房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理流程演講人：日期:CATALOGUE目錄01前期策劃管理02設(shè)計(jì)階段管控03報(bào)批報(bào)建管理04成本控制體系05施工配合管理06后期驗(yàn)收評估01前期策劃管理市場調(diào)研與需求分析市場調(diào)研與需求分析市場趨勢分析客戶需求調(diào)研競爭對手分析風(fēng)險(xiǎn)評估研究市場總體趨勢，包括政策、經(jīng)濟(jì)、社會和技術(shù)因素等。調(diào)研競爭對手的產(chǎn)品、價(jià)格、營銷策略等，以確定市場定位和競爭優(yōu)勢。通過問卷、訪談等方式，了解目標(biāo)客戶群體的需求、偏好和支付能力。對市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、競爭風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行評估，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略。技術(shù)可行性分析評估項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，包括土地開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)和施工技術(shù)等方面。經(jīng)濟(jì)可行性分析進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測和經(jīng)濟(jì)效益評估，包括成本、收益、投資回報(bào)率等指標(biāo)。環(huán)境影響評估評估項(xiàng)目對自然環(huán)境和社會環(huán)境的影響，確保項(xiàng)目符合相關(guān)法規(guī)和環(huán)保要求。敏感性分析對關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析，確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目可行性研究框架產(chǎn)品定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品定位根據(jù)市場需求和競爭狀況，確定項(xiàng)目的產(chǎn)品類型、檔次和特色。業(yè)態(tài)規(guī)劃結(jié)合產(chǎn)品定位，規(guī)劃項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)和布局，包括商業(yè)、住宅、辦公等。品牌策略制定項(xiàng)目的品牌策略，包括品牌形象、品牌價(jià)值和品牌傳播等?？蛻粜枨笃ヅ浯_保產(chǎn)品定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與客戶需求相匹配，提高項(xiàng)目的市場競爭力。02設(shè)計(jì)階段管控設(shè)計(jì)任務(wù)書編制標(biāo)準(zhǔn)包括法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品特性等。明確設(shè)計(jì)依據(jù)如成本控制、建筑風(fēng)格、功能布局、環(huán)境配套等。提出設(shè)計(jì)目標(biāo)如容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等。規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，細(xì)化設(shè)計(jì)任務(wù)和要求。編制設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)比選流程方案設(shè)計(jì)征集方案優(yōu)化調(diào)整方案初步評審方案最終比選通過公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)等方式，征集多家設(shè)計(jì)方案。組織專家和相關(guān)人員對征集的方案進(jìn)行初步評審，篩選出符合要求的方案。與設(shè)計(jì)師溝通，對初步篩選的方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，滿足項(xiàng)目需求。根據(jù)優(yōu)化調(diào)整后的方案，進(jìn)行最終比選，確定最優(yōu)方案。設(shè)計(jì)成果評審機(jī)制設(shè)計(jì)成果初審由內(nèi)部設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行初步審查，確保設(shè)計(jì)符合任務(wù)書要求。02040301成果修改完善根據(jù)專家評審意見，對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行修改完善，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。專家評審邀請外部專家對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行專業(yè)評審，提出改進(jìn)意見和建議。成果驗(yàn)收組織相關(guān)部門對最終設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收，確保設(shè)計(jì)成果滿足項(xiàng)目要求。03報(bào)批報(bào)建管理規(guī)劃方案報(bào)審路徑提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向相關(guān)部門提交項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，包括規(guī)劃總平面圖、建筑設(shè)計(jì)方案等。01審查與修改相關(guān)部門對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，如有不符合要求的地方需進(jìn)行修改。02審批通過經(jīng)審查通過的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，將獲得規(guī)劃部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證。03依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，組織進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，包括建筑、結(jié)構(gòu)、消防、環(huán)保等各個專業(yè)。施工圖設(shè)計(jì)施工圖完成后，需提交相關(guān)部門進(jìn)行審查，如有不符合規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)的地方需進(jìn)行修改。審查與修改經(jīng)審查合格的施工圖，將作為施工依據(jù)，確保施工過程符合設(shè)計(jì)要求和相關(guān)法規(guī)。審查合格施工圖審查要點(diǎn)專項(xiàng)證照獲取流程申請材料準(zhǔn)備根據(jù)相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)備申請專項(xiàng)證照所需的各項(xiàng)材料，如土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證等。01將準(zhǔn)備好的申請材料提交至相關(guān)部門，進(jìn)行專項(xiàng)證照的申請。02審查與頒證相關(guān)部門對申請材料進(jìn)行審查，符合要求的頒發(fā)相應(yīng)的專項(xiàng)證照，如施工許可證、預(yù)售許可證等。03提交申請04成本控制體系初步設(shè)計(jì)階段將項(xiàng)目總體成本目標(biāo)分解為各個專業(yè)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，如建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等。施工圖設(shè)計(jì)階段將各專業(yè)設(shè)計(jì)限額進(jìn)一步細(xì)化，明確各部位、各構(gòu)件的成本限額。招標(biāo)采購階段依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)，制定招標(biāo)控制價(jià)，確保投標(biāo)報(bào)價(jià)不超預(yù)算。施工階段根據(jù)工程變更情況，動態(tài)調(diào)整成本限額，確保項(xiàng)目總成本不超支。限額設(shè)計(jì)目標(biāo)分解設(shè)計(jì)變更成本動態(tài)監(jiān)控建立變更審批流程對設(shè)計(jì)變更進(jìn)行嚴(yán)格審批，確保變更符合項(xiàng)目目標(biāo)和成本預(yù)算。變更成本評估對每項(xiàng)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本評估，及時(shí)掌握變更對成本的影響。變更后成本監(jiān)控對變更后的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保成本不超預(yù)算。變更責(zé)任追究對導(dǎo)致成本超支的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行責(zé)任追究，加強(qiáng)成本控制意識。在保證材料滿足設(shè)計(jì)要求和使用功能的前提下，進(jìn)行成本適配。滿足功能需求材料選型成本適配原則充分了解材料市場價(jià)格，選擇性價(jià)比高的材料。市場價(jià)格調(diào)查在保證質(zhì)量的前提下，盡量降低材料成本，提高項(xiàng)目整體效益。成本控制積極尋找成本更低的替代材料，降低采購成本。材料替代方案05施工配合管理設(shè)計(jì)交底與圖紙會審設(shè)計(jì)交底組織設(shè)計(jì)人員對施工人員進(jìn)行技術(shù)交底，明確設(shè)計(jì)意圖、技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。01組織各方對圖紙進(jìn)行會審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決圖紙中的問題和矛盾。02技術(shù)交底記錄詳細(xì)記錄交底和會審的內(nèi)容、問題及解決方案，作為施工和驗(yàn)收的依據(jù)。03圖紙會審建立現(xiàn)場設(shè)計(jì)問題反饋渠道，及時(shí)收集施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題。問題收集對收集到的問題進(jìn)行分類、分析和處理，及時(shí)與設(shè)計(jì)人員溝通，確定解決方案。問題處理根據(jù)問題處理結(jié)果，及時(shí)辦理設(shè)計(jì)變更手續(xù)，確保施工與設(shè)計(jì)一致。變更管理現(xiàn)場設(shè)計(jì)問題響應(yīng)機(jī)制施工進(jìn)度與設(shè)計(jì)協(xié)同施工計(jì)劃制定依據(jù)設(shè)計(jì)要求和工期目標(biāo)，編制合理的施工計(jì)劃，并與設(shè)計(jì)進(jìn)度相協(xié)調(diào)。01設(shè)計(jì)進(jìn)度跟蹤定期對設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤和評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決影響施工進(jìn)度的設(shè)計(jì)問題。02施工進(jìn)度調(diào)整根據(jù)施工現(xiàn)場實(shí)際情況和設(shè)計(jì)變更，及時(shí)調(diào)整施工進(jìn)度計(jì)劃，確保工期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。0306后期驗(yàn)收評估竣工驗(yàn)收申請由開發(fā)商向相關(guān)部門提交竣工驗(yàn)收申請，并附上完整的竣工驗(yàn)收資料?？⒐を?yàn)收組織由相關(guān)部門組織專業(yè)驗(yàn)收團(tuán)隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等?？⒐を?yàn)收報(bào)告驗(yàn)收團(tuán)隊(duì)根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果出具竣工驗(yàn)收報(bào)告，對各項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)記錄和評估?？⒐を?yàn)收備案驗(yàn)收通過后，開發(fā)商需將驗(yàn)收報(bào)告及相關(guān)資料提交至相關(guān)部門進(jìn)行備案?？⒐を?yàn)收備案流程設(shè)計(jì)資料歸檔規(guī)范設(shè)計(jì)資料歸檔規(guī)范歸檔范圍歸檔流程歸檔要求歸檔責(zé)任設(shè)計(jì)資料歸檔范圍包括設(shè)計(jì)文件、圖紙、變更通知、技術(shù)核定單等。歸檔資料應(yīng)齊全、完整、準(zhǔn)確，分類清晰，易于查找。設(shè)計(jì)資料歸檔應(yīng)按階段進(jìn)行，確保每個階段的設(shè)計(jì)成果都能及時(shí)歸檔。設(shè)計(jì)資料歸檔由專人負(fù)責(zé)，確保資料的安全性和完整性。后評估與經(jīng)驗(yàn)沉淀機(jī)制后評估項(xiàng)目完成后，組織相關(guān)部門對項(xiàng)目進(jìn)行后