超市物業(yè)維修管理制度?一、總則（一）目的為了規(guī)范超市物業(yè)維修管理工作，確保超市物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，為顧客和員工提供安全、舒適的購物及工作環(huán)境，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于超市物業(yè)范圍內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備的維修管理，包括但不限于房屋建筑、水電系統(tǒng)、制冷設(shè)備、通風(fēng)空調(diào)、消防設(shè)施、電梯等。（三）管理原則1.預(yù)防為主原則通過日常巡檢、定期維護(hù)保養(yǎng)等措施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決潛在的設(shè)施設(shè)備問題，預(yù)防故障發(fā)生。2.快速響應(yīng)原則對報(bào)修問題迅速做出響應(yīng)，及時(shí)安排維修人員進(jìn)行處理，減少對超市正常運(yùn)營的影響。3.質(zhì)量第一原則維修工作必須嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，確保維修質(zhì)量，延長設(shè)施設(shè)備使用壽命。4.節(jié)約成本原則在保證維修質(zhì)量的前提下，合理使用維修材料和資源，降低維修成本。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）維修管理部門設(shè)立專門的物業(yè)維修管理部門，負(fù)責(zé)超市物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)、巡檢等工作。維修管理部門應(yīng)配備專業(yè)的維修人員，包括電工、水工、暖通工、電梯工等，并明確各崗位的職責(zé)。（二）維修人員職責(zé)1.負(fù)責(zé)接收維修任務(wù)，及時(shí)了解報(bào)修內(nèi)容和要求。2.按照維修操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)。3.對維修過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反饋，并提出合理的解決方案。4.做好維修記錄，包括維修時(shí)間、內(nèi)容、更換部件等，定期整理歸檔。5.協(xié)助其他部門做好設(shè)施設(shè)備的管理工作，提供技術(shù)支持和建議。（三）其他部門職責(zé)1.各部門發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障或損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)向維修管理部門報(bào)修，并提供必要的信息和協(xié)助。2.配合維修管理部門進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作，確保維修工作順利進(jìn)行。3.對維修后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，如有問題及時(shí)反饋給維修管理部門。三、維修流程（一）報(bào)修1.超市員工或顧客發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障或損壞后，可通過以下方式報(bào)修：直接向所在區(qū)域的物業(yè)管理人員報(bào)修；通過超市內(nèi)部的報(bào)修系統(tǒng)進(jìn)行在線報(bào)修；撥打維修管理部門的報(bào)修電話。2.報(bào)修時(shí)應(yīng)提供詳細(xì)的信息，包括故障發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間、現(xiàn)象等，以便維修人員準(zhǔn)確判斷問題。（二）派單維修管理部門接到報(bào)修后，應(yīng)立即進(jìn)行登記，并根據(jù)故障的類型和緊急程度，安排相應(yīng)的維修人員前往現(xiàn)場。對于緊急故障，應(yīng)優(yōu)先安排維修人員進(jìn)行處理，并及時(shí)通知相關(guān)部門。（三）維修1.維修人員接到派單后，應(yīng)攜帶必要的工具和材料，盡快趕到現(xiàn)場進(jìn)行維修。在維修過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守維修操作規(guī)程，確保維修質(zhì)量和安全。2.對于一般性故障，維修人員應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成維修任務(wù)；對于較為復(fù)雜的故障，應(yīng)及時(shí)向維修管理部門匯報(bào)，并組織技術(shù)人員進(jìn)行會診，制定解決方案。3.在維修過程中，如發(fā)現(xiàn)需要更換零部件，維修人員應(yīng)使用符合質(zhì)量要求的正品零部件，并做好更換記錄。（四）驗(yàn)收1.維修完成后，維修人員應(yīng)清理現(xiàn)場，并通知報(bào)修部門進(jìn)行驗(yàn)收。2.報(bào)修部門應(yīng)安排專人對維修結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收，檢查設(shè)施設(shè)備是否恢復(fù)正常運(yùn)行，維修質(zhì)量是否符合要求。如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)要求維修人員進(jìn)行整改，直至驗(yàn)收合格。（五）反饋1.驗(yàn)收合格后，報(bào)修部門應(yīng)在維修記錄上簽字確認(rèn)，并將維修情況反饋給維修管理部門。2.維修管理部門應(yīng)對維修工作進(jìn)行總結(jié)和分析，針對維修過程中發(fā)現(xiàn)的問題，采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，防止類似故障再次發(fā)生。四、設(shè)施設(shè)備巡檢制度（一）巡檢計(jì)劃1.維修管理部門應(yīng)制定詳細(xì)的設(shè)施設(shè)備巡檢計(jì)劃，明確巡檢的內(nèi)容、時(shí)間、人員等。巡檢計(jì)劃應(yīng)涵蓋超市物業(yè)范圍內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備，確保無遺漏。2.巡檢計(jì)劃應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用頻率、重要程度、運(yùn)行狀況等因素進(jìn)行合理安排，一般分為日常巡檢、周巡檢、月巡檢、季巡檢和年巡檢。（二）巡檢內(nèi)容1.房屋建筑：檢查建筑物的結(jié)構(gòu)、墻面、地面、屋頂?shù)仁欠裼辛芽p、滲漏、損壞等情況；檢查門窗是否完好，開關(guān)是否靈活。2.水電系統(tǒng)：檢查電線電纜是否老化、破損，插座、開關(guān)是否正常；檢查水管是否漏水，水龍頭、閥門是否靈活；檢查水表、電表讀數(shù)是否正常。3.制冷設(shè)備：檢查制冷機(jī)組的運(yùn)行狀況，包括溫度、壓力、電流等參數(shù)；檢查冷凝器、蒸發(fā)器是否清潔，制冷管道是否有泄漏。4.通風(fēng)空調(diào)：檢查通風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，包括風(fēng)機(jī)、風(fēng)道等是否正常；檢查空調(diào)機(jī)組的制冷、制熱效果，濾網(wǎng)是否清潔。5.消防設(shè)施：檢查消防栓、滅火器等消防器材是否完好，壓力是否正常；檢查火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)等是否正常運(yùn)行。6.電梯：檢查電梯的運(yùn)行狀況，包括轎廂運(yùn)行是否平穩(wěn)，開關(guān)門是否正常；檢查電梯的安全裝置，如限速器、安全鉗、緩沖器等是否有效。（三）巡檢記錄1.巡檢人員應(yīng)認(rèn)真填寫巡檢記錄，詳細(xì)記錄巡檢時(shí)間、地點(diǎn)、設(shè)施設(shè)備名稱、巡檢情況等。巡檢記錄應(yīng)字跡清晰、內(nèi)容完整。2.巡檢記錄應(yīng)及時(shí)整理歸檔，保存期限不少于[x]年。通過對巡檢記錄的分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備的潛在問題，為維修和保養(yǎng)工作提供依據(jù)。五、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度（一）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃1.維修管理部門應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用說明書、運(yùn)行狀況等，制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、時(shí)間、人員等。2.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)分為日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)和年度保養(yǎng)。日常維護(hù)保養(yǎng)由設(shè)施設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)，一級保養(yǎng)由維修人員負(fù)責(zé)，二級保養(yǎng)和年度保養(yǎng)由專業(yè)維修人員或廠家技術(shù)人員負(fù)責(zé)。（二）維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容1.日常維護(hù)保養(yǎng)：設(shè)施設(shè)備操作人員應(yīng)每天對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、潤滑、緊固、檢查等工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.一級保養(yǎng)：維修人員應(yīng)每月對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次一級保養(yǎng)，包括對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查、調(diào)整、緊固、潤滑等工作，更換易損件，檢查安全裝置等。3.二級保養(yǎng)：維修人員應(yīng)每季度對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次二級保養(yǎng)，包括對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行解體檢查、清洗、修復(fù)或更換磨損的零部件，檢查電氣系統(tǒng)、控制系統(tǒng)等，確保設(shè)施設(shè)備性能良好。4.年度保養(yǎng)：專業(yè)維修人員或廠家技術(shù)人員應(yīng)每年對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次年度保養(yǎng)，包括對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的檢查、維修、調(diào)試、保養(yǎng)等工作，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行性能檢測和評估，確保設(shè)施設(shè)備符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（三）維護(hù)保養(yǎng)記錄1.維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)認(rèn)真填寫維護(hù)保養(yǎng)記錄，詳細(xì)記錄維護(hù)保養(yǎng)的時(shí)間、內(nèi)容、更換部件等。維護(hù)保養(yǎng)記錄應(yīng)字跡清晰、內(nèi)容完整。2.維護(hù)保養(yǎng)記錄應(yīng)及時(shí)整理歸檔，保存期限不少于[x]年。通過對維護(hù)保養(yǎng)記錄的分析，可以及時(shí)了解設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況，為設(shè)施設(shè)備的更新改造提供依據(jù)。六、維修材料與備件管理（一）采購計(jì)劃1.維修管理部門應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的維修需求和庫存情況，制定維修材料與備件采購計(jì)劃。采購計(jì)劃應(yīng)明確采購的材料與備件名稱、規(guī)格、數(shù)量、時(shí)間等。2.采購計(jì)劃應(yīng)提前[x]天提交給采購部門，采購部門應(yīng)按照采購計(jì)劃及時(shí)采購所需的材料與備件，確保維修工作的順利進(jìn)行。（二）庫存管理1.設(shè)立專門的維修材料與備件倉庫，對采購回來的材料與備件進(jìn)行分類存放、標(biāo)識管理。倉庫應(yīng)保持整潔、干燥、通風(fēng)良好，確保材料與備件不受損壞。2.建立維修材料與備件庫存臺賬，詳細(xì)記錄材料與備件的出入庫情況，包括名稱、規(guī)格、數(shù)量、出入庫時(shí)間、領(lǐng)用部門等。庫存臺賬應(yīng)定期進(jìn)行盤點(diǎn)，確保賬物相符。3.對于貴重的材料與備件，應(yīng)實(shí)行專人專管制度，嚴(yán)格控制領(lǐng)用和使用情況。（三）領(lǐng)用管理1.維修人員因工作需要領(lǐng)用維修材料與備件時(shí)，應(yīng)填寫領(lǐng)用申請表，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，到倉庫領(lǐng)取。2.倉庫管理人員應(yīng)按照領(lǐng)用申請表的內(nèi)容發(fā)放材料與備件，并做好發(fā)放記錄。發(fā)放記錄應(yīng)包括領(lǐng)用時(shí)間、領(lǐng)用人員、材料與備件名稱、規(guī)格、數(shù)量等。3.維修人員應(yīng)妥善保管領(lǐng)用的材料與備件，不得隨意丟棄或挪作他用。對于剩余的材料與備件，應(yīng)及時(shí)退回倉庫。七、安全管理（一）安全操作規(guī)程1.維修管理部門應(yīng)制定各工種的安全操作規(guī)程，包括電工安全操作規(guī)程、水工安全操作規(guī)程、暖通工安全操作規(guī)程、電梯工安全操作規(guī)程等。安全操作規(guī)程應(yīng)明確操作步驟、安全注意事項(xiàng)等。2.維修人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，在維修工作中佩戴必要的安全防護(hù)用品，如安全帽、安全帶、絕緣手套等。（二）安全培訓(xùn)1.定期組織維修人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括安全法規(guī)、安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等。安全培訓(xùn)應(yīng)每年不少于[x]次。2.通過安全培訓(xùn)，提高維修人員的安全意識和操作技能，確保維修工作的安全進(jìn)行。（三）安全檢查1.維修管理部門應(yīng)定期對維修工作現(xiàn)場進(jìn)行安全檢查，檢查內(nèi)容包括安全防護(hù)用品的佩戴情況、安全操作規(guī)程的執(zhí)行情況、電氣設(shè)備的安全狀況等。安全檢查應(yīng)每周不少于[x]次。2.對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知書，要求相關(guān)人員限期整改。整改完成后，應(yīng)進(jìn)行復(fù)查，確保安全隱患得到徹底消除。八、應(yīng)急維修管理（一）應(yīng)急預(yù)案1.制定超市物業(yè)設(shè)施設(shè)備應(yīng)急維修預(yù)案，明確應(yīng)急維修的組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、應(yīng)急響應(yīng)程序、維修措施等。應(yīng)急維修預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行演練，確保在緊急情況下能夠迅速、有效地開展維修工作。2.應(yīng)急維修預(yù)案應(yīng)包括火災(zāi)、水災(zāi)、電梯故障、電氣故障等常見突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。（二）應(yīng)急物資儲備1.建立應(yīng)急維修物資儲備庫，儲備必要的應(yīng)急維修物資，如滅火器、消防水帶、應(yīng)急照明設(shè)備、搶修工具等。應(yīng)急維修物資應(yīng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其性能良好。2.根據(jù)應(yīng)急維修預(yù)案的要求，合理確定應(yīng)急維修物資的儲備數(shù)量和種類，并及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充和更新。（三）應(yīng)急響應(yīng)1.當(dāng)發(fā)生設(shè)施設(shè)備緊急故障時(shí)，維修人員應(yīng)立即響應(yīng)，按照應(yīng)急維修預(yù)案的要求進(jìn)行處理。在應(yīng)急維修過程中，應(yīng)優(yōu)先保障人員生命安全和超市的正常運(yùn)營。2.及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)應(yīng)急維修情況，協(xié)調(diào)相關(guān)部門做好配合工作，確保應(yīng)急維修工作順利進(jìn)行。九、考核與獎懲（一）考核標(biāo)準(zhǔn)1.制定維修人員考核標(biāo)準(zhǔn)，從維修質(zhì)量、維修效率、安全操作、工作態(tài)度等方面對維修人員進(jìn)行考核。考核標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確具體的考核指標(biāo)和評分方法。2.維修人員的考核結(jié)果應(yīng)與績效獎金、晉升、評優(yōu)等掛鉤。（二）獎勵措施1.對于在維修工作中表現(xiàn)突出的維修人員，給予表彰和獎勵，如頒發(fā)榮譽(yù)證書、獎金、晉升等