新疆國際置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理咨詢項(xiàng)目第一階段工作報(bào)告做實(shí)基礎(chǔ)工作，更新運(yùn)作理念，全面提升國際置地公司管理工作二OO三年十二月二十四日?qǐng)?bào)告內(nèi)容第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷新疆國際置地公司外部環(huán)境分析第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)特性分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析經(jīng)營性土地的供應(yīng)方式發(fā)生了大的變化市場機(jī)制配置土地資源，對(duì)土地供需進(jìn)行合理調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值；保證了土地交易的公開、公平與公正，提高交易行為的規(guī)范化程度，可以從源頭上有效地遏制腐??；市場的完善和市場作用的發(fā)揮，有利于促進(jìn)政府進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能，改革行政方式，提高管理和服務(wù)水平。土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)掛牌拍賣開發(fā)商回收閑置土地1999年以來，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積以年平均40%

的速度增長，但同期開發(fā)的土地面積增長只有6.4%，一方面

顯示近幾年新的“圈地”運(yùn)動(dòng)發(fā)展迅猛，另一方面顯示企業(yè)更多

地注重土地儲(chǔ)備對(duì)未來發(fā)展的價(jià)值盡管國家對(duì)閑置土地的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，但數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的“土地儲(chǔ)備”總量仍在增加房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來土地價(jià)格上漲的預(yù)期是加強(qiáng)“土地儲(chǔ)備”的主要?jiǎng)右蚣瘓F(tuán)開發(fā)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式被多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)采納，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)土地的戰(zhàn)略攫取成為主要競爭手段大面積的“土地儲(chǔ)備”將面臨政策和資金兩方面的風(fēng)險(xiǎn)，但卻有助于實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)抓住時(shí)機(jī)，完成連貫動(dòng)作的快速發(fā)展全國2002年土地交易價(jià)格指數(shù)有比較大的提高，根據(jù)國家

計(jì)委和國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，主要原因是因?yàn)橥恋鼗鶞?zhǔn)價(jià)格

的提高和公開出讓方式注：土地交易價(jià)格指數(shù)以前一年為100計(jì)算從全國范圍看，由于政策性因素（土地基準(zhǔn)價(jià)、公開出讓方式）的影響，全國土地交易價(jià)格從2001年起有較大幅度提高部分省市的市場交易價(jià)格指數(shù)增幅驚人，太原市2001年至2002年增幅為26.6%，在土地價(jià)格市場化的初期，公開出讓價(jià)格與協(xié)議出讓價(jià)格相比，增幅較大根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，近幾年房地產(chǎn)業(yè)的毛利率在40%

左右。但是，房地產(chǎn)業(yè)的利稅率卻不斷下降，主要原因

是行業(yè)競爭激烈，以及商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，

商品房空置率大資料來源：建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，我國目前比較合適的商品住宅空置率應(yīng)在5%-14%之間。自1995年起，全國商品住宅空置面積每年以1000多萬平方米的速度在遞增。1999年末，全國商品房空置面積累計(jì)為9124萬平方米，商品住宅空置率達(dá)到19％,處于空置危險(xiǎn)期之間。近年來，商品房空置面積繼續(xù)增大。1997-2001全國商品房竣工、開工、銷售面積統(tǒng)計(jì)7.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.7資料來源：《新財(cái)富》空置率高的一個(gè)主要原因在于商品住宅價(jià)格高，超過了中國

普通居民的承受能力。根據(jù)世界銀行資料，當(dāng)一個(gè)國家的

住房售價(jià)與家庭年收入的比例在3到6之間，居民才

能負(fù)擔(dān)得起。而我國的比例在絕大多數(shù)地區(qū)偏高房地產(chǎn)市場日趨成熟，其作用主要表現(xiàn)在行業(yè)整體利潤和

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，土地價(jià)格因供需關(guān)系的緩和，將處

于合理區(qū)間對(duì)于整個(gè)市場而言，土地交易價(jià)格將由企業(yè)的利潤預(yù)期和成本控制能力等要素決定，最終的趨勢是趨向于實(shí)力雄厚，獲利能力強(qiáng)，成本控制好，規(guī)模大的開發(fā)企業(yè)的最終定價(jià)3從中長期來看，土地價(jià)格的市場化趨勢是回歸到合理的區(qū)間，也就是說，整個(gè)行業(yè)的利潤相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)幅度逐漸減小。5房地產(chǎn)企業(yè)是以利潤最大化為經(jīng)營目標(biāo)和基本原則，預(yù)期利潤的高低和獲取利潤能力的強(qiáng)弱是企業(yè)判斷土地價(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)；1從市場競爭的角度看，土地市場化進(jìn)程的加快會(huì)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，在這一階段中，土地交易價(jià)格的表現(xiàn)為快速增長到平穩(wěn)增長，開發(fā)企業(yè)數(shù)目減少，整體利潤降低，但存留開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)普遍較好；4過高的土地交易價(jià)格可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到資源和市場機(jī)會(huì)，但增加了開發(fā)成本，使得最終商品失去市場競爭力；2新華信認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)

在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)

企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高土地價(jià)格、開發(fā)成本、利潤及企業(yè)數(shù)量發(fā)展趨勢示意圖部分上市的房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)、收入和利潤比較資料來源：中國上市公司資訊網(wǎng)利潤主營業(yè)務(wù)收入資產(chǎn)2002年部分上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)、收入和利潤國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商可以分為兩種類型：一類是具有資源

優(yōu)勢型的開發(fā)商、另一類是管理運(yùn)作型的開發(fā)商，兩類

公司的核心競爭力不同，未來的發(fā)展前景也不同運(yùn)作型開發(fā)商特點(diǎn)政府關(guān)系一般優(yōu)質(zhì)土地少重要通過熟地開發(fā)贏利公司地資金實(shí)力強(qiáng)公司地人員素質(zhì)高公司定位明確核心競爭力表現(xiàn)為很強(qiáng)地運(yùn)作能力資源型開發(fā)商特點(diǎn)政府關(guān)系密切獲得優(yōu)質(zhì)土地的成本低土地儲(chǔ)備量大以區(qū)域開發(fā)為主通過生地開發(fā)的贏利能力強(qiáng)隨著國家對(duì)土地管理的日趨嚴(yán)格，土地價(jià)格將更加透明化，開發(fā)商獲得土地的成本差異不斷縮小，未來運(yùn)作型的開發(fā)商將表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場競爭力根據(jù)建設(shè)部的發(fā)展規(guī)劃，2000-2010年的房地產(chǎn)業(yè)

的四大發(fā)展前景四大發(fā)展前景房地產(chǎn)業(yè)將以每年12%的速度增長實(shí)行社會(huì)、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會(huì)房屋總量的50%商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%城鎮(zhèn)人均住房使用面積2010年達(dá)到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米3124報(bào)告內(nèi)容第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷新疆國際置地公司外部環(huán)境分析第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場分析烏魯木齊的經(jīng)濟(jì)近年快速增長，平均GDP增長率達(dá)10.9%，

高于新疆同比年份的平均增長率資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局備注：2003年烏魯木齊的GDP為計(jì)劃值新疆與烏魯木齊GDP統(tǒng)計(jì)新疆烏魯木齊烏魯木齊近年的GDP平均增長率為10.9%，高于新疆的平均增長率9.2%，更高于全國平均增長率單位：億元烏魯木齊近年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的

比例不斷提高，且第三產(chǎn)業(yè)的增長速度較高資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒備注：2003年烏魯木齊各產(chǎn)業(yè)值為計(jì)劃值，各產(chǎn)業(yè)值是按當(dāng)年價(jià)計(jì)算烏魯木齊產(chǎn)業(yè)發(fā)展烏魯木齊三大產(chǎn)業(yè)平均增長率烏魯木齊近年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)從1998年占GDP60.9%增長到2003年占GDP的65.9%，第三產(chǎn)業(yè)的增長速度明顯地高于第一、二產(chǎn)業(yè)的增長速度。單位：億元第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)烏魯木齊市城鄉(xiāng)居民的收入狀況資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)備注：1、城市居民收入為人均可支配收入；2、農(nóng)牧民的收入指人均純收入城市居民的收入增長較快，2001年較2000年增長8.9%，2002年較其上年增長9.6%，相對(duì)來說，農(nóng)牧民的收入增長不大新疆居民的收入狀況單位：元農(nóng)牧民收入居民收入烏魯木齊主要行業(yè)就業(yè)情況資料來源：2002年烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊2002年初的總?cè)丝跒?69.03萬。2001年初房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)為4222人，到2002年初增長到9524人，就業(yè)人數(shù)為上年的2.26倍，說明了近年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展態(tài)勢烏魯木齊主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)單位：千人2003年烏魯木齊市人均消費(fèi)支出資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局雜項(xiàng)食品教育娛樂衣著交通通訊醫(yī)療保健家用設(shè)備居住231210458787705104504252806670消費(fèi)性支出2003年烏魯木齊市人均消費(fèi)支出單位：元烏魯木齊居民食品支出占總消費(fèi)支出的34.7%，恩格爾指數(shù)低于全國平均39.2%，但仍然占據(jù)主要消費(fèi)支出；居住支出占總消費(fèi)性支出的7.65%，居民用于住房的消費(fèi)能力仍舊較低，大量的住房消費(fèi)需求仍然處于積累階段烏魯木齊主要行業(yè)發(fā)展商業(yè)當(dāng)前和以后都是烏市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要行業(yè)。烏市作為新疆的商貿(mào)中心，將進(jìn)一步發(fā)展商貿(mào)業(yè)，不論從規(guī)模還是效益都應(yīng)發(fā)揮重要的作用。但烏市的商業(yè)還存在一些問題，如大量的商品交易都是區(qū)外產(chǎn)品的天下，本地產(chǎn)品競爭力較弱。貨運(yùn)郵電業(yè)對(duì)烏市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)作用很大，烏市要建成國際性的商貿(mào)城市，交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展非常重要，只有物流和信息流都暢通無阻，國民經(jīng)濟(jì)才能進(jìn)一步發(fā)展壯大。發(fā)展較快的行業(yè)之一，建筑業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是烏市重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)。目前烏市的人均居住面積僅為9.32平方米，其發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｍ瑫r(shí)國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，基礎(chǔ)建設(shè)等各種項(xiàng)目的投入均會(huì)給建筑業(yè)的發(fā)展帶來契機(jī)。生產(chǎn)的產(chǎn)品是高收入彈性的，隨著收入的增加，對(duì)該產(chǎn)品的需求量越大，該行業(yè)將作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。商業(yè)貨運(yùn)郵電業(yè)建筑業(yè)金屬冶煉及壓延加工業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)與各行業(yè)的發(fā)展都有緊密關(guān)系，也是發(fā)展的主導(dǎo)行業(yè)。從烏市目前的情況看，金融保險(xiǎn)業(yè)得到了一定發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了重要作用。但將其作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)看，發(fā)展仍顯不足，如國內(nèi)主要的地區(qū)性銀行及非金融、證卷機(jī)構(gòu)均未在烏市建立分支機(jī)構(gòu)。其中：A為消耗矩陣：運(yùn)用投入產(chǎn)出模型和總體增加值率

對(duì)烏魯木齊市GDP進(jìn)行預(yù)測投入產(chǎn)出模型：X為社會(huì)總產(chǎn)品向量；Y為最終產(chǎn)品向量，包括積累、消費(fèi)、凈出口等，反映了國民收入分配和再分配的最終使用情況。資料來源：固定資產(chǎn)和消費(fèi)的預(yù)測數(shù)據(jù)來自烏魯木齊之窗預(yù)測“十五”期間未來幾年的消費(fèi)值。年均增長率將達(dá)12%根據(jù)總固定資產(chǎn)投資和總消費(fèi)得到“十五”未來幾年的最終消費(fèi)值。并據(jù)投入產(chǎn)出模型，作為Y根據(jù)總體增加值率，計(jì)算未來幾年的GDP。據(jù)投入產(chǎn)出模型，預(yù)測“十五”期間未來幾年總產(chǎn)出值，即X值預(yù)測整個(gè)“十五”期間,烏魯木齊市固定資產(chǎn)投資規(guī)模將快速增長,預(yù)計(jì)會(huì)五年累計(jì)達(dá)到850-900億元，年均增長15%左右所有生產(chǎn)活動(dòng)新增加的價(jià)值與總產(chǎn)值的比率。烏魯木齊市近年經(jīng)濟(jì)以較高的速度增長，預(yù)測2001-2005年

的增長速度為10.5%左右，2005年的GDP達(dá)到517億元資料來源：新疆統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)烏魯木齊市國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測單位：億元預(yù)測值實(shí)際值預(yù)測值是在假定“十五”時(shí)期烏市經(jīng)濟(jì)效益保持穩(wěn)定,即總體增加值率保持在40.7%的水平下,利用投入產(chǎn)出模型推測出總產(chǎn)出，進(jìn)而計(jì)算出GDP；根據(jù)預(yù)測值，2001-2005的年均增長率為10.5%左右。烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)城鄉(xiāng)居民收入的增長稍低于烏魯木齊GDP的增長；6非國有經(jīng)濟(jì)投資比重逐步上升，投資主體多元化格局初步顯現(xiàn)；3基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大；5烏魯木齊近年的經(jīng)濟(jì)快速增長，預(yù)測未來幾年內(nèi)仍能保持10.5%的增長速度；1三大產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但調(diào)整的幅度不大；4投資總量在調(diào)控中不斷擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到較強(qiáng)的拉動(dòng)作用；2烏魯木齊的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是商業(yè)、建筑業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)；7房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善；8報(bào)告內(nèi)容第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷新疆國際置地公司外部環(huán)境分析第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概述地區(qū)政策環(huán)境分析地區(qū)房地產(chǎn)趨勢分析烏魯木齊市近年房地產(chǎn)投資較大，于

2001年達(dá)到一個(gè)高潮，之后有一個(gè)

下降的趨勢資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局烏魯木齊近年房地產(chǎn)投資情況單位：億元房地產(chǎn)投資總體上在2002年達(dá)到高潮后，烏魯木齊房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，有下降的一個(gè)趨勢；據(jù)房地產(chǎn)的投資規(guī)律，投資下降，贏利也隨之回落；新疆2003年1-4月房地產(chǎn)投資7.48億元，比上年同比增長46.4%，但住宅投資只同比增長13%，商業(yè)用房同比增長2.5倍，商業(yè)用房成為該時(shí)期的重點(diǎn)。根據(jù)中國房地產(chǎn)發(fā)展周期判斷，調(diào)整其一般為2年左右，低于發(fā)展期，因此，2005年左右將成為新一輪的起點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)整合過程，數(shù)量

變化較大；投資構(gòu)成上以其它經(jīng)濟(jì)形式

的投資為主烏魯木齊的房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)整合過程，企業(yè)數(shù)量變化較大。實(shí)際上在烏魯木齊真正具有開發(fā)規(guī)模的只有二十多家。2002年整個(gè)新疆地區(qū)共有房地產(chǎn)企業(yè)435家；有37家企業(yè)分別得到降級(jí)、歇業(yè)一年、暫緩發(fā)證、限期整改的處罰；另有36家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被注銷。從房地產(chǎn)的投資構(gòu)成來看，烏魯木齊的房地產(chǎn)投資主要是以其它經(jīng)濟(jì)形式投資為主。烏魯木齊房地產(chǎn)公司數(shù)量2001年房地產(chǎn)投資構(gòu)成單位：個(gè)單位：億元近年商品房銷售收入高速增長，但增長

的梯度在減弱，個(gè)人購買商品房的比例

在不斷攀高資料來源：2003年烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊房地產(chǎn)銷售收入單位：億元烏魯木齊近年房地產(chǎn)的高速發(fā)展，銷售收入呈遞增趨勢，但最近增長梯度的趨勢是在遞減；由于國家住房制度改革，個(gè)人購買商品房的比例越來越高，現(xiàn)已高達(dá)92%。商品房購買接近完全家庭或個(gè)人驅(qū)動(dòng)。個(gè)人購買銷售收入新疆地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要特點(diǎn)區(qū)域性差別明顯分散型的住宅建設(shè)住房面積小、改造任務(wù)重建房成本高、周期長由于新疆地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡問題突出，住宅建設(shè)在地區(qū)之間、城市與縣鎮(zhèn)之間發(fā)展也不盡平衡。總體來看，以烏魯木齊為首的沿天山北坡地區(qū)，由于自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，住房建設(shè)也得到了較快的發(fā)展。南疆三地州由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，每年的住房建設(shè)總量很小。而南疆地區(qū)三地州土木結(jié)構(gòu)的平房仍占５０％以上，平均有近６０％的城鎮(zhèn)居民未調(diào)換過住房。由于新疆城鎮(zhèn)人口構(gòu)成中有相當(dāng)數(shù)量的人員是50、60年代從全國各地支援新疆建設(shè)的整編制的企業(yè)單位。在城市中獨(dú)立的各企業(yè)、事業(yè)單位構(gòu)成了城市人口的主體。城市中各企業(yè)、事業(yè)單位基本上是一個(gè)“小社會(huì)”，職工住房多年來一直是由單位包建、包管、包分配。這一特定的住房對(duì)象，不僅使職工養(yǎng)成了依賴單位的固守觀念，而且也造成了新疆城鎮(zhèn)住房社會(huì)化水平偏低的現(xiàn)實(shí)。1999年底統(tǒng)計(jì)，新疆城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為17.65平方米，低于同期全國人均18.6平方米的水平。住房成套率為54％，城鎮(zhèn)缺房戶111256戶；有危舊房屋219萬平方米，水、電、暖、衛(wèi)等不配套需改造房屋4370萬平方米，國有企業(yè)的雙困戶和最低收入貧困家庭約占城鎮(zhèn)人口的12％，近20萬戶。從近３年住房建設(shè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民的需求情況看，每年需拆遷危舊房屋在200--250萬平方米，約４萬戶。新疆屬全國地震多發(fā)地區(qū)，冬季漫長。建筑施工較為復(fù)雜，住房建設(shè)在抗震設(shè)防加固、墻體御寒加厚、門窗等構(gòu)造上與內(nèi)地一些省區(qū)相比，建房成本高，施工難度大，施工周期長。以烏魯木齊地區(qū)為例，近年磚混結(jié)構(gòu)樓房建安部分（不含室外配套部分）每平方米造價(jià)約700-900元左右，相比內(nèi)地一些省區(qū)同類住宅建房成本平均要高出20％--40％不等。新疆地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的存在的主要問題小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)問題管理體制問題法規(guī)及執(zhí)法監(jiān)管問題二級(jí)房產(chǎn)市場問題住宅小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)水平與住房建設(shè)規(guī)?；?、社會(huì)化、多元化的發(fā)展趨勢不相適應(yīng)。小區(qū)規(guī)劃建設(shè)與城市總體規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺少有機(jī)、協(xié)調(diào)發(fā)展。由于各城市還沒有制定住宅建設(shè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，而近幾年來住宅建設(shè)又以超常速度發(fā)展，造成了小區(qū)建設(shè)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃相脫節(jié)，與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套的矛盾。住宅建設(shè)管理體制難于適應(yīng)住房建設(shè)快速發(fā)展的實(shí)際要求缺乏長期穩(wěn)定、具有權(quán)威性的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)?！鞍簿愚k”并非常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)。管理機(jī)構(gòu)職能交叉，管理職能不到位。在同一地區(qū)各級(jí)“安居辦”各自為政。房地管理分離，不利于住房建設(shè)的長期穩(wěn)定發(fā)展；住房建設(shè)管理手續(xù)繁雜、行政職能部門工作效率較低。住房法規(guī)建設(shè)滯后，住房建設(shè)執(zhí)法和監(jiān)管乏力。實(shí)際操作上很多問題難以對(duì)號(hào)入座。如房地產(chǎn)開發(fā)住房建筑面積統(tǒng)一規(guī)范問題，物業(yè)管理代收費(fèi)用取費(fèi)和保安責(zé)任鑒定問題，小區(qū)建設(shè)中電力、燃?xì)狻⒆詠硭?、電信、有線電視等行業(yè)壟斷，指定產(chǎn)品、自行定價(jià)等問題，非城鎮(zhèn)人口進(jìn)城買房收費(fèi)問題小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家評(píng)審制度建立和強(qiáng)化推行問題等亟待規(guī)范。住房二級(jí)市場發(fā)育和開放度與住房建設(shè)發(fā)展不能適應(yīng)從住房發(fā)展階段性上分析，當(dāng)前新疆住房仍處在住房保障并開始向住房改善型發(fā)展的階段。單位對(duì)原有住房上市交易采取限制或行政干預(yù)的問題比較突出。住房二級(jí)市場交易手續(xù)繁雜，社會(huì)中介服務(wù)滯后。有關(guān)的社會(huì)化配套改革方面還不完善。房物物業(yè)管理與當(dāng)前住房管理的社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展要求還不適應(yīng)。報(bào)告內(nèi)容第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷新疆國際置地公司外部環(huán)境分析第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概述地區(qū)政策環(huán)境分析地區(qū)房地產(chǎn)趨勢分析烏魯木齊市政府主要依據(jù)的房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)：2001年6月13日實(shí)施：2001年11月1日實(shí)施：2003年5月1日出臺(tái)：2001年6月13日實(shí)施：2001年11月1日出臺(tái)：1998年8月29日實(shí)施：1999年1月1日出臺(tái)：1998年12月27日實(shí)施：1999年1月1日出臺(tái)：1994年7月5日實(shí)施：1995年1月1日烏魯木齊市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知

城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中華人民共和國土地管理法

中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法對(duì)城市規(guī)劃的制定，新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造、城市規(guī)劃的實(shí)施作出具體的規(guī)定。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理、整頓和規(guī)范土地市場秩序。對(duì)城市房屋拆遷作出具體的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。土地使用權(quán)、所有權(quán)，土地規(guī)劃，耕地保護(hù)等。土地管理法的實(shí)施和補(bǔ)充規(guī)定有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、用地、交易的規(guī)定。主要政策出臺(tái)、實(shí)施時(shí)間主要內(nèi)容和目的新疆和烏魯木齊市政府在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理時(shí)，出臺(tái)了一些相關(guān)政策：《自治區(qū)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌實(shí)施細(xì)則》《自治區(qū)協(xié)議租賃國有土地使用權(quán)最低租金標(biāo)準(zhǔn)》《自治區(qū)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》《新疆城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》《商品房銷售辦法》未來土地價(jià)格的趨勢是由行政與市場兩種因素共同制約和

決定的，行政因素更側(cè)重于供給的調(diào)控，市場的作用集中

體現(xiàn)在對(duì)需求的影響上土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量國家法律的規(guī)范要求各地政府部門執(zhí)法的力度國家土地資源的總體利用規(guī)劃土地供應(yīng)渠道單位時(shí)間土地供應(yīng)量閑置土地處理壓力地方政府的財(cái)政收入壓力土地儲(chǔ)備的管理措施基準(zhǔn)地價(jià)土地供應(yīng)的影響因素城市化發(fā)展水平居民消費(fèi)能力居民消費(fèi)偏好市場壟斷和行業(yè)壟斷程度國家的房地產(chǎn)開發(fā)政策現(xiàn)行土地價(jià)格土地獲利大小目前土地儲(chǔ)備情況土地需求的影響因素土地供給因素分析表明，土地資源的有限性和

國家行政調(diào)控對(duì)未來土地供給有相當(dāng)強(qiáng)的制約作用影響土地供給的因素近期中期長期土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)國家法律的規(guī)范要求較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)各地政府部門執(zhí)法的力度較弱較強(qiáng)強(qiáng)國家土地資源的總體利用規(guī)劃強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)土地供應(yīng)渠道強(qiáng)較弱較弱單位時(shí)間土地供應(yīng)量強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)閑置土地處理壓力較強(qiáng)較弱較弱地方政府的財(cái)政收入壓力較強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)土地儲(chǔ)備的管理措施較強(qiáng)較弱較弱基準(zhǔn)地價(jià)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)土地資源的稀缺性和國家對(duì)土地的規(guī)劃將影響未來土地供應(yīng)總量市場化進(jìn)程的深入，并沒有削弱國家對(duì)土地的監(jiān)管力度未來國家對(duì)土地供應(yīng)總量的控制將直接體現(xiàn)在數(shù)量和價(jià)格的指導(dǎo)烏魯木齊土地使用政策取向分析執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量；土地集中統(tǒng)一管理，政府對(duì)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)；嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量

要使用國有土地的，應(yīng)依法實(shí)行有償使用；批準(zhǔn)采取劃撥方式供地用于經(jīng)濟(jì)適用住房(包括市政拆遷安置房)的建設(shè)用地不得轉(zhuǎn)讓或改變用途；有償使用土地維護(hù)市場秩序?qū)D(zhuǎn)讓的土地一律納入統(tǒng)一供應(yīng)管理，公開交易。土地使用權(quán)交易應(yīng)在土地有形市場內(nèi)進(jìn)行；以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)必須符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件；建設(shè)土地有形市場規(guī)范土地交易行為經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，一律由政府以收購(征用)后的土地公開拍賣提供，不再單項(xiàng)選址；商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用和其他土地供應(yīng)計(jì)劃，公示后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，必須以公開招標(biāo)或拍賣方式出讓，限制協(xié)議用地范圍。土地收購儲(chǔ)備招標(biāo)拍賣出讓機(jī)制土地的獲取和使用，要根據(jù)烏魯木齊的城市規(guī)劃和

區(qū)位劃分來進(jìn)行新市區(qū)

居住、體育、教育、科研、外事、機(jī)械工業(yè)，及開發(fā)區(qū)水磨溝區(qū)

紡織、煤炭、電力、輕工、旅游、居住東山區(qū)

石油，煤炭、化工天山區(qū)

商業(yè)、金融、貿(mào)易、行政、居住、教育沙依巴克區(qū) 居住、商業(yè)、對(duì)外交通、教育、一類工業(yè)西站區(qū)

鐵路運(yùn)輸、編組機(jī)修作業(yè)、石油儲(chǔ)運(yùn)頭屯河區(qū)鋼鐵、建材機(jī)場區(qū)對(duì)外交通北站區(qū)

鐵路貨場、物資倉庫

城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；烏魯木齊在優(yōu)化天山區(qū)、沙依巴克區(qū)等中心城區(qū)內(nèi)部布局的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、開發(fā)區(qū)、頭屯河區(qū)、東山區(qū)。同時(shí)，加快達(dá)坂城鎮(zhèn)、安寧渠鎮(zhèn)、水西溝鎮(zhèn)等小城鎮(zhèn)建設(shè)；土地的獲取和使用，房地產(chǎn)開發(fā)要盡可能根據(jù)城市的規(guī)劃的區(qū)位劃分來進(jìn)行。城市規(guī)劃項(xiàng)目對(duì)周邊地價(jià)和房價(jià)將產(chǎn)生很大

的影響，以下是烏魯木齊市城市規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建設(shè)規(guī)模起止年限投資來源總投資2003年建設(shè)內(nèi)容烏魯木齊外環(huán)路工程全長30.16公里2000-2004世行、銀行貸款、當(dāng)?shù)嘏涮?2.6億元外環(huán)路10標(biāo)段寶山路段；13、15標(biāo)段五星路-紅山路口；20、21標(biāo)段蘇州路-昆侖路--木材廠立交，即10.8公里。解放南路、勝利路改造工程改造3.3公里2003地方自籌1.1億元改建3.3公里的城市次干路。南湖綠色工程占地面積945畝。2001-2003地方自籌1億元中心廣場建設(shè)。石墩子山水廠擴(kuò)建輸配水管道工程輸水能力26萬立方米／日2001-2003中央預(yù)算、地方預(yù)算、銀行貸款、地方配套1.01億元新建調(diào)蓄水池管理站2座。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)建設(shè)規(guī)劃建設(shè)近期0.5平方公里，遠(yuǎn)期3平方公里。2003-2005開發(fā)區(qū)自籌5億元建設(shè)部分標(biāo)準(zhǔn)廠房和海關(guān)辦公大樓前期工作。紅山體育場建筑面積8000平方米2002-2003地方財(cái)力自籌0.35億元網(wǎng)架、塑料跑道、草坪、燈光、音響、座椅、大屏幕、電器、水暖等。博物館、圖書館、美術(shù)館、科技館四館建設(shè)2003地方財(cái)力自籌0.3億元例一：點(diǎn)狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響有

一個(gè)周期，完工后，影響逐步消失一座立交橋的修建，一個(gè)交叉路口的改建都可以稱為點(diǎn)狀交通設(shè)施的建設(shè)1998年1999年第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度均價(jià)8341.08247.58063.08040.08000.07957.0均價(jià)變化-93.5-184.5-23-25-58北京西直門地區(qū)商品住宅均價(jià)變化備注：以西直門為圓心，半徑為2公里的12個(gè)商品住宅的均價(jià)為考慮依據(jù)。點(diǎn)狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)周邊的商品的住宅價(jià)格的影響有一個(gè)周期，建設(shè)開始階段造成環(huán)境的破壞，致使房價(jià)下跌，但工程完工后，負(fù)面影響逐步消失以前位于北京市西直門地區(qū)立交橋是車流進(jìn)入內(nèi)城的交通要道之一。由于原設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)當(dāng)前交通量大幅上升的壓力，西直門立交橋已成為交通道路系統(tǒng)的最大瓶頸，北京市于1999年3月-1999年10月對(duì)其進(jìn)行改造。時(shí)間價(jià)格舉例例二：線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場的

影響在籌備期和建設(shè)期能起到讓住宅價(jià)格

上漲的作用，但完工后，影響力逐步減弱時(shí)間一條軌道的修建，一個(gè)公路或街道的改擴(kuò)建都可以稱為交通設(shè)施的線狀建設(shè)。不妨以北京東四環(huán)路周邊（以東四環(huán)路為對(duì)稱軸線，1.5公里左右為對(duì)稱半徑）的商品房的均價(jià)為考慮對(duì)象。東四環(huán)路的建設(shè)時(shí)間為1998年9月-1999年9月，其中籌備期：1997年第4季度-1998年第二季度；建設(shè)期：1998年第3季度-1999年第2季度；竣工期：1999年的3、4季度。1997年1998年1999年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度均價(jià)600050005300552256555874596458585858594357715663均價(jià)變化-100030022213321990-106085-172-108價(jià)格北京東四環(huán)路地區(qū)商品住宅1997-1999年均價(jià)變化線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)周邊商品的住宅價(jià)格確實(shí)有一定的影響，籌備期和建設(shè)期利好作用顯著，其潛力也會(huì)充分顯現(xiàn)，但工程完工后，這利利好消息對(duì)周邊物業(yè)價(jià)格的影響潛力大大減弱。舉例例三：面狀基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模較大，持續(xù)時(shí)間

較長，影響范圍較大、時(shí)間也較長北京市望京地區(qū)商品住宅均價(jià)走勢圖單位：元/平方米對(duì)某個(gè)地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的市政改造或重新建設(shè)，都可稱為面狀開發(fā)，面狀開發(fā)有城市危改、新區(qū)的建設(shè)開發(fā)等。以北京的望京新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)對(duì)周邊商品住宅的影響為例，面狀基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模較大，持續(xù)時(shí)間較長，影響的范圍和時(shí)間都比點(diǎn)狀或線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大，它能帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，從而提高了區(qū)域內(nèi)的房價(jià)。舉例報(bào)告內(nèi)容第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷新疆國際置地公司外部環(huán)境分析第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概述地區(qū)政策環(huán)境分析地區(qū)房地產(chǎn)趨勢分析烏魯木齊土地開發(fā)與市場需求密切相關(guān)；市場不斷

完善，開發(fā)商投資將更加理性，土地的供應(yīng)量起碼

在300萬平米的水平資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊的土地開發(fā)與市場需求密切相關(guān)。烏魯木齊的2001年房地產(chǎn)投資額是2000年1.47倍，但2001年購置土地面積和完成開發(fā)面積都小于2000年，2002年與2001年相比更是如此。當(dāng)市場相對(duì)成熟、競爭激烈時(shí)，開發(fā)商在購地和開發(fā)上都會(huì)采取更加謹(jǐn)慎、理性的態(tài)度。同時(shí)，可以看出市場能提供的土地至少在將近300萬平米的水平。烏魯木齊房地產(chǎn)總開發(fā)購置土地面積完成開發(fā)土地面積正在開發(fā)土地面積待開發(fā)土地面積單位：萬平方米新華信房地產(chǎn)需求預(yù)測模型房地產(chǎn)面積需求預(yù)測模型其中：k1城市化水平系數(shù)；p1現(xiàn)有人口數(shù)；p2未來年份人口數(shù)；G1現(xiàn)有人均居住面積；G2未來年份人均居住面積；D折舊住房面積；n預(yù)測的年份新疆地區(qū)房地產(chǎn)需求預(yù)測：未來一些年新疆至少

每年需新建住房1053萬平米左右依據(jù)城市化發(fā)展水平來計(jì)算按照低速提高居住水平來計(jì)算從住房拆舊新建來計(jì)算總?cè)丝谠鲩L率仍按1.5％計(jì)算，預(yù)計(jì)到2050年，新疆人口可達(dá)3345萬人。城市化水平按60％計(jì)算，城鎮(zhèn)人口可達(dá)2007萬人。后30年城鎮(zhèn)人口增加969萬人，仍按人均建筑面積18平方米計(jì)算，即為17442萬平方米，平均每年需要建住房581萬平方米。預(yù)定2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提高到25平方米考慮（居住面積12.5平方米），按1038萬城鎮(zhèn)人口每人增加７平方米計(jì)算，前20年提高居住水平需要建7266萬平方米，平均每年建3634萬平方米。預(yù)計(jì)到2050年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將提高到35平方米（居住面積17.5平方米），還需再新建住房26853萬平方米，平均每年新建895萬平方米。新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房建筑面積9692萬平方米，其中成套住房5321萬平方米（成套率54.9％）。按50年折舊計(jì)算，預(yù)計(jì)每年拆除新建106萬平方米；另有4371萬平方米住房為磚木結(jié)構(gòu)、土塊平房和部分危舊房，平均按30年折舊計(jì)算，預(yù)計(jì)每年拆除新建145萬平方米。將以上兩項(xiàng)合并，預(yù)計(jì)每年需要拆除新建的住房約251萬平方米。預(yù)計(jì)21世紀(jì)前20年，新疆城鎮(zhèn)每年至少需要新建住房1053萬平方米左右；后30年則每年需新建住房1726萬平方米。估計(jì)具體實(shí)施中會(huì)有某些因素和條件的變化而適當(dāng)增加或減少，但總體發(fā)展中不會(huì)有大的變化。烏魯木齊房地產(chǎn)需求預(yù)測：至2005年平均商品房

（住宅、商鋪、寫字樓和其他）面積需求每年

為398.51萬平米資料來源：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來自新疆統(tǒng)計(jì)局備注：人口預(yù)測按1996年至2002年平均人口增長率0.632%計(jì)烏魯木齊人口增長預(yù)測單位：萬人據(jù)人口預(yù)測，相對(duì)2002年，2005年新增人口3.29萬，粗略按全國人均面積21平米計(jì)，則每年需新增房屋面積23.04萬平米。烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民平均收入增長率為9.23%，據(jù)我國權(quán)威研究，人均收入增長速度與人均住房面積增長速度的比率為1:0.585,則人均面積增長速度為5.4%。每年需平均新增面積241.02萬平米。以2002年住宅占商品房的比例0.66，可推測出未來每年房屋面積需求398.51萬平米預(yù)測值實(shí)際值烏市房地產(chǎn)市場趨勢總結(jié)烏魯木齊房地產(chǎn)投資在未來兩年內(nèi)將會(huì)持續(xù)走低；6烏魯木齊房地產(chǎn)近兩年內(nèi)的趨勢是趨向供需總體平衡；32004年住宅市場的供給仍將出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性過剩；5烏魯木齊的土地供應(yīng)量至少在每年300萬平米的水平；1目前烏魯木齊的商品住宅供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔住宅比例偏高，而經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低；4預(yù)測整個(gè)烏魯木齊的房地產(chǎn)對(duì)商品房的面積需求398.51萬平米；2烏魯木齊的房地產(chǎn)市場商品房的結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅所占的比例將有所下降，但仍將占有較高的比例；7市場正處于對(duì)空置房的消化階段，空置房的面積和空置率將有所下降。8報(bào)告內(nèi)容第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷新疆國際置地公司外部環(huán)境分析第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展