商?業(yè)?地?產(chǎn)?營?銷?戰(zhàn)?略金豐易居200406221商業(yè)地產(chǎn)定義：2房地產(chǎn)產(chǎn)品復雜產(chǎn)品復雜產(chǎn)品普通住宅產(chǎn)品1、多樣化經(jīng)營模式2、復雜使用功能3、動態(tài)的運營方式1、經(jīng)營模式固定2、單一使用功能商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品3商業(yè)房產(chǎn)在近年內(nèi)迅猛開展4中國商業(yè)房產(chǎn)主要形態(tài)代表工程商業(yè)房地產(chǎn)類型步行街北京王府井、上海南京路大型商場各類百貨商場購物中心ShoppingMall主題類商業(yè)服裝城、家具城、婚慶大市場社區(qū)商鋪〔底商〕社區(qū)配套商鋪、寫字樓、公寓底商商業(yè)樓宇產(chǎn)權式酒店5商業(yè)地產(chǎn)的分類比較復雜，不同的標準就有不同的商業(yè)形態(tài)，國際上主要使用的劃分方式有五種：行業(yè)類型的不同、消費行為的不同、建筑形式的不同、市場范圍的不同和開發(fā)規(guī)模的不同。從下面商業(yè)房地產(chǎn)分類表中可以看出其構成形態(tài)的多樣性，這為開發(fā)提供了多種選擇，卻也對開發(fā)企業(yè)提出了高要求，必須增加對各個使用商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)熟悉和了解。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的分類圖，來看國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的構成。由于開展迅猛，市場上的商業(yè)形態(tài)開發(fā)還帶有盲目性，沒有如住宅一樣進入理性開發(fā)期，了解市場的供給量才能更沉著地面對各色物業(yè)，有選擇地進行理性開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)分類：6商業(yè)房地產(chǎn)分類零售功能房產(chǎn)娛樂功能房產(chǎn)餐飲功能房產(chǎn)健身效勞及休閑功能房產(chǎn)大型購物中心物品業(yè)態(tài)地產(chǎn)效勞業(yè)態(tài)地產(chǎn)體驗業(yè)態(tài)地產(chǎn)底層商業(yè)地產(chǎn)地下層商業(yè)地產(chǎn)地上層商業(yè)地產(chǎn)按照行業(yè)類型劃分按照行業(yè)類型劃分按照行業(yè)類型劃分7按照市場范圍劃分按照建筑形式劃分商業(yè)房地產(chǎn)分類大型商業(yè)地產(chǎn)工程中型商業(yè)地產(chǎn)工程小型商業(yè)地產(chǎn)工程近鄰型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型8國內(nèi)商業(yè)物業(yè)構成9為什么商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤要高于住宅的開發(fā)利潤呢？1010%-20%7%-10%商業(yè)銀行5年貸款息5.76%受系統(tǒng)性風險的影響較大企業(yè)債券4.2%受企業(yè)經(jīng)營狀況影響較大2003年發(fā)行的5年國債2.9%抵御通貨膨脹能力差11核心策略一：注重商圈的選擇1、認識商圈商圈范圍式商鋪吸引顧客的有效空間范圍，不同的商鋪所輻射的范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)那么的同心圓，但實際上它是由不規(guī)那么的圖形組成的，與行政區(qū)的劃分沒有關系。通常，可以分為3個層次：核心商圈——占50%—70%的客流量次級商圈——占15%—30%的客流量邊際商圈——占10%左右的客流量122、評估商圈的因素：客流——行人的數(shù)量；車流——車輛數(shù)、車輛類型、交通擁擠程度；停車設施——停車場的數(shù)量和質(zhì)量，停車場到商店的距離；交通條件——大規(guī)模公交系統(tǒng)的可獲性，新近主要交通防線是否便于送發(fā)貨，公交車數(shù)；商店構成——商店的數(shù)量與規(guī)模、商店間的互補性，零售的均衡配置；具體店址——易見性、區(qū)域內(nèi)的布局、營業(yè)場地的規(guī)模與形狀、場地和建筑的狀況及使用情況；占用條件——自主或租用條件，勞動和維護費用，稅金，區(qū)域規(guī)劃的限制，自愿遵守的規(guī)那么；全面評價。1314核心策略三：注重終端客戶群體的選擇15最終經(jīng)營者最終消費者開發(fā)商出租物業(yè)銷售商品〔效勞〕出租物業(yè)銷售物業(yè)16核心策略四：市場定位商業(yè)房產(chǎn)定位目標市場定位形象定位功能定位經(jīng)營模式定位特色定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位經(jīng)營方式定位17步行街的一般籌劃思路：18商業(yè)步行街躲避的七種情況一、沒有市場只有市長。二、沒有籌劃只有規(guī)劃。三、沒有定位只有“品味〞。四、