皖投·悅瀾天境皖投合肥經(jīng)開區(qū)石門路地塊規(guī)劃方案設(shè)計(jì)合

肥

地

區(qū)

項(xiàng)

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地

·

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城占地面積：164129平方米建筑面積：443804平方米容積率：1.8業(yè)態(tài)：高層住宅+公寓+商業(yè)狀態(tài)：在建綠

地

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會(huì)占地面積：226867平方米建筑面積：456000平方米容積率：2.5業(yè)態(tài)：高層住宅+商業(yè)+辦公狀態(tài)：一期已建成，二期在建當(dāng)

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A占地面積：95931平方米建筑面積：255322平方米容積率：2.58業(yè)態(tài)：高層住宅+商公狀態(tài)：在建城

建

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五

環(huán)

城占地面積：128820平方米建筑面積：450872平方米容積率：3.5業(yè)態(tài)：高層住宅+公寓+辦公狀態(tài)：已建成綠地·微客公園二期占地面積：31890平方米建筑面積：79726平方米容積率：2.5業(yè)態(tài)：高層住宅+公寓狀態(tài)：已建成華夏幸?！r(shí)代北辰占地面積：75442平方米建筑面積：135796平方米容積率：1.8業(yè)態(tài)：高層住宅+洋房+商業(yè)狀態(tài)：在建設(shè)計(jì)理念規(guī)劃氣質(zhì)對(duì)話·產(chǎn)品對(duì)話·數(shù)據(jù)對(duì)話·場(chǎng)景對(duì)話·競品展驚產(chǎn)品舒適六維住區(qū)技落立面標(biāo)識(shí)成本可控VALUE價(jià)值規(guī)劃目標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目特性探討合適的操盤策略空間.度假感的大盤空間禮序.儀式感的歸家感受氣質(zhì).現(xiàn)代感的社區(qū)體驗(yàn)?zāi)Ｊ揭灰?guī)劃氣質(zhì)展示驚艷產(chǎn)品舒適六維住區(qū)技術(shù)落地立面標(biāo)識(shí)成本可控模式二RESIDENTIAL產(chǎn)品頂層戶型贈(zèng)送陽臺(tái)、頂層露臺(tái)產(chǎn)品目標(biāo)定制產(chǎn)品絕對(duì)的級(jí)配優(yōu)勢(shì)同面積段情況下，領(lǐng)先競品級(jí)配。絕對(duì)的體驗(yàn)優(yōu)勢(shì)下疊（1-2層）贈(zèng)送庭院，地下室，陽臺(tái)同配置情況下，體驗(yàn)感無限升級(jí)頂層戶型贈(zèng)送陽臺(tái)、悶頂規(guī)劃氣質(zhì)展示驚艷產(chǎn)品舒適六維住區(qū)技術(shù)落地下疊（1-2層）贈(zèng)送庭院，地下室，陽臺(tái)立面標(biāo)識(shí)成本可控ELEGANCE優(yōu)雅立面目標(biāo)精細(xì)化設(shè)計(jì)定義區(qū)域形象標(biāo)桿審美趨勢(shì)價(jià)值引領(lǐng)落地驚艷規(guī)劃氣質(zhì)展示驚艷產(chǎn)品舒適六維住區(qū)技術(shù)落地立面標(biāo)識(shí)成本可控FEELING驚艷展示目標(biāo)打造高辨識(shí)強(qiáng)體驗(yàn)的展示驚艷的空間調(diào)性體驗(yàn)合適的產(chǎn)品展示邏輯規(guī)劃氣質(zhì)展示驚艷產(chǎn)品舒適六維住區(qū)技術(shù)落地立面標(biāo)識(shí)成本可控TECHNOLOGY科學(xué)技術(shù)目標(biāo)精細(xì)化設(shè)計(jì)定義區(qū)域形象標(biāo)桿科學(xué)把控落地驚艷規(guī)劃氣質(zhì)展示驚艷產(chǎn)品舒適六維住區(qū)技術(shù)落地立面標(biāo)識(shí)成本可控CONTROL控制技術(shù)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)原則下的高品質(zhì)居住體驗(yàn)刪繁就簡擇優(yōu)取用規(guī)劃氣質(zhì)展示驚艷產(chǎn)品舒適六維住區(qū)技術(shù)落地立面標(biāo)識(shí)成本可控1

2

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4相

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明TalentCampingCityHousemakingBuildingExplain資源分析方案推導(dǎo)競品分析立面概念設(shè)計(jì)說明地塊策略規(guī)劃分析戶型展示意向選型01相

地Talent資源分析地塊策略我們有什么安徽——山水相依，萬物有靈三國故地，風(fēng)光旖旎悠悠歷史，錦繡文化廬州大地，人杰地靈合肥市——源遠(yuǎn)流長、包羅萬象沿山，抱水，臨川“山”“湖”“城”合肥市——中國名片城市歷史名城、文化城市中國十大幸福城市經(jīng)開區(qū)——“組團(tuán)模式”智慧康養(yǎng)新區(qū)文化，智慧，生態(tài)發(fā)掘文化資源、完善基礎(chǔ)配套、打造品質(zhì)社區(qū)城市背景City

BackgroundSITE巢湖基地位于以高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)為引擎，以新橋科創(chuàng)示范區(qū)、大科學(xué)裝置集中區(qū)、西部運(yùn)河新城、肥西產(chǎn)城融合示范區(qū)、合廬產(chǎn)業(yè)新城等為支點(diǎn)的西部增長翼，發(fā)展前景可期！城市背景City

Background合肥站合肥繞城高速安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)肥東站大蜀山國家森林公園南淝河龍棲地濕地公園北雁湖濕地公園合肥南站SITE安徽大學(xué)（磬苑校區(qū)）南艷湖公園安徽建筑大學(xué)（南校區(qū)）長臨河站巢湖基地距南艷湖公園2km，距大蜀山國家森林公園直線距離10km，距合肥站14km，距合肥南站4km，該地塊北側(cè)為合肥繞城高速，地理位置較為優(yōu)越，交通條件較佳。城市背景City

BackgroundSITE合肥市的駱崗中央活動(dòng)區(qū)將打造成城市功能的核心承載區(qū)，服務(wù)全省的綜合服務(wù)中心。構(gòu)建“中心引領(lǐng)、兩翼齊飛、多極支撐、嶺湖輝映、六帶協(xié)同”空間新格局，全面提升城市綜合承載能力和功能品質(zhì)。：高品質(zhì)建設(shè)中心城區(qū)，構(gòu)建城市公共活動(dòng)中心體系。高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)駱崗生態(tài)公園，打造具有國際影響力的“城市會(huì)客廳”。濱湖片區(qū)打造多元融合的高端服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。天鵝湖片區(qū)打造全國一流的現(xiàn)代文化商務(wù)區(qū)。東部新中心打造充滿活力的老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型示范區(qū)。做強(qiáng)以高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)為引擎，以新橋科創(chuàng)示范區(qū)、大科學(xué)裝置集中區(qū)、西部運(yùn)河新城、肥西產(chǎn)城融合示范區(qū)、合廬產(chǎn)業(yè)新城等為支點(diǎn)的西部增長翼；做大以新站高新區(qū)、東部新中心為引擎，以下塘產(chǎn)業(yè)新城、肥東產(chǎn)業(yè)新區(qū)、合巢產(chǎn)業(yè)新城等為支點(diǎn)的東部發(fā)展翼，促進(jìn)區(qū)域更加協(xié)調(diào)發(fā)展。區(qū)位分析MacroAnalysis蜀山區(qū)位于合肥市區(qū)西南部，先后榮獲“全國科技進(jìn)步先進(jìn)城區(qū)”、“全國社區(qū)建設(shè)示范區(qū)”、“全國文化工作先進(jìn)區(qū)”、“國家文化出口基地”等20余項(xiàng)國家級(jí)桂冠，在2020年中國城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展百強(qiáng)區(qū)中位居第55位。蜀山區(qū)合肥市SITEHefeiShushansite交通分析TrafficAnalysis合肥南站合繁華大道芙蓉路徽?qǐng)@7號(hào)線（在建）蓮花路site5km京臺(tái)高速始信路丹霞路翡翠湖風(fēng)景區(qū)耕云路南艷湖公園天都路錦繡大道金寨路徽州大道距南艷湖公園直線距離1.5km，翡翠湖風(fēng)景區(qū)4km；距合肥南站5km，附近為地鐵七號(hào)線（在建），四周為主次干道，但城市間站點(diǎn)較為缺乏，總體而言該地塊交通條件較為完善。周邊配套PeripheralSupporting安徽省地質(zhì)博物館合肥南站合肥體育中心安徽醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院合肥市第四十徽?qǐng)@合肥經(jīng)開外科醫(yī)院六中學(xué)安徽新聞出版職業(yè)技術(shù)學(xué)院3km1km合肥工業(yè)大學(xué)site翡翠湖風(fēng)景區(qū)南艷湖公園合肥師范學(xué)院清華附中合肥學(xué)校合肥一六八中學(xué)安徽三聯(lián)學(xué)院合肥學(xué)院濱湖國際安徽建筑學(xué)院地塊城市級(jí)文教、商業(yè)、醫(yī)療、景觀資源豐富，城市、鄰里級(jí)資源較為健全。周邊現(xiàn)狀Surrounding

Status1.東華園2.天麥生物科技園望仙路石門路623.佳通輪胎廠4.佳通生活區(qū)3site

1545.石門路6.始信路始信路基地東側(cè)為東華園，北側(cè)為天麥生物科技園；南側(cè)為石門路，西側(cè)為始信路。地塊價(jià)值分析Residentialvalue

analysis主要人流來向周邊現(xiàn)狀道路地塊人流來向主要為西側(cè)路周邊道路南側(cè)西側(cè)為現(xiàn)狀成熟道路周邊片區(qū)現(xiàn)狀地塊景觀資源周邊片區(qū)北側(cè)西側(cè)為低區(qū)，東側(cè)南側(cè)為高區(qū)地塊緊鄰南艷湖公園，景觀較好地塊價(jià)值分析Residentialvalue

analysis住宅價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值分析圖例

LEGEND圖例

LEGEND低中高高居住價(jià)值：商業(yè)價(jià)值：1.地塊北側(cè)靠近制藥廠，居住價(jià)值低2.地塊東側(cè)靠近地鐵線，居住價(jià)值較高3.內(nèi)部位置居住價(jià)值最高1.地塊東側(cè)為地鐵沿線，商業(yè)價(jià)值高2.其余位置不直接接駁道路，商業(yè)價(jià)值低周邊日照分析Analysisof

supportinglayout

mode小時(shí)日照范圍線小時(shí)日照范圍線小時(shí)日照范圍線小時(shí)日照范圍線小時(shí)日照范圍線小時(shí)日照范圍線3+H4+H5+H6+H周邊建筑對(duì)本地塊住宅日照影響范圍線3+H

周邊建筑對(duì)本地塊幼兒園日照影4+H響范圍線5+H6+H周邊高層建筑對(duì)本地塊存在日照影響，排除外圍干擾，鎖定內(nèi)部界面優(yōu)劣勢(shì)分析SWOTAnalysis周邊景觀資源優(yōu)越交通便利緊鄰軌交地鐵口湖景和地塊角度欠佳周邊現(xiàn)狀建筑視線遮擋如何最大化看湖戶數(shù)優(yōu)勢(shì)

挑戰(zhàn)規(guī)劃條件分析PlanningConditionAnalysisJk20211012號(hào)地塊指標(biāo)：用地性質(zhì)：二類居住用地（R2）總用地面積66261.13㎡其中：地塊一，二類城鎮(zhèn)住宅用地用地面積：40407.13㎡計(jì)容建筑容量：88895.686㎡容積率：≤2.2B地塊E地塊始信周邊地塊建筑密度：≤20%

綠地率：≥40%D地塊C地塊地塊二，商業(yè)用地+商務(wù)金融用地+娛樂康體用地用地面積：

21759㎡擬建地塊A地塊計(jì)容建筑容量：

76156.5㎡容積率：≤3.5建筑密度：≤50%

綠地率：≥20%地塊三，幼兒園用地4095㎡計(jì)容建筑容量：4095㎡容積率：≤1.0路建筑密度：≤35%

綠地率：≥35%石門路住宅面寬：≤60M解讀：住宅+商業(yè)的組合模式下，住宅面積段/面寬配置，影響銷售速度與經(jīng)濟(jì)模型。項(xiàng)目解讀ProjectInterpretation區(qū)位現(xiàn)狀配套周核心地段交通便利配套較完善資源豐富環(huán)境未來核心區(qū)域稀缺住宅社區(qū)城區(qū)競片區(qū)規(guī)劃較好緊鄰地鐵口本項(xiàng)目定位：以兼顧經(jīng)濟(jì)模型與產(chǎn)品力為目標(biāo)打造

明星級(jí)項(xiàng)市場(chǎng)要什么項(xiàng)目周邊片區(qū)住宅競品CaseAnalysis萬空港國際小鎮(zhèn)寶教灣面容物均面積段：119㎡-160㎡容積率：1.44物業(yè)類型：住宅，疊拼均價(jià)：暫無萬科未來之光中面積段：124㎡-135㎡容積率：2.2物業(yè)類型：住宅，聯(lián)排別墅均價(jià)：15500元/㎡面容物均中海上東區(qū)尚面積段：102㎡-128㎡容積率：2.0物業(yè)類型：住宅均價(jià)：22000元/㎡面容物均海爾云璽琥面積段：105㎡-129㎡面容物均容積率：2.8面積段：120㎡-184㎡物業(yè)類型：板塔結(jié)合、住宅容積率：2物業(yè)類型：住宅，均

價(jià)疊：拼16500元/㎡均價(jià)：11000元/㎡文一塘溪津門云面積段：132㎡-175㎡容積率：1.91物業(yè)類型：住宅，疊拼均價(jià)：21000元/㎡面容物均基地周邊競品相對(duì)較少，且面積段普遍較小，產(chǎn)品力如何在整個(gè)合肥市突圍是本案的重點(diǎn)項(xiàng)目周邊洋房競品CaseAnalysis戶型類型三面寬四面寬三房兩廳兩衛(wèi)135㎡

四房兩廳兩衛(wèi)128㎡

四房兩廳兩衛(wèi)128㎡四房兩廳兩衛(wèi)128㎡

兩房兩廳兩衛(wèi)120㎡四房兩廳兩衛(wèi)126㎡3+1房兩廳兩衛(wèi)134㎡四房兩廳兩衛(wèi)140㎡洋房120-140㎡空港國際小鎮(zhèn)寶教灣尚澤·琪瑞沁園萬科未來之光中海上東區(qū)琥珀·晴川里公園萬象尚澤·琪瑞沁園云麓大觀四房兩廳兩衛(wèi)160㎡四房兩廳兩衛(wèi)144㎡四房兩廳兩衛(wèi)140㎡四房兩廳兩衛(wèi)140㎡三房兩廳兩衛(wèi)150㎡洋房140-160㎡蘇高新·中央公園塘溪津門空港國際小鎮(zhèn)寶教灣琥珀·晴川里開元御湖公館四房兩廳兩衛(wèi)175㎡四房兩廳兩衛(wèi)173㎡三房兩廳兩衛(wèi)165㎡洋房160㎡以上塘溪津門蘇高新·中央公園塘溪津門本案周邊洋房120-140㎡左右面積段產(chǎn)品，以三面寬為主項(xiàng)目周邊高層競品CaseAnalysis四面寬戶型類型三面寬三房兩廳兩衛(wèi)117㎡四房兩廳兩衛(wèi)117㎡兩房兩廳兩衛(wèi)113㎡四房兩廳兩衛(wèi)124㎡三房兩廳兩衛(wèi)113㎡高層120㎡中海上東區(qū)云麓大觀尚澤·琪瑞沁園琥珀·晴川里公園萬象三房兩廳兩衛(wèi)135㎡一房兩廳兩衛(wèi)136㎡四房兩廳兩衛(wèi)130㎡四房兩廳兩衛(wèi)145㎡四房兩廳兩衛(wèi)143㎡高層140㎡萬科未來之光塘溪津門開元御湖公館海爾云璽云麓大觀四房兩廳兩衛(wèi)150㎡高層160㎡海爾云璽高層120-140㎡左右面積段產(chǎn)品，以三面寬為主高層140㎡以上產(chǎn)品，以4面寬為主項(xiàng)目周邊商業(yè)大平層競品CaseAnalysis金大地四季山語面積段：170㎡-200㎡容積率：4均價(jià)：21000元/㎡新地中心面積段：159㎡-204㎡容積率：3.5均價(jià)：44000元/㎡綠城翡翠湖玫瑰園面積段：180㎡-201㎡容積率：2.0均價(jià)：49000元/㎡濱保利海上五月花面容均面積段：160㎡-292㎡容積率：3.42均價(jià)：15000元/㎡商業(yè)高層競品風(fēng)格以現(xiàn)代簡潔為主項(xiàng)目周邊商業(yè)平層競品CaseAnalysis三面寬戶型類型兩面寬四面寬四面寬以上160㎡169㎡185㎡195㎡商業(yè)平層160㎡-200㎡置地天璽保利海上五月花翡翠湖玫瑰園翡翠湖玫瑰園置地天璽229㎡濱湖雙璽208㎡208㎡212㎡204㎡223㎡213㎡商業(yè)平層200㎡

-250㎡金大地四季山語新地中心新地中心置地廣場(chǎng)栢悅公館264㎡金大地四季山語置地天璽錦繡觀瀾262㎡292㎡356㎡305㎡商業(yè)平層250㎡以上保利海上五月花保利海上五月花金大地四季山語置地廣場(chǎng)栢悅公館錦繡觀瀾合肥當(dāng)?shù)厣虡I(yè)大平層200㎡左右面積段產(chǎn)品，以三面寬和大進(jìn)深為主競品總結(jié)面積段高層120㎡面寬配置

戶型配置

陽臺(tái)面寬數(shù)

客餐廳特點(diǎn)三面寬3房2衛(wèi)2普通方廳南北廳，非通透南向橫廳/南北通廳南北通廳三面寬四面寬高層140㎡3/4房2衛(wèi)1.5，21.5，2三面寬四面寬洋房140㎡4房2衛(wèi)4房2衛(wèi)三面寬四面寬洋房150-160㎡洋房170-180㎡商業(yè)平層160-200㎡商業(yè)平層250㎡以上2四面寬4房2衛(wèi)2/3房2/3南向橫廳二，三面寬大方廳三面寬四面寬2/3/4房大方廳/橫廳市面上高層面積段以120-140三面寬為主，南北通較少，多為假南北通；洋房面積段以125-160三、四面寬為主，南向雙陽臺(tái)，橫廳和南北通廳都有商業(yè)大平層以200左右、三面寬為主，大進(jìn)深，多方廳、端廳。營銷輸入條件產(chǎn)品配置

戶型面積（㎡）

占比

均價(jià)（萬元/㎡3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)12014020%20%2.32.3高層140小高層16014025%20%15%2.52.52.5/洋房160180保障房40-80-120200商業(yè)大平層//1.01.02.0300商業(yè)50-150產(chǎn)品售價(jià)：洋房＞高層＞商業(yè)滿足高層配比的情況下，產(chǎn)品最優(yōu)化，洋房最大化商業(yè)大平層同時(shí)考慮

住宅性質(zhì)02營

城CampingCity方案推導(dǎo)規(guī)劃分析我們?cè)趺醋鲑Y源分配resourceallocation綜合容積率2.55地塊業(yè)態(tài)復(fù)雜，景觀資源有限，如何分配資源分配resourceallocation建筑面積（㎡）貨值（億）201428830.44100002.005.9586881.69住宅面積66156.5住宅貨值大平層面積商業(yè)大平層貨值商業(yè)貨值17.85幼兒園面積配套面積保障房貨值住宅：8.69萬㎡大平層：6.62萬㎡商業(yè)街：1.00萬㎡住宅：17.85億大平層：5.95億商業(yè)街：2.00億關(guān)鍵點(diǎn)：住宅和商辦相輔相成，同樣重要規(guī)劃策略Planningstrategy我們面臨的挑戰(zhàn)...商業(yè)辦公住宅功能復(fù)合資源

技術(shù)利用

限制景觀日照地鐵高度市政視線根據(jù)土地分析總結(jié)本地塊具有投資型高端盤特質(zhì)，下步規(guī)劃設(shè)計(jì)中需首要考慮總貨值、落地性兩方ONE定型第一步：探討規(guī)劃形態(tài)第二步：探討住區(qū)定位第三步：探討產(chǎn)品設(shè)計(jì)TWO定位THREE定量ONE定型第一步：探討規(guī)劃形態(tài)第二步：探討住區(qū)定位第三步：探討產(chǎn)品設(shè)計(jì)TWO定位THREE定量規(guī)劃策略Planningstrategy破題四個(gè)主要因素1住宅2商業(yè)大平層

3商業(yè)街4湖景規(guī)劃策略Planningstrategy1-1平均層數(shù)推導(dǎo)平均層數(shù)理論的層數(shù)組合平均層數(shù)

容積率2.2

=11F容積率：2.2建筑密度：20%限高80M=26F+11F+8F26F+18F+8F18F+11F+8F建筑密度20%建筑層次：17-26層8F住宅價(jià)值＞11F住宅價(jià)值＞18F住宅價(jià)值＞26F住宅價(jià)值規(guī)劃策略Planningstrategy1-2戶型選型原則高層選擇26層T4

一類高層節(jié)省面寬，分別選擇3.5-4

面寬產(chǎn)品；高層120戶型高層140戶型T4產(chǎn)品——3.5面寬T4產(chǎn)品——4面寬戶型特點(diǎn)：面寬小，利于上量，可釋放土地給低區(qū)產(chǎn)品戶型特點(diǎn)：南向4面寬，南北通透，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯洋房類產(chǎn)品考慮選用4-4.5面寬產(chǎn)品，分別進(jìn)行測(cè)算對(duì)比，產(chǎn)品選擇均優(yōu)于競品洋房戶型洋房戶型洋房戶型T2產(chǎn)品——4面寬戶型特點(diǎn)：面寬適中，節(jié)地T2產(chǎn)品——4.5面寬戶型特點(diǎn)：面寬大，舒適度高T2產(chǎn)品——4.5面寬戶型特點(diǎn)：面寬大，舒適度高140戶型：13.8米160戶型：15米180戶型：16.3米規(guī)劃策略Planningstrategy2定量計(jì)算---大平層大平層總面積65000兩棟塔樓或戶均200，300三棟塔樓高度100米，層高3.5米平層公寓：66000㎡平層公寓：66000㎡百米內(nèi)的容量百米內(nèi)的容量優(yōu)點(diǎn)：占用較多商業(yè)街資源優(yōu)點(diǎn)：雙子塔形象更好，節(jié)省用地給商業(yè)街缺點(diǎn)：單體樓棟面寬略大缺點(diǎn)：面寬資源占用較大南側(cè)高層住宅退北側(cè)平層公寓最小間距=80*0.3=24M規(guī)劃策略Planningstrategy3定量計(jì)算---商業(yè)商業(yè)總面積10000用地南北約250米一拖二模式預(yù)留商業(yè)區(qū)計(jì)算退界之后可利用面寬雙邊街兩層：8500㎡雙邊街滿鋪商業(yè)總量約8500，會(huì)出現(xiàn)局部三層商業(yè)或營造地下商業(yè)的可能性規(guī)劃策略Planningstrategy4湖景資源部分樓棟旋轉(zhuǎn)30°最大化看湖戶數(shù)且和周邊規(guī)劃形態(tài)有一定協(xié)調(diào)強(qiáng)排邏輯Stronglineoflogic高層洋房南北分高層洋房L分順應(yīng)地形正向布置大平層3棟樓兼顧景觀朝向斜向布置順應(yīng)地形正向布置大平層2棟樓兼顧景觀朝向斜向布置規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)Derivationofprogramform方案名稱高層洋房南北分高層洋房L分順應(yīng)地形正向布置大平層3棟樓兼顧景觀朝向斜向布置順應(yīng)地形正向布置√√大平層2棟樓兼顧景觀朝向斜向布置高層選擇L型布局，貨值總量，規(guī)劃形態(tài)，產(chǎn)品面寬，三個(gè)維度相對(duì)均好規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)Derivationofprogramform方案一方案二資源最好貨值最優(yōu)高層選擇L型布局，貨值總量，規(guī)劃形態(tài)，產(chǎn)品面寬，三個(gè)維度相對(duì)均好規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)Derivationofprogramform方向A方向B方案名稱總圖形態(tài)景觀最優(yōu)貨值最大洋房總量洋房單價(jià)高層總量高層單價(jià)住宅貨值布局原則123平高層143平高層143平洋房163平洋房183平洋房4.55W10F洋房單價(jià)2.58萬元/㎡2.63W3.72W8F洋房單價(jià)2.68萬元/㎡3.46W高層單價(jià)2.3萬元/㎡18.22億高層單價(jià)2.3萬元/㎡18.37億洋房全3.5+面寬產(chǎn)品,

沿主干道布置高層11.9M

3.5面寬12.6M

4面寬13.8M

4面寬15M

4.5面寬16.3M

4.5面寬高層選擇L型布局，貨值總量，規(guī)劃形態(tài)，產(chǎn)品面寬，三個(gè)維度相對(duì)均好ONE定型第一步：探討規(guī)劃形態(tài)第二步：探討住區(qū)定位第三步：探討產(chǎn)品設(shè)計(jì)TWO定位THREE定量規(guī)劃策略Planningstrategy軌交住區(qū)模式研究TOD國際復(fù)合住區(qū)文化商業(yè)住區(qū)規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)Derivationofprogramform方案一方案二TOD國際復(fù)合社區(qū)文化商業(yè)住區(qū)規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)Derivationofprogramform方案一方案二TOD國際復(fù)合社區(qū)文化商業(yè)住區(qū)案例分析caseanalysisTOD模式-東京澀谷站澀谷（Shibuya）位于日本東京都，

9條線路在這里交匯，每天的換乘人數(shù)超過300萬人次，澀谷站是東京圈僅次于新宿站的第二大交通樞紐。澀谷站作為重要的軌道交通樞紐，經(jīng)歷了先前的發(fā)展，僅僅作為一個(gè)車站顯然不能滿足澀谷蓬勃發(fā)展的野心，因而其功能和定位被調(diào)整為

“導(dǎo)入高端功能業(yè)態(tài)，提高作為生活文化發(fā)源地的澀谷的活力”，通俗來講即是

“集商業(yè)，辦公，交通，文化，娛樂為一體的綜合樞紐”。案例分析caseanalysisTOD模式-上海萬科天空之城萬科天空之城總占地約30萬㎡，總建筑面積約80萬㎡，由住宅、辦公、會(huì)所、商業(yè)、幼兒園等業(yè)態(tài)構(gòu)成，是集商住辦一體的TOD4.0全新升級(jí)產(chǎn)品。TOD盤作為完美居住藍(lán)圖的縮影，是一個(gè)充滿未來感的“微縮城市”。萬科天空之城藉由地鐵上蓋的優(yōu)勢(shì)，將TOD的高效充分激活，實(shí)現(xiàn)與城市、公共交通的密切互動(dòng)，在小區(qū)內(nèi)就能完成日常生活場(chǎng)景。案例總結(jié)Case

summaryTOD模式優(yōu)勢(shì)總結(jié)1出行便利，都市感強(qiáng)2多元業(yè)態(tài)，人員聚集3站城一體，協(xié)同生長規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)ForcedDrainage

Scheme造勢(shì)——強(qiáng)排方案測(cè)算，方案初步推演規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)ForcedDrainage

Scheme借景——扭轉(zhuǎn)排布方向，沿湖借景最大化，良好景觀視野規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)ForcedDrainage

Scheme塑形——化整為零板點(diǎn)結(jié)合，增加中心景觀空間流動(dòng)性，搭建組團(tuán)內(nèi)部景觀網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)ForcedDrainage

Scheme園起——公共空間整體打造，營造TOD國際社區(qū)形象方案一鳥瞰Aerialview方案一沿街透視圖StreetPerspective模型照片Modelphotos模型照片Modelphotos模型照片Modelphotos幼兒園透視圖Perspectiveof

kindergarten大門透視圖Perspective

viewofgate彩色總圖Colorgeneral方案一指標(biāo)MasterPlan地塊一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（住宅地塊）地塊二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（商業(yè)地塊）戶配表戶型配比項(xiàng)目數(shù)量單位㎡備注項(xiàng)目數(shù)量21759.00107451.0676156.5076076.5066076.5010000.0080.00單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注戶型面積122戶數(shù)10010096面積1215014150137289780面積比16.93%19.72%19.13%13.63%30.60%100.00%11.14%78.74%10.12%100.00%用地面積總建筑面積計(jì)容建筑面積40407.13123167.9288895.69用地面積21.01%21.01%20.17%12.61%25.21%100.00%20.50%73.22%6.28%㎡高層洋房總建筑面積計(jì)容建筑面積商業(yè)面積142㎡143住宅建筑面積

86881.69㎡16360高層26300.00㎡辦公其中1831204764921960717681980其中其中沿街商業(yè)洋房42801.69㎡合計(jì)40配套建筑面積公廁保障房配套建筑面積17780.002014.00㎡㎡其中80.00≥80㎡保障房8017515140001800地下建筑面積地下機(jī)動(dòng)車庫普通車庫31294.5628787.1623280.165507.002507.403.50物業(yè)管理用房120381.00300.00218.00㎡㎡㎡㎡總建3‰，≥150㎡合計(jì)239100.00%17780其中社區(qū)管理用房≥每百戶30㎡,≥300㎡其中

其中總計(jì)71589548人防車庫地上建筑面積7%地下非機(jī)動(dòng)車庫容積率養(yǎng)老服務(wù)設(shè)≥每百戶30㎡,≥150㎡其中≤3.5施其中建筑密度41.73%9080.003000.006000.0080≤50%≥每千人200㎡,≥200㎡文化活動(dòng)室

465.00建筑基底面積辦公基底面積商業(yè)基底面積配套基底面積綠地率㎡㎡㎡㎡消防控制室配電房開閉所架空層建筑面積50.00450.00150.001857.21㎡㎡㎡㎡其中＞占地面積20%計(jì)容3%20.00%914≥20%不計(jì)容裝配式將獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位地下停車位非機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位地下停車位充電樁輛輛輛輛輛輛輛2666.00㎡91其中其中地下建筑面積29749.02㎡㎡㎡㎡㎡822地下機(jī)動(dòng)車庫

28129.02普通車庫

21719.02人防車庫

6410.00地下非機(jī)動(dòng)車庫

1620.00含設(shè)備用房1393其中139地上建筑面積7%125491容積率建筑密度建筑基底面積住宅基底面積配套基底面積綠地率2.2019.99%8078.406836.401242.0040%715≤2.2≤20%地塊三經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（幼兒園地塊）項(xiàng)目數(shù)量4095.002883.002883.002883.000.00單位㎡備注㎡㎡㎡用地面積其中總建筑面積計(jì)容建筑面積幼兒園面積地下建筑面積地下機(jī)動(dòng)車庫地下非機(jī)動(dòng)車庫容積率㎡㎡≥40%其中其中㎡戶數(shù)戶戶戶戶輛輛輛輛輛輛輛其中其中㎡高層洋房保障房200276239893898049000其中0.00㎡0.00㎡0.70≤1.0機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位地下停車位非機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位地下停車位充電樁建筑密度24.42%1000.001000.0035%35%其中建筑基底面積幼兒園基底面積綠地率㎡㎡其中90089機(jī)動(dòng)車停車位非機(jī)動(dòng)車停車位11輛輛地上地上46歸家動(dòng)線HomecomingLine4545666632145456666321酒店化六重歸家體系1酒店式落客區(qū)6單元門廳2酒店式大堂5社區(qū)聚場(chǎng)3中心花園4組團(tuán)花園Hospitality

and

Service業(yè)態(tài)分析Pattern

Analysis圖例

|

LEGEND住宅配套用房商業(yè)幼兒園商業(yè)大平層保障房社區(qū)門廳戶型分析Reasonable

Household

Distribution戶型配比戶型配比戶型面積122戶數(shù)10010096面積1215014150137289780219607176819801400018001778089548面積比16.93%19.72%19.13%13.63%30.60%100.00%11.14%78.74%10.12%100.00%21.01%21.01%20.17%12.61%25.21%100.00%20.50%73.22%6.28%高層洋房142143163183合計(jì)4080120合計(jì)601204764917515保障房239715100.00%總計(jì)圖例

|

LEGEND120㎡

高層140㎡

高層140㎡

洋房160㎡

洋房180㎡

洋房200㎡大平層300㎡大平層流線分析TrafficAnalysis始信路圖例

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LEGEND城市道路人行出入口人行流線石門路地下車庫出入口車行流線消防分析FireFightingAnalysis始信路圖例

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LEGEND消防出入口城市道路石門路消防登高場(chǎng)地消防道路視線分析FireFightingAnalysis圖例

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LEGEND南艷湖高層觀景線洋房觀景線視線分析FireFightingAnalysis95.8M標(biāo)高85.45M標(biāo)高75.1M標(biāo)高64.75M標(biāo)高54.4M標(biāo)高44.05M標(biāo)高視線分析FireFightingAnalysis95.8M標(biāo)高85.45M標(biāo)高75.1M標(biāo)高64.75M標(biāo)高54.4M標(biāo)高44.05M標(biāo)高視線分析FireFightingAnalysis75.6M標(biāo)高69.6M標(biāo)高63.6M標(biāo)高57.6M標(biāo)高51.6M標(biāo)高45.6M標(biāo)高視線分析FireFightingAnalysis75.6M標(biāo)高69.6M標(biāo)高63.6M標(biāo)高57.6M標(biāo)高51.6M標(biāo)高45.6M標(biāo)高架空層分析Overheadanalysis高品質(zhì)架空層：老年逸趣空間、健身運(yùn)動(dòng)空間、兒童歡樂空間、精英會(huì)客空間、全民休閑書吧18-35歲的年輕人作為對(duì)象，打造健身娛樂，斯洛克，瑜伽以青少年、兒童為主要對(duì)象，打造手工課堂，幼兒托管中心，讓孩子們有一個(gè)學(xué)習(xí)室等運(yùn)動(dòng)空間，讓年輕人有一個(gè)自由揮灑汗水的運(yùn)動(dòng)空間。

成長的空間。方案一架空層位置方案二架空層位置作為鄰里交流互動(dòng)的空間，設(shè)置了休閑書吧，平時(shí)不用出門也可

全天候社區(qū)會(huì)客空間，有親戚朋友或商務(wù)會(huì)談，這里就是一個(gè)自助式的泛會(huì)所！以找到安靜的圖書館。地庫UndergroundGarage圖中紅色區(qū)域地下一層后期軌道交通占地建成后,

可以考慮改為地下商業(yè)街。地下車庫軸網(wǎng)：7.8M*5.4M57853.85㎡地下建筑面積：地下車位數(shù)：

1668輛地上車位數(shù)：181輛一層商業(yè)街范圍線日照分析SunriseAnalysis結(jié)論:住宅滿足大寒日兩小時(shí)日照要求。幼兒園滿足冬至日三小時(shí)日照要求。1.有效日照時(shí)間帶:大寒日8:00-16:002.最小連:續(xù)時(shí)間:5min3.日照基準(zhǔn)年:公元2001年4.采樣點(diǎn)間距:1.0m5.日照時(shí)間間隔(計(jì)算精度):1min6.計(jì)算高度:0.9m(含室內(nèi)外高差)7.窗戶分析方式:窗臺(tái)兩端點(diǎn)分析8.掃掠角:不設(shè)置當(dāng)?shù)厝照找?根據(jù)《合肥城市規(guī)劃管理技術(shù)條例》當(dāng)?shù)刈≌铦M足大寒日保證受遮擋的居住建筑每套住宅至少有1個(gè)居室達(dá)到大寒日有效日照時(shí)間不少于2小時(shí),允許5%戶數(shù)不滿足日照要求。1+H2+H3+H4+H5+H6+H7+H8+HTOD社區(qū)商業(yè)中心+全齡配套將日常生活與社交活動(dòng)交融的社區(qū)內(nèi)街Community

street

integrating

daily

life

and

social

activities規(guī)劃分析Planninganalysis地塊周邊軌交公交多站點(diǎn)復(fù)合，營造TOD提供先天條件地鐵7號(hào)線公交線路石門路南艷湖居住、辦公、商業(yè)規(guī)劃分析Planninganalysis西側(cè)小區(qū)地鐵出入口直接連通商業(yè)大平層下沉式庭院會(huì)所。凝聚著生活的歸屬感與榮耀感。光之庭地鐵口光之庭地鐵口商業(yè)模式分析BusinessModelAnalysis商業(yè)模式多模式根據(jù)營銷對(duì)商業(yè)的定位，可組合多種商業(yè)模式餐飲類商業(yè)精品類商業(yè)主力店未來發(fā)展串聯(lián)豐富若政策允許，可結(jié)合地鐵7號(hào)線打造地下穿行商業(yè)，做到內(nèi)外商業(yè)無縫連接，向業(yè)主提供更高品質(zhì)的出行歸家體驗(yàn)若只建設(shè)地上部分，可做貫穿式景觀脊軸，打造豐富的景觀體驗(yàn)功能中心BusinessModelAnalysis城市策略四功能根據(jù)城市界面屬性打造四大主題空間視線城市與社區(qū)功能的互溶餐飲中心小吃/下午茶美食/休閑親子中心“皖投薈”商業(yè)中心恒溫泳池/書吧休閑中心精品店/貓咖店手作店/美容店手工/表演書畫/展覽24小時(shí)loungebar/健身房TOD街區(qū)多元業(yè)態(tài)加碼社區(qū)商業(yè)內(nèi)街的業(yè)態(tài)，呈現(xiàn)多樣化打造一個(gè)區(qū)域型集購物、餐飲、娛樂、生活為一體的復(fù)合型活力社區(qū)商業(yè)內(nèi)街生活配套

多元餐飲便利店、銀行、藥店…主題餐廳、茶館、密室逃脫六

大業(yè)

態(tài)樂活健身潮流社交健身房、體檢中心…休閑影音

精品零售家庭影院、美容美發(fā)、唱吧…蔬菜超市、主題空間ThemeSpace24小時(shí)LoungeBar恒溫泳池圖書吧健身房棋牌室24小時(shí)LoungeBar恒溫泳池休閑廣場(chǎng)圖書吧“皖投薈”商業(yè)中心業(yè)主們的第二客廳，是業(yè)主暫避煩囂，提供圈層的交流平臺(tái)大平層一樓自持招商運(yùn)營打造商務(wù)會(huì)所“皖投薈”配置恒溫泳池、24小時(shí)lounge

bar、書吧、健身房、棋牌室等，提升商業(yè)大平層品質(zhì)與銷售附加值咖啡廳廳

會(huì)客廳

大堂會(huì)客廳健身房

瑜伽室

棋牌室吧臺(tái)藝術(shù)書吧

球室恒溫泳池主題空間ThemeSpace恒溫泳池圖書吧休閑娛樂室“皖投薈”商業(yè)中心業(yè)主們的第二客廳，是業(yè)主暫避煩囂，提供圈層的交流平臺(tái)主題空間ThemeSpace國學(xué)館娛樂天地互動(dòng)廣場(chǎng)活力樂園國學(xué)館娛樂天地互動(dòng)廣場(chǎng)活力樂園成長俱樂部親子中心一個(gè)充滿活力，滿足家長與小孩的歡樂共處，豐富生活色彩主題空間ThemeSpace國學(xué)館娛樂天地成長俱樂部——親子中心一個(gè)充滿活力，滿足家長與小孩的歡樂共處，豐富生活色彩主題空間ThemeSpace咖啡廳休閑茶飲園藝廣場(chǎng)美食旗艦咖啡廳休閑茶飲美食旗艦園藝廣場(chǎng)餐飲中心向業(yè)主和行人提供方便的餐飲在打造品質(zhì)的同時(shí)注重便民主題空間ThemeSpace咖啡廳街邊餐飲街邊餐飲餐飲中心向業(yè)主和行人提供方便的餐飲，在打造品質(zhì)的同時(shí)注重便民主題空間ThemeSpace游園廣場(chǎng)貓咪咖啡美容美發(fā)休閑書吧寵物之家美容美發(fā)休閑書吧寵物店貓咖店咖啡吧休閑中心游園廣場(chǎng)打造一個(gè)富有生活味道的街區(qū)主題空間ThemeSpace名品店游園廣場(chǎng)游園廣場(chǎng)休閑中心向業(yè)主和行人提供方便的餐飲，在打造品質(zhì)的同時(shí)注重便民主題空間ThemeSpaceFITNESS健身WALKING休閑散步BASKETBALLCONCERTS音樂會(huì)GAME動(dòng)漫展覽NIGHT

LIFE夜生活籃球EVENTS精彩賽事COMMUNITYDININGDRONE社區(qū)活動(dòng)餐飲無人機(jī)RECREATIONAL

SPORTSARTS藝術(shù)展RESEARCH科研交流SHOPPING購物休閑運(yùn)動(dòng)多元化青年年人群有多樣的活動(dòng)需求，新潮，全天候，功能性強(qiáng)的場(chǎng)所設(shè)計(jì)是打造青年社區(qū)的關(guān)鍵SPORTSMANARTISTSINDOORSSHOPPING運(yùn)動(dòng)達(dá)人藝術(shù)達(dá)人極客達(dá)人購物達(dá)人主題空間ThemeSpace

休閑生活

——

營養(yǎng)早餐/休閑運(yùn)動(dòng)/寵物互動(dòng)

社區(qū)交流

——

精品美食/休閑派對(duì)/午間小憩社區(qū)將作為多情景生活的載體，打造高品質(zhì)街區(qū)為青年人群提供優(yōu)質(zhì)、舒適的活動(dòng)場(chǎng)所

運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)

——

競技賽事/街頭運(yùn)動(dòng)/休憩空間

休閑生活

——

露天演出/特色集市/規(guī)劃目標(biāo)caseanalysisTOD導(dǎo)入?yún)^(qū)域連接居住空間景觀最優(yōu)商業(yè)配套宜居宜業(yè)區(qū)域地標(biāo)城市形象商業(yè)平面圖CommercialFloor

Plan方案一：首層平面商業(yè)平面圖CommercialFloor

Plan方案一：二層平面商業(yè)平面圖CommercialFloor

Plan方案一：三層平面規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)Derivationofprogramform方案一方案二TOD國際復(fù)合社區(qū)文化商業(yè)住區(qū)案例分析caseanalysis文化商業(yè)住區(qū)-蟠龍?zhí)斓匕咐治鯿aseanalysis文化住區(qū)優(yōu)勢(shì)總結(jié)1文化獨(dú)特，辨識(shí)度強(qiáng)2因地制宜，自然生態(tài)3以人為本，多元體驗(yàn)規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)ForcedDrainage

Scheme勢(shì)起——強(qiáng)排方案測(cè)算，方案初步推演規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)ForcedDrainage

Scheme引軸——打開中軸空間，演繹對(duì)稱美學(xué)，塑造歸家儀式感規(guī)劃形態(tài)推導(dǎo)ForcedDrainage

Scheme定調(diào)——商業(yè)街界面延伸，構(gòu)建純熟界面方案二鳥瞰Aerialview沿街透視圖StreetPerspective沿街透視圖StreetPerspective幼兒園透視圖Perspectiveof

kindergarten模型照片Modelphotos模型照片Modelphotos模型照片Modelphotos彩色總圖Colorgeneral方案二指標(biāo)MasterPlan地塊一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（住宅地塊）地塊二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（商業(yè)地塊）戶型配比戶數(shù)配項(xiàng)目數(shù)量單位㎡備注項(xiàng)目數(shù)量單位備注戶型面積戶數(shù)面積

面積比

貨值（億元）用地面積40407.13用地面積21759.00107469.4276156.5076076.5066076.5010000.0080.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡比總建筑面積計(jì)容建筑面積123701.46

㎡總建筑面積計(jì)容建筑面積商業(yè)面積15972.088895.6986895.6934584.00㎡㎡㎡120132

27.05%132

27.05%22.25%25.92%3.673018601.16住宅建筑面積高層洋房1401401604.2781.8133.473高層其中大平層沿街商業(yè)其中其中其中其中洋房34532.29㎡489.84%

6768.00

9.43%12960.0配套建筑面積公廁保障房配套建筑面積17779.402000.00㎡㎡80

16.39%96

19.67%18.06%017472.0080.00≥80㎡其中總建3‰，≥150㎡≥每百戶30㎡,≥300㎡≥每百戶30㎡,≥150㎡地下建筑面積31312.9228807.3221285.3218024.34%4.682物業(yè)管理用房370.00300.00250.00㎡㎡㎡地下機(jī)動(dòng)車庫普通車庫其中100.00

71773.1

100.00合計(jì)社區(qū)管理用房養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施488%6%17.9190.05其中地上建筑面積人防車庫7522.00408049

20.50%

1980

11.14%175

73.22%

14000

78.74%7%地下非機(jī)動(dòng)車庫2505.603.50㎡㎡保障房0.35其中文化活動(dòng)室消防控制室配電房430.0050.00450.00150.002666.87㎡

200㎡/1000人㎡容積率建筑密度建筑基底面積綠地率≤3.5120156.28%

1800

10.12%0.0541.73%9080.0040%≤50%㎡㎡100.00%100.00%開閉所不計(jì)容裝配式獎(jiǎng)勵(lì)面積合計(jì)239177800.44≥20%㎡

計(jì)容面積的3％＞占地面積20%辦公基底面積3000.006000.0080㎡㎡㎡輛架空層建筑面積1857.21其中商業(yè)基底面積配套基底面積地下建筑面積地下機(jī)動(dòng)車庫普通車庫30281.6928663.4922124.11㎡含設(shè)備用房機(jī)動(dòng)車停車位915地上百分之地上停車位91輛其中地上建筑面積其中其中10人防車庫6539.38㎡7%地下停車位非機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位8231392139125391輛輛輛輛輛地下非機(jī)動(dòng)車庫容積率1618.202.20㎡1.5個(gè)/戶≤2.0≤20%㎡建筑密度建筑占地面積住宅占地面積配套占地面積綠地率19.99%79986457154140%地下停車位充電樁㎡㎡其中地塊三經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（幼兒園地塊）項(xiàng)目數(shù)量4095.002883.002883.002883.000.000.000.000.70單位㎡備注≥40%3.2人/戶用地面積人數(shù)戶數(shù)2326727人戶戶戶戶總建筑面積計(jì)容建筑面積幼兒園面積地下建筑面積地下機(jī)動(dòng)車庫地下非機(jī)動(dòng)車庫容積率㎡㎡高層洋房保障房264224239其中㎡㎡其中其中其中住宅1.0車位㎡㎡機(jī)動(dòng)車停車位909輛

/100

配套2車位/100≤1.035%地上停車位地下停車位非機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位地下停車位充電樁90819899089990輛輛輛輛輛輛地上百分之10建筑密度24.42%1000.001000.0035%其中其中建筑基底面積幼兒園基底面積綠地率㎡㎡1.5個(gè)/戶機(jī)動(dòng)車停車位非機(jī)動(dòng)車停車位1146輛輛歸家動(dòng)線HomecomingLine16234543566123321酒店化六重歸家體系1酒店式落客區(qū)6單元門廳2酒店式大堂5社區(qū)聚場(chǎng)3中心花園4組團(tuán)花園Hospitality

and

Service業(yè)態(tài)分析Pattern

Analysis圖例

|

LEGEND住宅配套用房商業(yè)幼兒園商業(yè)大平層保障房社區(qū)門廳戶型分析Reasonable

Household

Distribution圖例

|

LEGEND120㎡

高層140㎡

高層140㎡

洋房160㎡

洋房180㎡

洋房200㎡大平層300㎡大平層戶型配比戶數(shù)配比

面積27.05%

15972.00

22.25%27.05%

18601.16

25.92%戶型面積120140140160180合計(jì)40戶數(shù)1321324880964884917515239面積比貨值（億元）3.6734.2781.813高層洋房9.84%6768.009.43%16.39%

12960.00

18.06%19.67%

17472.00

24.34%100.00%

71773.16

100.00%3.4734.68217.9190.050.350.0520.50%73.22%6.28%198014000180011.14%78.74%10.12%保障房80120合計(jì)100.00%17780100.00%0.44流線分析TrafficAnalysis始信路圖例

|

LEGEND城市道路人行出入口人行流線石門路地下車庫出入口車行流線消防分析FireFightingAnalysis始信路圖例

|

LEGEND消防出入口城市道路石門路消防登高場(chǎng)地消防道路視線分析FireFightingAnalysis圖例

|

LEGEND南艷湖高層觀景線洋房觀景線視線分析FireFightingAnalysis95.8M標(biāo)高85.45M標(biāo)高75.1M標(biāo)高64.75M標(biāo)高54.4M標(biāo)高44.05M標(biāo)高視線分析FireFightingAnalysis75.6M標(biāo)高69.6M標(biāo)高63.6M標(biāo)高57.6M標(biāo)高51.6M標(biāo)高45.6M標(biāo)高視線分析FireFightingAnalysis75.6M標(biāo)高69.6M標(biāo)高63.6M標(biāo)高57.6M標(biāo)高51.6M標(biāo)高45.6M標(biāo)高地庫UndergroundGarage圖中紅色區(qū)域地下一層后期軌道交通占地建成后,

可以考慮改為地下商業(yè)街。地下車庫軸網(wǎng)：7.8M*5.4M57605.11㎡地下建筑面積：地下車位數(shù)：

1754輛地上車位數(shù)：183輛一層商業(yè)街范圍線日照分析SunriseAnalysis結(jié)論:住宅滿足大寒日兩小時(shí)日照要求。幼兒園滿足冬至日三小時(shí)日照要求。1.有效日照時(shí)間帶:大寒日8:00-16:002.最小連:續(xù)時(shí)間:5min3.日照基準(zhǔn)年:公元2001年4.采樣點(diǎn)間距:1.0m5.日照時(shí)間間隔(計(jì)算精度):1min6.計(jì)算高度:0.9m(含室內(nèi)外高差)7.窗戶分析方式:窗臺(tái)兩端點(diǎn)分析8.掃掠角:不設(shè)置當(dāng)?shù)厝照找?根據(jù)《合肥城市規(guī)劃管理技術(shù)條例》當(dāng)?shù)刈≌铦M足大寒日保證受遮擋的居住建筑每套住宅至少有1個(gè)居室達(dá)到大寒日有效日照時(shí)間不少于2小時(shí),允許5%戶數(shù)不滿足日照要求。1+H2+H3+H4+H5+H6+H7+H8+H商業(yè)模式分析BusinessModelAnalysis商業(yè)模式多模式根據(jù)營銷對(duì)商業(yè)的定位，可組合多種商業(yè)模式餐飲類商業(yè)精品類商業(yè)主力店功能中心BusinessModelAnalysis城市策略四功能根據(jù)城市界面屬性打造四大主題空間視線城市與社區(qū)功能的互溶商業(yè)中心時(shí)尚

美食文化中心展覽

表演鄰里中心網(wǎng)咖

銀行運(yùn)動(dòng)中心健身

游戲購物

潮流手工

書畫便利

快遞VR

俱樂部主題空間ThemeSpace24小時(shí)LoungeBar恒溫泳池圖書吧健身房棋牌室24小時(shí)LoungeBar恒溫泳池休閑廣場(chǎng)圖書吧“皖投薈”商業(yè)中心業(yè)主們的第二客廳，是業(yè)主暫避煩囂，提供圈層的交流平臺(tái)主題空間ThemeSpace“皖投薈”商業(yè)中心業(yè)主們的第二客廳，是業(yè)主暫避煩囂，提供圈層的交流平臺(tái)主題空間ThemeSpace國學(xué)館娛樂天地互動(dòng)廣場(chǎng)活力樂園國學(xué)館娛樂天地互動(dòng)廣場(chǎng)活力樂園成長俱樂部親子中心一個(gè)充滿活力，滿足家長與小孩的歡樂共處，豐富生活色彩主題空間ThemeSpace成長俱樂部——親子中心一個(gè)充滿活力，滿足家長與小孩的歡樂共處，豐富生活色彩主題空間ThemeSpace咖啡廳休閑茶飲園藝廣場(chǎng)美食旗艦咖啡廳休閑茶飲美食旗艦園藝廣場(chǎng)餐飲中心向業(yè)主和行人提供方便的餐飲在打造品質(zhì)的同時(shí)注重便民主題空間ThemeSpace主題空間ThemeSpace游園廣場(chǎng)貓咪咖啡美容美發(fā)休閑書吧寵物之家寵物店美容美發(fā)休閑書吧貓咖店咖啡吧休閑中心游園廣場(chǎng)打造一個(gè)富有生活味道的街區(qū)主題空間ThemeSpace商業(yè)平面圖CommercialFloor

Plan方案二：首層平面商業(yè)平面圖CommercialFloor

Plan方案二：二層平面商業(yè)平面圖CommercialFloor

Plan方案二：三層平面設(shè)計(jì)亮點(diǎn)DesignHighlights三大設(shè)計(jì)溢價(jià)點(diǎn)提升方案價(jià)值1.多重空間4.風(fēng)雨歸家3.主題景觀打造社區(qū)居民能交流情感的公園街區(qū)風(fēng)雨連廊補(bǔ)足歸家流線上的飄渺景觀軸串聯(lián)起主題景觀形成景觀帶提升1：多重社區(qū)空間體系自然景觀和街區(qū)公園島鏈?zhǔn)酱蛟飙h(huán)社區(qū)的社區(qū)空間體系Naturallandscapeandblock

ParkIslandchaintocreate

a

communityspacesystem

aroundthecommunity社區(qū)空間Community

Space將部分社區(qū)功能集中在社區(qū)對(duì)街之上，豐富居民的生活體驗(yàn)感方案解讀Schemeinterpretation多重商業(yè)Multiplebusiness休一次方案解讀Schemeinterpretation口袋公園GreenArea健一次方案解讀Schemeinterpretation休憩空間Rest

space休一次方案解讀Schemeinterpretation下沉廣場(chǎng)Sinkingsquare空一次方案解讀Schemeinterpretation運(yùn)動(dòng)步道FootpathArea社一次提升2：主題景觀空間生態(tài)綠色的重要節(jié)點(diǎn)，用綠道串聯(lián)起來的景觀體系A(chǔ)s

an

important

node

of

ecological

green,

it

isa

landscapesystem

congreenways方案解讀Schemeinterpretation主題景觀之洋房組團(tuán)在洋房組團(tuán)，打造一步一景，園林即是社區(qū)，融入每家每戶的后花園“納清風(fēng)臺(tái)榭開懷，傍流水亭軒賞心“體驗(yàn)即在腳下，尊崇即在心中"Enjoythebreeze,

enjoythepavilionsand

pavilionsneartheflowing

water"experienceis

atyourfeetandrespectis

inyourheart方案解讀Schemeinterpretation3遠(yuǎn)：南艷湖美景主題景觀之高層組團(tuán)每高層組團(tuán)賦予其主題；社區(qū)即是園林，園林即是社區(qū)，足不出戶賞美景“東風(fēng)知我欲山，吹斷檐間積雨聲“體驗(yàn)即在腳下，尊崇即在心中"Theeast

windknowsthatIwantthe

mountain,blowingoffthe

rainbetweenthe

eaves."

theexperienceis

atthefoot,and

therespectisinthe

heart提升3：尊崇歸家流線從大門到入戶，斜街好每一處空間帶來流暢的歸家體驗(yàn)Fromthe

gate

tothe

house,theobliquestreet

isgoodforeveryspace,bringinga

sexperienceEXTRAVAGANTHOMELINE奢適歸家流線【小區(qū)入口】【社區(qū)大堂】【入口庭院】【景觀中庭】【禮儀庭院】【禮儀庭院】【入口庭院】【入戶大堂】【景觀中庭】【入戶大堂】【社區(qū)大堂】【小區(qū)入口】小區(qū)入口

沿街打造入口體現(xiàn)大盤氣質(zhì)社區(qū)大堂

通過具有標(biāo)志性的大堂進(jìn)入社區(qū)入口庭院

穿過大堂進(jìn)入社區(qū)庭院禮儀庭院

社區(qū)庭院禮序空間景觀中庭

穿過豐富的景觀院落到達(dá)大堂宅間大院

大堂背后豁然開朗恢弘門第

大堂歸家的過度空間也可是社交場(chǎng)所03制

屋Housemaking競品分析戶型展示產(chǎn)品級(jí)配ONE定型第一步：探討規(guī)劃形態(tài)第二步：探討住區(qū)定位第三步：探討產(chǎn)品設(shè)計(jì)TWO定位THREE定量SPACIOUSSOPHISTICATEDTIMELESS打造合肥明星級(jí)精品宅邸產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目周邊片區(qū)住宅競品CaseAnalysis萬空港國際小鎮(zhèn)寶教灣面容物均面積段：119㎡-160㎡容積率：1.44物業(yè)類型：住宅，疊拼均價(jià)：暫無萬科未來之光中面積段：124㎡-135㎡容積率：2.2物業(yè)類型：住宅，聯(lián)排別墅均價(jià)：15500元/㎡面容物均中海上東區(qū)尚面積段：102㎡-128㎡容積率：2.0物業(yè)類型：住宅均價(jià)：22000元/㎡面容物均海爾云璽琥面積段：105㎡-129㎡面容物均容積率：2.8面積段：120㎡-184㎡物業(yè)類型：板塔結(jié)合、住宅容積率：2物業(yè)類型：住宅，均

價(jià)疊：拼16500元/㎡均價(jià)：11000元/㎡文一塘溪津門云面積段：132㎡-175㎡容積率：1.91物業(yè)類型：住宅，疊拼均價(jià)：21000元/㎡面容物均基地周邊競品相對(duì)較少，且面積段普遍較小，產(chǎn)品力如何在整個(gè)合肥市突圍是本案的重點(diǎn)項(xiàng)目周邊洋房競品CaseAnalysis戶型類型三面寬四面寬三房兩廳兩衛(wèi)135㎡

四房兩廳兩衛(wèi)128㎡

四房兩廳兩衛(wèi)128㎡四房兩廳兩衛(wèi)128㎡

兩房兩廳兩衛(wèi)120㎡四房兩廳兩衛(wèi)126㎡3+1房兩廳兩衛(wèi)134㎡四房兩廳兩衛(wèi)140㎡洋房120-140㎡空港國際小鎮(zhèn)寶教灣尚澤·琪瑞沁園萬科未來之光中海上東區(qū)琥珀·晴川里公園萬象尚澤·琪瑞沁園云麓大觀四房兩廳兩衛(wèi)160㎡四房兩廳兩衛(wèi)144㎡四房兩廳兩衛(wèi)140㎡四房兩廳兩衛(wèi)140㎡三房兩廳兩衛(wèi)150㎡洋房140-160㎡蘇高新·中央公園塘溪津門空港國際小鎮(zhèn)寶教灣琥珀·晴川里開元御湖公館四房兩廳兩衛(wèi)175㎡四房兩廳兩衛(wèi)173㎡三房兩廳兩衛(wèi)165㎡洋房160㎡以上塘溪津門蘇高新·中央公園塘溪津門本案周邊洋房120-140㎡左右面積段產(chǎn)品，以三面寬為主項(xiàng)目周邊高層競品CaseAnalysis四面寬戶型類型三面寬三房兩廳兩衛(wèi)117㎡四房兩廳兩衛(wèi)117㎡兩房兩廳兩衛(wèi)113㎡四房兩廳兩衛(wèi)124㎡三房兩廳兩衛(wèi)113㎡高層120㎡中海上東區(qū)云麓大觀尚澤·琪瑞沁園琥珀·晴川里公園萬象三房兩廳兩衛(wèi)135㎡一房兩廳兩衛(wèi)136㎡四房兩廳兩衛(wèi)130㎡四房兩廳兩衛(wèi)145㎡四房兩廳兩衛(wèi)143㎡高層140㎡萬科未來之光塘溪津門開元御湖公館海爾云璽云麓大觀四房兩廳兩衛(wèi)150㎡高層160㎡海爾云璽高層120-140㎡左右面積段產(chǎn)品，以三面寬為主高層140㎡以上產(chǎn)品，以4面寬為主項(xiàng)目周邊商業(yè)大平層競品CaseAnalysis金大地四季山語面積段：170㎡-200㎡容積率：4均價(jià)：21000元/㎡新地中心面積段：159㎡-204㎡容積率：3.5均價(jià)：44000元/㎡綠城翡翠湖玫瑰園面積段：180㎡-201㎡容積率：2.0均價(jià)：49000元/㎡濱保利海上五月花面容均面積段：160㎡-292㎡容積率：3.42均價(jià)：15000元/㎡商業(yè)高層競品風(fēng)格以現(xiàn)代簡潔為主項(xiàng)目周邊商業(yè)平層競品CaseAnalysis三面寬戶型類型兩面寬四面寬四面寬以上160㎡169㎡185㎡195㎡商業(yè)平層160㎡-200㎡置地天璽保利海上五月花翡翠湖玫瑰園翡翠湖玫瑰園置地天璽229㎡濱湖雙璽208㎡208㎡212㎡204㎡223㎡213㎡商業(yè)平層200㎡

-250㎡金大地四季山語新地中心新地中心置地廣場(chǎng)栢悅公館264㎡金大地四季山語置地天璽錦繡觀瀾262㎡292㎡356㎡305㎡商業(yè)平層250㎡以上保利海上五月花保利海上五月花金地四季山語置地廣場(chǎng)栢悅公館錦繡觀瀾合肥當(dāng)?shù)厣虡I(yè)大平層200㎡左右面積段產(chǎn)品，以三面寬和大進(jìn)深為主競品總結(jié)面積段高層120㎡面寬配置

戶型配置

陽臺(tái)面寬數(shù)

客餐廳特點(diǎn)三面寬3房2衛(wèi)2普通方廳南北廳，非通透南向橫廳/南北通廳南北通廳三面寬四面寬高層140㎡3/4房2衛(wèi)1.5，21.5，2三面寬四面寬洋房140㎡4房2衛(wèi)4房2衛(wèi)三面寬四面寬洋房150-160㎡洋房170-180㎡商業(yè)平層160-200㎡商業(yè)平層250㎡以上2四面寬4房2衛(wèi)2/3房2/3南向橫廳二，三面寬大方廳三面寬四面寬2/3/4房大方廳/橫廳市面上高層面積段以120-140三面寬為主，南北通較少，多為假南北通；洋房面積段以125-160三、四面寬為主，南向雙陽臺(tái)，橫廳和南北通廳都有商業(yè)大平層以200左右、三面寬為主，大進(jìn)深，多方廳、端廳。營銷輸入條件產(chǎn)品配置

戶型面積（㎡）

占比

均價(jià)（萬元/㎡3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)12014020%20%2.32.3高層140小高層16014025%20%15%2.52.52.5/洋房160180保障房40-80-120200商業(yè)大平層//1.01.02.0300商業(yè)50-150產(chǎn)品售價(jià)：洋房＞高層＞商業(yè)滿足高層配比的情況下，產(chǎn)品最優(yōu)化，洋房最大化商業(yè)大平層同時(shí)考慮

住宅性質(zhì)調(diào)性產(chǎn)品140-180面積段流量產(chǎn)品115-140面積段定制產(chǎn)200-300面調(diào)性產(chǎn)品策略流量產(chǎn)品策略創(chuàng)新定制產(chǎn)品策略洋房別墅化高層平墅化平層定制化高舒適性產(chǎn)品，別墅化體驗(yàn)大面寬，景觀性，體驗(yàn)感高競爭力產(chǎn)品，高區(qū)視野增面寬，加配置，總價(jià)低增加商業(yè)平層產(chǎn)品高溢價(jià)差異性，私密性，住宅化戶型產(chǎn)品ApartmentType墅居·洋房產(chǎn)品墅居洋房洋房產(chǎn)品180㎡140㎡160㎡模式一模式二4.5面寬4面寬橫廳底疊1-2F底疊1-2F底疊1-2F底疊1-2F標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層洋房產(chǎn)品策略洋房

別墅化高舒適性產(chǎn)品，別墅化體驗(yàn)，大面寬，景觀性，體驗(yàn)感180平米160平米140平米洋房產(chǎn)品策略創(chuàng)新洋房底疊+平層+露臺(tái)增加底疊院子贈(zèng)送、討論頂層露臺(tái)贈(zèng)送可實(shí)施性頂層戶型贈(zèng)送坡頂閣樓下疊（1-2層）贈(zèng)送庭院，地下室，陽臺(tái)產(chǎn)品特點(diǎn)洋房180產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)層模式一標(biāo)準(zhǔn)層：180㎡4+1房2廳3衛(wèi)設(shè)備平臺(tái)南向闊景陽臺(tái)私享電梯廳舒適方廳主臥套房設(shè)計(jì)5.4M蘇高新·中央公園173㎡9.2M陽臺(tái)（贈(zèng)送半面積）設(shè)備平臺(tái)（贈(zèng)送全面積）飄窗（贈(zèng)送全面積）產(chǎn)品特點(diǎn)洋房180產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)層模式二標(biāo)準(zhǔn)層：180㎡4+1房2廳3衛(wèi)通透方廳南向闊景陽臺(tái)私享電梯廳主臥套房設(shè)計(jì)5.4M塘溪津門175㎡8.4M陽臺(tái)（贈(zèng)送半面積）設(shè)備平臺(tái)（贈(zèng)送全面積）飄窗（贈(zèng)送全面積）產(chǎn)品特點(diǎn)洋房180產(chǎn)品-下疊模式一下疊：185+180㎡4+1房2廳3衛(wèi)景觀庭院舒適方廳南向闊景陽臺(tái)主臥套房設(shè)計(jì)一層平面圖二層平面圖陽臺(tái)（贈(zèng)送半面積）設(shè)備平臺(tái)（贈(zèng)送全面積）飄窗（贈(zèng)送全面積）產(chǎn)品特點(diǎn)洋房160產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)層160平米產(chǎn)品4.5面寬4房2廳3衛(wèi)通透方廳私享電梯廳南向闊景陽臺(tái)主臥套房設(shè)計(jì)5.4M塘溪津門165㎡8.4M陽臺(tái)（贈(zèng)送半面積）設(shè)備平臺(tái)（贈(zèng)送全面積）飄窗（贈(zèng)送全面積）產(chǎn)品特點(diǎn)洋房160產(chǎn)品-下疊160產(chǎn)品底疊下

疊：150+170㎡4房2廳3衛(wèi)景觀庭院舒適方廳南向闊景陽臺(tái)主臥套房設(shè)計(jì)一層平面圖二層平面圖陽臺(tái)（贈(zèng)送半面積）設(shè)備平