培訓(xùn)課件房地產(chǎn)根底知識第一局部培訓(xùn)課件房地產(chǎn)根底知識第一局部培訓(xùn)課件房地產(chǎn)根底知識第一局部講師自我介紹姓名：講師自我介紹姓名：

目錄認識房地產(chǎn)1房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語2各項目類型客群特點6房地產(chǎn)開發(fā)商分類5房地產(chǎn)項目運作4重點項目類型介紹3知名開發(fā)商產(chǎn)品線介紹734認識房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場？中國房地產(chǎn)開展歷史北京房地產(chǎn)開展歷史房地產(chǎn)管理部門與五證的取得房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱認識房地產(chǎn)：何為房地產(chǎn)思源集團房地產(chǎn)根底知識培訓(xùn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物組成.在經(jīng)濟學(xué)上也叫“不動產(chǎn)〞。房地產(chǎn)包括實物、權(quán)益和區(qū)位〔三要素〕認識房地產(chǎn)：何為房地產(chǎn)實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的局部，例如外觀、構(gòu)造、裝修、設(shè)備等；權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的局部，包括權(quán)利、利益、收益〔如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等〕；區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系；7認識房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場？中國房地產(chǎn)開展歷史北京房地產(chǎn)開展歷史房地產(chǎn)管理部門與五證的取得房地產(chǎn)市場的概念和特征房地產(chǎn)多級市場的界定一級市場土地使用權(quán)的出讓二級市場出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)營三級市場投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃房地產(chǎn)市場主體的組成建筑商、原材料供給商〔施工單位〕政府供給者消費者中介、效勞機構(gòu)開發(fā)商、投資商代理商〔參謀公司、經(jīng)紀公司〕、設(shè)計單位、廣告公司、媒體〔網(wǎng)絡(luò)、雜志、報紙〕自然人、機構(gòu)、企事業(yè)單位11認識房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場？中國房地產(chǎn)開展歷史北京房地產(chǎn)開展歷史房地產(chǎn)管理部門與五證的取得中國房地產(chǎn)開展歷史第一階段：房地產(chǎn)萌芽階段第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期第三階段：房地產(chǎn)活潑期第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期1991年之前〔1991—1997年〕〔1998—2002年〕〔2003年-至今〕第一階段：房地產(chǎn)萌芽階段〔1991年之前〕〔一〕認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)開展歷史早在1978年，鄧小平就曾經(jīng)指出住房制度的改革。相關(guān)部門在借鑒國外房地產(chǎn)開展歷程的根底上開場了相關(guān)的理論研究，同時啟動了房地產(chǎn)開發(fā)的準備工作。到1980年國家再次指出房改這一方針。按照指示，1980年國家相關(guān)部門組織有關(guān)專家小組就開場了關(guān)于住房建立體制的改革研究工作，即如何將住房走向商品化。1984年研究小組提出一個模式，稱“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建立〞。但這一模式必須統(tǒng)一由一個開發(fā)公司實施，將規(guī)劃設(shè)計院、建立單位、施工單位等關(guān)聯(lián)單位有效組織起來。截止到1984年末，全國才有了幾百家開發(fā)公司。其中1980年，我國第一個商品住宅小區(qū)——廣州東湖新村正式對外出售。第1村全國第一個商品房小區(qū)——廣州“東湖新村〞1979年開工建立第一階段：房地產(chǎn)萌芽階段〔1991年之前〕〔二〕為了推動住宅商品化改革，將國有和集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓出去，形成商品化，建立部就這一土地有償使用問題首先在改革最前沿——深圳，設(shè)立試點。1987年深圳誕生了全國第一塊通過拍賣方式完成市場交易的土地，1987年7月18日，全國第二塊土地——上海虹橋一地塊以拍賣方式完成出讓。同年，深圳率先出臺了新的房地產(chǎn)政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。這個政策突破了當時方案經(jīng)濟條件下房子只能由政府分配的局面，帶有實驗性質(zhì)。后來深圳的成功給很多城市開展帶來啟示。隨后，在廣州也出現(xiàn)了類似的情況。順應(yīng)我國南方試點城市住宅商品化改革的一系列階段性成功，1990年5月19日國務(wù)院首次頒發(fā)了55號文件，即中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。這一條例的出現(xiàn)，頓時為萌芽狀態(tài)的房地產(chǎn)開展注入催化劑。中國房地產(chǎn)始于南國熱土，并逐步向內(nèi)地滲透。認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)開展歷史駱錦星〔圖〕)舉起11號牌，贏得中國土地“第一拍〞。525萬！成交。1987年12月1日，中國首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，原深房公司總經(jīng)理駱錦星(前)舉起11號牌，贏得中國土地“第一拍〞，后來深房公司在競得的這片土地上修建了東曉華園。中國土地“第一拍〞第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期〔1991—1997年〕〔一〕1991年到1992年，是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期，特別是1992年鄧小平視察南方以后，全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向海口、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。其中最著名的當屬廣州“華南板塊〞，1990年祈福新村粉墨登場。隨后華南碧桂園、廣州雅居樂、星河灣、華南新城等大盤的陸續(xù)進駐，一個備受各方關(guān)注的“華南板塊〞逐漸浮出水面，并迅速走紅于大江南北。在小平南巡講話后，我國對外開放和市場化進展加快。從此,全國房地產(chǎn)價格放開，許多政府審批權(quán)利下放，金融機構(gòu)開場發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借助宏觀經(jīng)濟的“加快改革開放建立步伐〞的大環(huán)境，中國房地產(chǎn)市場進入了快速擴張期。背景資料1：在廣州這片熱土，誕生了中國第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)東華實業(yè)、最早的國有土地有償使用法律、最先使用的“房地產(chǎn)〞一詞、第一次國有土地使用權(quán)出讓、最早成立的房地產(chǎn)協(xié)會——廣州房地產(chǎn)協(xié)會、最早的“房產(chǎn)證〞、最早的房地產(chǎn)專業(yè)刊物、最早的抵押按揭業(yè)務(wù)、最早的大型社區(qū)——祈福新村、最早的民營房地產(chǎn)企業(yè)、最先掀起的“大盤時代〞……背景資料2：事實上，1992年的萬科仍醉心于外貿(mào)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)不過小試身手。1995年以前的朱孟依仍將自己的影響力局限于建筑業(yè)，合生、珠江的未來無從知曉。認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)開展歷史第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期〔1991—1997年〕〔二〕思源集團房地產(chǎn)根底知識培訓(xùn)而正當房地產(chǎn)如火如荼的開展，國家突然“急剎車〞1993年6月23日，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，釜底抽薪控制銀行資金進入房地產(chǎn)。同年6月24日中共中央、國務(wù)院印發(fā)關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見，提出整頓金融秩序，加強宏觀調(diào)控的16條政策措施，引導(dǎo)過熱經(jīng)濟實現(xiàn)軟著陸。國家開場了對房地產(chǎn)市場大規(guī)模的清理和整頓。此外，1993年12月13日國務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。這一稅種的征收，使大局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到影響，特別是開發(fā)別墅、公寓、寫字樓等高檔工程的開發(fā)商，以及炒賣樓花的個人買賣行為。房地產(chǎn)市場受到極大的擠壓。經(jīng)過1993年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過熱的趨勢得到抑制。中國房地產(chǎn)由此進入相對平穩(wěn)的開展期。認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)開展歷史第三階段：房地產(chǎn)活潑期〔1998—2002年〕〔一〕思源集團房地產(chǎn)根底知識培訓(xùn)綱領(lǐng)性文件的公布促使房地產(chǎn)開展開場由平穩(wěn)進入活潑1998年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建立的通知〔國發(fā)［1998］23號〕文件出臺，決定自當年起停頓住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。這項重大改革舉措已對我國的房地產(chǎn)業(yè)的開展產(chǎn)生了巨大的推動作用。2000年房企上市禁令到期，1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。國家房地產(chǎn)利好政策的公布的同時，地產(chǎn)市場行情持續(xù)看好從1999年到2002年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長率分別為13%、19%、25%和29%；商品房竣工面積增長率都在20%以上；房地產(chǎn)銷售面積始終保持在25—30%；房地產(chǎn)銷售額的增長在30%左右。數(shù)據(jù)說明，供求之間的增長率是比較平穩(wěn)的。一段時間以來中國房地產(chǎn)開展都處于活潑開展時期。同一時期，也有某些經(jīng)濟學(xué)家高呼“房地產(chǎn)的冬天就要來了〞，以此給房地產(chǎn)市場降溫，但在房地產(chǎn)近乎暴利的驅(qū)使下，全國房地產(chǎn)進入了快速開展軌道。認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)開展歷史第三階段：房地產(chǎn)活潑期〔1998—2002年〕〔二〕認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)開展歷史房地產(chǎn)進入深廣一枝獨秀到全國多點開花時期而在具體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，北京，上海，深圳三架馬車分別代表三個地區(qū)不同的戰(zhàn)略定位，北京的政府化，上海的國際化，深圳的市場化。由于局部深廣一帶的開發(fā)商外遷至環(huán)渤海、長三角等地，帶動全國房地產(chǎn)開發(fā)水平普遍上漲。因此房地產(chǎn)開展在由過去的南方一支獨秀，轉(zhuǎn)變成為全國多點開花。這一時期，北京知名的開發(fā)商如華遠地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)等，都有很深的國企背景，在企業(yè)的某些行為、決策上帶有很重的國企特點；上海知名的開發(fā)商如綠地集體、復(fù)地集團，在國際化城市的背景下，正在躍躍欲試跨地區(qū)開展，爭搶長三角市場份額；而彼時的深圳房地產(chǎn)開展已經(jīng)代表全國最高水平，如日漸成熟的萬科、中海、金地等，不但在當?shù)乩^續(xù)深耕，而且已經(jīng)走出珠三角，向著長三角、環(huán)渤海進軍。代表性企業(yè)萬科已經(jīng)在上海、浙江、江蘇、天津、沈陽、長春等十余城市布局，謀求未來跨區(qū)域開展已然成為他們的企業(yè)戰(zhàn)略之一。第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期〔2003—至今〕〔一〕多種原因促使房地產(chǎn)價格走高由于前一階段中國內(nèi)地房地產(chǎn)開展迅速，企業(yè)數(shù)量劇增，很多資金都追加到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這其中一個顯著的特征是港資、外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，大量的熱錢投入到內(nèi)地房地產(chǎn)市場。內(nèi)資、外資、港資共同起舞，致使房地產(chǎn)價格逐年攀高，甚至似乎失控，市場的理性不復(fù)存在。從2002年至2005年4月，全國住宅用地平均價格指數(shù)在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價格均上漲一倍以上，杭州則超過了200%。這其中有正面的推動力，如經(jīng)濟開展、居民購置力增強、供求關(guān)系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊藏著大量非理性繁榮的因素。政府、經(jīng)濟學(xué)家、甚至普通市民對此表示擔(dān)憂，更或者不滿。思源集團房地產(chǎn)根底知識培訓(xùn)認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)開展歷史資料鏈接：例如2003年初期進入中國房地產(chǎn)市場的財富集團旗下的全資控股公司——CREO房地產(chǎn)投資公司，其為愛爾蘭最大的房地產(chǎn)投資公司，公司的開展目標之一就是成為“最大的專注于中國房地產(chǎn)投資和開發(fā)的歐洲公司〞。第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期〔2003—至今〕〔二〕針對房地產(chǎn)嚴峻的市場情況，國家緊急出臺了多項政策2004年8月，國務(wù)院及時公布8.31土地政策，從源頭上標準土地市場。2004年10月29日，央行提高商業(yè)銀行存貸款利率，第一次明確地說明，國家堅決地通過經(jīng)濟手段來調(diào)控房價的政策不會改變。當年針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快等問題，中央果斷采取措施，嚴把土地、信貸兩個閘門；2005年兩會期間，溫家寶總理在政府工作報告中明確提出，要嚴控房價，防范金融風(fēng)險。2005年3月30日，國務(wù)院出臺關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，將房價問題提至政治高度；2006年5月24日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建立部等9部委關(guān)于調(diào)整住房供給構(gòu)造穩(wěn)定住房價格的意見〔國辦發(fā)【2006】37號〕，對六項措施做了進一步細化，在套型面積、小戶型所占比例、新房首付款等方面做出了具體規(guī)定，政策目標集中于調(diào)整住房供給構(gòu)造，穩(wěn)定住房價格。……思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)從“國八條〞到“國六條〞，從“調(diào)控〞到“再調(diào)控〞，央行嚴控房貸的121文余熱未盡，中國房地產(chǎn)又面臨新的政策考驗。2003年以來，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷，不能簡單地理解為開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，或僅僅是一種土地資源的再分配，而應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)市場開展階段性的調(diào)整信號，行業(yè)標準性、構(gòu)造性調(diào)整將借此深入展開。認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)開展歷史23認識房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場？中國房地產(chǎn)開展歷史北京房地產(chǎn)開展歷史房地產(chǎn)管理部門與五證的取得第一時期：1993——1998年前后〔一〕思源集團房地產(chǎn)根底知識培訓(xùn)認識房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)開展歷史1990年，為亞運村配套的亞運村的開發(fā)被認為是北京商品房開發(fā)的開場。此后，“亞北〞成為京城人所共知的一個房地產(chǎn)區(qū)域名詞，京城區(qū)域樓市就此拉開序幕；1993—1994年前后，開發(fā)商在立湯路沿線建起了王府花園、蓬萊苑別墅等居住社區(qū)，京城最早一批自購房者在此云集；1995年方莊住宅區(qū)根本建成，開啟了北京商品房熱賣先河，1985年開場建立，到1995年底，除一些配套設(shè)施和大型公建外，4個被譽為“古城群星〞的園區(qū)在方莊約148萬公頃的土地上建起，標志者方莊社區(qū)已經(jīng)根本建成，總建筑面積266萬平方米。是市世紀90年代，北京規(guī)模最大、檔次最高的大型住宅小區(qū)；1998年，受亞州金融危機沖擊，北京高檔外銷物業(yè)市場遭受重創(chuàng)，到1999年上半年市場依然低迷。北京率先實施商品房開發(fā)的區(qū)域第一時期：1993——1998年前后〔二〕思源集團房地產(chǎn)根底知識培訓(xùn)認識房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)開展歷史1992年11月18日，北京市政府發(fā)布北京市人民政府關(guān)于外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的假設(shè)干規(guī)定，放開了房地產(chǎn)投資者的范圍，商品房銷售價格及銷售對象；明確了可以按規(guī)定預(yù)售房屋，這標志者商品房預(yù)售制度在北京的開啟。1993年4月，北京市房地產(chǎn)管理局實行外銷商品房預(yù)售許可證制度。1995年，北京市房地產(chǎn)管理局決定，自5月1日起，對各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在北京開發(fā)建立的內(nèi)銷商品房實行銷售許可證制度，沒有此證不得銷售。從法律的角度明確了房地產(chǎn)預(yù)售許可制度。1995年，城市房地產(chǎn)管理方法出臺〔2001年修改〕，該方法對房地產(chǎn)買賣、贈與、交換等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程進展了標準。第一時期：1993——1998年前后〔三〕1993——1998年北京的房地產(chǎn)處于“摸著石頭過河〞階段1993年到1998年這一時期，房地產(chǎn)業(yè)是起步維艱，建筑形態(tài)千篇一律，市場根本上是國企一統(tǒng)天下，所建工程也大都為相關(guān)國家機關(guān)、企事業(yè)單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。在這個階段，很多開發(fā)商甚至不懂得房地產(chǎn)業(yè)的根本常識，只是重復(fù)著千篇一律的建筑形態(tài)。無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是板樓，都好似出自一個建筑師之手。認識房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)開展歷史1998年是北京房地產(chǎn)市場開展的轉(zhuǎn)折點1998年7月3日，國務(wù)務(wù)發(fā)布了23號令國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建立的通知，通知要求從1998年下半年開場停頓住房實物分配，也就是停頓福利分房。1999年北京市落實國務(wù)院的通知，出臺了北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建立實施方案，之后，北京開場了小步慢跑的房產(chǎn)改革，在北京實行了五十多年的福利分房制度在世紀之交正式退出歷史舞臺。第二時期：1998——2006年之間第一個時期：1998-2000年，北京房地產(chǎn)業(yè)的緩慢開展時期第一個時期，房地產(chǎn)業(yè)屬于積蓄力量的階段，雖說福利分房制度退出歷史的舞臺，但從房地產(chǎn)業(yè)開展的情況來看，局部開發(fā)商已經(jīng)積累了一定的經(jīng)歷，開場拓展業(yè)務(wù)，運作規(guī)則也在不斷的建立、健全。可以說房地產(chǎn)業(yè)逐步走向程序化、法治化、標準化。政府也在進一步標準房地產(chǎn)市場，出臺了一系列相應(yīng)的法規(guī)、標準、政策來標準市場。但這個時期開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)沒有實質(zhì)性的突破，同質(zhì)化現(xiàn)象非常普遍。認識房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)開展歷史第二個時期：2000-2006年，北京房地產(chǎn)業(yè)的快速開展期第二個時期，北京房地產(chǎn)進入大規(guī)模的市場化開發(fā)階段，樓市進入品牌企業(yè)時代，各個區(qū)域的樓盤如雨后春筍般成百上千地冒了出來。造就了眾多的品牌開發(fā)商，產(chǎn)品的競爭也是此起彼伏，北京房地產(chǎn)市場進入產(chǎn)品競爭的時代。市場由完全的賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)換，在這一時期，北京市場涌現(xiàn)出多元化物業(yè)、新型地產(chǎn)運作模式、新理念、新籌劃、新廣告、新工程層出不窮。第三時期：2006年-至今北京房地產(chǎn)進入飛速開展的產(chǎn)業(yè)競爭階段房地產(chǎn)業(yè)進入全面的標準化、市場化、相對透明化的時代，行業(yè)內(nèi)的競爭更加激列，隨著土地政策逐漸收緊，開發(fā)商拿地的門檻一步步升高，開發(fā)商間的競爭已經(jīng)到了白熱化的狀態(tài)，局部沒有實力的小開發(fā)同已經(jīng)逃汰出局。市場的競爭已經(jīng)不局限于單純的產(chǎn)品競爭，而是屬于產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌、信譽、售后的物業(yè)管理品質(zhì)等全面的競爭。隨著北京中心城區(qū)開發(fā)的成熟，開發(fā)的熱點已經(jīng)轉(zhuǎn)向了五環(huán)沿線，郊區(qū)化開發(fā)已經(jīng)成為樓市場的主流聲音。認識房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)開展歷史30認識房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場？中國房地產(chǎn)開展歷史北京房地產(chǎn)開展歷史房地產(chǎn)管理部門與五證的取得涉及前期報批的房地產(chǎn)部門管理根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建立工程的行政許可程序一般共分六個階段：認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得

選址定點規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件初步設(shè)計及施工圖審查規(guī)劃報建圖審查施工報建建立工程竣工綜合驗收備案選址定點階段此階段一般辦理以下事項：計委〔現(xiàn)為發(fā)改委〕審查可行性研究報告和進展工程立項。國土資源局進展土地利用總體規(guī)劃和土地供給方式的審查。建委辦理投資開發(fā)工程建立條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性工程環(huán)保意見書〔表〕。文化局、地震局、園林局、水利局對建立工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進展審查。規(guī)劃部門辦理工程選址意見書。認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段此階段辦理以下一般事項：人防辦進展人防工程建立布局審查。國土資源局辦理土地預(yù)審。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建立工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進展審查。規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進展評審，核發(fā)建立用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃部門確定建立工程規(guī)劃設(shè)計條件。認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查階段此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進展審查。消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進展審查。交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進展審查。人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進展審查。國土資源局進展用地預(yù)審。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進展審查。建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進展審查。建委對施工圖設(shè)計文件進展政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建立工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建立工程施工圖設(shè)計文件審查批準書。認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得規(guī)劃單體審查階段此階段辦理以下一般事項：公安消防支隊進展消防設(shè)計審查。人防辦進展人防設(shè)施審查。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進展審查。規(guī)劃部門對變更局部的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建立單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建立工程規(guī)劃許可證〔副本〕。認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得施工報建階段此階段辦理以下一般事項：建立單位辦理施工報建登記。建立方對工程進展發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。并取得中標通知書。建委組織職能部門對工程開工條件進展審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得商品房預(yù)售許可階段此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當提交以下證件〔復(fù)印件〕及資料：預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、