11學(xué)習(xí)掌握學(xué)習(xí)掌握課程目標(biāo)223課程章節(jié)安排3第一講企業(yè)全面風(fēng)險管理戰(zhàn)略什么是全面風(fēng)險管理什么是戰(zhàn)略風(fēng)險管理房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險管理任務(wù)是什么第二講企業(yè)風(fēng)險管理的國內(nèi)外實踐國內(nèi)企業(yè)（包括房地產(chǎn)企業(yè)）全面風(fēng)險管理現(xiàn)狀國內(nèi)企業(yè)全面風(fēng)險管理實踐中應(yīng)避免的誤區(qū)第三講企業(yè)風(fēng)險的識別、衡量與控制常用風(fēng)險識別、衡量與控制方法介紹某房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險案例介紹與分析房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險識別、衡量與控制方法應(yīng)用第四講房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析與防范房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險與分析房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范與對策某房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險案例介紹與分析第五講房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理案例某房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險案例介紹與分析某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風(fēng)險案例介紹與分析某房地產(chǎn)企業(yè)銷售風(fēng)險案例介紹與分析第一講企業(yè)全面風(fēng)險管理戰(zhàn)略1.什么是全面風(fēng)險管理2.什么是戰(zhàn)略風(fēng)險管理3.房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險管理任務(wù)是什么4455二、戰(zhàn)略風(fēng)險管理66>戰(zhàn)略風(fēng)險是指企業(yè)在戰(zhàn)略的制訂和實施上出現(xiàn)錯誤，或因未能隨環(huán)境的改變而作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而導(dǎo)致經(jīng)濟控來妥善預(yù)防和處理風(fēng)險所導(dǎo)致的損失及其后果，并盡77從而確定風(fēng)險發(fā)生的可能性和對企業(yè)戰(zhàn)略各方面擬定風(fēng)險管理應(yīng)對策略，選擇相應(yīng)的方法。88步驟五：制訂緩解風(fēng)險的行動計劃，應(yīng)對措施的責(zé)任分派99行業(yè)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險險競爭對手風(fēng)險客戶風(fēng)險險發(fā)展停滯風(fēng)險利潤變薄技術(shù)更質(zhì)客戶偏好研發(fā)失敗銷量保持不變或下降研發(fā)/資本開支成本上升專利過期潰逐步獲利市場份額的競爭者客戶實力投資項銷量上升但價格下降產(chǎn)能過剩流程過時獨一無二的競爭者過度依賴少數(shù)客戶業(yè)務(wù)拓展失敗產(chǎn)品難以推產(chǎn)品大量普及政府管制供應(yīng)商實力經(jīng)濟周期的附件A：戰(zhàn)略性風(fēng)險示意圖附件A：戰(zhàn)略性風(fēng)險示意圖風(fēng)險量化評估表風(fēng)險名稱：風(fēng)險評估一、發(fā)生可能性評估可能性非常高可能性高可能性較高可能性低可能性非常低在多數(shù)情況下會發(fā)生（概率81-100%）在多數(shù)情況下很可能發(fā)生（概率61-在某些時候能夠發(fā)生（概率41-60%）在某些時候不大能夠發(fā)生（概率21-40%）在例外情況下才可能發(fā)生（概率0-20%）二、經(jīng)濟損失嚴重性評估損失巨大損失很大損失較大損失較小損失輕微1000萬元年以上5-100萬元3仟元-5萬元3仟元以下三、發(fā)生可能發(fā)生時間評估遠期發(fā)生長期發(fā)生近期發(fā)生3年-10年6個月-1年內(nèi)①違規(guī)開發(fā)風(fēng)險②高額負債風(fēng)險③高價拿地風(fēng)險⑤拆遷成本風(fēng)險⑥⑦⑧開發(fā)時機風(fēng)險⑨B區(qū)域④②③①違規(guī)開發(fā)風(fēng)險②高額負債風(fēng)險③高價拿地風(fēng)險⑤拆遷成本風(fēng)險⑥⑦⑧開發(fā)時機風(fēng)險⑨B區(qū)域④②③⑤⑥⑧⑦⑨①高低A區(qū)域B區(qū)域預(yù)警線的設(shè)定控制上線控制下線三、房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險管理任務(wù)是什么？根據(jù)香港中文大學(xué)教授、經(jīng)濟學(xué)家、朗咸平先生三、房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險管理任務(wù)是什么？關(guān)注的要點是：u地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略模式選擇u房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境分析u房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境分析評估表2.1市場環(huán)4464644房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境分析評估表分析項目分析提問風(fēng)險識別評分標(biāo)準(zhǔn)2.2企業(yè)狀況分析（1）企業(yè)的資金狀況：6借入資金占開發(fā)資金的借入資金過高風(fēng)險4其他資金占開發(fā)資金的其他資金過高風(fēng)險4與本地區(qū)同行資金占開資金儲備偏低風(fēng)險4（2）企業(yè)的結(jié)構(gòu)狀況：開發(fā)主體結(jié)構(gòu)狀況？開發(fā)主體結(jié)構(gòu)失調(diào)風(fēng)險4房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式單一還是多元經(jīng)營？經(jīng)營模式單一或多元化風(fēng)險4開發(fā)商品房同質(zhì)化傾向商品房同質(zhì)化風(fēng)險4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境分析評估表分析項目分析提問風(fēng)險識別評分標(biāo)準(zhǔn)（3）企業(yè)的信用狀況：當(dāng)前本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘是低是高？商品房質(zhì)量糾紛風(fēng)險6本地區(qū)同行房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)對質(zhì)量管理、售后服務(wù)、信用和品牌等情況如何？商品房售后服務(wù)風(fēng)險4本地區(qū)同行房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量糾紛、虛假廣告、面積縮水、價格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等情況如何？商品房延遲交房風(fēng)險42020房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境分析評估表分析項目分析提問風(fēng)險識別評分標(biāo)準(zhǔn)（4）企業(yè)的綜合實力狀況：企業(yè)是否實施多元化多元化戰(zhàn)略風(fēng)險4企業(yè)是否實施了的核心競爭力培育？核心競爭力缺乏風(fēng)險6（5）企業(yè)的戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略意識是否缺乏？戰(zhàn)略意識缺乏風(fēng)險6房地產(chǎn)公司是否能根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，進行市場、客戶細分以此來選擇適合企業(yè)自身開發(fā)所需要的土企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃風(fēng)險4只根據(jù)土地所處的地理位置決定建造何種類型的房屋的弊端？僅地理位置決定房4評分合計21213、房地產(chǎn)行業(yè)要防范三個風(fēng)險2222第二講企業(yè)風(fēng)險管理的國外實踐2.國內(nèi)企業(yè)全面風(fēng)險管理現(xiàn)狀3.在實施風(fēng)險管理時需要避開的陷阱23232424一、國外風(fēng)險管理簡介西方風(fēng)險管理領(lǐng)域研究的三個階段在時間和內(nèi)容上大體可分為。一、理論探索與學(xué)科發(fā)展：20世紀(jì)30年代至70年代；二、在政府和企業(yè)開始到廣泛應(yīng)用：20世紀(jì)70年代至90年代；三、各國政府全方位普遍重視：21世紀(jì)初至今。2525各國出臺的風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)?1983年，“101條風(fēng)險管理準(zhǔn)則”?1995年由澳大利亞和新西蘭制訂AS/NZS4360標(biāo)準(zhǔn)?2003年英國制訂了AIRMIC/ALARM/IRM標(biāo)準(zhǔn)?2004年美國COSO制訂了COSOERM標(biāo)準(zhǔn)等。?2006年中國發(fā)布了中央企業(yè)全面風(fēng)險管理指引?2008年6月《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》2626幾個典型案例u一家美國電力集團27272828..二、國內(nèi)企業(yè)風(fēng)險管理的現(xiàn)狀將風(fēng)險管理進行合理的量化但流程缺乏相互的約束機制0%10%20%30%40%50%60%70%80%選擇人數(shù)百分比二、國內(nèi)企業(yè)風(fēng)險管理的現(xiàn)狀30.77%56.41%企業(yè)有必要得到保險公30.77%56.41%司的定期風(fēng)險查勘服務(wù)69.23%企業(yè)有必要獲知保險69.23%公司的防災(zāi)防損建議66.67%企業(yè)有必要獲知保險66.67%公司的保險安排方式認同通過保險的形式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險0%10%20%30%40%50%60%70%80%選擇人數(shù)百分比2929二、國內(nèi)企業(yè)風(fēng)險管理的現(xiàn)狀缺乏外部資源來提供全面的風(fēng)險管理服務(wù)中高層管理人員認識不足風(fēng)險管理與戰(zhàn)略69.23% 計劃之間缺乏協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部缺乏風(fēng)險74.36%管理人才及知識積累0%10%20%30%40%50%60%70%80%選擇人數(shù)百分比66.67%48.72%25.64%66.67%48.72%25.64%二、國內(nèi)企業(yè)風(fēng)險管理的現(xiàn)狀4、企業(yè)實施全面風(fēng)險管理的動因74.36%76.29%0%10%20%30%40%50%60%70%80%選擇人數(shù)百分比三、在實施風(fēng)險管理時需要避開的陷阱責(zé)第三講企業(yè)風(fēng)險的識別、衡量與控制1.常用風(fēng)險識別、衡量與控制方法介紹2.某房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險案例介紹與分析一、常用風(fēng)險識別、衡量與控制方法介紹風(fēng)險評估方法五：影響和頻率記分卡風(fēng)險評估方法六：情景分析法風(fēng)險評估方法八：風(fēng)險驅(qū)動因素圖風(fēng)險評估方法九：繪制風(fēng)險圖法風(fēng)險評估管理實務(wù)方法風(fēng)險評估方法五：影響和頻率記分卡風(fēng)險：公司業(yè)務(wù)存在可能會被歸類為欺詐的合規(guī)風(fēng)險影響打分值損失估計（萬元）32媒體的負損訟4444歷史記錄：歷史上平均損失3000萬元影響記分范圍：1.很?。]有影響的）4.大（嚴重的）5.很大（災(zāi)難性的）影響估計：2.可能損失3583萬元3.建議：立即采取內(nèi)控措施、加強審計、調(diào)離相關(guān)人員。風(fēng)險評估管理實務(wù)方法風(fēng)險評估方法五：影響和頻率記分卡2）頻率記分卡風(fēng)險：監(jiān)視設(shè)備故障頻率得分值3332頻率記分范圍：1.很低（罕見；100年1次）2.低（不可能；50年1次）4.高（有可能；2到5年1次）5.很高（幾乎確定；1年幾次）影響評估及建議：2.頻率：10年1.09次3.建議：通常管理即可。最佳情景基準(zhǔn)情景最差情景影響因素發(fā)生概率情景分析法：奧門賭場面臨不同層次的競爭云頂賭場、韓國、緬甸等地賭場彩票、賽馬、賭博迪斯尼、夜總會、健身俱樂部4040公司外部因素公司外部因素公司內(nèi)部因素41風(fēng)險評估管理實務(wù)方法員工自身因素員工流失A區(qū)域BA區(qū)域B區(qū)域風(fēng)險評估管理實務(wù)方法⑥高②⑧⑤③低①④⑦⑨B區(qū)域⑥⑥高②⑧⑤⑤③③①①④④⑦⑦低⑨⑨4242第四講房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理案例與分析1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險案例介紹與分析-風(fēng)險識別2.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險案例介紹與分析-風(fēng)險預(yù)警3.房地產(chǎn)銷售風(fēng)險案例介紹與分析-風(fēng)險應(yīng)對4343一、某企業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險案例介紹與分析-風(fēng)險識別4444案例研究：房地產(chǎn)項目的風(fēng)險4545案例：北京市昌平區(qū)科技園區(qū)的"麓鳴花園"案情簡介：昌平麓鳴花園八年爛尾百姓哭告無門當(dāng)事人：北京興昌達博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱興昌達博）位于北京市昌平區(qū)科技園區(qū)的"麓鳴花園"，是開發(fā)商與政府合股（政府以估價5000萬元的土地入股）開發(fā)的房地產(chǎn)項目。因為其有昌平區(qū)政府的背景，2000年開始，該項目一開盤（盡管當(dāng)時還未拆遷）即售出數(shù)百套房子，收入現(xiàn)金一個多億。然而就在該項目異常紅火的時候，昌平區(qū)副區(qū)長洪啟忠（麓鳴項目政府方負責(zé)人，現(xiàn)已病故）授意麓鳴花園開發(fā)商，向昌平水泥廠投資8000萬元（該水泥廠廠長洪啟x為洪副區(qū)長之兄。而正為該廠貸款無法回收而無法向上級交差的某銀行的行長，又恰好是當(dāng)時的區(qū)領(lǐng)導(dǎo)佟恩柱的親戚），從此麓鳴花園走進了項目爛尾、官商博弈、業(yè)主絕望的黑暗之中。4646?昌平麓鳴花園八年爛尾百姓哭告無門?當(dāng)事人：北京興昌達博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱興昌達博）?位于北京市昌平區(qū)科技園區(qū)的"麓鳴花園"，是開發(fā)商與政府合股（政府以估價5000萬元的土地入股）開發(fā)的房地產(chǎn)項目。因為其有昌平區(qū)政府的背景，2000年開始，該項目一開盤（盡管當(dāng)時還未拆遷）即售出數(shù)百套房子，收入現(xiàn)金一個多億。然而就在該項目異常紅火的時候，昌平區(qū)副區(qū)長洪啟忠（麓鳴項目政府方負責(zé)人，現(xiàn)已病故）授意麓鳴花園開發(fā)商，向昌平水泥廠投資8000萬元（該水泥廠廠長洪啟x為洪副區(qū)長之兄。而正為該廠貸款無法回收而無法向上級交差的某銀行的行長，又恰好是當(dāng)時的區(qū)領(lǐng)導(dǎo)佟恩柱的親戚），從此麓鳴花園走進了項目爛尾、官商博弈、業(yè)主絕望的黑暗之中。474748事件經(jīng)過與風(fēng)險分析4804年辦下征地手續(xù)，在尚無任何手續(xù)的情況下，一個叫做法建設(shè)。險廠接著，興昌達博用了兩年時間，花了1500萬元，把高壓線險事件經(jīng)過與風(fēng)險分析拆遷不能按期進行，拆遷費用因為補償標(biāo)準(zhǔn)改變從當(dāng)初的8000萬元，漲到了博不得不再增拆遷費用1.6億元。項目險,4949事件經(jīng)過與風(fēng)險分析險房地產(chǎn)投資全過程風(fēng)險識別風(fēng)險分層管理¤¤¤三、經(jīng)營管理¤¤說明：當(dāng)企業(yè)面臨的風(fēng)險占到70%以上則面臨重大危機可能發(fā)生。房地產(chǎn)投資全過程風(fēng)險識別風(fēng)險分層管理¤2.經(jīng)濟風(fēng)險¤4.開發(fā)時機風(fēng)險¤2.項目質(zhì)量風(fēng)險3.開發(fā)成本風(fēng)險三、經(jīng)營管理2.物業(yè)管理風(fēng)險¤¤說明：當(dāng)企業(yè)面臨的風(fēng)險占到70%以上則面臨重大危機可能發(fā)生。房地產(chǎn)投資全過程風(fēng)險識別風(fēng)險分層管理違規(guī)開發(fā)風(fēng)險¤2.經(jīng)濟風(fēng)險¤環(huán)境污染風(fēng)險4.開發(fā)時機風(fēng)險過早開發(fā)風(fēng)險法律糾紛風(fēng)險¤2.項目質(zhì)量風(fēng)險3.開發(fā)成本風(fēng)險拆遷成本風(fēng)險三、經(jīng)營管理2.物業(yè)管理風(fēng)險業(yè)主退房風(fēng)險¤業(yè)主上訪風(fēng)險銀行停貸風(fēng)險¤說明：當(dāng)企業(yè)面臨的風(fēng)險占到70%以上則面臨重大危機可能發(fā)生。u首次接觸企業(yè)風(fēng)險識別預(yù)警系統(tǒng)者，請閱讀本《風(fēng)險識別預(yù)警系統(tǒng)管理手冊》，讓你由淺入深、輕松快速地了解風(fēng)險識別系統(tǒng)的功能特征。u本文檔（EnterpriseRiskIdentificationEarlyWarningSystem）描述“企業(yè)風(fēng)險識別預(yù)警管理系統(tǒng)”方面的內(nèi)容，包括企業(yè)風(fēng)險信息收集、風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險預(yù)警、風(fēng)險監(jiān)控和風(fēng)險報告等，能指導(dǎo)您如何根據(jù)自身業(yè)務(wù)需要創(chuàng)建“企業(yè)風(fēng)險識別預(yù)警管理系統(tǒng)”，適合企業(yè)總部和分公司各層次管理人員、普通員工在風(fēng)險管理操作中，閱讀和應(yīng)用風(fēng)險識別系統(tǒng)中相關(guān)步驟，真正實現(xiàn)全員參與實施企業(yè)風(fēng)險識別和預(yù)警系統(tǒng)管理工作。u帥龍風(fēng)險管理體系靈活通用、適用范圍廣泛，本分系統(tǒng)文檔以企業(yè)人力資源風(fēng)險管理為范例作出說明，其它業(yè)務(wù)和職能部門應(yīng)用的功能特征、操作方式與此基本相似，可以此應(yīng)用文檔作為6部門初始風(fēng)險分類----67信息可靠性評價-----67解決方案流程推進SIXROURTHREETWOONE風(fēng)險評估系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)對系統(tǒng)風(fēng)險識別系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)風(fēng)險評估系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)對系統(tǒng)風(fēng)險識別系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)風(fēng)險決策系統(tǒng)人力資源部物流倉儲部行政部財務(wù)部風(fēng)險識別風(fēng)險預(yù)警風(fēng)險語言使用指南市場營銷部 生產(chǎn)制造部采購供應(yīng)部研究發(fā)展部集團本部B分公司C分公司D分公司E分公司F分公司G分公司深入集團范圍各部門差異化風(fēng)險管理人力資源部物流倉儲部行政部財務(wù)部風(fēng)險識別風(fēng)險預(yù)警風(fēng)險語言使用指南市場營銷部 生產(chǎn)制造部采購供應(yīng)部研究發(fā)展部集團本部B分公司C分公司D分公司E分公司F分公司G分公司深入集團范圍各部門差異化風(fēng)險管理實現(xiàn)全公司風(fēng)險控制使用表單：使用表單：FS000風(fēng)險識別系統(tǒng)功能清單目錄表單編號1風(fēng)險識別系統(tǒng)功能清單目錄FS0002風(fēng)險識別路線圖3風(fēng)險識別情況調(diào)查表—企業(yè)通用4風(fēng)險識別情況調(diào)查表—本行業(yè)5風(fēng)險識別情況調(diào)查表—本企業(yè)6部門初始風(fēng)險事件篩選表7部門初始風(fēng)險分類明細表8部門風(fēng)險分類統(tǒng)計表9風(fēng)險信息審核評價表風(fēng)險登記手冊風(fēng)險綜合評估表風(fēng)險排序預(yù)警監(jiān)控分類表部門初始風(fēng)險評估匯總表部門初始風(fēng)險評估排序表部門初始風(fēng)險分級評估匯總表部門風(fēng)險分析表部門風(fēng)險預(yù)警分析表部門風(fēng)險分布圖風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控目視表部門風(fēng)險報告更新時間編寫人：更新時間周密的風(fēng)險識別與預(yù)警流程手冊周密的風(fēng)險識別與預(yù)警流程手冊一、風(fēng)險識別路線圖使用表單：使用表單：FS001風(fēng)險識別路線圖部門：編號：FS001輸入風(fēng)險信息——風(fēng)險篩選——風(fēng)險定義——風(fēng)險分類——信息評價——登記風(fēng)險手冊——風(fēng)險匯總——風(fēng)險報告預(yù)計完成時間輸入風(fēng)險信息52會議、基層和管理人員參加1風(fēng)險專業(yè)人員參加1風(fēng)險專業(yè)人員參加1風(fēng)險專業(yè)人員和經(jīng)理參加3風(fēng)險管理員錄入、風(fēng)險經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)12合計完成時間周密的風(fēng)險識別與預(yù)警流程手冊周密的風(fēng)險識別與預(yù)警流程手冊使用表單：使用表單：FS002風(fēng)險識別情況調(diào)查表—企業(yè)通用（本行業(yè)、本企業(yè)、本部門）FS002風(fēng)險識別情況調(diào)查表—企業(yè)通用.xlsFS003風(fēng)險識別情況調(diào)查表—本行業(yè).xlsFS004風(fēng)險識別情況調(diào)查表—本企業(yè).xlsFS002風(fēng)險識別情況調(diào)查表—企業(yè)通用部門：人力資源部按流程分類人力資源部門事件定義風(fēng)險名稱人力資源規(guī)劃人力資源規(guī)劃風(fēng)險雖然有規(guī)劃但未能有效實施執(zhí)行，或者在執(zhí)行過程中內(nèi)外部條件發(fā)生變化，未能適時作出相應(yīng)調(diào)整。規(guī)劃執(zhí)行風(fēng)險人力資源招聘人力資源招聘風(fēng)險誤將直接競爭對手公司工作過的員工或者競爭對手公司的親友人員招聘進入公司要害管理或技術(shù)崗位。商業(yè)間諜風(fēng)險人力資源培訓(xùn)人力資源培訓(xùn)風(fēng)險沒有打造和訓(xùn)練一支能夠勝任內(nèi)部培訓(xùn)的培訓(xùn)師隊伍。培訓(xùn)師資風(fēng)險人力資源考核人力資源考核風(fēng)險公司內(nèi)部的資深員工或自認為最聰明的員工與公司管理層玩“貓捉老鼠”游戲，上有政策、下有對策，導(dǎo)致考核未能真正發(fā)揮應(yīng)有成效?？己似墼p風(fēng)險人力資源薪酬人力資源薪酬風(fēng)險公司由于缺乏對外具有競爭力、對內(nèi)具有公正性和對員工具有激勵性的薪酬體系薪酬設(shè)計風(fēng)險勞動關(guān)系勞動關(guān)系風(fēng)險勞動關(guān)系風(fēng)險對員工辭退、開除等解除勞動關(guān)系經(jīng)常出現(xiàn)糾紛和投訴。勞動關(guān)系解除風(fēng)險周密的風(fēng)險識別與預(yù)警流程手冊周密的風(fēng)險識別與預(yù)警流程手冊三、定義風(fēng)險與篩選風(fēng)險——確定不同風(fēng)險：后備識別風(fēng)險、暫不識別風(fēng)險、廢棄識別風(fēng)險三要素篩選：經(jīng)濟損失要素、可能性要素和時間要素使用表單：使用表單：FS005部門初始風(fēng)險事件篩選表FS005部門初始風(fēng)險事件篩選表部門：人力資源部日期：編號：風(fēng)險事件區(qū)分人力資源部門事件損失嚴重性A發(fā)生可能性B可能發(fā)生時間C分值排序萬元以上全可能□3年以上已列入識別風(fēng)險商業(yè)間諜風(fēng)險萬元□10萬元以上完全可能□1年以內(nèi)3后備識別風(fēng)險培訓(xùn)師資風(fēng)險萬元□10萬元以上完全可能2暫不識別風(fēng)險考核欺詐風(fēng)險□1-3萬元□3年以上1廢棄識別風(fēng)險勞動關(guān)系解除風(fēng)險□3年以上0周密的風(fēng)險識別與預(yù)警流程手冊周密的風(fēng)險識別與預(yù)警流程手冊四、部門初始風(fēng)險分類——按要求分類：部門流程要求分類、“3C”標(biāo)準(zhǔn)分類使用表單：使用表單：FS006部門初始風(fēng)險分類明細表FS007部門風(fēng)險分類統(tǒng)計表FS006部門初始風(fēng)險分類明細表一序號風(fēng)險編號風(fēng)險類別/名稱風(fēng)險分類社會風(fēng)險管理風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險法律風(fēng)險其他風(fēng)險1人力資源規(guī)劃風(fēng)險人力資源規(guī)劃風(fēng)險2規(guī)劃缺失風(fēng)險規(guī)劃缺失風(fēng)險6人力資源招聘風(fēng)險人力資源招聘風(fēng)險9Z003敏感人員風(fēng)險敏感人員風(fēng)險Z005商業(yè)間諜風(fēng)險商業(yè)間諜風(fēng)險Z009招聘技術(shù)風(fēng)險招聘技術(shù)風(fēng)險人力資源培訓(xùn)風(fēng)險人力資源培訓(xùn)風(fēng)險培訓(xùn)師資風(fēng)險培訓(xùn)師資風(fēng)險人力資源考核風(fēng)險人力資源考核風(fēng)險考核運行風(fēng)險考核運行風(fēng)險人力資源薪酬風(fēng)險X001薪酬設(shè)計風(fēng)險薪酬設(shè)計風(fēng)險勞動關(guān)系風(fēng)險勞動關(guān)系風(fēng)險勞動關(guān)系解除風(fēng)勞動關(guān)系解除風(fēng)FS007部門風(fēng)險分類統(tǒng)計表風(fēng)險類別/名稱險險險險險險合計1人力資源規(guī)劃442人力資源招聘5253人力資源培訓(xùn)334人力資源考核2135人力資源薪酬21146勞動關(guān)系風(fēng)險6697周密的風(fēng)險識別與預(yù)警流程方案周密的風(fēng)險識別與預(yù)警流程方案五、信息可靠性評價——部門班組個人：三級風(fēng)險進行審核評價使用表單：使用表單：FS008風(fēng)險信息審核評價表六、登記風(fēng)險手冊——按標(biāo)準(zhǔn)格式登記：風(fēng)險名稱、風(fēng)險描述、風(fēng)險原因、風(fēng)險預(yù)估損失使用表單：使用表單：FS009風(fēng)險登記手冊七、部門初始風(fēng)險評估與預(yù)警七、部門初始風(fēng)險評估與預(yù)警——三要素評估：經(jīng)濟損失要素、可能性要素和時間要素確定預(yù)警方式：對照風(fēng)險預(yù)警矩，發(fā)出相應(yīng)預(yù)警信號使用表單：使用表單：FS010風(fēng)險綜合評估表FS011風(fēng)險排序預(yù)警監(jiān)控分類表FS008風(fēng)險信息審核評價表信息充分性評價審核標(biāo)準(zhǔn)信息評價評分80-100可靠信息、60-79可參考信息信息來源的可靠性1．正規(guī)、可信任渠道得到的信息。如：由本企業(yè)人力資源部日常記錄數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出的員工流失率，而非員工或部門經(jīng)理口頭流傳的未經(jīng)證實的數(shù)據(jù)。信息來源的真實性1．收集的信息可以找到源頭得到驗證。如：機器設(shè)備一周內(nèi)三次出現(xiàn)跳閘事故，存在設(shè)備運行風(fēng)險。驗證：在設(shè)備機修臺帳記錄中可以查到，設(shè)備跳閘——設(shè)備電機過熱——金屬碎片落入電機馬達——防護網(wǎng)脫落未及時發(fā)現(xiàn)修復(fù)——修復(fù)完工。又如：新招聘進入的某部門經(jīng)理，作背景調(diào)查時，了解到其所填寫簡歷中工作過的某單位查無此人，則此應(yīng)聘者的經(jīng)歷信息缺乏真實性。信息來源的充分性所得信息如較復(fù)雜或重大時需要有多個證據(jù)，才被證明是充分的。如：出現(xiàn)技術(shù)骨干流失風(fēng)險，僅從某個部門一位骨干人員離職說明存在該流失風(fēng)險是不充分的。至少應(yīng)從（1）骨干離職人員占總的骨干人員比例看，如果只占某年度的1-3%則屬于基本正常，如果越出可接受比如果此次離職的技術(shù)人員既是本企業(yè)的技術(shù)帶頭人掌握有企業(yè)核心技術(shù)、又有一批跟隨者，則說明風(fēng)險度非常FS008風(fēng)險信息審核評價表序號風(fēng)險編號風(fēng)險類別/名稱風(fēng)險分類信息可靠性評價審核標(biāo)準(zhǔn)評分評價信息來源的可靠性信息來源的真實性信息來源的充分性管理風(fēng)險其他風(fēng)險道35分35分面核實30分道10分證0分面核實2G001規(guī)劃缺失風(fēng)險規(guī)劃缺失風(fēng)險道35分35分可參考信息9Z003敏感人員風(fēng)險敏感人員風(fēng)險道10分證0分面核實不可靠信息Z005商業(yè)間諜風(fēng)險商業(yè)間諜風(fēng)險道35分35分面核實30分可靠信息、Z009招聘技術(shù)風(fēng)險招聘技術(shù)風(fēng)險證0分0不可靠信息考核欺詐風(fēng)險考核欺詐風(fēng)險道10分35分面核實30分可參考信息第二階段第三階段企業(yè)ERM體系實施策略第二階段第三階段企業(yè)ERM體系實施策略全體員工風(fēng)險文化風(fēng)管隊伍、、、、業(yè)務(wù)部門輔助平臺架構(gòu)ERM部門ERM部門基礎(chǔ)平臺架構(gòu)第一階段第一階段2.風(fēng)險可能性的排序及標(biāo)準(zhǔn)3.風(fēng)險可能性產(chǎn)生影響的排序及標(biāo)準(zhǔn)4.風(fēng)險可能產(chǎn)生影響分析表5.風(fēng)險性質(zhì)、風(fēng)險程度綜合評價表6.企業(yè)剩余風(fēng)險匯總表項目名稱：風(fēng)險描述風(fēng)險等級應(yīng)對策略風(fēng)險可能性的排序及標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險可能性的排序及標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生的可能性基本標(biāo)準(zhǔn)1幾乎是確定的在多數(shù)情況下會發(fā)生2高在多數(shù)情況下很可能發(fā)生3在某些時候能夠發(fā)生4不太可能的低在某些時候不大能夠發(fā)生5在例外情況下才可能發(fā)生風(fēng)險可能性產(chǎn)生影響的排序及標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險可能性產(chǎn)生影響的排序及標(biāo)準(zhǔn)影響程度基本標(biāo)準(zhǔn)1沒有傷害，很低的損失2輕微傷害，較小的損失34較大傷害，較重損失5極大傷害，嚴重損失風(fēng)險可能產(chǎn)生影響分析表風(fēng)險可能產(chǎn)生影響分析表影響程度1幾乎是確定的2高34不太可能的低5風(fēng)險性質(zhì)、風(fēng)險程度綜合評價表風(fēng)險性質(zhì)、風(fēng)險程度綜合評價表可能性發(fā)生頻率（1)的的的（5)HHLLLHB（很可能的）MHHLLC（可能的）LMMLLMD（不太可能的）LLMHLE（很少的）LLMHHL1）A代表極高；H代表中等到；L代表低。2）對于運行中的風(fēng)險管理政策與程序的適當(dāng)性，執(zhí)行的有效性必須定期進行評價，及時修正和完善風(fēng)險管理方案。企業(yè)剩余風(fēng)險匯總表企業(yè)剩余風(fēng)險匯總表主要業(yè)務(wù)相關(guān)風(fēng)險類別的初始風(fēng)險水平活動流程初始風(fēng)險水平評估管理風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險遵循風(fēng)險其他風(fēng)險二、某企業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險案例介紹與分析-風(fēng)險預(yù)警企業(yè)風(fēng)險流程管理子系統(tǒng)企業(yè)風(fēng)險流程管理子系統(tǒng)企業(yè)全面風(fēng)險管理咨詢企業(yè)全面風(fēng)險管理體系框架風(fēng)險信息收集系統(tǒng)風(fēng)險診斷識別系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)風(fēng)險評估系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)對系統(tǒng)風(fēng)險報告系統(tǒng)企業(yè)全面風(fēng)險管理咨詢企業(yè)全面風(fēng)險管理體系框架企業(yè)風(fēng)險流程管理子系統(tǒng)風(fēng)險信息收集系統(tǒng)風(fēng)險診斷識別系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)風(fēng)險評估系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)對系統(tǒng)風(fēng)險報告系統(tǒng)企業(yè)全面風(fēng)險管理體系管理危機分析子系統(tǒng)危機信息收集子系統(tǒng)危機分析方法庫風(fēng)險與危機信息采集預(yù)警評價指標(biāo)庫風(fēng)險和危機信息加工輔助危機分析軟件風(fēng)險和危機信息傳遞企業(yè)預(yù)警危機分析子系統(tǒng)危機信息收集子系統(tǒng)危機分析方法庫風(fēng)險與危機信息采集預(yù)警評價指標(biāo)庫風(fēng)險和危機信息加工輔助危機分析軟件風(fēng)險和危機信息傳遞企業(yè)預(yù)警風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警管理子系統(tǒng)設(shè)定企業(yè)預(yù)警的指標(biāo)體系評價方法和選擇危機警戒線的確定桂林華生漆業(yè)有限華生房地產(chǎn)發(fā)展有市政建設(shè)工程有限集團公司組織架構(gòu)華生集團華生裝飾工程有限領(lǐng)導(dǎo)層：預(yù)警領(lǐng)導(dǎo)小組風(fēng)險分析層：預(yù)警管理辦研發(fā)預(yù)警采購預(yù)警生產(chǎn)預(yù)警財務(wù)預(yù)警人事預(yù)警設(shè)備預(yù)警其他預(yù)警部門信息采集組領(lǐng)導(dǎo)層：預(yù)警領(lǐng)導(dǎo)小組風(fēng)險分析層：預(yù)警管理辦研發(fā)預(yù)警采購預(yù)警生產(chǎn)預(yù)警財務(wù)預(yù)警人事預(yù)警設(shè)備預(yù)警其他預(yù)警部門信息采集組集團公司預(yù)警機構(gòu)設(shè)置圖企業(yè)集團全資或控股子公司營銷預(yù)警華生房地產(chǎn)發(fā)展有市政建設(shè)工程有限Z4ZFWDGL桂林華生華生房地產(chǎn)發(fā)展有市政建設(shè)工程有限Z4ZFWDGL桂林華生漆業(yè)有限華生集團華生裝飾工程有限預(yù)警指標(biāo)資產(chǎn)獲利能力償債能力資產(chǎn)運營能力企業(yè)發(fā)展?jié)摿瘓F分公司預(yù)警指標(biāo)體系集團分公司預(yù)警指標(biāo)體系要素層指標(biāo)基礎(chǔ)層指標(biāo)計算值1、資產(chǎn)獲利能力總資產(chǎn)報酬率成本費用利潤率2、償債能力流動比率3、資產(chǎn)運營能力應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率產(chǎn)銷平衡率應(yīng)收賬款及其占銷售收入的比重產(chǎn)品存貨及其占銷售成本的比重應(yīng)付賬款及其占購貨額的比重4、企業(yè)發(fā)展?jié)摿︿N售增長率資本保值增殖率案例：案例：香港路勁基建公司董事長單偉豹先生原順馳集團董事長孫宏斌人才流失風(fēng)險調(diào)控風(fēng)險領(lǐng)導(dǎo)者盲目拖欠規(guī)費貸款風(fēng)險企業(yè)喪失人才流失風(fēng)險調(diào)控風(fēng)險領(lǐng)導(dǎo)者盲目拖欠規(guī)費貸款風(fēng)險企業(yè)喪失制股權(quán)風(fēng)險企業(yè)高速發(fā)展風(fēng)險順馳集團面臨風(fēng)險因素競爭對手競爭對手攻擊風(fēng)險1.順馳的戰(zhàn)略風(fēng)險分析1.1順馳擴張模式介紹順馳管理層對未來的兩個假設(shè)：1）房地產(chǎn)市場不會衰落，土地價格將不斷飆升，現(xiàn)在的“高價”就是日后的廉價；2）在第一次付出土地款項到付土地尾款的時間段內(nèi)，消費者能夠接受由于土地價格上升而帶來的房價上升?？偝止稍鲋?4權(quán)總持股增至94權(quán)風(fēng)險事件可致風(fēng)險1、從2003年9月到2004年8月間，順馳旋風(fēng)般地跑馬全國，共購進10多塊土地，建筑面積將近1000萬平方米，獲得“天價制造者”的雅號。2003年，順馳實現(xiàn)銷售額45億元企業(yè)高速發(fā)展風(fēng)險2、2003年7月，孫宏斌在中城房網(wǎng)的一次論壇上當(dāng)面挑戰(zhàn)王石：“我們的中長期戰(zhàn)略是要做全國第一，也就是要超過在座諸位，包括王總?！鳖I(lǐng)導(dǎo)者盲目冒進風(fēng)險3、從2004年3月到5月之間，國家推出了一系列嚴厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)的冬天突然降臨。5月3日，順馳召開領(lǐng)導(dǎo)團隊會議，緊急下令停止拿地國家政策調(diào)控風(fēng)險4、2004年8月7日，海南博鰲舉辦全國房地產(chǎn)論壇，王石點名評論順馳：“這種黑馬其實是一種破壞行業(yè)競爭規(guī)則的害群之馬?！备偁帉κ止麸L(fēng)險5、2005年10月，順馳與美國投資銀行摩根的私募談判流產(chǎn)。順馳進行大規(guī)模的人員調(diào)整，裁員20%人才流失風(fēng)險6、2006年初，媒體曝光，順馳拖欠的土地費用加上銀行貸款余額，總數(shù)估計高達46億元。拖欠規(guī)費貸款風(fēng)險7、2007年1月26日，路勁基建宣布收購孫宏斌手中的剩余股1企業(yè)喪失制股權(quán)風(fēng)險91權(quán)益乘數(shù)銷售凈利率銷售毛利息支出/總資產(chǎn)比率銷售收入負債總額所得稅率權(quán)益乘數(shù)銷售凈利率銷售毛利息支出/總資產(chǎn)比率銷售收入負債總額所得稅率1.順馳的戰(zhàn)略風(fēng)險分析?1.2順馳擴張模式分析?我們先用杜邦分析來仔細探討這一模式。凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)收益率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率稅前銷售凈利率稅前銷售凈利率三項費用/三項費用/銷售收入比以順馳在北京的第一個項目順馳領(lǐng)海為例?一方面順馳的資產(chǎn)日后確實能夠升值，這是管理層的戰(zhàn)略眼光；?另一方面，這種升值需要時間來釋放，而順馳的擴張模式不允許他們等到升值的那一刻，這是順馳擴張模式里面又一個自相矛盾的地方。本案例從預(yù)警指標(biāo)方面的應(yīng)用研究分析一預(yù)警指標(biāo)結(jié)合本案分析預(yù)警黃區(qū)(1)資產(chǎn)負大約有70%來自銀行貸款(2)利率利率上升(3)房價收入比商品房價格與居民收入比超過發(fā)達國家3-6倍的水平，高達10倍以上，遠遠超出普通消費者的購買能力范圍(4)空置率房價收入比不能完整地描述商品房的市場供求關(guān)系，空置率則是反映市場需求供應(yīng)量的指標(biāo)。本案例從預(yù)警指標(biāo)方面的應(yīng)用研究分析二一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)結(jié)合本案分析預(yù)警標(biāo)設(shè)計表現(xiàn)為政治穩(wěn)指標(biāo)表現(xiàn)為：①政策穩(wěn)定性②政策支持力③法規(guī)健全度表現(xiàn)為：①社會安定性表現(xiàn)為宏觀經(jīng)濟形勢本案例從預(yù)警指標(biāo)方面的應(yīng)用研究分析二結(jié)合本案分析預(yù)警計①土地屬性指標(biāo)②土地規(guī)劃指標(biāo)①人口狀況②收入狀況③消費心理程合同的完善和規(guī)范程度：②違約可能性①設(shè)計理念的先進性②施工水平三、某企業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險案例介紹與分析-風(fēng)險應(yīng)對企業(yè)風(fēng)險流程管理子系統(tǒng)企業(yè)全面風(fēng)險管理咨詢企業(yè)風(fēng)險流程管理子系統(tǒng)企業(yè)全面風(fēng)險管理體系框架風(fēng)險信息收集系統(tǒng)風(fēng)險診斷識別系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)風(fēng)險評估系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)對系統(tǒng)風(fēng)險報告系統(tǒng)企業(yè)全面風(fēng)險管理咨詢企業(yè)全面風(fēng)險管理體系框架企業(yè)風(fēng)險流程管理子系統(tǒng)風(fēng)險信息收集系統(tǒng)風(fēng)險診斷識別系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)風(fēng)險評估系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)對系統(tǒng)風(fēng)險報告系統(tǒng)重大風(fēng)險控制與應(yīng)對的方法投資發(fā)展部財務(wù)管理部風(fēng)險管理部集團辦公室資產(chǎn)管理部投資發(fā)展部財務(wù)管理部風(fēng)險管理部集團辦公室資產(chǎn)管理部 基建管理部風(fēng)險顧問采購部A風(fēng)險總監(jiān) 事業(yè)部制風(fēng)險組織結(jié)構(gòu)圖風(fēng)險顧問采購部A風(fēng)險總監(jiān)生產(chǎn)部B碓定管理風(fēng)險的最佳結(jié)構(gòu)-基本風(fēng)險管理結(jié)構(gòu)風(fēng)險管理部門風(fēng)險管理執(zhí)委會審計部門行政管理部門建議的風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)風(fēng)險管理部門風(fēng)險管理執(zhí)委會審計部門行政管理部門董事會董事會支援單位會會企業(yè)風(fēng)險管理框架審計執(zhí)委會酬金管理執(zhí)委會風(fēng)險管理執(zhí)委會風(fēng)險管理總監(jiān)行政總裁辦公室信貸風(fēng)險市場風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險呆滯貸款 法規(guī)部業(yè)務(wù)支援服務(wù)部銀行部業(yè)務(wù)發(fā)展及策劃部人力資源部企業(yè)銀行市場風(fēng)險經(jīng)理務(wù)企業(yè)中心其他營運單位業(yè)務(wù)發(fā)展財務(wù)單位信貸辦理貸款回收信貸風(fēng)險信貸風(fēng)險研究員直接負責(zé)定出管理風(fēng)險的最佳結(jié)構(gòu)-風(fēng)險管理結(jié)構(gòu)藍圖審計執(zhí)委會酬金管理執(zhí)委會風(fēng)險管理執(zhí)委會風(fēng)險管理總監(jiān)行政總裁辦公室信貸風(fēng)險市場風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險呆滯貸款 法規(guī)部業(yè)務(wù)支援服務(wù)部銀行部業(yè)務(wù)發(fā)展及策劃部人力資源部企業(yè)銀行市場風(fēng)險經(jīng)理務(wù)企業(yè)中心其他營運單位業(yè)務(wù)發(fā)展財務(wù)單位信貸辦理貸款回收信貸風(fēng)險信貸風(fēng)險研究員直接負責(zé)建議的風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)董事會行政總裁行政管理執(zhí)委會資產(chǎn)負債及資源分配執(zhí)委會信貸管理執(zhí)委會銀行部地區(qū)/分地區(qū)/分匯報責(zé)任Z4ZFWDGL桂林華生Z4ZFWDGL桂林華生漆業(yè)有限華生房地產(chǎn)發(fā)展有市政建設(shè)工程有限華生集團華生裝飾工程有限財務(wù)型風(fēng)險管理技術(shù)財務(wù)型風(fēng)險管理技術(shù)控制型風(fēng)險管理技術(shù)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案分類房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案管理制度房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對檢查總分類表總分類風(fēng)險應(yīng)對檢查項目總分類風(fēng)險應(yīng)對檢查結(jié)果：Y/N國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策變動主流媒體或網(wǎng)絡(luò)公布的房地產(chǎn)同行重大風(fēng)險危機事件其他相關(guān)信息房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對檢查明細表風(fēng)險應(yīng)對檢查項目房屋質(zhì)量風(fēng)險房屋違規(guī)銷售風(fēng)險房屋結(jié)構(gòu)變更風(fēng)險房屋建筑違規(guī)風(fēng)險償還債務(wù)風(fēng)險變更承包商風(fēng)險首付款提高風(fēng)險配套設(shè)施未驗收風(fēng)險外墻廣告權(quán)案風(fēng)險受益連帶責(zé)任風(fēng)險未全部俊工交房風(fēng)險風(fēng)險小區(qū)配套不完善風(fēng)險逾期交房風(fēng)險行業(yè)風(fēng)險危機事件一預(yù)警啟示應(yīng)急計劃業(yè)主鄭先生花近300萬無出色鳳凰城二期一套精裝住房，裝修質(zhì)量粗糙、墻面裂縫等問題，法院判決：北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償費用2.5萬元。2009年6月25日北京娛樂報房屋質(zhì)量風(fēng)險福建流清縣一房地產(chǎn)開發(fā)商“一房二賣”法院判決，第二次交易無效，開發(fā)商雙倍返還購房人已支付的購房款。新華網(wǎng)2010年4月15日房屋違規(guī)銷售唐女士與廣西嘉和置業(yè)集團公司簽訂一份商品房買賣合同，合同所附平面圖，兩間臥室均一個寬寬的落地窗。交房時，窗子一個被完全封死，另一個則改成了一個防火門和一個防火窗。開發(fā)商賠12萬元給唐女士。2007年3月30日新華網(wǎng)南寧電房屋結(jié)構(gòu)變更行業(yè)風(fēng)險危機事件二劉某購買了位于豐臺草橋新園一區(qū)的戀日嘉園二期住房，又購買小區(qū)地下車庫停車位。一次停車下車時被車位上方排風(fēng)管道裸露在外的角鐵支架碰傷，并休假2個月。車庫按《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》小型車應(yīng)為2.2米，而實際只有1.55米。劉某索賠4.2萬元經(jīng)濟損失及5000元精神損失費。2007年3月31日京華時報房屋建筑違規(guī)風(fēng)險上海萊興房地產(chǎn)有限公司在開發(fā)過程中，因被擔(dān)保人無力償還債務(wù)，造成企業(yè)的重大經(jīng)濟損失，導(dǎo)致企業(yè)資不抵債，向所在的上海市盧灣區(qū)人民法院申請破產(chǎn)，法院于2000年8月23日宣告企業(yè)破產(chǎn)，并進入破產(chǎn)還債程序。開發(fā)項目也因此長期停工成為“爛尾樓”。償還債務(wù)風(fēng)險某縣污水處理廠一個污水處理施工項目，中標(biāo)人為一家外省房建、市政公用工程施工總承包一級企業(yè)。合同執(zhí)行期間由于建設(shè)單位資金不到位等原因停工后又有新的施工單位進入。中標(biāo)人提起訴訟，要求建設(shè)單位賠付臨時設(shè)施費、誤工、窩工損失及違約賠償共245萬元和訴訟費用。法院變更承包商風(fēng)險行業(yè)風(fēng)險危機事件三預(yù)警啟示應(yīng)急計劃因首付提高導(dǎo)致退房糾紛，肖女士于2008年8月11日與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，購買某小區(qū)一套商品房，約定總房價款為50萬元整，首付三成計十五萬元整，余款以銀行按揭方式支付。肖女士在支付了購房首付款后，去銀行辦理按揭手續(xù)時，被銀行告知因其家庭已有一套住房，對第二套房屋銀行只能提供六成按揭。得知此事后，肖女士拒絕增加首付款，要求按合同中約定的付款方式支付房款，否則就要開發(fā)商在承擔(dān)違約責(zé)任的情況下退房。開發(fā)商多次催促未果，因此釀成糾紛。首付款提高風(fēng)險因防雷工程未驗收導(dǎo)致的退房風(fēng)險糾紛，陳先生2007年11月30日購買了一套商品房，陳先生與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》約定2008年6月30日交房，交房條件是該商品房經(jīng)驗收合格，開發(fā)商如果逾期交房超過六十日，買受人有權(quán)退房。在合同約定的交房日交房時，陳先生以質(zhì)量不好為由拒絕收房，但此要求遭到開發(fā)商的拒絕，雙方為此僵持不下。時隔六十日后，陳先生向法院提起民事訴訟，要求退房，其理由是開發(fā)商至起訴之日仍未取得防雷工程竣工驗收合格證明，違反了中國氣象局的《防雷裝置設(shè)計審核和竣工驗收規(guī)定》配套設(shè)施未驗收風(fēng)險對“福建廈門東方時代廣場外墻使用權(quán)案”評析，2007年在福建廈門發(fā)生過這樣一起案例。在福建廈門有個東方時代廣場，其樓宇外墻上懸掛著多家世界著名企業(yè)的廣告，一年收入至少上百萬元。但過去幾年，這些錢全被開發(fā)商收走了。為了拿回本該屬于業(yè)主的權(quán)益，東方時代廣場73位業(yè)主和開發(fā)商打起了“外墻使用權(quán)”官司。但這起官司的最終結(jié)果卻是：雖然在《商品房買賣合同》中約定外墻使用權(quán)歸開發(fā)商所有，但廈門中院終審認定這一格式條款無效，責(zé)令開發(fā)商將外墻使用權(quán)歸還全體業(yè)主。外墻廣告權(quán)案風(fēng)險行業(yè)風(fēng)險危機事件四預(yù)警啟示應(yīng)急計劃上海市首例以先租后售方式的購樓合同糾紛被判有效案，本案件是一起先租后售的糾紛案件，也是在商品房租賃活動中出現(xiàn)的新類型案件。案件最終認定先租后售合同有效，導(dǎo)致原告敗訴。案件中涉及的先租后售合同以及與此有關(guān)的廣告欺詐，租賃物的裝飾合同等有關(guān)法律關(guān)系，可謂案件疑難復(fù)雜。一、二審法院均確認先租后售合同的有效，充分反映了法院按《合同法》第52條嚴格執(zhí)法的新水平【案情】原告畑某某系一日本籍購房人，第一被告某房地產(chǎn)開發(fā)（上海）有限公司為港商在上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。先租后售風(fēng)險建設(shè)工程施工合同各方主體對工程質(zhì)量依法應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任——一起高達1897萬元的工程質(zhì)量索賠案，原告：深圳市某石油公司、被告：深圳市某建筑公司。按照《建筑法》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，對建設(shè)工程出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵的，一般處理原則是由承包方也就是建設(shè)工程的施工方承擔(dān)責(zé)任。但是要保證建設(shè)工程的質(zhì)量必須在建筑工程的勘察、設(shè)計、施工這三個環(huán)節(jié)上使建設(shè)工程質(zhì)量符合國家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范及合同約定的要求，三者缺一不可。所以建設(shè)工程中涉及的主體發(fā)包人、承包人、勘察單位、設(shè)計單位和監(jiān)理單位，他們對工程質(zhì)量都負有不可推卸的責(zé)任。多方連帶索賠行業(yè)風(fēng)險危機事件五預(yù)警啟示應(yīng)急計劃某工程款糾紛上訴案，本案是施工承包人為確保債權(quán)實現(xiàn)，向真正建設(shè)單位催討工程款的典型案件。本案一審判決，認為被告因與承包人無合同關(guān)系，不應(yīng)對發(fā)包人所欠債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。本所認為一審判決遺漏真正的建設(shè)單位，支持當(dāng)事人提出上訴。二審法院審理后認為，被告作為建設(shè)單位，是工程合同利益的直接受益人，應(yīng)當(dāng)對發(fā)包人的付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，并據(jù)此依法改受益連帶受托處理棲霞建設(shè)商品房預(yù)售及物業(yè)管理系列糾紛，棲霞建設(shè)總部位于南京，是江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，中國房地產(chǎn)著名品牌企業(yè)，在蘇州開發(fā)了楓情水岸花園等多個住宅項目。在楓情水岸一期交房前后，就小區(qū)綠化是否變更、疊加別墅是否是別墅、房屋花園是否可以封閉等與分別與小業(yè)主發(fā)生了爭議。10名小業(yè)主訴開發(fā)商商品房買賣合同糾紛案件，案件糾紛主要涉及商品房是否具備交付條件、是否存在逾期交房及小區(qū)配套不完善的賠償?shù)葐栴}。該案件雖然只有10人提起訴訟，但卻同時涉及660戶小業(yè)主的利益，且該案所涉的樓盤是吳江市最大的商業(yè)樓盤之一，故案件的審理受到了蘇州市、吳江市報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體的持續(xù)關(guān)注，并進行了大量報道。在代理律師收集了大量對開發(fā)商不利的證據(jù)材料后，態(tài)度強硬的開發(fā)商主動與小業(yè)主協(xié)商賠償事宜，最后小業(yè)主獲得了超過預(yù)期的賠償額，撤回了訴訟。未全部俊工交房風(fēng)險風(fēng)險，小區(qū)配套不完善風(fēng)險，逾期交房風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對檢查總分類表總分類風(fēng)險應(yīng)對檢查項目總分類風(fēng)險應(yīng)對檢查結(jié)果：Y/N國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策變動主流媒體或網(wǎng)絡(luò)公布的房地產(chǎn)同行重大風(fēng)險危機事件其他相關(guān)信息房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對檢查明細表案例研究：房地產(chǎn)項目全程的風(fēng)險管理房地產(chǎn)開發(fā)全程風(fēng)險控制模型第一部分嘉苑別墅的項目背景u嘉苑別墅是由明都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個獨立別墅項目，位于江蘇省常州市禮嘉鎮(zhèn)行政中心區(qū)域，緊靠禮嘉鎮(zhèn)政府、禮嘉中心小學(xué)和派出所。占地55140平方米，規(guī)劃總建筑面積24500平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為70余戶，全部由獨立別墅組成。由于受人口總量和經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，住宅市場規(guī)模較小。尤其是高端產(chǎn)品(主要是獨立別墅)的客戶資源較少。項目2008年9月開工，計劃2009年6月交付，2008年12月開盤，至2009年1月銷售率就達100％，這個項目的成功經(jīng)驗值得我們進行深入分析和借鑒。第二部分嘉苑別墅的市場分析一、項目取得與地塊研究階段的風(fēng)險管理1、進行全面、完整的市場調(diào)查2、應(yīng)用SWOT分析法確定項目的優(yōu)劣勢3、進行市場定位4、項目買家定位5、確定初步技術(shù)方案：一、項目取得與地塊研究階段的風(fēng)險管理將本階段的風(fēng)險控制在最小范圍的風(fēng)險管理工作事項境六個方面進行全面、完整的市場調(diào)查2.應(yīng)用SWOT分析法確定項目的優(yōu)劣勢，了解本階段的風(fēng)險點主要是（1）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費市場有成熟2）3.著重加強引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費市場的工作，并且擴大本項目的宣傳范圍，把目標(biāo)客戶群體從單一的禮嘉鎮(zhèn)將不可能清晰了解本階段的風(fēng)險點，不能有的放矢地進行風(fēng)