè)文化氛圍，建

立起了學(xué)習(xí)型的企業(yè)員工團(tuán)隊(duì)。

我司自成立以來，公司全體同仁不懈努力，已經(jīng)取得突出的成績，前期顧問介入

通大地產(chǎn)的高平旭日薈萃，旭日晟薈，接管沙溪譽(yù)花園，東升麗苑花園，三角君怡花

園，南區(qū)祈安苑花園，南朗時(shí)富花園，中國電信集團(tuán)總部大樓，中國電信鎮(zhèn)區(qū)大樓，

中山市圖書館，西區(qū)中心幼兒園，綠化接管力信科技園，同時(shí)接管一諾物業(yè)安全保衛(wèi)

管理等。公司向來堅(jiān)持“以客為尊、優(yōu)質(zhì)服務(wù)；以人為本、和諧發(fā)展；博愛包容、務(wù)

實(shí)創(chuàng)新”的經(jīng)營質(zhì)量方針，嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范，引進(jìn)第一太平洋戴維斯的大管家模式，

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建立了健全的物業(yè)管理流程，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地開展各個(gè)階段的物業(yè)管理和服務(wù)工作，

劃清物業(yè)公司與開辟商及業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，工作取得了服務(wù)業(yè)主的高度認(rèn)

可，樹立了公司在行業(yè)中的良好口碑。

2022年公司管理層介入的雅翠華庭小區(qū)被評(píng)為“中山市物業(yè)管理優(yōu)秀示范園林

小區(qū)”，2022年公司管理層精英在美加物業(yè)管理的龍山華府項(xiàng)目被評(píng)為“優(yōu)秀管理最

有潛力的”樓盤項(xiàng)目，2022年被評(píng)為廣東5A級(jí)守信用合同單位，2022年￡0質(zhì)量體

系認(rèn)證單位。

物業(yè)公司現(xiàn)有精英團(tuán)隊(duì)管理者20多人，編制員工200多人。設(shè)有行政人事部、

物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)部、住戶服務(wù)中心（客服部、工程部、安管部、環(huán)境部）等部門。

隨著公司的日益發(fā)展對(duì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)提出了新要求，為使所有員工正確認(rèn)識(shí)自我價(jià)值，以

飽滿的熱情充分發(fā)揮所長，搞好團(tuán)結(jié)協(xié)作。

在未來的物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)公司將繼續(xù)立足于“點(diǎn)滴關(guān)愛，竭誠服務(wù)”的服務(wù)

宗旨，把先進(jìn)的、全方位、周到、細(xì)致的服務(wù)賦予泛博業(yè)主，讓泛博業(yè)主享受至尊的

服務(wù)，并根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及盛世華強(qiáng)物業(yè)公司的管理制度，合理實(shí)施管理和服

務(wù)的權(quán)限，務(wù)實(shí)創(chuàng)新，打造盛世華強(qiáng)物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌！

二.管理服務(wù)理念、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制以及管理措施

一、服務(wù)理念

堅(jiān)持“公眾事業(yè)、大眾參預(yù)；大眾成就、與眾分享”的企業(yè)經(jīng)營理念，裝聽客戶

的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以“管理職能社會(huì)化，管理組織企業(yè)

化，管理形式專業(yè)化，管理過程商業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目標(biāo)。提供全方位

綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)戶提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)

雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。

二、內(nèi)容

從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有：

第一類物業(yè)的基礎(chǔ)管理

1、房屋建造管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、附屬建造的保養(yǎng)、

維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使

用年限。

2、房屋設(shè)備維修管理：對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)

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備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施的

正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障。對(duì)此，我們組建一支專業(yè)化水平高的

水電技術(shù)人材，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理.、操作流程的

規(guī)章制度，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保

養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。

第二類物業(yè)的綜合管理

1、后期裝修管理：【香悅名門】是一個(gè)成熟小區(qū)，入住的業(yè)主/業(yè)戶在一二次裝

修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量，為防范違章裝修的情況，管理公

司貫通以人性化管理的手段，加強(qiáng)宣傳工作，在業(yè)主入住時(shí)就對(duì)其進(jìn)行宣傳

培訓(xùn)，并填寫裝修申請(qǐng)表。提供裝修特殊提示，有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)

格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。加強(qiáng)裝修戶的追蹤監(jiān)管，采用管理員、工

程人員、保安員三級(jí)巡查齊抓共管的方法，對(duì)違章裝修的業(yè)戶曉之以理，動(dòng)

之以情耐心做業(yè)戶思想工作，做好人性化為協(xié)調(diào)工作，將違章裝修泯滅在萌

芽狀態(tài)。

2、清潔管理：包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和

污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。

3、綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立

小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)戶的需要。

4、消防管理：包括對(duì)業(yè)戶物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù),

消防力量的組織和管理。

5、安全管理：包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括排除各種

干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序?！皠?chuàng)一方文明，

保一方安全”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，我們將24小時(shí)的嚴(yán)密保安

服務(wù)，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，

強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，白日寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)行多重巡查；物防上通過封

閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的

因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用小區(qū)的智能化保安設(shè)施，如閉路電視、紅

外探頭、門禁、巡更點(diǎn)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速

反應(yīng)。

6、車輛管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛

進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。

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7、社區(qū)文化建設(shè)：公司憑借多年來物業(yè)管理所積累的豐富的小區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，

根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需要，與業(yè)主配合，每年定時(shí).、定期開展不同形式、不同對(duì)

象、不同規(guī)模的小區(qū)活動(dòng)。小區(qū)文化活動(dòng)將以培養(yǎng)精神文化、倡導(dǎo)環(huán)境保護(hù)

和創(chuàng)造高品位的人文居住環(huán)境的主題開展.

三、管理運(yùn)作機(jī)制

公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書，實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理，

同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理口常管理責(zé)任制。

嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為泛博業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保

證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下：

（一）督導(dǎo)管理

采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各部門實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理.，保證工作正常運(yùn)作，提

高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：

1、經(jīng)濟(jì)管理：公司與管理處簽訂責(zé)任書，明確管理的權(quán)利與義務(wù)，并制定各省

位工作績效相掛鉤的工資制度，以此來調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

2、規(guī)章管理：遵循規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工

作質(zhì)量。

3、行政管理：實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)理每天上班前15

分鐘組織管理級(jí)召開“早會(huì)”布置當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，總結(jié)前一天的

工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法；并每周召開一次工作例會(huì)，講

評(píng)和布置，作，聽取匯報(bào)，分析存在問題，提出解決辦法。

4、激勵(lì)、培訓(xùn)管理：物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平庸而樸實(shí)無華，為預(yù)防

員工在一天天的重復(fù)工作之中滋生惰性，我們采取各種培訓(xùn)教育手段喚起、

培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓泛博員工在

平庸的工作過程中不斷挑戰(zhàn)、不斷超越自己，并樹立員工與管理中心利益一

致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工

作水平。

（二）全面質(zhì)量管理。

根據(jù)國家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照

既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及

時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。

（三）協(xié)調(diào)管理

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運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過程中時(shí)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工

之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)戶對(duì)管理

服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見或者投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝結(jié)力，把存

在的問題暴露出來，從而及早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、

服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時(shí).，若說服或者商議無效，可采取行政

辦法，運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。

四、管理措施

在具體操作管理過程中，我們采取如下措施：

1、實(shí)施高素質(zhì)人材隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理；

2、全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動(dòng)為業(yè)戶提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù)；

3、實(shí)施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘汰機(jī)制；

4、采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種制度，定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，

加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，做到萬無一失；

5、按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日

常維護(hù)保養(yǎng)與檢測，并建立各項(xiàng)消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊(duì)，

實(shí)行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力。

6、清潔保潔是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細(xì)則及部門崗位

責(zé)任制，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗梯位及公共通道，保持小區(qū)整潔，垃圾日

產(chǎn)H清，做到路尢樹葉影，過道尢煙頭雜物。

7、美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)的綠化地帶，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪;

補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的

環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。

8、設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障，我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施

的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理，定期檢查等日常工作外，

做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0,正常供水、供電率為98%,設(shè)備、設(shè)

施完好率達(dá)98%以上。

9、為方便小區(qū)業(yè)戶，滿足其要求，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小

區(qū)內(nèi)的業(yè)戶于區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。

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第三部份管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)

一、管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架

我公司如受委托管理【香悅名門】項(xiàng)目，將以管理公司優(yōu)秀的管理、專業(yè)物管、工程技術(shù)人

才組成管理處管理架構(gòu)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。

小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制。管理處項(xiàng)目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé)任人和主要領(lǐng)

導(dǎo)，各職能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作?？v向之間，操作員工對(duì)助理負(fù)責(zé)，

助理對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門分工合作，實(shí)行

科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作，又相互制約。

（一）公司管理架構(gòu)圖：

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（二）住戶服務(wù)中心（管理處）職責(zé)范圍：

1、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶部、工程

部、保安部等部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；

2、貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理.；

3、完成與公司簽匯的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

4、管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；

5、制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)戈ij,定期對(duì)所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、

消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實(shí)施維修養(yǎng)

護(hù)并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。

6、負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理卻落實(shí)；

7、負(fù)責(zé)開展社區(qū)文化活動(dòng)；

8、負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃；

9、負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開辟商和本公司、業(yè)戶、物業(yè)使用

人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查；

10、參加創(chuàng)建“物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平；

11、小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職保安人員，24小時(shí)值勤承擔(dān)門衛(wèi)

盤查外來人員及通出車輛等任務(wù)，確保小區(qū)安全。

12、協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。

13、理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。協(xié)助配合街道居委會(huì)，派出所、政府相關(guān)能部門管理

好小區(qū)的治安、流動(dòng)人口、消防、車輛、通訊等工作。

14、維持業(yè)主的合法權(quán)益（業(yè)主公約載明業(yè)戶的權(quán)利和義務(wù)），并提供必要的有償

服務(wù)，努力為業(yè)戶排難解紛。

（三）、客服部職責(zé)：

1、客服部管理制度與流程的制定和實(shí)施，客戶類質(zhì)量體系文件的推動(dòng)和執(zhí)行；

2、編制小區(qū)客戶服務(wù)部工作計(jì)劃并實(shí)施；

3、對(duì)客戶服務(wù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行督察；

4、負(fù)責(zé)辦理客戶的入住手續(xù)、退房手續(xù)；

5、負(fù)責(zé)物業(yè)“一站式”物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)的管理、服務(wù)費(fèi)用的催繳、空置房的監(jiān)管、

為入伙客戶鑰匙管理等工作；

6、建立系統(tǒng)的物業(yè)管理檔案資料，掌握小區(qū)物業(yè)設(shè)施/設(shè)備配置情況，熟悉小區(qū)

場所的結(jié)構(gòu)與分布，熟悉樓棟分布、業(yè)主及租戶等小區(qū)基本情況；

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7、建立小區(qū)客戶檔案，關(guān)注、改善重點(diǎn)客戶關(guān)系；

8、客戶投訴接待與協(xié)調(diào)，處理客戶服務(wù)日常投訴、突發(fā)事件和重大投訴。

（四）安管部職責(zé)：

1、小區(qū)安全管理制度及作業(yè)流程的制定和實(shí)施，安全質(zhì)量體系的推動(dòng)和執(zhí)行；

2、“最佳安?！蹦Ｊ降木唧w推廣與實(shí)施；

3、小區(qū)消防管理、安全防范管理、車輛管理等工作的計(jì)劃、組織實(shí)施、檢查；

4、小區(qū)安全崗位的確定、巡邏路線的制定、安保員崗位職責(zé)的完善；

5、小區(qū)各類安全管理緊急/突發(fā)事件的防范和處理；

6、小區(qū)安全意識(shí)、安全知識(shí)、安全措施的宣貫工作；

7、安全崗位查崗計(jì)劃的制定和實(shí)施；

8、安全管理工作的重要資料和質(zhì)量記錄的管理；

9、安保隊(duì)伍的崗位技能培訓(xùn)、員工行為規(guī)范培訓(xùn)、員工思想工作；

10、協(xié)調(diào)與公司其他部門之間的關(guān)系。

（五）工程部職責(zé)：

1、公共設(shè)施/設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)維修等維修管理制度制定和實(shí)施，工程類質(zhì)量

體系文件的推動(dòng)和執(zhí)行；

2、小區(qū)物業(yè)的驗(yàn)收和交接、全部工程資料的交接與管理；

3、小區(qū)房屋及公用設(shè)施/設(shè)備年度大、中修的計(jì)劃編制和具體實(shí)施；

4、小區(qū)改建、擴(kuò)建項(xiàng)目的工程施工組織、現(xiàn)場監(jiān)督管理及工程竣工驗(yàn)收；

5、小區(qū)各類設(shè)施、設(shè)備等的常規(guī)檢查、日常維修養(yǎng)護(hù)；

6、為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的特約維修服務(wù)；

7、質(zhì)量保質(zhì)期內(nèi)中、小型工程質(zhì)量問題返修的組織實(shí)施和監(jiān)理；

8、質(zhì)量保質(zhì)期內(nèi)大型工程質(zhì)量問題返修的協(xié)調(diào)和處理；

9、維修類物資的采購與使用管理；

10、工程維修質(zhì)量記錄管理；

11、工程外包業(yè)務(wù)合同的審核、服務(wù)質(zhì)量的控制；

12、協(xié)調(diào)與公司物業(yè)部之間的關(guān)系；

（六）環(huán)境部職責(zé)：

1、小區(qū)環(huán)境綠化、清潔管理制度及作業(yè)流程的制定與實(shí)施，環(huán)境類體系文件的

推動(dòng)和執(zhí)行；

2、小區(qū)綠化地的養(yǎng)護(hù)、改造、擴(kuò)建以及綠化設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)管理;

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3、小區(qū)綠化施工的現(xiàn)場監(jiān)理；

4、檢查清潔、綠化和消殺工作，指出不合格事項(xiàng)，跟進(jìn)改善情況;

5、處理清潔、綠化、環(huán)境消殺工作中浮現(xiàn)的突發(fā)事件；

6、清潔、綠化物資的申購和管理；

7、監(jiān)管清潔、綠化、消殺等外包方工作指標(biāo)服務(wù)質(zhì)量；

8、清潔、綠化管理工作重要資料和質(zhì)量記錄管理；

9、為客戶提供特約的家政服務(wù)；

10、協(xié)調(diào)與公司品質(zhì)管理部之間的關(guān)系；

二、人員編制計(jì)劃

本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則，確定以下人員編制:

序號(hào)部門職務(wù)人數(shù)+薪酬崗位職責(zé)

全面負(fù)責(zé)小區(qū)的口常管理工作，具體實(shí)施

1管理處經(jīng)理1+4500

物業(yè)管理方案

受理業(yè)主的咨詢、投訴、小區(qū)巡查，統(tǒng)籌

2客服部助理2+2600安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類證卡，業(yè)主

檔案的采集整理等。

負(fù)責(zé)工程、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的檢查和保養(yǎng)計(jì)

3工程部水電工1+3500劃及監(jiān)督實(shí)施，水電日常維修、檢修、保

養(yǎng)工作。

隊(duì)長1+3800全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)工作

負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序維護(hù)及各崗位巡視、督導(dǎo)

班長2+3600

4安管部工作（12小時(shí)制）

負(fù)責(zé)大門崗位的控制，進(jìn)出人員、車輛的

保安員8+3500

管理；（12小時(shí)制）

保潔/綠化工作督查、督導(dǎo)及日常管理

班長1+3000

定期修枝、剪枝、除草，病蟲害的防治

5環(huán)境部綠化工1+2700

樓道、庭院、扶欄等公共區(qū)域的清潔保潔

保潔員6+2000

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辦公室耗材，公共照明未列入，員工社保

電梯養(yǎng)每梯每

614+350未列入，業(yè)主群發(fā)信息費(fèi)未列入，各部門

護(hù)月

開支未列入。（估計(jì)每月耗材6000元）

23人月合

7合計(jì)

計(jì)71200元

管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)

（貨幣單位：人民幣元）

月支出折合上稅

序項(xiàng)目名稱、內(nèi)容數(shù)量月薪標(biāo)準(zhǔn)

號(hào)（月總金額）（金額）

1項(xiàng)目經(jīng)理145004500

隊(duì)長138007600

班長236007200

隊(duì)員8350028000

客服226005200

財(cái)務(wù)126002600

工程135003500

綠化127002200

保潔6200012000

電梯電/p>

工服費(fèi)2330C6900全年

辦公耗材125002500

社保2336C8280

月計(jì)稅17.0%6400

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合計(jì)：共計(jì)月支出11,0880元，工服折合每月650元損耗，月計(jì)稅6400元，共計(jì);10,0150元

三、管理服務(wù)目標(biāo)

（一）總體目標(biāo)，

在委托有效期內(nèi)把【香悅名門】建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅小區(qū)。

（二）分項(xiàng)管理指標(biāo)：

序指標(biāo)國家達(dá)標(biāo)

管理指標(biāo)實(shí)施措施

號(hào)名稱標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)

房屋分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實(shí)行日巡視制度，建

198%以上100%

完好率立完善檔案、資料，確保房屋完好率。

房屋接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到

2零修、急100%100%現(xiàn)場維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程

修及時(shí)率無非夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。

維修

分項(xiàng)監(jiān)督,工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工

3工程質(zhì)量100%100%

程序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪。

合格率

管理費(fèi)超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公

498%98%

收繳率布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。

綠化建立專業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化

595%98%以上

完好率洗淋、施肥、除草等哺育工作。

實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，落實(shí)管理區(qū)

清潔

695%以上99%以上域的責(zé)任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，

保潔率

公共場所掃干凈。

道路實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定

7完好率95%以上100%各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對(duì)市政

及使用率公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢

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化糞池查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管

雨水井理責(zé)任造成阻塞、溢漫。

895%以上99%以上

污水井

完好率

排水管，

9明、暗溝95%以上99%以上

渠完好率

停車場

10單車棚95%以上100%

完好率

路燈

1195%以上98%以上

完好率

公共文體

設(shè)施、休

12息設(shè)施以98%以上100%

及小品雕

塑完好率

小區(qū)治安實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，三級(jí)巡邏，管

13案件1%以下1%以下理中心24小時(shí)值班，技防、物防、人防三

發(fā)生率重相結(jié)合。

組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加

火災(zāi)

141%以下0強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，確保火

發(fā)生率

災(zāi)發(fā)生率為0o

?三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝

違章

1%以下0修戶的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣

15發(fā)生率

90%以上100%傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記

與處理率

錄。

業(yè)戶有效以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法

2%以上1%以下

16投訴率與管理，建立業(yè)主/業(yè)戶投訴及時(shí)跟蹤解決，

95%以上100%

處理率回訪并記錄入檔。

17管理人員100%100%實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出

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專業(yè)培訓(xùn)學(xué)習(xí)。

合格率

維修服務(wù)對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，征詢業(yè)主意見，

1895%以上100%

回訪率對(duì)業(yè)主不滿意的問題進(jìn)行整改。

第四部份日常物業(yè)管理運(yùn)作

日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)戶服務(wù)功能的重要階

段，針對(duì)【香悅名門】的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作由日常管理運(yùn)作階段組成。

（一）、入住期治安管理

1、保安隊(duì)伍建設(shè)—一建立一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍。保安隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)、

嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍

事化管理”。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。保安員管理引入

輪換制和淘汰制，由公司統(tǒng)一調(diào)度，進(jìn)行輪換上崗，在年終考評(píng)中，實(shí)行未

位淘汰制，淘汰率不大于10%,保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。

2、確立治安重點(diǎn)一一加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控：

?人流控制

對(duì)來訪人員須通過門崗，與業(yè)戶通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問登記和離去注

銷手續(xù)。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對(duì)他們

的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；配合派出所查戶口，把可疑份子清出小區(qū)；對(duì)可

疑目生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地查驗(yàn)證件。

?物流控制

對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。業(yè)戶物品的搬入（出）須向與業(yè)

戶確認(rèn)后，管理處開據(jù)物品出門條；保安員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的HI入進(jìn)行

禮貌盤查；所有的物資流動(dòng)實(shí)際登記放行手續(xù)。

?車流控制

針對(duì)【香悅名門】的實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)人車分流、出入分流。

二、日常管理運(yùn)作階段的管理

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對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一

個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。

（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理

一一管理處內(nèi)部檢杳工作

O為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿

足規(guī)定的要求。

?管理處物業(yè)助理負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。

O管理處各部門負(fù)責(zé)分管工作的周檢。

O總公司實(shí)施不定期巡檢。

?用戶報(bào)修處理工作規(guī)程

O盡快處理用戶的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。

?管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。

?工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。

?工程部負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。

一-用戶投訴處理工作

?確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。

?管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。

?被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。

?管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。

一—服務(wù)收費(fèi)管理

O規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保用戶對(duì)服務(wù)的滿

意。

?管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。

?管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。

?物業(yè)助理負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用的催繳工作。

?工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。

?管理處項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。

社區(qū)文化活動(dòng)管理

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?管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建

高品位的人文環(huán)境。

O客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施。

?管理處項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)戈h

O管理處其他部門員工有*責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。

一一突發(fā)事件或者異常情況處理

O確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭執(zhí)、斗毆等各類突發(fā)事件

或者異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)戶的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。

O管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等培訓(xùn)，負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮。

?當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。

?保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。

?其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參預(yù)救護(hù)或者搶險(xiǎn)。

一一應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程

?由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以對(duì)付各類突發(fā)事件。

?管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。

（二）給排水設(shè)備及水景管理

1、給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理

確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。

?工程部負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。

?工程部負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。

?管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。

?管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。

2、操作

使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)行。工程部負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作

巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。

3、給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)

及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。工程部負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指

導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

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（三）消防管理

1、中控室設(shè)備運(yùn)行管理

確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、

公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

O中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。

?中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

?工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。

O管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。

2、中控室設(shè)備操作

?工科確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)噪作之安全性，正確性。

O中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。

3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)

確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、

公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運(yùn)行。

?中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

?工程部對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。

4、防火管理

建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

?保安隊(duì)長負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。

O管理處經(jīng)理對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督，并對(duì)轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。

5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理

定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)安全。

?中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。

?工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。

?義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場滅火。

?物業(yè)助理、保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修警戒。

（四）公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)和修繕管理

對(duì)【譽(yù)花園】公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，

具體主要工作內(nèi)容如下：

?保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄；

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O巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄；

?搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。

?負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；

?定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房；

?負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

（五）安全管理

1、保安隊(duì)管理

通過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自

覺維護(hù)保安工作的正常運(yùn)行。

O保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。

?保安班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。

?保安隊(duì)長負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。

2、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范

保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。

O保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。

?當(dāng)班保安班長負(fù)責(zé)催促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語規(guī)范。

?保安隊(duì)長負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)

3、保安員軍事培訓(xùn)

通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍。

?保安班長負(fù)責(zé)保安員的軍體培訓(xùn)及考核。

?保安隊(duì)長負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。

O保安隊(duì)長負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)保安隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。

4、門衛(wèi)值班崗工作

通過對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。

O熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶情況。

O維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

O嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度。

?嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。

O協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。

O在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。

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5、巡邏崗工作

監(jiān)視和巡察管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。

?熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問題。

?巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。

?維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。

?當(dāng)值班長負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時(shí)將當(dāng)班情況反

饋給相應(yīng)部門。

?保安隊(duì)長負(fù)責(zé)督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。

6、中控室崗位工作

監(jiān)控系統(tǒng)，特殊是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行

狀況，確保浮現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。

?負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄相。

?負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。

?負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。

?服從保安班長、隊(duì)長的工作安排。

O保障消防電話的暢通。

?負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

（六）、清潔衛(wèi)生管理

1、清潔服務(wù)工作流程

樓內(nèi)清送垃圾早晨8點(diǎn)至9點(diǎn)，樓外地面清掃早晨9點(diǎn)至11點(diǎn)，樓內(nèi)保潔上午

8點(diǎn)至11：30分,下午2：30點(diǎn)至6點(diǎn)清掃保潔，外運(yùn)垃圾上午5點(diǎn)至6點(diǎn)，下午4

至6點(diǎn)。

2、督導(dǎo)方法

實(shí)行定人分片包干責(zé)任區(qū)的管理方式。主管按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行巡視檢查不少1次/

大。主任不定期抽查2次/周。

3、垃圾分流

對(duì)住戶生活垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾采集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾

處理無害化，進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個(gè)回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。

垃圾采集袋裝化：住戶生活垃圾的采集，統(tǒng)一采用服務(wù)中心提供的垃圾袋進(jìn)行袋

裝并投遞至指定的垃圾點(diǎn)。

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垃圾回收資源化：通過垃圾站的再次分類采集，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收

利用，避免資源浪費(fèi)，其中所獲收入可用于無償向住戶提供垃圾袋。

垃圾處理無害化：再次分檢后浮現(xiàn)的有毒有害垃圾可統(tǒng)一交給政府專業(yè)部門（廢

物處理站）集中處理，無害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出小區(qū)。

（七）園林綠化管理

——對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)尹工作安排：

?每天上午6：30-9：30澆水。

?每天上午9：30-12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天

下午14：00-16：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔，16：00-18：30澆水。

——對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容：

?整形造形：5次/年。

O施肥：春秋各一遍。

?澆水：因時(shí)因地制宜澆水，澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。

?除雜草：中耕1遍/季，平時(shí)1遍/天，下雨天除外。

?補(bǔ)缺：視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。

?殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲即將泯滅。

（八）車輛管理

對(duì)小區(qū)業(yè)主車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。己購車位業(yè)主車輛持

IC卡刷卡進(jìn)出小區(qū)，外來車輛須經(jīng)值班保安登記，發(fā)暫時(shí)停車卡（單）進(jìn)入小區(qū)停

車場。具體管理方式如下：

1、車輛進(jìn)崗：

?固定車位車輛憑物業(yè)公司簽發(fā)的1C卡自行刷卡入停車場。

O外來車輛由值班保安發(fā)給暫時(shí)停車卡］單），并在《車輛出入登記表》上

準(zhǔn)確記錄車輛情況后，引導(dǎo)車進(jìn)入停車場。

?公安、政府部門等執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入時(shí)，查證后放行，并迅速作好登記。

并指引停放到暫時(shí)停車位上。

2、車輛出崗：

?固定車位車輛憑物業(yè)公司簽發(fā)的IC卡自行刷卡出停車場。

?外來車輛在收卡（單）驗(yàn)證、收費(fèi)后，在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫

有關(guān)內(nèi)容賦予放行。

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（九）房屋管理

對(duì)【香悅名門】的口常房管事務(wù)管理，按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。

具體管理方式如下：

1、每天工作安排：

上午8：00-8：30處理業(yè)戶申報(bào)投訴;8：30-9：30巡視;9：30-11：30跟蹤

監(jiān)督；14：00-15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-17：30

走訪、回訪。

2、房管服務(wù)內(nèi)容：

?跟蹤監(jiān)督：口常3遍/天，入伙期間8小時(shí)/天

?巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時(shí)/天

?走訪：3次/月，1遍/月

3、房管日檢項(xiàng)目：

?裝修巡視?投訴接待?違章檢查?車輛管理?治安

O清潔?綠化?維修?機(jī)電設(shè)備

4、房管日檢處理方法：

?記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)戶的反饋意見。

O對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理。

A、填寫意見轉(zhuǎn)呈表

B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。

C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。

D、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的，填寫糾正措施報(bào)告。

（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理

建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的

要求。

?物業(yè)管理部經(jīng)理任抽檢組組長，負(fù)責(zé)抽檢組的建立和抽檢工作的組織。

O抽檢組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施。

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第五部份物業(yè)管理制度（目錄）

為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實(shí)

際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。（因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度目錄）

序號(hào)部門/類別文件編號(hào)文件名稱

1一級(jí)文件IIQ-QM-01質(zhì)量手冊(cè)

2HQ-P-01文件控制程序

3HQ-P-02質(zhì)量記錄控制程序

4HQ-P-03內(nèi)外部溝通控制程序

5HQ-P-04質(zhì)量目標(biāo)控制程序

6HQ-P-05管理評(píng)審控制程序

7HQ-P-06人力資源控制程序

8HQ-P-07合同評(píng)審程序

9HQ-P-08顧客投訴及顧客回訪處理程序

10HQ-P-09采購、驗(yàn)收、入庫控制程序

11程敘文件IIQ-P-10服務(wù)分包控制程序

12HQ-P-11法律與其它要求獲取、識(shí)別、更新程序

13HQ-P-12標(biāo)識(shí)和可追溯性程序

14HQ-P-13監(jiān)視和測量裝置控制程序

15HQ-P-14住戶意見征詢處理程序

16HQ-P-15內(nèi)部審核控制程序

17HQ-P-16服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)控制程序

18HQ-P-17不合格品/服務(wù)控制程序

19HQ-P-18數(shù)據(jù)分析控制程序

20HQ-P-19糾正和預(yù)防措施控制程序

21HQ-X-001行政部部門職責(zé)及崗位職責(zé)

22行政人事部HQ-X-002職務(wù)說明書

23工作手冊(cè)HQ-X-003組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理制度

24HQ-X-004人事定編制度