益田?新天地匯報會

深圳市星彥房地產經紀評估有限公司一期執(zhí)行報告1報告要解決什么問題？是什么---項目評估賣給誰---客戶定位定何價---價格定位如何賣---營銷策略2報告的指導思想以益田新天地一期的成功銷售達到重塑益田地產品牌的目的3是什么——項目評估近期市場特點外銷市場疲軟中心區(qū)—熱點中心

企業(yè)注重品牌推廣豪宅市場淡靜

城市運營浮出水面4是什么——項目評估相對其他片區(qū)的競爭優(yōu)勢華僑城片區(qū)---產品優(yōu)勢中心區(qū)---價位優(yōu)勢紅樹灣片區(qū)---配套優(yōu)勢沙河高新區(qū)---環(huán)境優(yōu)勢5是什么——項目評估

綜合評價—對項目靜態(tài)分析發(fā)揮片區(qū)優(yōu)勢，利用市場需求缺口轉換噪音劣勢，規(guī)避市場風險6是什么——項目評估發(fā)展戰(zhàn)略—對項目動態(tài)分析向社會明確益田地產經營理念將本項目打造成2003年度明星樓盤奠定益田地產在華僑城的影響力與知名度為二期發(fā)售做好市場鋪墊7是什么——項目評估定位--(在結合品牌發(fā)展戰(zhàn)略的前提下)益田?城市新空間8是什么——項目評估項目命名--采用三期統(tǒng)一征名方式通過益田新天地整體形象展示引起社會關注，造成市場轟動效應使一期高姿態(tài)進入市場，迅速形成熱點9賣給誰——目標客戶形象定位具有良好的文化素質注重生活品質喜愛并認同華僑城居住環(huán)境及生活氛圍10賣給誰——目標客戶主力客戶群在福田、羅湖工作或居住的，認同華僑城生活環(huán)境的一、二次置業(yè)者；居住在華僑城周邊輻射帶，改善現有生活環(huán)境的一、二次置業(yè)者；11賣給誰——目標客戶客戶特征

年齡：28—50歲之間，集中于30—40歲家庭結構：以2—3人為主年收入：10—15萬元之間身份：企業(yè)中高級白領12定何價——價格定位實收均價

￥7800--8000/平方米(折后)

13定何價——價格策略根據產品差異，制定價格策略；針對高層屯積尾盤現象，進行有效促銷；用小幅快頻拉升均價，達到既定銷售目標。14如何賣——現場包裝現場包裝要達到的效果

使項目形成高品質形象感，拉升檔次符合客戶心理，促使其產生購買沖動與競爭對手形成差異，支撐價格定位15如何賣——銷售通路二期威尼斯銷售現場聚龍居三期美加廣場一期世界花園公園荔園新村歡樂谷深南大道16如何賣——戶外導示雍景臺17如何賣——戶外導示雍景臺18如何賣——戶外導示雍景臺19如何賣——形象墻雍景臺20如何賣——形象墻雍景臺21如何賣——售樓處包裝22如何賣——售樓處包裝23如何賣——樣板房2棟1棟3棟堆料處24如何賣——銷售策略銷售策略----圍繞企業(yè)戰(zhàn)略、服務企業(yè)戰(zhàn)略

“短、平、快”

完成銷售與二期有機銜接25如何賣——銷售策略銷售目標(量化)項目銷售6個月爭取完成80-85%；

8--10個月內實現既定銷售目標。26如何賣——銷售策略銷售目標(質化)重塑益田地產在深圳的品牌形象

擴大益田地產在地產市場的影響力為益田新天地二、三期奠定市場基礎27如何賣——銷售控制3棟1棟2棟28如何賣——銷售策略銷售進度階段時間工程進度銷售面積月銷售率累積面積認籌期03.3—420層20%20%20%強銷期03.5—7(預售)35%17%55%持續(xù)期03.8—910%10%65%沖刺期03.10-1225%12%90%尾盤期04.1--3入伙10%5--10%90—100%29如何賣——銷售策略價格控制階段時間銷售率價格上升幅度實收均價(元/m2)認籌期03.3—420%0-1%7500--7580強銷期03.5—735%4—5%7740持續(xù)期03.8—910%2—3%7810沖刺期03.10—1225%0—1%7930尾盤期04.1--310%-2---1%7820合計100%8%783030如何賣——銷售策略銷售應對策略—快速市場信息反饋系統(tǒng)

“市場”應對

“客戶”應對

“產品”應對

“工程”應對31如何賣——推廣策略宣傳推廣總體策略先造勢，再借勢，強勢出擊!通過立體化的包裝、宣傳快速形成市場認知32造勢如何賣——推廣策略益田提速宣言（上市、CI、地產戰(zhàn)略）新天地橫空出世系列（征名、城市營運）益田文化，成立新天地CLUB“強化”整體，“弱化”個體33借勢如何賣——推廣策略借助華僑城片區(qū)整體優(yōu)勢

充分利用“新天地”合作伙伴關注公益事業(yè)，成立公益基金34強勢出擊如何賣——推廣策略“新天地”引領國際化生活方式

對項目賣點進行整體的立體化宣傳項目的現場高品質展示35如何賣——推廣策略一期推廣目標打造2003年度明星樓盤36售前時間準備表時間售樓處宣傳推廣模型相關銷售準備其他02.11室內設計單位招標廣告公司招標模型公司招標02.12設計方案修改、確定；裝修進入現場；

宣傳物料、售樓處包裝部分設計；

模型制作物管收費標準確定；智能化標準確定；

03.1售樓處現場包裝；

推廣物料印刷、制作；

人員崗位培訓項目正式價格表發(fā)展商確認；

付款方式、銀行、認購合同發(fā)展商確認；

03.2售樓處使用

銷售資料到位模型到場

人員入場；開盤認籌方案確定

保安到位03.3認籌活動

宣傳預熱開始

預售許可證37推廣過程中的KPI因素

益田品牌核心內涵與華僑城集團關系問題銷售現場裝修時間問題業(yè)主小孩就學問題38Thankyou399、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。2月-252月-25Tuesday,February18,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。11:47:0511:47:0511:472/18/202511:47:05AM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。2月-2511:47:0511:47Feb-2518-Feb-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。11:47:0511:47:0511:47Tuesday,February18,202513、志不立，天下無可成之事。2月-252月-2511:47:0511:47:05February18,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。18二月202511:47:05上午11:47:052月-2515、會當凌絕頂，一覽眾山小。二月2511:47上午2月-2511:47Februa