[18]。綜上所述，國內外學者對現(xiàn)金流量管理都有著一定的研究，善于從中汲取并實踐，對整個中國房地產業(yè)普遍起到積極的作用。但在高速發(fā)展變化的時代經濟背景下，這些研究成果在現(xiàn)金流量管理中仍有一定的局限性。因此，本文將以萬科房地產公司為例，通過對萬科房地產公司近三年現(xiàn)金流量管理情況、不足、原因分別做出分析，并針對現(xiàn)金流量管理不足之處及原因給出積極性建議，為更多房地產上市公司現(xiàn)金流量管理起揚長避短的作用。研究的內容和方法研究的內容本文的研究重點在于對萬科房地產公司現(xiàn)金流量管理現(xiàn)狀分析，從而深入剖析其現(xiàn)金流量管理存在的問題及原因并提出改進措施。首先理解現(xiàn)金流及現(xiàn)金流量管理的概念和理論，對萬科房地產公司基本情況做介紹，再闡述現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀。接著在現(xiàn)金流中的流量、流向、流速中找出萬科房地產公司現(xiàn)金流量管理存在的問題，最后對萬科房地產公司現(xiàn)金流量管理的不足提出優(yōu)化建議。研究方法在研究分析中本文主要采用了比較分析法、文獻檢索法、案例分析法（1）采用比較分析法。用近三年萬科房地產公司與現(xiàn)金流量有關的財務數(shù)據(jù)和相關的資料作為分析基礎，再針對分析得出的變化發(fā)展情況和相關原因，評定其是否屬于正常經濟活動管理范疇內。（2）采用文獻檢索法。通過在中國知網，搜尋大量相關的文獻資料進行整理總結，以前人的研究分析成就，發(fā)掘及詳細描述和總結有關房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的內容。（3）采用案例分析法。以萬科房地產公司為案例進行研究分析房地產的現(xiàn)金流量管理。理論基礎與相關概念現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量管理相關概念現(xiàn)代財務概念中包含了現(xiàn)金流。其指的是在一定的會計期間內，一定的經濟活動，如：經營活動、投資活動、籌資活動，在現(xiàn)金支付的前提下，現(xiàn)金的流入與流出。從一家公司的現(xiàn)金流中能得到其自身經營現(xiàn)狀所處的情況、包括資金供應和償債方面與付款方面的財務現(xiàn)狀，從而為企業(yè)不同階層人員作決策帶來重要依據(jù)。按來源可將現(xiàn)金流量劃分為三類:第一，籌資活動現(xiàn)金流量籌資活動的現(xiàn)金流是指通過發(fā)行股票、債券、吸收投資、償還債務等等投資活動而獲得的現(xiàn)金流。第二，投資活動現(xiàn)金流量投資活動產生的現(xiàn)金流量指企業(yè)在收購資產、購買、建造、處置等等投資行為產生的現(xiàn)金流量。第三，經營活動現(xiàn)金流量經營活動的現(xiàn)金流是指除籌資活動和投資活動以外的其他業(yè)務活動所產生的現(xiàn)金流。企業(yè)的交易行為由前、中、后階段構成，企業(yè)的最終目標是企業(yè)的價值達到最高值，而最終目標的實現(xiàn)需要對現(xiàn)金流的實時把握。因此，在發(fā)生交易行為的每個階段，需要分析企業(yè)的實際現(xiàn)金流量狀況。據(jù)此現(xiàn)金流量管理在財務管理活動中可發(fā)揮的作用更加凸顯。有研究學者在對籌資、融資、投資活動產生的現(xiàn)金流引發(fā)的資金運動模式進行闡述，將現(xiàn)金流從供應商、制造、銷售方面做出了明確的劃分。因此可知，企業(yè)內、外部資金運動是來源于現(xiàn)金流量管理?，F(xiàn)金流相關理論資本循環(huán)與周轉理論資本循環(huán)及周轉理論中的資本被馬克思劃分成資金、制造資本以及產品資本三大板塊，三者之間不斷的進行各式的轉化完成資本循環(huán)，呈現(xiàn)普遍的經濟運動規(guī)律。在資本循環(huán)中包括了采購、生產及銷售。在采購環(huán)節(jié)，資本家像“采購員”，帶著資金在市場上去購買生產制造所需的材料和生產力，給新產品的生產完成提供準備要素。在生產環(huán)節(jié)，資本家扮演著“生產者”身份，用采購環(huán)節(jié)中已采購完成的且具備剩余價值的新產品放到最后的銷售環(huán)節(jié)中去。在銷售環(huán)節(jié)，資本家以“銷售員”身份，對生產環(huán)節(jié)實現(xiàn)的產品價值以產品形式把生產環(huán)節(jié)實現(xiàn)的產品價值，帶到銷售市場中進行交易活動，實現(xiàn)產品的最終價值。在銷售環(huán)節(jié)對銷售商考驗著生產之初投入資本的回收起著關鍵性作用，是獲取利潤的最終渠道。資本循環(huán)與周轉理論中，資本流動的循環(huán)提供了存在和增值的必要條件，由此產生的現(xiàn)金流量變化是最顯著的一種形式。把資本循環(huán)與周轉理論作為指引方向，從現(xiàn)金流的變動方向中給財務決策者提供重要可判斷信息。風險與收益平衡理論風險是在不同情況下可能發(fā)生，也可能不發(fā)生的事件概率的闡述，不管可能發(fā)生還是不可能發(fā)生都是在特定條件下而言的。換句話說，風險判定者，雖然能根據(jù)在某一特定條件下對可能發(fā)生或不發(fā)生的情況進行預測，但是無法確定最終會實際發(fā)生的事件。風險具有不可避免的特點，所以每個企業(yè)也都存在無法避免的風險。企業(yè)現(xiàn)金流管理可帶來的風險包括因出售商品貨款回收狀況不佳、報表上的利潤與實際不符導致的現(xiàn)金斷流等風險情形。投資的目的是獲取收益，但風險與收益是對應的，衡量投資活動是否成功的標準包括了進行投資活動后是否獲得對應的投資收益。該收益的體現(xiàn)不是單一的，除了體現(xiàn)在利潤報表上的收益，還包括真實發(fā)生的現(xiàn)金流入。企業(yè)管理者應重視風險與收益的均衡理論在現(xiàn)金流量管理中能發(fā)揮的作用。現(xiàn)金流預警理論在構建預警模式的眾多概念中，累神經網絡理論和變量分析法占據(jù)突出地位。累神經網絡理論的突出特點體現(xiàn)在兩方面：第一方面是對該理論做出的假設不用擔心是否與常態(tài)性假設一致；第二方面是對未量化變數(shù)的處置來源于類神經網絡理論。變量分析法是以模型形式運用財務比率，預測存在的危機。從國內外的現(xiàn)金流預警理論的研究分析來看，在日新月異的經濟時代下以及市場經濟環(huán)境的復雜性，建立預警機制，對風險的預測或控制從國家到社會的每個階層都具有極大的意義。萬科房地產公司現(xiàn)金流量管理現(xiàn)狀分析萬科公司概況介紹1.公司簡介萬科在1984年成立（深圳）并于1991年以A股發(fā)行上市（深圳證券交易所）。截至目前萬科已有三十多年的發(fā)展歷史，在該行業(yè)處于國內發(fā)展的前端。它既是中國的城鄉(xiāng)規(guī)劃建設商，也是生服務商。經濟業(yè)務能力強且范圍廣大，連續(xù)五年榮登世界財富排行榜，且在2020年中世界財富榜的五百強名列中排行二百零百八位。近年來，萬科為滿足更大的消費需求積極開拓市場以提升業(yè)務經濟能力，不斷在住宅供應商的角色中向城市建設配套服務商的升級變化。萬科的初心是貫徹全心全意為人民服務的理念，致力于打造好產品、好服務，滿足于社會需求，并保持客戶開發(fā)和城市發(fā)展相一致。近些年來，萬科把現(xiàn)金流量當做前提條件，維持穩(wěn)定的住房發(fā)展及房地產服務的發(fā)展優(yōu)勢，在合理范圍內大力開發(fā)業(yè)務版圖，已步入經濟業(yè)務開發(fā)和商業(yè)運行、住宅租賃、物流服務、倉儲管理、高級辦公區(qū)、大型產業(yè)園、豪華公寓與度假、教育輔導、食品等領域。2.公司組織結構萬科的公司結構是集中的，具體來說是“戰(zhàn)略總部-專業(yè)領域-實施”的三級結構。萬科在房地產系統(tǒng)中的管理架構分為三層：集團總部、集團總部下的區(qū)域和區(qū)域總部下的城市公司（稱為萬科內的一線公司）。在架構上，萬科總部主要通過以下劃分管理：（1）投資，投資權限僅屬于總部所擁有。在投資每個項目時，一級公司則需要得到總部的審批通過才能進行。（2）財務，各公司的財務運營和管理由總財務部負責，然后監(jiān)控一線公司的財務狀況。（3）在職員方面，萬科員工按五個等級劃分：由管理層到普通職員層。該架構下體現(xiàn)了萬科的管理特點，在主次之分下，維持著核心支干與分支之間的平衡。圖3.1萬科房地產公司組織結構圖圖3.2萬科房地產公司各城市公司組織結構圖萬科房地產公司現(xiàn)金流量管理分析在現(xiàn)金流量模型中，有靜態(tài)現(xiàn)金流和動態(tài)現(xiàn)金流之分。在會計核算中，庫存現(xiàn)金、銀行存款屬于靜態(tài)現(xiàn)金流，而動態(tài)現(xiàn)金流的定義為在會計期間內以收付實現(xiàn)制產生的現(xiàn)金流量。因此對動態(tài)現(xiàn)金流進行研究分析時，包括現(xiàn)金流向、流量和流速。分析現(xiàn)金流量需要從定量數(shù)據(jù)評估現(xiàn)金流量管理狀況，包括現(xiàn)金流量結構、現(xiàn)金流量質量和綜合現(xiàn)金流量狀況。在反映企業(yè)經營效率中現(xiàn)金流比率占據(jù)重要地位。其中依據(jù)存貨周轉率、應收賬款周轉率、總資產周轉率等作為研究參考值?，F(xiàn)金流量管理分析現(xiàn)金流管理以財務數(shù)據(jù)形式體現(xiàn)。一下選取分析的是萬科房地產公司2018年至2020年財務報告的相關信息，從橫、縱兩個方向對比分析，橫向：與保利房地產公司對比，縱向：2018-2020年現(xiàn)金流流量對比。現(xiàn)金流量結構現(xiàn)狀表3.1萬科房地產公司2018-2020年現(xiàn)金流入及流出結構比較單位：元表3.2萬科房地產公司2018-2020年現(xiàn)金流入及流出指標占比情況從表3.1和表3.2可以看出，在2018-2020年萬科房地產公司的現(xiàn)金流入指標占比情況，經營活動現(xiàn)金流量在萬科地產中占有重要地位，2018-2020年，經營活動產生的現(xiàn)金流入指標分別為69.27%、84.48%、76.38%的占比。從財務報告的現(xiàn)金流量表反映中得出，萬科房地產公司在主營業(yè)務上獲得的現(xiàn)金總額占比最大。投資活動帶來的現(xiàn)金流入在2018-2020年分別為3.07%、2.62%、4.41%，占比數(shù)值低。因籌資活動中產生的現(xiàn)金流，在2018-2020年的流入占比分別是27.66%、20.26%、22.22%，屬于中等位置。2018-2020年，萬科房地產公司從現(xiàn)金流流出結構中可知，經營活動部分為主要主體，2019年的67.82%與2020年的68.31%存在0.49%的小幅上升。據(jù)此可見，萬科地產在投資活動中所占比重呈下降趨勢，而融資活動所占比重則呈上升趨勢。2020年，面臨著來自內外部的市場環(huán)境變化挑戰(zhàn)，包括突發(fā)疫情，都對各行業(yè)領域的正常運行帶來了極大的考驗。萬科房地產公司的投資與發(fā)展需求也因此受到了影響。表3.3保利房地產公司2018-2020年現(xiàn)金流入及流出結構比較單位：元表3.4萬科房地產公司2018-2020年現(xiàn)金流入及流出指標占比情況依據(jù)表3.3和表3.4，可知在2018和2020年保利房地產公司，與萬科地產相比，經營活動的現(xiàn)金流入對資金的貢獻較少。說明萬科公司的現(xiàn)金流入結構與保利公司相比具有一定的優(yōu)勢。從籌資活動現(xiàn)金流入指標顯示而言，保利在2018年和2020年比萬科公司高，反映出保利與萬科之間，保利比萬科對外部籌集資金方面有更大的需求性，同時拉高了保利的籌資成本，而顯得萬科的資金來源更具優(yōu)越性。依據(jù)表3.1和表3.3，可見萬科與保利在過去三年的營運現(xiàn)金凈額一直是正面的，而萬科則在2018年至2019年都比保利要高。由此可見，無論是萬科與保利公司的現(xiàn)金流量管理水平相比較，還是從主營業(yè)務和存貨及周轉速度、市場占有率衡量，都是萬科與保利相比的突出優(yōu)勢。同時為企業(yè)形象的維護并在一定程度上穩(wěn)定股票價格起著積極作用，呈正態(tài)的經營現(xiàn)金流可拉動投資，實現(xiàn)資金的充分利用，達到高收益目標。實現(xiàn)現(xiàn)金流的高效管理是強有力競爭中的保障。表3.5萬科房地產公司現(xiàn)金比率指標單位：元表3.6保利房地產公司現(xiàn)金比率指標單位：元依據(jù)表3.5可見，萬科公司每元營業(yè)收入帶來的現(xiàn)金流入近三年來一直為正，在2020年疫情影響之下主營業(yè)務收入也并沒有大幅度銳減，驗證了萬科優(yōu)質的主營業(yè)務收入，促進萬科公司的穩(wěn)定發(fā)展。對比表3.6，在2019年時，保利公司的略微超過萬科公司，從中反映出具備穩(wěn)定發(fā)展環(huán)境的企業(yè)的前提是良好的現(xiàn)金流管理制度?，F(xiàn)金流總體情況企業(yè)的現(xiàn)金流總體情況的分析離不開經營活動現(xiàn)金流量凈額，資產總額、短期借款、資產總額現(xiàn)金比率、短期借款現(xiàn)金比率重要指標，所以我們也需要對萬科房地產公司近三年現(xiàn)金總體情況進行比較分析，由此掌握近三年現(xiàn)金總體比率而得出相關分析。表3.7萬科房地產公司現(xiàn)金總體比率表3.8保利房地產公司現(xiàn)金總體比率由表3.7和表3.8知：保利公司每元資產所產生的現(xiàn)金流量在2018-2020年均比萬科公司低，表明萬科公司在2018-2020年的總資產利用效率高于保利公司，同時，在2018-2020年萬科公司總資產利用率的穩(wěn)定性大于保利公司。從2018-2020年萬科與保利公司的短期借款現(xiàn)金比率指標得出，萬科均低于保利公司，從中表明了在該方面保利公司償還短期借款的能力與萬科公司存在較大差距。現(xiàn)金流向管理分析企業(yè)的現(xiàn)金流可能充足，也可能供不應求。但企業(yè)的發(fā)展壯大愿望與現(xiàn)金流的充足或供不應求不存在直接影響。企業(yè)價值的實現(xiàn)和可帶來的現(xiàn)金流入是公司戰(zhàn)略選擇的依據(jù)。如果價值無法實現(xiàn)時則要放棄該項目。因為現(xiàn)金流量管理的首要是對公司現(xiàn)金流向做出決策，而現(xiàn)金流向對現(xiàn)金流入的實現(xiàn)起著決定性作用。因此，把萬科現(xiàn)金流量管理分析側重于戰(zhàn)略決策中。在經營方面，萬科公司利用住宅開發(fā)和物業(yè)服務業(yè)務自身優(yōu)勢，在住宅業(yè)務方面帶動了大量資金流入。從2018-2020年萬科分布在上海、北方、中西部區(qū)域形成了核心投入區(qū)的同時也是公司戰(zhàn)略實施范圍。表3.9.1萬科房地產公司2018年銷售情況由表3.9.1可知，2018年萬科房地產公司銷售面積達4,037.7萬平方米，銷售金額為6,069.5億元，分別增長12.3%和14.5%。表3.9.2萬科房地產公司2019年銷售情況由表3.9.2可知，2019年萬科房地產銷售面積達4,112.2萬平方米，銷售金額為6,308.4億元，分別增長1.8%和3.9%。表3.9.3萬科房地產公司2020年銷售情況由表3.9.3可知，2020年萬科房地產萬科克服疫情下實現(xiàn)銷售面積4,667.5萬平方米，銷售金額為7,041.5億元，分別增長13.5%和11.6%。萬科房地產公司在項目擴展時，一直秉持穩(wěn)中求勝的融資發(fā)展模式。在國家政策變動和新冠疫情影響下，在2018-2020年中萬科房地產項目仍能得到相對程度上的增加。土地征收的多樣化促使公司能以收購以及合作的方式得到更加低價而優(yōu)質的土地項目，大大降低了現(xiàn)金流帶來的壓力?，F(xiàn)金流流速管理分析現(xiàn)金流流速管理體現(xiàn)著現(xiàn)金流的周轉效率水平，快速或緩慢的現(xiàn)金流周轉對公司的正常運營都會產生不良影響。存貨、應付賬款、應收賬款三項是現(xiàn)金周期的關鍵指標，下面是萬科和保利公司2018-2020年的現(xiàn)金流周期指標情況分析：表3.9.4萬科房地產公司現(xiàn)金流周期指標表3.9.5保利房地產公司現(xiàn)金流周期指標通過表3.9.4和表3.9.5得出萬科公司的存貨周轉天數(shù)在2018-2020年呈縮短趨勢，其中離不開竣工速度的縮短，同步反映了萬科擁有積極的現(xiàn)金流量管理方式，去庫存量，提升資金周轉，不斷為公司帶來新生現(xiàn)金流保障良好的運營。對比同行業(yè)保利公司2018年-2020年現(xiàn)金周轉期情況與萬科公司現(xiàn)金周期現(xiàn)狀存在明顯差距。萬科現(xiàn)金流量管理優(yōu)勢及存在的問題

萬科現(xiàn)金流量管理優(yōu)勢從萬科2018-2020年的現(xiàn)金流向、流量、流速研究分析表明了萬科當前的現(xiàn)金流量管理模式下有利于企業(yè)發(fā)展。在該模式下，萬科的現(xiàn)金流管理在未來的時間里依然會是在該行業(yè)中競爭發(fā)展的優(yōu)勢條件。萬科房地產公司與保利公司現(xiàn)金流量管理中的各項重要指標的對比中可知，保利的現(xiàn)金流量管理水平有待提升，萬科占據(jù)著相對穩(wěn)定的優(yōu)勢地位。萬科在房地產企業(yè)中屬于具有典型代表象征，自2009年起，在經營活動現(xiàn)金流量方面持續(xù)保持正向態(tài)勢，推翻了房地產“有利潤，無現(xiàn)金”的說法。以萬科房地產公司持續(xù)保持呈現(xiàn)的正向態(tài)勢分析，發(fā)揚現(xiàn)金流量管理中的優(yōu)點為其他房地產企業(yè)提供學習和改進方向?，F(xiàn)經研究分析得出，萬科房地產公司資金流量管理有以下主要優(yōu)勢：以現(xiàn)金為王的理念的財務管理制度萬科現(xiàn)金流量管理水平的提升和高效的現(xiàn)金使用效率得益于強大的現(xiàn)金流管理體系。截至2020年末，萬科房地產公司的貨幣資金為1952.3億元，一年內到期的流動負債為829.1億元，所以萬科貨幣資金要比一年內到期的流動負債多。萬科房地產公司擁有強大的財務結構是由于現(xiàn)金為王的財務管理制度做支撐，充足的貨幣資金為短期債務和債券支付同時提供保障條件。萬科房地產公司以現(xiàn)金為王的理念的財務管理制度的形成之后，極大程度上保證了公司現(xiàn)金流的正常管理。現(xiàn)金流作為企業(yè)的“命脈”，健康的現(xiàn)金流是公司得到良好運營的關鍵因素。萬科房地產公司為保持健康的現(xiàn)金流，在現(xiàn)有的財務體系下，以確保現(xiàn)金持有量處于合理水平，降低因現(xiàn)金持有量過高或低而帶來的企業(yè)資金風險。以控制現(xiàn)金流為中心的合作項目模式萬科房地產公司是以合作拓展與并購發(fā)展的項目合作模式，在2018-2020年期間分別收購了208家、90家、67家公司。這三年期間，收購數(shù)量大幅度銳減，但在疫情影響之下，仍能確保以合理價格獲取土地資源和一定的開發(fā)量。該策略能給萬科帶來的有利之處主要體現(xiàn)為：首先是以并購方式增加公司業(yè)務地區(qū)，逐漸向未開展過業(yè)務的區(qū)域延伸。其次，能更便捷的對已發(fā)展成熟的項目進行收購從而減少大量的時間成本的消耗。最后，還能對公司欠缺生產開發(fā)技術水平和產品生產線得到充分的資金支持。萬科房地產公司還把現(xiàn)金流控制能力持于重心位置，項目合作模式和嚴格的體系保障了萬科現(xiàn)金流的穩(wěn)定，同時在面臨經濟市場的波動環(huán)境下具備及時應對能力，并把握潛在項目可帶來的發(fā)展機遇。集中的現(xiàn)金流管理模式萬科目前擁有的集中的現(xiàn)金流管理模式并非發(fā)展初期即是，而是一個從分散到集中的過程。前期的分散模式是由于公司的逐漸經營壯大而促進財務管理系統(tǒng)也得到不斷完善。金蝶財務軟件開發(fā)商受到萬科的委托，構造出了偏向信息化、統(tǒng)一化管理的財務系統(tǒng)。該系統(tǒng)的構建實現(xiàn)了萬科和現(xiàn)金流量管理水平和內部配置優(yōu)化水平的大幅度提升，同時幫助了萬科在管理上得到巨大的支持。因此，萬科房地產公司在面對如此龐大規(guī)模的現(xiàn)金流也仍可以具備先進的現(xiàn)金流量管理水平，離不開集中的現(xiàn)金流量管理模式。萬科現(xiàn)金流量管理存在的問題過度大規(guī)模擴張帶來的現(xiàn)金流流向的風險萬科公司的項目合作開發(fā)模式具有規(guī)模較大的特點，雖然恰當運用了杠桿效應以減少融資需求從而擁有大量的品牌輸出效應，同時增強經濟活動的高效運行水平，但也要注重該模式下存在的企業(yè)風險。引入成熟的合作項目包括珍貴的土地資源，在大規(guī)模的開發(fā)方式下可降低一定的開發(fā)成本，而在變動的政策和難以預測的經濟環(huán)境下產生著較高的現(xiàn)金流風險。每年因并購產生的以億元為核算單位的現(xiàn)金流流出中現(xiàn)金流風險也極其高。并購操作帶來的風險貫徹著整個過程之中。發(fā)生并購行為的前期階段，因與對方信息的不可能完全對稱，導致在了解該項目是存在難以避免的障礙，還會有被動的面臨陷入法律訴訟的困境的可能，而另一種可能發(fā)生的情形是因并購項目的高估引發(fā)資金風險。萬科房地產公司選擇高價并購某一土地資源項目時，該土地資源項目的盈利能力一旦出現(xiàn)不良狀況，則極其肯引發(fā)后期項目進行開發(fā)現(xiàn)金流的不足甚至短缺。萬科房地產公司在接到新土地資源開發(fā)項目時，有著面臨該項目的拆遷或是整改的可能性，因此，項目的工作任務未能按時完成時，后期拖延所造成的影響不僅有項目完工進度的減緩，資金回收周期下降，還帶來嚴重的現(xiàn)金流流向風險。自身造血能力不夠導致現(xiàn)金流流量供應不足在我國的房地產行業(yè)發(fā)展過程的前期大多數(shù)處于上升狀態(tài)，房地產行業(yè)普遍想在短期內得到大規(guī)模開發(fā)擴大的發(fā)展策略，而當時的市場經濟背景下會帶來的風險較小。近幾年來，日益嚴格的經濟政策和緊張的經濟趨勢下，短期內進行大規(guī)模的擴張則容易帶來較大的現(xiàn)金流量的風險。萬科從2009年保持至今的正數(shù)的經營活動現(xiàn)金流，與該指標為負數(shù)的同行業(yè)對比，樹立了萬科的穩(wěn)定良好的企業(yè)形象。然而從2018-2020年看，萬科的經營活動現(xiàn)金流量是正數(shù)也難以說明能不依賴外部而擁有債務利息的獨立償還能力。所以，任意公司憑借自有條件去獲得的新現(xiàn)金流的能力無法滿足在該行業(yè)也屬于普遍現(xiàn)象。萬科公司在2018年-2020年里，經營活動現(xiàn)金流量凈額累計為132,493,015,147.41元，投資活動現(xiàn)金產生的流出總額是155,484,586,729.55元，明顯比經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額要大，對于該缺口需要籌資活動對此作為填補。在2018年-2020年里，萬科公司籌資活動現(xiàn)金流入總額是446,637,037,710.72元，接近三倍左右的投資活動現(xiàn)金流出總額。從關鍵的分析中反映出萬科房地產公司在現(xiàn)金流方面的自身造血能力匱乏，主要依賴外部融資方式來完善現(xiàn)金流流量供應不足的現(xiàn)象。項目周期長導致現(xiàn)金流流速緩慢周期過長的項目導致的現(xiàn)金流流速明顯緩慢，而緩慢的現(xiàn)金流速容易造成也現(xiàn)金流回收風險的增加。而土地項目通常是構建不動產，項目的開始前期需要投入大量的資金，而現(xiàn)金流的回收是需要擁有穩(wěn)定的市場環(huán)境和優(yōu)良的運行環(huán)境，如受到環(huán)境變化變化影響，現(xiàn)金流的回收也將同時受到影響。這種情況下給萬科發(fā)生中的土地項目中的現(xiàn)金流的靈活性非常低，也給公司帶來現(xiàn)金流風險。所以，應加快現(xiàn)金流速，降低可能帶來的現(xiàn)金流風險。萬科房地產公司進行擴張活動時融資是不可或缺的，而一旦因為環(huán)境要素的影響，加大行業(yè)競爭力度，可能產生的是現(xiàn)金流斷裂。因為項目周期長導致現(xiàn)金流流速緩慢，增加了萬科房地產公司的現(xiàn)金流方面的風險。萬科現(xiàn)金流量管理的對策建議綜合而言，萬科的現(xiàn)金流管理處于該行業(yè)領域的優(yōu)秀地位，擁有突出的現(xiàn)金流量管理水平，從良好的現(xiàn)金流的趨勢來看可預測出萬科的現(xiàn)金流在未來的一定時間內仍會是健康的呈現(xiàn)趨勢。盡管如此，通過以上呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)分析中可以發(fā)現(xiàn)萬科的現(xiàn)金流量管理也仍然是存在著一定的問題。因此，本文針對萬科現(xiàn)金流量管理中發(fā)現(xiàn)的問題給出可行性建議，促進萬科的現(xiàn)金流量管理水平的提升，同時給其他房地產公司的現(xiàn)金流管理帶來借鑒價值。管控并購擴張帶來的現(xiàn)金流流向風險眾所周知，在每一家企業(yè)進行并購行為時必定離不開現(xiàn)金流資源，成功的收購交易，必須有足夠的資本支撐。通過上文可知，萬科在過去十年里大量收購了很多公司，每一筆交易都會導致萬科的現(xiàn)金流出現(xiàn)很大的風險，因此在每一次收購完成之后，都需要對公司的現(xiàn)金流進行一次合理的評估。建立預算評估機制萬科未進行并購行為時，為降低并購項目的發(fā)生而存在的現(xiàn)金流斷裂風險，公司對可用現(xiàn)金流量要有實際的把控，以及對公司在良好經營狀態(tài)的維護下需要的現(xiàn)金流量的預估。項目簽約前對該并購進行全面的了解和現(xiàn)金流的預估，在協(xié)議中列出相關要求。為降低并購發(fā)生后的不可預見風險造成的現(xiàn)金流出，雙方責任應得具體明確，如在并購前期可能造成的損失責任承擔。評估并購項目所需的現(xiàn)金流，不能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，則要謹慎做出對該項目的并購行為。因為現(xiàn)金流的流入不能確保其穩(wěn)定性時，易造成現(xiàn)金流回收困難，項目并購后期存在資金不足甚至斷裂的風險。建立風險預警機制萬科房地產行業(yè)與人民生活密切關聯(lián)，而2020年因疫情爆發(fā)市場環(huán)境壓力加劇，不同行業(yè)都遭受著沖擊，房地產行業(yè)受到的影響較為突出。要具備經濟市場下難以預測的機遇和挑戰(zhàn)，公司應做到長期把“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎”，構造以現(xiàn)金流為重心的預算項目下的風險預警體系，并不斷加以完善。預算期間包含的預算內容有現(xiàn)金的流入和流出，并購項目依據(jù)預期范圍內產生的現(xiàn)金流量凈額的正負進行判斷合理性。當預期現(xiàn)金流量凈額是正數(shù)時，說明該并購是具有盈利性的，此時的現(xiàn)金流流入額是大于現(xiàn)金流流出額的?，F(xiàn)金流量凈額是負數(shù)時，則說明是個危險信號了，此時只有及時研究分析其中的原因，才能給萬科房地產公司的財務決策者提供現(xiàn)金流風險的預警，及時盡可能的把現(xiàn)金流流向存在的風險降至最低水平。拓寬融資渠道以實現(xiàn)現(xiàn)金流流量的充分供應房地產行業(yè)中以開發(fā)土地住宅為核心的企業(yè)往往比其他企業(yè)更占據(jù)融資優(yōu)勢，因為可將土地抵押的特點，造就企業(yè)良好的融資條件。萬科房地產公司則是其中的代表企業(yè)，銀行貸款條件的優(yōu)越性促使萬科房地產公司對外融資方式的單一。萬科房地產公司融資對象大多數(shù)為商業(yè)性銀行，這一特點導致了其融資風險集中在于商業(yè)性銀行中，加劇了萬科公司的償債風險和利息壓力，還可能導致現(xiàn)金流流量的流出大幅增加。在經濟不景氣的情況下，債務風險的具有不可轉移性，為降低現(xiàn)金流斷裂風險，萬科房地產公司應該擴大融資渠道，以多樣化發(fā)展的融資方式，為公司的良好運營提供安全的現(xiàn)金流量保障。利用品牌優(yōu)勢開展房地產信托業(yè)務房地產行業(yè)中萬科房地產公司是典型代表，在該領域中有良好的企業(yè)品牌形象，因此可以憑借這一優(yōu)勢擴大金融市場推出房地產信托產品。以信托方式來服務萬科公司的投資主體，降低商業(yè)銀行的債務償還壓力。在源頭上引進新的現(xiàn)金流，解決公司自身造血功能匱乏的問題，完善中國市場下的房地產金融制度，促進房地產融資工具的多元化發(fā)展。促進房地產證券化隨著我國經濟發(fā)展的成熟，房地產證券化的普及化程度也在不斷提高。在當前的金融證券化的熱潮里，房地產證券化成為了國際金融創(chuàng)新的重要體現(xiàn)。我國房地產市場聚集了大量社會資金，流動性差且風險性高。執(zhí)行房地產證券化有利于把證券的流動性與房地產流動性低的長期資產結合，從而提高房地產的流動性。由于證券具有使資產持有者分散化，分散房地產風險，轉移給更多的人共同承擔這份風險。針對萬科房地產公司而言，擁強大的發(fā)展規(guī)模和在市場上占據(jù)品牌優(yōu)勢的地位，為公司房地產證券化產品的發(fā)行提供有利條件。向社會公開募集項目資金，發(fā)行房地產貸款證券或房地產投資債券是萬科房地產公司實現(xiàn)融資渠道多樣化發(fā)展的重要體現(xiàn)。優(yōu)化項目周轉速度以加快現(xiàn)金流流速萬科房地產公司擁有龐大的發(fā)展規(guī)模，但周轉速度不佳。現(xiàn)金流的周轉速度在其進行商品房交易時顯得尤為重要，影響著公司的整個現(xiàn)金流循壞?，F(xiàn)金流的周轉周期又稱現(xiàn)金周期，在學術理論上存貨和應收賬款以及預付賬款的周轉天數(shù)減去預付賬款與預付賬款的周轉天數(shù)的和等于現(xiàn)金周期。以此衡量現(xiàn)金周期的大小，對現(xiàn)金流的使用效率做出判斷。本文的第三章節(jié)中提到的現(xiàn)金流速管理分析中計算出現(xiàn)金周期為36個月左右，所以現(xiàn)金周轉效率較差。因此應該加強萬科房地產公司項目的開發(fā)和管理水平，優(yōu)化周轉速度，提升現(xiàn)金流流速，進一步使整個公司的正常經營效率得到更好的提高。在本文的第三章節(jié)對現(xiàn)金流流速的計算中可知，存貨周轉天數(shù)偏大則會影響現(xiàn)金周期，萬科房地產公司應以提升存貨周轉率出發(fā)，加快周轉速度從而減小現(xiàn)金周期。開發(fā)及建設周期長，資金回收慢的行業(yè)特殊性，決定著以住宅土地開發(fā)為主的項目開發(fā)及建設周期也長。萬科房地產公司的周轉率雖然有待提升，但從整個行業(yè)領域來看其周轉率仍是相對較好的。而面對不斷擴張和增長的存貨現(xiàn)金流需求和相對緩慢的運轉速度之間的矛盾日益明顯，因此，針對萬科房地產公司這一情況，為提高存貨周轉速度，可從以下建議作為參考：在保證施工質量的同時縮短施工周期拿到土地資源項目開發(fā)前，萬科應制定出一套明確的土地規(guī)劃和面對可能存在的突發(fā)情況時的應急措施，減少因突發(fā)情況給項目進度造成的影響。準備投入施工前，合理安排建工用料和施工待攤費用的費用量。安裝專業(yè)化的智能采購系統(tǒng)，盡可能實現(xiàn)“不缺材料，零積壓”的竣工效果。保障利潤的前提下縮短商品待售時間在商品房竣工驗收并進入銷售階段前，萬科公司要充分發(fā)揮商品房銷售的市場信息，充分發(fā)揮商品房的市場反饋作用，制訂最佳的銷售模式和銷售方案，并根據(jù)市場需求，適時地組織商品房開發(fā)、建設和銷售，以促進資金周轉，提高項目的現(xiàn)金流量。總結與期望研究結論在我國國民經濟發(fā)展中房地產業(yè)屬于重要產業(yè)，它的產業(yè)鏈非常廣泛，它可以促進一批生產資料的生產，同時推動市場經濟的快速發(fā)展。房地產業(yè)自身又具有資金規(guī)模大、建設周期長、涉及面廣等典型特征，從而導致了房地產企業(yè)資金流動的巨大風險。因此，對于房地產企業(yè)來說，必須加強現(xiàn)金流管理。但是，目前中國很多房地產企業(yè)并未充分關注現(xiàn)金流管理，企業(yè)自身的資金管理能力較差，對房地產企業(yè)的現(xiàn)金流風險缺乏認識，資金流缺乏有效的管理，致使房地產企業(yè)的經營性現(xiàn)金流經常為負。因此，本文以萬科公司的現(xiàn)金流管理為例，對其自2009至今，公司營運現(xiàn)金流量連續(xù)為正的原因進行了深入的探討，并對其管理優(yōu)勢進行了探討，以及其管理中的問題的探討，同時對其在房地產領域的應用也進行了同步探討。萬科公司于1984年創(chuàng)立，在2017年全球500家企業(yè)排行榜上名列第307名。在其輝煌業(yè)績的背后，公司的現(xiàn)金流管理水平能否與不斷擴大的業(yè)務規(guī)模匹配，是一個需要思考的問題。本文運用現(xiàn)金流相關理論，并通過探討萬科公司現(xiàn)金流的管理，對萬科地產自2009到現(xiàn)在的經營活動現(xiàn)金流進行了分析，并通過與保利地產的比較，得出了萬科房地產公司在現(xiàn)金流管理方面的優(yōu)點進行了一下歸納：（1）以現(xiàn)金為王的財務管理體系；（2）以現(xiàn)金流量為核心的合作項目方式；（3））現(xiàn)金流量集中管理的方式。本文同時對萬科地產公司當前現(xiàn)金流管理中存在的問題得出以下探討結論：（1）快速擴張帶來的資金流動風險；（2）公司的資金來源不夠充裕；（3）項目時間太長，資金流動速度太慢。并就如何改善這些問題提出以下幾點建議：（1）對合并后的現(xiàn)金流的風險進行嚴格控制，主要包括建立預算評價體系和風險預警體系；（2）擴大資金來源，確保資金充足；可體現(xiàn)在運用品牌優(yōu)勢發(fā)展房地產信托業(yè)務，促進房地產證券化；（3）通過優(yōu)化項目的周轉速度，提高資金流動速率，縮短建設時間，保證產品質量，縮短產品銷售時間，保證商品利潤。同時，也可以將萬科在物業(yè)管理方面的成功經驗推廣到整個房地產領域，為其它同行企業(yè)提供可借鑒的經驗。研究不足本文從現(xiàn)金流量、現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流量三個方面對萬科公司現(xiàn)金流量管理進行了分析，并指出了其中的問題，并給出了相應的改進意見。由于知識水平和時間的限制，沒能對萬科房地產公司的現(xiàn)金流進行更深入的調查和分析；其次本文所提之對策與建議僅為初步設想，若要落實，尚需深入研究與討論。上述缺點也是本文的缺陷。

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