《房地產(chǎn)策劃大全—名企歷年案例》

團圓網(wǎng)www.tuanyuan.tv東亞·國際城營銷推廣提報方案2008－07－06目錄ContentsPart1

：市場研究Analyse板塊閱讀/競爭閱讀/消費者分析Part2

：戰(zhàn)略與策略Strategies戰(zhàn)略前思考/營銷戰(zhàn)略/營銷定位/營銷策略Part3

：推廣StrategiesPlan

Part4

：創(chuàng)意IdeaLOGO/VI系統(tǒng)延展/廣告調(diào)性示意推廣計劃/攻勢風(fēng)暴/媒體費用估算/推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排PartOne市場研究1、板塊閱讀

2、競爭分析

3、消費者分析沈陽奧體中心沈陽會展中心21世紀廣場理工大學(xué)天水e城SR新城首創(chuàng)·國際城新華國際公寓億豐時代廣場沿海國際中心泛美華庭五里河商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)大學(xué)城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)渾南新區(qū)特征渾南新區(qū)特征

板塊發(fā)展特征：新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)成為它的功能定位。這里的總體布局是“一廊、兩翼”版塊大事記：初創(chuàng)起步階段（1988年—1992年）

發(fā)展提高階段（1992年—2000年）

新區(qū)建設(shè)階段（2001年1月—至今）版塊規(guī)劃：按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共綠地20%，其它用地10%。1.總面積120平方公里，常住和流動人口20余萬人；2.以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現(xiàn)代化科技新城區(qū)；3.國家級高新區(qū)，是國家科技部重點扶持的10個高新區(qū)之一；4.世界500強企業(yè)已有23家入主；5.中國北方的電子信息和先進制造兩大主導(dǎo)基地；6.是沈陽城市新的CBD，城市高端人群聚集地；可見的新城市都心。中國北方最具活力、最富吸引力、最有競爭力的投資發(fā)展地區(qū)沈陽最具國際化色彩的新城市中心渾南新區(qū)屬性——國際化新城市中心精品區(qū)域：渾河沿岸不可復(fù)制。由于緊臨渾河，渾南新區(qū)的地理位置有著城市核心區(qū)所無法取代的獨特優(yōu)勢。

奧體板塊：一大片住宅用地被一搶而空。這個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)人氣更旺，更有五星級酒店選址在此。

金廊沿線：這個區(qū)域的地產(chǎn)絕大多數(shù)都是商貿(mào)服務(wù)業(yè)。南部別墅：大多位于渾南新區(qū)的南部地帶。由于渾南新區(qū)的大手筆綠化以及優(yōu)良的空氣質(zhì)量，讓這些別墅頗受購房者歡迎。但渾南新區(qū)的別墅區(qū)開盤較早，價位并不算高。

渾南新區(qū)市場發(fā)展引擎[未來預(yù)測]

精品樓盤是主打

精品樓盤將是渾南新區(qū)今后的主打。渾南新區(qū)將在“質(zhì)”上努力，致力于引進精品項目，打造優(yōu)秀作品，提升新區(qū)房地產(chǎn)的品位；另一個層面上，通過政策導(dǎo)向強化進區(qū)人口的“質(zhì)”，在整個沈陽市場細分中確定新區(qū)“中高端房產(chǎn)”的市場定位。

“渾南新區(qū)樓盤已經(jīng)進入品牌和大盤時代，今后這個區(qū)域的房地產(chǎn)無論質(zhì)還是價都將穩(wěn)中有升?！?/p>

渾南新區(qū)市場發(fā)展引擎渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀

經(jīng)過六年多飛躍發(fā)展的渾南新區(qū)用不斷攀升的房價印證著自身的升值空間，2005年渾南地區(qū)的土地價格為2000多元/平方米，而2007年就已達到了4000多元/平方米。地價上漲了，房價也會隨著上漲。從2007年的商品房上市均價來看，第一季度的平均價格為3866元/平方米，而從四月份開始，渾南地區(qū)的商品房上市均價穩(wěn)定在4000元/平米之上，這樣的價位已經(jīng)和市內(nèi)的鐵西、大東等區(qū)域分庭抗禮。據(jù)統(tǒng)計，2007年的商品房那個均價比2005年上漲了約29.87%，這樣的增長速度充分驗證了區(qū)域的升值空間。2008年，依托“奧運效應(yīng)”的輻射作用，渾南地區(qū)的奧體板塊周圍房價走勢趨好，而“后奧體時代”所帶來的高品質(zhì)居住環(huán)境和深厚的人文奧運內(nèi)涵對于渾南地區(qū)的主推作用也是被普遍看好的。而隨著“大渾南構(gòu)想”的推動，沈陽城市中心將南移，這些都為渾南地區(qū)的升值潛力注入了新鮮血液。渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀2007年渾南新區(qū)商品房月度上市均價（單位：元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月387837373984432941134684459342024272426347644177渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀沈北新區(qū)——新興的熱點區(qū)域板塊被市場所看好，價格也得到快速的上漲，同比漲幅分別達到11.32%。

熱點區(qū)域漲幅較大，個別區(qū)縣受個案影響而波動較大政府扶持、交通便利，推速了該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展渾南新區(qū)房產(chǎn)已逐漸進入成熟期新區(qū)聚集著一些大品牌、一流的開發(fā)商市場逐漸被看好，從供應(yīng)、去化、均價各方面，數(shù)據(jù)均比去年同期有快速的上漲。渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀以橋為劃分，分為渾河堡板塊、奧體中心板塊、大學(xué)城板塊；渾河堡先行、奧體中心最熱，大學(xué)城后市強勁；價格北高南低渾河堡產(chǎn)品線齊全；奧體中心以商業(yè)及辦公為主，少量住宅；大學(xué)城以多層、小高及高層住宅為主渾南新城區(qū)域板塊劃分——分為渾河堡、奧體中心、大學(xué)城三大板塊渾南新區(qū)板塊分布渾南新區(qū)板塊分布渾河堡板塊奧體中心板塊大學(xué)城板塊渾河堡板塊（N1）四至：

東至渾河大街，西至大長線，南至過境繞城高速公路，北至寧園路，渾河。

板塊形成原因：

此區(qū)域是距和平、沈河最近的郊區(qū)板塊，隨著政府對大渾南的規(guī)劃，以及各項配套工程緊鑼密鼓的建設(shè)，目前區(qū)域內(nèi)項目檔次高低不同，由于北部緊靠渾河，延續(xù)都市繁華，常住人口較為復(fù)雜，是最具升值潛力的黃金區(qū)域。產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動了板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展，帶來了充足的客源，萬科地產(chǎn)的進入在一定程度上提升了板塊熱度。

。奧體中心板塊（N2）四至：

東至遼祝路，西至渾河大街，南至過境繞城高速公路，北至渾河。

板塊形成原因：

該板塊是渾南新區(qū)早期進行房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，主要沿渾河開發(fā)為主，檔次較高并已形成了一定規(guī)模。隨著奧體中心的建設(shè)，地鐵工程的全面啟動，該板塊已然成為渾南新區(qū)最炙手可熱的區(qū)域，房產(chǎn)項目受其影響，價格上漲，銷售速度較快。

渾南大學(xué)城板塊（N3）四至：

東至過境繞城高速公路，西至遼祝路，南至過境繞城高速公路，北至渾河。

板塊形成原因：

該板塊發(fā)展主要依托大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)，土地儲備量大，未來將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點區(qū)域。該板塊主要指渾河南岸，渾河橋西側(cè)區(qū)域，是目前渾南新區(qū)外來開發(fā)商最多、樓盤最集中、高檔樓盤最多的區(qū)域；該板塊是渾南最先開發(fā)的板塊，也是目前該區(qū)域價格最高的板塊之一，目前該板塊均價已超過4500元/平，從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以三室為主，大面積產(chǎn)品為輔，一室供應(yīng)量偏少，成為區(qū)域空白點。產(chǎn)品供應(yīng)與消化比區(qū)域市場研究部分——渾河堡板塊渾南新區(qū)板塊分布該板塊位于渾河橋東、富民橋西側(cè)。依據(jù)規(guī)劃，該板塊為渾南新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。奧體中心的建設(shè)提升了板塊的商業(yè)價值，而近期不斷涌現(xiàn)的商業(yè)項目，也使該板塊具有較強的商業(yè)氛圍，本案即位于該板塊內(nèi)。該板塊是渾南最熱的板塊，該板塊均價4300元/平，今年該區(qū)域板塊均價預(yù)期突破4500元/平；從主力產(chǎn)品供應(yīng)看以一室為主，二室為輔，由于該區(qū)域?qū)僦醒肷虅?wù)區(qū)，未來公寓及小戶型產(chǎn)品供應(yīng)將會成為主流。產(chǎn)品供應(yīng)與消化比區(qū)域市場研究部分——奧體中心板塊渾南新區(qū)板塊分布該板塊位于富民橋東側(cè)，包含大學(xué)城區(qū)域。受大學(xué)城建設(shè)的影響，該板塊成為渾南又一重點的居住區(qū)域。區(qū)域點評：該板塊發(fā)展速度相對緩慢，目前該板塊均價在3700-3800元/平，未來隨著大學(xué)城周邊環(huán)境的成熟，該區(qū)域價值將會劇增；從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以二室為主，其次供應(yīng)量較多的是三室二廳產(chǎn)品，該區(qū)域未來主力產(chǎn)品面積將會向三室二廳方向發(fā)展。產(chǎn)品供應(yīng)與消化比區(qū)域市場研究部分——大學(xué)城板塊渾南新區(qū)板塊分布板塊區(qū)域特征市政引擎發(fā)展階段渾河堡板塊潛力黃金居住區(qū)距市中心最近的板塊，打造居住氛圍中級階段奧體中心板塊借勢發(fā)展區(qū)奧體中心建設(shè)，地鐵工程啟動，該板塊房產(chǎn)項目價格上漲，銷售速度較快。中級階段南大學(xué)城板塊未來發(fā)展熱點區(qū)大學(xué)城規(guī)劃建設(shè)，土地儲備量大，將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點區(qū)域。起步階段渾南新區(qū)板塊對比分析PartOne市場研究1、板塊閱讀

2、競爭分析

3、消費者分析大學(xué)城板塊個案分析萬科新里程紅陽上河城金地國際花園項目名稱已開工06年開發(fā)年均消化中房金河花園1055浦江苑2074.8SR新城22173.7假日伊利雅特灣30145.2融城時代1154.5中國女人街10——2.5金水花城35——6.4河畔新城50109左岸慧晶11——5.5唯美品格19——8清華同方信息港874在水一方26——4塞納家園1745新華國際公寓6.6——5慧緣博雅1866新榆公館2065.4富都麗景10107雍熙金園10105.5總計333.610196.5市場研究部分——年均消化量近百萬平米普通住宅的主力戶型面積在100-180m2之間，多數(shù)超過政府限價的大面積戶型，小戶型供給相對缺乏。100-120m2市場研究部分——大戶型主導(dǎo)渾南新區(qū)板塊總結(jié)案名主力總價項目名稱30萬以下30-4040-5050-6060-7070-8080萬以上中房金河花園

浦江苑

SR新城

假日伊利雅特灣

融城時代

中國女人街

金水花城

河畔新城

左岸慧晶

唯美品格

清華同方信息港

在水一方

塞納家園

新華國際公寓

慧緣博雅

新榆公館

市場研究部分——主力總價在30-70萬之間大量酒店、寫字間的建設(shè)產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展帶來大量置業(yè)需求，市中心區(qū)內(nèi)供求矛盾短期內(nèi)無法解決五愛隧道、地鐵2號線的開通億豐、泛美等大型商業(yè)幅射效應(yīng)奧體中心商務(wù)區(qū)形象初見端倪大規(guī)模、一流品牌開發(fā)商的進駐，提升了該區(qū)域的整體品質(zhì)。土地寸土寸金，升值潛力巨大交通改善，擴大客戶范圍提升片區(qū)知名度與美譽度，形成良好的居住、商業(yè)氛圍高檔次、完善的商業(yè)及文化配套【站在2008年的時點上，重新審視項目區(qū)位特性】渾南新區(qū)板塊總結(jié)——地塊未來發(fā)展市場小結(jié)：開發(fā)環(huán)境渾南房地產(chǎn)正處于發(fā)展期；產(chǎn)品特點小戶型產(chǎn)品市場去化較快，而渾南區(qū)三、兩室唱主角，一室產(chǎn)品機會顯著；發(fā)展趨勢渾南房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展方向是向中高端方向發(fā)展；板塊特點商務(wù)氣息逐漸濃厚，規(guī)劃中帶有商業(yè)、公寓類型項目居多，知名開發(fā)企業(yè)相繼入主區(qū)位解析：從發(fā)展趨勢看，該地塊升值潛力巨大，有很大的增值空間；從板塊特點看，該地塊所處為CBD板塊，適合做中高開發(fā)；從輻射范圍看，該地塊地處渾南中心，區(qū)域輻射范圍較廣；從區(qū)域優(yōu)勢看，毗鄰奧體中心、路網(wǎng)發(fā)達（地鐵即將開通）、“金廊”全面啟動、商圈漸成規(guī)模、08奧運會帶動區(qū)域成熟。樓盤名稱優(yōu)勢劣勢昆泰·新界CBD核心區(qū)域，投資、應(yīng)用性價比高。戶型設(shè)計細節(jié)考慮周到。周變商業(yè)配套、市政配套相對完善，高車位配比。價格合理，戶型配比具針對性項施工緩慢無業(yè)主會所，人文服務(wù)依附奧體中心蝶點高層136平方米的品相問題，影響整體銷售金地國際花園品質(zhì)高、物業(yè)服務(wù)好、高車位配比園林設(shè)計及建筑體系的符合高端氣質(zhì)周變商業(yè)配套、市政配套相對完善知名開發(fā)企業(yè)，有一定品牌效應(yīng)產(chǎn)品類型（花園洋房、電梯洋房）受客群歡迎均價高，不利于中端客群置業(yè)萬科·新里程物業(yè)的金質(zhì)招牌，市場影響力巨大。價格低，對中、低端置業(yè)客戶具有極強吸引力。萬科形象普遍認知，品牌效應(yīng)園林景觀有概念而無實質(zhì)。120平方米以上戶型銷售不暢。周邊商業(yè)配套不完善紅陽·上河城鄰渾河，生態(tài)環(huán)境佳，地理位置優(yōu)越商業(yè)配套及市政配套相對完善。小戶型\復(fù)式戶型，市場反應(yīng)較好。容積率較高戶型偏大車位量偏少競爭項目優(yōu)劣勢分析規(guī)劃產(chǎn)品配套景觀

毗鄰渾南大道，到奧體CBD商務(wù)區(qū)及老城區(qū)車程不足10分鐘。周邊項目多以品牌為主，無形中提升項目品質(zhì)，為客戶置業(yè)富人區(qū)理念奠定堅實基礎(chǔ)。依附渾南大學(xué)城，文化氣息濃重。地處奧體CBD商務(wù)區(qū)、渾南大學(xué)城、渾南新區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)金三角置業(yè)區(qū)域。生態(tài)環(huán)境的資源優(yōu)勢.本案本案的優(yōu)勢位置——新區(qū)核心位置未能轉(zhuǎn)化為項目的地位地位——在板塊中，政務(wù)新區(qū)第一大盤影響力不足價格——缺乏創(chuàng)造市場的引擎，跟隨市場客群——以低端為主，在中高端人群中影響力有限必須為項目打造新的引擎，樹立新的品質(zhì)標桿本案的目前面臨的問題PartOne市場研究1、板塊閱讀

2、競爭分析

3、消費者分析1、潛在消費者目前居住情況與家人同住占有比例近40％居民租房比例較低，購房出租的居民較少市民自有住房比例較高，但主要還是以經(jīng)濟適用房為主潛在購房者分析2、潛在消費者購買自住產(chǎn)權(quán)住房意愿情況根據(jù)調(diào)研，未來兩年內(nèi)將成為市民購房的高峰期，而且這一部分消費者也將成為未來房市去化的主力軍近86％的被訪者在近三年內(nèi)有購房的意向3、潛在消費者預(yù)期購房商品房類型多層商品房仍為購房者購房首選的住宅類型多層住宅為購房者首選；從經(jīng)濟發(fā)展及購買能力等層面考慮，在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)多層產(chǎn)品仍是房地產(chǎn)市場的主流高層住宅在需求較高，目前發(fā)展空間較大小高層物業(yè)需求比例呈上升趨勢4、潛在消費者購房的主要目的投資及出租需求市場份額非常小購房者仍以自住為主，其自住需求比例達到72％，投資型房產(chǎn)比例很低城市改造力度很大，購房自住需求旺盛由于投資及出租市場并不活躍，二級市場的開發(fā)緩慢渾南新區(qū)個案客群項目名稱目標客群來源目標客群職業(yè)劃分河畔新城以沈河、和平區(qū)域、及工作和居住在渾南附近的人為主政府公務(wù)員、私營企業(yè)主、外企或私企高管、金領(lǐng)、外地來沈高管、醫(yī)護人員浦江苑以周邊工作和居住的人為主私營企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、政府公務(wù)員億豐廣場以周邊工作和居住客戶為主，及外地來沈置業(yè)人員私營企業(yè)主、外地來沈白領(lǐng)萬科新榆公館以周邊工作和居住的人為主，輻射渾河北岸政府公務(wù)員、企業(yè)高管、外企或私企金領(lǐng)左岸慧晶以南航和政府公務(wù)員為主政府公務(wù)員、國企白領(lǐng)融城時代以和平區(qū)居住和工作的人群為主韓國來沈的生意人金水花城一期:北方航空公司團購800余套政府公務(wù)員、新華社編輯、企業(yè)白領(lǐng)本案地理位置和外部舒適性將會吸引大批在產(chǎn)業(yè)區(qū)工作的企事業(yè)工作人員以及在青年大街、五里河商務(wù)區(qū)工作的銀領(lǐng)、白領(lǐng)置業(yè)，未來隨著地鐵的開通，客戶區(qū)域范圍將會呈擴大趨勢。1.小戶型產(chǎn)品去化力強，風(fēng)險較小2.沈河、和平兩區(qū)為主要客群來源，其中三好街與青年大街客群尤為顯著3.年齡則集中在25-35歲，以中高級職員與普通公務(wù)員居多，看中性價比4.顧客主要價值點為新區(qū)發(fā)展及投資潛力及相對疏朗的居住環(huán)境?？腿貉芯?/p>

區(qū)域特征新興區(qū)域，發(fā)展動量大親水訴求，價格及品質(zhì)北高南低沿河布局，以橋輻射，向三環(huán)發(fā)展中高檔發(fā)展方向，漸與沈河、和平三足鼎立

從目前渾南市場的狀況來看，購買渾南的客戶主要來自沈河、和平及市中心區(qū)客戶由于沈河、和平人口密度過大、土地稀缺，加之城市中心南移，金廊銀帶的建設(shè)，渾南成為吸納沈河、和平的主要區(qū)域。核心客源客群研究——樓市新銳區(qū)，客群以老城為主風(fēng)尚品位旭日東升風(fēng)尚品位受教育程度較高，喜歡嘗鮮追求品位優(yōu)雅的生活買房最關(guān)注人文環(huán)境核心客源旭日東升年輕群體，收入不高渴望自由獨立的生活大部分選擇中小戶型主力客群次主力客群1.居住型占總比例70%2.投資客占總比例30%客群研究市場總結(jié)本案板塊未來性強，短期概念為主配套滯后，自建為主供應(yīng)量大，競爭激烈城市城市能級不高/價格落差不明顯城區(qū)人口限制導(dǎo)致容量有限周邊人群聚合補充血液二級市場繁榮板塊區(qū)域不活躍客戶中高端客戶成分為區(qū)域項目之最高端客戶缺乏吸引力客戶面臨升級換血產(chǎn)品板塊第一大盤戶型緊湊性價比高建筑特色相對不足內(nèi)部景觀有一定亮點但整體品質(zhì)有待提升大量人口導(dǎo)入本區(qū)域?？驮礃?gòu)成相對較多，市內(nèi)五區(qū)本地人、外地人、投資客等。一次置業(yè)者，用于改善居住條件。二次置業(yè)者：良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，理性消費，注重產(chǎn)品價格、品質(zhì)、細節(jié)對品牌具有一定的敏感性。隨國家對別墅型用地的禁批，別墅型產(chǎn)品投資價值也日益顯現(xiàn)?？腿貉芯靠偨Y(jié)PartTwo2戰(zhàn)略與策略1、戰(zhàn)略前思考

2、營銷戰(zhàn)略

3、營銷定位

4、營銷策略滿懷豪情的東亞國際城如何決戰(zhàn)渾南之顛項目地段偏僻品牌影響不足時間相對緊迫競爭日益殘酷同質(zhì)產(chǎn)品增多高手對決如林概念推陳出新周邊配套缺失？？？戰(zhàn)略前思考是做城市的領(lǐng)航者還是做城市的追隨者？是做生活的引領(lǐng)者還是做生活的追隨者？是做價格的標桿者還是做價格的追隨者？戰(zhàn)略前思考渾南大學(xué)城板塊的核心大盤國際化品質(zhì)的復(fù)合型居住大社區(qū)配套相對完善自成體系的大盤本案有機會、也理應(yīng)成為大學(xué)城板塊的領(lǐng)航者我們認為戰(zhàn)略目標大快好亮為產(chǎn)品導(dǎo)入更亮的引擎/增加競爭力籌碼；名氣做大服務(wù)做好銷售做快產(chǎn)品做亮在區(qū)域內(nèi)做到最具品位的樓盤/全市做到最具知名度和美譽度的大盤；導(dǎo)入專業(yè)化規(guī)范化銷售服務(wù)體系/為品牌加分/為銷售加分；在現(xiàn)實的基礎(chǔ)上/力爭完成銷售目標并超額實現(xiàn)；由區(qū)域性大盤===》城市性名盤轉(zhuǎn)換由價格追隨者===》價格標桿者轉(zhuǎn)換由地位一般者===》地位領(lǐng)航者轉(zhuǎn)換最終實現(xiàn)三大轉(zhuǎn)換成為區(qū)域板塊內(nèi)名副其實的第一名盤現(xiàn)狀現(xiàn)實如何實現(xiàn)？基于研究的戰(zhàn)略認知激烈的市場競爭/宏觀調(diào)控的持續(xù)意味著需求時代的終結(jié)消費者與開發(fā)商的上帝角色產(chǎn)生了互換針對前面城市、樓市、政策、消費者、現(xiàn)狀研究我們認為，本案目前存在五大壓力戰(zhàn)略認知政策壓力從目前的情況來看，宏觀調(diào)控的風(fēng)暴對二級城市形成一定壓，但未來的政府調(diào)控政策的是否持續(xù)出臺，目前來看尚不敢肯定。50方的大盤容量，期間經(jīng)歷大勢波動、城市發(fā)展等諸多不確定因素，培養(yǎng)大批的忠誠客戶是關(guān)鍵。新樓盤/新概念/新產(chǎn)品將對本案的目標客群產(chǎn)生一定的分流、攔截；渾南大學(xué)城板塊基本是以剛性需求為主的市場，新客源的拓展又受到板塊能級的限制，因此，如何找對第二甚至未來的第三市場是一個大盤成功的必然；城市的可持續(xù)發(fā)展必然帶動價格的可持續(xù)成長，而價格的成長必然面對客群急劇下滑的風(fēng)險。盤量壓力競爭壓力市場壓力價格壓力1、第一次攻擊市場如何贏取第一的位置？2、多元化競爭中如何尋求唯一的競爭地位？3、有限的市場內(nèi)如何拓展更大的市場？4、項目品牌如何定位，如何突破？針對壓力=》戰(zhàn)略設(shè)問戰(zhàn)略設(shè)問PartTwo2戰(zhàn)略與策略

1、戰(zhàn)略前思考

2、營銷戰(zhàn)略

3、營銷定位

4、營銷策略戰(zhàn)略四：構(gòu)筑多元繽紛型中央生活戰(zhàn)略一：由教育新區(qū)變宜居新區(qū)中央--定位新界定戰(zhàn)略二：由造大盤變造品牌性大盤--構(gòu)筑品牌引力場戰(zhàn)略三：泛地產(chǎn)引擎置入--打造活力源/提升產(chǎn)品力營銷戰(zhàn)略為什么由教育新區(qū)變宜居新區(qū)中央？戰(zhàn)略一：強化概念差異性---由教育新區(qū)變宜居新區(qū)中央以位置的差異化構(gòu)筑地位的差異化從而構(gòu)筑競爭的差異化營銷戰(zhàn)略1核心目的將規(guī)模超大的本案由教育新區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槲磥淼男碌闹醒刖幼“鎴D居住一處中央領(lǐng)航一座城市定義別樣生活擁有無限未來

形成四大版圖理念昭示未來的理想版圖城市化發(fā)展的規(guī)劃版圖中央位置的地理版圖身份標簽的生活版圖營銷戰(zhàn)略1戰(zhàn)略二：由造大盤變造品牌性大盤—構(gòu)筑品牌引力場為什么由大盤變造品牌性大盤？營銷戰(zhàn)略2項目品牌與公司品牌具有怎樣的關(guān)系？兩點設(shè)問中國房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)歷經(jīng)歷了一段從蓋房子—建設(shè)區(qū)—注重功能—注重文化—注重知名度---建設(shè)品牌的過程。從目前來看，有責(zé)任有實力的開發(fā)商都把品牌建設(shè)作為自己未來企業(yè)發(fā)展的重中之重。對于大盤來說，忠誠度與口碑傳播力尤其重要；同時，品牌性大盤可以形成較高的溢價能力；營銷戰(zhàn)略2[品牌大盤的四高特征]1、高認知度：個性鮮明，容易從眾多激烈的競爭中脫穎而出。2、高美譽度：良好的品牌信譽，形成強大的口碑傳播效應(yīng)。3、高忠誠度：能夠培養(yǎng)一大批忠誠尾隨的客群。4、高溢價度：同樣的地段，有品牌的開發(fā)商價格將高于其它開發(fā)商，從而形成更高的獲利能力。為什么由大盤變造品牌性大盤？戰(zhàn)略二：由造大盤變造品牌性大盤—構(gòu)筑品牌引力場項目品牌與公司品牌具有怎樣的關(guān)系？營銷戰(zhàn)略2品牌優(yōu)勢》審視母品牌》北京信永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司》北京聯(lián)盟天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司》北京卓越創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；》北京東亞信鴻國際會展中心有限公司；》北京東亞信誠國際會展中心有限公司；》包頭東亞信華置業(yè)有限公司；》成功開發(fā)了；“東亞·奧北中心”、“東亞·望京中心”、“東亞·三環(huán)中心”、“東亞·世紀城”……品牌劣勢》審視母品牌》區(qū)域市場影響力不足，地產(chǎn)市場品牌號召力不足企業(yè)品牌與項目品牌互動項目品牌為企業(yè)品牌成長累積企業(yè)品牌為項目品牌成長加分借助實力構(gòu)筑信賴營銷戰(zhàn)略2實現(xiàn)北京實力企業(yè)打造最具規(guī)模的大盤提供最具品質(zhì)的生活實力型企業(yè)＝》領(lǐng)袖型企業(yè)＝》領(lǐng)導(dǎo)性大盤變實力型為領(lǐng)袖型變規(guī)模性為領(lǐng)導(dǎo)性營銷戰(zhàn)略2戰(zhàn)略三：強化泛地產(chǎn)引擎---打造活力源/提升生活營銷戰(zhàn)略3》泛地產(chǎn)引擎置入的現(xiàn)實意義：1）強化產(chǎn)品競爭力2）提升生活格調(diào)3）分期階段構(gòu)筑不同的引爆點4）形成泛蓄水，擴大客群覆蓋面》》泛地產(chǎn)三大引擎強化商業(yè)引擎+教育引擎+高尚會館引擎營銷戰(zhàn)略3商業(yè)引擎社區(qū)配套商業(yè)特色風(fēng)情商業(yè)大型超市一站式商業(yè)配套體系教育引擎國際幼兒教育重點小學(xué)教育重點中學(xué)教育一體化教育成長體系高尚會館引擎格調(diào)生活會館健康運動會館休閑娛樂會館一點式娛樂休閑體系強化和完善引擎功能營銷戰(zhàn)略3商業(yè)引擎之整體布局構(gòu)想沿街商業(yè)－定位為風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，通過商業(yè)定位，形成特色商業(yè)街。內(nèi)街商業(yè)－由入口內(nèi)街鋪位組成，主要以社區(qū)基礎(chǔ)型商業(yè)為主，為社區(qū)生活配套。外街整商－招商引進國際知名的連鎖型商業(yè)樂購賣場，形成區(qū)域集中商業(yè)，也為商業(yè)街積聚人流美食商業(yè)優(yōu)尚生活街優(yōu)尚生活街名流文化商業(yè)街美食休閑商業(yè)街樂購商業(yè)引擎之大型超市區(qū)域板塊內(nèi)商業(yè)聚合新節(jié)點

大學(xué)城板塊內(nèi)樓盤多以社區(qū)型、小商業(yè)配套為主，缺乏大的商業(yè)態(tài)。本案位于大渾南的板塊內(nèi)的端頭地帶，商業(yè)配套的匱乏成為本項目的重大困局。因此，自建商業(yè)配套使有條件成為新的城市商業(yè)聚合節(jié)點，與周邊的項目社區(qū)商業(yè)形成互補；大商業(yè)的導(dǎo)入將有力的抬升本案作為中央核心區(qū)域的地緣價值。南大學(xué)城板塊項目整合型商業(yè)配套新區(qū)商業(yè)沿街整商樂購賣場在渾南引進大型商業(yè)賣場，是對于城市的商業(yè)類型是一種撼動，從而一舉確定區(qū)域中心商業(yè)區(qū)的地位，與商業(yè)街形成人流共享，為商業(yè)達到高額利潤做出保證。樂購賣場法國歐尚賣場華潤蘇果賣場建議引進品牌商業(yè)商業(yè)引擎之大型超市樂購1）通過項目商業(yè)定位的調(diào)整和整合，形成服務(wù)于整個社區(qū)覆蓋區(qū)域的功能齊備的商業(yè)形態(tài)。2）通過項目初期的全面定位，使得商業(yè)的業(yè)態(tài)配比合理，讓商業(yè)的利潤可以達到最大化。整合型風(fēng)情商業(yè)的導(dǎo)入“集休閑、購物、餐飲、娛樂于一體的”情景商業(yè)商業(yè)引擎之特色風(fēng)情商業(yè)A區(qū)美食天下休閑街業(yè)態(tài)建議：

沿街經(jīng)營門類：風(fēng)味美食街、名牌服飾專賣、電玩城、網(wǎng)絡(luò)、迪廳等。一層：可考慮避風(fēng)塘、上島咖啡等中型的品牌休閑餐飲、如公館菜、川國演藝等中高檔品牌餐廳、品牌服飾專賣店，運動品牌服飾專賣店為主。輔助考慮部分日常配套，如銀行網(wǎng)點、便利店、美容、沖印等二層：如：特色酒吧、網(wǎng)吧、譚魚頭火鍋咖啡SHOP等為主題的消費品牌A區(qū)商業(yè)引擎之特色風(fēng)情商業(yè)B區(qū)名流文化商業(yè)街業(yè)態(tài)建議：

經(jīng)營門類：文化主題商業(yè)、中檔服飾專賣、社區(qū)型餐飲、甜品小站等一層：可考慮文化品牌休閑餐飲加盟，中檔服飾專賣店，中檔餐飲，文具店、蛋糕店等品牌建議：大眾書局精品店、先鋒書店休閑吧、家居飾品、克莉絲汀餅屋等二層：如：電影吧、美容院等消費品牌商業(yè)引擎之特色風(fēng)情商業(yè)

Adidas

NIKE美津濃

銳步

GIORDANO

U2班尼路堡獅龍（主題店）仙蹤林茶房

（咖啡shop）Simplycafé

（特色酒吧）樂美頌會所商業(yè)引擎之特色風(fēng)情商業(yè)示意圖時尚風(fēng)格極受當(dāng)代年輕人追捧與青睞，簡潔的景觀處理又不致割斷人流與商業(yè)的聯(lián)系風(fēng)情街的營造，充分體現(xiàn)在細節(jié)上，既有固定的符號如雕塑、鮮花，同時店面、招牌的設(shè)計也充分情境化，使店鋪和街道形成有機的整體。商業(yè)引擎之特色風(fēng)情街營造意象體驗化/情境化街區(qū)

在情景街，就餐不會僅僅在室內(nèi)，室外的街道旁同樣擁有良好且別具一格的就餐環(huán)境。

露天就餐方式成為情景商業(yè)街一個重要的標志和內(nèi)容。這使得人們多樣化個性化的需求的到進一步的滿足。體驗化/情境化街區(qū)商業(yè)引擎之特色風(fēng)情街營造意象C區(qū)優(yōu)尚生活街業(yè)態(tài)建議：經(jīng)營門類：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主一層：盡考慮品牌服務(wù)型商業(yè)加盟，部分業(yè)態(tài)示意集中性小型商業(yè)花店便利店快餐店（帶外賣）干洗家政服務(wù)中心自助銀行早餐店美發(fā)商業(yè)引擎之社區(qū)小配套型商業(yè)優(yōu)尚生活街優(yōu)尚生活街高尚會館引擎由社區(qū)型普通會所轉(zhuǎn)變?yōu)楦邫n會館首家導(dǎo)入私人專屬型高尚會館東亞·生活會館

游泳池ＳＰＡ高爾夫桌球室商務(wù)酒店咖啡吧打造城市精英人群專享化生活館，與“國際城會”聯(lián)動，采用ＶＩＰ會員制，考慮城市時尚人群的喜好習(xí)慣，配置一些優(yōu)質(zhì)生活元素，使業(yè)主能夠感受尊貴與榮耀。高尚會館引擎會所設(shè)施圖意西餐館會議室商務(wù)間中餐館社區(qū)配套的國際級雙語幼兒園東亞成才無憂計劃－在渾南推出一站式教育體系，使業(yè)主子女教育體系完善重點小學(xué)社區(qū)配套重點高學(xué)引進國際級雙語幼兒園項目周邊有市重點小學(xué)項目社區(qū)配套擬設(shè)育才中學(xué)教育引擎之一體化教育成長體系產(chǎn)品戶型建議競爭產(chǎn)品分析周邊項目戶型示意分析戶型設(shè)計均中規(guī)中矩,無大的明顯問題,但戶型無創(chuàng)新,項目戶型雷同.天水E城紅陽·上河城項目戶型建議調(diào)整建議

由于本案為50萬方的大盤項目，在市場大部分項目無明顯差異化的情況下，建議形成項目的產(chǎn)品特質(zhì)，使項目戶型在渾南市場獨數(shù)一幟。在戶型均好性的情況下部分多層戶型導(dǎo)入入戶花園概念部分小高層導(dǎo)入空中庭院概念增加贈送面積，給消費者更多實惠戶型建議戶型建議之小高層戶型建議之小高層營銷戰(zhàn)略4戰(zhàn)略四：構(gòu)筑多元化繽紛型中央生活大盤開發(fā)的規(guī)模性/成長性市場需求的多元化分階段的節(jié)點引爆復(fù)合大盤營造多元城市生活的必需分期概念主張組團名稱節(jié)點引爆焦點產(chǎn)品形態(tài)一期街區(qū)生活法蘭克福風(fēng)情特色風(fēng)情街區(qū)/大商業(yè)小高層二期純水岸生活萊茵半島中央水景/國際城會館/低密度電梯洋房三期生態(tài)純居海德城堡組團景觀、特色小品小高層四期書香純居不萊梅花都教育基金/全程一體化教育小高層營銷戰(zhàn)略4多元城市生活不萊梅花都海德城堡法蘭克福風(fēng)情萊茵半島PartTwo2戰(zhàn)略與策略

1、戰(zhàn)略前思考

2、營銷戰(zhàn)略

3、營銷定位

4、營銷策略營銷新定位形象新整合要點一：尋找差異化，賦予全新的定位主張，并和東亞·國際城的案名進行結(jié)合，構(gòu)筑名宅感覺；要點二：客觀的說，項目案名東亞國際城同質(zhì)化嚴重，我們在不改變案名的情況下，進行概念的注入并加工演繹，突顯更加大氣厚重的名宅風(fēng)范，并和項目的現(xiàn)代國際化建筑風(fēng)格進行有效的和諧統(tǒng)一。東亞·國際城位于渾南區(qū)建筑大學(xué)東側(cè)，渾南大道與文溯街交叉處。總建筑面積約為50萬平方米。項目地處渾南大學(xué)城中心地帶，是聯(lián)通沈陽、撫順城市交通的中心位置。項目大環(huán)境配套臨近女人街、萬豪酒店、家樂福……項目概況本案ＳＷＯＴ分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）公司多年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，信心保證；地產(chǎn)住宅開發(fā)行業(yè)專業(yè)度比一流行業(yè)尚有距離；板塊地處渾南大學(xué)城版塊，未來居住熱點區(qū)域，前景看好新城市發(fā)展板塊，認知度高，認同度比奧體板塊、渾河堡板塊相對偏低地塊地處建筑大學(xué)東側(cè)，地塊較整，聚集多數(shù)優(yōu)勢資源整體無高尚居住氛圍，配套尚不完善，離主城區(qū)成熟配套稍遠產(chǎn)品中高端小高層產(chǎn)品，國際化社區(qū)品質(zhì)密度高、體量大、同質(zhì)化嚴重景觀景觀資源、生態(tài)資源、親水型復(fù)合式大社區(qū)綠化率低機會（O）威脅（T）板塊未來城市熱點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿π酆窠煌ㄒ鏋槿肆鲗?dǎo)入帶來了可能；未來發(fā)展前景尚不明朗；地塊區(qū)域內(nèi)項目很多，版塊的影響力很大，有一定的規(guī)模優(yōu)勢競爭的威脅不言而喻分析小結(jié)1、產(chǎn)品的特色不明顯，無突出的競爭優(yōu)勢；2、周邊品牌競爭項目多，供應(yīng)量大，跳出競爭的難度很大；3、雖然是大盤項目，但是目前市場觀望情緒嚴重，容易形成低價傾銷的局面，后期價值提升難度很大；4、區(qū)域范圍內(nèi)居住氛圍不高，如何招來客群5、密度高、綠化低、體量大，產(chǎn)品不易消化6、區(qū)域配套成熟需要很長的時間。5、前期品牌形象塑造不是太成功，給予市場一種經(jīng)濟房印象；必須給予全新的品牌定位新的形象塑造樹立國際化品質(zhì)社區(qū)的大盤形象定位思考之審視競爭競爭個案盤量萬方差異化核心訴求坤泰新界100寬景園林實力打造舒適第一居所河畔新城120你我的國際生活天水E成1.6未來都市中心生態(tài)水景商住紅陽上河城24渾河絕色醉上游金地國際花園22一座城市的生活高度萬科·新里程11.5現(xiàn)在開始N生活我們拿什么去進行PK？定位思考之審視區(qū)位和順名都城毫無疑問，本案恰恰是整個渾南板塊的最東端當(dāng)之無愧的生地-生地如何做熟地本案定位思考之自我審視渾南大學(xué)城板塊---50萬㎡國際社區(qū)缺少一定的價值支撐泛區(qū)位定義泛大而廣之沒有差異化空我們需要的是更加旗幟鮮明的主張定位方法思考占位搶占板塊的高位搶占市場的高位借勢借城市發(fā)展之勢借城市板塊成長之勢營銷新定位渾南大學(xué)城板塊50萬㎡國際社區(qū)

以最具核心的中央位置/搶占地位的制高點形成板塊地位—建筑標桿—品質(zhì)身份象征從而達到［身居渾南--生活高地］的標簽象征鮮明的區(qū)位定義鮮明的身份標簽賣點整合十大價值定義新名宅產(chǎn)品價值---高品質(zhì)的復(fù)合型國際化大社區(qū)；城市價值---新城市，新規(guī)劃，新發(fā)展，遠見卓越未來；地段價值---城市核心地段，未來生活新的方向；一站式商業(yè)配套價值---生活高枕無憂；自建大規(guī)模商業(yè)配套一體化教育配套價值----起步總是不凡自建幼兒園、社區(qū)小學(xué)、中學(xué)，借勢大學(xué)城，形成一站式教育體系賣點整合十大價值定義新名宅智能化配套價值---超前享受現(xiàn)代科技生活樓宇可視對講系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)/寬帶網(wǎng)絡(luò)/每室均設(shè)電話線接口（甚至衛(wèi)生間）全面節(jié)能環(huán)保（中空玻璃窗）/天然氣入戶/特設(shè)緊急呼救中心三重景觀體系---360度風(fēng)景體驗城市景觀--------零距離水上公園；中央景觀--------超大面積水景主題生活；院落景觀--------不同的組團，不同的文化風(fēng)情；產(chǎn)品價值---戶戶方正通透、南北通風(fēng)、空間布局合理規(guī)劃價值---坡地、親水、人與自然徹底相融；現(xiàn)代新徽派風(fēng)格，典雅、含蓄的名宅之美；東亞·生活會館---身份象征，尊榮生活的保證概念營銷多元營銷體驗式營銷營銷策略先賣中央再賣國際城先賣身份再賣國際城先賣生活再賣國際城事件營銷活動營銷網(wǎng)絡(luò)營銷定向營銷文本營銷論壇/榮譽/聯(lián)盟協(xié)作鑒賞會/感恩會/喜禮惠國際城會—客戶網(wǎng)絡(luò)平臺/客戶蓄水定向攔截/定向搜尋/定向巡展精品樓書/國際城快報營銷中心/樣板房/國際交流文化體驗品牌重建之路概念營銷核心目的：建立地位/樹立身份/形成專屬的生活主張先賣中央再賣國際城先賣身份再賣國際城先賣生活再賣國際城以核心差異樹立中央地位變產(chǎn)品消費為生活消費形成一種身份標桿和生活標桿

行動三步曲第一步：將地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為地位優(yōu)勢確立東亞·國際城的“品質(zhì)標桿”的地位第二步：將規(guī)模優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為板塊優(yōu)勢建立東亞·國際城“中央生活版圖”概念第三步：將國際化復(fù)合大社區(qū)注入Taha（享受度假生活）的生活概念，形成一種身份的驕傲象征和舒居的生活向往概念營銷多元營銷之事件營銷品質(zhì)成就生活制造利用事件放大事件價值事件提升品質(zhì)手段一制造話題---峰會手段二榮獲殊榮---佐證手段三締約結(jié)盟---兌現(xiàn)主題：東亞·國際城-城市發(fā)展高端峰會目的：擺出領(lǐng)袖姿態(tài)/與城市共進步/引發(fā)全城關(guān)注手法：邀請渾南政府部門領(lǐng)導(dǎo)/地產(chǎn)界大佬/

省部級領(lǐng)導(dǎo)/營銷專家延續(xù)操作：專家論壇----論城市發(fā)展專家現(xiàn)場考察----軟文聯(lián)動炒作時間段：08年10月（配合第一波去化和二期蓄水）領(lǐng)銜沈城，聚焦峰會--制造話題多元營銷之事件營銷獲獎榮譽，品質(zhì)見證--實力信服多元營銷之事件營銷主題：東亞·國際城榮獲“中國生態(tài)人居住宅金獎”（假設(shè)）目的：二線城市/榮譽是老百姓最為信服的一種方式/要獲就獲大獎/手法：參與中國住交會/建設(shè)部/搜房網(wǎng)等住宅大獎評選；締約結(jié)盟，品質(zhì)引領(lǐng)--承諾兌現(xiàn)多元營銷之事件營銷1）東亞·國際城與大型超市結(jié)成合作聯(lián)盟2）東亞·國際城與國際教育機構(gòu)結(jié)成合作聯(lián)盟3）東亞·國際城與知名品牌商家達成合作意向（具體操作手段針對具體操作節(jié)點而進行）針對不同的節(jié)點/展開不同的節(jié)點引爆讓每一個活動都成為一個歡樂的節(jié)日鑒賞會多元營銷之活動營銷感恩會喜禮惠樣板房開放元旦春節(jié)東亞·國際城.08元旦感恩酒會多元營銷之活動營銷元旦活動活動時間：元旦活動地點：星級酒店活動目的：感謝老客戶支持/發(fā)動老客戶帶動新客戶活動內(nèi)容：1、老總致辭/向所有的老客戶表示感謝并宣布“安高.領(lǐng)御會”正式成立；2、每位前來的老客戶均可有禮品贈送---感恩紅酒一瓶；3、酒會現(xiàn)場表演----風(fēng)情舞蹈、薩克斯、小提琴；4、所有參與的客戶均可參與抽獎并領(lǐng)取《國際城·生活潮》精品樓書一份；5、做好現(xiàn)場包裝工作/和新產(chǎn)品推介工作；東亞·國際城.迎春四重喜禮惠多元營銷之活動營銷春節(jié)活動活動目的：針對所有區(qū)域客戶和春節(jié)期間返鄉(xiāng)客戶；活動時間：元月28號---2月28號（包含春節(jié)）活動細則：1）、凡在此活動期間購買的客戶均可當(dāng)場優(yōu)惠3000元；2）、凡外出打工客戶購房者憑身份證/工作證持車票均可報銷；3）、所有在此期間成交客戶均可獲贈“新年新禧包”一份；（一瓶紅酒+300元過年購物券）4）、所有在此期間購房的客戶“新年新禧.抽獎大會”（助動車、MP3等）中央國際城--品質(zhì)生活鑒賞會暨樣板房開放盛典多元營銷之活動營銷樣板房開放活動活動時間：09.5月份活動地點：項目現(xiàn)場活動內(nèi)容：1、邀請所有的老客戶參觀樣板房/并可帶領(lǐng)新客戶前來/形成口碑傳播2、現(xiàn)場準備部分餐飲及表演活動/并啟動開放儀式3、所有前來老客戶有小禮品贈送（精美瓷水杯一個）建立客戶會平臺達成互動溝通東亞.領(lǐng)御會多元營銷之網(wǎng)絡(luò)營銷形成龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)會/方便口碑傳播/利于攻擊掃蕩有利于推動未來的商業(yè)出售及租賃工作領(lǐng)御會分級名御卡-----終身會員/專門針對有身份的客戶（介紹客戶5組以上）尊御卡-----普通會員/所有市民均可參與/形成龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)會/方便口碑傳播/利于攻擊掃蕩有利于推動未來的商業(yè)出售及租賃工作領(lǐng)御會權(quán)益1、可享受聯(lián)盟品牌商家的消費折扣及不定期獲得折扣券聯(lián)盟品牌商家建議：家居、餐飲、服飾、美容、健身等；憑卡均可享受一定的優(yōu)惠措施；卡的級別越高優(yōu)惠越高；2、免費參與客戶會不定期活動及置業(yè)講座；3、可享受購買東亞·國際城項目的不定額優(yōu)惠；4、可享受置業(yè)顧問的單人全程顧問服務(wù)；（只針對名御卡會員）多元營銷之網(wǎng)絡(luò)營銷多元營銷之網(wǎng)絡(luò)營銷領(lǐng)御會聯(lián)系方式1、定期快報----領(lǐng)御生活快報2、不定期活動、講座3、會員生日賀卡郵寄（制作領(lǐng)御會統(tǒng)一的生日賀卡）4、不定期商家折扣券郵寄5、重點會員的定期電話回訪6、短信平臺，重要銷售信息到達領(lǐng)御會蓄水方式1、定點蓄水通過團購洽談、企業(yè)聯(lián)誼會的形式在市區(qū)定點招募會員；2、活動蓄水通過路演活動、社區(qū)活動現(xiàn)場招募會員；3、問卷派發(fā)結(jié)合問卷調(diào)查同時招募會員；4、售樓處蓄水在前往售樓處的客戶中招募會員；5、項目網(wǎng)站蓄水項目網(wǎng)站設(shè)置領(lǐng)御會板塊，客戶可直接在網(wǎng)上填寫入會申請表;

深度挖掘市區(qū)市場廣度覆其他區(qū)域市場定向攔截/定向搜尋/定向巡展多元營銷之定向營銷定向攔截策略--定點看板攔截客戶/打擊競爭對手鎖定要點通路打盡所有客戶多元營銷之定向營銷戶外高炮：火車站/汽車站/高速公路入口/老城中央集中地/兩條進入新區(qū)干線/車體—利用公交車身進行傳播；聯(lián)合郵政商函局、短信發(fā)布公司針對公務(wù)員、中小企業(yè)主、城市白領(lǐng)精英等目標客群定期進行掃蕩/與領(lǐng)御會形成互動定向搜尋策略--短信、特色DM針對郵寄派發(fā)--針對客源鎖定多元營銷之定向營銷定向巡展策略---擴大影響/廣度撒網(wǎng)多元營銷之定向營銷1）利用渾南到達各區(qū)的客車進行車體宣傳或擺放資料；2）春節(jié)期間在重要節(jié)點火車站、汽車站進行路演活動；3）適當(dāng)春節(jié)過后進入各區(qū)域進行路演（每縣1-2次）；多元營銷之文本營銷以精品樓書提升項目檔次/詮釋項目價值/倡導(dǎo)生活風(fēng)尚/以快報形式構(gòu)筑自己的媒體傳播通路/及時將項目信息傳遞給目標客群（自創(chuàng)媒體主要形成和客戶之間聯(lián)系的橋梁和紐帶）精品樓書-----生活潮-----生活方式/項目價值傳遞；自創(chuàng)媒體-----生活快報----項目動態(tài)讀本，針對不同營銷節(jié)點出版；精品樓書+生活快報體驗式營銷進入營銷中心也就進入了一個高雅的文化境界營銷中心[國際城.國際文化體驗館]對售樓處的印象，就是對未來生活的印象賣房子，更是賣一種生活格調(diào)備注:現(xiàn)場銷售中心品位與檔次要求很高,我們建議,利用會所大堂,打造營銷中心,同時結(jié)合本案的現(xiàn)代、簡約、高尚的現(xiàn)代風(fēng)格，以現(xiàn)代手法演繹國際文化，體現(xiàn)濃郁的文化格調(diào)和生活情趣，塑造高尚生活社區(qū)風(fēng)范。（建議時間在08年10月份左右）體驗式營銷國際城體驗館1、裝飾手法：取材干花、木、石頭等相關(guān)元素，演繹拙樸迷人風(fēng)情；2、背景音樂：以空靈與飄逸為主，如藏傳音樂、蘇格蘭風(fēng)笛演奏的音樂。因為沒有歌詞，留有更多的想象空間。方案一國際城體驗館1、采用德式元素，但風(fēng)格比之前一套顯得稍微拙樸和含蓄同時配以木線條、燈飾、更顯禪韻之意味。方案二“國際城”國際派系列樣板“中國風(fēng)·世界潮”樣板房經(jīng)歷了繁忙瑣碎的工作后，人們開始渴望回歸自然和簡單，而簡潔、高雅的居室也開始日漸盛行。在現(xiàn)代、簡約、高尚的建筑中，領(lǐng)悟一次有趣的文化之旅……

為了統(tǒng)一風(fēng)格，突出“文化”味道，臥室不能用鮮艷的色彩，因此設(shè)計師以素色壁紙裝飾墻面，并鋪設(shè)了柔軟的純毛地毯以增加舒適和溫暖的感覺，從干花瓶中投射出的幾點彩色光以及窗臺上紅色的靠墊恰到好處地成為點睛之筆。

樣板一尚品之境以木質(zhì)為核心元素，達到拙樸大雅之味。直木式和木格式放在一起初看很不調(diào)和，但廚房里多處出現(xiàn)整體木色，緩和了沖突，增加了多元感。樣板二尚品之觀茶幾、竹風(fēng)點綴其間，人生境界不過如此。空曠干凈的睡房墻壁，沒有壓力感，天光先經(jīng)過露臺才讓它映作滿室泛光，而床、紗燈、休閑椅等等都是單純的基本需要。簡單，生活越見真正實質(zhì)。樣板三尚品之界PartThree推廣1、推廣計劃

2、推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排

3、媒體費用估算1、以差異化的中央價值，以國際化的品質(zhì)生活價值，尋求市場突破點；2、以城市發(fā)展價值、板塊發(fā)展態(tài)勢及區(qū)域地緣價值等附加價值提升本項目的市場價值，力爭在現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上獲得更好的價值回報。3、傳播一種有品味的生活，有文化的氛圍，有價值的身份，繼而引導(dǎo)和追隨一種有潮流的生活主張。4、以項目品牌價值的塑造帶動公司品牌價值的提升，實現(xiàn)品牌價值的雙重飛躍。5、重構(gòu)品牌形象，建立起區(qū)域乃至整個城市的名盤地位。推廣原則及目的PartThree推廣

1、推廣計劃

2、推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排

3、媒體費用估算1、以差異化的中央價值，以高品質(zhì)的生活價值，尋求市場突破點；2、以城市發(fā)展價值、板塊發(fā)展態(tài)勢及區(qū)域地緣價值等附加價值提升本項目的市場價值，力爭在現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上獲得更好的價值回報。3、傳播一種有品味的生活，有文化的氛圍，有價值的身份，繼而引導(dǎo)和追隨一種有潮流的“TAHA生活”主張。4、以項目品牌價值的塑造帶動公司品牌價值的提升，實現(xiàn)品牌價值的雙重飛躍。5、重構(gòu)品牌形象，建立起區(qū)域乃至整個城市的名盤地位。營銷推廣原則及目的推廣計劃懸念預(yù)熱7月-9月1、儲客內(nèi)購開始2、售樓處開放物料籌備3、戶外媒體亮相

目標：業(yè)內(nèi)渠道戶外媒體形象啟動10－11月1、認購/開盤2、售樓處落成目標：強勢入市多渠道攻勢

產(chǎn)品強銷11月－12月1、現(xiàn)場環(huán)境成熟2、工程進度實景目標：產(chǎn)品解析銷售高潮新形象3－5月節(jié)點：樣板間啟動體驗式營銷針對產(chǎn)品特型的新形象系統(tǒng)啟動。主角登場品牌之路品牌強銷6－10月節(jié)點：產(chǎn)品持續(xù)強銷針對銷售難點而組織的銷售計劃第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段渾南地王風(fēng)云榜·人物志·時代潮價值連城攻勢風(fēng)暴第四波攻擊目標：強銷主題：主角登場第二波攻擊目標：確立市場地位主題：風(fēng)云榜·人物志·時代潮第一波攻擊目標：市場預(yù)熱主題：渾南地王推廣軸線時間：08年7－9月10－11月11－12月3－5月6－10月

營銷力度曲線成交狀況曲線

第三波攻擊目標：強銷攻勢主題：價值連城

第三波第四波第二波第五波第一波第五波攻擊目標：強銷主題：品牌之路PartThree推廣

1、推廣計劃

2、推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排

3、媒體費用估算推廣戰(zhàn)役計劃安排工程節(jié)奏第一波交付啟用會所開放銷售節(jié)奏第2波銷售推廣節(jié)奏第3波銷售第4波銷售7891011121234567891011121……11月15日黃道吉日盛大開盤第1波銷售樣板間啟動核心傳播導(dǎo)入期（子品牌導(dǎo)入）核心傳播延展期產(chǎn)品促銷期銷售預(yù)熱期（籌備期）冬季停工期樣板段開放母品牌導(dǎo)入期核心傳播升華期產(chǎn)品持效期品牌籌備期品牌啟動期品牌攻擊品牌持續(xù)關(guān)鍵詞：重新整合/塑造新形象1）配合甲方做好第一波次房源的銷售工作；》》營銷目標：1）銷售人員培訓(xùn)；2）銷售宣傳物料準備；》》營銷工作要點：第一階段—品牌籌備期9月底—10月底2）重點籌備新形象登場系列工作/為產(chǎn)品盛大開盤做準備；》》營銷時間安排：該階段的相關(guān)準備銷售準備工作推廣準備工作1、產(chǎn)品資料的熟悉：對于本案有深度認知；2、籌備銷售200問；3、銷售人員禮儀強化；4、產(chǎn)品培訓(xùn)的準備；1、新VI體系完成；2、《東亞國際城》精品樓書完成；3、戶外設(shè)計完成；4、系列化包裝設(shè)計籌備中；5、確定本案的策略方向6、確定階段工作計劃；7、做好戶外投放位置的洽談；第一階段—品牌籌備期1、從品牌角度以差異化觀點系列詮釋營造理念，強勢宣傳本案導(dǎo)入的新主張從而吸引消費者對項目價值的高度關(guān)注；2、盡最大可能扭轉(zhuǎn)品牌的市場印象；1）廣告?zhèn)鞑ィ浩放朴^點系列廣告-強化中央生活價值觀點系列；2）抓住元旦、春節(jié)節(jié)點，盡最大可能刺激客戶購買欲望；銷售配合：東亞會籌備工作；活動配合

“東亞·國際城-06元旦感恩酒會”

“東亞·國際城-迎春四重喜禮惠”關(guān)鍵詞：品牌登場、風(fēng)雨滿城12月15號—2月底第二階段—品牌啟動期》》營銷目標：》》營銷工作要點：》》營銷時間安排：該階段的相關(guān)配合銷售配合策劃配合工程配合新方式蓄積新客戶；貴賓服務(wù)體系的培訓(xùn)完成

二個活動策劃方案完成并做好執(zhí)行工作；戶外新形象廣告登場報紙廣告登場；做好區(qū)域和周邊市場的深度和廣度挖掘樓書/快報出版；樣板房籌備工作，裝修風(fēng)格及選材示意。第二階段—品牌啟動期1）深入挖掘“TAHA生活”內(nèi)涵，從物質(zhì)層面向精神層面演繹，知微見著地展現(xiàn)業(yè)主生活中的高雅、多元的等品位生活；達到物超所值的品牌價值提升2）初步建立品牌培育，形成品牌的高認知度與美譽度；1）廣告?zhèn)鞑ィ骸癟AHA生活”系列觀點/報紙/網(wǎng)絡(luò)/電臺等2）工程配合：樣板段/會所開放；3）活動配合：樣板段開放/會所開放活動/五一黃金周活動關(guān)鍵詞：生活體驗、實景激發(fā)第三階段—品牌攻擊期》》營銷目標：》》營銷工作要點：3月1號—6月底》》營銷時間安排：該階段的相關(guān)配合1、瞄準競爭對手的動態(tài)制定下一輪策略；2、做好活動的籌備工作，爭取在體驗中最大化激發(fā)購買；3、對前期客戶的利用，通過他們的口碑效應(yīng)來進行擴大化傳播；4、以實景為主推出相關(guān)銷售宣傳物料；第三階段—品牌攻擊期PartThree推廣

1、推廣計劃

2、推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排

3、媒體費用估算事項營銷項目費用(萬元)所占比例明細第一部分資料準備183%海報折頁項目手冊戶型單頁相關(guān)認購工作文本準備營銷道具表格印制第二部分VI系統(tǒng)305%紙杯

/信封

/名片/簽/手提袋/胸牌第三部分活動費用12020%開盤活動房交會內(nèi)部認購及開盤活動2次房交會業(yè)主答謝會營銷費用預(yù)算-1事項營銷項目費用(萬元)所占比例明細第四部分戶外廣告12020%戶外廣告牌車體廣告路旗、路牌候車亭圍檔第五部分大眾傳媒15025%報紙廣告雜志廣告電視廣告短信\網(wǎng)站等第六部分其他305%樣板間裝修禮品贈送等第七部分營銷策劃支出及其他費用12020%策劃\創(chuàng)意\執(zhí)行人員工資樣稿\菲林\發(fā)片運營及日常費用第八部分不可預(yù)見費7212%營銷費用合計約600萬RMB左右(可根據(jù)實際情況調(diào)整）營銷費用預(yù)算-2PartFour推廣1、LOGO2、

VI系統(tǒng)延展3、廣告調(diào)性示意創(chuàng)意方案一生活本來就沒有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最原生的自然元素，詮釋我們的生活追求，收藏來自世界的完美風(fēng)景報廣模擬World&世界大學(xué)俯之鄰，50萬方國際水岸特區(qū)生活本來就沒有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最質(zhì)感的表達方式，詮釋我們的生活追求，我們用50萬方的國際特區(qū)，小高層、高層、商業(yè)等多種建筑形態(tài)，演繹來自世界的生活精彩。International&品質(zhì)

大學(xué)俯之鄰，50萬方國際水岸特區(qū)報廣模擬創(chuàng)意方案二生活本來就沒有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最原生的自然元素，詮釋我們的生活追求，收藏來自世界的完美風(fēng)景報廣模擬World&世界大學(xué)俯之鄰，50萬方國際水岸特區(qū)生活本來就沒有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最優(yōu)越的城市先機，詮釋我們的生活追求，我們用大學(xué)俯旁的文化氤氳，收納來自世界的生活夢想。City&城市大學(xué)俯之鄰，50萬方國際水岸特區(qū)報廣模擬生活本來就沒有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最質(zhì)感的表達方式，詮釋我們的生活追求，我們用50萬方的國際特區(qū)，小高層、高層、商業(yè)等多種建筑形態(tài)，演繹來自世界的生活精彩。International&品質(zhì)

大學(xué)俯之鄰，50萬方國際水岸特區(qū)報廣模擬Thanks天啟&開啟項目的成功源自雙方的溝通與配合，

讓我們?yōu)楸景缸罱K取得傲人的業(yè)績而奮斗！內(nèi)容簡介：一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量……二、41個細分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火……四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG……鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！貨到付款！??！由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系客服驗證！更多詳情介紹請登陸：

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<研究報告2010年09月更新>《2010年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向分析》--41頁pdf

<研究報告2010年09月更新>《2010年上半年全國房地產(chǎn)市場研究報告》--163頁pdf

<研究報告2010年09月更新>《2010年上半年北京別墅銷售排行》--2頁pdf

<研究報告2010年09月更新>《2010年8月上海房地產(chǎn)市場月度報告》--38頁ppt

<研究報告2010年09月更新>《2010年8月南通房地產(chǎn)市場成交分析》--6頁word

<研究報告2010年09月更新>《2010年8月哈爾濱房地產(chǎn)市場月報》--18頁word

<研究報告2010年09月更新>《2010年8月成都房地產(chǎn)住宅市場成交分析》--8頁word

<研究報告2010年09月更新>《2010年8月北京房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場分析報告》--7頁word

<研究報告2010年09月更新>《仲量梁行2010年合肥公寓市場研究報告》--54頁ppt

<研究報告2010年09月更新>《中原2010年上半年長沙房地產(chǎn)市場報告》--36頁word

<項目工程2010年09月更新>《土地一級開發(fā)項目成本測算通用模板》--5頁excel

<項目工程2010年09月更新>《阿特金斯2009年酒店地產(chǎn)開發(fā)案例》--62頁pdf

<項目工程2010年09月更新>《成都萬科房地產(chǎn)項目防水抗?jié)B體系》--35頁pdf

<項目工程2010年09月更新>《某項目一期建筑方案設(shè)計招標文件》--90頁word

<項目工程2010年09月更新>《地中海風(fēng)格經(jīng)典樓盤參考》--296個文件jpg/word

<項目工程2010年09月更新>《2009年日本商業(yè)街景觀實拍》--78張圖片jpg

<項目工程2010年09月更新>《給排水與采暖工程施工工藝標準》--15個文件word

<項目工程2010年09月更新>《2010年8月烏魯木齊綠城·玫瑰園別墅現(xiàn)場照片》--9張圖片jpg

<項目工程2010年09月更新>《西元推廣機構(gòu)2009年年廣州江景房典型戶型》--198頁ppt

<項目工程2010年09月更新>《XXX工程項目設(shè)計工作檢討會議報告》--40頁pdf

<銷售管理2010年09月更新>《世聯(lián)如何進行開盤前客戶摸排》--26頁pdf

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