商業(yè)街區(qū)運(yùn)營開展方案書2007年1月第一局部市場分析篇一、2006年西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展統(tǒng)計(jì)〔局部〕：西安市2006年生產(chǎn)總值1580.24億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長13.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值64.08億元，增長7.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值539.61億元，增長14.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值666.45億元，增長12.7%?！笆濉逼陂g，全市生產(chǎn)總值年均增長13.3%。按常住人口計(jì)算，2006年全市人均生產(chǎn)總值17925元，是2000年的2.23倍。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的6.9:44.0:49.1調(diào)整為2006年的5.0:42.5:52.5?！笆濉逼陂g三次產(chǎn)業(yè)年均增長速度分別為4.3%、15.7%和12.3%。全市在崗職工年平均工資17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增長12.7%，比2000年增加3264元，“十五”期間年均增長8.6%；農(nóng)民人均純收入3460元，比上年增長10.1%，“十五”期間年均增長8.1%。城市居民人均生活消費(fèi)支出7900元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2603元，分別比上年增長6.4%和14.3%，其中食品消費(fèi)支出占生活消費(fèi)支出的比重分別為37.0%和36.3%；其中用于改善住房條件、旅游、休閑的消費(fèi)支出分別是30%、8％和15％，比2000年分別增加了50％、70％和80％。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1716.76億元，比年初增長19.8%。全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升0.3%，其中居住價(jià)格上漲5.6%。商品零售價(jià)格下降0.3%。房屋銷售價(jià)格上漲4.3%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲3.9%。原材料、燃料、動力購進(jìn)價(jià)格上漲9.6%?！操Y料來源:西安市2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)〕從以上數(shù)據(jù)可以看出，西安市居民用于根本生活消費(fèi)的比例在逐年下降，而用于休閑和改善居住條件的支出在不斷增加，說明隨后物質(zhì)生活條件的不斷提升，人們開始注重精神層面的享受，而不斷提高的可支配支出為這些消費(fèi)提供了保障；另外不斷上漲的居民儲蓄和存款余額為根本生活以外的消費(fèi)提供了多余的空間，如用于休閑、娛樂、旅游的消費(fèi)支出。據(jù)調(diào)查，有60％的西安人認(rèn)為西安越來越時(shí)尚，經(jīng)濟(jì)的開展帶給人們更多的物質(zhì)實(shí)惠，更重要的是使人們的幸福感和自豪感增強(qiáng)。二、西安休閑娛樂市場格局：〔一〕、西安休閑娛樂消費(fèi)趨勢：1、自身經(jīng)濟(jì)的不斷開展及西安作為文化古都的優(yōu)勢，使得西安逐漸邁入國際大都市行列，西安人民的自豪感逐漸上升。隨著人們物質(zhì)文化生活水平的提高，在日常消費(fèi)中花在健身、旅游、休閑、娛樂等方面的費(fèi)用所占總支出的比例逐漸提高，人們更加注重衣食住行之外的精神享受。2、城市白領(lǐng)、精英群體大多處于高檔次的消費(fèi)，這個(gè)群體有較高收入和學(xué)歷，年齡集中在30—45歲之間，注重個(gè)兒生活品質(zhì)，追求高品位，他們對休閑娛樂消費(fèi)要求很高，同時(shí)也是城市高品質(zhì)休閑娛樂生活的意見領(lǐng)袖。正是由于他們的帶著，使得西安休閑娛樂消費(fèi)趨勢發(fā)生了稍許變化：酒吧不用鬧哄哄，烏煙瘴氣的樣子；咖啡廳門外的街道上不要人來人往，要多一些清靜；吃喝玩樂一應(yīng)俱全，吃了西餐還要喝上一杯純粹的咖啡；在最短的時(shí)間里到達(dá)目的地，不要時(shí)不時(shí)的堵車，更不要找一個(gè)停車的地方難的象上天。。。。。。3、西安現(xiàn)有休閑娛樂市場上大量的酒吧、咖啡廳、特色餐飲、洗浴中心，KTV等具備了規(guī)模、具備了數(shù)量、具備了根本設(shè)施，但缺乏環(huán)境、缺乏品質(zhì)、缺乏軟性的效勞，正像一名老外所說的：“在西安喝上一杯純粹的巴西咖啡幾乎不可能！”。西安休閑娛樂市場面臨一次軟實(shí)力革命和重新洗牌，曾經(jīng)聞名一時(shí)以“咖啡一條街”而聞名的德福巷已是昨日黃花，以南門里為核心的酒吧咖啡圈子已經(jīng)沒有了往日的繁榮。人們開始試著到遠(yuǎn)離城市喧囂的地方去——“農(nóng)家樂”的熾熱就是一個(gè)很好的例子。西安休閑娛樂市場展現(xiàn)出以下變化：〔1〕消費(fèi)群體年齡段擴(kuò)大；高端消費(fèi)群注重恬靜、品質(zhì)、放松、回歸，他們決定和引領(lǐng)著整個(gè)市場；〔2〕城內(nèi)酒吧咖啡等娛樂場所經(jīng)營開始走下坡，消費(fèi)群目的地逐漸向城邊及城外轉(zhuǎn)移，以追求高品質(zhì)消費(fèi)；〔3〕以西高新、曲江為代表的新興經(jīng)濟(jì)帶因?yàn)楦叨巳后w的入住及自身所具備的位置、空間、交通、空氣質(zhì)量等因素，必然會成為西安休閑娛樂市場的核心地帶?！捕超F(xiàn)有休閑娛樂市場分析：1、以鐘樓商圈為中心的休閑娛樂市場已經(jīng)到達(dá)飽和。鐘樓、鼓樓是十三朝歷史古都的經(jīng)典代表作，也是當(dāng)今西安的重要標(biāo)志。在古代，皇城內(nèi)便是一個(gè)國家政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，鐘樓、鼓樓便位于城墻內(nèi)，是古都西安的中心。正是由于這些歷史的淵源和積淀，成就了鐘樓商圈寸土寸金的商業(yè)地位，也造就了興旺的休閑娛樂市場。休閑娛樂場所主要集中在南大街〔如babyface，mix慢搖吧，酷啦啦、中國城、帕蘭朵等〕、東大街〔如1＋1，八點(diǎn)半交友吧、陽光娛樂廣場等〕2、小寨商圈打造商業(yè)旺地。。陜西師范大學(xué)、長安大學(xué)、音樂學(xué)院、郵電學(xué)院、外語學(xué)院等眾多高校都坐落在小寨。如此巨大的人流量必然會帶動商業(yè)的全面開展，多年來小寨形成了僅次于東大街的商業(yè)旺地。伴隨著西安市城市建設(shè)和投資環(huán)境的不斷改善，小寨地區(qū)的商業(yè)改造力度也空前加大。數(shù)百米長的好又多購物廣場主體已全部完成；小寨·領(lǐng)秀城和百盛強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，為這一區(qū)域增添了大型購物百貨主流店；隨后潮流街區(qū)借勢發(fā)力，它們共同演繹了一首小寨商業(yè)升級交響曲，小寨的人脈再度提升。客觀地說，在西安的商業(yè)地位中，小寨商圈僅次于鐘樓商圈，也是商家的必爭之地，隨著這些工程的相繼建成投入使用，小寨將煥發(fā)出更加迷人的風(fēng)采。3、曲江新區(qū)以唐文化為中心的商業(yè)地產(chǎn)開始“井噴”。大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、大唐不夜城，是首戰(zhàn)。2002年下半年開始，西安曲江逐步走進(jìn)人們的視野，如今正成為開展最快、投資最旺的區(qū)域之一。2003年12月31日，大雁塔北廣場正式對外開放，從此，大雁塔北廣場便深深地烙在了西安市民的心里。“到北廣場看音樂噴泉”已成為西安市民休閑和外地游客的必選工程。2005年農(nóng)歷三月三日，曲江新區(qū)的又一個(gè)重大工程———大唐芙蓉園將向市民開放，這將是曲江開展史上的又一里程碑。另外，海洋世界、大唐不夜城等工程也都在施工中。曲江新區(qū)高舉“旅游文化”大旗，迅速會聚了人氣，而人氣即意味著商機(jī)。大雁塔北廣場兩側(cè)20000多平方米的商業(yè)配套近期也正式對外銷售、招商，據(jù)說，總共只有100多個(gè)銷售鋪位，結(jié)果登記購置者超過500人；曲江新區(qū)的又一個(gè)重大商業(yè)工程———大唐不夜城，有“旅游文化MALL”之美譽(yù)，建成后，將形成特色鮮明的商業(yè)街區(qū)。2005年初，曲江提出了“200億打造西部第一文化品牌”的宏偉設(shè)想，30個(gè)重大工程展現(xiàn)著一幅未來曲江的錦繡畫卷：大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江海洋世界之后更有：大唐芙蓉園新天地——西安第一國際休閑娛樂商業(yè)街區(qū)；曲江論壇——中國第一個(gè)文化主題論壇；大唐不夜城——中國第一個(gè)文化Mall；絲綢之路雕塑園——中國第一個(gè)絲綢之路主題雕塑園；曲江歡樂世界——中國西部第一的游樂公園；曲江寒窯——中國第一個(gè)愛情博覽園；唐詩博覽園——中國第一個(gè)唐詩文化主題公園；唐華賓館及唐歌舞廳——中國第一個(gè)唐文化體驗(yàn)式主題賓館；三藏佛教研究中心——中國第一個(gè)國家級佛教文化研究中心；大唐素食齋——中國最大的素食齋。除了這些“第一”之外，大唐通易坊、中國西部文物博覽中心、曲江植物博覽園、大唐芙蓉園新天地、老西安博物苑、曲江電影城、萬畝生態(tài)林、秦二世陵保護(hù)和利用工程、杜陵保護(hù)和利用工程、西安音樂廳、曲江藝術(shù)團(tuán)、曲江高架觀光游覽車、西部民俗民居博覽園、大唐六街以及青龍寺、樂游原文化公園，陜西民俗、戲曲、文學(xué)藝術(shù)大觀園的建設(shè)，薈萃歷史文化、現(xiàn)代文化、地方文化、國際文化，一個(gè)唐風(fēng)新韻、承古開新的西部文化、旅游中心呼之欲出。除了這幾個(gè)商圈外，西高新紫微MALL為中心的新商業(yè)、西安城東奧韻國際商業(yè)廣場、立豐購物廣場以及城北城市運(yùn)動廣場商業(yè)街、韋曲大學(xué)城等商業(yè)工程都將對西安的商業(yè)開展起到積極的促進(jìn)作用。三、曲江商業(yè)現(xiàn)狀描述：1、文、旅、商齊頭并進(jìn)，財(cái)富浪潮撲面而來。曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)作為曲江新區(qū)開展文化旅游產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)力量、運(yùn)營主體，掌控著曲江旅游工程的半數(shù)以上，而現(xiàn)在，在以經(jīng)營城市、效勞客商為核心的理念指導(dǎo)下，曲江新區(qū)管理委員會決定進(jìn)一步權(quán)利釋放，將好工程給社會，讓廣闊長期關(guān)注曲江、投資曲江的客商成為曲江旅游板塊擴(kuò)容和增長的最大受益者。為此，曲江新區(qū)特推出區(qū)內(nèi)十幾個(gè)成熟工程：大唐不夜城、大唐新天地、大雁塔北廣場商鋪等文化、旅游、商業(yè)工程目前正在火爆招商；350多畝居住用地、60萬平方米的旅游、辦公、商業(yè)工程也將陸續(xù)面市……“通過資源整合，工程包裝，投資效勞，我們要將約20億的優(yōu)良資產(chǎn)推向社會，這也是曲江新區(qū)在享受開展成果，回報(bào)社會投資的重大舉措?！鼻聟^(qū)管理委員會主任助理李平說到，“我們把以前由大工程所帶動的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在全部交給社會，交給廣闊消費(fèi)者、投資者，讓大家都能夠參與進(jìn)來。我們要站在戰(zhàn)略的高度看曲江，我們的工作重心是經(jīng)營城市，完成對城市的配套效勞，做大做強(qiáng)文化旅游產(chǎn)業(yè)，為西安開展打造新的動力?！狈攀肿屢磺袆趧?、知識、技術(shù)、管理和資本活力在曲江競相迸發(fā)，讓一切創(chuàng)造社會財(cái)富的源泉充分涌流，這是曲江在開展道路上的重要環(huán)節(jié)和新舉措，也是曲江對“共同富?！崩碚摰男蜗蠖滞ㄋ椎脑忈尅啄昵?，即使是最有想象力的人也沒有估計(jì)到曲江新區(qū)能夠取得今天這樣的成就。回憶曲江新區(qū)取得的空前成功，正是緣于曲江新區(qū)管委會營造了一種鼓勵人們干事業(yè)，支持人們干成事業(yè)的區(qū)域氣氛。近幾年，文化旅游業(yè)是城市之“戀”。文化旅游，是政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。曲江投資文化旅游產(chǎn)業(yè)，是政府拿錢，構(gòu)筑根底設(shè)施和重大旅游設(shè)施，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)。如今，曲江環(huán)境的改變讓其區(qū)內(nèi)商業(yè)投資條件十分成熟，大工程所帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也日益展現(xiàn)：大雁塔廣場、大唐芙蓉園等工程所帶來的旅游、餐飲業(yè)；會展中心所帶來的酒店、餐飲業(yè)；成熟社區(qū)所帶來的休閑娛樂業(yè)……曲江商業(yè)面臨前所未有的大好機(jī)遇。2、創(chuàng)財(cái)富時(shí)機(jī)難得，投資曲江刻不容緩?！耙郧?。百十萬資產(chǎn)的客戶想在曲江投資個(gè)適宜的工程，幾乎沒有，而現(xiàn)在不同了，曲江今年已經(jīng)將所有的工程全面開放，文化、旅游、商業(yè)齊頭并駕，無論資金大小、無論那種投資方式，只要你看上曲江的工程，你都可以到招商中心去談。”兩個(gè)月前，黨聽到曲江要成立“招商中心”時(shí)，當(dāng)?shù)弥孢M(jìn)行區(qū)域工程招商時(shí)，一位本地商客興奮的說道。目前，在大唐新天地、大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江海洋館等工程和曲江十幾個(gè)成熟樓盤已經(jīng)形成的100多萬平方米曲江和曲江十幾個(gè)成熟居住商圈的周邊工程，幾乎每天都有成十撥客商前往管委會去洽談，而他們看中的也是改區(qū)域所形成的1400萬人流。文化旅游帶來的強(qiáng)大人氣和商業(yè)氣氛讓曲江商圈噴薄而出。更何況便捷的交通條件，四通八達(dá)的道路設(shè)施，更讓曲江商圈與小寨商圈、長安路文化教育商圈、長安商圈融為一體。創(chuàng)富積聚效應(yīng)應(yīng)進(jìn)一步提升，在曲江你不想賺錢都不行。海闊憑魚躍，天高任鳥飛。讓投資者盡快富起來，放心富起來，大膽富起來，要最大限度的挖掘曲江工程的潛力，使得投資曲江的任何角落都能夠富起來。不管你是何人，不管你來自何妨，只要投資曲江，必將是曲江文化財(cái)富的先行者和收益者。為了更好鼓勵廣闊投資者，保證投資者的更本利益，曲江管委會對大型商業(yè)工程還設(shè)立了投資風(fēng)險(xiǎn)金，即對奉獻(xiàn)較大、投資額度較大的工程，新區(qū)管委會將和你共同出資進(jìn)行工程開發(fā)，待工程進(jìn)入正常的收益階段后，曲江管委會會那么全身退出。從2007年開始，中海地產(chǎn)將投資100億元，承當(dāng)曲江新區(qū)城中村改造和公共設(shè)施建設(shè)工程，全面參與文化產(chǎn)業(yè)工程建設(shè)，這標(biāo)志著中海地產(chǎn)全面挺進(jìn)西安，將對曲江新區(qū)乃至全市開展起到積極的推動作用。對每個(gè)投資者來說，這都是一個(gè)機(jī)遇，一件好事，也是現(xiàn)實(shí)財(cái)富價(jià)值的一次考驗(yàn)。曲江新區(qū)整體運(yùn)營的成功，讓所有人已經(jīng)看到了曲江未來的開展前景，其區(qū)域內(nèi)工程的投資潛力和提升空間已經(jīng)得到眾多投資者的認(rèn)可。如今，曲江商業(yè)的全方位引爆已經(jīng)進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)，這里的每個(gè)工程、每塊土地都會成為眾多投資和商家競爭的熱點(diǎn)。隨著曲江招商中心的揭牌，許多投資者和商家已經(jīng)聞到商戰(zhàn)的火藥味，嗅到了財(cái)富風(fēng)暴的浪潮。伴隨者大唐芙蓉園新天地、大唐不夜城、西安曲江會展中心、曲江南湖等重大商業(yè)工程隆重推出和開發(fā)建設(shè)，必將重新引發(fā)一場曲江新區(qū)的商業(yè)先機(jī)爭奪戰(zhàn)。3、曲江商業(yè)開展所具備的優(yōu)勢。曲江商業(yè)曲江商業(yè)“200億打造西部第一文化品牌“目標(biāo)及政府政策支持大唐不夜城、大唐新天地、大雁塔北廣場等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已形成的商業(yè)氣氛市區(qū)300萬人口消費(fèi)基數(shù)，曲江30萬高尚住宅人群及衍生10萬人強(qiáng)大消費(fèi)能力“200億打造西部第一文化品牌“目標(biāo)及政府政策支持大唐不夜城、大唐新天地、大雁塔北廣場等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已形成的商業(yè)氣氛市區(qū)300萬人口消費(fèi)基數(shù)，曲江30萬高尚住宅人群及衍生10萬人強(qiáng)大消費(fèi)能力大唐芙蓉園、大雁塔及北廣場等所帶來的每年1400萬國內(nèi)外游客所帶來的消費(fèi)現(xiàn)有高質(zhì)量公共根底設(shè)施建設(shè)和立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通優(yōu)勢中海地產(chǎn)將投資100億元，承當(dāng)公共設(shè)施建設(shè)工程曲江商業(yè)所具有的優(yōu)勢第二局部形象定位篇一、街區(qū)背景概況:唐市作為大唐芙蓉園的功能區(qū)之一，分為唐集市、貢品一條街和戲樓廣場，位于大唐芙蓉園的最南部，西鄰鳳鳴九天劇院，北遙芳林苑賓館，緊臨南門，是集欣賞、游樂、消遣、體驗(yàn)、交流、消費(fèi)為一體的反映“眾商云集，內(nèi)外通融”的唐朝風(fēng)俗文化街。唐市的前期定位是“風(fēng)俗文化街”，內(nèi)設(shè)有手工藝、民藝、百戲、飲食、茶酒文化、美術(shù)書法等特色工程,并且入住了局部商家，但是經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)作，大多商家已經(jīng)退出。在此背景下，大唐芙蓉園、陜西電視臺和西安萬世寶藏文化開展聯(lián)手，決定將唐市重新包裝、重新規(guī)劃、重新定位，以全新的面貌推向市場，作為商業(yè)街直接對外經(jīng)營。唐市的建筑全部為仿唐風(fēng)格，全現(xiàn)房精裝修，總建筑面積為12,100平方米，共分為A、B區(qū)，商鋪51個(gè)〔其中B10、B11連通，B12、B13連通〕，面積200平方米以上的12個(gè)〔其中最大面積428.15平〕；面積超過100平方米的12個(gè)，其它為30.5－95.72平的獨(dú)立鋪面。中央空調(diào)、水、電、寬帶等物業(yè)配套一應(yīng)俱全；并且擁有1000多個(gè)車位的超大型停車場。二、街區(qū)核心理念：街區(qū)的核心理念是一個(gè)街區(qū)的圖騰，決定著一個(gè)街區(qū)的性格和氣質(zhì)，更決定著未來街區(qū)的開展方向和開展思路。我們提出的街區(qū)核心理念為——新感受、新生活、新信仰這個(gè)理念包含三層含義：第一層：站在城市的角度。新感受——在西安十三朝古都之外，在西安泱泱古國流傳的千年文明之外，街區(qū)給這個(gè)城市注入“流行、休閑、時(shí)尚、娛樂”的全新感受。新生活——配合西安“國際大都市”的開展目標(biāo)，街區(qū)給城市提供休閑化、時(shí)尚化、藝術(shù)化、國際化、娛樂化的生活方式。新信仰——城市現(xiàn)代化、國際化、休閑化，街區(qū)全力打造西安城市新名片和時(shí)尚品牌符號，塑造城市商業(yè)圖騰。第二層：站在街區(qū)的角度。新感受——發(fā)現(xiàn)新天地，發(fā)現(xiàn)西安獨(dú)一無二的體驗(yàn)式商業(yè)步行街區(qū)，發(fā)現(xiàn)會聚特色休閑娛樂吧、異域異國餐飲、時(shí)尚精品店三大復(fù)合業(yè)態(tài)的休閑娛樂街區(qū)，感受極具國際風(fēng)情的“餐飲、娛樂、休閑、藝術(shù)”的時(shí)尚文化。新生活——享受新天地，享受集“吃喝玩樂”為一體的最地道的異域異國特色美食〔西餐、料理〕、享受最特色的休閑娛樂文化〔鄉(xiāng)村音樂、爵士音樂主題酒吧、咖啡、茶藝館、時(shí)尚精品店〕，感受城市另一面的全新時(shí)尚娛樂生活。新信仰——愛上新天地，愛上這里的清靜，愛上這里的風(fēng)格，愛上這里的虔誠，愛上這里沒有浮夸的繁華，愛上這里“個(gè)體尊重，個(gè)性張揚(yáng)，人本主義全面彰顯”的全新生活態(tài)度。在這里，追逐你的新信仰，在這里，追逐積極進(jìn)取的新信仰。第三層：站在消費(fèi)者的角度。新感受——小橋流水、草坪綠地、迎風(fēng)搖曳的竹林，盡顯新天地園林式街區(qū)的婀娜身姿和風(fēng)情萬種。從街區(qū)形象雕塑旁的入口進(jìn)入街區(qū)，一眼望去，燈紅酒綠，霓虹閃爍，風(fēng)格各異的各式主題酒吧、特色簡約的西餐館和東南亞餐館，裝修精致的時(shí)尚精品小店，再加上街區(qū)某個(gè)角落的藝術(shù)雕塑、墻面上的后現(xiàn)代涂鴉和浮雕或者懸掛的鮮花和綠色吊藍(lán)，滿眼望不盡的繁華……透過玻璃，你可以看到酒吧里隨意搖擺的身影，西餐廳里滿臉洋溢著幸福的那對情侶，還有茶藝館里那個(gè)沉著淡定的漂亮女茶藝師。綠茶的淡淡清香、咖啡的醇醇香濃，極盡誘惑的意大利面香，藝術(shù)工作館里那個(gè)酷似外星人的延伸，合著從酒吧里飄出來的鄉(xiāng)村音樂，讓街區(qū)的每個(gè)角落都散發(fā)著極具特色的異域風(fēng)情，這里就是西安最in的時(shí)尚前沿，置身其中，感受真真正正的時(shí)尚休閑娛樂生活。新生活——午后的陽光中飄散著咖啡的香氣，你挽著你心愛的人，走進(jìn)咖啡館品味巴西咖啡的醇香，然后到那個(gè)擺滿各種可愛卡通造型的精品店挑選一對毛毛熊，見證愛情的不老傳說；到了晚上，一道品味浪漫的法國套餐，絕對是個(gè)不錯的選擇。對于商務(wù)人士來說，來這里應(yīng)酬可以盡顯品味與尊貴，或者法式、或者美式、或者越南美食，與朋友盡情分享；然后到茶藝館品茗茶藝師現(xiàn)場精心泡制烏龍茶，最后再到紅酒吧或者雪茄吧，挑一瓶法國波爾多莊園的上品紅酒或者古巴雪茄，這樣的生活原比你到KTV、夜總會愜意百倍；有時(shí)說不準(zhǔn)你恰巧碰到北戲樓廣場正在舉辦搖滾音樂會，你可以和你的朋友們參加到火爆的現(xiàn)場，合著音樂的節(jié)拍，找回年輕的感覺，徹底釋放自我。對于年輕人來說，喜歡靜，你可以到爵士酒吧聽自由懶散的爵士樂，喜歡動，你可以到搖滾主題酒吧在場下盡情熱舞；如果厭倦了酒吧里喧囂，可以坐到外面的露天吧里，聽著優(yōu)雅的音樂，喝著冰爽的啤酒，或者欣賞街區(qū)三三兩兩的俊男美女，或者抬頭望天，看看自然界中真正的明星，讓自己游離在繁華與寧靜的邊緣。……不管如何，在新天地除了繁忙、疲憊、寂寞、無助，一切美好的向往都可能隨時(shí)隨地發(fā)生，來這里讓你的心靈遠(yuǎn)離都市的塵囂，給你的生活增添無限的優(yōu)雅與閑適，城市另一面的時(shí)尚娛樂生活。24小時(shí)繁華永不落幕，為一群時(shí)刻在這個(gè)城市中尋找生活愜意的人提供獨(dú)特的第三生活空間。新信仰——紙醉金迷、物欲橫流的現(xiàn)代都市生活，讓你漸漸迷失了自我，你已經(jīng)被現(xiàn)代都市生活所同化，所迷惑。但是你仍然在堅(jiān)守老實(shí)、正直、助人為樂、與人為善這些最起碼的道德底線，而你的靈魂卻游離在城市上空，挫折、迷茫、彷徨、失意……在中西方時(shí)尚文化完美融合的新天地，在西方休閑生活理念充分展現(xiàn)的新天地，在西安第一國際娛樂風(fēng)情街區(qū)，傳遞著西安這座城市的人文主張和生活態(tài)度，和諧共融，大同世界。在新天地，終于發(fā)現(xiàn)你的真實(shí)信仰，你的世界觀、人生觀、價(jià)值觀得到進(jìn)一步驗(yàn)證和升華。在這里，復(fù)原你內(nèi)心的真正自我——原來你的信仰在這里。三、街區(qū)定位：〔一〕、街區(qū)目標(biāo)消費(fèi)群定位根絕街區(qū)的核心理念，分析消費(fèi)心理需求，結(jié)合街區(qū)所處區(qū)域〔西安曲江新區(qū)，一個(gè)具有文化加時(shí)尚元素的朝陽區(qū)域〕，結(jié)合街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格及其他硬件設(shè)施，結(jié)合對區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境競爭者的分析，我們將街區(qū)以下群體作為街區(qū)的：1、主要目標(biāo)消費(fèi)群：都市精英，城市骨干，小資階層。描述：年齡在28—45歲之間，較高學(xué)歷，月收入人民幣5000元以上，消費(fèi)層次處于中高檔，具有小資情調(diào)，崇尚高品質(zhì)時(shí)尚休閑娛樂方式，注重生活品質(zhì)。如果把這類人群具體化就是——都市精英：學(xué)歷高，有品味，工作穩(wěn)定，收入較高，包括出入各大高級商務(wù)寫字樓的職業(yè)經(jīng)理人和白領(lǐng)階層，教授，專家，學(xué)者，藝術(shù)家，崇尚高品質(zhì)生活。城市骨干：城市的中堅(jiān)階層，包括國家公務(wù)員，企業(yè)主，私營老板，他們給城市的開展奉獻(xiàn)著巨大的力量，有房、有車，收入高，事業(yè)感強(qiáng)。小資階層：自己并不一定有錢，但絕對不愁吃喝，關(guān)鍵是他們有自己的圈子，愛玩，會玩，并且玩的高明，玩的絕對有品味。用頹廢形容他們絕對不為過，也正是由于有點(diǎn)頹廢、憂郁的傾向，所以追求屬于自己的生活形態(tài)，吃西餐、穿名牌、或者在一個(gè)爵士音樂酒吧泡上一宿。他們的根本共性：社會“中堅(jiān)”階層，其特質(zhì)可以用四個(gè)詞來概括，即Creative〔創(chuàng)新領(lǐng)先〕、Intelligent〔智慧出眾〕、True〔真我個(gè)性〕、Power〔能力突出〕。年齡處于28－45歲之間，有固定的較高的收入，有文化、有修養(yǎng)、有情調(diào)、有品味，樂于接受新鮮事物，富有創(chuàng)新性。奔波與家庭和事業(yè)之間，工作壓力大，業(yè)余時(shí)間少，忙于各種人際交往〔工作、生活、情感各方面〕，厭倦喧囂都市生活，渴望高品質(zhì)、休閑、清靜的生活。懷著對美好事物(飲食文化、娛樂文化、時(shí)尚文化、藝術(shù)文化)的無限向往，渴望能找到一個(gè)匹配他們身份的場所，釋放內(nèi)心深處的另一個(gè)自我，找回自己的信仰。2、次要目標(biāo)消費(fèi)群：國內(nèi)外游客：對于這樣一個(gè)集合吃喝玩樂為一體的體驗(yàn)式步行街和集中休閑娛樂界的高素質(zhì)商家的街區(qū)，對他們的吸引力絕對不亞于西安其他旅游景點(diǎn)。年輕時(shí)尚青年：向往美好生活，最容易接受新鮮事物，生活在潮流最前線，對時(shí)尚化的休閑娛樂生活方式存在頂禮膜拜的心理，最容易被影響和感染，而且具有較大的消費(fèi)潛力?！捕?、街區(qū)商業(yè)性質(zhì)定位商業(yè)地產(chǎn)大致分為以下六類：〔1〕商鋪〔含各種類型店鋪〕；〔2〕商場〔含專業(yè)市場〕；〔3〕商業(yè)街〔含步行街〕；〔4〕超市/大賣場〔含倉儲中心〕；〔5〕購物中心〔含shoppingmall〕；〔6〕酒店式公寓。從國外商業(yè)街的開展歷史看，商業(yè)街要火起來應(yīng)具備：具有立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通；行業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)是購物，餐飲，休閑娛樂“三足鼎立”；具有獨(dú)特商業(yè)魅力〔環(huán)境魅力、商品魅力、功能魅力等〕；有傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化氣息；突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設(shè)計(jì)，表達(dá)以人為本的經(jīng)營理念。大唐芙蓉園·新天地具備以上因素的所有，其歸屬商業(yè)地產(chǎn)中的步行商業(yè)街類型，縱觀西安目前商業(yè)步行街〔電子城步行街、德福巷酒吧一條街、桔祥誠信商業(yè)街、大唐通易坊〕，都處于定位不明晰、特色缺失、個(gè)性模糊、經(jīng)營慘淡的現(xiàn)狀，特別是缺乏高品質(zhì)的休閑商業(yè)街區(qū)。所以我們必須做西安市場上沒有的、別人沒作過的、國際上最流行的商業(yè)步行街，所以其商業(yè)性質(zhì)定位為：高品質(zhì)國際風(fēng)情休閑娛樂商業(yè)步行街〔三〕、街區(qū)經(jīng)營工程及功能定位1、經(jīng)營工程定位根據(jù)街區(qū)“具有國際風(fēng)情的高品質(zhì)體驗(yàn)式休閑步行街”的商業(yè)性質(zhì)定位，大唐芙蓉園·新天地的經(jīng)營工程包括：1、休閑娛樂——酒吧、茶秀、咖啡。2、餐飲美食——異域異國西餐、特色中餐。3、時(shí)尚精品——紅酒、雪茄、工藝飾品、特色玩具店。4、藝術(shù)文化——藝術(shù)畫廊、藝術(shù)家工作室。2、街區(qū)功能定位根據(jù)街區(qū)上述商業(yè)商業(yè)經(jīng)營工程定位，街區(qū)功能定位為——“吃喝玩樂購”一站式全體驗(yàn)享受。其功能包括：特色休閑、娛樂享受，放松心情；異域異國餐飲品味；時(shí)尚精品店購物滿足。滿足了目標(biāo)消費(fèi)群以下需求：A君：45歲，企業(yè)老總，年收入50萬元左右。他如是說：為了公司的開展前景，我操盡了心，整天會議開個(gè)沒完，回家還要教育孩子，給他制定個(gè)人開展規(guī)劃；前些日子，有天好不容易忙完了，客戶那邊負(fù)責(zé)人拉我到一個(gè)城內(nèi)酒吧，本想著清靜一些，但那酒吧里怎一個(gè)“鬧”字了得！坐落不到幾分鐘我就拉著客戶負(fù)責(zé)人出門而去。經(jīng)朋友介紹到了大唐芙蓉園新天地，那是別有一番洞天?。‰m不及蓬萊仙境，卻比得上世外桃源。晚上先去吃個(gè)日本料理，然后到巴西咖啡館去與朋友談心，要了咖啡，也要了有名的古巴雪茄，美美的享受！這里沒有了城內(nèi)酒吧周邊的吵鬧，里面優(yōu)雅的音樂絲毫不含急躁，讓我忙碌了一整天的身心終于得到了徹底的放松！新的感受，新的收獲。B女士：36歲，市房地產(chǎn)管理處某部門主任。她如是說：在這樣一個(gè)部門，每天的工作都很多，倒不是很累，關(guān)鍵是一些應(yīng)酬讓我心煩，里面的情況我不說大家也很清楚。我需要有一個(gè)讓我徹底放松的地方。還有，雖所每周都是雙休，但孩子還小需要照顧，家務(wù)也需要人做，其實(shí)等于沒有休息日。雖說沒有那么累，但也希望有個(gè)放松的時(shí)機(jī)。有一天和老公去了大唐芙蓉園新天地，算是去對了地方。那里的情調(diào)很是優(yōu)雅，充滿了休閑和輕松的氣息。我和老公在里面轉(zhuǎn)悠的時(shí)候突然讓我回想起我們談戀愛的某個(gè)情景。在街區(qū)精品店里我們?yōu)楹⒆舆x了一個(gè)進(jìn)口高檔玩具，接著去了一個(gè)酒吧，里面裝修別致，具有異域風(fēng)格。我和老公要了兩杯紅酒，在品嘗的過程中欣賞著街區(qū)的美景，看著一對對青年男女，讓我回想起我們的過去——依然那么的美好。在那里，我感覺自己的心靈得到了凈化，我曾經(jīng)所崇尚的追求和信仰又回到了我身邊，我還是原來的我。C小姐：28歲，某美術(shù)學(xué)院油畫系在讀博士生。她如是說：現(xiàn)在的學(xué)習(xí)階段并不是很辛苦，但到了構(gòu)思創(chuàng)作的時(shí)候難得找到一個(gè)能激發(fā)靈感而又清靜的地方，如果說有的話，大唐芙蓉園新天地算一個(gè)。經(jīng)我的導(dǎo)師介紹一個(gè)月前去第一次，實(shí)話說它的魅力讓我流連忘返！因?yàn)槲覍W(xué)的是油畫，經(jīng)常要接觸和研究西方文化，在那里，我是真正找到了西方文化的某個(gè)縮影：意大利餐廳的裝飾門面，法國咖啡的別致碟子，德國紅酒店的萊茵河式地毯。。。。。。我不僅是這里的消費(fèi)者，更是這里國際風(fēng)情和文化的鑒賞者。在那里，它給了我寬松的環(huán)境，給了我創(chuàng)作的靈感。隨后，我成了那里的?？停唬?yīng)該說我和我的許多同學(xué)都成了那里的常客。感謝新天地！D君：29歲，某知名企業(yè)銷售部主管，月收入大約5000元人民幣。他如是說：工作雖然忙，整天感覺睡不醒，但我卻是一個(gè)忠實(shí)的泡吧者，一個(gè)搖滾樂的愛好者，幾乎每天晚上都泡到12點(diǎn)以后！別人說我很有激情，我成認(rèn)，別人說我崇尚西方文化，我成認(rèn)，別人說我追求時(shí)尚潮流我也成認(rèn)，但別人說我流于世俗，我那么不成認(rèn)！前幾年，對于泡吧，對于我而言是一種新奇，可現(xiàn)在，我對于酒吧的要求提高了很多，首先，要有風(fēng)格，而不是燈紅酒綠，其次，要提供高質(zhì)量的酒和效勞，價(jià)格是其次，還有，要給人一種體驗(yàn)酒吧文化的時(shí)機(jī)和場所，我認(rèn)為這一點(diǎn)很重要。而現(xiàn)在西安的大局部酒吧都很難具備以上的要素。經(jīng)朋友介紹我去了大唐芙蓉園新天地，我發(fā)現(xiàn)我找到了知己！那里的酒吧所具有的一切在西安絕對是一流的，不管是知名度、裝修，還是里面的氣氛、效勞，都讓我感受到我所想象的一切。我心里在說：這就是我要的新生活！〔四〕、街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃在街區(qū)核心理念的指導(dǎo)下，配合街區(qū)商業(yè)功能定位，我們確定街區(qū)的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，匹配休閑的概念，我們提出“吃喝玩樂購”的休閑，把它具體化為以下三大業(yè)態(tài)——特色休閑吧〔酒吧咖啡茶樓〕異域餐飲時(shí)尚精品店并且按照總商鋪數(shù)量50家，作以下細(xì)化：業(yè)態(tài)比例格局特色休閑娛樂吧占70％，共35家。其中主題酒吧30家,咖啡店2家，茶藝館各2家，其它休閑娛樂吧1家。異域特色餐飲占15％，共8家。其中西餐3家，東南亞餐2家，特色中餐3家時(shí)尚精品店占15％，共8家。其中中國特色精品店2家，國際化精品店2家，精品書屋1家，時(shí)尚家居飾品店1家，藝術(shù)工作坊2家，四、街區(qū)競爭優(yōu)勢：優(yōu)勢一：獨(dú)特的核心理念新天地始終遵循“新感受、新生活、新信仰”的核心理念，打造西安第一國際風(fēng)情休閑娛樂街區(qū)和獨(dú)一無二的一戰(zhàn)式體驗(yàn)式街區(qū)，填補(bǔ)西安市場空白，塑造城市時(shí)尚新名片和城市商業(yè)圖騰。優(yōu)勢二：曲江新區(qū)的地理優(yōu)勢大唐芙蓉園·新天地位于“西安富豪聚集區(qū)”和西安乃至西北地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大的游客集散地曲江新區(qū)，巨大的文化影響力，造就了非凡的財(cái)富凝聚力、造就了曲江豐厚的商業(yè)利潤空間。優(yōu)勢三：景區(qū)配套和網(wǎng)絡(luò)化立體化交通街區(qū)與大唐芙蓉園一墻之隔，街區(qū)南邊南湖美景即將開工興建。街區(qū)前共8路公交車穿梭往來，曲江新干線就在不遠(yuǎn)處，寬敞路面從不堵車。街區(qū)前超大停車場為你的“坐騎”提供歇腳之地。優(yōu)勢四：具備強(qiáng)大消費(fèi)能力的人流、坐擁1400萬大雁塔北廣場和大唐芙蓉園游客。市區(qū)300萬人群所具有的強(qiáng)大消費(fèi)潛力。周邊多個(gè)高尚住宅，30萬消費(fèi)群體將成為你新的“上帝”。優(yōu)勢五：陜西電視臺全程參與運(yùn)營開創(chuàng)全國街區(qū)運(yùn)營先例，與陜西電視臺強(qiáng)勢合作，保證對街區(qū)和入駐商家持續(xù)不斷的宣傳。優(yōu)勢六：現(xiàn)房現(xiàn)鋪精裝修街區(qū)全部為現(xiàn)房現(xiàn)鋪，稀有級園林商業(yè)街區(qū)，大面積草坪，環(huán)繞水景，花園露臺，石板街道，2個(gè)主題廣場，布局合理，環(huán)境怡人，有效聚集人氣。優(yōu)勢七：周周不停、月月不斷的街區(qū)活動節(jié)日活動、電視臺欄目聯(lián)辦活動、每日的街區(qū)暖場活動，保證新天地24小時(shí)繁華永不落幕。優(yōu)勢八：國際化的商業(yè)街區(qū)運(yùn)營模式只租不售，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營，以街區(qū)的核心理念和品牌影響力抗衡市場競爭。五、街區(qū)形象：〔一〕、街區(qū)業(yè)態(tài)布局圖遵循街區(qū)“新感受、新生活、新信仰”的核心理念，根據(jù)街區(qū)三大業(yè)態(tài)定位和433的業(yè)態(tài)格局，結(jié)合街區(qū)“L型”的布局，以及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，將街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局如下：〔二〕、街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)■從紐約的第五大道，到巴黎的香榭麗舍大街，再到上海新天地、杭州西湖天地……一個(gè)個(gè)城市商業(yè)圖騰，一張張城市時(shí)尚名片，演繹著無數(shù)創(chuàng)富奇跡，驗(yàn)證著高品質(zhì)休閑商業(yè)街區(qū)的旺盛生命力?！錾虾Ｐ绿斓?，老建筑改造成商業(yè)街區(qū)的成功經(jīng)典之作。街區(qū)兼容“流行、休閑、時(shí)尚、娛樂、藝術(shù)”等商業(yè)元素，吸引大批國內(nèi)外一線餐飲、酒吧、服裝品牌商家，2001年9月開業(yè)，僅僅用了一年時(shí)間，迅速享譽(yù)海內(nèi)外，成了中國商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿。隨后，全國各地旋即掀起一股“新天地”的開發(fā)狂潮，中國高品質(zhì)休閑商業(yè)地產(chǎn)的多米諾骨牌，在上海新天地的引領(lǐng)下，快速蔓延。■北京798藝術(shù)工廠，一個(gè)北京現(xiàn)代文化的縮影，一個(gè)中國先鋒藝術(shù)與世界藝術(shù)對話交流的平臺。融合了“車間文化＋當(dāng)代藝術(shù)”，各類電影展、繪畫展、視覺藝術(shù)展、建筑設(shè)計(jì)展、戲劇和現(xiàn)代舞演出、音樂展示及演出，徹底把一個(gè)廢舊德國包豪斯風(fēng)格的國企軍工廠區(qū)變?yōu)榱怂囆g(shù)社區(qū)，變成了一個(gè)藝術(shù)愛好者的朝圣之地?！瓘膰獾絿鴥?nèi)，一個(gè)個(gè)成功的、經(jīng)久不衰的商業(yè)工程，除了我們不能無視的宏觀商業(yè)環(huán)境和硬件設(shè)施外，無一例外的是遵循創(chuàng)新的商業(yè)開發(fā)模式、獨(dú)特的商業(yè)定位、特色的商業(yè)經(jīng)營工程定位、準(zhǔn)確的目標(biāo)消費(fèi)群定位，并由此形成的工程核心理念，跳出城市現(xiàn)有的商業(yè)模式，填補(bǔ)了市場空白，滿足了城市中某一類特定人群的需求。街區(qū)作為大唐芙蓉園唐市改造工程，其改造理念自然來源于街區(qū)的核心理念——新感受、新生活、新信仰，其根本在于現(xiàn)有城市之外，給目標(biāo)消費(fèi)群提供全新的休閑娛樂享受。1、街區(qū)開發(fā)〔改造〕理念：在日漸提高的都市人生活消費(fèi)水平和精神文化追求中，主要依據(jù)是城市中產(chǎn)階層隨社會開展而日益增長的物質(zhì)文化需要。街區(qū)地處古城西安曲江新區(qū)核心地帶，兼具文化與時(shí)尚元素，針對城市中精英和白領(lǐng)階層，在仿唐風(fēng)格建筑的根底上，將街區(qū)打造成一個(gè)具有國際風(fēng)情的，集休閑娛樂時(shí)尚為一體的商業(yè)街區(qū)。2、街區(qū)商業(yè)開發(fā)模式：大唐芙蓉園·新天地，依托中國第一唐韻文化主題園林大唐芙蓉園，引進(jìn)“新天地”商業(yè)街區(qū)開發(fā)模式，不拘泥于街區(qū)盛唐風(fēng)格建筑根底的影響，創(chuàng)新性的注入“流行、休閑、時(shí)尚、娛樂”的商業(yè)元素，開創(chuàng)盛唐文化與異域風(fēng)情完美融合的獨(dú)一無二體驗(yàn)式街區(qū)，塑造西安城市時(shí)尚新名片。3、街區(qū)圍墻效果4、街區(qū)入口效果5、街區(qū)景觀設(shè)計(jì)方案6、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)外部實(shí)景圖7、街區(qū)商鋪樣板間設(shè)計(jì)方案8、商戶經(jīng)營工程的裝修方案原那么第三局部招商經(jīng)營篇一、街區(qū)招商與經(jīng)營：〔一〕、招商1、招商原那么原那么1：嚴(yán)格遵循街區(qū)核心理念街區(qū)招商工作必須圍繞“新感受、新生活、新信仰”的核心理念開展，把它作為招商工作的行動綱領(lǐng)和指導(dǎo)原那么，我們招商對象，一定是認(rèn)同我們街區(qū)核心理念的商戶。原那么2：嚴(yán)格執(zhí)行工程的業(yè)態(tài)組合所有的目標(biāo)商家必須滿足街區(qū)“特色休閑吧、異域特色餐飲、時(shí)尚精品店”的三大業(yè)態(tài)組合，并維持“433”業(yè)態(tài)組合分割比例的科學(xué)性，進(jìn)駐商戶應(yīng)有品牌、特色，具有一定的行業(yè)號召力。原那么3：同業(yè)差異化、異業(yè)互補(bǔ)對于街區(qū)三大業(yè)態(tài)組合，在同一業(yè)態(tài)內(nèi)，遵循差異化的原那么，同一個(gè)商家絕對不能出現(xiàn)第二家〔例如街區(qū)不能同時(shí)出現(xiàn)兩個(gè)法式西餐〕，防止街區(qū)內(nèi)部的自身競爭；而在三大業(yè)態(tài)之間，遵循互補(bǔ)的原那么，滿足顧客消費(fèi)體驗(yàn)的選擇權(quán)，提高消費(fèi)興趣。原那么4：大品牌優(yōu)先，特殊商戶特殊對待對于品牌具有較高的影響力、號召力和開展?jié)摿Φ拇笃放粕虘艉吞厥馍虘?，給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，起到“以點(diǎn)帶面，快速啟動”的目的。原那么5：放水養(yǎng)魚街區(qū)招商采取放水養(yǎng)魚原那么，“先做人氣，再做生意”，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)效勞，將街區(qū)做火，吸收足夠的人氣。2、招商目標(biāo)全力實(shí)現(xiàn)40％特色休閑吧、30％異域餐飲和30％時(shí)尚精品店的業(yè)態(tài)定位，并按照40％國內(nèi)品牌、30％國際品牌、30％本地品牌的商家構(gòu)成比例。業(yè)態(tài)比例格局特色休閑娛樂吧占70％，共35家。其中主題酒吧30家,咖啡店2家，茶藝館各2家，其它休閑娛樂吧1家。異域特色餐飲占15％，共8家。其中西餐3家，東南亞餐3家，特色中餐2家時(shí)尚精品店占15％，共8家。其中中國特色精品店2家，國際化精品店2家，精品書屋1家，時(shí)尚家居飾品店1家，藝術(shù)工作坊2家，70％特色休閑娛樂吧〔35家〕主題酒吧30家：包括鄉(xiāng)村音樂酒吧、爵士音樂酒吧等靜吧咖啡店2家，茶藝館2家，其它休閑娛樂吧1家15％異域異國特色餐飲〔8家〕西餐3家：意式餐、法式餐、巴西餐等東南亞餐3家：日本料理、韓國料理、泰餐等中餐及休閑餐飲2家：素食、甜品店等15％時(shí)尚精品店〔8家〕中國特色精品店2家：玉器店、瓷器店國際時(shí)尚精品店2家：紅酒吧、雪茄吧；精品書屋1家；時(shí)尚家居飾品店1家；藝術(shù)工作坊2家備注：招商對象并不排除復(fù)合餐廳，如音樂主題餐廳，茶餐廳等特色休閑娛樂類品牌。街區(qū)商家品牌構(gòu)成比例433格局40％國內(nèi)品牌主要瞄準(zhǔn)復(fù)合業(yè)態(tài)類型的一線、二線品牌16家30％國際品牌主要瞄準(zhǔn)復(fù)合業(yè)態(tài)類型的一線、二線品牌12家30％本地品牌主要瞄準(zhǔn)復(fù)合業(yè)態(tài)類型的一線、二線品牌12家3、招商政策——只租不售，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一運(yùn)營?！赓U期限為1-5年，靈活機(jī)動。4、招商優(yōu)惠政策——進(jìn)駐商戶享受一定免租期?！M(jìn)駐商戶免物業(yè)管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)?！M(jìn)駐商戶享受享受工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等優(yōu)惠政策扶持。——進(jìn)駐商戶享受陜西電視臺廣告推廣支持?！捕?、經(jīng)營1、經(jīng)營原那么原那么1：大品牌理念，商家賺錢優(yōu)先任何一個(gè)街區(qū)，只有讓商家賺到錢，才能保持可持續(xù)健康開展。大唐芙蓉園·新天地遵循“大品牌”運(yùn)營理念，通過整合推廣籌劃和公關(guān)活動，圍繞“新感受、新生活、新信仰”的核心理念，打造“新天地品牌”，絕對不會出現(xiàn)“招商招租后無人問津”的狀況，而是以打造街區(qū)大品牌形象，帶動內(nèi)部各商家的開展，讓商家賺錢優(yōu)先。未來的新天地，將會成為西安獨(dú)一無二的“國際水平和文化品位的休閑街區(qū)品牌”的代表，通過街區(qū)的大品牌形象與西安分散的餐飲休閑娛樂場所進(jìn)行抗衡，解決商家后顧之憂。原那么2：以特色贏取核心競爭力西安第一國際風(fēng)情休閑娛樂街區(qū)；西安獨(dú)一無二的集“吃、喝、玩、樂”為一體體驗(yàn)式步行街；西安稀有級生態(tài)園林式步行街區(qū)。大唐芙蓉園·新天地，異域風(fēng)情一支獨(dú)秀，特色就是生命，特色就是競爭力。原那么3：防止內(nèi)部惡性競爭街區(qū)在經(jīng)營工程及商家的選擇上，根據(jù)三大業(yè)態(tài)定位，堅(jiān)決不會引進(jìn)內(nèi)容同質(zhì)化的商家，防止內(nèi)部商家的惡性競爭；在經(jīng)營上要求各商家必須通過自己特色的效勞內(nèi)容和特色的經(jīng)營手段吸引顧客，杜絕街區(qū)內(nèi)部低價(jià)競爭，否那么新天地將無條件清退相關(guān)商家。2、經(jīng)營模式只租不售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營大唐芙蓉園·新天地?cái)P棄租售結(jié)合、售后返租的傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)作模式，在西安率先引進(jìn)“只租不售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營”的國際化流行商業(yè)運(yùn)營模式，與入駐商家共同承當(dāng)市場風(fēng)險(xiǎn)，保證街區(qū)按照既定的特色路線健康開展。3、商戶經(jīng)營工程的考核標(biāo)準(zhǔn)——審查商戶經(jīng)營類型；——審查商戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力；——審查商戶經(jīng)營能力；——審查商戶品牌優(yōu)勢；——審查營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件；——審查工程經(jīng)營方案書〔含裝修方案、風(fēng)格定位、價(jià)格體系等〕。二、街區(qū)運(yùn)營管理籌劃成立街區(qū)運(yùn)營管理公司，新天地進(jìn)行系列運(yùn)營管理，到達(dá)統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一商戶管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理，為商戶及街區(qū)的開展保駕護(hù)航。1、街區(qū)運(yùn)營目標(biāo)大唐芙蓉園·新天地作為西安第一國際風(fēng)情休閑娛樂街區(qū)，一方面填補(bǔ)了曲江乃至西安高品質(zhì)休閑商業(yè)的空白；另一方面為西安中產(chǎn)階層和廣闊國內(nèi)外游客提供了一個(gè)國際化休閑娛樂場所。我們的目標(biāo)是經(jīng)過2-3年時(shí)間，把大唐芙蓉園·新天地打造成西安城市名片和時(shí)尚符號。第一目標(biāo)：填補(bǔ)市場空白，通過1年時(shí)間，把新天地打造成西安第一個(gè)集餐飲、娛樂、休閑、購物和旅游、文化等為一體的綜合性高品質(zhì)步行街區(qū)。第二目標(biāo)：到2008年，把新天地打造成西安具有歷史文化特色和國際時(shí)尚元素的都市旅游景點(diǎn)，希望所有到西安的人一定要來看新天地，讓新天地變成外地人來西安非要看的地方。第三目標(biāo)：到2009年，新天地將會成為一個(gè)國際文化交流的場所，成為一個(gè)聚會的地點(diǎn)，成為西安乃至全國的一流的國際風(fēng)情步行街區(qū)，成為西安的城市名片和時(shí)尚品牌符號。2、街區(qū)運(yùn)營方案大唐芙蓉園·新天地在運(yùn)營推廣上，全面圍繞“新感受、新生活、新信仰”的核心理念，塑造街區(qū)“國際化、時(shí)尚化、休閑化、娛樂化、藝術(shù)化”的整體形象。借助于媒體與參加者的宣傳，擴(kuò)大新天地的影響，增加親和力和凝聚力，使街區(qū)的品牌的含金量不斷增值。2007年，新天地將共計(jì)投入240萬元的運(yùn)營推廣費(fèi)用，通過“廣告宣傳＋公關(guān)活動”兩大手段，合力打造西安城市時(shí)尚新名片，保障街區(qū)超旺人氣，讓街區(qū)和商家持續(xù)健康開展?！?〕廣告推廣方案〔2007全年總投入180萬元，其中1月－6月方案投入120萬元，后期每月10萬元，對街區(qū)及入駐商家進(jìn)行滾動宣傳?！辰柚兾麟娨暸_的優(yōu)勢媒介資源，衛(wèi)視頻道宣傳影響直達(dá)全國，