海南省商品房預(yù)售合同范本第1篇海南省商品房預(yù)售合同范本第1篇開(kāi)發(fā)商遲延履行交房義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的交樓時(shí)間至實(shí)際符合交樓條件期間的違約責(zé)任。合同約定的商品房交付條件，應(yīng)為已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)辦理了竣工驗(yàn)收備案，其中也包含消防驗(yàn)收合格。

案例要旨：商品房驗(yàn)收合格，必須經(jīng)過(guò)建設(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案，備案的內(nèi)容之一就是要經(jīng)過(guò)公安消防部門(mén)的認(rèn)可。

《^v^消防法》第十一條規(guī)定：“^v^^v^門(mén)規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)?！钡谑龡l規(guī)定：“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案：（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！彪m然涉案房屋已于2013年8月23日經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位共同驗(yàn)收合格，但卻遲至2015年1月21日才通過(guò)消防驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商逾期交付涉案房屋的時(shí)間從2013年8月31日起計(jì)至2015年1月23日。

案號(hào)：（2018）粵民再341號(hào)

審理法院：廣東省高級(jí)人民法院

海南省商品房預(yù)售合同范本第2篇違約金約定過(guò)低不足以填補(bǔ)損失時(shí)，要求增加違約金屬于當(dāng)事人的法定權(quán)利。購(gòu)房合同如約定“任何一方在履行本合同過(guò)程中的違約責(zé)任，均按本合同約定的責(zé)任承擔(dān)方式處理，任何一方不得向?qū)Ψ教岢龀^(guò)本合同約定的違約責(zé)任的其他索賠要求”等類(lèi)似內(nèi)容的，該約定顯然排除了買(mǎi)受人的上述權(quán)利，應(yīng)屬于無(wú)效的格式條款。

案例要旨：合同附件四第16條約定，任何一方在履行本合同過(guò)程中的違約責(zé)任，均按本合同約定的責(zé)任承擔(dān)方式處理。任何一方不得向?qū)Ψ教岢龀^(guò)本合同約定的違約責(zé)任的其他索賠要求等。而根據(jù)《^v^合同法》第一百一十四條的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！笨梢?jiàn)，在違約金約定過(guò)低不足以填補(bǔ)損失時(shí)，要求增加違約金屬于當(dāng)事人的法定權(quán)利，而合同附件四第16條的約定顯然排除了買(mǎi)受人的上述權(quán)利，應(yīng)屬于無(wú)效的格式條款。

案號(hào)：（2014）蘇民終字第0011號(hào)

審理法院：江蘇省高級(jí)人民法院

海南省商品房預(yù)售合同范本第3篇買(mǎi)受人在房屋存在不足以對(duì)其正常居住造成嚴(yán)重影響的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)延遲入住的，出賣(mài)人不承擔(dān)合同中約定的逾期交房的違約責(zé)任。

案例要旨：在因收房爭(zhēng)議導(dǎo)致違約條款適用的案件中，房屋存在不足以對(duì)買(mǎi)受人正常居住、使用房屋造成嚴(yán)重影響的質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人進(jìn)行了修復(fù)，買(mǎi)受人存在遲延入住的情形，則出賣(mài)人不承擔(dān)合同中約定的逾期交房的違約責(zé)任，而應(yīng)參照房屋入住的使用價(jià)值，賠償買(mǎi)受人延遲入住的經(jīng)濟(jì)損失。法院在確定“逾期交房”概念的過(guò)程中要注意房屋交付是否實(shí)際完成，同時(shí)需要考慮合同約定的真實(shí)意思。

案號(hào)：（2012）二中民終字第17435號(hào)

審理法院：北京市第二中級(jí)人民法院

海南省商品房預(yù)售合同范本第4篇逾期交房致守約方損失的賠償范圍包括因違約造成的實(shí)際損失以及合同履行后可以獲得的利益損失。

案例要旨：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。損失賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。由此，一方已按約騰退原有房屋并足額支付了購(gòu)房款，而對(duì)方當(dāng)事人逾期未履行合同義務(wù)，對(duì)方當(dāng)事人構(gòu)成違約，其應(yīng)當(dāng)依法賠償守約方因其違約所造成的實(shí)際發(fā)生的損失以及合同履行后可以獲得的利益損失。

案號(hào)：（2010）一中民終字第15548號(hào)

審理法院：北京市第一中級(jí)人民法院

海南省商品房預(yù)售合同范本第5篇商品房買(mǎi)賣(mài)是與廣大消費(fèi)者利益相關(guān)的大事，關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂、合同履行的糾紛在商品房買(mǎi)賣(mài)中也較為常見(jiàn)。省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，新版《商品房合同》里，交易約定更加細(xì)化，進(jìn)一步明確了買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)責(zé)，有利于更好地維護(hù)雙方合法權(quán)益，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范商品房交易行為。

相對(duì)于原來(lái)的合同示范文本，新修訂版在合同首頁(yè)顯著位置增加了《重要提示》和《專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋》兩個(gè)內(nèi)容，一是針對(duì)交易中容易產(chǎn)生糾紛的問(wèn)題進(jìn)行特別提示，方便買(mǎi)賣(mài)雙方重視、關(guān)注。二是對(duì)合同中專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)進(jìn)行解釋?zhuān)奖阗I(mǎi)賣(mài)雙方正確解讀、理解合同相關(guān)內(nèi)容，有利于防范簽約風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

商品房買(mǎi)賣(mài)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)如延遲交房時(shí)間、一房多賣(mài)、逾期付款、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更以及建筑物區(qū)所有權(quán)不清等交易糾紛。此次新修訂合同示范文本吸收了《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定，增補(bǔ)及細(xì)化了合同條款，如預(yù)售資金監(jiān)管、逾期付款、交房違約責(zé)任、解除合同約定、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量和保修責(zé)任、稅款繳納及前期物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容，更加注重買(mǎi)賣(mài)雙方交易的權(quán)責(zé)對(duì)等性。

更值得注意的是，按照《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)新建住宅小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理的意見(jiàn)》有關(guān)要求，新版《商品房合同》附件上附加了項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)和小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施、裝修質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)、保修范圍、保修質(zhì)量和保修責(zé)任等附件內(nèi)容，讓購(gòu)房者除了合同內(nèi)容外，還可依照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等進(jìn)行驗(yàn)房，檢驗(yàn)合格方可同意收房。

配套設(shè)施驗(yàn)收合格方可交房

長(zhǎng)期以來(lái)，商品房交易糾紛是房地產(chǎn)交易亂象起源之一。2017年2月份，省第五屆^v^第五次會(huì)議上，有人大代表提交了《關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的建議》的提案。

與原《商品房合同》相比較，新修訂版解決了原來(lái)商品房驗(yàn)收交房標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題。原《商品房合同》沒(méi)有明確驗(yàn)收交房標(biāo)準(zhǔn)，一般開(kāi)發(fā)商在主體工程質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收等驗(yàn)收后就交付買(mǎi)房人使用，但配套設(shè)施未完成，導(dǎo)致買(mǎi)房人在收房后仍無(wú)法入住，矛盾糾紛較多。新版《商品房合同》明確了驗(yàn)收交房標(biāo)準(zhǔn)，要求對(duì)水、電、路、氣等配套設(shè)施都驗(yàn)收合格后再交房，且需要買(mǎi)房人現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)。

《海南省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》修訂的初衷是為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)交易，有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，將積極在我省商品房交易中推廣實(shí)行。例如合同的格式條款已經(jīng)盡可能明確了買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)，購(gòu)房者也可以以該合同文本來(lái)了解購(gòu)房合同中容易出現(xiàn)的交易約定漏洞，減少因缺乏法律知識(shí)而產(chǎn)生的各類(lèi)糾紛，而開(kāi)發(fā)商也可通過(guò)其中的條例約定來(lái)明確自己的權(quán)責(zé)，不必承擔(dān)因主管部門(mén)修改程序規(guī)定造成時(shí)間拖延等不必要的責(zé)任。

摘自《海南日?qǐng)?bào)》孫慧羅浩

海南省商品房預(yù)售合同范本第6篇《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

可見(jiàn)商品房宣傳資料一般不具有法律效力，只有開(kāi)發(fā)商的宣傳資料符合上述條款但書(shū)部分內(nèi)容的情況下，才可能被認(rèn)定為要約，視為合同內(nèi)容的一部分，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

（1）宣傳資料是否針對(duì)“開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”。宣傳資料對(duì)開(kāi)發(fā)范圍外的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾不屬于上述司法解釋第三條中可以認(rèn)定構(gòu)成要約的情形。比如對(duì)商品房周?chē)O(shè)施及環(huán)境的宣傳，“英國(guó)皇家園林景觀(guān)、中央水景、噴泉”等，以及對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外的商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等配套的宣傳，“緊臨一站式購(gòu)物廣場(chǎng)、風(fēng)情商業(yè)街、五星酒店、圖書(shū)館”等，這些都不屬于對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。

（2）所作的說(shuō)明和允諾是否明確、具體、確定的。明確性、具體性、確定性，要求其內(nèi)容是可以被特定化的并可以被明確地預(yù)期，且不存在不同解釋的可能。審查商品房銷(xiāo)售廣告中的說(shuō)明和允諾是否具體、確定，要審查其說(shuō)明是否有清楚明白的具體內(nèi)容和事項(xiàng)，允諾是否有明確的標(biāo)準(zhǔn)和肯定的含義，要注意結(jié)合具體的事實(shí)加以認(rèn)定。如宣傳資料中采用“約”、“近”、“預(yù)計(jì)”、“貴族品質(zhì)”、“輕奢風(fēng)格”等模糊的描述性語(yǔ)言，一般難以認(rèn)定為“具體明確”。

（3）對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定是否有重大影響。對(duì)訂立合同有重大影響是指購(gòu)房人看重的是所售房屋及其附屬設(shè)施能滿(mǎn)足特定心理需求或特定購(gòu)房目的，正是基于這一點(diǎn)購(gòu)房人才決定訂立合同，其判斷應(yīng)以“合理的個(gè)性化需求”為標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)房屋的價(jià)格有重大影響是指宣傳資料中說(shuō)明、允諾的內(nèi)容成為最終構(gòu)成房?jī)r(jià)的重要組成部分。但由于語(yǔ)言本身的模糊性及理解的不一致，對(duì)“訂立合同及房屋價(jià)款的確定有重大影響”沒(méi)有一個(gè)比較明確的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中大多由法官自由裁量。

除以上三個(gè)方面外，很多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)的宣傳資料中明確“本宣傳冊(cè)為邀約邀請(qǐng)，圖片與文案僅供參考，不構(gòu)成要約”，也有在購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議中約定宣傳資料僅作為參考，屬于要約邀請(qǐng)。如果宣傳資料或合同中有這類(lèi)的文字，法院一般會(huì)據(jù)此訂定該宣傳資料不構(gòu)成要約。

典型案例一

上訴人劉某1、劉某2與被上訴人三亞某開(kāi)發(fā)有限

公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案

關(guān)鍵詞

預(yù)售合同要約變更

裁判要旨

1.在出售方未取得預(yù)售許可證的情況下，購(gòu)買(mǎi)方與出售方尚未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但出售方已同意購(gòu)買(mǎi)方提前入住的申請(qǐng)、并把房屋交付給出售方，雙方形成事實(shí)上的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，法院應(yīng)認(rèn)定預(yù)售合同有效。

2.對(duì)于宣傳畫(huà)冊(cè)符合要約的法律要求的情況下，載明的贈(zèng)送面積是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分，但購(gòu)買(mǎi)方已與出售方達(dá)成新的書(shū)面協(xié)議的，視為對(duì)宣傳畫(huà)冊(cè)要約內(nèi)容進(jìn)行了變更，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)方仍以宣傳畫(huà)冊(cè)要約的內(nèi)容主張出售方承擔(dān)贈(zèng)送面積縮水的違約責(zé)任沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。

基本案情

劉某1、劉某2提供一份宣傳畫(huà)冊(cè)，宣傳冊(cè)上載A戶(hù)型寫(xiě)有“參考建筑面積約132㎡”、“參考產(chǎn)權(quán)面積約106㎡”、“贈(zèng)送面積約26㎡”等內(nèi)容。三亞某開(kāi)發(fā)有限公司否認(rèn)系其發(fā)布的宣傳畫(huà)冊(cè)。2015年4月21日，劉某1、劉某2與三亞某開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《某項(xiàng)目房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)認(rèn)籌意向書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《認(rèn)籌意向書(shū)》），約定：劉某1、劉某2為取得三亞某開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)涉案項(xiàng)目的房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及享受該階段的價(jià)格優(yōu)惠，自愿與三亞某開(kāi)發(fā)有限公司簽訂該意向書(shū)，交納一定數(shù)量的認(rèn)籌意向金，本意向書(shū)在簽訂某認(rèn)購(gòu)書(shū)或商品房買(mǎi)賣(mài)合同之日終止。合同第一條第二條中約定：劉某1、劉某2申請(qǐng)認(rèn)籌三亞某開(kāi)發(fā)有限公司所開(kāi)發(fā)的位于三亞迎賓路中段南側(cè)某項(xiàng)目的1#樓13A03號(hào)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，該房屋建筑面積約為106㎡（最終合同面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的測(cè)繪建筑面積為準(zhǔn)）；認(rèn)籌價(jià)格為建筑單價(jià)為每平米12,元（此價(jià)款包括裝修款2500元/㎡），房屋認(rèn)籌總價(jià)為1,350,000元；合同第三條約定：在三亞某開(kāi)發(fā)有限公司取得預(yù)售許可證后，劉某1、劉某2需在接到三亞某開(kāi)發(fā)有限公司通知或正式開(kāi)盤(pán)后30日內(nèi)，按三亞某開(kāi)發(fā)有限公司通知要求，攜帶本意向書(shū)及認(rèn)籌意向金收據(jù)原件，并按照三亞某開(kāi)發(fā)有限公司提供的《購(gòu)房須知》、代收費(fèi)明細(xì)及所需其他資料到三亞某開(kāi)發(fā)有限公司指定地點(diǎn)與三亞某開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《某認(rèn)購(gòu)書(shū)》或《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，本認(rèn)籌意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式定金和房款，并結(jié)算剩余房款及相關(guān)費(fèi)用（該房屋成交價(jià)格按預(yù)測(cè)繪建筑面積乘以本認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的建筑面積單價(jià)計(jì)算，成交價(jià)格減去認(rèn)籌意向金為剩余房款部分，多退少補(bǔ)）；第五條中約定:該房屋的交付時(shí)間以購(gòu)房合同約定的時(shí)間為準(zhǔn)；第六條中約定：在本意向書(shū)簽訂以前的其他口頭表達(dá)或描述和本意向書(shū)不一致的，以雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件等書(shū)面文件為準(zhǔn)。雙方簽訂認(rèn)籌意向書(shū)后，劉某1、劉某2繳納了認(rèn)籌款總計(jì)1,350,000元。但目前雙方尚未另行簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2016年11月28日，三亞某開(kāi)發(fā)有限公司尚未取得預(yù)售許可證，但劉某1、劉某2向三亞某開(kāi)發(fā)有限公司提交入住申請(qǐng)書(shū)，愿意承擔(dān)全部責(zé)任。入住告知函中載明劉某1、劉某2愿意按認(rèn)籌意向書(shū)簽訂的面積入住，最終簽訂商品房備案合同面積以測(cè)繪面積多還少補(bǔ)。同日劉某1、劉某2辦理入住涉案房屋。

2017年2月23日，三亞某測(cè)繪服務(wù)有限公司作出某項(xiàng)目1棟和8棟的《三亞市房屋面積測(cè)繪成果報(bào)告》，該報(bào)告顯示涉案房屋實(shí)測(cè)的建筑面積為㎡。因測(cè)繪的建筑面積超過(guò)認(rèn)籌書(shū)約定的建筑面積，三亞某開(kāi)發(fā)有限公司于2017年11月16日向包括劉某1、劉某在內(nèi)的1#樓、8#樓的業(yè)主張貼告知函，要求包括劉某1、劉某在內(nèi)的1#樓、8#樓的業(yè)主補(bǔ)交面積差異款。三亞某開(kāi)發(fā)有限公司另向劉某1、劉某2發(fā)出《通知書(shū)》，通知?jiǎng)⒛?、劉某2補(bǔ)交面積差異款。劉某1、劉某2不同意交納該筆款項(xiàng)而發(fā)生糾紛。另查，三亞某開(kāi)發(fā)有限公司于2017年6月7日已取得涉案項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》。

海南省商品房預(yù)售合同范本第7篇商品房買(mǎi)賣(mài)的交易過(guò)程中一般存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同以及商品房預(yù)售合同兩種文書(shū)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議本來(lái)并不是這個(gè)過(guò)程中必然存在的。然而，開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者出于雙方各自的目的，為了更快地將交易確定下來(lái)，會(huì)在未取得商品房預(yù)售許可的情況下，先簽訂一個(gè)名為“認(rèn)購(gòu)”、“訂購(gòu)”、“預(yù)定”等協(xié)議（以下統(tǒng)稱(chēng)“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”）。這樣一種認(rèn)購(gòu)協(xié)議不屬于現(xiàn)售或預(yù)售合同，而是當(dāng)事人雙方對(duì)將來(lái)訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)成的合意，其內(nèi)容相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是對(duì)雙方將要交易房屋的基本情況及何時(shí)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等有關(guān)事項(xiàng)作出約定，包括：（1）雙方當(dāng)事人基本情況;（2）房屋基本情況，包括坐落位置、房號(hào)、面積等;（3）房屋單價(jià)、總價(jià)等;（4）簽約及交付房款的時(shí)間;（5）定金及罰則。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)?！闭J(rèn)購(gòu)協(xié)議僅約定了房屋總價(jià)款，關(guān)于交付使用、裝飾裝修、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等重要內(nèi)容均沒(méi)有約定，合同存在很多不確定因素，有待進(jìn)一步磋商，需通過(guò)訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同予以確定。

海南省商品房預(yù)售合同范本第8篇開(kāi)發(fā)商已取得商品房交付使用通知書(shū)，購(gòu)房人有充分證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商交付的房屋不具備合同約定條件的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任。

案例要旨：房屋管理行政部門(mén)出具的商品房交付使用通知書(shū)是證明開(kāi)發(fā)商所建房屋符合交付條件的重要依據(jù)。開(kāi)發(fā)商雖已取得商品房交付使用通知書(shū)，但房屋購(gòu)買(mǎi)人有充分證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商交付的房屋不具備合同約定條件的，不能認(rèn)定房屋已符合交付條件。開(kāi)發(fā)商以商品房已取得商品房交付使用通知書(shū)為由，主張其已按約履行房屋交付義務(wù)不應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，人民法院不予支持