第三季度合肥房地產(chǎn)狀況本報告綱要■

2004上半年在售樓盤■三季度房價走勢■

市民購房意向調(diào)查■二手房市場調(diào)研■相關連接新聞報道預售許可證號預售單位項目名稱房屋座落樓幢數(shù)套數(shù)2004401安徽錦輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景輝家園2#樓站塘路8號51842004405合肥蜀興物業(yè)發(fā)展有限責任公司三江小區(qū)望江路與圣泉路交口7902004407合肥市勝凱房地產(chǎn)有限公司"丹青花園"S1#樓商網(wǎng)政務區(qū)休寧路南,東至路東.4502004411合肥華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天門湖花園1#合經(jīng)區(qū)蓮花路西，紫蓬路南52142004417合肥市金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金源商辦樓臨泉路南1212004418合肥市鴻志房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司廣利花園蜀山區(qū)貴池路4872004422合肥市房地產(chǎn)開發(fā)公司銀都苑小區(qū)2#樓臨泉路、張洼路西北21042004427上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司國際花都(二期)B-2#樓東流路.石臺路交口72062004436合肥海恒發(fā)展股份有限公司南艷灣1#樓丹霞路北,清潭路西21302004438安徽新文采建設工程有限責任公司新文采花園2#蜀鑫大道西21002004上半年預售樓盤一覽預售許可證號預售單位項目名稱房屋座落樓數(shù)套數(shù)2004439合肥市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繽紛南國B組團7#樓潁上路7#562004441安徽萬振房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司萬振.逍遙苑4號高層馬鞍山路62802004443合肥金科置業(yè)有限公司金科.玉帶河畔5號樓沿河路2602004448合肥市東煌房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司江晨園A-5樓臨泉路南、當涂路西113162004460合肥英泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金色池塘2C-6#蜀山路與樊洼路交口111622004471合肥市銀橋物業(yè)發(fā)展有限責任公司晨欣園19#樓亳州路372號41082004475合肥安美房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司合肥汽配城（永康段）12#樓天長路58號12222004477上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司綠地.合肥上海城-國際花都二期B-8#樓東流路與石臺路交口41202004481合肥海恒發(fā)展股份有限公司南艷灣商業(yè)中心丹霞路北,清潭路西商業(yè)中心102004484合肥東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普天華庭1#樓合肥市東流路以北.圣泉路以東2602004上半年預售樓盤一覽預售許可證號預售單位項目名稱房屋座落樓數(shù)套數(shù)2004486合肥市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司濱紛南國B組團6#樓潁上路6#882004487合肥市房地產(chǎn)開發(fā)公司銀都苑4#樓張洼路臨泉路交口西北角2482004489安徽新禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新都會·聯(lián)邦花園12#樓馬鞍山南路31652004492合肥香怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司福祿園48#合經(jīng)區(qū)方興大道以西,軒轅路以北103002004502合肥金寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合樓望江路綜合樓12004503合肥海恒發(fā)展股份有限公司南艷灣3#樓合經(jīng)區(qū)丹霞路北,清潭路西21402004505合肥市包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司和煦園小區(qū)19#住宅樓蒙成北路與臨泉路交口82422004513合肥萬事利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢嘉.都市森林C-6號住宅樓潛山路403號91852004523合肥華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天門湖花園14#合經(jīng)區(qū)蓮花路西,紫蓬路南51822004528安徽華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新西南華庭A1#商住樓望江西路102號41662004上半年預售樓盤一覽預售許可證號預售單位項目名稱房屋座落樓數(shù)套數(shù)2004532合肥璟泰居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司璟泰時代.贏家廣場1#商住樓臨泉路與當涂路交口東南32022004535安徽美安達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淺水灣.E墅時代花園D5#樓醉翁路以南,合安路以西52582004548合肥高新股份有限公司信息產(chǎn)業(yè)園1#高新區(qū)R-5-6地塊8

2004556合肥高新股份有限公司創(chuàng)業(yè)中心F8#高新區(qū)F-9地塊3

2004563安徽省建銀房地產(chǎn)開發(fā)公司銀杏苑六期綜合樓81.82號樓美菱大道148號9602004570安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責任公司柏景灣樺景軒1#合肥市沿河路222號42522004574合肥榮成物業(yè)有限公司天地人科文苑1#商住樓蜀山區(qū)長江西路北側(cè)1#商住樓152004575合肥銀橋物業(yè)發(fā)展有限公司晨欣園20#樓亳州路372號2202004576合肥銀橋物業(yè)發(fā)展有限公司晨欣園商辦樓亳州路372號商辦樓62004582合肥市勝凱房地產(chǎn)有限公司"丹青花園"2#住宅樓政務區(qū)休寧路與東至路交匯處51942004上半年預售樓盤一覽預售許可證號預售單位項目名稱房屋座落樓數(shù)套數(shù)2004587合肥繁華投資發(fā)展有限公司繁華世家二期陽光苑1#樓合經(jīng)區(qū)合安路東,繁華大道南166422004604合肥市巢城房地產(chǎn)開發(fā)公司鋼材市場9#樓二環(huán)南路168號(淝河路與包河大道之間2162004606合肥市巢城房地產(chǎn)開發(fā)公司老官塘鋼材市場11#樓二環(huán)南路168號(淝河路與包河大道之間2162004609合肥金安房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司金安桃李園B-1#住宅樓人工湖路西側(cè)372602004650上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司綠地.合肥上海城-國際花都B-22#樓東流路北、石臺路西B-22642004651合肥百貨大樓集團百大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星辰花園高層住宅樓宣城路高層住宅樓2162004652合肥萬事利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢嘉都市森林C-16#住宅潛山路403號2572004669合肥新紀元地產(chǎn)有限責任公司世紀家園23#亳州路1號21322004671上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司綠地合肥上海城—國際花都（二期）B-16#樓政務區(qū)東流路北、石臺路西B-16#402004上半年預售樓盤一覽預售許可證號預售單位項目名稱房屋座落樓數(shù)套數(shù)2004674合肥英泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金色池塘2A-9#樊洼路61702004680安徽新禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文景雅居2#馬鞍山路62862004686安徽省中興房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司維也納森林小區(qū)5-6#住宅樓黃山西路23402004709安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責任公司栢景灣疊翠軒18#商住樓沿河路222號18#462004710中國房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司頤和花園H組團2#商辦樓青陽路2922004715合肥丹霞房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司麗景碧雅花園二期7#樓合經(jīng)區(qū)翠微路北,松谷路東7462004716中國房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司頤和花園D-6青陽北路61922004722合肥丹霞房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司鄉(xiāng)村花園.A3#別墅合經(jīng)區(qū)耕耘路北,清潭路西28302004750合肥市正豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正豐苑小區(qū)1#商住樓蒙成北路72512004757合肥市鴻志房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司廣利花園1號樓貴池路北41302004上半年預售樓盤一覽2004三季度房價走勢■２００４年8月合肥市各行政區(qū)多層住宅每平方米均價分別為，瑤海區(qū)2407元，廬陽區(qū)3108元，包河區(qū)3001元，蜀山區(qū)2897元。受各區(qū)位多層住宅增減變化等因素影響，２００４年8月合肥市多層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與7月相比總體上升２個點?！?/p>

２００４年8月合肥市各行政區(qū)小高層住宅每平米均價分別為，瑤海區(qū)2592元，廬陽區(qū)３３86元，包河區(qū)3401元，蜀山區(qū)3000元。受各區(qū)位小高層住宅增減變化等因素影響，２００４年8月合肥市小高層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與7月相比總體上升１個點。2004三季度房價走勢■２００４年8月合肥市各行政區(qū)高層住宅每平方米均價分別為，瑤海區(qū)3499元，廬陽區(qū)3359元，包河區(qū)3868元，蜀山區(qū)3278元。受各區(qū)位多層住宅增減變化等因素影響，２００４年8月合肥市多層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與7月相比總體上升1個點?！?/p>

２００４年8月合肥市各行政區(qū)別墅住宅每平米均價分別為，瑤海區(qū)3500元，廬陽區(qū)5600元，包河區(qū)3796元，蜀山區(qū)4331元。受各區(qū)位小高層住宅增減變化等因素影響，２００４年8月合肥市小高層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與7月相比總體基本持平?！觯玻埃埃茨?月合肥市各行政區(qū)小高層住宅每平米均價分別為，瑤海區(qū)２４60元，廬陽區(qū)3064元，包河區(qū)３０07元，蜀山區(qū)2907元。受各區(qū)位小高層住宅增減變化等因素影響，２００４年9月合肥市小高層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與8月相比總體略有降低?！觯玻埃埃茨?月合肥市各行政區(qū)高層住宅每平方米均價分別為，瑤海區(qū)3499元，廬陽區(qū)3359元，包河區(qū)3840元，蜀山區(qū)3220元。受各區(qū)位多層住宅增減變化等因素影響，２００４年7月合肥市多層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與6月相比總體上升3個百分點。2004三季度房價走勢購房消費者的區(qū)域需求向城市環(huán)外邊緣擴散隨著合肥房地產(chǎn)市場的不斷升溫，購房者在城市的位置選擇上也在發(fā)生著變化，已經(jīng)擺脫了以往城市核心區(qū)一支獨秀的局面，熱點區(qū)域呈現(xiàn)四面開花的繁榮景象。首先，與2002年相比購房者的買房位置逐步向城市邊緣擴散。從調(diào)查結(jié)果來看，消費者購房區(qū)域意向位于一環(huán)內(nèi)的比例2002年為42%，2004年有大幅下降為17。4%；而消費者購房區(qū)域意向位于一環(huán)與二環(huán)之間的比例2002年為50%，2004年上升到60。6%，由于這一區(qū)域既不是緊鄰鬧市，又不過于偏遠，所以日漸受到購房者的追捧。選擇在二環(huán)以外購房的消費者2002年僅為8%，2004年上升到22%，較兩年前消費者在這一區(qū)域的購房意向提高了14個百分點。數(shù)據(jù)顯示，與2002年消費者居所位置意向相比，2004年消費者購房區(qū)域意向位于一環(huán)內(nèi)的比例下降，而選擇位于二環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例的在大幅度上升，表明有一部分購房者傾向于將自己的居所從一環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至二環(huán)外的城市邊緣。而這也是目前合肥房地產(chǎn)開發(fā)中最熱點的區(qū)域。04年住宅消費調(diào)查——購房消費者區(qū)域選擇分析購房消費者的區(qū)域需求向城市環(huán)外邊緣擴散消費者對購房區(qū)域選擇的變化，說明購房者對住宅位置的考慮因素正逐漸淡化，選擇距離市區(qū)較遠的購房者越來越多，主要是因為購買城區(qū)邊緣的住房可以擁有較大的住房面積和較好的自然環(huán)境，如果選擇距市中心較近的居所，則會付出比前者較高的房價和相對較小的住房面積。調(diào)查顯示，仍有相當一部分消費者選擇一環(huán)內(nèi)居住，主要是這部分群體還是因工作是他們最主要的生活內(nèi)容，為了方便工作，他們不得不將居住地點選擇在與位于市區(qū)的工作地點附近，也有相當一部分購房者是經(jīng)濟實力有限，選擇距離城區(qū)很遠的居所則更看重的是它的價格優(yōu)勢。而從位置需求的選擇上，二環(huán)外區(qū)域則迎來了它的黃金時代，需求量呈明顯增加的趨勢，并成為合肥市消費者未來住宅需求的主要區(qū)域。04年住宅消費調(diào)查——購房消費者區(qū)域選擇分析購房消費者的區(qū)域需求向城市環(huán)外邊緣擴散從消費者不同地理位置的價格接受度來看，對于中心地區(qū)住宅，單價意向集中于2500-3000元/平方米。51.6%的消費者想買3000元/平方米左右的中高檔住宅，22.4%想買2500元/平方米的中檔住宅。對于一環(huán)與二環(huán)之間位置的住宅，消費者單價意向分布較均勻，23.8%想購買2300元/平方米的低檔住宅，45.26%想購買2600元/平方米的中檔住宅，30.52%想買3000元/平方米以上的中高檔住宅。對于二環(huán)外的住宅，消費者單價意向集中于2300-3300元/平方米，有66.66%的購房者想購買此價位的住宅。04年住宅消費調(diào)查——購房消費者區(qū)域選擇分析

蜀山區(qū)仍為首選，瑤海區(qū)潛力巨大

調(diào)查結(jié)果顯示，消費者對四大區(qū)塊的購房選擇意向從高到第依次是：蜀山區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)、瑤海區(qū)。蜀山區(qū)依然是消費者首選購房區(qū)域，有30.9%的消費者有意向在此區(qū)域購房，是消費者認為最具升值潛力的區(qū)域。蜀山區(qū)西部受科教區(qū)的帶動，加之環(huán)境幽靜、工業(yè)污染少、道路寬闊、交通便利，加之2003年政務新區(qū)的西移使該區(qū)受關注程度這些年進一步提高，雖說該區(qū)目前房價不斷上揚，高新開發(fā)區(qū)房價現(xiàn)已漲至每平方米3500元以上，但消費者追捧的熱度仍不減，隨著人氣的不斷升溫亦使其成為潛在消費者購房的重點考慮區(qū)域。而這個區(qū)域也正是目前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點所在。打算在廬陽區(qū)與包河區(qū)購房的分別占到23.6%與23.7%，在這兩個區(qū)域購房的消費者很多也是把“增值潛力”作為購房影響因素的。也有的是為了生活方便。

04年住宅消費調(diào)查——購房消費者區(qū)域選擇分析

蜀山區(qū)仍為首選，瑤海區(qū)潛力巨大

但合肥消費者購房東移趨勢日漸明朗，市政府重建老城區(qū)戰(zhàn)略得到了消費者的廣泛認同使瑤海區(qū)購房意向率達21.8%，比2002年提高了13。8個百分點?，幒^(qū)近兩年在舊城改造中路段逐步得以改善，周邊環(huán)境也逐漸優(yōu)化，如南淝河風景的建設，使得這一區(qū)域的居住潛力上升，人氣漸旺。調(diào)查結(jié)果顯示，2004年消費者對瑤海區(qū)的住宅越來越看好，需求意愿由2002年的15%上升至2004年的21.8%。但由于公共配套設施還不是十分健全，目前還不是合肥人氣最旺、最看好的住宅區(qū)域。相對其它區(qū)域瑤海區(qū)的房價要略低，因此中等偏下收入的消費者購買意向較高；選購兩室一廳實用房型是這一城區(qū)購房者的消費特點。由于這一區(qū)域的舊城改造步伐相對較快，因此該區(qū)域的拆遷戶相對較高，房價接受度較低，以2000元/平方米為首選。04年住宅消費調(diào)查——購房消費者區(qū)域選擇分析在福利分房的條件下，人們對居住區(qū)的環(huán)境有希望，有要求，但卻沒有選擇的自由。受各種條件的限制。人們對住區(qū)環(huán)境要求往往也只能停留在交通出行方便，生活購物便利二人最基本的層次上。以往大量調(diào)查表明，人的生活模式和活動行為特征盡管會因年齡、職業(yè)、經(jīng)濟生活水平、文化素養(yǎng)而有很大的不同，但對于居住區(qū)環(huán)境的要求卻有很高的一致性。從上期調(diào)查報告中我們看到影響消費者購房的第二重要因素是“居住環(huán)境”，可見分析研究消費者對居住環(huán)境的要求，對于開發(fā)商來說顯得尤其重要。04年住宅消費調(diào)查——購房消費者居住環(huán)境需求分析居住環(huán)境消費需求重心在“綠化生態(tài)環(huán)境與文化教育環(huán)境”在市場經(jīng)濟的機制下，居住環(huán)境是一種商品，它與住房一齊被消費。盡管房地產(chǎn)商無需對居住環(huán)境進行標價銷售，購房者也并不直接為購買居住環(huán)境付費，但它的存在對住房的銷售和價格有極大的影響。事實上，居住環(huán)境的價格已附加在住房的價格中，并且隨住房一齊出售。因此，當人們掏錢買商品住房時，也隨之購買了相應的居住環(huán)境。對居住環(huán)境的選擇也就反映出了購房者對居住環(huán)境的消費需求。居住環(huán)境不是一個簡單的概念，細致分析起來它包含著五個方面的因素。一是“交通環(huán)境”主要是居住區(qū)周圍有無便利的城市交通，有無合適方便的停放車輛的場地。04年住宅消費調(diào)查——購房消費者居住環(huán)境需求分析居住環(huán)境消費需求重心在“綠化生態(tài)環(huán)境與文化教育環(huán)境”二是“商業(yè)購物環(huán)境”主要指居住區(qū)內(nèi)或附近有無配套的商業(yè)網(wǎng)點。三是“文化教育環(huán)境”指的是居住區(qū)內(nèi)或附近有無優(yōu)秀的中小學校，有無健身休閑設施和環(huán)境條件。四是“綠化生態(tài)環(huán)境”主要是居住區(qū)的有無憂美、安靜、清潔的生活環(huán)境，有無適宜的戶外活動場地和交往空間。五是“治安服務環(huán)境”旨指示燈居住區(qū)內(nèi)有無良好的治安物業(yè)管理和周到的售后質(zhì)量服務。

本次調(diào)查結(jié)果顯示，許多購房者把居住環(huán)境中有無安靜清潔的生活環(huán)境，在有無優(yōu)美的綠化休閑空間和活動場地，有無優(yōu)秀的文化教育機構等等列為是否購房的考慮因素，顯然人們對居住環(huán)境提出了更高的精神要求。人們向往舒適、文明、高尚的居住環(huán)境，追求居住環(huán)境的“嗅覺感消費”（空氣清新）與“視覺感消費”（綠化生態(tài)）以及文化感和成就感。04年住宅消費調(diào)查——購房消費者居住環(huán)境需求分析從2004年調(diào)查數(shù)據(jù)看出，“綠化生態(tài)環(huán)境”與“文化教育環(huán)境”是購房者對環(huán)境關注程度最高的兩個方面，關注率分別高達82.6%和74.4%，與2002年相比2004年這兩方面環(huán)境的需求程度分別上升了15.8與3.6個百分點。由于城市交通建設的發(fā)展和商業(yè)的繁榮，交通方便和購物便利普遍得到了較好的解決，因而目前購房消費者對居住環(huán)境中的“交通環(huán)境”與“商業(yè)購物環(huán)境”重視程度較2002年明顯下降，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2004年購房消費者對交通環(huán)境的重視程度比2002年下降10.4%，而對商業(yè)購物環(huán)境的需求程度更是大幅度下滑，2004年較2002年下降了32.5%。此外，從合肥目前的售房情況看，那些注意居住環(huán)境建設，注重居住環(huán)境特色品位的住宅區(qū)都成了房地產(chǎn)市場的搶手貨。居住環(huán)境消費需求的變化，折射出當今社會的發(fā)展和人的生活模式的改變。這是居住區(qū)規(guī)劃中需要進一步研究和探討的問題。

04年住宅消費調(diào)查——購房消費者居住環(huán)境需求分析不同年份的購房者對環(huán)境的需求程度：

04年住宅消費調(diào)查——購房消費者居住環(huán)境需求分析綠化生態(tài)文化教育交通環(huán)境治安服務商業(yè)休閑90%80%60%40%20%2002年2004年67%83%71%75%79%69%57%61%85%53%消費者的購房目的原本就是為了居住，只有“安居”才能“樂業(yè)”,當然不同的收入階層對住宅的消費需求不同，從豪華的別墅、高檔公寓、普通住宅到安居型住房，都有其特定的消費群體。不同層次的經(jīng)濟狀況、不同的愛好特點需要各自相應的住宅。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入的增加，消費者購房除為了自住以外，還出現(xiàn)了為保值增值以至以投資為目的的購房現(xiàn)象。購房目的已從過去單純的居住生活向休閑度假、出租經(jīng)營、保值增值、實物獎勵、投資置業(yè)等方面發(fā)展。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，分析研究購房群體的購房動機、及時把握消費者的需求特點與趨勢變化，對于開拓市場、增加銷售至關重要。

04年住宅消費調(diào)查—消費者購房目的與影響因素分析購房者的置業(yè)投資特點明顯增強從購房消費者買房的動機來看，一是為居住，二是為投資，或者二者兼而有之，然而不同時期的消費者購房目的傾向性是在變化的。從2004年的調(diào)查數(shù)據(jù)來看，在購房者中，屬第一置業(yè)的占18.1%，屬第二置業(yè)改善居住環(huán)境的占63.4%，屬投資置業(yè)的占16.1%。以滿足自己和家人居住為目的的購房行為稱為自住型購房，一般多屬于第一次置業(yè)。而二次置業(yè)者的購房目的呈現(xiàn)多樣性，有投資也有自住，如有賣舊房換買新房的，有買了新房舊房出租的，也有為保值增值而買第二套房的。多次置業(yè)者，大多為投資型購房，用以出租、增值，以獲得較高的利益回報。從本次的調(diào)查結(jié)果看（見圖），自住型購房者仍占據(jù)絕對優(yōu)勢，達到了購房者總數(shù)的81.5%，但同時我們也看到2004年有18.5%的購房者購房目的是用以投資增值和辦公商用，而2002年的調(diào)查結(jié)果中，購房者中屬于置業(yè)投資的僅占3.6%，比2004年低14.9個百分點。04年住宅消費調(diào)查—消費者購房目的與影響因素分析購房者購房目的取向比較：以上情況說明，一是目前的房地產(chǎn)市場仍處在成長期，購買者仍以自住為主；二是投資型購房者雖然所占比例仍不算太高，但上升速度較快，已呈現(xiàn)一種快速發(fā)展的趨勢，值得房地產(chǎn)開發(fā)商予以關注、研究。2004年購房者置業(yè)特點的變化主要是以投資為目的的購房比例上升幅度較快。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前以房地產(chǎn)投資作為第一投資理財方式的購房者比例為11.8%，僅排在儲蓄之后，位于保險和股票之前，處于投資理財方式的第二位，可以預見今后隨著個人經(jīng)濟實力的增強，一部分人會將投資理財方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。

04年住宅消費調(diào)查—消費者購房目的與影響因素分析辦公商用投資增值安置和居住改善居住享受2002年2004年交通條件、周邊環(huán)境為購房者最關心因素

消費者在置業(yè)消費過程中會對影響購房的有關因素進行評估。在研究消費者關注的因素時，我們從以下兩個角度進行分析：其一，消費者在購房過程中，對某個因素關注程度的高度，這僅僅是一個靜態(tài)的數(shù)值；其二，對于不同年度的同一因素而言，關注的程度發(fā)生了怎樣的變化，這是一個動態(tài)的數(shù)據(jù)，同時也反映出今后樓市發(fā)展的趨勢和方向。從2004年的調(diào)查數(shù)據(jù)變化曲線看，購房者關心程度較高的三個因素依次是：“交通條件便利”83.9%，“周邊環(huán)境”78.5%。這就表明了在2004年，制約購房者住房需求的主要因素是交通條件便利、周邊環(huán)境。交通包含多方面的含義，首先是區(qū)域的交通配套情況，其次是個人的通勤能力，對交通成本（包括交通費用和時間成本）的承受能力。

04年住宅消費調(diào)查—消費者購房目的與影響因素分析交通條件、周邊環(huán)境為購房者最關心因素

根據(jù)調(diào)查情況分析，一是2004年絕大多數(shù)購房者把交通便利放在首要的位置，而2002年排在首位的影響因素是房屋質(zhì)量，交通便利因素對消費者的購房影響位居第三，說明現(xiàn)在的人們較2002年更關注的是交通是否便利而不過分強調(diào)其地理位置，已經(jīng)逐步適應“辦公—居住兩地化”的發(fā)展趨勢，開始關注城郊和邊緣地區(qū)的房屋。二是消費者對周邊環(huán)境的關注程度仍達78.5%，從影響位次上看比2002年的關注程度排前了二位。周邊環(huán)境因素其最基本的含義涵蓋了樓盤項目周邊的自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境，以及基礎設施等比較直觀的因素，購房者對周邊環(huán)境的極大關注也說明了周邊環(huán)境對樓盤項目的重要性，樓盤的周邊環(huán)境在很大程度上影響著購房者的選擇。所以，開發(fā)樓盤項目仍要精心選擇周邊環(huán)境。

04年住宅消費調(diào)查—消費者購房目的與影響因素分析交通條件、周邊環(huán)境為購房者最關心因素

三是消費者對價格因素的關注程度降低，根據(jù)2002年的調(diào)查，有81%的消費者認為房屋價格是影響他們購房的重要因素，在影響購房的因素中排在第二位，而2004年的比例為53.9%，位居各影響因素第五。說明人們的購買能力有較大提高，更注重生活的質(zhì)量，在重視房屋本身的同時，還很重視考慮房屋相關的其他因素。從調(diào)查結(jié)果來看，2004年房屋升值潛力得到了購房消費者的普遍關注，2004年的關注程度高達64.2%，比2002年的40.5%提高了23.7個百分點。特別是投資型購房者對居所的升值潛力表現(xiàn)出了特別高的關注程度。對升值潛力的關注，從某種程度上來講，也就是投資型購房者對房屋未來所獲利潤的看重。目前有部分投資型購房者，在購房區(qū)域的選擇上傾向于周邊環(huán)境好，配套設施全，開發(fā)商實力強的樓盤。在戶型選擇上，對于市中心傾向于中小戶型，對于中心城區(qū)外的傾向于大戶型與別墅。

04年住宅消費調(diào)查—消費者購房目的與影響因素分析房屋建筑是購房消費者關心的問題之一。好的建筑類型與戶型是吸引消費者最有力的賣點與競爭的實力焦點。在賣點潮流的促動下，住宅產(chǎn)品必須有叫得響的賣點，戶型設計的好壞可以大大地影響商品房的銷售價格，這已成為許多發(fā)展商的共識。如一些成功樓盤能考慮現(xiàn)代住房的消費特點，針對不同的家庭結(jié)構、不同的年齡層次，設計出合適的住宅生活空間，不同功能或互有兼顧的戶型，滿足實際的需求。像適合老城區(qū)老少同堂大家庭的多房間大戶型與適合白領單身的小戶型等，在市場上就頗受目標消費群的喜愛。建筑類型與戶型好的住宅是消費者和開發(fā)商共同追求的目標。隨著人們住房消費意識的增強和對住房條件要求的不斷提高，在位置、環(huán)境等因素不可改變的情況下，建筑類型和戶型越來越成為購房者關注的焦點。一套住宅能否受到人們的青睞，一個樓盤在銷售上能否獲得成功，前期的建筑設計與戶型設計已成為重中之重。那么目前購的房消費者偏好什么樣的住宅呢？

04年住宅消費調(diào)查—購房消費者建筑類型與戶型偏好分析多層住宅最受寵愛高層住宅需求上升對比2002年和2004年消費者對不同類型住宅的選擇情況來看，“多層住宅”仍是合肥消費者最喜愛的建筑類型，選擇多層住宅的購房消費者所占比例由2002年的58.2%上升至2004年的73%。而近年來興起的小高層住宅開始顯示了頹態(tài)，選擇比例由2002年的36.4%下滑到2004年的15.1%。取而代之“小高層”的是“高層”住宅正在逐漸被購房消費者所接納，需求的增長趨勢較為明顯，選擇比例由2002年的1.8%上升到2004年的10.7%（見圖一）。高層建筑是建筑類型中的一個重要有機組合，近幾年來，高層建筑在合肥建筑市場由原來的市場空白點逐漸發(fā)展到今天的占到合肥住宅市場總供應量的5%。隨著土地資源的不斷減縮，高層是未來房地產(chǎn)市場一個大的方向。

04年住宅消費調(diào)查—購房消費者建筑類型與戶型偏好分析多層住宅最受寵愛高層住宅需求上升如今的購房者愈來愈講究性價比，高層建筑的建筑成本居高不下，加上公攤面積過大，物業(yè)管理費過高等缺點，多層住宅更加受寵是必然的趨勢。因此多層住宅需求的堅挺不下，既有購房者對良好的居住環(huán)境孜孜不倦的追求，也有成本以及價格因素的驅(qū)使。高層住宅的出現(xiàn)最初主要在于節(jié)約城市土地，降低開發(fā)成本，而對于消費者選擇高層建筑主要看重的是住高層可使居者“視野遠，心情暢，采光強，通風好、品味高、新穎時尚”，此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)潛在購房者認為在滿足“視野、時尚”等需求方面小高層不如高層有優(yōu)勢。

04年住宅消費調(diào)查—購房消費者建筑類型與戶型偏好分析三室二廳和二室一廳仍是主力戶型買房的過程可以相對獨立地劃分為室內(nèi)和室外兩個部分，優(yōu)秀的戶型設計帶給業(yè)主的居住滿足感是交通和環(huán)境的發(fā)展不能代替的。盡管合肥目前的消費者經(jīng)濟收入不允許開發(fā)商做到最好的戶型，只能根據(jù)市場的經(jīng)濟狀況來決定現(xiàn)在的實用戶型，使戶型盡可能更好的滿足消費者的需求。對戶型需求情況進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費者對總體戶型的偏好與2002年沒有什么變化，兩房、三房仍是2004年需求量最大的兩類戶型，選擇比例分別為45%和46.7%，合計達九成以上，其它戶型需求則較少。但從套內(nèi)細部分析，2002年的購房消費者選擇與2004年還是存在明顯差異。04年住宅消費調(diào)查—購房消費者建筑類型與戶型偏好分析三室二廳和二室一廳仍是主力戶型雖說總體上兩個年份中消費者均是以三居室為主，但2004年消費者二居室的戶型需求上升較快，比2002年增長了17%，其中兩室一廳的需求增長最大，由2002年的25%上升至2004年的30.6%，上升了22.4%；對于三居室2004年需求有所下降，比2002年下降19%，主要是三室一廳下降最多，由2002年的33.2%下降到2004年的13.7%，下降了59%。今年的購房者對一居室選擇率也有所回升，由2002年的0.5%上升到2004年的3.5%.這種變化跟本次調(diào)查潛在購房者的構成是息息相關的，由于2004年購房潛力人群以年輕人居多導致了中小戶型的需求增長?？梢钥闯?，消費者對于戶型需求形式呈明顯的多元化、個性化，多層消費格局，從消費者對“室”的選擇來看，三室型住宅市場需求程度最高，有最大的市場空間，有46.7%的消費者有意向購買該套型；從消費者對“廳”的選擇來看，數(shù)據(jù)顯示，有47.4%的消費者認為二廳型住宅較為理想，比較適宜居住。

04年住宅消費調(diào)查—購房消費者建筑類型與戶型偏好分析本次調(diào)查我們看出，家庭背景和戶型選擇有關聯(lián)。人口、年齡、經(jīng)濟、文化的不同所選擇的戶型差異也較大。從年齡上看20-29歲的群體選擇二室一廳和兩室二廳的為眾，這個層次的消費者收入主要在4萬左右；選擇三室一廳與三室二廳的以30-45歲和收入在6萬元左右的為主。再從家庭人口來分析，多成員結(jié)構家庭對戶型的關注程度明顯高于其他人群，如何在有限的空間里，讓家人住得更舒服，并保留一定的私密性是多成員家庭著重考慮的問題，相比成員數(shù)量比較少的家庭來講，入住成員在4人以上的家庭對戶型的考慮程度接近70%，超過成員在3人的家庭30個百分點以上。對于單身的購房者而言，由于其意向購買的房屋屬于小戶型，因此，其更關注所購房屋的戶型結(jié)構是否合理，關注程度達到55.6%。因此房地產(chǎn)開發(fā)須關注消費者家庭背景的變化，不斷調(diào)整戶型比例，適應市場需求。事實上，不同的戶型面對的消費者層次是不一樣的，開發(fā)商應該把握不同時期不同層次的消費者心態(tài)和新購房者追求其產(chǎn)品與老購房者有所差別的心態(tài)，進行戶型創(chuàng)新。

04年住宅消費調(diào)查—購房消費者建筑類型與戶型偏好分析戶型面積：80-100平方米的需求最為強烈根據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查咨詢公司的調(diào)查數(shù)據(jù)，對戶型面積的分析，如下圖一，可以看出2004年購房者理想的戶型面積與2002年相比，總體變化并不明顯，其需求的建筑面積主要集中在80－100平米之間，所占的比例達到了43%，通過對比我們可以發(fā)現(xiàn)：2004年消費者對于住宅面積需求仍然較為理性，對“標準戶型”的需求越來越集中。從整體的需求曲線來看，基本上呈現(xiàn)“拋物線”分布，超大戶型的需求量呈現(xiàn)收縮趨勢，超小戶型需求量呈現(xiàn)增長趨勢,80平方米以下的住宅2002年僅有13.5%的消費者有購買意向，而2004年調(diào)查結(jié)果有29.5%的消費者表示會考慮購買。2004年合肥住房市場小戶型較以往熱銷，家庭結(jié)構的變化和房價的快速上漲都是影響因素。

04年住宅消費調(diào)查—購房消費者面積價格傾向分析戶型面積：80-100平方米的需求最為強烈從細分市場上看，不同年齡段的人群對住宅面積的需求差別也較大。對住宅面積需求最大的是44—45歲年齡段的人群，這部分人群有一定的經(jīng)濟基礎，要通過換房尋求更好的居住條件，而且往往想一步到位，在120平方米的住宅需求中，他們選擇的比例較大。而一些因經(jīng)濟基礎薄弱，或事業(yè)處于起步階段的年輕人群對住宅面積的需求最小。因此，在房屋開發(fā)和銷售中，應針對當?shù)鼐用竦氖杖胨胶筒煌挲g段人群的特點進行策劃，通過市場細分，有針對性地開發(fā)適合不同人群需求的住宅面積套型。

04年住宅消費調(diào)查—購房消費者面積價格傾向分析購房戶對住宅功能的要求更加細化

從住宅的功能面積來分析，隨著人們收入的增加和生活水平提高，人們對住宅功能的要求越來越高，需求也呈現(xiàn)多樣化。從本次調(diào)查結(jié)果看：客廳面積：從被訪者的選擇來看，選擇20—30平方米的人最多，占到35%，其次分別是15—20平方米、占26%，30—40平方米、占23%，選擇40平方米以上的占14%。主臥室面積：消費者對主臥室的設計越來越講究，主臥室衛(wèi)生間、陽臺、衣帽間等都成為消費者關注的地方。主臥室的面積大小從調(diào)查結(jié)果看，選擇前三位的分別是15—20平方米、10—15平方米、20—20平方米，分別占到36%、27%、26%。在選擇雙衛(wèi)的人群中，60%的人選擇3—6平方米的主臥衛(wèi)生間，24%的人選擇6—10平方米的主臥衛(wèi)生間。04年住宅消費調(diào)查—購房消費者面積價格傾向分析購房戶對住宅功能的要求更加細化

餐廳面積：接近一半的人選擇10—15平方米的餐廳，其次是10平方米以下的餐廳，有30%的人選擇，另有14%的人選擇15—20平方米的餐廳，選擇20平方米以上餐廳的人很少，只有7%。廚房面積：有68%的人選擇5—10平方米的廚房，有18%的人選擇10—15平方米的廚房。在現(xiàn)代生活中，廚房的地位和作用已大大減弱，不同戶型和面積的住宅對廚房的面積要求不大，只要能滿足一定功能即可。衛(wèi)生間面積：從衛(wèi)生間面積的選擇來看，絕大多數(shù)的人選擇3—6平方米的衛(wèi)生間，占61%，27%的人選擇6—10平方米的衛(wèi)生間，選擇3平方米以下和10平方米以上的人數(shù)較少。房地產(chǎn)開發(fā)商要讓自身推出的房屋能與市場要求接軌，就要不斷探索消費者需求，在有限的空間，設計出更好的住宅功能，為消費者提供更舒適的生活環(huán)境。04年住宅消費調(diào)查—購房消費者面積價格傾向分析購房戶價格承受能力相對提高為了解消費者對現(xiàn)今住宅價格的承受能力，我們對消費者能承受的套房總價和單價進行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：2004年消費者承受的住宅總價集中在15萬—20萬、20萬—30萬兩個區(qū)間范圍內(nèi)，分別占調(diào)查人數(shù)的49。8%、和39。2%。愿支付30萬元以上的占10%。2002年的情況是，選擇20萬元以下商品房的占到84.8%，選擇20萬元以上的僅占15。2%。這些說明合肥市民的經(jīng)濟承受能力這兩年有了很大提高。從消費者對能承受單價的選擇來看，與總價的選擇分布類似，消費者選擇范圍大都在每平方米單價1501—3000元區(qū)間，其中選擇最多的集中在1501—2000元的低端價位，占到被調(diào)查人群的42%，選擇每平方米單價2001—2500元的占35。6%，選擇每平方米單價2501—3000元的占22。4%。

消費者家庭實際收入反映了消費者的實際承受能力，消費者可承受的套房總價和單價，則反映了消費者的心理承受能力和對房價的期望。目前合肥房價已上漲至2600元/平方米，從本次調(diào)查消費者對房價的預期承受來看，現(xiàn)在的房價已超出了購房者的心理價位。單價在4000/平方米以上的精品樓盤，雖然也有需求，但因需求較少，更需要開發(fā)商進行深入的研究，認清這一部分消費者的獨特消費心理與行為特征。

04年住宅消費調(diào)查—購房消費者面積價格傾向分析二手房市場調(diào)研■合肥的二手房市場發(fā)展迅速，二手房交易量突飛猛進。據(jù)政府部門公布的數(shù)據(jù)，２００４年一季度合肥房地產(chǎn)市場成交額為２１．０３億元、建筑面積為１３５．７５萬平方米，同比分別增長了８４％和１０４．８４％。其中二手房的成交額為７．４３億元、建筑面積為６７．９７萬平方米，分別占到交易總量的３５．３％和５０．１％。統(tǒng)計表明，合肥的二手房在整個房地產(chǎn)市場交易量中占到了將近一半。

房齡：以２０００年及以后的房屋居多

■本期調(diào)查的在售二手房中，有四成以上都是建成于２０００年及以后的。另有四成多是建于１９９０至１９９９年的，１９９０年以前的房屋僅占到１２．９％。由此可見，目前合肥二手房市場的供應房源存在著房齡較輕的特點，這一點對于二手房交易來說，一方面使得二手房更能有效吸引市民購買，另一方面也導致了二手房的價格相對居高?！鰬粜停何宄啥际嵌邮?/p>

戶型較為集中在二居室和三居室，占到了總量的八成以上。而一居室和四居室及以上的小戶型和大戶型則分別為１０．６％和６．９％。這一方面是一段時期住宅產(chǎn)品本身的特點所造成的，另一方面這一類戶型能有效滿足一些過渡時期的家庭的需要，因此也是二手房交易市場中最受歡迎的類型。

■裝修：四成以上為初裝或中裝房

有４４．２％的二手房均為初裝和中裝房，其中又以初裝修的居多。另外，毛坯房也占到了１／３以上，精裝修房則相對較少，但也有兩成之多。毛坯房的高比例則提示了投資客對于合肥二手房市場的參與。

■房價：單價從１０００到４０００

由于二手房的房齡、地段、裝修程度等差異很大，所以價格差也相應較大。這是二手房供應市場的一個普遍現(xiàn)場。目前合肥市場上在售的二手房，單價在２０００元／平方米以下的占總量的不足兩成。六成以上都集中在２０００至２８００元／平方米之間，這主要是因為有相當一部分的二手房都居于市中心一類的“黃金地段”，地段的價值直接導致了房屋的價格不菲。二手房市場調(diào)研上半年省城房地產(chǎn)市場十分活躍，成交量大幅度增長，面積在120~150平方米的大戶型商品房占該市商品房成交戶數(shù)的近四成。

據(jù)統(tǒng)計，去年該市全年的房地產(chǎn)交易額為57.8億元，而今年上半年就達到了46.78億元。同時，去年該市二手房全年的交易額為16億元，而今年上半年的二手房交易額為17.76億元，超過去年全年的成交量。

今年上半年，面積在120~150平方米的商品房占該市商品房銷售總量的35.5%，占成交總戶數(shù)的36.43%，占銷售總金額的38.6%。價格在2000~3000元/平方米的房子占銷售總量的一半以上。上半年，該市住宅的平均價格為2314元/平方米，非住宅(商鋪、寫字樓等)的平均價格為4228元/平方米。這表明上半年合肥房地產(chǎn)市場十分活躍，價格在穩(wěn)步上升，國家的宏觀調(diào)控政策對該市的房地產(chǎn)市場影響不大。有關人士分析，在宏觀調(diào)控政策指導下，合肥的房地產(chǎn)市場仍將升溫，持續(xù)發(fā)展，預計下半年該市房價仍會穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)市場會繼續(xù)活躍。省城房價持續(xù)攀升大戶型成購房新寵從上半年的統(tǒng)計看，該市的購房者更加理性。它的標志是該市上半年二手房交易火爆。該市房地產(chǎn)市場一級市場(新房)、二級市場(二手房)和三級市場(租賃)聯(lián)動，特別是二三級市場活躍，表明房地產(chǎn)市場健康有序。

在分析房地產(chǎn)市場交易活躍的原因時，有關人士指出，今年4月份，省直公房允許上市對推動該市二手房交易起到了重要作用。從2002年2月份開始，合肥市的房改房已經(jīng)全面放開。國家實行房改政策，取消福利分房，通過房改，不少人買到了房改房，通過幾年的積累，已經(jīng)具備了以大換小和購買新房的能力。新安晚報

同時，老百姓已經(jīng)不再滿足于居者有其屋，更加注重居住環(huán)境的改善，物業(yè)管理的質(zhì)量。有些物業(yè)管理好，環(huán)境好的房子雖然價格高，但是仍供不應求。政務新區(qū)建設、GDP千億元規(guī)劃的拉動也是促使該市房地產(chǎn)持續(xù)升溫的重要原因。合肥市每年以10萬左右的人口遞增，這些人都需要住房。今年4月1日起，該市房屋維修基金下調(diào)在一定程度上減輕了消費者的負擔，對刺激商品房買賣和活躍房地產(chǎn)市場起到了積極作用。資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局省城房價持續(xù)攀升大戶型成購房新寵合肥房產(chǎn)：空置與緊缺并存“迅速發(fā)展的合肥房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)空置與緊缺并存的現(xiàn)象，一邊是房價持續(xù)上揚、繼續(xù)走高，大量的商品房空置；一邊卻是“平民住宅”緊缺，中低價位的樓盤較少?！睒I(yè)內(nèi)人士說。安徽合肥市開發(fā)辦和合肥市房產(chǎn)局資料顯示：二00二年至今，合肥市新建商品房房價持續(xù)上揚。二00二至二00三年，新建商品房均價從每平方米一千七百五十元上揚到二千零九十五元；今年上半年，則漲至約每平方米二千四百五十元，一些區(qū)位和戶型較好的樓盤一般均價在二千八百元以上，年均漲幅達百分之十八。目前，合肥房產(chǎn)市場上高價位(每平方米近三千元)和大戶型(一百至一百五平方米)的商品住房供銷占市場額近百分之五十。據(jù)不完全統(tǒng)計，合肥全市約有二十多萬平方米空置房屋。而適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少，今年上半年八十平方米以下戶型的樓盤不足五萬平方米，低收入群體購房難度增大，二手房的開發(fā)依然不能從根本上解決中低收入家庭的需要。合肥房產(chǎn)：空置與緊缺并存

空置與緊缺并存，“海水”與“火焰”共舞。面對合肥房產(chǎn)發(fā)展的“瓶頸”現(xiàn)象。合肥市市長郭萬清在調(diào)研房地產(chǎn)情況時說，隨著市政府千億規(guī)劃、現(xiàn)代化大城市藍圖的實施，城市規(guī)模的擴大，為安徽省會房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了巨大的發(fā)展空間。合肥城市居民可支配收入的快速增長，為居民購房置業(yè)提供了經(jīng)濟上的保證。此外，隨著合肥市政府對土地市場整頓力度的加強，繼續(xù)強化四類經(jīng)營性用地的“招標、拍賣、掛牌”。為緩解住房結(jié)構性矛盾，進一步將把發(fā)展普通商品房(經(jīng)濟適用房)為重點，保障中低收入人群能夠買的起、買得到中低檔住宅，消解當前空置與緊缺并存的局面。

來源：中國新聞網(wǎng)合肥房地產(chǎn)兩大特點

在剛剛結(jié)束的合肥秋季房產(chǎn)展覽會上，一位業(yè)內(nèi)人士感嘆道：“合肥地產(chǎn)界還沒有養(yǎng)成對市場深層東西相互探討的風氣，也缺乏有前瞻性和大局觀的領軍人物，這也是十多年來為什么合肥少有品牌形象和真正做大做強起來的地產(chǎn)公司的深層次原因?！笨傮w來說，合肥地產(chǎn)業(yè)存在如下特點：一、合肥房地產(chǎn)過熱，存在泡沫最近一段時期，合肥儼然是一個巨大的工地：林立的腳手架包裹著一座座山樣的建筑，重重疊疊，連綿一片，運送建材的車輛穿梭在塵土飛揚的馬路上，各種施工的操作聲和機器的轟鳴聲從不同方向傳來。很顯然，合肥的地產(chǎn)業(yè)正處在一個熱火朝天、高速發(fā)展的時期。其實這一點，從政府公布的數(shù)據(jù)中同樣得到印證，早在上個世紀９０年代中期以來，房地產(chǎn)給我市ＧＤＰ增長的貢獻率就呈逐年遞增的態(tài)勢，成了我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為合肥的ＧＤＰ增長速度在我省乃至全國同等城市中名列前茅提供了有力的支援。

合肥房地產(chǎn)兩大特點

但不同的聲音卻來自于外界。先是去年理論界對全國各大城市日益盛行的“圈地”風提出擔憂，再是今年以來，國內(nèi)幾家大報通過對上海、北京、廣州、武漢等城市的調(diào)查，對地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫若隱若現(xiàn)發(fā)出警示，此外，幾年來，大小媒體對各地商品房空置率居高不下的現(xiàn)狀更直觀的表述，也一直未停過。在某些早幾年開發(fā)好的小區(qū)里走走，總會找到許多未賣出的空房子。還有更深層面的，新樓盤的價格越來越高與二手房實際成交價格日見走低的反差現(xiàn)象，以及消費者實際收入的增長幅度所反映的市場購買力，等等，通過對這些至關重要因素的考慮和分析，我們不能不產(chǎn)生疑問：那些新開發(fā)的樓盤，將有誰來接盤？但市場上樂觀的情緒總是容易占上風的，“但愿這是杞人憂天！”一位政府相關部門的負責人在最近一次房展會上，面對上述提問表達出這樣的樂觀。

合肥房地產(chǎn)兩大特點

二、短期行為較多，掙了錢就走一個城市的房地產(chǎn)新興之初，由于地價較低、城市配套不力和購買力的不足，總會伴隨一個利潤回報從低到高的過程，但隨著經(jīng)濟的增長、城市建設的加快、消費者購買力的增強，將會大大縮短這個過程。所以說，在這個時期，房地產(chǎn)開發(fā)是一個易于產(chǎn)生高回報的行當。也正是看到了這一點，許多合肥早期進入地產(chǎn)業(yè)的投資商，尤其是一些私營機構，一開始就瞄著高利潤而來，并沒有要在該行業(yè)做大做強的準備，換句話說，只想做短線，而不想做長線，賺了錢就走。這種掙了錢就走的短期行為，在現(xiàn)在以及將來都大量存在，這一心態(tài)決定了他們所開發(fā)的項目必然存在配套設施投資不力、服務不完善（多數(shù)是與銷售廣告不符）、甚至房屋質(zhì)量有重大缺陷等損害消費者利益的諸多問題。這些最初就遺留下來的問題，往往又給后來的物業(yè)管理造成很多不便，是使業(yè)主與物業(yè)管理機構容易形成矛盾的深層次的原因之一。

針對這一狀況，業(yè)界一位有識之士評價道：“合肥地產(chǎn)界真正是魚龍混雜、參差不齊，投資商急功近利、行為短視的風氣甚囂塵上。雖然合肥房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到一個高速、繁榮的階段，但是，投資商不注重服務理念的鮮明倡導，不關注企業(yè)品牌、項目品牌的長期謀劃與建設，將會給整個行業(yè)發(fā)展帶來致命的打擊，尤其是在地產(chǎn)泡沫有所征兆的現(xiàn)階段。”

合肥房地產(chǎn)有無泡沫？

一個熱門話題從去年底傳到今年春：警惕國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的泡沫，那么合肥市的房地產(chǎn)市場有無泡沫呢？昨天下午，合肥市經(jīng)濟技術發(fā)展中心總裁李縝告訴記者，合肥市房地產(chǎn)市場并不過熱，即使冒出了泡沫也小得可憐，是正常發(fā)育時期的起始狀況。“泡沫”一說，緣自２００２年１１月份朱镕基總理在香港的一次講話中談及當前國內(nèi)某些城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，中央會嚴防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。此話引起合肥市民的極大關注，因為此前不久新建房屋價格“陡然升值”，每平方米價格增長了２００元朝上，甚至更高。市民看到的不僅是房價上揚了，而且新建房還在增多。有統(tǒng)計表明，我市去年完成房地產(chǎn)投資約３７億多元，施工面積５５０多萬平方米，其中竣工面積１６０萬平方米，分別比上年增長了３７％、２３％、１２％；今年有信息表明，房地產(chǎn)投資還將增大，投資額估計在４２億元，施工面積會達到６００萬平方米。

合肥房地產(chǎn)有無泡沫？這些跡象是不是“泡沫”？據(jù)李縝剖析，目前合肥市的房地產(chǎn)市場是省會城市擴張的必然結(jié)果。一是依照國際上房地產(chǎn)業(yè)普遍行情看，當一個城市的人均ＧＤＰ在１０００美元～５０００美元之間是該城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期，合肥市人均ＧＤＰ正好在１０００美元起點階段；二是根據(jù)合肥市未來ＧＤＰ千億規(guī)劃，將來８年內(nèi)，城區(qū)人口達到３００萬人，意味著從今后起每年都有十多萬人進城，必然會增大住房、辦公、生產(chǎn)用地等需求；三是市民收入增長后，也會拉動房屋需求。正在召開的全國人大會上傳出今年公務員加薪的消息，也自然而然拖拉企業(yè)等各行業(yè)的工資跟著漲；四是近年來“浙軍”大舉進軍合肥市房地產(chǎn)業(yè)，正好把房地產(chǎn)激活了。實際情況是否如同分析的那樣呢？據(jù)記者在建筑面積６萬平方米的“國軒苑”小區(qū)調(diào)查，目前這里的小區(qū)６０％的房子已售出，其中價值２００多萬元的精品住宅也已售出４套。在世紀陽光花園，一期開發(fā)的住宅也全部售完；二期住宅正在熱賣中。種種信息表明，合肥市房地產(chǎn)市場言熱尚早，泡沫雖有但不大。

稿件來源:合肥晚報

廬州將對“炒房”說不記者昨日從合肥市房產(chǎn)局了解到，今年上半年合肥市房地產(chǎn)市場繼續(xù)火熱。截至６月底，共核發(fā)各類房屋權證３０３１５件，完成各類房地產(chǎn)交易成交額４６．７８億元，同比增長３０．４％和８７．８％。有關部門統(tǒng)計，上半年全市商品房均價２３００元左右，預測下半年仍將保持緩慢平穩(wěn)的上升勢頭，同時二手房市場將更加活躍，并拉動一級市場的繁榮。

房市全線飄紅

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年核發(fā)各類房屋權證建筑面積４４０．４３萬平方米，完成各類房地產(chǎn)交易建筑面積２７５．０４９萬平方米。其中，１２０～１５０平方米的房屋占整個商品房銷售的３５．５％，銷售金額占３８．６％，２０００～３０００元／平方米占銷售量的５０％以上。

廬州將對“炒房”說不二手房潛力爆發(fā)

合肥市二手房市場剛剛起步，潛力巨大，二手房由于其價格上的優(yōu)勢受到不少市民的青睞。今年上半年二手房交易成交額達到１７．７６億元，其中房改房上市交易３４５７戶，成交額為３．２２９億元，超過了去年全年的成交額。

由于二手房的房價較商品房低廉，一些收入不高的家庭將目光投向了二手房這一經(jīng)