卓略地產(chǎn)·行銷機(jī)構(gòu)ZHUOLUEREALESTATEMARKETINGAGENCIES國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略項(xiàng)目前期工程及營(yíng)銷組織項(xiàng)目整合推廣策略項(xiàng)目VI及應(yīng)用系統(tǒng)后期階段性策略與執(zhí)行第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分卓略地產(chǎn)·國(guó)軒項(xiàng)目組·系列方案列表國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略方案第一部分國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告目錄市場(chǎng)研判——我們?cè)谀睦铮?項(xiàng)目定位策略——我們要去哪？2營(yíng)銷策略（價(jià)格、推貨、渠道）——我們?cè)趺醋觯?銷售管理策略——我們做什么？4國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

市場(chǎng)

研判旅游地產(chǎn)宏觀分析合肥市精裝公寓市場(chǎng)分析溫泉旅游地產(chǎn)及湯池溫泉產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷思考？國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展中心圖示國(guó)軒·雅典娜旅游地產(chǎn)宏觀分析國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展演變1999年10月，海南省首家采用國(guó)際通行“泰慕賽爾模式”的產(chǎn)權(quán)酒店――南海傳說(shuō)溫泉療養(yǎng)度假中心正式對(duì)外銷售，每平方米售價(jià)4000元左右。2000年，海南三亞海景大酒店在京推出客房產(chǎn)權(quán)，在北京第一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店金色假日酒店開(kāi)發(fā)。杭州千島湖鳳凰實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店杭州千島湖鳳凰休閑度假村。2001年，廣州后花園酒店是2001年率先在珠三角推出的產(chǎn)權(quán)式酒店。第一屆中國(guó)旅游（休閑）房地產(chǎn)博覽會(huì)中，旅游（休閑）房地產(chǎn)作為一個(gè)新名詞首次被提了出來(lái)。2001年11月20日——海航集團(tuán)的酒店項(xiàng)目康樂(lè)園酒店亮相京城。

2002年，廣州首家產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店——遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈推出。2003年1月，浙江祥源投資集團(tuán)成為中華分時(shí)度假交換平臺(tái)的首個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資商。2003年8月28日——北京世豪集團(tuán)“金海豚”的項(xiàng)目創(chuàng)造了一種產(chǎn)品、兩種選擇的發(fā)售模式。

2003年12月28日——中華分時(shí)度假機(jī)構(gòu)首次在國(guó)內(nèi)公開(kāi)推行“分時(shí)度假銷售冷靜期”國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告2004年，山東、江西、安徽、四川、河南、重慶、青海產(chǎn)權(quán)式酒店陸續(xù)開(kāi)始發(fā)展2004年3月16日始，泰達(dá)旅游，成功上市，據(jù)悉也是國(guó)內(nèi)目前唯一集酒店、度假村管理與旅游房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為一身的在美國(guó)借殼上市的公司。

2004年6月29日，據(jù)報(bào)道：幾乎所有的商業(yè)銀行原則上都停止了對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)放貸款，依靠租金返還來(lái)支撐貸款月供的產(chǎn)品一下子就失去了最大的賣點(diǎn)。一些已經(jīng)立項(xiàng)的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目不得不改變方向，以尋求出路。2004年7月23日，據(jù)報(bào)道，銀行緊縮銀根成都產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)計(jì)劃擱淺，涉足產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)的20多家房產(chǎn)商，要么暫停了營(yíng)銷計(jì)劃，要么改變了項(xiàng)目的定位2005年9月29日，海南旅游地產(chǎn)以“產(chǎn)權(quán)式酒店”進(jìn)入上海2006年，雅居樂(lè)130億砸向海南旅游地產(chǎn)；李嘉誠(chéng)進(jìn)軍內(nèi)地旅游地產(chǎn)；保利首期將投2億多元開(kāi)發(fā)惠州羅浮山旅游地產(chǎn)；中國(guó)旅游地產(chǎn)領(lǐng)軍集團(tuán)———廣州頤和集團(tuán)即將在銀川開(kāi)發(fā)38萬(wàn)平方米新都市大盤，即銀川頤和城府。7月18日，一直專心于網(wǎng)絡(luò)科技風(fēng)險(xiǎn)投資巨頭———日本軟銀在重慶“搞掂”了進(jìn)軍中國(guó)旅游地產(chǎn)的第一筆投資。重慶長(zhǎng)壽區(qū)政府稱，軟銀將斥資約13億人民幣，在長(zhǎng)壽湖圈地4500畝，進(jìn)行酒店等旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)權(quán)酒店時(shí)權(quán)酒店時(shí)值度假型酒店養(yǎng)老型酒店高爾夫、登山、滑雪度假村投資增值性質(zhì)為主，已逐漸被禁止自用和增值投資并重純休閑度假所用增值型投資為目的傳統(tǒng)旅游及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以營(yíng)業(yè)收入為目的國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)旅游已經(jīng)由傳統(tǒng)的到此一游轉(zhuǎn)變成休閑度假游；城市基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，提高了旅游的易達(dá)性；社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，城鎮(zhèn)居民收入及生活質(zhì)量不斷提升，促進(jìn)旅游度假休閑消費(fèi)需求；市場(chǎng)前景良好，發(fā)展?jié)摿薮?；發(fā)展運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)并存.傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式酒店歷史運(yùn)營(yíng)乏力，至被禁止，國(guó)內(nèi)度假酒店運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)尚不成熟，消費(fèi)者對(duì)此類產(chǎn)品投資信心不足。開(kāi)發(fā)模式待創(chuàng)新，現(xiàn)有模式不成熟;國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告新華·學(xué)府星座，4000元以上/㎡往上鄰居，4000元以上/㎡寰宇上都公寓公園·2046大城小室月半灣都市青年公寓恒生陽(yáng)光城領(lǐng)寓……2004年之前2005年2006年2007年合肥市公寓項(xiàng)目發(fā)展歷程城市驛站，3000-3500元/㎡金色地帶，5000元以上/㎡溫莎杰座，4000元以上/㎡金地·國(guó)際城新都會(huì)國(guó)貿(mào)公寓天驕國(guó)際……2003國(guó)泰都市公寓，3900元/㎡2004蘋果公寓，3500元/㎡紅字部分為精裝修公寓合肥市精裝公寓分析國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告合肥市精裝公寓營(yíng)銷現(xiàn)狀分析1、精裝公寓市場(chǎng)尚不成熟，處于摸索發(fā)展階段，且市場(chǎng)供應(yīng)量較??；2、營(yíng)銷概念不夠明確，營(yíng)銷主體偏離精裝公寓的投資、增值的最大賣點(diǎn)；3、客戶群體單一，主要客戶群體還是針對(duì)買不起大房子的年輕群體；4、精裝公寓整體市場(chǎng)認(rèn)知度和接受度正在逐步提升；5、面積段空間幅度大，單個(gè)項(xiàng)目的大戶型基本上都屬于后期滯銷產(chǎn)品。6、與真正精裝公寓概念尚有差距。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告1、有住宅商品房供應(yīng)的項(xiàng)目396個(gè)，占全部商品房項(xiàng)目的80.00%；2、有小戶型供應(yīng)的項(xiàng)目232個(gè)，占全部住宅商品房供應(yīng)項(xiàng)目的58.59%；3、有小戶型商品房供應(yīng)25437套，占全部住宅商品房供應(yīng)套數(shù)19.38%；4、有小戶型商品房173.22萬(wàn)平方米，占全部住宅商品房供應(yīng)面積的11.36%。2007年5月15日以前合肥網(wǎng)上備案系統(tǒng)登記的商品房合肥市小戶型住宅商品房市場(chǎng)供應(yīng)量國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告小戶型占全部商品房銷售套數(shù)比例圖數(shù)據(jù)來(lái)源：家園網(wǎng)及卓略地產(chǎn)研展部國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告小戶型占全部商品房銷售面積比例圖數(shù)據(jù)來(lái)源：家園網(wǎng)及卓略地產(chǎn)研展部國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告1市場(chǎng)接受度會(huì)增強(qiáng)，市場(chǎng)會(huì)形成對(duì)小戶型公寓的較大需求，供應(yīng)量和消化能力會(huì)逐漸加大及提升；2小戶型公寓會(huì)逐漸的細(xì)分化，主打針對(duì)年輕人的首次置業(yè)和針對(duì)投資客戶的投資性產(chǎn)品會(huì)分化發(fā)展；3價(jià)格會(huì)逐漸上升，面積段往小范圍發(fā)展，90平米以下戶型會(huì)受到較大歡迎，為公寓樓的主流戶型面積段。合肥市精裝公寓未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告溫泉旅游地產(chǎn)與湯池溫泉產(chǎn)業(yè)溫泉旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀假日、周末的休閑度假修身養(yǎng)性身份地位的象征良好的生態(tài)自然景觀老年人的怡享生活？有什么沒(méi)有被挖掘的？旅游地產(chǎn)的投資性。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告湯池溫泉產(chǎn)業(yè)湯池溫泉、文化產(chǎn)業(yè)金孔雀：會(huì)議、溫泉SPA，及度假別墅逍遙別院：會(huì)議接待，溫泉酒店SPA；宗教交流中心：宗教、文化交流、培訓(xùn)及學(xué)習(xí)；國(guó)軒？？？C2C精裝投資性公寓酒店，會(huì)議中心、山體別墅，溫泉SPA。還有其他省市機(jī)關(guān)的培訓(xùn)中心和療養(yǎng)院等。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告湯池鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介：由安徽省外經(jīng)建設(shè)（集團(tuán)）有限公司總投資近10億打造，總占面積5400畝。已經(jīng)開(kāi)發(fā)了湖上娛樂(lè)中心、綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、國(guó)際老年社區(qū)公寓、孔雀園農(nóng)家樂(lè)等項(xiàng)目。建筑形態(tài)主要為歐式、美式獨(dú)棟別墅。實(shí)際歷史單價(jià)最高為5400元/㎡左右。現(xiàn)銷售均已結(jié)束，二期開(kāi)發(fā)未定。金孔雀溫泉旅游度假村國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告簡(jiǎn)介：逍遙別院是目前安徽省唯一一家按白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的豪華度假酒店?？偼顿Y十二億元，總占地約五千畝，有安徽古井酒店管理公司全權(quán)運(yùn)營(yíng)。一期項(xiàng)目已結(jié)束，并于2006年五月開(kāi)始接待有預(yù)約的客人。萬(wàn)振湯池逍遙別院酒店擁有裝飾典雅的各類客房及別墅100余間，紅木仿宋家具，配有私人保險(xiǎn)箱、冰箱、衛(wèi)星電視、VOD點(diǎn)播系統(tǒng)、迷你高保真音響、獨(dú)立溫泉泡池、蓮蓬式淋浴、衛(wèi)生間干濕分區(qū)、雙面盆等各類設(shè)施設(shè)備，并提供高速寬帶、機(jī)票預(yù)訂、外幣結(jié)算等多種服務(wù)。主要建筑形態(tài)為中式仿古徽派建筑風(fēng)格，現(xiàn)為自營(yíng)，二期開(kāi)發(fā)未定。

房

價(jià)房

型

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準(zhǔn)

價(jià)凈

價(jià)協(xié)

議

價(jià)凈

價(jià)散客價(jià)團(tuán)隊(duì)/協(xié)議價(jià)豪華單/標(biāo)間788

550元388元豪華套房A1828元1280元918元豪華套房B1588元999元798元?jiǎng)e墅A4788元3358元2398元?jiǎng)e墅B3888元2728元1598元萬(wàn)振·逍遙別院國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告營(yíng)銷思考我們項(xiàng)目特點(diǎn)在哪里？C2C？溫泉？別墅？山體？景觀？配套？還是其他？1如何挖掘我們的賣點(diǎn)？2營(yíng)銷突破口在哪里？如何取勝？3如何面對(duì)金孔雀與逍遙別院的差異化營(yíng)銷？4如何借助湯池現(xiàn)有的溫泉帶來(lái)的影響力？5？國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目定位原則和依據(jù)項(xiàng)目客戶群定位項(xiàng)目功能定位

項(xiàng)目形象定位國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、項(xiàng)目總建面積：97717㎡2、總占地面積：242640㎡約合360畝3、總套數(shù)：未知4、總?cè)莘e率：0.475、總綠化率：68.4％6、總建筑密度：19.1%7、項(xiàng)目一期總建面積：39974㎡（C2C酒店公寓總建面積為21660㎡）8、占地面積：50700㎡9、套數(shù)：339戶10、容積率：0.811、綠化率：42.8％12、樓間距：33－35m項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目一期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目擁有比較豐富的山體資源、水資源、自然綠化景觀資源；項(xiàng)目配套較為豐富，基本滿足會(huì)議、餐飲、住宿、娛樂(lè)、洗浴、休閑、運(yùn)動(dòng)等消費(fèi)所需；項(xiàng)目一期酒店公寓融入中國(guó)C2C酒店運(yùn)營(yíng)體系，投資收益得到相應(yīng)的保證，收益率也得到相應(yīng)提升；項(xiàng)目采用了地中海式建筑，在風(fēng)格上與周邊項(xiàng)目產(chǎn)生差異；項(xiàng)目位于地級(jí)小鎮(zhèn)，安全性較為重要，而項(xiàng)目正對(duì)南面為派出所及法院，安全系數(shù)相對(duì)與其他項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)；一期可銷售物業(yè)為現(xiàn)房，加強(qiáng)客戶對(duì)物業(yè)的購(gòu)買信心；戶戶溫泉接入，充分利用及發(fā)揮了湯池溫泉資源優(yōu)勢(shì)；開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)推廣區(qū)域擁有良好的品牌形象和業(yè)績(jī)。SWOT分析與策略國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告劣勢(shì)項(xiàng)目一期產(chǎn)品原建筑外立面及戶型設(shè)計(jì)與酒店式公寓設(shè)計(jì)理念有所偏離；項(xiàng)目一期已成熟景觀配套幾乎沒(méi)有，自然景觀利用率匱乏，與旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售理念偏差較大，從而將對(duì)客戶購(gòu)買傾向產(chǎn)生抗性；項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)的部分軟硬件配套不明確，在現(xiàn)階段推廣銷售過(guò)程中，項(xiàng)目形象支撐力度將受到一定的影響。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告機(jī)遇中國(guó)C2C酒店運(yùn)作模式處于快速發(fā)展中，影響力處于不斷提升階段，市場(chǎng)前景看好；湯池鎮(zhèn)隨著金孔雀、逍遙別院等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，已為其奠定了良好的區(qū)域休閑度假品牌；環(huán)巢湖旅游帶及濱湖新區(qū)開(kāi)發(fā)，拉近了本案與城市距離；本項(xiàng)目即將屬于省政府861計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，政府支持力度相對(duì)較大，間接增強(qiáng)客戶對(duì)本項(xiàng)目的投資信心；合銅黃高速公路即將通車（9月28日），擴(kuò)大了湯池溫泉輻射范圍，區(qū)域知名度將進(jìn)一步得到有效的提升；隨著城鎮(zhèn)居民收入及生活水平的不斷提高，目前旅游度假消費(fèi)正蓬勃發(fā)展，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)迎合社會(huì)消費(fèi)發(fā)展的趨勢(shì)。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目與區(qū)域周邊項(xiàng)目在配套及資源利用等方面共享度較低，難以充分利用其他項(xiàng)目特點(diǎn)，并為之呼應(yīng)；本項(xiàng)目位于廬江縣湯池鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)歷史較短，區(qū)域內(nèi)生活及商業(yè)配套較為落后；區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)交通規(guī)劃及其建設(shè)較為滯后，消費(fèi)至本案的易達(dá)率有待提高；周邊項(xiàng)目為多期開(kāi)發(fā)，后期規(guī)劃未定，而在項(xiàng)目品牌方面已具有一定影響力，如果其他項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)周期與本案偏離不大，將會(huì)對(duì)本案銷售造成沖擊；與沿海發(fā)達(dá)城市相比，本項(xiàng)目周邊區(qū)域居民收入水平偏低，投資活躍度相對(duì)偏弱，尤其對(duì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品接受度不高；開(kāi)發(fā)商對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告W（劣勢(shì)）點(diǎn)解決1、本項(xiàng)目一期產(chǎn)品在工程允許的前提下對(duì)外立面和戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行最大限度上的調(diào)整，使其與酒店式公寓設(shè)計(jì)理念相近；2、加快對(duì)項(xiàng)目一期景觀建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)銷售中心包裝與布展力度，營(yíng)造旅游地產(chǎn)以景觀為重點(diǎn)之要素，盡量彌補(bǔ)本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)景象給客戶帶來(lái)的心理落差感，增強(qiáng)客戶購(gòu)買的信心。（如現(xiàn)場(chǎng)銷售中心前廣場(chǎng)景觀、看房通道景觀等）3、建議貴司與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位快速溝通，確定項(xiàng)目后期配套；（建議增加如別墅內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、室外網(wǎng)球場(chǎng)、野外拓展訓(xùn)練基地、滑草場(chǎng)、水上排球、劃船、攀巖、垂釣等）國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告1、加強(qiáng)與金孔雀、逍遙別院等經(jīng)營(yíng)方的溝通聯(lián)系，最大可能度上實(shí)現(xiàn)資源共享；（建議VIP卡互通，配套資源優(yōu)惠共享等）T（威脅）點(diǎn)解決2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，在配套上盡量滿足本項(xiàng)目商業(yè)和生活需要（指銀行、電信、便利超市、衛(wèi)生門診等）；3、建議貴司在銷售正式啟動(dòng)之前，與當(dāng)?shù)亟煌ú块T協(xié)商，在廬江縣段高速公路下口至本項(xiàng)目盡量增加項(xiàng)目形象指引牌，增大本項(xiàng)目的易達(dá)度；4、加大形象推廣力度，盡快提高銷售去化速度，降低后期其他項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊風(fēng)險(xiǎn)度；5、找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群體，做好客戶引導(dǎo)，增強(qiáng)購(gòu)買者對(duì)本項(xiàng)目的投資信心；6、加大對(duì)國(guó)軒湯池項(xiàng)目全體員工關(guān)于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度：國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告S0策略C2C酒店運(yùn)作模式將成為項(xiàng)目一期的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一；溫泉和山體坡地等稀缺的自然景觀將成為項(xiàng)目營(yíng)銷突破點(diǎn)之一；WO策略營(yíng)銷推廣中將政策對(duì)旅游地產(chǎn)的支持作為賣點(diǎn)之一；除考慮傳統(tǒng)的投資外，在項(xiàng)目的增值點(diǎn)多做宣傳；增強(qiáng)項(xiàng)目前期景觀的改造；項(xiàng)目正式銷售后，通過(guò)對(duì)客戶細(xì)節(jié)化的服務(wù)彌補(bǔ)銷售現(xiàn)場(chǎng)給與客戶的落差感；ST策略項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)和姿態(tài)要選擇好；后期的物業(yè)管理等方面需要加強(qiáng)，突出于別墅項(xiàng)目尊貴性相匹配的物業(yè)管理；WT策略項(xiàng)目后期營(yíng)銷中要避免與金孔雀的直接沖突，實(shí)現(xiàn)特色的差異化經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目后期在景觀和配套上需加大改造力度，突出項(xiàng)目特色；國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目定位原則和依據(jù)與金孔雀、逍遙別院的差異化營(yíng)銷特色高端客戶群，針對(duì)性傳播推廣，優(yōu)化媒體策略別墅區(qū)內(nèi)的獨(dú)特稀缺資源高端、稀缺、升值等主要宣傳點(diǎn)開(kāi)盤前形象塑造，積累強(qiáng)勢(shì)的宣傳口碑快速樹(shù)立項(xiàng)目形象開(kāi)盤快速銷售為目的C2C模式，自由置換高收益國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告進(jìn)入營(yíng)銷主題，尋找市場(chǎng)切入點(diǎn)我們有什么產(chǎn)品？產(chǎn)品有什么附加值？對(duì)我們產(chǎn)品有可能需要的人有什么樣的消費(fèi)特點(diǎn)？他們具體是些什么人？在社會(huì)中充當(dāng)什么角色？123國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目客戶群定位生活忙碌，節(jié)奏快，注重身份和面子，屬于社會(huì)主流人群注重生活品質(zhì)，對(duì)生活細(xì)節(jié)要求較高，生活內(nèi)容比較豐富經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、文化素養(yǎng)較高，對(duì)新生事物接受較快，同時(shí)又屬理性消費(fèi)別墅區(qū)內(nèi)：高端、稀缺、價(jià)貴、身份C2C公寓：投資、時(shí)尚身份、休閑、品質(zhì)生活溫泉、坡地、稀缺、養(yǎng)生、高品質(zhì)生活、尊貴周邊金孔雀度假中心及宗教交流中心帶來(lái)的客戶公寓總價(jià)：總價(jià)低投資價(jià)值高國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告合肥市：主要高校教授和管理人員；國(guó)企公務(wù)員；品牌代理商（安徽大市場(chǎng)、白馬市場(chǎng)等）；政府、事業(yè)單位、大中型企業(yè)管理層人員；中小私企業(yè)主及高層管理人員；旅行社、醫(yī)院等中高層管理人員。核心客戶重要客戶來(lái)湯池金孔雀或逍遙別院度假、開(kāi)會(huì)的省內(nèi)外人士；來(lái)宗教文化交流學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的國(guó)內(nèi)外人士。邊緣客戶安徽省相對(duì)較富裕的地市客戶（如蕪湖、宿州、馬鞍山、銅陵、淮南、淮北等）；中高級(jí)白領(lǐng)人群。廬江縣籍以凈空大師為代表的現(xiàn)居外地、外國(guó)富裕人群。偶得客戶合肥市內(nèi)行政、事業(yè)、大中型企業(yè)離退休干部及管理人士。目標(biāo)客戶群職業(yè)定位國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告主要目標(biāo)客戶群補(bǔ)充定位年齡定位：35歲以上事業(yè)有成者；家庭收入定位：家庭年收入10萬(wàn)以上；區(qū)域定位：合肥市為主，輻射主要范圍為蕪湖、銅陵、淮南、淮北、宿州、馬鞍山等；消費(fèi)定位：理性消費(fèi)，注重面子和身份地位，有良好的消費(fèi)力；行為定位：稀有資源占有，商務(wù)、投資和生活行為并重；文化定位：品位較高，鑒賞力高，對(duì)高層次享受有獨(dú)特需求；心理定位：尊貴由心，相當(dāng)自信，對(duì)事物喜歡掌控；國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告找準(zhǔn)了客戶群，接下來(lái)怎么用我們所有的什么資源去吸引他們？如果購(gòu)買，他們將對(duì)我們的產(chǎn)品做什么用途？我們的產(chǎn)品有什么真正的作用，功能在哪？居?。窟€是投資？還是身份？或是其他？如何融合？？？這樣的一群人房子及其附加值國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目功能定位：人文性質(zhì)濃厚的稀缺資源占有者，時(shí)尚健康的修身養(yǎng)性居所，身份的象征；高端、尊貴、身份該區(qū)現(xiàn)有金孔雀、逍遙別院等同類型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，且已經(jīng)初步成熟；區(qū)域內(nèi)歷史文化遺跡豐富，但現(xiàn)在文化性不夠，缺乏主導(dǎo)型；溫泉的修身養(yǎng)性功能；人文、養(yǎng)生C2C公寓獨(dú)特的“置換特點(diǎn)和良好收益性；2萬(wàn)平米華東最大的溫泉天體浴場(chǎng)；獨(dú)享稀有的坡地別墅；獨(dú)特、稀缺國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告高品質(zhì)時(shí)尚生活修身養(yǎng)性上層社會(huì)身份象征文化消費(fèi)提升項(xiàng)目附加值，滿足高端客戶的心理期望值；與項(xiàng)目C2C的模式融合，彰顯高品質(zhì)生活和高投資回報(bào)；突出與金孔雀和逍遙別院的差異化營(yíng)銷特；鎖定目標(biāo)客戶群體；突出項(xiàng)目稀缺的溫泉資源，作為主要營(yíng)銷點(diǎn)之一；項(xiàng)目功能功能定位理由與分析國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目作為一個(gè)商品所擁有的使用功能？如何把功能點(diǎn)表現(xiàn)給目標(biāo)客戶群體？如何把功能點(diǎn)最佳化作為形象點(diǎn)告知客戶群？如何增強(qiáng)項(xiàng)目附加值？確定了項(xiàng)目的功能定位，下一步需要做什么？思考國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目功能修身養(yǎng)性尊貴身份識(shí)別健康、文化消費(fèi)高品質(zhì)時(shí)尚生活尊貴健康稀缺溫泉C2C國(guó)軒品牌形象表現(xiàn)點(diǎn)項(xiàng)目整體形象：私家溫泉，山體原墅項(xiàng)目一期形象：別墅區(qū)中的C2C溫泉酒店國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告營(yíng)銷策略營(yíng)銷渠道推貨策略價(jià)格策略策略思考國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告策略思考我們的目的是什么？追求利潤(rùn)最大化？還是追求最快回款速度？有什么可以作為我們項(xiàng)目對(duì)比的參考項(xiàng)目？用什么樣的方式去營(yíng)銷我們的產(chǎn)品？國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告營(yíng)銷渠道影響點(diǎn)邊有金孔雀及逍遙別院的競(jìng)爭(zhēng)壓力及有其帶來(lái)的消費(fèi)客源項(xiàng)目不在合肥市內(nèi)，距市區(qū)車行1個(gè)小時(shí)全新的C2C概念和高端項(xiàng)目形象目標(biāo)客戶群體不在項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所處度假療養(yǎng)佳地，投資收益穩(wěn)定文化交流中心帶來(lái)的部分交流學(xué)習(xí)人群本項(xiàng)目擁有兩個(gè)銷售中心如何去整合這些資源？如何避重就輕？如何更好的把握營(yíng)銷渠道？國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告點(diǎn)對(duì)面營(yíng)銷銷售中心為點(diǎn)，以通過(guò)廣告等途徑獲知項(xiàng)目信息進(jìn)而關(guān)注的客戶群來(lái)訪。房展會(huì)、9.29等類型的活動(dòng)，派發(fā)單頁(yè)、樓書等戶外、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等廣告營(yíng)銷簽約儀式，新聞發(fā)布會(huì)等事件營(yíng)銷點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷針對(duì)來(lái)湯池旅游學(xué)習(xí)的客戶群體，如金孔雀、逍遙別院、文化交流中心的客戶群體針對(duì)性營(yíng)銷以公關(guān)活動(dòng)的形式對(duì)旅行社、醫(yī)院、高校、企業(yè)主、銀行等客戶關(guān)系的針對(duì)營(yíng)銷產(chǎn)品推薦會(huì)等事件營(yíng)銷國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告1、應(yīng)保持中上等市場(chǎng)均價(jià)水平，此原則基于項(xiàng)目本身在別墅及投資性產(chǎn)品市場(chǎng)的位置，同時(shí)考慮到保證投資商、開(kāi)發(fā)商獲取最大利潤(rùn)回報(bào)所確定的；2、確定“一次性全推或低開(kāi)高走（依認(rèn)籌量確定）”的入市策略，起步價(jià)不能開(kāi)的過(guò)低，建議保持最低利潤(rùn)水平，與開(kāi)發(fā)及銷售節(jié)奏相結(jié)合不斷調(diào)升價(jià)格走勢(shì)，這樣既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)，同時(shí)應(yīng)注意本案成本及項(xiàng)目中后期的調(diào)價(jià)幅度問(wèn)題；3、全面預(yù)算管理原則。以工程進(jìn)度、平衡現(xiàn)金流及成本回收點(diǎn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)價(jià)格策略進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)確定與各時(shí)間段對(duì)應(yīng)的推出量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的產(chǎn)品訴求重點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)的營(yíng)銷調(diào)整，以產(chǎn)生最大協(xié)同效益。4、一房一價(jià)。此原則保證開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者的共同利益；5、每套商品房均以總價(jià)推出。使消費(fèi)者著重考慮小區(qū)及產(chǎn)品的整體品質(zhì)，避免產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的一些不利因素（如：產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)等方面）。價(jià)格策略國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告銷售均價(jià)權(quán)比參考項(xiàng)目金泰·雙島（巢湖中廟）當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌鶅r(jià)新華學(xué)府星座往上鄰居廬江縣高檔住宅項(xiàng)目項(xiàng)目原定均價(jià)銷售均價(jià)（元/㎡）360021004300400026003500權(quán)比重0.30.150.050.10.10.30參考價(jià)格（元/㎡）10803152154002601050結(jié)論：本項(xiàng)目理想均價(jià)為3320元/㎡國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告價(jià)格表制定策略

水平差（80%權(quán)比）：

層差（20%權(quán)比）投資性產(chǎn)品總價(jià)投資回報(bào)率經(jīng)營(yíng)面積、景觀、戶型設(shè)計(jì)等本產(chǎn)品與普通住宅類項(xiàng)目有明顯區(qū)別，價(jià)格制定方面主要考慮投資回報(bào)率。因此在配價(jià)方面以水平差調(diào)整為重點(diǎn)，縱向樓層差價(jià)以二層為起步價(jià)，直至九層設(shè)定固定差額為30元/層。總體樓層差價(jià)不超過(guò)300元。補(bǔ)充說(shuō)明：具體的價(jià)格表待最終測(cè)繪報(bào)告確定后再提交。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告推貨策略

30-50平方米60-75平方米80-90平方米100-110平方米120-200平方米200平方米以上合計(jì)（套）所占比率（%）1#樓7224800010430.72#樓7224800010430.73#樓728714215917.44#樓85680007221.2合計(jì)（套）159132311421339100所占比率（%）46.938.99.24.10.60.3100

項(xiàng)目戶型配比信息補(bǔ)充說(shuō)明：由于貴司暫未能提供項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告，我司對(duì)項(xiàng)目面積僅能初步估算國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告推貨策略前期整合推廣積累一定數(shù)量客戶群體800組客戶以上800組客戶以下傳統(tǒng)成交率在30%左右一次性全推發(fā)放全部VIP卡認(rèn)籌，均價(jià)銷售分階段銷售300組客戶以下限量100套VIP卡300組-800組客戶依市場(chǎng)進(jìn)行銷控國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告推貨及價(jià)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1000組及以上認(rèn)籌客戶：一次性以3580元/㎡的均價(jià)全推300組及以下認(rèn)籌客戶：主推1號(hào)樓，以3180元/㎡的均價(jià)起售300-600組認(rèn)籌客戶：保留2、4號(hào)樓暢銷戶型，以3280元/㎡的均價(jià)起售600-800組認(rèn)籌客戶：保留2號(hào)樓部分暢銷戶型，以3380元/㎡的均價(jià)起售800-1000組認(rèn)籌客戶：一次性以3480元/㎡的均價(jià)全推國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告開(kāi)盤銷售執(zhí)行策略總體策略原則：AB籌意向客戶登記（并初步登記其意向房源單位）統(tǒng)一通知開(kāi)始認(rèn)籌認(rèn)籌開(kāi)始：發(fā)放VIP卡，客戶對(duì)意向單位進(jìn)行登記，如同一單位有不同客戶需求，則以先后順序登記認(rèn)籌房源，第一籌號(hào)為A籌，第二籌號(hào)為B籌。（登記房源為客戶最終選擇房源）。登記的A、B籌順序則作為開(kāi)盤當(dāng)天選房（同一套單位）順序。優(yōu)勢(shì)：準(zhǔn)確把握客戶需求及需求變化，深入了解市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的接受度，為后期的價(jià)格調(diào)整和銷控調(diào)整作下良好的依據(jù)均價(jià)告知在3500元/㎡左右國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告銷售流程執(zhí)行開(kāi)盤前簽署房號(hào)確認(rèn)單付認(rèn)籌訂金開(kāi)盤當(dāng)天簽署認(rèn)購(gòu)書認(rèn)籌訂金自動(dòng)轉(zhuǎn)化為認(rèn)購(gòu)定金簽署認(rèn)購(gòu)書后7天內(nèi)，提供完備按揭資料，簽署正式商品房買賣合同申請(qǐng)銀行按揭，開(kāi)發(fā)商協(xié)助統(tǒng)一辦理。開(kāi)盤當(dāng)天未最終選定房源，退還訂金。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控制9月20日10月20日11月20日12月20日11月10日開(kāi)盤9月30日銷售進(jìn)場(chǎng)，全面推廣開(kāi)始11月1日開(kāi)始公開(kāi)認(rèn)籌10月15日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)持續(xù)銷售期國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告投資回報(bào)預(yù)測(cè)經(jīng)過(guò)我司的初步論證和關(guān)于旅游地產(chǎn)及C2C酒店的去化速度預(yù)估，結(jié)合合肥市房地產(chǎn)投資情況，我們將對(duì)項(xiàng)目回報(bào)進(jìn)行預(yù)測(cè)。開(kāi)盤后三個(gè)月，消化總可售體量50%左右，實(shí)現(xiàn)回款約為3600萬(wàn)左右。開(kāi)盤后五個(gè)月，消化總可售體量70%左右，實(shí)現(xiàn)回款約為5000萬(wàn)左右。開(kāi)盤后八個(gè)月，消化總可售體量90%左右，實(shí)現(xiàn)回款約為6500萬(wàn)左右。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告銷售管理策略銷售管理思路銷售現(xiàn)場(chǎng)管理策略銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造銷售人員管理策略國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告銷售管理思路兩個(gè)銷售中心項(xiàng)目為旅游地產(chǎn)性質(zhì)，客戶群并非項(xiàng)目所在區(qū)域人群項(xiàng)目整體形象高檔、尊貴形象先鋒，服務(wù)取勝。在項(xiàng)目的銷售管理中，通過(guò)細(xì)節(jié)化的人性服務(wù)，增強(qiáng)項(xiàng)目的附加值。兩個(gè)銷售中心統(tǒng)一管理，互相獨(dú)自接待客戶的同時(shí)，相互配合。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告銷售現(xiàn)場(chǎng)管理策略服務(wù)為贏，細(xì)節(jié)取勝。玻璃口杯替代紙杯，凸現(xiàn)高檔現(xiàn)場(chǎng)專人負(fù)責(zé)接待服務(wù)現(xiàn)磨咖啡，給客戶尊貴感融洽的銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛和高檔的地中海式裝修風(fēng)格逢節(jié)假日贈(zèng)送客戶小禮品貴族式接待禮儀服務(wù)對(duì)外國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告一、銷控表：以直觀的方式顯示單個(gè)樓盤的銷售進(jìn)展情況，可以提供需要了解房間的詳細(xì)資料及銷售情況，并根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時(shí)間表和按揭供款表，方便客戶進(jìn)行詳細(xì)了解和分析。對(duì)內(nèi)管理二、銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進(jìn)展情況，在掌握全局的同時(shí)，也可查看余房及業(yè)主信息。三、來(lái)電來(lái)客登記：管理和登記來(lái)電、來(lái)客情況，完成對(duì)來(lái)電、來(lái)客特征登記和需求登記。四、銷售登記：管理和登記銷售的情況，包括認(rèn)購(gòu)資料、合同資料、產(chǎn)權(quán)資料、付款資料。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告五、換退房管理：管理銷售過(guò)程中換、退、房處理及查詢。對(duì)內(nèi)管理六、催交欠款：處理銷售過(guò)程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。七、成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細(xì)資料，方便公司對(duì)成交客戶進(jìn)行分析和了解，從而最大限度提高對(duì)成交客戶的服務(wù)。八、銷售統(tǒng)計(jì)：將公司的銷售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以以圖形方式直觀顯示。九、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表：查看和打印銷售過(guò)程中需要的各種報(bào)表，公司可以根據(jù)自己的需要來(lái)制訂各種報(bào)表。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造來(lái)客接待：一旦客戶步入銷售中心，銷售人員便主動(dòng)前來(lái)服務(wù)，吧臺(tái)服務(wù)人員準(zhǔn)備飲料或水，一旦坐下開(kāi)始談，便送水上去。來(lái)客洽談：待銷售人員初步講解完成，由銷售人員把客戶帶入洽談區(qū)開(kāi)始對(duì)客戶需求深入了解，原則上由銷售經(jīng)理陪同洽談?？傮w銷售氣氛：嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳡顟B(tài)，融洽的交談風(fēng)范，給客戶以人性化的細(xì)致服務(wù)。凸現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴感，，點(diǎn)點(diǎn)滴滴突出項(xiàng)目的高端性?？蛻魴n案管理和回訪：由銷售經(jīng)理統(tǒng)一管理，每周進(jìn)行分析篩選，然后由銷售人員電話回訪。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告銷售人員管理策略工作競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：末尾淘汰制壓力管理：通過(guò)組織相應(yīng)活動(dòng)調(diào)節(jié)工作壓力。銷售培訓(xùn)管理：定期針對(duì)性培訓(xùn)國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目前期工程及營(yíng)銷組織方案第二部分國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告目錄合肥市內(nèi)接待中心及周邊包裝1湯池項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝2人員組織架構(gòu)及營(yíng)銷準(zhǔn)備3前期工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制建議4國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告合肥市內(nèi)接待中心及周邊包裝國(guó)軒大廈銷售中心內(nèi)部功能區(qū)劃分及形象包裝銷售通道包裝銷售中心物料采購(gòu)建議

國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

國(guó)軒大廈銷售中心內(nèi)部功能劃分及形象包裝WCWC大廳入口處吧臺(tái)隔斷門背景墻沙盤展示中心客戶洽談區(qū)電梯間大屏幕電視置業(yè)顧問(wèn)接待前臺(tái)通道大屏幕電視國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告內(nèi)部形象包裝設(shè)計(jì)方案包裝風(fēng)格包裝執(zhí)行簡(jiǎn)潔，大氣，細(xì)節(jié)表現(xiàn)到位，以高檔會(huì)所局部形式包裝，建議采用與地中海式與中式結(jié)合的設(shè)計(jì)風(fēng)格交由工程裝飾公司，并在國(guó)軒公司和卓略公司的共同探討下確定注：兩個(gè)銷售中心裝修風(fēng)格要一致。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告一、裝修目的1、配合項(xiàng)目形象及宣傳主題，以及突出項(xiàng)目的建筑風(fēng)格。與樓盤形象、產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)和文化品位相適應(yīng)。2、本案作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，需要著重凸現(xiàn)旅游地產(chǎn)的自然、景觀、自由、文化特性。二、裝修形式1、本項(xiàng)目的總體風(fēng)格注重西式風(fēng)格與中式風(fēng)格相結(jié)合，地中海風(fēng)格與中式風(fēng)情的完美結(jié)合。2、以體現(xiàn)地中海風(fēng)格特征為主，體現(xiàn)出高貴的氣質(zhì)，給人以度假式的居住生活。3、強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡(jiǎn)潔。體現(xiàn)高貴又富有朝氣的生活氣息。銷售部裝修風(fēng)格建議國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告三、布展準(zhǔn)則1、建議總體以地中海風(fēng)格追求自由、浪漫、高貴為主線。體現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)格高貴、明快、又富有朝氣，建議其整體色彩與建筑風(fēng)格保持一致。同時(shí)將項(xiàng)目所凸現(xiàn)的山體、溫泉等自然景觀融入銷售中心現(xiàn)場(chǎng)的布展風(fēng)格中。2、與項(xiàng)目LOGO的主色調(diào)（藍(lán)色）有較強(qiáng)的融合性，附以同色系較深的顏色作為搭配，使得簡(jiǎn)潔、明快中不失生活朝氣。3、國(guó)軒大廈銷售中心和湯池現(xiàn)場(chǎng)銷售中心裝修或布展風(fēng)格總體上要一致，不能出現(xiàn)太大差異。4、現(xiàn)場(chǎng)銷售中心前小廣場(chǎng)需要重點(diǎn)打造景觀，如增加活性水、鵝卵石、綠化帶等凸現(xiàn)旅游地產(chǎn)的特性。四、細(xì)節(jié)表現(xiàn)建議1、重現(xiàn)“地中海風(fēng)格”就要有保持簡(jiǎn)單的意念，捕捉光線，取材天然。建議材料以石材\原木\涂料\鐵藝為主，可加入歐式羅馬立柱，馬賽克墻磚，以體現(xiàn)石材及高貴的形象。2、建議燈具選用鐵藝風(fēng)格燈具，價(jià)格相對(duì)便宜。3、地中海風(fēng)格追求自由、浪漫、自然、輕松的生活方式和生活體驗(yàn)，因此建議在空間設(shè)計(jì)上賦予通透性，為了更好的體現(xiàn)輕松尊貴的氣質(zhì)，建議國(guó)軒大廈銷售中心做一個(gè)吧臺(tái)，配有葡萄酒與咖啡，以帶動(dòng)氣氛。4、由于本項(xiàng)目溫泉是主要賣點(diǎn)，建議在低于地面下建一水池，做些海景巖石，地?zé)?。鋪上玻璃，營(yíng)造水在玻璃臺(tái)下流動(dòng)的感覺(jué)，還可以配上一些地中海的香料。5、增加諸如蘭花、箭竹等凸現(xiàn)高雅、浪漫氣息的花卉，以增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告模型沙盤調(diào)整建議調(diào)整理由：因本項(xiàng)目為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而且國(guó)軒大廈銷售接待中心主要作為項(xiàng)目形象接待與客戶洽談，其無(wú)法讓客戶直接感官項(xiàng)目的自然景觀和樓體建筑等，僅能從銷售中心的項(xiàng)目模型沙盤和單體戶型模型對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行第一次的認(rèn)知。因而，鑒于現(xiàn)有的沙盤模型，我司建議對(duì)國(guó)軒大廈銷售中心現(xiàn)有的沙盤模型進(jìn)行調(diào)整和修改。3、綠化：模型內(nèi)現(xiàn)有綠化太過(guò)呆板，建議調(diào)整得更加逼真化。2、燈光：豐富整個(gè)模型的燈光設(shè)計(jì)，突出模型的高檔和大氣，給客戶以聯(lián)想感。1、模型景觀水：增加活性景觀水，突出項(xiàng)目溫泉的聯(lián)想性，增強(qiáng)整個(gè)模型的鮮活感。4、戶型單體模型：分別增加單房、標(biāo)房、套房的單體戶型模型（即實(shí)景樣板房的單體模型）；國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

內(nèi)部形象包裝設(shè)計(jì)展示參考國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

銷售通道包裝宿州路地下車庫(kù)入口入口銷售接待中心此路段現(xiàn)為臨時(shí)停車處，項(xiàng)目開(kāi)始接待客戶后，經(jīng)最大可能保持該通道車流和人流的通暢。工地地下車庫(kù)門頭及兩邊圍墻形象廣告與道旗銷售通道路口指示牌工地、空地加高、加固圍墻，作為項(xiàng)目形象廣告墻。通過(guò)國(guó)軒公司協(xié)商，該區(qū)域作為銷售接待的臨時(shí)停車位。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告效果展示國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告銷售中心物料采購(gòu)建議最終以設(shè)計(jì)效果圖為參考標(biāo)準(zhǔn)辦公用品：吧臺(tái)、銷售接待桌臺(tái)桌椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、文具、電話、電源插板、面紙等家私家電：大屏幕液晶電視及DVD機(jī)、音響及功放、高檔茶幾套座、高檔沙發(fā)、煙灰缸、飲水機(jī)及玻璃杯、瓷杯、雨傘架、擦鞋機(jī)、吧臺(tái)咖啡機(jī)宣傳物料：書報(bào)籃其他：盆景、雨傘等國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售中心包裝項(xiàng)目工程景觀及看房通道包裝項(xiàng)目周邊區(qū)域路段形象包裝

國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售中心包裝現(xiàn)場(chǎng)銷售中心形象包裝銷售部物料通道與外圍等現(xiàn)場(chǎng)銷售中心內(nèi)的立柱包裝，背景墻與內(nèi)墻形象廣告包裝展示沙盤需要更換增加洽談所需的家私家電高檔木質(zhì)或布質(zhì)沙發(fā)、茶幾套座等景觀花草等外墻重新清潔與粉刷與通道景觀小品形象包裝重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心小廣場(chǎng)處旅游特色景觀打造，凸現(xiàn)旅游地產(chǎn)特性，即自然景觀、溫泉、綠化帶、木質(zhì)通道等國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告模型沙盤調(diào)整建議調(diào)整理由：現(xiàn)場(chǎng)銷售中心現(xiàn)有模型與項(xiàng)目調(diào)整后的規(guī)劃不一致，容易讓客戶產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，影響銷售人員的接待洽談和項(xiàng)目整體的形象感，從而讓客戶產(chǎn)生不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母杏X(jué)，最終產(chǎn)生對(duì)整個(gè)項(xiàng)目形象的落差感。3、綠化：模型內(nèi)現(xiàn)有綠化太過(guò)呆板，建議調(diào)整得更加逼真化。2、燈光：豐富整個(gè)模型的燈光設(shè)計(jì)，突出模型的高檔和大氣。1、整體調(diào)整：使整個(gè)模型和項(xiàng)目確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)相吻合。4、模型景觀水：增加活性景觀水，突出項(xiàng)目溫泉特色和與項(xiàng)目旅游地產(chǎn)相吻合。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

項(xiàng)目工程景觀及看房通道包裝樣板間銷售中心一批樣板景觀二批樣板景觀國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告銷售中心1號(hào)樓樣板房大門一號(hào)看房線路二號(hào)看房線路三號(hào)看房線路二號(hào)看房線路路線較長(zhǎng)，同時(shí)大門入口右邊方向暫無(wú)景觀，如需建造樣板景觀，工程期較長(zhǎng)，且由于地勢(shì)平坦，小范圍內(nèi)的景觀亦不能有較大的說(shuō)服作用；三號(hào)看房線路從正門出，銷售通道開(kāi)闊，而且便于前期景觀打造。一號(hào)看房線路需要在從后門處，給客戶一種心理落差感，而且容易聯(lián)想到中國(guó)傳統(tǒng)的“走后門”而產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目不利的看法。X√X樣板房國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告現(xiàn)銷售中心樣板間看房通道1號(hào)樓2號(hào)樓會(huì)議中心項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀3號(hào)樓國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)售樓處外圍包裝增加景致小品如鵝卵石、綠化帶、木質(zhì)通道、道旗和指示牌等；增加適當(dāng)關(guān)于溫泉的形象流水國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告樣板景觀及看房通道包裝增加景觀小品、圍墻形象包裝、燈桿旗等；道路工程和樓棟間的景觀與綠化等國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告更多效果展示國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

項(xiàng)目周邊區(qū)域路段形象包裝萬(wàn)振金孔雀國(guó)軒河道大橋大橋廣告指示牌需要道旗的路段ESWN大橋街國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

效果展示國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告銷售中心包裝效果展示國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告人員組織架構(gòu)及營(yíng)銷準(zhǔn)備營(yíng)銷需要人員組織營(yíng)銷準(zhǔn)備工作

國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

營(yíng)銷需要人員組織國(guó)軒公司卓略公司吧臺(tái)服務(wù)人員銷售企劃卓略公司策略對(duì)接，宣傳物料制作和媒體發(fā)布等；國(guó)軒大廈銷售中心吧臺(tái)客戶服務(wù)財(cái)務(wù)、貸款銀行貸款與合同備案、抵押等研展企劃策略、活動(dòng)、公關(guān)、廣告等政策收集、市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)支持現(xiàn)場(chǎng)接待、銷售、合同等國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

營(yíng)銷準(zhǔn)備工作1、電話線及網(wǎng)絡(luò)：建議現(xiàn)場(chǎng)銷售中心開(kāi)通800或400免費(fèi)電話，體現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)的人性化；網(wǎng)絡(luò)安裝需要提前一周；2、按揭銀行的確定，并協(xié)商好后期簽訂合同時(shí)的相關(guān)事宜；4、部分制作公司和媒體公司的聯(lián)系和確定；3、樣本合同及詳細(xì)附件信息；國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告前期工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制卓略地產(chǎn)·工作進(jìn)度組織安排國(guó)軒湯池·工作進(jìn)度安排

國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告前期工作安排明細(xì)工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部分時(shí)間安排備注01銷售團(tuán)隊(duì)人員招聘確定銷售部8月21至8月22日02銷售人員·房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)及基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)銷售部/企劃部8月23至8月24日03銷售人員首次考核（淘汰部分銷售人員）銷售部8月25日上午04項(xiàng)目組全體人員市場(chǎng)調(diào)研及總結(jié)（全體銷售部人員項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察）銷售部8月25日下午至8月30日05銷售人員二次考核（淘汰部分銷售人員）銷售部8月31日上午06C2C酒店相關(guān)知識(shí)及項(xiàng)目相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)銷售部/企劃部8月31日下午至9月5日07銷售人員三次考核（淘汰部分銷售人員）銷售部9月6日上午08銷售人員接待與禮儀培訓(xùn)銷售部9月6日下午至9月8日09銷售人員四次考核（淘汰部分銷售人員）銷售部9月9日上午10銷售人員上崗接待模擬培訓(xùn)銷售部9月9日下午至9月20日11銷售人員五次考核（確定最終的銷售人員）及工作服的確定、購(gòu)買銷售部9月22日12項(xiàng)目銷售組正式進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)銷售部9月25日卓略地產(chǎn)·工作進(jìn)度組織安排國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部分時(shí)間安排備注01項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略方案初步定稿銷售部/企劃部9月12日至9月15日上午02項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略方案提交企劃部9月16日下午03甲乙雙方針對(duì)總體營(yíng)銷策劃方案開(kāi)展研討會(huì)國(guó)軒/卓略9月17日上午04項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略方案修改后定稿企劃部9月18日05開(kāi)盤前廣告推廣計(jì)劃及銷講稿定稿企劃部9月18日06開(kāi)盤前廣告推廣執(zhí)行計(jì)劃初稿提交企劃部9月18日上午07開(kāi)盤前廣告推廣執(zhí)行計(jì)劃初稿甲乙雙方研討會(huì)國(guó)軒/卓略9月19日上午08開(kāi)盤前廣告推廣執(zhí)行計(jì)劃定稿企劃部9月20日09開(kāi)盤前相關(guān)廣告設(shè)計(jì)定稿企劃部9月24日10廣告全面發(fā)布執(zhí)行國(guó)軒/卓略9月28日11銷售執(zhí)行計(jì)劃及策略細(xì)則初步定稿銷售部/企劃部9月22日12銷售執(zhí)行計(jì)劃及策略細(xì)則方案提交銷售部/企劃部9月22日下午提交13銷售執(zhí)行計(jì)劃及策略細(xì)則方案甲乙雙方研討會(huì)國(guó)軒/卓略9月23日14銷售執(zhí)行計(jì)劃及策略細(xì)則方案定稿銷售部/企劃部9月24日15內(nèi)部認(rèn)購(gòu)國(guó)軒/卓略10月15日至10月17日16對(duì)外公開(kāi)接受認(rèn)購(gòu)銷售部/企劃部10月20日17正式開(kāi)盤國(guó)軒/卓略11月10日國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告工作內(nèi)容負(fù)責(zé)公司時(shí)間安排備注國(guó)軒大廈接待中心項(xiàng)目案名及LOGO確定國(guó)軒9月15日前國(guó)軒大廈接待中心裝修設(shè)計(jì)國(guó)軒/卓略9月15日9月17日國(guó)軒大廈接待中心裝修施工國(guó)軒9月17日至9月20日提供看房車輛國(guó)軒9月20日前吧臺(tái)服務(wù)人員招聘、培訓(xùn)國(guó)軒9月5日至9月15市內(nèi)銷售通道包裝國(guó)軒9月15日至9月25日國(guó)軒大廈銷售中心物料采購(gòu)（包含電話、網(wǎng)絡(luò)等）國(guó)軒9月15日至9月20日市內(nèi)展示中心外部通道包裝國(guó)軒/卓略9月20日前按揭銀行的確定及辦理預(yù)抵押登記人員和吧臺(tái)服務(wù)人員國(guó)軒9月17日前銷售資料制作國(guó)軒/卓略9月20日前市內(nèi)展示中心內(nèi)部展示設(shè)施到位國(guó)軒/卓略9月20日前國(guó)軒湯池·工作進(jìn)度組織安排國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售中心項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售中心現(xiàn)場(chǎng)銷售中心裝修設(shè)計(jì)國(guó)軒/卓略9月16日至9月18日現(xiàn)場(chǎng)銷售中心裝修施工國(guó)軒9月18日至9月21日現(xiàn)場(chǎng)銷售中心樓棟外墻清潔和重新粉刷國(guó)軒9月18日至9月21日現(xiàn)場(chǎng)銷售中心展示沙盤調(diào)整國(guó)軒/卓略9月16日至9月22日現(xiàn)場(chǎng)銷售中心正門處景觀建設(shè)國(guó)軒9月16日至9月25日現(xiàn)場(chǎng)銷售中心到看房通道景觀建設(shè)國(guó)軒9月16日至9月30日項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)樣板房完工（帶家俬家電）國(guó)軒9月30日現(xiàn)場(chǎng)銷售中心物料采購(gòu)（包含電話、網(wǎng)絡(luò)等）國(guó)軒9月19日至9月21日銷售現(xiàn)場(chǎng)物料購(gòu)置國(guó)軒9月22日前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)主要路段形象包裝國(guó)軒/卓略9月16日至9月30日項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓部?jī)?nèi)部展示設(shè)施到位國(guó)軒/卓略9月23日前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓部周邊路段形象包裝國(guó)軒/卓略9月30日前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看房通道和銷售中心門口樣板景觀國(guó)軒10月20日前國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告項(xiàng)目整合推廣策略方案第三部分國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告整合推廣及傳播策略推廣思考傳播主題和調(diào)性媒體優(yōu)化與組合廣告投放計(jì)劃及公關(guān)策略國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告推廣目的1、快速樹(shù)立高端項(xiàng)目品牌二度；2、開(kāi)盤前積累足夠的有效客戶；3、項(xiàng)目營(yíng)銷的各個(gè)節(jié)點(diǎn)打下堅(jiān)實(shí)的廣告基礎(chǔ)。推廣思考推廣原則1、前期推廣以項(xiàng)目一期為主要推廣點(diǎn)；2、著重突出項(xiàng)目C2C酒店公寓的高回報(bào)投資性；3、項(xiàng)目擁有的獨(dú)享資源：溫泉與自然環(huán)境；4、在推廣過(guò)程中與政府口號(hào)一致。為什么而推廣，是僅僅是C2C酒店還是只是別墅，亦或是兩者兼有之？推廣是為純粹性的促銷推廣還是以樹(shù)立項(xiàng)目品牌為主？推廣如何把一期C2C公寓推廣與整個(gè)項(xiàng)目的高端別墅形象所吻合？國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告第三階段9月28日——10月31日。1、以項(xiàng)目品牌和形象為主要宣傳點(diǎn)。2、C2C的概念宣傳，高收益投資性宣傳。整合推廣步驟第二階段第一階段品牌二度塑造和C2C概念造勢(shì)期形象保持期和C2C概念深化期掃尾宣傳和二期鋪墊宣傳期11月1日——12月20日。1、項(xiàng)目高檔形象保持宣傳。2、C2C深化宣傳，突出C2C的高收益回報(bào)特性。12月20日——次年3月。1、后其掃尾宣傳，針對(duì)性的促銷宣傳。2、適當(dāng)為項(xiàng)目二期別墅做推廣鋪墊。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告?zhèn)鞑ブ黝}和廣告調(diào)性項(xiàng)目占有豐富的稀缺資源，整體風(fēng)格上尊貴、高檔，體現(xiàn)地中海式建筑和居住文化。一期擁有高回報(bào)的C2C體系。傳播主題：高檔、尊貴、投資性、身份、稀缺的溫泉和山體等自然景觀資源、C2C、四星級(jí)酒店。廣告調(diào)性：浪漫、典雅的地中海式生活理念和方式的張揚(yáng)。高品質(zhì)生活和高投資回報(bào)的新消費(fèi)理念。營(yíng)造理想中的生活環(huán)境和方式。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告?zhèn)鞑ニ悸芳霸瓌t正式進(jìn)場(chǎng)，開(kāi)始宣傳C2C概念造勢(shì)簽約儀式暨新聞發(fā)布會(huì)9.28合銅黃高速首游儀式派發(fā)宣傳資料軟文造勢(shì)宣傳及其他常規(guī)媒體輔助宣傳項(xiàng)目形象造勢(shì)項(xiàng)目營(yíng)銷造勢(shì)立體式整合推廣全面發(fā)布項(xiàng)目信息及C2C信息產(chǎn)品推薦會(huì)、目標(biāo)客戶群體湯池溫泉游等開(kāi)盤形象保持和提升開(kāi)盤前立體式廣告集中轟炸此階段不收客戶任何費(fèi)用，即時(shí)客戶主動(dòng)要交錢仍不收取，給客戶一種期待，亦突出項(xiàng)目高端性及開(kāi)發(fā)上的正規(guī)化。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告推廣區(qū)域策略（三步驟）考慮到項(xiàng)目的總體量有限和本著節(jié)省營(yíng)銷推廣費(fèi)用的原則，且目標(biāo)客戶群定位為合肥市內(nèi)為主，前期將項(xiàng)目主要推廣區(qū)域放在合肥市內(nèi)，以全省其他富裕地市作為支援性推廣區(qū)域，暫不考慮對(duì)他域作點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣；如在推廣過(guò)程中，出現(xiàn)前期未能預(yù)料到的問(wèn)題，如有效客源不足等，將在推廣區(qū)域上重新考慮，增加全省富裕地市的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣，增強(qiáng)有效客戶；如果調(diào)整策略后在推廣上仍舊出現(xiàn)有效客源不足的情況，我司將考慮吸引外省投資客的購(gòu)買（如溫州購(gòu)房團(tuán)和深圳購(gòu)房團(tuán)），增強(qiáng)消化速度；國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告第一階段第二階段第三階段媒體優(yōu)化與組合鑒于本項(xiàng)目在整合推廣策略中的不同階段有不同的推廣目的，因而，在媒體的優(yōu)化與組合上亦需要不同的選擇；立體式全方位廣告轟炸，以高炮、巨蔓、電視、DM雜志、事件等為主要傳播手段報(bào)紙傳媒、分眾傳媒為主要傳播手段，輔以DM雜志、廣播、手機(jī)短信等媒體為支援傳播。報(bào)紙廣告為主，輔以高炮、DM雜志為支援傳播。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告本項(xiàng)目所需主要媒體作用列表媒體類別優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)高炮、巨蔓印刷精美，形象塑砸，提升項(xiàng)目品牌二度。長(zhǎng)期傳播，記憶性強(qiáng)。被動(dòng)選擇大，媒體數(shù)量有限，且投放費(fèi)用相對(duì)較高。報(bào)紙廣告信息告知面廣，針對(duì)性傳播強(qiáng)，即時(shí)性強(qiáng)。記憶性差，印刷效果差，難顯高檔質(zhì)感。且費(fèi)用相對(duì)較高。DM雜志廣告針對(duì)性傳播，印刷精美，提升項(xiàng)目形象。有效鎖定高端人群。傳播面狹窄，信息傳遞速度較慢。電臺(tái)廣告鎖定有車一族，針對(duì)性傳播，費(fèi)用相對(duì)較低。記憶性差，有效傳播不足。投放效果難以跟蹤。電視廣告視覺(jué)震撼宣傳，信息點(diǎn)告知全?？蛻羧烘i定有限，且費(fèi)用較高，分眾傳媒有效鎖定白領(lǐng)一族，針對(duì)性、誘惑性傳播項(xiàng)目信息。費(fèi)用較高。短信傳播即時(shí)性強(qiáng)，強(qiáng)制傳播，覆蓋面廣。難顯項(xiàng)目高端性，容易讓客戶產(chǎn)生反感。國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告具體媒體執(zhí)行省際媒體市際媒體新安晚報(bào)（全省版）：全省范圍內(nèi)覆蓋面相對(duì)較強(qiáng)的報(bào)紙媒體；合肥晚報(bào)：合肥市內(nèi)最有影響力的報(bào)紙之一，覆蓋面廣，影響力強(qiáng)；安徽經(jīng)視：全省覆蓋，性價(jià)比較高；定位雜志：針對(duì)高端人群和高端俱樂(lè)部免費(fèi)發(fā)放，可讀性強(qiáng)，客戶群體有效性高；高炮：合肥出入口，有效鎖定私車族及去往湯池游玩客戶群體；故事廣播電臺(tái)：鎖定市內(nèi)私車族和出租車，性價(jià)比高；萬(wàn)盛與琴港劇院：客戶群體針對(duì)性強(qiáng)；國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告廣告投放計(jì)劃及宣傳費(fèi)用預(yù)算推廣媒體執(zhí)行時(shí)間媒體規(guī)格預(yù)算（萬(wàn)元）備注報(bào)紙硬廣9.28合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)整版2.7+5.9電視臺(tái)宣傳下旬安徽經(jīng)視第一時(shí)間0.34x30=10.2報(bào)紙軟文9.28合肥晚報(bào)和新安晚報(bào)贈(zèng)送活動(dòng)9.28合銅黃高速首游活動(dòng)3戶外廣告牌戶外廣告牌9.25湯池路口機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站1年1年3.1712+26（1年）DM雜志9.20定位內(nèi)折頁(yè)3易拉寶廣告9.20萬(wàn)盛和琴港3個(gè)月

0.41.2（3個(gè)月）小計(jì)（萬(wàn)元）25.49月份廣告計(jì)劃國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告推廣媒體執(zhí)行時(shí)間媒體規(guī)格預(yù)算（萬(wàn)元）備注報(bào)紙硬廣10.8新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)半版1.35+2.968報(bào)紙硬廣10.10合肥晚報(bào)半版1.35新聞發(fā)布會(huì)10.13所有媒體10報(bào)紙硬廣10.17新安晚報(bào)半版2.968產(chǎn)品推薦會(huì)10.20主流媒體6萬(wàn)報(bào)紙硬廣10.24合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)半版1.35+2.968報(bào)紙硬廣10.26新安晚報(bào)半版2.968電視臺(tái)宣傳下旬安徽經(jīng)視第一時(shí)間0.34x30=10.2報(bào)紙軟文10.8/12/19/25/26合肥晚報(bào)和新安晚報(bào)贈(zèng)送戶外廣告牌戶外廣告牌湯池路口機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站1年1年3.1712+26（1年）易拉寶廣告萬(wàn)盛和琴港3個(gè)月

0.41.2（3個(gè)月）短信下旬

2小計(jì)（萬(wàn)元）47.710月份廣告計(jì)劃國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告推廣媒體執(zhí)行時(shí)間媒體規(guī)格預(yù)算（萬(wàn)元）備注報(bào)紙硬廣11.2新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)半版1.35+2.968報(bào)紙硬廣11.7合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)半版1.35+2.968報(bào)紙硬廣11.8新安晚報(bào)、新安晚報(bào)半版1.35+2.968報(bào)紙硬廣11.9合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)整版2.7+5.9報(bào)紙硬廣11.14新安晚報(bào)半版2.968報(bào)紙硬廣11.21合肥晚報(bào)半版1.35報(bào)紙硬廣11.30新安晚報(bào)半版2.968報(bào)紙軟文11.7/8/9/15/23合肥晚報(bào)和新安晚報(bào)贈(zèng)送電臺(tái)11.7-12.7故事廣播1個(gè)月4DM雜志11.20定位內(nèi)折頁(yè)、封底3.5戶外廣告牌戶外廣告牌湯池路口機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站1年1年3.1712+26（1年）易拉寶廣告萬(wàn)盛和琴港3個(gè)月

0.41.2（3個(gè)月）短信下旬

4小計(jì)（萬(wàn)元）43.9111月份廣告計(jì)劃國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告推廣媒體執(zhí)行時(shí)間媒體規(guī)格預(yù)算（萬(wàn)元）備注報(bào)紙硬廣12.5新安晚報(bào)半版2.968報(bào)紙硬廣12.14合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)半版1.35+2.968報(bào)紙硬廣12.19新安晚報(bào)半版2.968報(bào)紙硬廣12.28合肥晚報(bào)半版1.35報(bào)紙軟文12.7/17/21/31合肥晚報(bào)和新安晚報(bào)贈(zèng)送戶外廣告牌戶外廣告牌湯池路口機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站1年1年3.1712+26（1年）易拉寶廣告萬(wàn)盛和琴港3個(gè)月

0.41.2（3個(gè)月）短信下旬

2小計(jì)（萬(wàn)元）17.212月份廣告計(jì)劃國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告26.5%25.4%24.4%14.1%9.6%10月份47.7萬(wàn)元11月份43.9萬(wàn)元剩余45.8萬(wàn)元9月份25.4萬(wàn)元12月份17.2萬(wàn)元剩余：45.8萬(wàn)元，總占比為25.4%。整合推廣費(fèi)用明細(xì)表國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告首批需制作的宣傳用物料明細(xì)表印刷名錄印刷份數(shù)印刷尺寸印刷工藝印刷用途名片銷售人員各500張90*46MM245克蘭采特種紙/部分印銀/雙面彩色銷售業(yè)務(wù)需要手提袋5000份4500*300*90MM250克白卡紙/啞膜/穿繩/單面四色活動(dòng)宣傳和置放宣傳折頁(yè)P(yáng)OP吊旗200張280*300MM250克銅版紙/光膜/膜切/雙面四色室內(nèi)裝飾拆頁(yè)2000份960*320MM245克蘭采特種紙/部分印銀/部分UV/雙面四色/封面