目錄前言…………3概況篇…………………4-15地理特征與區(qū)劃/城市交通與規(guī)劃/河東新區(qū)整體規(guī)劃市場篇…………………16-26遂寧房地產市場分析/區(qū)域樓盤分析工程篇…………………27-34工程概況分析/優(yōu)劣勢分析/競爭分析1總結……………………35-39定位篇…………………40-44產品定位/客戶群定位產品篇…………………45-67室外/室內/景觀/配套/物業(yè)營銷推廣篇……………68-81營銷策略/推廣策略后記………………………822前言遂寧市房地產市場日新月異，變化多端，營銷籌劃公司的核心競爭力就在于對市場情況、客戶需求、產品特點的理解和研究以及科學系統(tǒng)的籌劃執(zhí)行力上。新的一年新的市場，為了配合河東新區(qū)地塊工程的順利運作，也為了成都維貝斯特企業(yè)營銷籌劃能時刻關注整個遂寧房地產市場的開展方向。因此，本公司圍繞河東新區(qū)地塊工程進行了為期七天市場調查論證工作。以遂寧市的最新拍地情況、區(qū)域市場狀況、住宅市場情況〔主要以新出現(xiàn)的典型樓盤和與河東新區(qū)地塊工程相關的樓盤〕與銷售周期為調查論證重心，并結合河東片區(qū)本身〔地理位置、片區(qū)市場的定位、產品形態(tài)、戶型區(qū)間、以及戶型銷售比例等〕進行調查研究分析，為河東新區(qū)工程〔書香美邸旁〕順利運作提供數(shù)據(jù)上的支撐和建議！3、、概況篇地理特征與區(qū)劃：遂寧市位于四川盆地中部，涪江中游。東西寬90。3公里，南北長108。9公里，總面積5300平方公里。東鄰重慶、廣安、南充，西連成都，南接內江、資陽，北靠德陽、綿陽，與成都、重慶呈等距三角。歷史上，遂寧曾以其深厚的文化底蘊、迷人的靈性山水和興旺的農工商貿而成為川中政治、經(jīng)濟和文化中心，尤以紡織食品工業(yè)聞名，素有“東川巨邑〞“川中重鎮(zhèn)〞“小成都〞之稱。1985年2月，經(jīng)國務院批準，設立省轄遂寧市，現(xiàn)轄船山、安居兩區(qū)和射洪、蓬溪、大英三縣。幅員面積53254平方公里，人口384萬。市城區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，人口約50萬。建市后，遂寧人民勵精圖治，銳意進取，不斷實現(xiàn)自我超越，使遂寧這座古老的歷史文化名城煥發(fā)出無限生機與活力，展現(xiàn)出嶄新的時代風采，成為四川盆地中部、成渝經(jīng)濟區(qū)內、中國第一條快速鐵路線——成渝新干線上重要的區(qū)域性中心城市，被譽為躍然升起的巴蜀明珠。重慶成為直轄市后，遂寧獨特的區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)出來。處于成渝經(jīng)濟圈核心經(jīng)濟帶的遂寧，是重慶、成都、綿陽三大城市和川南、川東北地區(qū)的結合點，是東進重慶，西入四川的第一門戶。承東連接以重慶為中心的三峽庫區(qū)經(jīng)濟圈，啟西連接成都平原經(jīng)濟圈，左右傳承川南、川東北經(jīng)濟區(qū)，起著左傳右遞、傳承輻射的作用，成為成都、重慶兩大經(jīng)濟帶的“戰(zhàn)略衛(wèi)星〞，具有突出的區(qū)位優(yōu)勢。5城市交通與規(guī)劃：遂寧作為規(guī)劃建設的成渝經(jīng)濟圈高速公路網(wǎng)絡中心和鐵路樞紐城市，正在圍繞“構建盆中交通樞紐〞的總體目標，實施“高速骨架〞、“干線暢通〞、“通鄉(xiāng)通村〞三大工程和鐵路網(wǎng)絡建設，加快交通根底設施建設步伐。高速骨架工程，形成310公里“一環(huán)六射〞的“木〞字形高速公路網(wǎng)絡，與國家高速公路網(wǎng)絡連接，東達寧、滬，南通黔、桂，西連藏、疆，北接陜、甘?！耙画h(huán)〞：利用高速公路在遂寧交匯，形成環(huán)城高速公路，其中，西北半環(huán)即將形成，東南半環(huán)高速公路將在“十五〞末期開工建設?！傲洙暎褐杆鞂幹脸啥肌⒅貞c、綿陽、南充、內江、廣安的高速公路。其中，成南高速公路遂6寧至成都、南充段已于2001年底建成通車；投資10億元的遂寧至重慶高速公路已于2003年12月開工建設；投資35億元的遂寧至綿陽高速公路前期工作正在加快進行，實行BOT方式建設，已有多家公司意向投資建設，2005年底開工；遂寧至內江高速公路將在“十一五〞期內開工建設；遂寧至廣安高速公路將在“十一五〞末期開工建設。干線暢通工程：以國、省道為主干，構建市內“三個環(huán)形〞和“三橫四縱〞公路網(wǎng)絡?！叭齻€環(huán)形〞公路網(wǎng)絡：“內環(huán)〞16公里，利用涪江二橋、涪江三橋和國道318線、省道205線圍成市內小環(huán)，形成城市交通主干?！爸协h(huán)〞210公里，形成連接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船山五縣區(qū)之間的縣際快速環(huán)形通道，提高干線路網(wǎng)的綜合效勞能力?！巴猸h(huán)〞380公里，形成連接市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的環(huán)形通道，提高公路網(wǎng)絡的輻射能力?！叭龣M四縱〞公路網(wǎng)絡：改造建設市內280公里“三橫〞和460公里“四7縱〞公路網(wǎng)絡，打通遂寧與周邊地市的斷頭路。為營造“觀音故里、西部水都〞璀璨輝煌的城市夜景，遂寧市各級將先后投入3500萬元巨資，8在新老城區(qū)大力實施榮耀亮化工程?！拔鞑克绩晫⒊刹灰固?改造后的涪江二橋夜景效果圖)9通鄉(xiāng)通村工程。改造鄉(xiāng)道公路500公里，硬化村道公路7000公里，其中，2021年前硬化4000公里，為效勞“三農〞、全面建設小康社會創(chuàng)造良好的交通條件。鐵路方面，根據(jù)鐵道部?中國中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃?，為滿足快速增長的旅客運輸要求，建立省會城市及大中城市間的快速客運通道，規(guī)劃“四縱四橫〞鐵路快速客運通道以及三個城際快速客運系統(tǒng)，遂寧將是南京—武漢—重慶—成都客運專線，連接西南和華東地區(qū)的重要通過地。同時按照客貨分線的規(guī)劃原那么，遂寧也將是雙層集裝箱運輸通道的重要通過地。規(guī)劃中，將完善路網(wǎng)布局和西部開發(fā)性新線，以擴大西部路網(wǎng)規(guī)模為主，形成西部鐵路網(wǎng)骨架。2021年后建設蘭州至重慶新線，該線由蘭州經(jīng)九寨溝、綿陽過遂寧至重慶。及內昆鐵路延伸，建成遂寧至內江鐵路，必將穩(wěn)固遂寧成為四川鐵路樞紐的作用，使遂寧的區(qū)位優(yōu)勢更加顯現(xiàn)，投資環(huán)境更好，經(jīng)濟、社會開展的前景會更加優(yōu)越。10隨著交通根底設施工程的順利實施，遂寧現(xiàn)代化交通格局逐步形成，與周邊成都、重慶、綿陽、內江、南充、廣安等地時間距離將縮短在1.5小時以內。遂寧將成為成渝經(jīng)濟圈交通網(wǎng)絡中心、四川第二大交通樞紐。四通八達的交通網(wǎng)絡，日益突出的區(qū)位優(yōu)勢將推動遂寧經(jīng)濟社會更快、更好地開展。河東新區(qū)整體規(guī)劃：11河東新區(qū)位于遂寧市老城區(qū)東部，與老城隔江相望，橋水相連。市委、市政府為了加快城市化進程，擴大城市規(guī)模，改善遂寧城市擁擠及提升城市生活質量，決定開發(fā)建設河東，將其打造成文化特色鮮明、人居環(huán)境優(yōu)雅、以旅游、教育產業(yè)為主，經(jīng)濟協(xié)調開展的山水園林城市。隨著新區(qū)城市根底設施的不斷完善，新城整體形象日益凸現(xiàn)，深度開發(fā)河東的熱潮已經(jīng)形成。各路商賈正朝著這片熱土云集，攜壯志和才氣到河東考察、投資，河東不但已成為投資者和建設者實現(xiàn)理想與熱望的大舞臺，而且逐漸成為風景優(yōu)美的人居生態(tài)區(qū)域。12河東新區(qū)城市規(guī)劃建設面積7.36平方公里，區(qū)內地勢平坦、自然環(huán)境優(yōu)越，是省級生態(tài)示范區(qū)。已累計完成投資近8億元，城市道路網(wǎng)絡初步形成，城市形象逐步彰顯，相繼建成了長12公里的涪江東岸及聯(lián)盟河防洪堤，長100米的聯(lián)盟河大橋，長4.2公里、總投資9800萬元的東平大道，總投資1.2億元的涪江三橋和遂中周邊道路、聯(lián)盟河左岸護堤等根底性工程。完成了靈泉風景區(qū)一期工程的開發(fā)建設任務和靈泉湖整治，景區(qū)綠化、亮化等工程建設任務。占地1100畝可容納1.8萬名學生的四13川職業(yè)技術學院河東新區(qū)校區(qū)已開工建設。占地250余畝，投資9000余萬元的國家級遂寧中學新校區(qū)已建成投入使用?？偨ㄖ娣e8萬平方米市行政中心大樓已開工建設，市電大、民進中專校，市中級人民法院、公安局110指揮中心、武警支隊、人民醫(yī)院等單位已在河東落戶，局部單位辦公樓已建成并投入使用。另為提升人氣、促進新區(qū)經(jīng)濟開展，會展中心商務酒店、大型住宅小區(qū)、靈泉古鎮(zhèn)、水上公園等一批商貿工程也將在近期陸續(xù)開工建設。14小結：通過以上資料顯示，遂寧擁有豐富蘊涵的歷史文化和優(yōu)勢的地理優(yōu)勢，且成渝新干線將給遂寧的經(jīng)濟帶來飛速的開展。結合遂寧市政府規(guī)劃，河東新區(qū)將成為遂寧市的新政治、新教育、新商務、新居家、新旅游五大中心。現(xiàn)已市中、檢查院、法院、人民醫(yī)院、武警支隊等落戶河東新區(qū)，市政辦公大樓、四川職業(yè)技術學院已開建設。據(jù)市政規(guī)劃隨之政府東遷，有很多相關部門及企事業(yè)單也即將搬遷。目前河東新區(qū)完成了部份景觀和市政設施以及東平大道。15市場篇遂寧房地產市場分析近兩年來，從遂寧房地產市場在投放量上來看，出現(xiàn)了快速增長的趨勢，市場均價隨之時間與經(jīng)濟開展而翻了一翻，市場競爭日益劇烈。據(jù)有關部門市場數(shù)據(jù)顯示，2006年，遂寧房地產市場供給量約200萬㎡左右。從開發(fā)區(qū)域看，高層電梯公寓的體量相當寵大，多層成為稀缺品，且產品相對同質化。最重要的是多層住宅銷售情況16比高層電梯公寓佳。開發(fā)區(qū)域主要分布在河東新區(qū)、市中區(qū)、城南、西山、城北以及濱江路。從目前在售樓盤來看，由于產品同質化，區(qū)域性競爭，各個樓盤反響出人氣相對較淡，銷售節(jié)奏較為緩慢，且錯層比平層走勢要好。河東新區(qū)現(xiàn)是遂寧市政規(guī)劃最重要的開發(fā)區(qū)之一，隨之市政府東遷后，主城的相關企事業(yè)單位也即將東遷；從土地拍賣市場看，河東新區(qū)即將成為遂寧房地產市場開發(fā)的熱點；另從市調結果得知，現(xiàn)進駐該片區(qū)樓盤有只有中鐵龍城、書香美邸和東海岸，都以中高檔定位。市中區(qū)占據(jù)優(yōu)越的地段位置，從金港國際和海琪公園新城就反復驗證了地理位置的重要性。城南和城北及西山區(qū)域受到市場投放量和市政規(guī)劃施工進度緩慢等因素影響，再加上產品無具特色相對同質化，直接影響工程銷售進度。濱江區(qū)域主要以高檔樓盤市場定位，均以江景為最大賣點，結合市政完善配套和小區(qū)配套，加以前期造勢好，工程進度跟上，隨之銷售進度目前較為理想。預計2007年遂寧房地產市場供給量約300萬㎡左右，因此遂寧房地產市場逐漸白日化，競爭更17加劇烈。據(jù)市政規(guī)劃分析，且高層電梯公寓供給量還呈現(xiàn)快速增長勢頭。如產品無具特色，相對同質化，會嚴重影響工程的銷售進度。區(qū)域樓盤分析一、市中區(qū)片區(qū)： 建筑樓盤名稱建筑規(guī)模戶型面積銷售情況形態(tài)金港國際高層占地面積6.42畝，總建筑面積5.5萬㎡左右，總戶數(shù)380戶左右。40-136㎡住宅銷售完畢海琪公園新城

多層占地面積42.6畝，總建筑面積90000㎡，小高層總戶數(shù)508戶。55-130㎡還剩少量電梯公寓 戶型18 綜合以上表格所述：該片區(qū)以樓盤優(yōu)越的地理位置和高品質產品創(chuàng)造了良的銷售業(yè)績。但在產品方面不具特色化，同時驗證該片區(qū)的地段重要性。主要工程市場定位以自用和投資客戶群體為主，其工程的升值保值潛力凸顯。二、城南區(qū)域：樓盤名稱盛世錦城福瑞花園建筑形態(tài) 多層 (5+1) 多層

建筑規(guī)模占地面積160畝，總建筑面積16000㎡，總戶數(shù)1250戶。占地面積20畝，總建筑面積29000㎡，總戶數(shù)232戶。戶型面積75-171㎡70-130㎡

銷售情況 ①期銷售完畢 ②期已銷50%還剩少量大面積戶型濱海名城高層(29+1) 多層占地面積9畝，總建筑面積464360㎡，總戶數(shù)300戶。85-130㎡正在銷售，銷售走勢緩慢19樓盤名稱城南麗景建筑形態(tài)

建筑規(guī)模占地面積80多畝，總建筑面積戶型面積

銷售情況①②期銷售完畢，③期正在①②③期多層110000㎡左右，總戶數(shù)800戶左75-137㎡銷售中，走勢緩慢右。天宏領地多層占地面積20畝，總建筑面積50-130㎡多層剩少量，電梯公寓銷售小高層(9+1)55000㎡，總戶數(shù)380戶。相對較慢 綜合以上表格所述，我們可以看出該片區(qū)工程主要以多層為主，電梯公寓所占比例相對較少，其主要工程定位以中低端目標客戶群體為主，該片區(qū)的產品相對同質化，競爭劇烈。多層走勢情況較為良好，電梯公寓銷售相對較為緩慢。 20三、西山區(qū)域樓盤名稱都市風景玫瑰上品建筑形態(tài) 高層 高層

建筑規(guī)模占地面積約20畝，總建筑面積60000㎡，總戶數(shù)500戶。占地面積約30畝，總建筑面積約5萬㎡，總戶數(shù)504戶。戶型面積76-180㎡70-130㎡

銷售情況銷售走勢良好銷售較為緩慢 綜合以上表格所述：該片區(qū)目前的樓盤的銷售情況看，兩房、三房面積在70-100平米的銷售走勢良好，高層走勢都較為緩慢。且在建筑規(guī)劃上主以背靠山，在產品設計方面也相結同質化，市場競爭劇烈。主要客戶群體以關系帶客，區(qū)域交通比較落后，市政規(guī)劃工程進度緩慢。 21四、城北區(qū)域樓盤名稱建筑形態(tài)建筑規(guī)模戶型面積銷售情況世紀城高層占地面積21畝，總建筑面積80000㎡，總戶數(shù)470戶。77-140㎡中小戶型走勢好，剩少量 高樓層的戶型占地面積38畝，總建筑面積144720已售400多套，銷售接近近水樓臺 水晶城高層高層㎡，總戶數(shù)600戶。占地面積25畝，總建筑面積80000㎡，總戶數(shù)700戶。90-180㎡80-140㎡

一半正在銷售中，銷售走勢緩 慢多層明月花園小高層占地面積約65畝，總建筑面積約10萬㎡，總戶數(shù)754戶。60-150㎡銷售近兩個月,銷售150 多套電梯

22樓盤名稱建筑形態(tài)建筑規(guī)模戶型面積銷售情況多層君豪·明 月陽光明月星城小高層 電梯 多層 高層占地面積約20畝，總建筑面積約35000㎡，總戶數(shù)300戶左右。占地面積約25畝，總建筑面積約45000㎡，總戶數(shù)288戶。90-130㎡70-130㎡多層有少量的戶型，高層 電梯公寓走勢緩慢 多層已經(jīng)售完,剩下高樓 層少量房源

綜合以上表格所述：該片區(qū)目前的樓盤的銷售情況看，中小戶型銷售情況較為理想，剩少量的大戶型房源。其主要定位于中低端客戶群體，多層走勢較好，電梯公寓銷售較為緩慢。主要受到總價、面積、環(huán)境的影響較大，且產品無具特色，相對同質化。

23五、濱江區(qū)域：

樓盤名稱 濱江雅居 凱麗濱江君豪·世代陽光 水都鈺園 金港名都 盛世·上江城

建筑形態(tài)小高層(12) 高層 高層 多層 電梯 小高層 小高層

建筑規(guī)模占地面積35.8畝，總建筑面積68000㎡，總戶數(shù)608戶。占地面積53畝，總建筑面積23000㎡，總戶數(shù)1467戶。占地面積9畝，總建筑面積50000㎡，總戶數(shù)300戶。占地面積22畝，總建筑面積61628㎡，總戶數(shù)406戶。占地面積124畝，總建筑面積30萬㎡，總戶數(shù)近2000戶。占地面積26畝，總建筑面積90000㎡。

戶型面積85-127㎡63-160㎡80-130㎡80-138㎡85-220㎡90-130㎡ 銷售情況剩少量工程內側房源 銷售走勢良好 江景房銷售好 奇遇剩高樓層 暫時未銷售 剩少量大戶型房源 正在銷售中24 綜合以上表格所述：該片區(qū)目前面市樓盤主要以品牌優(yōu)勢，涪江即將蓄水，再加前期造勢較好，工程進度跟上，目前銷售情況理想。濱江片區(qū)配套相對較為完善，該區(qū)主要市場定位為中高檔樓盤，但由于產品無具特色，相對同質化，導致有局部樓盤銷售情況不理想。且錯層銷售情況比平層好。六、河東區(qū)域：樓盤名稱中鐵龍城 東海岸書香美邸建筑形態(tài) 多層 電梯 多層 電梯 別墅 多層 電梯

建筑規(guī)模占地面積126畝，總建筑面積15萬㎡，總戶數(shù)1012戶。占地面積180畝，總建筑面積20萬㎡，總戶數(shù)1600戶。占地面積31畝，總建筑面積70469㎡，總戶數(shù)500戶。

戶型面積 85-130㎡ 90-130㎡117-166㎡

銷售情況 正在銷售中已銷約400套 正在銷售中25綜合以上表格所述：在售的中鐵龍城、東海岸、書香美邸都定位中高檔客戶群體，都是多層、高層建筑形態(tài)組合。據(jù)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前多層走勢良好，電梯公寓銷售困難大，產品無具特色相對同質化。該區(qū)域在售工程與本工程的軟硬件等多方面有些相似性，消費群體那么具有一定的可比性。26工程篇工程概況分析河東新區(qū)位于遂寧市老城區(qū)東部，與老城隔江相望，橋水相連。規(guī)劃建設面積7.36平方公里，區(qū)內地勢平坦、自然環(huán)境優(yōu)越，該片區(qū)即將成為遂寧的新政治、新旅游、新居家、新教育、新商務五大中心?，F(xiàn)有市人民醫(yī)院、法院、檢查院已相繼落成。隨之遂寧市政辦公大樓、四川職業(yè)技術學院、商務會展中心的開工建設，相關的企事業(yè)單位也即將搬遷河東新區(qū)。27本工程所處河東新區(qū)東平大道與靈泉大道交匯處，整個地塊呈現(xiàn)規(guī)那么四邊形，環(huán)境優(yōu)美，面朝涪江，背靠靈泉圣景風景區(qū)。臨街長約約160米左右，進深約約150米左右，地塊面積約22400平方米。臨街邊面臨河東主干道東平大道，地塊前面有一個公交車站，交通四通八達，周邊的配套相繼完善。根據(jù)貴公司提供的產品規(guī)劃圖紙分析，工程是點式高層電梯公寓，且地塊小，總建筑面積大，容積率高。戶型面積88-140m2左右，均以戶型方正、錯層、入戶花園、大陽臺、大客廳，且有部份為異28形房，直接影響到產品的實用性。規(guī)劃配套有小區(qū)會所、中央廣場、戲水池等。優(yōu)劣勢分析一、優(yōu)勢1.從土地拍賣市場，現(xiàn)目前許多有實力的開發(fā)商紛紛在河東新區(qū)買地，且河東新區(qū)即將成遂寧房地產市場開發(fā)的一個熱點。2.河東將成為遂寧的新政治、新教育、新旅游、新商務、新居家五大中心，勢必帶動河東商務經(jīng)濟的開展。除遂寧政府的東移外，較多遂寧主城區(qū)的學校、醫(yī)院、銀行等等也都將隨之東遷，這將為工程創(chuàng)造完善的教育、醫(yī)療、金融配套。293.工程位于進入河東主干道東平大道與靈泉大道交匯處，緊鄰遂中河東新校區(qū),交通四通八達，地塊前有公交車站。4.整個地塊比較方正、平坦，這將減少工程前期的開發(fā)本錢，地塊周圍環(huán)境比較優(yōu)美，視野非常開闊，東北側臨四季常青的山及靈泉圣景風景區(qū)。5.現(xiàn)進駐河東只有中鐵龍城、書香美邸和東海岸樓盤，且其產品無具特色，相對同質化，在一定程度上減少了競爭壓力。6.工程以中高檔市場定位，可共享河東新區(qū)現(xiàn)有樓盤的客戶群體，且符合河東新區(qū)市政規(guī)劃及開展趨勢。30二、劣勢1.河東新區(qū)正處在于開發(fā)的城市早期階段，城市的繁華氣息和主城區(qū)相比而言要遜色不少，在城市建設過程中的揚塵給該片區(qū)的環(huán)境造成污染。且在一定程度上引起到購房者的抗拒和等待心理，這會影響到購房者對工程的接受程度。2.河東新區(qū)屬遂寧新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，該片區(qū)前瞻性較好，且部份有開發(fā)實力的開發(fā)商將眼光紛紛投向河東新區(qū)。3.工程地塊離主城區(qū)比較遠，市政生活配套還未完善，現(xiàn)有的交通生活配套還不能滿足中高端人群的需要，在一定程度上影響中高端購房者對工程現(xiàn)有居住價值的判斷，從而影響他們的決策，加大銷售難度。4.工程地塊三面臨街，業(yè)主入住后且隨之河東新區(qū)的開展，在一定程度上會帶來噪音，影響到31臨街業(yè)主生活。5.在目前產品規(guī)劃設計上看，整體房地產市場產品相對同質化，且房地產市場日漸白日化。競爭分析一、競爭對手確定原那么可比性：該建筑內外部特點，消費人群等具有一定的可比較性。相近性：在工程的軟硬環(huán)境如產品規(guī)劃，區(qū)域等方面有相似性。差異性：對手在推廣過程中的差異營銷及效果。32二、競爭樓盤分析樓盤名稱中鐵龍城建筑形態(tài) 多層 電梯

建筑規(guī)模占地面積126畝，總建筑面積15萬㎡，總戶數(shù)1012戶。戶型面積85-130㎡

銷售情況正在銷售中多層東海岸電梯占地面積180畝，總建筑面積20萬㎡，總戶數(shù)1600戶。90-130㎡已銷約400套別墅書香美邸多層電梯占地面積31畝，總建筑面積70469㎡，總戶數(shù)500戶。117-166㎡正在銷售中綜合上述分析小結： 主以中高檔市場定位，擁有多層和高層建筑形態(tài)組合及高檔會所配套。

331.中鐵龍城主要靠江景，品牌優(yōu)勢，開發(fā)經(jīng)濟實力強，且有很豐富的工程開發(fā)經(jīng)驗以及和政府有比較緊密的合作關系，產品主以多層為主。2.東海岸主要以地理位置優(yōu)勢凸顯，憑借工程優(yōu)美的江景。3.書香美邸主要依托遂中、四川職業(yè)技術學院大力炒作文化盤，且憑借河東新區(qū)規(guī)劃開展5大優(yōu)勢〔政治、商務、旅游、居住、教育〕和獨特的自然條件。據(jù)銷售數(shù)據(jù)分析，總體銷售情況較為緩慢，多層住宅比高層電梯公寓走勢好。但因產品在市場同質化，無具特色，真接影響了銷售進度。34總結1.從土地拍賣市場，現(xiàn)目前許多有實力的開發(fā)商在河東新區(qū)買地，河東新區(qū)即將成遂寧房地產市場開發(fā)的一個熱點。因此，有實力的開發(fā)商也將眼光投向河東新區(qū)。從而該片區(qū)房地產市場供量加大，市場競劇烈。如同等產品無具特色相對同質化，直接將影響工程的銷售難度。2.結合遂寧市政規(guī)劃分析，河東新區(qū)做為遂寧具有前瞻性的新城區(qū)，也是遂寧最重要的開發(fā)區(qū)，城市功能規(guī)劃比較完善。且河東新區(qū)擁用獨特的自然環(huán)境，陽光明媚，是遂寧未來的東方明珠。3.河東雖然目前還處在前期開發(fā)階段，生活配套各方面還有待提高。工程的突破點應該從兩方面來著手：一是借勢政府對河東新區(qū)的建設造勢。隨之政府的東遷，主城區(qū)的學校、醫(yī)院、銀行35等也都將隨之東遷，這將為工程創(chuàng)造完善的配套，讓購房者堅信河東新區(qū)的升值保值潛力；二是注重產品的打造，可以說本工程的產品自身差異性與區(qū)域性差異性的優(yōu)勢是支撐整個工程的核心所在。4.以上各片區(qū)樓盤可得出遂寧房地產市場，工程主以江景和地理位置為主要賣點。現(xiàn)市場上產品主以60-86平米左右的兩房兩廳、90-120平米左右的三房兩廳為主，產品特色主以入戶花園、錯層、大陽臺、大開間、大客廳，其產品無具特色相對同質化導至工程及區(qū)域性競爭日漸劇烈。那么從以上各樓盤市場銷售數(shù)據(jù)計分析，不管是兩房還是三房錯層銷售都明顯比平層好。因此建議我們在戶型設計時應合理功能化及差異化，提升立體空間感及室外化，以彌補市場空白點，躲避市場風險快速銷售，便于差異化后期營銷推廣。5.綜合上述各個樓盤的實際情況，結合貴公司提供工程規(guī)劃圖紙分析后。書香美邸在多個方面與36我們工程有相似之處，特別在戶型設計，該工程的產品定位、戶型設計對我們工程有較高的參考價值。因此我們可參照其進行產品定位，并在其根底上適當?shù)奶岣摺?.綜合遂寧房地產市場總結，隨著遂寧市民的生活水平不斷的提高，那么建筑規(guī)劃、戶型設計、景觀及物業(yè)管理都與市場需求都不相照應。且建筑外觀及產品相對同質化，直接加大產品的在市場的銷售難度。7.經(jīng)市場調研該片區(qū)各工程實際情況后，結合遂寧房地產市場總結出河東新區(qū)現(xiàn)目前工程都以多層、高層建筑形態(tài)組合。據(jù)該片區(qū)的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，多層住宅銷售情況良好，高層電梯公寓銷售較為緩慢。8.通過對該片區(qū)在售工程購置人群的消費心理需求深入了解，目前對河東新區(qū)的地理位置接受度較差，且他們對多層的認同度較高，主要是多層建筑生活本錢較低、后期維護費用相對較低、37公攤較小等因素。9.通過市調對書香美邸工程規(guī)劃及市場定位分析，工程擁有高檔的會所配套以及景觀功能設施配套。從而滿足他們心里消費，賦予他們崇敬的身份象征。因些，建議我們在打造高檔會所的同時，注重購房者生活需求和生活向往，及會所配套產品的差異性。綜合上述得出：遂寧房地產市場投放量較大，土地供給緊缺，高層電梯公寓投放38量呈快速增長趨勢，多層住宅成為市場的稀缺品。目前市場的產品無具特色化，相對同質化，多層住宅銷售情況比高層電梯公寓好，錯層銷售情況比平層好。河東新區(qū)在市政的規(guī)劃具有較強的開展?jié)摿?，如本工程要在遂寧市場及區(qū)域市場脫穎而出，快速銷售躲避市場風險，建議本工程在產品打造時注重四個點：一是室內空間室外化，二是室內空間立體化，三是室內空間經(jīng)濟化，四是室內空間功能化。39定位篇一、產品定位產品定位原那么：是根據(jù)產品的差異化在市場樹立工程形象，贏得市場口碑，到達本工程的快速銷售規(guī)避市場風險，轟動市場帶動河東新區(qū)的房產市場的可持續(xù)性。以該片區(qū)已經(jīng)推出的中鐵龍城、東海岸、書香美邸工程都以中高檔定位為參照性，該工程定位為：40——中高檔電梯公寓社區(qū)那么必須遵循以下原那么：差異化原那么：據(jù)實際情況找準自身定位，力求差異性，最大化躲避競爭。高性價比原那么：在可以充分整合與利用自身條件優(yōu)勢情況前提下，通過有效的控制各方面生產本錢。在有效節(jié)約本錢的前提下，在建筑規(guī)劃，園林景觀、配套設等方面力求功能適用，在戶型設計方面，力求創(chuàng)新、差異化。打造出高性價比的產品，以便迎合消費者心理，使工程利潤最大化。41二、客戶群定位目標客戶群特征分析：通過對該片區(qū)已售和在售工程目標客戶群的深入了解及該片區(qū)的現(xiàn)狀的分析，結合本案特征，對本案目標客戶群特征分析如下：此類客戶多數(shù)為二次置業(yè)或屢次置業(yè)，注重工程的升值保值等因素，改善居住環(huán)境，消費行為趨于理性，注重產品整體素質及地理位置的前瞻性。此類客戶的年齡普遍在25-50歲之間，多為三口之家，及少局部的幾代同堂之家，家庭氣氛較為濃厚。河東新區(qū)即將成為遂寧的新政治、新居住、新旅游、新商務、新教育五大中心及產品自身差異42化和區(qū)域性差異化是吸引他們在此購房的主要原因。此類客戶有一定的經(jīng)濟實力，社會地位穩(wěn)定且支付能力強。此類客戶購房目的需高品質的居住條件外，還需滿足心里消費，賦予他們崇高的身份象征。在價格相同的情況下，他們會考慮高性價比等因素。目標客戶群區(qū)域分析：通過對遂寧房地產市場個案目標客戶群的了解及對河東片區(qū)市場的深入分析，遂寧主城區(qū)及工程周邊地區(qū)都將成為本案目標客戶群的區(qū)域來源。河東新即將成為遂寧的政治、商務、旅游、居住、教育五大中心，會選擇就近購房，而本工程的產品差異性及高性價比會吸引一局部此類客戶。43購房用途分析：自用：此類客戶消費行業(yè)趨于理性，注重產品的整體素質，認同河東新區(qū)的開展前景；投資：此類客戶對地理位置，注重產品的升值保值潛力。44產品篇在有效節(jié)約本錢的前提下，在建筑規(guī)劃，園林景觀、配套設等方面力求功能適用。在戶型設計，力求創(chuàng)新、差異化，打造出高性價比、實用性較強的產品，以便迎合消費者心理，使工程利潤最大化。產品策略結合工程定位及遂寧房地產市場，本工程應在產品規(guī)劃上具有在遂寧獨創(chuàng)優(yōu)勢。據(jù)了解，河東新區(qū)在售工程銷售狀況呈困難的局面，無具特色的戶型和高層電梯公寓銷售困難。為了區(qū)別本工程與該45片區(qū)及遂寧市場在售中高檔工程，提升本工程的核心競爭力。建議如下：1.戶型設計：建議在戶型上增添特色，如功能房、錯層、夾層、躍式、1+2、空中院館、觀景陽臺等特色戶型；另將室內空間室外化、立體化、經(jīng)濟化、功能化，以此帶動銷售。2.建筑形態(tài)：建議在產品規(guī)劃上盡量保證擁有三面采光，外立面顏色建議以深色調為主，以突顯工程的中高檔品質，讓工程在視覺上一眼就能區(qū)別與其他樓盤。46A、室外部份外立面：為讓工程的中高檔品質表現(xiàn)在外面，工程的外立面色彩搭配顯得非常關鍵。目前河東工程的外立面色彩多以淺色調為主，為凸顯工程的中高檔品質，外立面顏色建議以深色調為主，讓工程在視覺上一眼就能區(qū)別于其他樓盤。層頂：結合外立面的色彩與風格，建議簡約線條的造形做頂部處理，表達工程的時尚、品質、形象。4748B、室內部份〔1〕、公共走道：1.建筑材料盡可采用綠色環(huán)保型；2.公共過道多面采光，要注意燈光設計(可考慮壁燈)；3.增置裝飾畫(壁畫)的設置與風格，美化視覺品質；4.制作酒店式房號牌，推崇客戶身份感。〔2〕、戶型規(guī)劃設計建議：49Ⅰ、原始戶型修改建議：從目前河東在售樓盤來看，幾乎都定位為中高檔樓盤，本工程也以中高檔定位。要提高工程的品質含金量，在河東中高檔樓盤的競爭中脫穎而出，必須在戶型設計上有獨到。我們再仔細分析本工程的戶型，總體上顯得中規(guī)中矩，根本上沒有什么特別之處，甚至與緊臨的書香美邸的戶型有很大的相似之處。修改原那么：室內空間功能化，除臥室與客廳的常規(guī)功能外，書房、健身房、個人工作室成為消費者最偏愛的功能間。修改依據(jù)：書香美邸的戶型圖：〔見以下圖〕505152那么修改建議如下：①、客廳與主臥盡采用大開間，動靜干濕分區(qū)增加房間的立體空間及舒適度；②、部份入戶花園面積過大，直接影響客戶的接受程度；③、增加戶型的差異化與功能化，如錯層、衣帽間與儲藏室；④、主臥盡可能用270度全落地飄窗，給產品帶來通透性，提升產品素質。建議參考戶型圖如下：535455Ⅱ、巔覆型修改建議：本工程要在河東劇烈的競爭中占據(jù)有利的地位，戶型上的創(chuàng)新顯得十分關鍵，而且要以顛覆性的創(chuàng)新引領遂寧的新戶型。根據(jù)市調的分析來看，河東幾個在售樓盤的主力戶型都在120㎡左右，此面積的戶型在戶型創(chuàng)新上有很大作為，尤其是在立體空間感的提升上。從而迎合市場消費趨勢，確保本工程在房地市場的核心競爭力。在主力戶型上建議以躍層和錯層為主，在不減少功能的情況下控制戶型的總體面積，以到達在總價上的優(yōu)勢。修改原那么：室內空間室外化、室內空間立體化、室內空間經(jīng)濟化、室內空間功能化。56躍層參考圖：躍層在空間上給人以開闊、氣派的感覺，居住的舒適度和私密性要比平層和錯層高得多，躍層能帶給人尊榮的居住感受，能夠在很大程度上提升工程的品質。同時，躍層在遂寧還屬空白市場，沒有可比性，這也將為工程在競爭中處于領先地位奠定根底。5758空中院館參考圖：即在靠近客廳、餐廳以及功能房之間，再設計一個約18-20平米的內部庭院，使之成為家庭生活的中心點，兼顧了住家的私密性與平安性，并提供了室內居住空間與室外景觀空間的積極過渡。此外，這個空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好而加以改變,從而迎合的本工程產品的市場差異化。5960錯躍參考圖：錯躍經(jīng)典設計，擁有平層無法比較的優(yōu)勢，增強家庭立體感，具別墅般的感受。豪華氣派，彰顯主人的氣理與尊貴，符合此類客戶的心里消費。61夾層戶型參考圖：室內空間經(jīng)濟化。層高在5.2-5.6米的夾層贈送空間、連窗戶與線管均設計好的疊彩城“自由+1〞空間，可自由疊出20㎡的實效面積、增設可變空間或空中院館、270度觀景飄窗、嵌壁式衣柜等完全贈送或減半計面積的空間，使得置業(yè)資金得到最大化節(jié)約。同等總價下，居住舒適性不變或增強，同時享受空間也得以增大。室內空間的經(jīng)濟化趨勢顯然。62戶型規(guī)劃設計要點建議：631.玄關入戶：要表現(xiàn)出居室整體風格，兼顧展示、更衣、引導等實用功能。2.客廳：客廳一般可劃分為會客區(qū)、用餐區(qū)等。會客區(qū)應適當靠外一些，用餐區(qū)接近廚房。建議客廳可采用大幅面落地窗，能得到大幅面采光面。3.廚房：盡可實現(xiàn)大幅面采光，躲避漏水現(xiàn)像。4.主臥：盡可能實現(xiàn)轉角落地窗或轉角飄窗，室內的充分采光。5.次臥：盡可能實現(xiàn)轉角飄窗設計，使之房間通風效果、采光效果更佳。6.書房：盡可能采用飄窗設計，通風效果、采光效果更佳。7.衛(wèi)生間：主臥室增設置獨立的衛(wèi)生間，盡可采用明衛(wèi)設計。8.空中會所：特別注重戶型內部空間環(huán)境，建議將主要的生活起居即客廳、書房、臥室或者餐廳圍繞“空中會所〞來設置，會所之間的隔墻都采用玻璃材質，擴大了室內空間的延展性、通透64性，實現(xiàn)室外空間室內化，室內空間室外化。形成一個收納自然的全功能開放空間，可稱為客廳、餐廳之外的第三個“廳〞。9.為降低工程銷售風險及后期產品的調整做鋪墊，局部戶型可采用雙流線入戶，實現(xiàn)戶型1+2靈活多變，可分可合，使購房者的選擇余地加大。10.三房以上的戶型盡可能的考慮規(guī)劃貯藏間、書房、衣帽間等功能房。C、景觀部份65為迎合市場需求，保證小區(qū)品質，增加本工程買點，為銷售創(chuàng)造良好的條件。首先，要保證本案要擁有面積合理的中庭花園，其次在社區(qū)內塑造大量的綠化園林景觀，保證較大綠地率。再次，在社區(qū)周圍尤其是臨東平大道栽種高大喬木，適當可考慮景觀功能性，如中央廣場、中庭花園、跌水、健康步道等。D、配套部份按照工程中高檔電梯公寓的定位，社區(qū)內的配套要讓客戶感到十足的尊榮感，建議在社區(qū)內設立多功能高檔會所，包括茶藝室、休閑廳、棋牌室、桌球、乒乓球等。除此之外還要提倡健康運動生活，建議社區(qū)內利用小局部面積添置各種多功能健身器材形成露天“健身中心〞“老年活動中心〞“羽毛球場〞，同時增設露天小型“游泳池〞“兒童娛樂天地〞，為社區(qū)兒童營造快樂健康的社區(qū)氣氛。66E、物管部份物業(yè)管理到達先進水平，為業(yè)主提供更全面、更個性化的效勞。聘請知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理參謀，增加本工程的智能化，如家居室安防、可視對講、寬帶網(wǎng)接入、閉路電視監(jiān)控、三表遠傳、背景音樂、周界防范及電子巡更系統(tǒng)提升本工程附加值。67營銷推廣篇一、營銷策略為本工程在遂寧快速的占有市場，樹立形象，贏得良好口碑，躲避市場風險迎合購房者的心里消費，除增加產品的特色化及差異化以外，對整體推廣思路有如下建議?！?〕、景觀先行：按照“先造景觀，再造房子〞的理念，在工程正式開始銷售前，將工程的休閑廣場和休閑景觀帶先營造出來，給目標客戶最直觀的視覺感受，塑造工程高品質的市場形象。由于工程周圍環(huán)境還處在68建設階段，根本上沒有什么特色，一旦工程的景觀打造成功后，將成為該區(qū)域一大景觀亮點，對于忽視這一環(huán)節(jié)的