六安市香樟公寓工程

市場定位探討及產(chǎn)品優(yōu)化建議報(bào)告報(bào)告研究思路工程定位及產(chǎn)品優(yōu)化策略工程開發(fā)主題定位初探房地產(chǎn)市場分析宏觀環(huán)境綜合審視工程認(rèn)知與理解本報(bào)告的探討將圍繞以下幾個(gè)核心層面展開：形象包裝策略項(xiàng)目認(rèn)知與理解1工程宗地分析[結(jié)合地塊特征創(chuàng)造工程核心競爭力][工程背景信息]本工程地塊位于市區(qū)主干道梅山路西側(cè)，地塊東面臨濱河公園，景觀資源豐富，道路系統(tǒng)較為完善，交通便利，緊鄰龍河路成熟地段，配套齊全，但檔次較低，難于滿足高檔客群消費(fèi)需求，工程占地面積約8.5萬平方米，總建筑面積約23.5萬，為市中心住宅/商業(yè)/辦公綜合型工程。本案地塊工程一期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值用地面積17380居住戶數(shù)372總建筑面積62122計(jì)容積率總建筑面積50421其中：住宅建筑面積40159其中：商業(yè)建筑面積10262核增建筑面積(架空層建筑面積)357不計(jì)容積率總建筑面積（地下室建筑面積）11700.76建筑占地面積3590.56住宅平均層數(shù)30總建筑高度99.15容積率2.9建筑覆蓋率20.66綠化率33停車位310戶型面積套數(shù)面積配比（％）套數(shù)配比（％）三房二廳一衛(wèi)104.3710828.0729二房二廳一衛(wèi)86.6710823.3129三房二廳二衛(wèi)134.885217.4614三房二廳二衛(wèi)117.225215.1814四房二廳二衛(wèi)123.415215.9814工程二、三期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值用地面積54252m2總建筑面積126949m2商業(yè)面積49912m2幼兒園面積600m2住宅面積77037m2戶均面積142.1m2戶數(shù)542戶單元22（其中：高層7單元、多層15單元）地下室面積20000m2容積率2.34建筑密度11.6％綠化率37.3％二、三期面積比例圖：地塊外部環(huán)境北面緊鄰交通大廈及本案貼身競爭工程濱河御景西面緊鄰龍河路商業(yè)圈，配套較為齊全，交通便利東面緊鄰濱河公園，景觀優(yōu)勢明顯，交通便利，但配套較為缺乏南面緊鄰電信大廈，近眺新行政中心及環(huán)河公園工程宗地分析結(jié)論：配套條件商業(yè)、生活配套較為齊全，但檔次較低，難以支撐高檔工程開發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中型規(guī)模工程/高容積率/建筑密度低，工程為商業(yè)/辦公/居住綜合型工程區(qū)位條件市中心區(qū)域，認(rèn)知度高，小高層/高層接受度有所提升地塊條件回遷房指標(biāo)，對工程的品質(zhì)塑造有所影響交通條件緊鄰市區(qū)主干道梅山路，道路系統(tǒng)完善，出行便利環(huán)境條件先天公園物業(yè)優(yōu)越，具備塑造高端產(chǎn)品的條件地塊開發(fā)既要符合開展商利益，又要受市場歡送產(chǎn)品結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值工程的地塊猶如一塊璞玉，水景、綠地是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛?；诘貕K獨(dú)有的核心優(yōu)勢，如何去雕琢我們的“和氏璧〞，這將成為我們研究地塊價(jià)值最大化的根本命題。我們先回到市場上，通過研究城市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀與趨勢，從而尋找出工程的開展時(shí)機(jī)點(diǎn)。宏觀環(huán)境綜合審視2經(jīng)濟(jì)興旺程度不高,工業(yè)根底較為薄弱經(jīng)濟(jì)興旺程度較低，據(jù)統(tǒng)計(jì)在全省排名較為靠后；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，第一產(chǎn)業(yè)占比重過高，工業(yè)根底較為薄弱，效勞業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)拉動起決定性因素；第二、三產(chǎn)業(yè)的開展速度較為緩慢，某種程度上折射了城市經(jīng)濟(jì)的開展活潑程度不高投資、消費(fèi)、出口三大需求對經(jīng)濟(jì)拉動中，投資初顯領(lǐng)航之勢，2006年固定資產(chǎn)投資增長勢頭兇猛，同比增幅60.8％，但絕對值仍然不高；從數(shù)據(jù)上看，社會消費(fèi)品零售總額占到GDP近4成，但人均社會消費(fèi)品零售額較低，折射出六安市居民支付能力較低，且消費(fèi)意識較為保守；三駕馬車對GDP奉獻(xiàn)中，投資對經(jīng)濟(jì)拉動初顯領(lǐng)航之勢人口基數(shù)大，但城市集聚能力較為薄弱趨勢：龐大的人口基數(shù)，市場消費(fèi)需求仍然有較大擴(kuò)容前景，隨著工業(yè)快速的開展，拉動城市化進(jìn)程加快，都將對這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響！2006年六安總?cè)丝谶_(dá)686.73萬,雖然近幾年的人口增速不快,但是人口基數(shù)較大,人口總量是市場擴(kuò)容的最重要因素之一;2004年六安非農(nóng)業(yè)人口98.58萬,2005年非農(nóng)業(yè)人口99.3萬,相應(yīng)地04年、05年的城市化率都為15%，影射了城市集聚能力較為薄弱，城市化進(jìn)程緩慢，這與其工業(yè)開展水平較低有著密切聯(lián)系；城市性質(zhì)：六安市域政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心；皖西地區(qū)的商貿(mào)流通中心和旅游效勞中心；遠(yuǎn)期成為安徽省的加工工業(yè)基地之一；開展方向：〔1〕依托寧西鐵路和312國道的便利城市向西南和南部方向開展〔2〕規(guī)劃遠(yuǎn)期依托合武高速公路，城市向北越過淠河總干渠開展相對獨(dú)立的綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)〔3〕完成城市東部的開發(fā)，在規(guī)劃中期形成以工業(yè)為主要開展內(nèi)涵的功能區(qū)；城市布局結(jié)構(gòu)：城中區(qū)以居住和商業(yè)效勞為主要功能；城東區(qū)形成以產(chǎn)業(yè)為主，居住、商業(yè)、文化設(shè)施為輔的組團(tuán)；城西南區(qū)以居住為主體，布置工業(yè)、貿(mào)易和倉儲用地本案處于城中與城南交界區(qū)，區(qū)位優(yōu)越城市規(guī)劃及城市開展方向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力開展制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)六安市委書記倪發(fā)科認(rèn)為，加快融入省會經(jīng)濟(jì)圈是六安推進(jìn)“十一五”期間跨越式發(fā)展、實(shí)現(xiàn)六安崛起的必然選擇，六安的東向發(fā)展戰(zhàn)略必須首先融入省會經(jīng)濟(jì)圈。合肥和六安兩市在中部省會經(jīng)濟(jì)圈的范圍、地理位置、交通、資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上都有廣泛的聯(lián)系，六安的融入，將使得合肥市在全省戰(zhàn)略格局中的主導(dǎo)地位更加突出;六安市提出實(shí)施東向發(fā)展，融入合肥，對接長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，建設(shè)加工制造配套、冶金工業(yè)轉(zhuǎn)移承接、農(nóng)特產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)、能源輸出、人力資源輸出、原生態(tài)休閑度假旅游等6大基地;城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃顯示：六安要在遠(yuǎn)期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的騰飛，一方面，擴(kuò)大金融投資，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，吸引國外投資；另一方面，利用充足的土地資源，以土地交換資金，鼓勵(lì)外資成片開發(fā)與改造，擴(kuò)建高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。強(qiáng)化受輻射的能力；六安應(yīng)主動接受長江三角洲等先進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和輻射，加快建設(shè)勞動密集型制造業(yè)基地，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)快速的發(fā)展，為城市提供更多就業(yè)機(jī)會，增強(qiáng)了城市的吸納力，對城市化的發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用宏觀環(huán)境綜合審視

從宏觀環(huán)境來看，六安經(jīng)濟(jì)興旺程度不高，工業(yè)根底較為薄弱，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，城市化進(jìn)程較為緩慢，但人口基數(shù)龐大，市場仍有較大的擴(kuò)容前景，隨著工業(yè)的快速開展，為城市迎來更多就業(yè)就會，增強(qiáng)了城市的集聚力，對城市化的開展具有積極的促進(jìn)作用。從六安城市開展戰(zhàn)略規(guī)劃來看，未來幾年六安市朝著“大六安〞的規(guī)劃開展，隨著人口的增加，工業(yè)的快速開展，將不斷完善和開發(fā)城南和西南地區(qū)的根底上，城市的重心將逐步向城東區(qū)拓展，輻射周邊區(qū)域。城市空間開展及功能的劃分將會對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生一定的影響；城中區(qū)為城市核心區(qū)，以商業(yè)辦公為主，舊城區(qū)將會完成全面改造，將會給六安的房地產(chǎn)市場注入新的活力。房地產(chǎn)市場分析306年土地供給呈爆發(fā)式增長，其中工業(yè)用地占主導(dǎo)2006年土地供給面積為353.7萬平方米，同比增幅59.3％，其中工業(yè)用地占43.94％，折射出工業(yè)將是六安未來幾年開展重點(diǎn)；除工業(yè)用地以外，其他用地的供給達(dá)198.3萬平方米，按容積率1.5計(jì)算，總建筑面積為297.5萬平方米；未來房地產(chǎn)市場日漸劇烈；經(jīng)過多年的開發(fā)，市中心的土地已經(jīng)為數(shù)不多，未來將主要以舊城改造為主六安市房地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀——總體均衡06年施工面積達(dá)297萬平方米，增幅高達(dá)55.1%，竣工面積2006年到達(dá)153.5萬平方米，竣工面積漲幅為71.3%；商品房銷售面積由2005年的85.9萬平方米，爆增至2006年的152.7萬平米，06年銷售增幅高達(dá)77.5%，市場消化能力凸顯；從供求關(guān)系來看，05年、06年的竣工銷售比分別為1.04：1、1.005：1揭示了供求關(guān)系比較均衡六安房地產(chǎn)價(jià)格演進(jìn)歷程由于舊城改造帶來的需求拉動、城區(qū)常住人口增加等因素，自2003年底起，住房價(jià)格呈爆發(fā)式增長，至2007年6月市區(qū)多層均價(jià)達(dá)2400元/平方米，高層最高均價(jià)達(dá)2900元/平方米房價(jià)經(jīng)歷的四個(gè)階段2004-2005年是1400-2000元/平方米2002-2003年是1000-1400元/平方米2006年至今是2200-2900元/平方米1999-2001年是1000元/平方米房地產(chǎn)市場開展前景預(yù)測---剛性需求拉動強(qiáng)勁隨著城市化進(jìn)程的加快，新區(qū)建設(shè)如火如荼，使原有的地域差異逐步縮小，地段升值，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了更為廣闊的空間相當(dāng)面積的老城區(qū)尚未改造，由于當(dāng)?shù)氐耐鈦砣丝诓欢嗉拜椛淠芰τ邢?，現(xiàn)有房源根本靠當(dāng)?shù)鼐用裣?/3房源為拆遷戶購置，舊城改造為房地產(chǎn)市場開展提供了強(qiáng)勁的推動力六安市目前農(nóng)村外出打工返鄉(xiāng)置業(yè)的比重?fù)?jù)統(tǒng)計(jì)約為30％左右，此因素必然給房地產(chǎn)市場帶來更大的需求；城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷提高，居民住房購置能力不斷提高也為房市開展提供了有力支撐

2002年至2006年，六安市凈增城市人口20萬人，每年平均增長4萬人以上。以2004年底人均住房面積22.4平方米算，每年要增加88萬平方米住宅，商品房剛性需求強(qiáng)勁典型個(gè)案分析濱河御景---國際生活示范社區(qū)[工程簡介]濱河御景中心區(qū)位于六安梅山路與大別山路交匯處在市區(qū)的中心區(qū)，毗鄰?fù)钗髀飞虡I(yè)圈，五分鐘生活圈近在咫尺，生活配套極其完善，一路之隔為濱河公園，風(fēng)光獨(dú)好?？拷小⒕胖腥宋臍庀夂馵產(chǎn)品類型]高層[戶型及面積]一房35-50、三房128-136濱河御景：作為與本案最接近的工程，外部的自然資源，周邊的配套可以說是共享，但相比而言本案有規(guī)模優(yōu)勢，濱河御景物業(yè)較為單一；一房比例約占45%、三房占50%，2007年1月28日開盤600套已銷80%，住宅均價(jià)2300-2800酒店式公寓均價(jià)3800；鄉(xiāng)鎮(zhèn)及市區(qū)人群,少量的投資客為主要的客群支撐；小戶型較多及區(qū)位優(yōu)勢是其工程銷售的核心支撐六州首府---原生態(tài)品質(zhì)經(jīng)典樓盤[工程簡介]位于六安市區(qū)的核心地帶，與市中心四條主干道相臨，交通極為便利。西北為城市休閑公園，北側(cè)及東南有九墩塘水系環(huán)繞，總建筑面積13.8萬平方米[產(chǎn)品類型]高層、小高層、多層[戶型及面積]面積段80-150，120-140三房為主力六州首府：以文化為先導(dǎo)，以生態(tài)居住為理念，利用地塊中難得的植被，把樹作為一種載體進(jìn)行外化，注入特定的文化內(nèi)涵，整體建筑錯(cuò)落分布，坡地景觀節(jié)奏起伏；2007年4月28日開盤1000余套銷售過半，均價(jià)達(dá)2900元/平米，客群以高素質(zhì)人群為主，去化速度如此迅速與其核心優(yōu)越位置及良好的產(chǎn)品品質(zhì)相關(guān)度很大陽光威尼斯---皖西路30萬平米意大利人文城邦[工程簡介]位于六安皖西路與淠望路交匯處,北接人民路、民惠路，占地250畝，總建30萬平米，總戶數(shù)約1900戶，綠化率高達(dá)37%，周邊教育、醫(yī)療、賣場、銀行等配套齊全，生活條件十分便利。[產(chǎn)品類型]高層、小高層、多層[戶型及面積]二房84-93三房107-111四房136陽光威尼斯：追求意大利建筑單體造型感，亮麗的外立面，開闊的樓間距，戶戶南北通透，明廚明衛(wèi)，享受真正陽光生活。雙陽臺設(shè)計(jì)、主臥落地弧形觀景窗，視覺無限延展；建成后將成為未來市中心標(biāo)志型大規(guī)模綜合工程，旨在定義城市新地標(biāo)；工程尚未開盤，以標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品為主盛世嘉園---六安首席小高層尊貴社區(qū)[工程簡介]位地六安市面上東七里站，皖西東路以南，長安南路以西，城市交通便捷〔四條主干道聚集于此〕，生活配套齊全。占地7.67公頃總建16.4萬[產(chǎn)品類型]小高層[戶型及面積]二房71-90、三房101-134為主力盛世嘉園：40%的綠化率竭力打造景觀家園，戶型設(shè)計(jì)上含有弧形陽臺配合開敞式客廳、雙向陽臺等；2006年11月開盤264套銷50%，均價(jià)2400元/平方米，月均銷售18套，小高層公攤大及物管費(fèi)較高是銷售速度比較慢的主要因素；教師醫(yī)生等高素質(zhì)人群及開發(fā)區(qū)員工為工程去化的主力構(gòu)成明都陽光水岸---47萬平米超大規(guī)模人文景觀運(yùn)動社區(qū)[工程簡介]地塊位于金安文教區(qū)，東鄰河堤，西鄰淠望路，北鄰六安八中，南鄰光明路。緊鄰城北文教區(qū)，人文聚集，人氣鼎足。工程占地27萬平米，總建達(dá)47萬平米[產(chǎn)品類型]高層、多層、情景洋房、別墅[戶型及面積]三房119-150〔主力〕二房99明都陽光水岸：明都傾心打造水岸景觀綠化帶將天然地理與水岸景觀綠化有機(jī)結(jié)合；270轉(zhuǎn)角窗，雙陽臺設(shè)計(jì)也為樓盤形象加分不少；1期十棟多層根本銷售完畢，為子女讀書購房人群及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民構(gòu)成了本工程的核心客戶，去化速度比較快；2007年4月開盤，均價(jià)到達(dá)2400元/平米，學(xué)區(qū)房特色明顯華邦錦繡華府---新都市主義高尚社區(qū)[工程簡介]工程位于六安市城南新區(qū)中心地段，近鄰政務(wù)中心、皖西中學(xué)、城北小學(xué)分校、市一院第三門診部，根底設(shè)施配套，公用建設(shè)齊全，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。工程占地393畝，規(guī)劃建筑面積42萬平方米。[產(chǎn)品類型]多層、小高層[戶型及面積]兩房80-85三房90-140錦繡華府：多陽臺設(shè)計(jì)，1.8米休閑陽臺，1.5米生活陽臺，0.8米觀景臺，360度觀景八角窗、一樓挑高及入戶花園等亮點(diǎn)提升了工程品質(zhì)；2007年5.1開盤，均價(jià)2400，推出200套剩余40余套復(fù)式及較大戶型，，速度相對較快；市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及少許投資客為本案主要客戶構(gòu)成；產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)型特質(zhì)較濃御景龍湖山莊---40萬平方米花園御府[工程簡介]工程東連梅山南路、西接南華路、南沿佛子嶺路、北靠萬佛路。毗鄰市行政中心和市委、市政府、金融保險(xiǎn)、通信、醫(yī)院、學(xué)校、銀行等遍布周邊，生活及公建配套相當(dāng)完備，總建面積達(dá)40萬[產(chǎn)品類型]多層小高層高層別墅[戶型及面積]兩房80-90、三房112-130〔主力〕御景龍湖山莊：堪稱是目前皋城地產(chǎn)工程中“開發(fā)規(guī)模較大、配套較為完善的集豐富建筑形態(tài)為一體的大型高尚社區(qū)〞；一期從06年7月至07年2月分三標(biāo)段開盤，512套銷售70%，〔月均30套〕均價(jià)由開盤1900至現(xiàn)在2350〔漲幅較高達(dá)23%〕，90多平米去化速度較快，標(biāo)準(zhǔn)及小面積產(chǎn)品受追捧。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群及市區(qū)居民為主力客群。在“城市南擴(kuò)〞的利好背景下，御景龍湖山莊八大核心價(jià)值〔區(qū)位、品牌、交通、規(guī)模、配套、生態(tài)、教育、商業(yè)〕完美詮釋御府生活的豐富內(nèi)涵，演繹新城重要花園御府生活．平安怡景園---六安首席生態(tài)公園景觀社區(qū)[工程簡介]位于六安市裕安區(qū)新政務(wù)中心龍河西路，正對裕安區(qū)政府，規(guī)劃建設(shè)中的大型自然山水生態(tài)園林---龍河公園緊鄰小區(qū)，周邊商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育配套齊全。工程占地近20萬平方米，總建25萬平方米。[產(chǎn)品類型]多層小高層[戶型及面積]二房70-86、三房94-130〔主力〕平安怡景園：地層架空，大面積露臺，270度飄窗，凸窗，通風(fēng)、采光兼顧景觀力求戶戶有景，窗窗見綠；建筑材料質(zhì)地輕盈，保溫節(jié)能；教師、法院與醫(yī)院工作人員等工程周邊人群為主要客戶群體；2006年2月開盤1000余戶根本銷售完，開盤均價(jià)1900，現(xiàn)在均價(jià)2100元/平米，去化速度尚可，與其產(chǎn)品面積較為經(jīng)濟(jì)及價(jià)格實(shí)惠不無關(guān)聯(lián)綜上，六安市房地產(chǎn)工程呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：市場供給量、需求量都呈現(xiàn)出一種趨旺的態(tài)勢；商品銷售價(jià)格仍處于較低水準(zhǔn)，有一定的升幅空間.眾多本外地開發(fā)商的進(jìn)駐，使產(chǎn)品創(chuàng)新與進(jìn)步得到了較大程度的跨越，一方面提高了產(chǎn)品競爭力；同時(shí)也造成了鋒芒相對的競爭局面，去化速度無明顯斷層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及外地工作回鄉(xiāng)置業(yè)成為城市重點(diǎn)購房客群之一城南大盤集聚增量明顯，空間較大工程開發(fā)水平較高客群分布較為廣泛市場主流供給以標(biāo)準(zhǔn)型為主，市場同質(zhì)化較為嚴(yán)重市場供給面積以80-90兩房及120-130三房為主，少量宜居戶型，其中小面積戶型去化速度最快，針對的客群較為廣泛，多數(shù)的工程躍層戶型都有滯銷之態(tài)房地產(chǎn)市場小結(jié)土地供給呈爆發(fā)式增長，潛在競爭較為劇烈；主流供給以標(biāo)準(zhǔn)型戶型為主，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重；小面積戶型去化速度較快，總價(jià)較低，針對的客群較為廣泛；比較而言，大面積戶型去化速度緩慢，躍層戶型呈滯銷狀態(tài)；總體供求關(guān)系較為良好；房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，房價(jià)快速上漲。項(xiàng)目開發(fā)主題定位初探4公園，無論是在為喧鬧的城市提供新鮮的氧氣，還是在為日夜奔波忙碌的都市人提供休憩的場所，都顯得極其珍貴。毫無疑問，公園與家的遠(yuǎn)近與我們親近綠色的頻次成正比。也許正是有了這樣的感慨和對綠色生態(tài)的渴望，喚醒了我們到底應(yīng)該“置身何處〞的潛意識，致使最原始的沖動噴薄而出：我們內(nèi)心一直強(qiáng)烈渴望占有的，是綠色！中央公園之于紐約海德公園之于倫敦朝陽公園之于北京放眼世界，公園物業(yè)根本都代表著一個(gè)城市的高尚·居住中心，如紐約的中央公園、舊金山的金門公園、芝加哥的林肯公園、德國的海德堡公園、及北京朝陽公園、杭州的中山公園等知名的城市公園周邊，無一不是當(dāng)?shù)刈钪母呒壸≌瑓^(qū)、公園物業(yè)的最正確范本。任何一種得以快速開展的產(chǎn)品類型都具備其合理存在的根基，消費(fèi)者對于居住環(huán)境的要求直接推動了公園地產(chǎn)的誕生，出那么繁華、入那么自然，是每一個(gè)都市人的居住夢想，公園地產(chǎn)正是載著這樣的居住夢想應(yīng)運(yùn)而生的?！珗@地產(chǎn)，這個(gè)在海外并不陌生的地產(chǎn)運(yùn)作模式，在我們熟悉的城市以不同的宣傳手段粉墨登場……拉開六安國際公園地產(chǎn)的序幕“公園地產(chǎn)”一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，發(fā)展商依托市政公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園的建設(shè)結(jié)合起來的項(xiàng)目，廣義上講，公園地產(chǎn)是指“與公園相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目”，將公園景觀作為樓盤的特色和賣點(diǎn)，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體。公園賦予地產(chǎn)項(xiàng)目的不僅是豐富的景觀資源和綠色健康的居住模式，更多的是帶動并實(shí)現(xiàn)了更多的城市價(jià)值，例如：交通的利好、商業(yè)的完善、以及人們對文化的敬仰。同時(shí)，地產(chǎn)的不斷發(fā)展必將推動城市公共空間的建設(shè)。隨著人們對公園＋地產(chǎn)，這一地產(chǎn)開發(fā)模式的不斷深入理解，二者必將以更加和諧的姿態(tài)給久居城市的人們帶來更加健康的居住模式公園地產(chǎn)開發(fā)模式借園造園“借園”是將視線所及的公園自然景觀組織到居住區(qū)內(nèi)，以豐富園林景色，擴(kuò)大園林空間。簡單通俗的描述就是：項(xiàng)目建在公園附近。公園的景觀滿足了眼球?qū)G色的渴望，也基本滿足坐在家里就能看到公園的愿望。相對而言，不同于在公園邊上賞公園，“造園”是直接在項(xiàng)目中建公園，滿足業(yè)主在公園中居住的夢想，如星河灣。“造園”項(xiàng)目通常更加注重建筑與景觀的交流，要求社區(qū)與公園充分溝通融合。

公園地產(chǎn)開發(fā)模式，有“借園〞和“造園〞之分對于本案而言，規(guī)模不大/地塊呈狹長形狀，并不具備“造園〞之勢，而工程靠近濱河公園，外部景觀環(huán)境非常優(yōu)越，“借園〞開發(fā)模式更容易操作，也較契合工程實(shí)際情況借“朝陽公園〞之勢——棕櫚泉國際公寓借“國家奧運(yùn)會森林公園〞之勢——融域“公園式居住〞奢侈人居的標(biāo)簽在大西洋的此岸流傳著這樣一句話：“沒有了紐約的美國不再是美國，而沒有了中央公園的紐約也不再是紐約〞。確實(shí)，對于紐約，“公園式居住〞就是奢侈人居的代名詞：在紐約中央公園東部，坐落著因公園而生的“上東富人區(qū)〞，這里分布著紐約最高尚的豪宅，甚至美國前任總統(tǒng)克林頓也將其退休后的辦公室選擇在了這里。這樣的例子在美國洛杉磯等其它城市也比比皆是，“Park〔公園〕〞成了其富人區(qū)的重要標(biāo)志。23萬㎡濱河國際公園城工程開發(fā)主題定位：公園地產(chǎn)除了給城市帶來良好的生態(tài)環(huán)境、滿足人們?nèi)找鎸幼∈孢m度的渴望以外，其在同區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套優(yōu)勢也是消費(fèi)者選擇公園地產(chǎn)的另一個(gè)重要原因……結(jié)合區(qū)位特征，本工程商業(yè)整體定位為：——STREETMALL——

STREETMALL是一個(gè)全新的概念創(chuàng)造。英文原意為“購物的林蔭道”，被引申為“休憩式商業(yè)街區(qū)”；

MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合“開放、多元、共享”的特點(diǎn)，消費(fèi)者對其也都具有一定了解，但是MALL一但都是在封閉場所內(nèi)的經(jīng)營，而STREETMALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營，具備全新的吸引點(diǎn)；

同時(shí)STREETMALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個(gè)順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場價(jià)值得以提升。STREETMALL內(nèi)涵及外延STREETMALL是一種流行于歐美的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，是一種融合傳統(tǒng)門市、大型商業(yè)街、MALL等多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢，全新整合而產(chǎn)生的商業(yè)形態(tài)；STREETMALL是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購物中心、shoppingmall之后興起的一種復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，同通過設(shè)置各類專賣店、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬象的一站式購物消費(fèi)、一站式休閑娛樂；STREETMALL具有“開放式街區(qū)、多元化業(yè)態(tài)、共享式經(jīng)營〞的特點(diǎn)，它是一種全新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，是一個(gè)建立在居住社區(qū)根底上的集成式業(yè)態(tài)；STREETMALL涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀空間等多重空間，并以針對性的景觀規(guī)劃體系使各個(gè)局部構(gòu)建圍合成為一個(gè)整體，能夠最大限度的激發(fā)消費(fèi)能量。STREETMALL的一般構(gòu)成STREETMALL休憩式商業(yè)街區(qū)休閑商業(yè)區(qū)生活商業(yè)區(qū)文化商業(yè)區(qū)通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。社區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比方社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活效勞型商業(yè)。先期可作為畫室、展廳、表演廳、個(gè)人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個(gè)人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)?？腿憾ㄎ患爱a(chǎn)品優(yōu)化策略5在這個(gè)城市里有這樣一群人：年齡集中在28-40歲之間；是現(xiàn)代社會中堅(jiān)力量，他們代表著時(shí)代開展的方向；事業(yè)處于上升期，他們正處于事業(yè)上努力的打拼期；大都受過良好的教育，并且以知識和智慧謀生；是文化資本的受益者；已經(jīng)占有了一定的社會財(cái)富，并且財(cái)富指數(shù)隨著工作的拼搏呈上升趨勢；社會壓力巨大，多以腦力勞動為主，繁忙的工作導(dǎo)致精力透支、身心疲累；具有較高的文化品位，喜愛追求時(shí)尚潮流。他們是------六安的新中產(chǎn)階層——他們是中國新生的社會階級。他們正逐步從社會群眾中脫穎而出，形成全新的、獨(dú)立的、具有強(qiáng)烈自我特征的生活方式和消費(fèi)習(xí)慣。——他們是當(dāng)代社會中最為活潑、最有前途和開展?jié)摿Φ碾A層；他們是各行各業(yè)的骨干人士；他們擁有一定的社會物質(zhì)財(cái)富和相對優(yōu)勢的稀缺資源〔知識、權(quán)力、技能、信息等〕；在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動中，他們常常領(lǐng)引著消費(fèi)潮流、意識潮流、公眾價(jià)值趨向、起著時(shí)代先鋒的作用；他們是對消費(fèi)趨勢導(dǎo)向起著絕對影響力的群體；他們大多從事社會中信息密度和知識含量較高的工作，并對所在企業(yè)的開展有著一定的影響力；——他們普遍受過良好的教育，有較高文化品位，職業(yè)包括：公務(wù)員、教師、醫(yī)生、企事業(yè)中高層、私營業(yè)主等等，他們追求理想的居住模式，都會有心理的優(yōu)越感。自身現(xiàn)狀消費(fèi)心理總價(jià)承受力一般，單價(jià)承受力較強(qiáng)對高品質(zhì)生活的向往與自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力之間的矛盾對大戶型的需求與總價(jià)承受力之間的矛盾喜歡大面積舒適戶型，追求好的朝向、景觀面注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購置能夠表達(dá)身份地位的產(chǎn)品比較容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品目標(biāo)客群需求推斷：宜居兩房，宜居三房本工程之主流客群：28～40歲的新中產(chǎn)階層目標(biāo)客群需求推斷：原產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)的盲點(diǎn)：盲點(diǎn)BECDA戶型面積較大，客群層面狹窄局部戶型并未到達(dá)均好性，功能空間沒有合理分布，尺寸不合理局部戶型采光、通風(fēng)性能較差現(xiàn)產(chǎn)品難于躲避市場同質(zhì)化競爭戶型創(chuàng)新元素有限工程產(chǎn)品戶型重新界定：以宜居三房為主力戶型的濱河公寓面積區(qū)間戶型比例80-90㎡兩室兩廳一衛(wèi)20%95-105㎡三室兩廳一衛(wèi)30%115-125㎡三室兩廳兩衛(wèi)40%120-130㎡四室兩廳兩衛(wèi)10%戶型面積配比?面積要迎合未來市場的需求，功能齊全〔例如儲藏、晾曬、洗衣等功能的滿足〕，走“精致居家型產(chǎn)品〞路線。?戶型面積區(qū)間和功能要劃清楚顯，防止本工程內(nèi)的產(chǎn)品間發(fā)生沖突。?格局要緊湊合理，各局部功能的位置設(shè)置要符合當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣和實(shí)際需要。?杜絕面積上的浪費(fèi)和功能死角的出現(xiàn)。一期二、三棟戶型優(yōu)化增加采光度及通風(fēng)性能增大此臥室的面積，增加其使用率主臥主臥陽臺陽臺二、三期戶型優(yōu)化此戶型面積過大，隨著房價(jià)的上漲，總價(jià)上升，針對的客群將更為狹窄，且市區(qū)高層接受度剛剛有所提升，但其抗性仍然存在，如果不控制總價(jià)，未來此戶型銷售難度將增大，建議此戶型可以調(diào)成兩套兩室兩廳一衛(wèi)的宜居戶型G型一梯三戶標(biāo)準(zhǔn)層建議此戶型可以調(diào)成一套三室兩廳一衛(wèi)和一套兩室兩廳一衛(wèi)二、三期戶型優(yōu)化B型一梯三戶標(biāo)準(zhǔn)層二、三期戶型優(yōu)化E型標(biāo)準(zhǔn)層中間戶型空間浪費(fèi)較大，且使用率不高，建議由原來：二室一廳一衛(wèi)變?yōu)槎覂蓮d一衛(wèi)客廳廚房餐廳衛(wèi)生間形象包裝策略6概念導(dǎo)入沒有中心150年前，紐約1851年，中央公園以劃時(shí)代手筆成為紐約新中心茂密的樹林、湖泊、草坪與340公頃的宏大規(guī)模使中心公園與自由女神、帝國大廈等同為紐約乃至美國的象征

中央公園沿線密布著最高尚的豪宅，豪宅、公園，共同構(gòu)成了紐約上東區(qū)的建成后的150年間上層生活自此,公園與地產(chǎn)的完美結(jié)合成為世界范圍內(nèi)城市房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建筑追求的理想境界

現(xiàn)在在紐約在倫敦在東京更多獲得相對財(cái)富和自由的人們已經(jīng)選擇把在中央公園旁居住作為一種理想

世界的最高居住理想中央公園概念定位淠河灣畔一座濱河公園，一條浩瀚綠波，聚焦城市夢想■城市濱河公園——總占地1000畝，2005中國人居環(huán)境范例獎■淠河風(fēng)光帶——私享母親河寬達(dá)90米，蜿蜒無盡的綠色風(fēng)光帶■淠河水岸線——俯瞰淠河九曲十彎的美妙景觀一河一帶一園的意味■靈魂——淠河水景資源。6000多平方公里水域會聚于六安城內(nèi)極美水灣，靈動之水澆灌成美園，為工程景觀之魂；■左臂——城市重點(diǎn)打造中的淠河風(fēng)光帶將在視野上與本樓盤聯(lián)成一脈，與千里淠河水共同營造大河與大綠的浩瀚之感；■右膀——僅一路之隔的濱河公園，2005中國人居環(huán)境范例獎，一個(gè)步行即達(dá)的1000畝城市公園，不勝愜意；以國際標(biāo)準(zhǔn)定制的國際社區(qū)重新定義居住真義■起步就與國際同步從前期的選址到我們對產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)開始就完全同步于國際同類型住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，具有相當(dāng)?shù)某靶?；■建筑長在公園里充分利用現(xiàn)代新城市規(guī)劃理念，完美融合公共空間與私人領(lǐng)地，將城市大環(huán)境與社區(qū)小環(huán)境統(tǒng)一考慮，使建筑與自然最大限度地融為一體，營造形象鮮明、歸屬感強(qiáng)的怡然棲息之地；■合圍公園鏈，國際私生活淠河、濱河公園與淠河風(fēng)光帶以圍合之勢構(gòu)成令人向往的公園鏈，其所營造的公園私享生活與紐約中央公園、英國海德公園、日本東京公園如出一轍工程優(yōu)勢賣點(diǎn)提煉■臥枕流經(jīng)6000余平方公里山川的大河，放眼數(shù)千米淠河綠化帶，襟連1000畝濱河公園，城中少有的國際公園社區(qū)?！龊恿鳌⒐珗@、坡地，地勢圍合，構(gòu)成豐富的景觀層次和視覺美感?！黾议T面對奔流不息大河，順風(fēng)順?biāo)?，符合中國風(fēng)水哲學(xué)上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地?！?60度全景觀視野，270度寬景水域，享受煙波浩渺的水域生活。概念定位淠河灣畔·濱河國際公園城

■這是優(yōu)勢資源整合而來的行銷概念；■這是深植居住理想、生活文化、生活方式的概念；■將在六安重劃一個(gè)國際認(rèn)同居住的精神區(qū)域；■將在六安塑造一個(gè)全新的“公園城市〞的居住型態(tài)。塑造一個(gè)全新的居住型態(tài)和生活方式：公園城市，公園生活重劃一個(gè)新中產(chǎn)階層的精神疆域：中央公園居住圈倡導(dǎo)一種新的生活標(biāo)準(zhǔn)：國際公園城淠河灣畔·濱河國際公園城淠河灣畔居住圈國際級居住社區(qū)公園城市PARKTOWN稀缺城市公園鏈中國名河淠河風(fēng)光帶城中淠河灣畔第一排高尚人文居住圈大規(guī)模居住社區(qū)空間開放式的居住街區(qū)有序化的街區(qū)管理水岸公園簇?fù)淼慕謪^(qū)空間風(fēng)景化的城市環(huán)境完善的配套體系國際領(lǐng)先的規(guī)劃理念領(lǐng)先潮流的住宅技術(shù)國際認(rèn)同的選址標(biāo)準(zhǔn)世界最高居住理想[中央公園]概念演繹一個(gè)中央之央的居住理想一群中產(chǎn)之中的知富精英一種俗世之外，城市之中的稀貴生活一個(gè)中心理想/一群中心人群/一種中央生活一條大河/一座公園/兩岸綠化帶？案名中央公園■不在于地段，而在于處于城市中央人群的身份感；■強(qiáng)調(diào)著一種“城市主場，中央生活〞的生活方式；■符合目標(biāo)消費(fèi)群一邊享受物質(zhì)文明一邊陶醉湖光山色的需求；案名釋義■源自紐約中央公園/英國海德公園紐約中央公園與英國海德公園都代表著一個(gè)城市最高的居住理想，是高尚人居的代表，不僅在地理位置上代表著一個(gè)城市的中心，更從生活方式上代表著一種生活中央。■超越歷史之上超越淠河給人帶來的舊印象，在其厚重的歷史積淀上賦予工程嶄新的形象與活力，成為時(shí)代感突出的國際化樓盤?！鲭x塵不離城城市的中產(chǎn)精英都向往一邊享受著物質(zhì)文明，一邊陶醉于湖光山色的理想生活，中央公園那么是這一生活方式的絕佳代