中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級(jí)泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價(jià)格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房市發(fā)展的周期特征周期年份價(jià)格漲幅價(jià)格（元/平方米）CPI原因第一個(gè)周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574—140914%1990大陸經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長期，1992年局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重，北海和海南。1993年7月，中央出臺(tái)嚴(yán)厲措施整頓全國房地產(chǎn)市場，居民收入增加1995-1997年12%/年1591—19979.4%步入這個(gè)周期的下降通道，1997年出現(xiàn)負(fù)增長第二個(gè)周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063--2360-0.1%1997-1999年我國經(jīng)濟(jì)增長面臨內(nèi)需不足、出口乏力的雙重制約，宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏冷，政府出臺(tái)了多種措施刺激國內(nèi)需求的增加，1998年中國住房體制改革性綱領(lǐng)文件，停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化2004—2007年13%2360--43694%城市化進(jìn)程加快，貨幣升值，實(shí)行寬松穩(wěn)健的貨幣政策中國將進(jìn)入住宅消費(fèi)第2個(gè)階段第一階段人均GDP3000美元以下住宅消費(fèi)解困期第二階段人均GDP3000—8000美元住宅消費(fèi)發(fā)展期第三階段人均GDP8000—15000美元住宅消費(fèi)質(zhì)量期第四階段人均GDP15000美元以上住宅消費(fèi)個(gè)性舒適期根據(jù)先進(jìn)國家經(jīng)驗(yàn)，住宅消費(fèi)一般分為4個(gè)階段：

中國將進(jìn)入住宅發(fā)展的第2階段，中國的房地產(chǎn)還在初期發(fā)展中，一些發(fā)達(dá)城市例如深圳（人均GDP達(dá)到1萬）率先進(jìn)入第三階段，也就是旅游度假物業(yè)和稀缺性物業(yè)消費(fèi)將逐漸啟動(dòng)并進(jìn)入相對較快的發(fā)展階段。

一、中國房市發(fā)展的周期特征

二、中國房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價(jià)格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房市資金來源動(dòng)態(tài)分析年度自籌資金自有資金國內(nèi)貸款利用外資定金/預(yù)售款其他資金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.7200228.515.722.51.638.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.82006中國房市資金來源動(dòng)態(tài)分析從表中可以看出，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)售款和其他資金是我國房地產(chǎn)業(yè)的四大資金來源。其中定金及預(yù)售款是第一大資金來源，2000年以來所占比重一直保持在36%-43%之間，2005年自由資金成為第二大資金來源，占18.7%，2007年18.5%，據(jù)國家要求的30%要求還有很大差別。在我國，定金及預(yù)售款中有60%來自銀行按揭貸款，自籌資金大約40%來自銀行貸款，其他資金中，大約60%來自各種渠道的銀行貸款，這樣我國房地產(chǎn)全部資金來源中，銀行貸款占了60%

中國商品房銷售增長率分析

單位：%

中國商品房銷售面積分析

單位：萬平方米

中國商品房銷售額分析

單位：億元

房屋施工面積和竣工面積增長率

單位：%

中國房屋施工面積和竣工面積

單位：萬平方米

中國房地產(chǎn)價(jià)格

單位：元/平方米

中國房地產(chǎn)價(jià)格增長率

單位：%

中國房屋租憑價(jià)格增長率

單位：%

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析

三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價(jià)格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄第一階段：房地產(chǎn)無泡沫理性漲價(jià)階段：這一階段往往處于經(jīng)濟(jì)周期回升期，城市化的速度加快，居民收入增加，儲(chǔ)蓄達(dá)到一定程度，拉動(dòng)價(jià)格正常上漲第二階段：房地產(chǎn)泡沫形成的階段：房價(jià)上漲一段時(shí)間后，市場上部分人出現(xiàn)投資心理，投資性買房者開始出現(xiàn)，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面第三階段：泡沫的非理性膨脹和惡化階段：房價(jià)上漲的預(yù)期心理得到強(qiáng)化，產(chǎn)生羊群效應(yīng)，錨定效應(yīng)，出現(xiàn)價(jià)格狂想，房價(jià)出現(xiàn)非理性膨脹，出現(xiàn)嚴(yán)重的投機(jī)銀行加大房地產(chǎn)貸款額度第四階段：泡沫的巔峰和突然破滅階段：房價(jià)被推到頂峰，出現(xiàn)滯漲時(shí)，政府會(huì)出臺(tái)強(qiáng)硬的調(diào)控措施，緊縮銀根第五階段：信心崩潰和價(jià)格非理性下跌階段：非理性的投機(jī)者出現(xiàn)大量拋售，房價(jià)出現(xiàn)非理性下降第六階段：市場平靜和價(jià)值回歸：根據(jù)購買力等因素重新評估房價(jià)，有些人對明顯低估的房地產(chǎn)果斷買入房地產(chǎn)泡沫運(yùn)行過程2004-2005、2007年中國房市泡沫程度的度量中國的房地產(chǎn)價(jià)格究竟高不高？中國人住著世界上最貴的房子世界上房價(jià)最貴的地方當(dāng)屬日本東京，目前在東京市區(qū)，一套實(shí)用面積80平方米的公寓樓，家庭車位精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平方米的陽臺(tái)和好幾個(gè)平方米的走廊以及包括液晶電視等基本電器,售價(jià)約為3000萬日元，折合人民幣225萬元，單價(jià)2.6萬元即便從絕對值上看，中國上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地帶的一些房價(jià)也已經(jīng)超出這個(gè)價(jià)位。如果考慮到日本的人均GDP是我們的21倍，中國的很多城市房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過‘天下第一貴的“日本，坐上世界頭把金交椅而且，中國住宅只有70年的居住權(quán)，相當(dāng)于年折舊率1.4%，而許多國家是永久所有權(quán)中國房屋平均壽命是30年中國部分城市房價(jià)收入比

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析三、中國房市泡沫的側(cè)度

四、造成中國房價(jià)格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄造成中國房價(jià)飛漲的原因成本推動(dòng)房價(jià)上漲

土地價(jià)格上漲：從1998年開始到2006年住宅用地累積上漲65%發(fā)展商暴利：2000年僅為20%，到2007年均40%

需求拉動(dòng)房價(jià)上漲居民收入在經(jīng)濟(jì)環(huán)境增長的前提下高速增長城市化進(jìn)程加快流動(dòng)性過剩促使商業(yè)銀行信貸擴(kuò)張流動(dòng)性過剩造成短期投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，自美國911后，大量的資金賭人民幣升值

造成中國房價(jià)飛漲的原因經(jīng)濟(jì)制度因素住房保障制度缺陷房地產(chǎn)稅收制度缺陷：稅負(fù)較高，加拿大為11.3%，我國15%對地方政府考核制度的缺陷利益集團(tuán)的市場操作房地產(chǎn)泡沫形成的心理因素前面提到過了

“代際遺忘”是歷史上房地產(chǎn)市場反復(fù)出現(xiàn)投機(jī)狂潮的重要原因—明斯基

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價(jià)格飛漲的原因

五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄2008-2010年中國房市進(jìn)入本輪周期的衰退階段進(jìn)入衰退期的標(biāo)志

房價(jià)炒的過高超出居民實(shí)際承受能力住房自有率過高，發(fā)展過快（發(fā)達(dá)國家60%-70%）人均居住面積已經(jīng)接近中高等收入國家的水平，發(fā)展空間有限

2008-2010年中國房市進(jìn)入中期調(diào)整

由于信貸條件的惡化，限價(jià)房推出，資本市場的調(diào)整，促使全國房地產(chǎn)開始降溫，深圳、廣州等大城市上半年會(huì)出現(xiàn)比較大的降幅，預(yù)計(jì)均幅50%左右，二、三線城市會(huì)滯后半年左右反映，但降幅不會(huì)像大城市那么猛烈，因?yàn)橥稒C(jī)行為較低，因此說2008年是出手買房的好機(jī)會(huì)(針對的是自住型和長期投資型），有些樓盤一定是歷史低位了（如果是想短期套利，房地產(chǎn)目前已經(jīng)不是最佳投資渠道了）2008-2010年加速房地產(chǎn)企業(yè)的集約化信貸條件的惡化加速房地產(chǎn)企業(yè)的集約化

信貸條件的惡化會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)被吞并（5萬多家—4千家左右），居民因購房負(fù)擔(dān)加重而需求減弱，銀行存款回流整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)，失業(yè)率將會(huì)上升由于美元反彈，熱錢撤離，同時(shí)導(dǎo)致外商投資下降，制造業(yè)轉(zhuǎn)移達(dá)到高峰，需求減弱，失業(yè)增加，購買能力明顯下降，經(jīng)濟(jì)增長的速度減緩，房價(jià)出現(xiàn)滯漲下跌的局面。人民幣升值主要對國際性城市，對于封閉的城市影響較小經(jīng)濟(jì)適用房的上市對市場的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形成了很大的沖擊美國的次貸危機(jī)對中國房市的影響將會(huì)顯現(xiàn)2008-2010年剛性需求支撐房市階段性回暖剛性需求將在2008年底、2009年上半年支撐房市回暖資本市場的回暖，資金得以解套流向房地產(chǎn)

預(yù)計(jì)2009年上半年A股市場可能出現(xiàn)2個(gè)月的反彈行情，一部分被困的資金得以解套，流向房地產(chǎn)的資金將會(huì)大幅度增加，信貸條件有所緩和

預(yù)計(jì)2009年還會(huì)降息和降準(zhǔn)備金2010年房市底部盤整

2011-2012年美國房地產(chǎn)起步

第三部分：21世紀(jì)最具深遠(yuǎn)影響力的營銷模式9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。5月-255月-25Sunday,May4,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。00:26:2600:26:2600:265/4/202512:26:26AM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。5月-2500:26:2600:26May-2504-May-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。00:26:2600:26:2600: