恒大海陵島開發(fā)濱海旅游地產(chǎn)項目-風險評估3

項目風險辨析4

項目風險評估5

項目風險應對6

結論2

恒大海上夏威夷項目簡介1

陽江海陵島介紹3項目風險辨析4項目風險評估5項目風險應對2

恒大海上夏威夷項目簡介6結論1

陽江海陵島介紹海陵島圖片展示Thepictureshow海陵島地理位置1海陵島

位于中國廣東省陽江市西南端的南海北部海域，距陽江市區(qū)20公里，面積為105平方公里，是廣東省第四大島。地處廣東、廣西、海南等省區(qū)水陸交通要道，毗鄰港澳，貼近珠三角地區(qū)。該島交通便利，經(jīng)廣湛高速公路至廣州僅2小時，經(jīng)沿海高速公路至珠海僅1.5小時，是粵西、粵東、粵中的海上中轉站，是國內(nèi)外不可多得的自然生態(tài)海島。海陵島圖片展示Thepictureshow海陵島沙灘2海陵島位于廣東省的陽江市，享有“南方北戴河”和“東方夏威夷”之美稱，被譽為一塊未經(jīng)雕琢的翡翠。海域面積640平方公里，淺海灘涂9800公頃，島岸線141．7公里。海陵島全年日照時間長，年平均氣溫22.8度，年晴天數(shù)310天，四季分明，氣候宜人，是旅游度假的理想地方。圖片展示Thepictureshow海陵島紅樹林3海陵島銀海城旅游度假區(qū)是海陵島風景資源的核心的精粹所在，是海陵島旅游開發(fā)的重心地區(qū)。擁有載入吉尼斯世界紀錄大全同時可容納10萬人的"十里銀灘"海濱浴場。度假區(qū)蘊含豐富的生態(tài)旅游資源，具有原始生態(tài)特色的天然瀉湖的被稱為"活化石"的紅樹林等等。圖片展示Thepictureshow海陵島濱海旅游度假4海陵島海陵島已經(jīng)進入發(fā)展的快車道。一批旅游綜合開發(fā)項目紛紛落戶海陵島，目前在建重點項目20個，總投資近400億元。其中，恒大文化旅游城項目、投資80億元的保利銀灘項目、投資80億元的敏捷雪流灣項目、投資60億元的順峰北洛灣馬尾島項目、投資20億元的大飛洋游艇項目以及投資16億元的飛鵝嶺公園項目正加快推進，海陵島新一輪發(fā)展勢頭已經(jīng)形成。3項目風險辨析4項目風險評估5項目風險應對2

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陽江海陵島介紹項目簡介恒大海上夏威夷地圖項目一線臨海，海岸線超2公里2項目的整體環(huán)境優(yōu)美（效果圖）3該盤是恒大地產(chǎn)集團斥巨資打造的山海溫泉國際度假項目，首期占地面積約1800畝，海岸線將近2公里長。憑借得天獨厚的山、海、島及溫泉資源，推出市場后備受追捧。1恒大海上夏威夷雙擊添加標題文字宏觀市場潛力大政府政策支持政府大力發(fā)展海陵島旅游業(yè)，支持島內(nèi)旅游業(yè)并貫徹實施將海陵島打造成為“國際生態(tài)旅游島”的發(fā)展戰(zhàn)略。目前廣州等地樓市限購政策升級、市區(qū)房價較為堅挺的背景下，該項目因配套豐富、生態(tài)優(yōu)美、不限購等十分吸引珠三角買家。與陽江市發(fā)展戰(zhàn)略相吻合十一五期間，陽江市為落實“科學發(fā)展觀”，全面實施旅游優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略。恒大海上夏威夷優(yōu)越的自然環(huán)境

便捷的交通競爭對手短期受到限制海陵島發(fā)展規(guī)劃以海洋文化為特色，濱海休閑度假為主導。

政府為了保護島內(nèi)的資源，明確規(guī)定未來10年內(nèi)不準房地產(chǎn)的開發(fā)，因此，未來10年內(nèi)海陵島擁有海景資源的房源將非常稀缺，競爭對手也相對得到控制，升值空間巨大。中觀海陵島發(fā)展規(guī)劃是以旅游產(chǎn)業(yè)為中心1.項目距離西部沿海高鐵陽江站約25分鐘車程（預計2016年通車），可1小時通連廣佛。2.S277省道連通陽江市區(qū)與海陵島，項目可在半小時內(nèi)到達陽江市中心。位于海陵島十里銀灘東側，水清沙白置身居所可享受，壯闊海景等多重立體盛景,還可享受到“三元一島一海岸”的絕美度假環(huán)境。項目1恒大企業(yè)具有高效的執(zhí)行力，有高度的整合內(nèi)部和外部的資源能力，已經(jīng)形成了一套總部通過緊密型集團化管理，對全國各地區(qū)公司實施標準化運營的運營模式。微觀市場定位狀況“快穩(wěn)好”的財務狀況恒大的高效管理模式簡介是以旅游人群為目標，為最終消費者的物業(yè)形式，依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設施設備的建設，大力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供“第二居所”度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。恒大地產(chǎn)營業(yè)收入在上市地產(chǎn)企業(yè)中名列前茅，營運能力快，償債能力穩(wěn)，費用和成本都控制的很好，有效防止資金鏈的斷裂。3項目風險辨析4項目風險評估5項目風險應對2

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陽江海陵島介紹14項目風險辨析國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展不成熟A經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新國的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項目單純照搬沒有創(chuàng)新外，經(jīng)營操作上也普遍采用單一的旅游風景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費群體，難以形成一個整體的營銷網(wǎng)絡。B旅游地產(chǎn)自身的“弱勢地位”旅游業(yè)過分依賴于宏觀經(jīng)濟，缺乏獨立生存的能力。一旦宏觀經(jīng)濟形式發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而依附于旅游業(yè)的別墅、度假村將再次出現(xiàn)門可羅雀的慘淡景象。C快速增長的支撐空泛中國的旅游地產(chǎn)還只是處于起步階段，旅游地產(chǎn)對相關產(chǎn)業(yè)鏈的要求很高，對服務的要求很高，這都不是一朝一夕可以達到。15項目風險辨析旅游地產(chǎn)同質(zhì)化嚴重

就中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的挑戰(zhàn)和問題，我們發(fā)現(xiàn)非常多城市規(guī)劃是差不多的，但如果我們?nèi)チ私馐澜缰囊恍┞糜味燃賱俚氐囊?guī)劃，每個地方都有差異性，這就需要我們來一個全方位的提升。另外一個挑戰(zhàn)來自于營銷。旅游地產(chǎn)最大的特性就是項目和購房者是在不同的區(qū)域，是在異地。而今超過70%購買海南房地產(chǎn)的客戶來自于島外，這就預示著整個營銷戰(zhàn)線非常長。還有一個問題在于服務，旅游地產(chǎn)不是一個單純居住的功能，而是要滿足跟旅游相關的吃喝玩樂購住行。因此需要針對旅游地產(chǎn)這個物業(yè)提供后續(xù)的衍生服務或者基本服務。3項目風險辨析5項目風險應對6結論1

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恒大海上夏威夷項目簡介4項目風險評估宏觀經(jīng)濟形勢經(jīng)濟繁榮時，優(yōu)質(zhì)的旅游地產(chǎn)項目會有高回報，而當經(jīng)濟下滑時，這種形態(tài)的地產(chǎn)經(jīng)濟就將一起低迷。未來旅游地產(chǎn)發(fā)展由于旅游房地產(chǎn)在我國尚屬起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，所以發(fā)展方向存在著不確定性。政策社會經(jīng)濟政策的制定與修改（宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整等）部門決策的改變市場自住——作為旅游地產(chǎn)，房企將旅游地產(chǎn)當做企業(yè)的拿地模式，所開發(fā)的項目以銷售回籠資金為主導，而對于旅游資源整理、配套的關注度較低投資——旅游度假相關產(chǎn)品的價格已經(jīng)表現(xiàn)虛高，此時，盡管有一定的投資回報收益，但是，如果投資客想出售套現(xiàn)卻很難，主要是由于旅游度假產(chǎn)品二手市場尚不成熟，這些產(chǎn)品還難以有實際的度假、養(yǎng)生等方面的功能，導致接盤的人較少。中觀地區(qū)發(fā)展計劃包括該地區(qū)土地政策、土地利用規(guī)劃改變?nèi)狈y(tǒng)一規(guī)劃（酒店、度假公寓一直在建）產(chǎn)業(yè)布局旅游業(yè)（“島東國際文化旅游度假區(qū)”、“恒溫海水主題公園”、“新型生態(tài)漁農(nóng)業(yè)休閑度假村”、“華夏(海陵島)藝術大觀園”、“亞熱帶濱海婚紗攝影基地”、“旅游文化紀念品展銷基地”漁業(yè)（閘坡港上，腥味撲鼻。這個距大角灣不到10分鐘車程的地方，里三層外三層密密麻麻?？恐黝悵O船。）大型開發(fā)項目和競爭對手分布（競爭激烈）保利銀灘項目占地2750畝，規(guī)劃建設包括3家五星級酒店、一個海邊高爾夫球場、一個帆船俱樂部等設施在內(nèi)的高端旅游休閑度假區(qū)。敏捷黃金海岸旅游綜合開發(fā)項目，囊括了國際游艇俱樂部、五星級酒店、度假公寓、水療中心以及旅游、文化、體育等配套設施，“8萬平方米的游泳池更是世界罕見”。順峰北洛灣馬尾島鄉(xiāng)村俱樂部、大飛洋游艇俱樂部等投資超10億元的大項目正加快推進該地區(qū)土地政策、土地利用規(guī)劃“陽辦【2012】35號”文稱，“為更好地將海陵島打造成為國內(nèi)外知名的濱海旅游休閑度假勝地，在中國城市規(guī)劃設計研究院編制的第三輪總體規(guī)劃基礎上，按照國際旅游島的標準對旅游發(fā)展進行重新規(guī)劃”。文件還提出，停止海陵島所有未動工的房地產(chǎn)項目，并暫停房地產(chǎn)項目供地。對于經(jīng)批準且已動工的建設項目，要組織專家論證，對未建部分進行調(diào)整優(yōu)化。中觀自然環(huán)境暴雨、臺風（因為購買者是來度假的，氣候是購買者的重點考慮的因素之一）海灘（海岸是否受侵蝕）泄洪區(qū)（位于泄洪區(qū)不可開發(fā)為住宅）環(huán)境質(zhì)量（水污染：1、可能影響到溫泉的水質(zhì)2、游客飲食受影響）紅樹林（對生態(tài)會否造成影響，是否能與周邊的景觀相適宜）公共干預建設過程中造成噪聲污染等可能會遭到附近居民的投訴交通設施高鐵等能否如期開通交通規(guī)劃能否更完善項目用地范圍可以看出：1、臨近海灘（十里銀灘東側）、濕地（紅樹林）2、土地用途分類微觀主題定位不明確體現(xiàn)不出“海上夏威夷”的主題與“漁村文化”無法融合針對的客戶群，各個客戶群的比例溫泉項目淡旺季的風險，冬季旺季，夏季淡季。根據(jù)大多數(shù)溫泉旅游區(qū)的統(tǒng)計，溫泉旅游的淡旺季，游客相差一般在10倍左右。溫泉建設無特色，缺少對溫泉文化的演繹。水量不足。溫泉水量是溫泉水（水量、水溫和水質(zhì)）三大要素之一，也是溫泉開發(fā)成功和后續(xù)發(fā)展的基本命脈。水溫會提高成本。在冬季，溫泉溫度低、水冷時會使人患上感冒或引發(fā)其他疾病，而引起客人的投訴，如果溫泉水量大就可以采取補水的方式增溫，否則就要適量加熱增溫，很自然，加熱必須要用能源（煤、煤氣或電），這就額外加大了經(jīng)營的成本。水污染導致水質(zhì)變差。周圍別的項目開發(fā)溫泉旅游區(qū)。服務和管理跟不上微觀泄洪區(qū)海水倒灌游艇項目可能會污染水域環(huán)境周圍別的項目開發(fā)游艇設施場地設計、功能分區(qū)不合理旅游服務區(qū)、度假中心區(qū)、海上運動區(qū)、陸地運動區(qū)、空中運動區(qū)、道路綠化帶等建筑材料設備的選擇影響進度，成本上升，如果要更替換，還會造成原有材料的浪費技術、設計質(zhì)量、施工質(zhì)量因素臺風加上臨近海域，地產(chǎn)可能會受影響內(nèi)部裝修房間色調(diào)、內(nèi)部陳設、裝修主題是否與外部相協(xié)調(diào)整體空間形態(tài)與該區(qū)域總體的形態(tài)不相適應規(guī)劃設計人員的專業(yè)水平專業(yè)知識、判斷24風險坐標