土地開發(fā)利用可行性論證報(bào)告目 第一章總論其次章市場(chǎng)分析與土地供求第三章土地利用規(guī)劃與土地開發(fā)方案第四章地質(zhì)條件與建設(shè)條件第五章征地拆遷與耕地補(bǔ)充第六章資金籌措與組織實(shí)施第七章經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評(píng)價(jià)第八章有關(guān)附件資料第一章 總 論一、工程名稱與主辦單位工程名稱：某住宅小區(qū)工程用地主辦單位：某縣國(guó)土資源局 負(fù)責(zé)人：承辦單位：某縣土地貯存中心負(fù)責(zé)人：主管單位：某縣人民政府 負(fù)責(zé)人：......10/15可研單位：某評(píng)估負(fù)責(zé)人：編審人員：二、工程由來(lái)與背景某縣位于澧水之濱，是一座正在建設(shè)中的現(xiàn)代化城市。素有桔城茶鄉(xiāng)礦都之稱，自改革開放以來(lái)，處處呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。某人民利用優(yōu)越的地理位置、豐富的大開發(fā)、大引進(jìn)、大建設(shè)的熱潮，全縣經(jīng)濟(jì)步入了高速進(jìn)展時(shí)期。某縣位于澧水之濱，是一座正在建設(shè)中的現(xiàn)代化城市。素有桔城茶鄉(xiāng)礦都之稱，自改革開放以來(lái)，處處呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。某人民利用優(yōu)越的地理位置、豐富的大開發(fā)、大引進(jìn)、大建設(shè)的熱潮，全縣經(jīng)濟(jì)步入了高速進(jìn)展時(shí)期。近年來(lái)，某縣不斷加強(qiáng)城市根底設(shè)施建設(shè)。交通郵電等網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。過(guò)去某人民飽受跋山涉水、肩挑背負(fù)之苦，經(jīng)過(guò)建國(guó)以來(lái)幾十年困難奮斗，徹底轉(zhuǎn)變了交100襄石、石長(zhǎng)鐵路在縣城交匯，省道1829、1836、1848線在縣貫穿，某已成為湘西北交通樞紐。隨著某經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展和城市根底設(shè)施的配套完善，城市品位不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活潑。為提升作為主管土地市場(chǎng)的某縣國(guó)土資源局，依據(jù)縣委、縣政XX統(tǒng)征后再進(jìn)展掛牌交易，實(shí)行公開招標(biāo)拍賣，政府所得的土地收益將用于城市根底設(shè)施建設(shè)和土地的開發(fā)整理。三、擬開發(fā)建設(shè)土地概況某住宅小區(qū)建設(shè)地塊位于某梯云路以南、雙寶路以鎮(zhèn)寶塔、雙社區(qū)居委會(huì)的集體土地，地類包括農(nóng)用地和建設(shè)用地(水田、旱地、果園、坑塘水面、溝渠、住宅用地)。該地塊宗地外地勢(shì)較為平坦，外形較規(guī)章。依據(jù)某縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，該地塊已規(guī)劃為一個(gè)商業(yè)居住小區(qū)。小區(qū)建成后將為某縣的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和周邊城市居民居住條件的改善起到樂(lè)觀的推動(dòng)作用，同時(shí)也將為周邊地改善周邊居民的生活質(zhì)量。四、可行性爭(zhēng)論的依據(jù)和圍〔一〕可行性爭(zhēng)論的主要依據(jù)12、某縣土地利用總體規(guī)劃；3、某縣城市總體規(guī)劃；4、規(guī)劃蘭線圖與界址點(diǎn)座標(biāo)圖；5、某縣規(guī)劃局《某住宅小區(qū)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》2023—007]；6作綱要〔草案；7地資產(chǎn)治理的意見；8、某縣土地利用年度打算?！捕晨尚行誀?zhēng)論的圍本次土地開發(fā)利用論證主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策，對(duì)擬開發(fā)土地概況〔包括區(qū)位、面積、地類、權(quán)屬等準(zhǔn)批次建設(shè)用地利用狀況，該批次用地土地規(guī)劃用途與擬供地狀況，本年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用打算指標(biāo)使用狀況以與資金安排、運(yùn)作模式、耕地補(bǔ)充方式、征地拆遷補(bǔ)償安置、市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益等方面進(jìn)展論證。其次章 市場(chǎng)分析與建設(shè)的必要性近幾年來(lái)，某縣委、市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)土地治理的方針和政策，國(guó)土資源治理部門切實(shí)履行職責(zé)，不斷強(qiáng)化土地治理，嚴(yán)格規(guī)土地市場(chǎng)建設(shè)，隨著國(guó)1511的貫徹落實(shí)，在土地供給中經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行招拍掛方式供地，我縣土地市場(chǎng)日趨規(guī)，交易越來(lái)越活潑。由征地拆遷補(bǔ)償由其全部補(bǔ)償?shù)轿?，前期開發(fā)由其完成，無(wú)任何糾紛，開發(fā)商不需要參與前期工作和支付前期費(fèi)依據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)安康進(jìn)展的通知國(guó)辦發(fā)〔2023〕4號(hào)文件與國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)土資發(fā)〔2023〕34縣政府的重點(diǎn)開發(fā)工程，主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)環(huán)境，滿足寬闊中低收入人群對(duì)保障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鑒于以上狀況，某縣人民政府為了高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，保障土地的正常供給，解決低收入家庭住房困難問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)需、惠民生的目標(biāo)，報(bào)經(jīng)縣長(zhǎng)辦公會(huì)爭(zhēng)論同意，打算盡快統(tǒng)征某住宅小區(qū)的工程用地，土地統(tǒng)征后由某縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)完成征地拆遷工作，然后由某縣土地貯存中心完成前期開發(fā)工作，再交給某縣地產(chǎn)交易中心通過(guò)招標(biāo)拍賣方式確定開發(fā)商，市國(guó)土資源主管部門和市規(guī)劃、建設(shè)等縣直有關(guān)職能部門將催促中買者盡快完成小區(qū)建成，并嚴(yán)格監(jiān)管保證依據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)安康進(jìn)展的通知國(guó)辦發(fā)〔2023〕4號(hào)文件與國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)土資發(fā)〔2023〕34縣政府的重點(diǎn)開發(fā)工程，主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)環(huán)境，滿足寬闊中低收入人群對(duì)保障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鑒于以上狀況，某縣人民政府為了高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，保障土地的正常供給，解決低收入家庭住房困難問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)需、惠民生的目標(biāo)，報(bào)經(jīng)縣長(zhǎng)辦公會(huì)爭(zhēng)論同意，打算盡快統(tǒng)征某住宅小區(qū)的工程用地，土地統(tǒng)征后由某縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)完成征地拆遷工作，然后由某縣土地貯存中心完成前期開發(fā)工作，再交給某縣地產(chǎn)交易中心通過(guò)招標(biāo)拍賣方式確定開發(fā)商，市國(guó)土資源主管部門和市規(guī)劃、建設(shè)等縣直有關(guān)職能部門將催促中買者盡快完成小區(qū)建成，并嚴(yán)格監(jiān)管保證75平方米以下小戶型住房不低于總套數(shù)25%。第三章 土地利用規(guī)劃與土地開發(fā)方案一、土地利用總體規(guī)劃與相關(guān)規(guī)劃某住宅小區(qū)建設(shè)工程用地位于某縣城區(qū)城市規(guī)劃同時(shí)，某縣土地貯存中心已經(jīng)向市規(guī)劃主管部門提出了規(guī)劃用地申請(qǐng)，某縣規(guī)劃局下達(dá)了《某住宅小區(qū)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》[石規(guī)設(shè)2023—007]。對(duì)用地強(qiáng)度等作了3.0，建筑密度≤線，并同意按規(guī)劃蘭線圍進(jìn)展土地統(tǒng)征并掛牌。二、建設(shè)目標(biāo)與開發(fā)策略某住宅小區(qū)建設(shè)地塊建設(shè)目標(biāo)主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)環(huán)境，提升周邊地區(qū)城市品位，滿足城市居民對(duì)中檔商品住宅的需求，同時(shí)，更好地實(shí)施某縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，并擔(dān)當(dāng)起該地塊在城市規(guī)劃中的住宅和商服用地職能要求。依據(jù)功能有機(jī)組合原理，合理細(xì)分用地，一方面遵循土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則；另一方面有利于區(qū)綜合環(huán)境的形成。力爭(zhēng)形成一個(gè)多樣化、有文化認(rèn)同感的社會(huì)群體，制造豐富多彩、富有特色的景觀風(fēng)貌，表達(dá)城市區(qū)形象，逐步形成和諧、進(jìn)取的型社區(qū)，力爭(zhēng)環(huán)境秀麗，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。某住宅小區(qū)建設(shè)地塊的開發(fā)策略主要是立足區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將城市開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)與可持續(xù)進(jìn)展有機(jī)融合，周本區(qū)的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)還有很大的提升空間，能更多的吸引市城區(qū)和城郊居民入住。三、用地布局和設(shè)計(jì)構(gòu)思某住宅小區(qū)界址點(diǎn)實(shí)測(cè)土地面積為88425m2。容積51此工程的用地布局嚴(yán)格按規(guī)劃部門的要求辦理，用地布局力求科學(xué)合理。在設(shè)計(jì)構(gòu)思上要表達(dá)該區(qū)域的特色，整個(gè)設(shè)計(jì)要穎超前，突出該區(qū)域的人文景觀，表達(dá)四、土地利用年度打算8.19977.60532023〔省廳和市局〕給我縣的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用打算指標(biāo)與占用耕地打算指標(biāo)省廳尚未下達(dá)。市國(guó)土資源局?jǐn)M同意該工程用地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)和占用耕地指標(biāo)在今年省廳下達(dá)給我市的打算賜予安排，故該批次工程的打算指標(biāo)沒有問(wèn)題。第四章 地質(zhì)條件與建設(shè)條件某，是湘西北門戶，地形呈現(xiàn)彎把葫蘆狀，地勢(shì)自42.5處是壺瓶山頂，海拔2098.7米；全縣平均海拔在500米左右。南部有十九峰、觀國(guó)山、太浮山；中部有燕子山、云落觀、八戶山；西部有東山峰、亮埡山、鵝公山；236條。發(fā)源或流經(jīng)縣境的有澧、渫、沱、澹、道、黃、涔7條水，沱水、澧水、道水自西向東，分別貫穿縣境北部、中部、南部，入松滋，臨澧，而后匯入洞庭。渫水從西北往東南縱貫，經(jīng)泥沙、磨崗隘、袁公渡、關(guān)等14165道、澧四水域有子良坪、磨香坪、雁池坪、鄧家坪、仙陽(yáng)坪、古溪坪、二都坪、易家渡、白洋湖等河谷平原，乃全縣境之“膏腴”。境年平均氣溫16.70C，最冷的元5728.62821646.91540毫米。良好的自然環(huán)境平原區(qū)是構(gòu)成某縣寶峰開發(fā)區(qū)的最主要的地貌類型。某住宅小區(qū)建設(shè)地塊位于某梯云路以南、雙寶路以西，該區(qū)域?qū)俪菂^(qū)防洪圈的保護(hù)圍，隨著防洪大堤的修建，可抵抗百年不遇的洪災(zāi)攻擊，洪澇災(zāi)難對(duì)其構(gòu)成的威逼較小。區(qū)域地勢(shì)平坦，地基承載力強(qiáng)，從未發(fā)生冰雹、龍但活動(dòng)頻率較低。區(qū)除地下水位較高外，其他地質(zhì)條件均好，有利建設(shè)。某住宅小區(qū)工程區(qū)地勢(shì)高差不大，地基承載力強(qiáng)，隨著周邊道路的升級(jí)改造，進(jìn)出交通將更加便利，能滿足大中型建筑機(jī)械作業(yè)的要求，建設(shè)條件較好；隨著配第五章 征地拆遷與耕地補(bǔ)充一、征地拆遷該工程建設(shè)需征用楚江鎮(zhèn)寶塔、雙社區(qū)居委會(huì)的集體遷工作將由某縣國(guó)土資源局依據(jù)土地治理的有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序和常政發(fā)[2023]20號(hào)文件、常政發(fā)[2023]11[2023]9遷補(bǔ)償，縣國(guó)土資源治理部門將嚴(yán)格加強(qiáng)征地拆遷的監(jiān)視與治理，切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民的利益。二、耕地補(bǔ)充7.6053占補(bǔ)平衡，須對(duì)所占耕地進(jìn)開放墾補(bǔ)充。補(bǔ)充耕地責(zé)任單位為某縣土地貯存中心，耕地補(bǔ)充的擔(dān)當(dāng)單位為某縣土地開發(fā)整理中心，某縣國(guó)土資源局耕地保護(hù)股已將該工程的耕地補(bǔ)充納入了打算，由某縣土地貯存中心向省155.7750〔1.5733×15×2萬(wàn)元/6.0320×15×1.2/畝點(diǎn)在蒙泉鎮(zhèn)禮陽(yáng)山村，補(bǔ)充耕地圖幅號(hào)與地塊編號(hào)為H49G06305〔20、20、13、32、19，地塊現(xiàn)狀8.147.6053第六章 一、征地拆遷資金概算1454.291704.9788425m2，其中涉與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 81997m2，包括耕地76053m2163.99197.74155.7880010.6120176.852749.321663.630832.4094413.1314240.15二、資金籌措與實(shí)施前期開發(fā)費(fèi)與土地取得費(fèi)由某縣土地貯存中心支付，現(xiàn)資金已預(yù)備，資金來(lái)源主要是政府土地貯存資金待土地征用手續(xù)報(bào)省政府批準(zhǔn)后，某縣土地貯存中心將著手征地拆遷和前期開發(fā)。前期開發(fā)完成后，某縣土地貯存中心將托付某縣地產(chǎn)交易中心進(jìn)展公開掛牌交易，所得土地收益主要用于小區(qū)的根底設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)整理。屆時(shí)，但凡有資質(zhì)的投資開發(fā)商都將獲得公正的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)，取得土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)投資者將在縣國(guó)土資嚴(yán)格依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)開放發(fā)建設(shè)，并催促開發(fā)商早日建成高標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)。第七章經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評(píng)價(jià)遷和有關(guān)稅費(fèi)總計(jì)為1454.29164元，該區(qū)域地勢(shì)較為平坦，場(chǎng)地平坦費(fèi)約為每平方米10元，給排水、電、路等根底設(shè)施已根本完備，故該地塊的取得費(fèi)和前期開發(fā)費(fèi)為征地拆遷本錢和有關(guān)稅費(fèi)以與174城區(qū)商業(yè)用地四級(jí)區(qū)域、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)四級(jí)區(qū)域，610/410/平方米〔2023?？紤]待估宗地的土地升值潛力和該地塊所處區(qū)域