房地產(chǎn)估價(jià)試題及答案

單項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是以（）為基礎(chǔ)的。A.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益C.估價(jià)人員的合法權(quán)益D.委托人的合法權(quán)益2.房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ)是（）。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.以上都是3.市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)交易B.相關(guān)房地產(chǎn)交易C.類似房地產(chǎn)交易D.房地產(chǎn)市場(chǎng)交易4.成本法中的“成本”是指（）。A.價(jià)格B.生產(chǎn)費(fèi)用C.勞動(dòng)價(jià)值D.成本加利潤5.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一能夠量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化6.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（）。A.開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間D.全部租售出去時(shí)的時(shí)間7.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（）元/㎡。A.2139B.2146C.2651D.26598.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中有一個(gè)可比實(shí)例的成交日期為2016年10月1日、成交價(jià)格為3000元/㎡。另知該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格2016年6月1日至2017年3月1日平均每月比上月上漲1.5%，2017年3月1日至2017年7月1日平均每月比上月上漲2%。則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為（）元/㎡。A.3415B.3484C.3586D.36589.某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/㎡，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.510.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)的特性包括（）。A.不可移動(dòng)B.獨(dú)一無二C.壽命長久D.供給有限E.價(jià)值量大2.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有（）。A.房地產(chǎn)的需要B.房地產(chǎn)的有用性C.房地產(chǎn)的稀缺性D.房地產(chǎn)的有效需求E.房地產(chǎn)的增值性3.以下屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。A.土地形狀B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋空間布局E.房地產(chǎn)權(quán)益狀況4.市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例的要求有（）。A.可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)B.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格E.可比實(shí)例的面積與估價(jià)對(duì)象的面積相同5.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C(jī).開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤E.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤6.收益法中的運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)稅B.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.人員工資E.物業(yè)管理費(fèi)7.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)可用（）求取。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.長期趨勢(shì)法E.基準(zhǔn)地價(jià)修正法8.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素可分為（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.經(jīng)濟(jì)因素E.社會(huì)因素9.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則有（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則B.合法原則C.最高最佳使用原則D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則E.替代原則10.下列屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述的內(nèi)容有（）。A.位置描述B.交通條件描述C.外部配套設(shè)施描述D.周圍環(huán)境和景觀描述E.朝向和樓層判斷題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。（）2.同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間價(jià)值會(huì)有所不同。（）3.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。（）4.成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（）5.收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。（）6.假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。（）7.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都可以用數(shù)學(xué)公式或模型來量化。（）8.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。（）9.最高最佳使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式的價(jià)值。（）10.房地產(chǎn)的實(shí)物可以進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施。（）簡(jiǎn)答題（每題5分，共4題）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的作用。答：為房地產(chǎn)交易提供價(jià)格參考，助買賣雙方確定合理價(jià)格；為抵押、保險(xiǎn)等活動(dòng)提供價(jià)值依據(jù)；協(xié)助政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、稅收征管；解決糾紛，為司法仲裁等提供價(jià)值判斷。2.市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟有哪些？答：收集交易實(shí)例，選取可比實(shí)例，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，求取比準(zhǔn)價(jià)格。3.成本法估價(jià)中，建筑物折舊的求取方法有哪些？答：主要有直線法，將建筑物的折舊均勻分?jǐn)偟筋A(yù)計(jì)的耐用年限內(nèi)；還有成新折扣法，根據(jù)建筑物的建成年代、維護(hù)保養(yǎng)等情況確定成新率計(jì)算折舊；另外還有雙倍余額遞減法等加速折舊法。4.簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法的適用范圍。答：適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等，常用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析、土地估價(jià)等。討論題（每題5分，共4題）1.討論房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響。答：市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，價(jià)格不穩(wěn)定。上漲期估價(jià)可能偏高，下跌期則可能偏低。不同估價(jià)方法受影響不同，市場(chǎng)法更易隨市場(chǎng)波動(dòng)，收益法受預(yù)期收益變動(dòng)影響。估價(jià)師需準(zhǔn)確把握市場(chǎng)趨勢(shì)，合理選取參數(shù)，以保證估價(jià)結(jié)果客觀準(zhǔn)確。2.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如何平衡不同估價(jià)方法得出的結(jié)果？答：首先分析各方法適用程度和局限性。若市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)法權(quán)重可高些；成本法用于有成本依據(jù)項(xiàng)目。對(duì)比各結(jié)果差異原因，必要時(shí)調(diào)整參數(shù)。最終結(jié)合估價(jià)目的、經(jīng)驗(yàn)等綜合判斷，確定合理的最終估價(jià)結(jié)果。3.談?wù)劮康禺a(chǎn)估價(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的重要性。答：為投資決策提供價(jià)值參考，助投資者判斷項(xiàng)目是否值得投資。能評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，通過分析不同因素影響價(jià)值情況，了解潛在風(fēng)險(xiǎn)。還能對(duì)比不同項(xiàng)目投資價(jià)值，使投資者合理配置資金，提高投資收益。4.舉例說明房地產(chǎn)外部因素如何影響其價(jià)值。答：如交通改善，新地鐵開通使周邊房產(chǎn)價(jià)值上升，因出行便利吸引更多需求。周邊新建大型商業(yè)中心，提升房產(chǎn)商業(yè)價(jià)值和居住便利性，價(jià)值也會(huì)增加。相反，環(huán)境污染加重等負(fù)面外部因素會(huì)使房產(chǎn)價(jià)值降低。答案單項(xiàng)選擇題1.A2.D3.C4.A5.D6.A7.D8.D